Start-PM KS/2017:341. Planutskottet. Förslag till detaljplan för Elfviks Gård 2

Transkript

1 KS/2017:341 Planutskottet Start-PM Förslag till detaljplan för Elfviks Gård 2 Ärendet Tomrättsinnehavaren till Elfviks Gård 2 har ansökt om att friköpa fastigheten. Innan en försäljning behöver skyddsbestämmelser införas genom detaljplaneläggning. En försäljning ska göras enligt beslutade riktlinjer, KF 77, den 28 september 2015, (KS/2015:153). I detta fall innebär det att försäljningspriset kommer att uppgå till 80 % av marknadsvärdet. (Riktlinjer vid försäljning av stadens tomträttsfastigheter, punkt 3. ii.) Fastighetens adress är Elfviks Uddväg 14, Lidingö. Orienteringskarta över Elfvik med föreslaget planområde markerat.

2 Syfte Gällande stadsplan från 1967 anger institutionsändamål på platsen. På fastigheten finns idag en bostadsbyggnad och ett uthus. För att möjliggöra en försäljning av marken ska planläggningen säkerställa huvudbyggnadens kulturhistoriska värden med skyddsbestämmelser. Planen ska också bekräfta pågående markanvändning som är bostadsändamål. Planområdets exakta avgränsning kommer att avgöras under detaljplaneprocessen. Bostadsbyggnadens entrésida, Bostadsbyggnadens framsida, före

3 Geografisk avgränsning och markägoförhållande Fastigheten är 2236 kvm stor och ägs av Lidingö stad upprättades ett tomrättsavtal och byggnaderna på fastigheten, den s.k. förvaltarbostaden, såldes till nuvarande tomträttsinnehavare. Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplanen från 2012 redovisas pågående markanvändning för området som verksamhet/kontor med inslag av bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement. Av översiktplanen framgår att fastigheten ligger inom kulturhistoriskt värdefull bebyggelsemiljö som bör skyddas med områdesbestämmelser. Fastigheten ligger också inom område som utgör riksintresse för kulturmiljövård - inloppet till Stockholm (Norra Boo-Vaxholm-Oxdjupet-Lindalssundet) som utgör en farledsmiljö. Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes (beteckning /11). Planen anger område för institutionsändamål och område som inte får bebyggas där fastigheten är belägen. Enligt gällande tomträttsavtal så är byggnaderna på fastigheten kulturhistoriskt värdefulla och ska därför bibehållas i sin exteriöra utformning. Bostadsbyggnaden ska bibehålla sin ursprungliga karaktär. Nuvarande färgsättning av byggnaden ska bibehållas. Tomträttshavaren har inte rätt att omfärga byggnaderna utan fastighetsägarens skriftliga godkännande av färg och färgsättning. Vidare får nybyggnad eller nyanläggning inte uppföras på fastigheten utan fastighetsägarens medgivande. Fastigheten omges av Långängen-Elfviks naturreservat vars syfte är att säkerställa tillgång till områden för friluftsliv samt vårda, bevara och vid behov återställa och berika värdefulla natur-, kultur-, och vattenmiljöer. Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild Bebyggelseområden Fastigheten är belägen utanför tätbebyggt område på den nordöstra delen av Lidingö, strax nordväst om Elfviks udde. Omgivningarna utgörs av skog, öppen mark samt enstaka villor och konferensanläggningar. Byggnaderna på fastigheten har tidigare utgjort en del av Elfviks gård som nu är Lidingös enda kvarvarande jordbruk. Elfviks gård används idag bland annat för hästverksamhet. Gårdens före detta huvudbyggnad, den gamla herrgården, ligger strax väster om fastigheten och används idag för restaurang och konferensverksamhet. Byggnader på fastigheten Huvudbyggnaden på Elfvik 2 uppfördes troligen som en sommarvilla på sent 1800-tal i så kallad Schweizerstil. Villan kom att ingå i Elfviks gård, som 1946 övergick i Lidingö stads ägo. 3

4 Bostadsbyggnaden är en 1 ½-plans villa utan källare. Den totala boarean är cirka 210 kvm. Uthuset/komplementbyggnaden är i ett plan och har en byggnadsarea på cirka 65 kvm. Natur och grönområden Omgivningarna kring fastigheten och Elfviks gård omges av särskilt värdefulla grönområden med hänsyn till vistelsevärden. Ett värdefullt promenadstråk finns en bit söder om fastigheten längs med Elfvikslandets strandområde. (Kartläggning av Grönområdenas vistelsevärden, ) En bit söder om fastigheten finns parkmiljö som i stadens naturvärdesklassning är klassad till högt naturvärde (2) på en tregradig skala. Miljön består av park, trädgård och allé med intensivt skötta gräsmattor. (Grönplan för Lidingö, 2014) Hästverksamhet m.m. Herrgården konferens m.m. Fastigheten Elfviks Gård 2 är rödmarkerad. Rakt väster ut ligger den gamla huvudbyggnaden på Elfviks Gård som nu används för konferens. Gulmarkering visar område med högt naturvärde. Kulturmiljö Från 1300-talet och fram till 1775 tillhörde Elfviks gård Djursholms gods. Släkten Banér sålde det lilla arrendejordbruket till den förmögne hovgulddragaren Petter Widman på 1770-talet. Han lät bygga den vackra herrgårdsbyggnaden som i dag används bland annat för konferensverksamhet. 4

