Byggnads- och miljönämnden Dnr: 10BMN284 Handläggare: Josef Wårdsäter

Transkript

1 Sid 1 (1) Byggnads- och miljönämnden Dnr: 10BMN284 Handläggare: Josef Wårdsäter Lagakraftbevis Limön 1:1, Limö fiskeläge Detaljplan för bostad, Gävle kommun, Gävleborgs län Detaljplanen antogs av Byggnads- och miljönämnden den 14 juni Beslutet har inte överklagats. Strandskyddet är upphävt inom kvartersmark betecknat med B, C och för särskilt ändamål på allmän plats inom område med egenskapsbeteckningen bastu. Beslutet har vunnit laga kraft den 11 Juli Josef Wårdsäter Planarkitekt Kopia till: Länsstyrelsen Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun Gävle kommun Besök Kyrkogatan 22 Växel Fax gavle.kommun@gavle.se

2 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagen av BMN: Dnr: 10BMN284 Laga kraft: Handläggare: Josef Wårdsäter Del av Limön 1:1, Limö fiskeläge Detaljplan för uthyrningsstugor mm Gävle kommun, Gävleborgs län Situationsplan SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE, Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tfn (vx)

3 sid 2 PLANBESKRIVNING Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att möjliggöra uppförandet av uthyrningslägenheter inom planområdet. Lägenheterna skall placeras i anslutning till Limö fiskeläge med hänsyn till terräng, vegetation och kulturmiljö. Gällande plan anger användningen NATUR och BC 1(bostäder, samlingslokaler och servicebyggnader) för ytan där lägenheterna ska uppföras. Planen syftar även till att säkra skötseln av en värdefull örtbacke som i gällande plan ligger på kvartersmark med beteckningen N (friluftsområde). Örtbacken förs istället över till allmän platsmark med beteckningen NATUR (naturområde). Planen behandlar även ett önskemål om utvidgning av två mindre stugtomter i fiskelägets östra del. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet omfattas av riksintresse för naturvård enligt 3 kap 6. Planen bedöms förenlig med riksintresset under förutsättning att den nya byggrätten för uthyrningslägenheter anpassas i form, skala och placering efter områdets naturliga förutsättningar. Miljökvalitetsnormer enligt 5 kap. miljöbalken kommer inte att överskridas. Plandata Lägesbestämning och areal Planområdet omfattas av en yta på ca 2,5 hektar och är beläget på en ö i Bottenhavet ca 10 km öster om centrala Gävle. Markägarförhållanden Kommunen äger all mark inom planområdet förutom de två mindre stugtomterna i planområdets nordöstra del. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I fördjupad översiktsplan för Gävle kustvatten, antagen den 26 april 1993, anges sjöfart, friluftsliv, naturvård och fiske som ändamål i området som omfattar Limön och Orarna. Planen är alltså från 1992 och arbetet med en ny översiktsplan för Gävle kommun har påbörjats. I programmet som är framtaget för den kommande översiktsplanen finns ställningstaganden för kustområdet formulerade. I det ställ-

