Andersberg 10:1 mfl, kv Nebulosan

Transkript

1 PLANBESKRIVNING Antagandehandling Dnr: 11BMN75 Handläggare: Emma Olofsson Andersberg 10:1 mfl, kv Nebulosan Detaljplan för bostad Gävle kommun, Gävleborgs län FYSISK PLANERING Samhällsbyggnad Gävle, Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tfn (vx)

2 Dnr: 11BMN75 Sid 2 (12) Planens syfte och huvuddrag Gävle kommun har fått förfrågan från fastighetsägare/tomträttsinnehavare på Snögatan att utvidga sina tomter. De 15 tomter som berörs av utvidgningen är de längst i öster, mot Hagelgatan. Snögatans bebyggelse är i Översiktsplan Gävle stad 2025 utpekad som värdefull ur kulturmiljösynpunkt. Bebyggelsen på gatan har ett mycket tidstypiskt utseende och struktur som är värt att bevara. I översiktsplanen sägs bland annat att gatan bör skyddas med varsamhetsbestämmelser i en ny detaljplan Syftet med detaljplanen är därför att: - möjliggöra en mindre utvidgning av 15 radhustomter i östra delen av Snögatan - skydda den tidstypiska strukturen och radhusbebyggelsen på hela Snögatan med varsamhetsbestämmelser. Planen medger en mindre utökning av byggrätt gällande komplementbyggnad samt uterum för bostadsfastigheterna. Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer berörs. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i norra delen av stadsdelen Andersberg, ca 2,5 km från Gävle centrum. Areal Planområdet är ca 3,6 hektar stort. Markägoförhållanden Inom planområdet finns 99 fastigheter varav Gävle kommun äger 63 stycken. Utav dessa 63 fastigheter är 60 stycken upplåtna med tomträtt ( ). Karta över markägoförhållandena inom planområdet (Ur Samlingskartan ).

3 Dnr: 11BMN75 Sid 3 (12) Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan Gävle stad 2025 pekas planområdet ut som värdefull kulturmiljö och området har enligt kommunen ett mycket högt värde. Enligt översiktsplanen bör detaljplan med särskild hänsyn till kulturmiljön tas fram för hela området. Detaljplaner För området gäller detaljplan antagen den 1 februari Aktuellt planområde är i gällande detaljplan planlagt för bostäder och parkmark. Vision 2025 Som ett led i att genomföra Översiktsplan Gävle stad 2025 planläggs hela Snögatan för att med varsamhetsbestämmelser skydda den värdefulla kulturmiljön. Miljökonsekvensbeskrivning Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att Miljökonsekvensbeskrivning enlig PBL 5:18 ska upprättas. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet omfattar befintlig bostadsmiljö bestående av radhus med små trädgårdar. Längst i öster består en mindre del av området av trädbevuxen naturmark. Planområdet berör ingen särskilt utpekad värdefull naturmiljö. Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Befintlig bebyggelse Befintlig bebyggelse består av Skåneinspirerade radhuslängor med putsade fasader. De branta taken är försedda med takkupor och indragna balkonger och gatan är uppbyggd med trafikseparerad bostadsmiljö. Ett av radhusens entrésida Området har bedömts vara en god representant för 1970-talets radhusbebyggelse och har bevarat sina karaktärsdrag. Byggnaderna har en god gestaltning och tidstypiska särdrag som redovisas under Varsamhetsbestämmelser.

4 Dnr: 11BMN75 Sid 4 (12) Områdets färgsättning på fasaderna går i roströda och ockragula kulörer på radhuslängorna samt till största delen svartbruna förråd och plank. Garagelängor och cykelförråd är blekgula. Förråd, garage samt cykelförråd har stående lockpanel i trä. Schematisk bild över färgsättning på fasader. Tredimensionell modell över Snögatans byggnader. (Satellitbild från Ny bebyggelse Byggrätt för komplementbyggnad I förlängningen av fyra mindre garagelängor samt tre förråd möjliggörs byggnation av ytterligare komplementbyggnad som t.ex. större garage eller carport, soprum eller cykelskjul om behov finns. Det är viktigt att de nya byggnaderna anpassas till den befintliga komplementbebyggelsens karaktärsdrag som volym, material och kulör. Byggrätt för uterum Vid varje radhus läggs en byggrätt för ett inglasat uterum till om högst 15 kvadratmeter på den sida av radhuset som förrådet står. Detta betyder att byggnaden placeras väster om radhuslängorna med fem lägenheter och söder om radhuslängorna med tre lägenheter. Byggnationen ska liksom övriga komplementbyggnader anpassas till karaktärsdragen i området.