5 I Lidingö stads kulturmiljöprogram (arbetsmaterial, 2017) framgår att Elfvik utgör en kulturmiljö av mycket stort kulturhistoriskt värde. Landskapsavsnittet speglar en lång bebyggelseutveckling längs yttre Hustegafjärden, Elfviksbukten och Höggarnsfjärden, hävdat åtminstone sedan 1300-talet, och som fortfarande i huvudsak har en påtaglig landsbygdsprägel. Framförallt uttrycks detta genom Elfviks gårds förnämliga gårdsmiljö från och 1800-talet med välbevarade byggnader och parkanläggning. Detta är den enda helt bevarade agrara gårdsmiljö som visar mångsidigheten i gårdshushåll och agrara näringar på ett sjönära mindre herresäte i det förindustriella Sverige. Från tidigare inventering gjord av Stockholms läns museum och Lidingö stad kan man läsa Av extraordinärt kulturhistoriskt värde är alla de ekonomibyggnader, uthus, mejeriet, och lantarbetarbostäder som finns bevarade och som minner om att jordbruket utgjort grunden för gårdens existens. Detta åskådliggörs mycket tydligt för dagens besökare just genom att alla dessa byggnader finns bevarade. (Lidingö kulturhistoriska miljöer, 1990.) Bostadsbyggnaden på Elfviks Gård 2 - entrésidan. Byggnaden på fastigheten Elfviks Gård 2 är noterad som värdefull i Stockholms läns museums inventering från Markförhållanden Fastighetens mark utgörs huvudsakligen av en plan, lätt sluttande trädgårdstomt med en vidsträckt gräsmatta, huvudsakligen på berg och morän. 5

6 Gator och trafik Elfviks Uddväg är idag en grusväg med mycket låg trafikering. Separata gång- och cykelvägar saknas. Fastigheten har en servitutsrätt avseende utfartsväg över fastigheten Lidingö 6:105 som ägs av Lidingö kommun. Parkering Möjlighet att parkera finns på fastigheten. Kollektivtrafik Busshållplats finns cirka 380 meter från fastigheten. I dag är det en gles turtäthet och resan till Ropsten tar cirka 25 minuter. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till kommunalt VA. Dagvatten Dagvatten omhändertas lokalt på fastigheten och därefter genom öppna diken i närområdet. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Kommunal service Avståndet till Lidingö centrum är knappt 9 km. Här finns ett stort utbud av affärer, samhällsservice, bibliotek m.m. Även vid det mer närliggande Rudboda finns viss samhällsservice. Störningar Buller Området är inte bullerutsatt. Miljökvalitetsnormer för ytvatten Fastigheten ingår i delavrinningsområde som avvattnas till Askrikefjärden som utgör en ytvattenförekomst med beslutade miljökvalitetsnormer, (MKN). Statusen för vattenförekomsten är måttlig ekologisk status och den uppnår ej god kemisk status. Problem med Askrikefjärden är bland annat övergödning, syrefattiga förhållanden och miljögifter. Enligt beslutade MKN är kvalitetskraven att god ekologisk status ska uppnås till 2027 och god kemisk ytvattenstatus ska uppnås med undantag för vissa ämnen till Elfviks Gård 2 ligger cirka 250 meter från stranden och recipienten. Fastigheten utgörs av en förhållandevis stor naturtomt. Detaljplanen bekräftar pågående markanvändning och ingen ytterligare hårdgöring av marken planeras. Dagvattnet omhändertas lokalt på fastigheten. Sammantaget görs bedömningen att MKN för Askrikefjärden följs. 6

7 Miljökonsekvenser Eftersom planen bedöms kunna handläggas med ett begränsat förfarande kommer varken miljökonsekvensbeskrivning eller behovsbedömning göras för planen. Eventuella störningar och miljökonsekvenser kommer att beskrivas i planbeskrivningen. Frågor att utreda Under planarbetet återstår några frågor att bearbeta och utreda vidare. Utformning av lämpliga skyddsbestämmelser med hänsyn till kulturmiljö. Genomförande och ekonomi Staden gör planen på egen bekostnad. När planen är klar kan fastigheten säljas för 80 % av marknadsvärdet. Enligt tomträttsavtalet ska ett avtalsservitut upprättas för befintliga vatten- och avloppsledningar som passerar under fastighetens norra del. Servitutet ska belasta Elfviks gård 2 till förmån för fastigheten Lidingö 6:105. Enligt tomträttsbeslutet ska Lidingö stad ansöka om och bekosta att avtalsservitutet registreras. Eventuellt ska avtal angående friskrivning av ersättning pga kulturmiljöskydd upprättas. Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med ett begränsat planförfarande, utan program och utan granskningsskede. Sakägarkretsen är mycket begränsad och planen bekräftar pågående markanvändning. Det begränsade förfarandet förutsätter att samtliga sakägare skriftligen godkänner planförslaget. Om förslaget inte godkänns kommer förfarandet växla över till ett standardförfarande som inkluderar ett granskningsskede. I det fallet kommer tidplanen att justeras. Planen kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande tidsplan: Begränsat förfarande Samråd 1 kvartalet 2018 Antagande 3 kvartalet 2018 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Planläggningen bedöms som lämplig då den bekräftar pågående markanvändning och medför att en kulturhistoriskt intressant byggnad bevaras. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson Plan- och exploateringschef Charlotta Sundelin Planarkitekt 7