4 sid 3 ningstagande som berör planområdet framgår att Gävle kommun främjar kustnära turism- och friluftsliv längs kusten. Enligt programmet framgår även att styrkan i området är närheten till havet och andra attraktiva naturmiljöer, värdefulla kulturmiljöer och goda upplevelsemöjligheter. Möjligheten finns att utveckla turism och friluftsliv. Få turbåtar och liten logikapacitet är områdets svaghet. Området omfattas av Riksintresse för naturvård och i Översiktsplan Gävle stad 2025 står att Limön bör få långsiktigt skydd som kommunalt naturreservat. Detaljplaner För området gäller detaljplan fastställd den 8 augusti Detaljplanen anger användningen NATUR för planområdets södra del samt N (friluftsområde) i de norra delarna. Inom planområdet finns även områden avsatta för fritidsbostäder, samlingslokaler och servicebyggnader. Vision 2025 Enligt Vägen till 2025, som är strategin för att uppnå Vision 2025, bör man utveckla utbudet av och tillgängligheten till kultur och fritidsupplevelser såväl i stadskärnan som i stadsdelarna. Planen bidrar till detta då logikapaciteten ökar med nya byggrätter på ön. Miljökonsekvensbeskrivning De planerade uthyrningslägenheterna ska inte ha indraget vatten eller egen avloppsanläggning och berör därför inte miljökvalitetsnormerna. De nya byggnaderna kommer att anpassas till kulturmiljö, natur och terräng och bedöms därför inte medföra någon större miljöpåverkan. Förutsättningar och förändringar Natur Med undantag för tallskogen i söder omfattas hela planområdet av ett område utpekat som värdefull örtbacke. De öppna ängsmarkerna är spåren efter det arrendejordbruk som förr bedrevs på Limön och ängarna ligger på kalkrikt isälvsgrus som skapar goda förutsättningar för örtbacksvegetation. Enligt kommunens bevarandeprogram för örtbackar är det ytorna runt piren, upp till caféet tillsammans med ytan bakom caféet norrut som är de mest värdefulla. Hela området med undantag för befintlig tomtmark ingår även i utpekat Natura 2000-område. För att säkerställa skötseln av ängsmarken mellan piren och caféet ändras markanvändningen från kvartersmark (friluftsområde) till allmän platsmark (naturmark).

5 sid 4 Två ytor i anslutning till befintliga stugtomter i planområdets nordöstra del kommer att övergå från naturmark (NATUR) till tomtmark (B) för att möjliggöra en önskad utvidgning av tomterna. Ytorna bedöms vara så pass små att utvidgningen inte har någon betydande påverkan på naturmarken. Område utpekat som värdefull ängsmark Natura2000-område Fornminnen Området i anslutning till den tilltänkta platsen för de nya uthyrningslägenheterna i söder är en övrig, kulturhistorisk lämning och utgörs av en plats med tradition, en täkt där man tagit fyllnadsmassor till Skansudden. Övrig yta i anslutning till läget för de nya längorna är fiskelägestomter och fyndplats för flinta. Samtliga lämningar är kulturhistoriska lämningar och för dessa gäller hänsynsregeln vid exploatering. Fiskelägets historia Limön var från 1700-talets början en av många så kallade Gävlebohamnar utefter Norrlandskusten. När våren kom lastade Gävlefiskarna sina skutor och begav sig med familj, tjänstefolk och husdjur iväg till sina tillfälliga fiskelägen. Under slutet av 1800-talet övergick Limön och andra Gävlebohamnar till permanenta fiskelägen fanns totalt 50 personer, varav 6 fiskare, bosatta på ön. Fisket kombinerades med jordbruk i liten skala.vid denna tid fanns också ett dominerande arrendejordbruk på ön. Hö som foder till boskapen skördades från vretar i skogen och genom slåtter på holmarna runt Limön. På de små åkrarna kring fiskeläget odlades potatis och en del havre. Omkring sekelskiftet började det bli modernt med sommarnöjen vid kusten och samtidigt med fritidsbebyggelsens utbredning upphörde den permanenta fiskebosättningen på ön. Limöns siste bosatta fiskare var Westergren som bodde på ön till mitten av 1950-talet.

