Detaljplan för fastigheten Elfviks Gård 2 i stadsdelen Elfvik,

Transkript

1 Samrådshandling Dnr: MSN/2018: Sida 1(16) Planbeskrivning tillhörande Detaljplan för fastigheten Elfviks Gård 2 i stadsdelen Elfvik, Lidingö stad Förvaltarbostaden vid Elfviks gård. Foto: Lidingö stad POSTADRESS Lidingö stad Miljö- och stadsbyggnadskontoret Lidingö BESÖKSADRESS Lejonvägen 15 TELEFON vx E-POST miljo.stadsbyggnad@lidingo.se INTERNET

2 2 (16) Planens handläggning och handlingar Beslut att påbörja planarbete togs av Kommunstyrelsens planutskott (KS 2017:341, 3). Planförslaget upprättas därmed enligt plan- och bygglagen PBL (2010:900) i dess lydelse efter den 1 jan Nya regler angående miljöbedömning trädde i kraft den 1 januari Då planen är påbörjad före den 1 januari 2018 tillämpas miljöbalken i dess lydelse innan detta datum. Planen tas fram med ett så kallat begränsat förfarande vilket innebär att synpunkter på förslaget endast kan lämnas vid ett tillfälle under samrådsskedet. Planprocess begränsat förfarande Bedömning av planens miljöpåverkan enligt miljöbalken Miljö- och stadsbyggnadskontoret gör bedömningen att detaljplanen inte medför en sådan betydande miljöpåverkan som fodrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 11 miljöbalken. Planen berör endast ett litet område och innebär ingen förändring av markanvändningen. Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra någon påverkan på naturmiljön och positiv påverkan på kulturmiljön. Planens konsekvenser bedöms således varken enskilt eller sammantaget innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalken. Planhandlingar Planförslaget består av plankarta med bestämmelser. Till planen hör denna planbeskrivning. Underlag -Lidingö kulturhistoriska miljöer (Lidingö kommun, Stockholms läns museum, 1990) -Grönplan för Lidingö (Lidingö stad, 2014) -Blåplan för Lidingö (Lidingö stad, 2017) Innehållsförteckning 1. Planens syfte och huvuddrag 2. Tidigare ställningstaganden 3. Förutsättningar 4. Planförslaget 5. Konsekvenser av planen 6. Så genomförs planen

3 3 (16) 1. Planens syfte och huvuddrag Detaljplanens syfte är att bevara och säkerställa fastighetens höga kulturhistoriska värden. Skyddsbestämmelser och rivningsförbud införs för förvaltarbostaden. Planen ska också bekräfta den pågående markanvändningen som är bostadsändamål. Planens överensstämmelser med översiktsplanen och hushållningsbestämmelserna i miljöbalken Detaljplanen är förenlig med stadens översiktsplan och med bestämmelserna i 3 kap. miljöbalken avseende lämplig användning av mark- och vattenresurser. Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet ligger på nordöstra Lidingö och utgörs av fastigheten Elfviks Gård 2 i anslutning till Elfviks gård. Elfviks gård Bild med planområdets gräns markerad. Omgivningarna utgörs av skog, öppen mark samt enstaka villor och konferensanläggningar. Elfviks Gård 2 är 2236 kvm stor och ägs av Lidingö stad. I dag upplåter kommunen fastigheten med tomträtt till en privatperson. Tomträttsägaren som äger byggnaderna på fastigheten har erbjudits att friköpa fastigheten. Innan en försäljning behöver skyddsbestämmelser införas genom detaljplaneläggning. Orienteringskarta över Lidingö med planområdets läge markerat.

