Malmö 2009-12-01 Till medlemmarna i Brf. Krabban Härmed kommer kallelsen till extra föreningsstämma den 8:e december. Det som mötet huvudsakligen kretsar kring är huruvida vi ska byta eller måla om/reparera befintliga fönster. På mötet kommer Tommy Persson från Tommy Ts Fastighetsservice, en representant från Elektrokroon samt vår ekonomikonsult Mats Andersson att delta för att kunnna svara på frågor, Styrelsen har tillsammans med förvaltaren tagit fram offerter för de renoveringar som bör göras under våren 2010. Detta omfattar reparation av tak, tvättning och målning av fasad, utbyre av räcken och täckskivor på balkongerna, byte av stigare (elstammar) till lägenheterna samt reparation av hissarna. Dessutom har två alternativ för fönstren tagits fram. På mötet kommer vi att rösta om vi ska måla eller byta fönster baserat på det underlag som bifogas i kallelsen. För den som inte kan delta i mötet men vill rösta i fönsterfrågan kan man fylla i en fullmakt och ge till en annan medlem som ska delta på mötet. Denna medlem kan inte representera mer än en röst, det vill säga att den som har fullmakt enbart kan rösta en gång. En lägenhet har en röst, så om flera från samma läfgenhet går på mötet kan en av dessa representera en annan medlem genom fullmakt. De ovan nämnda reparationerna, förutom fönstren, behöver vi inte rösta om eftersom dessa ligger inom ramen för underhållsplanen och den ekonomiska planen och kan beslutas av styrelsen. På mötet kommer även en representant för Elektrokroon presentera deras erbjudande om utbyte av el i lägenheterna, något som varje lägenhetsinnehavare själv får bekosta. Detta är inte tvunget, utan varje innehavare får välja om de vill utnyttja erbjudandet eller inte. Elarbeten inne i väggarna omfattas inte av rotavdraget, men kompletterande installationer utanpå väggarna gör det. Sida 1 av 2
Malmö 2009-12-01 Följande bilagor bifogas till kallelsen: Bilaga 1. Fullmakt Bilaga 2. Redovisning av reparationskostnader 2009 Bilaga 3. Budget för reparationer under våren 2010. Bilaga 4. Finansieringsförslag för reparationer våren 2010 Bilaga 5. Offert från Elektrokroon för byte av el i lägenheter Bilaga 6. Exempel på balkongräcken och täckskivor. Bilaga 7. Exempel på nya fönster från WISY Projekt. Det kommer finnas möjlighet att ställa ytterligare frågor efter mötet, men vi har bara tillgång till lokalen fram till klockan 21. Har ni frågor om materialet får ni gärna kontakta styrelsen. Välkomna Styrelsen Brf. Krabban styrelsen@brfkrabban.se 070-970 14 88 Sida 2 av 2
Malmö 2009-12-01 Kallelse till extra föreningsstämma i Brf Krabban Datum: 2009-12-08 Tid: 18.30 Plats: Ribersborgsskolans matsal, ingång korsningen Skvadronsgatan/Erikstorpsgatan Dagordning 1. Stämmans öppnande. 2. Godkännande av dagordningen. 3. Val av stämmoordförande. 4. Anmälan av stämoordförandes val av protokollförare. 5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare. 6. Beslut om stämman har blivit stadgeenligt utlyst. 7. Adjungeringar. 8. Fastställande av röstlängd. 9. Information från trivselgruppen. 10. Information från gårdskommittén. 11. Information om avslutade reparationer (Tommy Persson, bilaga 2). 12. Information om planerade reparationer (Tommy Persson, Elektrokroon, Bilaga 3, 5, 6). 13. Beslut om omfattning av fönsterunderhåll. 13.1 Information om de ekonomiska förutsättningarna. (Bilaga 4) 13.2 Information om de olika tekniska alternativen. (Bilaga 7) 13.3 Beslut om målning eller utbyte av fönster. 14. Mötets avslutande.