6 sid 5 Befintlig bebyggelse Den befintliga bebyggelsen i Limö fiskeläge är utpekad som kulturhistoriskt värdefull och är tillsammans med naturen och terrängen en del av öns unika karaktär. Befintliga byggnader får därför inte rivas (q) eller ändras så att dess karaktär eller anpassning till omgivningen förvanskas. Bebyggelsen består av mindre stugor för bostadsändamål, sjöbodar och uthus. På området ligger också en cafébyggnad. Byggnaderna är av enkel karaktär med röda träfasader i locklistpanel, spröjsade fönster och tak i papp, plåt eller tegel. Ekonomihus, uthus och dass är i sin helhet rödfärgade med dörrar i mörk kulör och vita fönstersnickerier. Befintliga byggnader i fiskeläget Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Ny bebyggelse i området består av 2 uthyrningslängor med sammanlagt ca 6 lägenheter och en byggnadsyta på högst 160 m 2. De nya längorna kommer att placeras söder om befintlig länga intill cafébyggnaden och bildar tillsammans med befintliga byggnader en mindre gård. Gården blir en gemensam uteplats för hyresgäster i lägenheterna vid caféet. Placeringen är anpassad till terräng och vegetation och förhållandet till annan bebyggelse då planen syftar till att ge en så liten påverkan på kulturmiljö och natur som möjligt. Längorna uppförs i ett plan och kommer att ha indragen el men inte

7 sid 6 vatten och avlopp. Uthyrningen av lägenheterna kommer att administreras från caféet liksom tillgång till toalett och vatten. I anslutning till fastigheterna Limön 1:94 och 1:95 kan mindre uthus/enklare övernattningsstugor uppföras (korsmark) med en maximal byggnadsarea på 20 m 2 och en högsta byggnadshöjd på 2,7 meter. Denna byggnation ska i likhet med övrig ny bebyggelse anpassas till omgivningarna och i planen definierade hänsyns- och varsamhetsbestämmelser. Fiskeläget på Limön har högt kulturhistoriskt värde och det är viktigt att de nya byggnadernas utformning och färgsättning anpassas till befintlig bebyggelse för att inte ha en negativ påverkan på kulturvärdet. De nya längorna ska därför uppföras med fasader av röd locklistpanel eller slät panel, sadeltak i svart papp, svart eller röd korrugerad plåt eller lertegel samt spröjsade fönster. tak i svart papp, svart eller röd plåt eller lertegel rödfärgad fasad i locklisteller slät träpanel spröjsade fönster med vita snickerier graders takvinkel

8 Plan- och genomförandebeskrivning sid 7 I planområdets västra del söder om kalkudden finns en badstrand med grillplats vid uddens södra början. Grillplatsen ligger i en lågt belägen glänta i tallskogen, området är utmärkt som bastu i plankartan. Planförslaget möjliggör här uppförande av Vy över grillplatsen ut mot vattnet. en bastubyggnad på högst 15 m2 väl anpassad i terrängen med rödmålade fasader för att passa in i fiskeläget eller med fasader i järnvitriol som smälter in i skogskanten. Bastun ska vara allmänt tillgänglig för besökande och boende på ön. Friytor Planområdet består av en stor andel friyta på allmän platsmark, i planen märkt natur (NATUR). Den stora festplatsen, där till exempel midsommarfesten hålls, används regelbundet som lekplats och samlingsplats. Från festplatsen utgår även ett antal stigar och vandringsleder som leder vidare ut på ön. I planområdets sydvästra hörn finns idag en grillplats i anslutning till stranden. Strandskydd Strandskyddet i området föreslås upphävas i områden betecknat med B, C och bastu i plankartan. Området där de nya uthyrningslängorna ska uppföras är avskilt från stranden av befintliga hus. Placeringen av längorna bedöms ej heller försämra allmänhetens tillgång till strandområden eller väsentligt förändra livsvillkoren för djur- och växtlivet då de uppförs i anslutning till befintlig bebyggelse och inte kräver någon avverkning eller schaktning. Uppförandet av uthyrningslängorna är också av allmänt intresse då det ger en möjlighet för besökare att övernatta på Limön. Även bastubyggnaden är av allmänt intresse och kommer att placeras så att