4 4 (16) 2. Tidigare ställningstaganden Intressen enligt 3, 4 och 5 kap Miljöbalken Fastigheten ligger inom område som utgör riksintresse för kulturmiljövård Norra Boo- Vaxholm-Oxdjupet-Lindalssundet - inloppet till Stockholm som utgör en farledsmiljö. Området avvattnas till Husstegafjärden som är förbunden med Askrikefjärden. Askrikefjärden är en av Vattenmyndigheten definierad vattenförekomst. För samtliga vattenförekomster har klassificering av ekologisk och kemisk status utförts, och beslut om miljökvalitetsnorm fattats. Miljökvalitetsnormerna för Askrikefjärden gäller även för Husstegafjärden. För Askrikefjärden visar statusklassningen på måttlig ekologisk status och att den inte uppnår god kemisk ytvattenstatus. Miljökvalitetsnorm god ekologisk status ska uppnås till år 2027 samt även god kemisk ytvattenstatus. Övergödning är det dominerande miljöproblemet i fjärden. Översiktsplan I stadens översiktsplan från 2012 redovisas pågående markanvändning för området som verksamhet/kontor med inslag av bostad, inklusive park, skola och andra bostadskomplement. Av översiktsplanen framgår också att fastigheten ligger inom kulturhistoriskt värdefull bebyggelsemiljö som bör skyddas. Fastigheten omges av Långängen-Elfviks naturreservat vars syfte är att säkerställa tillgång till områden för friluftsliv samt vårda, bevara och vid behov återställa och berika värdefulla natur-, kultur-, och vattenmiljöer. Detaljplan Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes (beteckning /1969E). Planen anger område för institutionsändamål vid Elfviks gård. Utsnitt ur gällande stadsplan från 1968.

5 5 (16) Naturreservat Långängen Elfviks naturreservat gränsar till fastigheten. Syftet med naturreservatet är bland annat att säkerställa tillgång till områden för friluftsliv samt att vårda, bevara och vid behov återställa och berika värdefulla natur-, kultur- och vattenmiljöer. Långängen Elfviks naturreservat (grönmarkerat) omger fastigheten Elfviks Gård 2. Kulturhistoriska intressen Elfviks gård ingår i ett område av riksintresse för kulturmiljövård Norra Boo Vaxholm Oxdjupet Lindalssundet. Riksintresset utgörs av farledsmiljön utmed inloppet till Stockholm, som visar skärgårdens betydelse för huvudstadens sjöfart, livsmedelsförsörjning och rekreationsliv. Här kan levnadsförhållandena för olika sociala skikt utläsas, liksom utvecklingen inom industrin, transportteknik, försvar och arkitektur. Utsnitt av riksintresseområde för kulturmiljövård Norra Boo Vaxholm Oxdjupet Lindalssundet.

6 6 (16) Sommarnöjesmiljön är en del av riksintresset. Här ingår odlingsmarker, gårdsbyggnader, trädgårdar, parker alléer och brygglägen. Här finns avläsbar arkitekturutveckling från de rikt dekorerade schweizer- och cottagestilarna från talets senare hälft med verandor och pittoreska utbyggnader, till det tidiga 1900-talets mer strama villor med allmogeinspirerade detaljer och färgsättningar. Elfviks gård är en representant för sommarnöjesmiljön och de sommarlantgårdar som etablerades under talets första hälft av och för Stockholms välbeställda borgerskap. Området är utpekat i stadens kulturmiljöprogram Lidingö kulturhistoriska miljöer (1990) som kulturhistoriskt värdefull helhetsmiljö Elfvikslandet med värdefull närmiljö, Elfviks gård. I senare inventeringar som staden har gjort pekas området fortsatt ut som ett kulturhistoriskt värdefullt område. Området vid Elfviks gård utgör en kulturhistorisk helhetsmiljö. 3. Förutsättningar i området idag Bebyggelse och markanvändning År 2006 bildades fastigheten Elfviks Gård 2 genom att ett område runt den så kallade förvaltarbostaden inklusive ett uthus avstyckades. De två byggnaderna på fastigheten är friköpta år 2010 av tomträttshavaren och används som bostad. Fastighetens mark utgörs huvudsakligen av en plan, lätt sluttande trädgårdstomt med en vidsträckt gräsmatta, huvudsakligen på berg och morän. Nordväst om planområdet ligger Elfviks gård, Lidingö 6:105, som idag används bland annat för hästverksamhet. Gårdens före detta huvudbyggnad, herrgården på fastigheten Elfviks Gård 1, ligger direkt väster om planområdet och används idag för restaurangoch konferensverksamhet.