Bilaga 1: F U L L M A K T Fullmakt för att på Brf Krabbans extra föreningsstämma den 8 december 2009 utöva för mig tillkommande rösträtt. Ort: den / 2009 Namn (Fullmaktsgivare) Namnförtydligande../. Lägenhetsnr Gata Regler för fullmakt: En full,akt kan användas om en medlem inte kan närvara på stämman men ändå vill rösta. En fullmakt ger en annan person än medlemmen rätt att rösta i dennes ställe på en föreningsstämma. Fullmakten kan endast ges till andra medlemmar i föreningen. En deltagare på föreningstämman kan enbart ha en röst, d.v.s. att man kan inte representera merän en röst. Bor flera personer i samma lägenhet kan bara en rösta för lägenheten. Den andra personen kan då användas som ombud för en fullmakt. Vid frågor om förfanande vid röstning med fullmakt, kontakta Johan Gullman-Strand på styrelsen@brfkrabban.se eller 070-970 14 88
Bilaga 2: Genomförda reparationer i Brf Krabban under 2009 Renoveringar enligt plan för år 1 VVS Byte av värmeväxlare 175 000 kr Relining Fodring av två stammar Materialkostnad relining Dusch & WC 360 000 kr 65 000 kr 15 000 kr 15 800 kr Förbättrad värme och 75 000 kr ventialtion i garage och tvättstuga Byte av radiatorventiler 118 100 kr El Byte av stigare (elstammar) för vind, källare samt trapphallar, inklusive nya armaturer och lysknappar 148 500 kr Bygg Reparationer 61 100 kr Underhåll Administration Inspektion, lagfart, bygglov 62 000 kr Summa 1 95 500 kr Moms 25% 273 875 kr Totalt 1 369 375 kr
Bilaga 3: Budget för Brf Krabbans reparationer under våren 2010 El och byggrenoveringar enligt plan för år 1 och 2-5 Tak Omläggning av tak mot gatan och plåtarbete Materialkostnader 325 000 kr 35 000 kr Fasad Tvättning 40 000 kr Målning 275 000 kr Balkonger Hiss Utbyte av räcken och täckplåt Reparation an existerande maskineri och uppdatering av styrsystem och reglage. 188 000 kr 213 000 kr El Byte av elcentral 40 000 kr Byte av stigare till samtliga 204 000 kr lägenheter Ställningar 170 000 kr Administration Inspektion, lagfart, bygglov 75 000 kr Summa 1 565 000 kr Moms 25% 391 250 kr Totalt 1 956 250 kr Alternativ för fönster Reparation och målning Summa reparation Totalt reparation Samtliga fönster målas om och repareras (kittas, byte av trädetaljer) vid behov Materialkostnad Moms 25% 320 000 kr 75 000 kr 395 000 kr 98 750 kr 493 750 kr Byte av fönster Byte till aluminiumfönster 1 500 000 kr Moms 25% 375 000 kr Totalt byte 1 875 000 kr Alternativ för lån till reparationer 2010: I: El & bygg + målning av fönster 2 450 000 kr II: El & bygg + utbyte av fönster 3 831 250 kr Till detta tillkommer reparation av enstaka balkonplattor
Bilaga 4: Utgifter för renovering år 1 enlig plan: 2 695 000 Budget år 2-5: 576 000/år, totalt 2 304 000 Faktisk utgift år 1: 1 370 000, kvar enligt plan 1 325 000. Utgiftsalternativ år 2 enl. Bilaga 3: 2 500 000 eller 3 800 000 I kassan från start 800 000 kr Intäkter från försäljning 4.6 miljoner. Kvar i kassan 3.9 miljoner. Avsättning till fond 250 000 samt 150 000 i kassan. Kvar till amortering 3 500 000 Alternativ 1: Amortera av 3 500 000 från 1-åriga lånet Sänk ceckkredit till 2 500 000 Alternativ 2: Amortera av 2 700 000 från 1-åriga lånet. Behåll checkkredit på 3 100 000 Efter alla renoveringsarbeten ombildas ceckkrediten till ett vanligt fastighetslån. Kostnad efter reovering: Alternativ 1: Lån på 3,5 + 2,5 milj i två korta lån med löptid feb. resp. aug. Alternativ 2: Lån på 4,3 + 3,1 milj i två korta lån med löptid feb. resp. aug. Räntekostnader per år: Ränta 1,6% 2,1% 2,6% 3,1% Alternativ 1: 96 000 126 000 156 000 216 000 Alternativ 2: 118 400 155 400 192 400 229 400 I dag har vi räntekostnader för det korta lånet på 147 000 kr per år. Tittar man på hela låneportföljen samt på de drifts och räntekostnader vi har ser prognosen ut enligt följande. De kolumner som hänvisar till höjd avgift avser den planenliga höjningen med 2% per år. Kassaflödesanalysen 2009 avser helårsintäkter och helårsutgifter samt en kalkylränta på 4,2%, medan utfallet 2009 endast visar 10,5 månader samt faktisk ränta på 3,5%. Alt 1 ingen avgiftshöjning Alt 1 avgiftshöjning Alt 2 ingen avgiftshöjning Alt 2 avgiftshöjning Kassaflöde 2009 Utfall 2009 Diff Kassaflöde 2010 Planerat utfall 2010 Planerat utfall 2010 Planerat utfall 2010 Planerat utfall 2010 Intäkter 1,694,520 1,474,946-219,574 1,731,134 1,685,653 1,719,366 1,685,653 1,719,366 Driftskostnader -773,167-858,611-85,444-788,630-788,630-788,630-788,630-788,630 Räntekostnader -853,218-646,583 206,635-752,500-731,500-731,500-760,900-760,900 Summan 68,135-30,248-98,383 190,004 165,523 199,236 136,123 169,836
Tabellen visar att vi i år går under budget i dagsläget, vilket kan föklaras med förhöjda driftskostnader första året eftersom det är flera reparationer som inte klassas som planenlig renovering samt att den gamla värmeväxlaren kostade mycket i uppvärmning under vinter och vår. Utöver detta tillkommer kostnader för fondering, amortering och drift, men den generella ändringen av våra utgifter kan härledas direkt till ändingen av det planerade utfallet.