9 sid 8 tillgängligheten till bad- och grillplats inte påverkas. Bastubyggnadens storlek är begränsad till 15 m 2 och ska varsamt placeras inom området utmärkt som bastu i plankartan med hänsyn till naturvärden på platsen. Boverket och Naturvårdsverket har tagit fram särskilda skäl för dispens från strandskyddet. Gällande skäl i det här fallet är: Området behövs för att utvidga en pågående verksamhet Området behövs för att tillgodose ett allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför strandskyddet Teknisk försörjning El Planområdet är idag anslutet till befintligt elnät. Anslutning till elnätet för de nya byggnaderna sker efter anvisningar från Gävle Energi AB. Inom planområdet finns idag elanläggningar och lågspänningskablar. Dessa kan vid behov flyttas, åtgärderna bekostas då av byggherren. VA Befintlig schaktbrunnen vid Limö café har god momentan kapacitet. De sex nya lägenheter som detaljplaneförslaget medger bedöms medföra en ökning av vattenförbrukningen med ca 300 l/d. Bedömningen är att detta ökade uttag från brunnen sannolikt kan ske utan problem. På längre sikt kan en djupare brunn byggas för att yttreligare förbättra vattentillgången. I första hand bör för detta fall en schaktbrunn eller möjligen en filterbrunn byggas. Borrning i berg bör undvikas eller ske mycket grunt. Det finns sannolikt goda uttagsmöjligheter i berggrunden men riskerna för saltvatten i berget torde vara mycket hög. Teknisk lösning för vatten och avlopp kommer inte att installeras i stugorna. Men för att tillgodose gästernas behov för hygien, disk och tillgång till toaletter kommer befintliga anläggningar i anslutning till befintlig byggnader inom planen utnyttjas. Vad gäller tillkommande BDT-vatten från planerade uthyrningsstugor bedöms detta kunna innefattas i den nybyggda avloppsanläggningen (2011). Detta förutsätter dock att diskplats eller dyl utformas enkelt och vattenbesparande. Livsmedelsverkets bestämmelser ska enligt kommunens tillsynsavdelning för dricksvatten gälla för anläggningen. I korthet innebär detta bl a att:

10 sid 9 ansvaret för vattenanläggningen bör tydliggöras skötsel- och driftinstruktioner tas fram ett egenkontrollprogram med bl a analysfrekvens och analysomfattning tas fram. I egenkontrollen bör även mätning av grundvattennivå ingå så att en uppföljning och kontroll kan ske av nivån i brunnen. Avfall Gästrike Återvinnare sköter avfallshanteringen i området. Dagvatten Enligt Gävle kommuns dagvattenpolicy ska allt dagvatten vid nybyggnad omhändertas lokalt på den egna fastigheten. Bedömningen görs att utrymme för iniltrering 2 av dagvatten från takytor finns inom planområdet. Administrativa frågor Lämplig genomförandetid för aktuell detaljplan är 5 år. Genomförandetiden gäller från det datum då planen vinner laga kraft. Konsekvenser Barn Planförslaget medför att fler familjer kan övernatta på ön och främjar friluftslivet i området. Tillgänglighet Uthyrningslängorna bedöms tillgängliga i och med dess läge intill Limö café och Limöbåtens angöringsbrygga. Limöbåtens tidtabell är dock begränsad liksom båtplatser för privata småbåtar. En utredning gällande underlag för Limöbåten liksom platser för ytterligare småbåtshamnar bör göras men behandlas inte i planförslaget. Jämlikhet Uthyrningslägenheterna kommer att drivas i kommunal regi och vara möjliga för alla att hyra. Terrängen på Limön kan vara besvärlig för funktionshindrade men längornas läge centralt och i närheten till befintliga gångstråk gör dem ändå relativt lättillgängliga. Naturvärden Planområdet ingår i ett utpekat Natura2000-område med dokumenterat höga värden. Den föreslagna bebyggelsen i form av uthyrningslängor och bastu samt