7 7 (16) Fastigheten Elfviks Gård 2 är rödmarkerad. Rakt väster ut ligger den gamla huvudbyggnaden (Herrgården)som nu används för konferensverksamhet. Kulturvärden I södersluttningen mot vattnet, kring de gamla gårdarna Elfvik och Långnäs, har jordbruksbygdens öppna odlingslandskap anor från medeltiden. Elfvik utvecklades i slutet av 1700-talet till en av Lidingöns stora gårdar. I början av 1800-talet gjordes även försök med textilindustri i liten skala. Jordbruksdriften vidareutvecklades sedan på 1890-talet. Ur agrarhistorisk och bebyggelsehistorisk synpunkt är detta en av de mest intressanta äldre kulturmiljöerna på ön med en lång och tydlig kontinuitet i tid. Sammanhanget med stora segelleden in mot Stockholm speglar sjökommunikationens helt avgörande roll för livsvillkor och bebyggelseutveckling på en skärgårdsö som Lidingön. Här innefattas även Lidingöns betydelse som en av de tidiga sommaröarna i Stockholms skärgård under 1800-talets senare del. Framför allt uttrycks detta genom Elfviks gårds förnämliga gårdsmiljö från och 1800-talet med välbevarade byggnader och parkanläggning. Detta är den enda helt bevarade agrara gårdsmiljö som visar mångsidigheten i gårdshushåll och agrara näringar på ett sjönära mindre herresäte i det förindustriella Sverige. Framträdande vid infarten är den monumentala vitputsade stall- och ladugårdslängan, i sin äldsta del från Vid ladugården finns flera äldre bodar och uthus som haft typiska funktioner i ett äldre storgårdshushåll. Sadelkammare, stall, vagnslider, verkstad med flera byggnadsfunktioner hör till den karaktäristiska mångfald som fortfarande kännetecknar Elfvik.

8 8 (16) Elfviks gård på nordöstra Lidingö med sitt bevarade agrara byggnadsbestånd. Huvudbyggnaden vid Elfviks gård uppfördes på 1770-talet av hovgulddragare Petter Widman som även lät anlägga den ståtliga parken. Carl Mikael Bellman umgicks på Elfvik under Widmans tid och hyllade den natursköna gården i flera visor. Huvudbyggnad och parkanläggning vid Elfviks gård har båda ursprung från 1775 men präglas även av det sena 1800-talets tillskott. Fortfarande på Widmans tid angjorde man Elfvik per båt. Landsvägen, Elfviksvägen, kom inte till förrän vid 1800-talets början. År 1946 förvärvades Elfviks gård av Lidingö stad beslöts om upprustning av huvudbyggnaden. Restaureringen har återanknutit i hög grad till det utseende som huvudbyggnaden hade efter restaureringen på 1890-talet. Även parken har restaurerats, utformad av landskapsarkitekten Walter Bauer. Flera beståndsdelar i 1890-talets parkanläggning har sparats och integrerats i den karaktär av det sena 1700-talets landskapspark som man ville lyfta fram på nytt. Den mycket karaktärsfulla ekonomigården omfattar en stor mängd byggnader från sent 1700-tal till tidigt 1900-tal. Gårdsanläggning bevarar en mycket komplett karaktär av ett