11 sid 10 utvidgning av stugtomterna i planens nordöstliga del bedöms inte medföra någon betydande negativ påverkan på naturvärdena i området. Uthyrningslängorna kommer att uppföras på kvartersmark som i huvudsak är undantaget Natura2000-området redan idag. Bastun däremot kommer att uppföras på naturmark men med en begränsad byggnadsyta på 15 m. Den möjliga utvidgningen av tomterna i nordost kan eventuellt ha en påverkan på naturvärden i den intilliggande tallskogen. Eventuell påverkan bedöms dock vara begränsad och därför inte ha någon betydande negativ effekt på områdets naturvärden. Vatten och avlopp Schaktbrunnen vid Limö café har god momentan kapacitet. De sex nya lägenheter som detaljplaneförslaget medger bedöms medföra en ökning av vattenförbrukningen med ca 300 l/d. Bedömningen är att detta ökade uttag från brunnen sannolikt kan ske utan problem. Störst risk för vattenbrist finns under år med särskilt torra somrar. Grundvattennivåerna sjunker då av naturliga orsaker men sänkningen förstärks av uttaget. Skulle detta ske kan man kortsiktigt begränsa vattenuttaget på olika sätt. Det är viktigt att nivåer mäts i brunnen med jämna intrevall så att åtgärder kan vidtas i tid. På längre sikt kan en djupare brunn byggas om problemet upprepas. I första hand bör för detta fall en schaktbrunn eller möjligen en filterbrunn byggas. Borrning i berg bör undvikas eller ske mycket grunt. Det finns sannolikt goda uttagsmöjligheter i berggrunden men riskerna för saltvatten i berget torde vara mycket hög. Livsmedelsverkets bestämmelser ska enligt kommunens tillsynsavdelning för dricksvatten gälla för anläggningen. I korthet innebär detta bl a att: ansvaret för vattenanläggningen bör tydliggöras skötsel- och driftinstruktioner tas fram ett egenkontrollprogram med bl a analysfrekvens och analysomfattning tas fram. I egenkontrollen bör även mätning av grundvattennivå ingå så att en uppföljning och kontroll kan ske av nivån i brunnen. Vad gäller tillkommande BDT-vatten från planerade uthyrningsstugor bedöms detta kunna innefattas i den nybyggda avloppsanläggningen. Detta förutsätter dock att diskplats eller dyl utformas enkelt och vattenbesparande.

12 sid 11 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Planen handläggs med normalt planförfarande och beräknas antas i Byggnads- och Miljönämnden i maj Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan komma att åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om planen då skulle ändras eller upphävas. Ansvarsfördelning Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. Fastighetsrättsliga frågor Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser, inrättande av gemensamhetsanläggningar och upplåtelse av servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Berörda fastighetsägare ansöker och bekostar lantmäteriförrättningen. Inom planområdet möjliggörs utökning av två fastigheter, Limön 1:94 och 1:95, för bostadsändamål genom fastighetsreglering från Limön 1:1. Område betecknat C i plankartan bör lämpligen avstyckas till en egen fastighet men vara kvar i kommunal ägo. Ekonomiska frågor Planekonomi För genomförandet krävs kommunala investeringar för uppförande av uthyrningslängor och bastu. I ett senare skede när tomterna i östra delen av planområdet utökas står berörd fastighetsägare till respektive tomt för kostnader i samband med fastighetsbildning. Kostnader för flytt av kabelskåp och lågspänningskablar bekostas av byggherren.

13 sid 12 Revidering Detaljplanen har efter utställningen ändrats i följande avseenden: Plankartan har justerats så att det i anslutning till fastigheterna Limön 1:94 och 1:95 går att uppföra uthus/enklare övernattningstugor med en maximal byggnadsyta på 20 kvadratmeter och en högsta byggnadshöjd på 2.7 meter. Detta har också förtydligats i planbeskrivningen. Medverkande tjänstemän Lena Boox, Kommunantikvarie, Lars Skogsberg, Arkitekt Maria Lind, Kommunekolog Tage Blomkvist, Exploateringsingenjör Mikael Ekman, kommunekolog Karin Linjer, lantmätare Bygg & Miljö Gävle Petter Jonegård Planchef