9 9 (16) mindre herresäte från sent 1700-tal och 1800-tal i skärgården. Från inventering gjord av Stockholms läns museum och Lidingö stad kan man läsa Av extraordinärt kulturhistoriskt värde är alla de ekonomibyggnader, uthus, mejeriet, och lantarbetarbostäder som finns bevarade och som minner om att jordbruket utgjort grunden för gårdens existens. Detta åskådliggörs mycket tydligt för dagens besökare just genom att alla dessa byggnader finns bevarade. Naturvärden Fastigheten omges på alla sidor av naturreservatet Långängen-Elfvik. I närområdet finns parkmiljö som i stadens naturvärdesklassning är klassad till högt naturvärde (2) på en fyrgradig skala. Miljön består av park, trädgård och allé med intensivt skötta gräsmattor. (Grönplan för Lidingö, 2014) Fastigheten ingår i ett större område med skyddsvärd trädmiljö och strax utanför planområdet finns skyddsvärda lövträd. Fastigheten är en trädgårdstomt huvudsakligen med anlagd gräsmatta och buskar samt mindre träd. En planterad granhäck löper från fastighetens östra sida och vidare ner längs med Elfviks Uddväg. Rödmarkering visar område med högt naturvärde. Här finns gamla ädellövträd som är ovanliga och värdefulla inslag i landskapet. Rekreation Omgivningarna kring fastigheten utgörs av särskilt värdefulla grönområden med hänsyn till vistelsevärden. Ett värdefullt promenadstråk finns en bit söder om fastigheten längs med Elfvikslandets strandområde.

10 10 (16) Service och kollektivtrafik Avståndet till Lidingö centrum är cirka 9 km. Här finns ett stort utbud av affärer, samhällsservice, bibliotek m.m. Även vid det mer närliggande Rudboda finns viss samhällsservice. Busshållplats finns cirka 380 meter från fastigheten. I dag är det en gles turtäthet och resan till Ropsten tar cirka 25 minuter. Gator och trafik Elfviks Uddväg som passerar fastigheten är idag en grusväg med mycket låg trafikering. Separata gång- och cykelvägar saknas. Staden är väghållare och ansvarar för snöröjning med mera på platsen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp och ligger inom det kommunala verksamhetsområdet. Dagvatten Dagvattnet omhändertas lokalt på fastigheten och därefter i öppna diken i närområdet. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Buller Den skyltade hastigheten på passerande väg är 30 km/h. Antalet fordon är mycket lågt. Det medför att det är låga ljudnivåer inom planområdet idag. Kontoret bedömer att ljudnivån ligger under 55 dba ekvivalent ljudnivå varför någon detaljerad bullerberäkning inte kommer att tas fram. 4. Planförslaget Förvaltarbostaden Förvaltarbostaden (huvudbyggnaden) på fastigheten Elfviks Gård 2 uppfördes troligen som en sommarvilla på sent 1800-tal i så kallad Schweizerstil. Byggnaden är en 1 ½- plans villa utan källare. Reparationer och renoveringar har skett under åren. I senare tid har en mindre takkupa tillkommit i den norra fasaden ovan entrén och en glasveranda om 28 kvm har byggts vid den östra fasaden.

11 11 (16) Huvudbyggnaden från norr. Foto: Lidingö stad I dag är huvudbyggnadens byggnadsarea cirka 166 kvm. På fastigheten finns också ett uthus/komplementbyggnad i ett plan med en byggnadsarea på cirka 66 kvm. Byggnaderna på fastigheten Elfviks Gård 2 ingår och utgör en del av den kulturhistoriskt mycket värdefulla miljön som Elfviks gård utgör. Förvaltarbostaden är noterad som värdefull i Stockholms läns museums inventering från Byggnadsbeskrivning huvudbyggnaden Antal våningar: 1 ½-plan utan källare. Stomme/konstruktion: Trä, timmerkonstruktion. Takform: Sadeltak. Taktäckningsmaterial: Tvåkupigt lertegel på takfallen samt svart plåt på takkupa mot norr, glasad veranda mot söder samt tillbyggnad mot öster. Skorsten: Två murade skorstenar täckta med plåt. Sockel: Målad stensockel. Fasader: Nedre plan har liggande träpanel, övre plan stående locklist-panel med lövsågade ändar. Fasadkulör: Bruten vit. Fönster: Originalfönster i trä med tvåluftsfönster och tredelad spröjs. Fönstren är målade i blågrå kulör. Utvändiga detaljer: Dekorativ lövsågad fris på undersida av den djupa takfoten. I gavlarna och under takfoten löper dekorativa konsoler. Lövsågade fönsterfoder. Huvudentrén har en pardörr i trä med speglar målade i blågrå kulör. Öppen entréveranda med lövsågat räcke och snickerier målade i bruten vit kulör. Plåttäckt tak. I fasaden mot söder finns en delvis inglasad veranda med småspröjsade träfönster i blågrå kulör. Panelen under fönstren på denna veranda är lövsågad. Övriga händelser: Tillbyggnad år 2012 med glasveranda åt öster, samt en takkupa som vetter mot norr. Tomt: Den stora, till mesta delen öppna, trädgårdstomten sluttar mot Höggarnsfjärden i söder. Några stora lindar finns i planområdets östra gräns längs med Elfviks Uddväg.

12 12 (16) Bestämmelser på plankartan Reglering av skydd av kulturvärde och rivningsförbud De bestämmelser som införs på plankartan syftar till att värna om den ursprungliga bebyggelsens karaktär och historia. Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas (8 kap. 13 PBL) Sådana byggnader kan ges ett förstärkt skydd genom bestämmelser i en detaljplan. Särskilt värdefulla byggnader kan även skyddas genom ett rivningsförbud. Bestämmelserna kan reglera att utpekade delar eller egenskaper hos en byggnad eller anläggning inte får förändras, tas bort eller att den ska underhållas på ett visst sätt. Bestämmelserna kan utlösa en ersättningsskyldighet. Mot söder finns en delvis inglasad veranda. På bilden syns även en tillbyggnad från Foto: Lidingö stad Förvaltarbostaden bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefull och omfattas av förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 PBL. På plankartan har byggnaden nedanstående planbestämmelser. q Byggnaden är kulturhistoriskt särskilt värdefull och omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 13 PBL. Byggnadens ursprungliga exteriör, byggnadsdelar och detaljer ska behållas och får inte förvanskas. Vid utvändiga underhållsarbeten ska material och materialkvalitet vara i överensstämmelse med originalutförande. Brandskadad byggnad ska återställas exteriört. Totalförstörd byggnad får ersättas med ny byggnad med liknande karaktär, placering och byggnadsvolym.

13 13 (16) r Byggnaden får inte rivas. Bestämmelsen om skydd av kulturvärden kompletteras med specifika karaktärsdrag som inte får förvanskas. Karaktärsdragen listas på plankartan. Karaktärsdrag som inte får förvanskas (huvudbyggnaden) Byggnadens volym och takform (sadeltak). Fasadens liggande träpanel på nedre plan och stående locklistpanel på övre plan. Taket klätt med lertegelpannor. Den lövsågade dekoren på fasadpanel, fönsteromfattningar, under takfoten, takets konsoler, vid entréverandan mot norr samt den inglasade verandan mot söder. Fönsteromfattningarna. Fönstrens material, placering, dimensioner, luft- och spröjsindelning. Förvaltarbostaden från väster. Här syns tydligt fasadens dekorativa element med lövsågade snickerier på panelen, under takfoten och runt fönstren. Foto: Lidingö stad 2018.

14 14 (16) Förvaltarbostadens entré med pardörr och lövsågade räcken och dekorationer. Reglering av nyttjandegrad Fastigheten är sedan tidigare avstyckad från Elfviks gårds huvudfastighet. Detaljplanen möjliggör inte någon ytterligare styckning, då någon förtätning på platsen inte bedöms vara lämplig för kulturmiljön och landskapsbilden. I detaljplanen regleras också att huvudbyggnaden enbart får innehålla en bostadslägenhet. Hela fastigheten prickmarkeras, vilket innebär byggnadsförbud, med undantag för platsen för de två befintliga byggnaderna. Prickmarkeringen ska säkerställa att den kulturhistoriska landskapsbilden bevaras. För att bevara den kulturhistoriska miljön med den öppna gårdsstrukturen begränsas också möjligheten att uppföra plank eller dylikt som skulle skära av områdets funktionella sammanhang. Utökad bygglovsplikt Planområdet ingår i en värdefull miljö. Av den anledningen regleras att området omfattas av en utökad lovplikt för ett antal åtgärder. Det innebär att följande åtgärder inte får utföras inom planområdet: - uppföra eller bygga till ett komplementbostadshus eller komplementbyggnad på max 25 kvadratmeter (så kallat Attefallshus), - göra en tillbyggnad på max 15 kvadratmeter. Nedanstående byggnadsåtgärder ska också prövas mot bestämmelserna i detaljplanen. För området krävs bygglov för att: - bygga ytterligare takkupor, - på en byggnad montera solcellspaneler och solfångare, - uppföra en liten tillbyggnad i form av balkong, burspråk och uppstickande byggnadsdel, - färga om byggnader, - byta fasadbeklädnad och taktäckningsmaterial.

15 15 (16) På grund av att huvudbyggnaden bedöms vara kulturhistoriskt särskilt värdefull och omfattas av förvanskningsförbudet, så krävs även bygglov för underhåll och ändringar av till exempel husets utvändiga detaljer. Angöring och tillgänglighet och parkering Utfart sker från fastighetens norra del på befintlig väg som ansluter till Elfviks uddväg. Goda möjligheter finns att parkera inom fastigheten. Teknisk försörjning I plankartan finns ett u-område för de kommunala ledningar som passerar under fastighetens nordvästra hörn. Ett u-område innebär att marken ska vara tillgänglig för allmännyttig underjordisk ledning. 5. Konsekvenser av planen Planläggningen är en förutsättning för att en försäljning av fastigheten ska kunna ske. Planläggningen medför att den pågående markanvändningen bekräftas som bostadsfastighet. Den medför också att en kulturhistoriskt värdefull byggnad skyddas genom planbestämmelser. Genom planläggningen beaktas också det riksintresseanspråk för kulturmiljövård som finns i området. Fastigheten utgörs av en förhållandevis stor naturtomt med vissa infiltrationsmöjligheter. Dagvattnet omhändertas lokalt på fastigheten för att därefter ledas vidare och omhändertas i öppna diken. Fastigheten ligger cirka 250 meter från stranden och recipienten. Detaljplanen bekräftar pågående markanvändning och ingen ytterligare hårdgörning av marken planeras. Kontoret gör bedömningen att en tillräckligt god rening av dagvattnet fås på platsen och därmed bedöms att miljökvalitetsnormerna för Askrikefjärden följs. 6. Så genomförs planen Förslag till tidsplan Samråd höst Antagande vår Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från den dag då planen vinner laga kraft.

16 16 (16) Ekonomiska och fastighetsrättsliga frågor Planekonomi Staden tar fram detaljplanen på egen bekostnad. När planen har vunnit laga kraft är det möjligt att sälja fastigheten. Tomträttsinnehavaren har ansökt om att friköpa fastigheten. En försäljning ska göras enligt beslutade riktlinjer, KF 77, den 28 september I detta fall innebär det att försäljningspriset kommer att uppgå till 80 % av marknadsvärdet. (Riktlinjer vid försäljning av stadens tomträttsfastigheter, KS/2015:153, punkt 3 ii.) En värdering av marken kommer att göras i samband med försäljning. Ersättning med anledning av skyddsbestämmelser: Enligt plan- och bygglagen 14 kap 10 har den som äger en fastighet som berörs av skyddsbestämmelser rätt till ersättning för den skada som bestämmelsen medför. Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom fastigheten. Krav på ersättning ska ställas till kommunen inom två år från den dag planen vinner laga kraft. I aktuellt fall bedöms bestämmelsen inte påverka pågående markanvändning och därmed inte innebära någon rätt till ersättning. Servitut Ett avtalsservitut finns för de kommunala vatten- och avloppsledningar som passerar under fastighetens norra del. Servitutet belastar Elfviks Gård 2 till förmån för fastigheten Lidingö 6:105. Lidingö stad ska ansöka om och bekosta att avtalsservitutet registreras i enlighet med gällande tomträttsavtal. Servitut för utfart finns till förmån för Elfviks Gård 2 och som belastar stadens fastighet Lidingö 6:105. Medverkande i planarbetet Charlotta Sundelin planarkitekt plan- och exploateringsenheten Fabian Gabrielsson exploateringsingenjör plan- och exploateringsenheten Gudrun Bohlin antikvarie bygglovsenheten Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson Plan- och exploateringschef Charlotta Sundelin Planarkitekt