5 Dnr: 11BMN75 Sid 5 (12) Varsamhetsbestämmelser Följande beskrivande karaktärsdrag utgör varsamhetsbestämmelser enligt plankartan och ska gälla vid underhåll och förändring enligt 8 kap. 14 plan- och bygglagen. Bygglovplikten regleras i plan- och bygglagens 9 kapitel. Syftet med varsamhetsbestämmelserna är att tydliggöra karaktärsdragen i bostadsområdet och ge vägledning i samband med bygglovprövning. Bebyggelsens karaktärsdrag såsom enhetlig arkitektur, utformning och gestaltning ska beaktas. Vid underhåll och förändring ska i övrigt följande karaktärsdrag beaktas: Branta, svarta tak med tegelliknande beklädnad på huvudbyggnad Takkupor med svarta plåtdetaljer Fönster med spröjs indelad i 6 rutor andra trädetaljer i mörkt brun eller svart kulör Enfärgade putsade fasader i roströd eller ockragul kulör Indragen, öppen balkong med balkongräcke i trä Förråd i mörkt brun eller svart kulör med svart tak och stående träpanel som integreras i träplank i samma kulör Garage och cykelförråd i blekgul kulör med stående träpanel och svart tak. Mörkt brun eller svart kulör på portar och andra trädetaljer

6 Dnr: 11BMN75 Sid 6 (12)

7 Dnr: 11BMN75 Sid 7 (12) Gator och trafik Snögatan trafikmatas från Vändkretsen. Övervägande del av trafiken har gatan som målpunkt och genomfartstrafik är inte möjlig. Huvudmannaskapet för gatan och övriga gemensamma ytor i området, t.ex. parkeringar och lekplatser, är enskilt vilket innebär att drift och underhåll sköts av samfällighetsföreningen för gemensamhetsanläggningen Andersberg ga:1. Motivet till det enskilda huvudmannaskapet är att det varit enskilt ända sedan området byggdes samt att många andra områden i Andersberg har liknande lösning med enskilt huvudmannaskap. Parkmark 12 meter av 30 meter utav parkmarken som finns mellan Snögatans och Hagelgatans bebyggelse övergår som tomtmark till de 15 radhus som ligger längst i öster på Snögatan. Parkmarken är redan idag ianspråktagen och privatiserad som tomtmark till radhusen varierande mellan ca 5-13 meter från radhusfasaderna. Teknisk försörjning Då området redan är bebyggt är all teknisk försörjning utbyggd. Konsekvenser Ny bebyggelse De nya komplementbyggnaderna innebär att området kan bygga ut garage- eller carportplatser och större förrådsutrymmen på samfällighetsföreningens mark. Parkeringsplatser inom området försvinner om garage eller carport byggs. Större förrådsutrymmen gör det möjlig för föreningen att bl.a. ändamålsenligt förvara sopsorteringsmaterial. När byggrätterna för uterummen nyttjas ska de utformas enligt karaktärsdragen i området. Om det blir för stor variation på uterummens utformning riskerar området få ett brokigare intryck än idag. Varsamhetsbestämmelser Detaljplanens varsamhetsbestämmelser syftar till att karaktärsdragen i området ska bevaras. Kommunen gör bedömningen att varsamhetsbestämmelsernas omfattning inte är så stora och de är därmed inte ersättningsberättigade för fastighetsägaren. Konsekvenserna av varsamhetsbestämmelserna är att fastighetseller tomträttsinnehavaren inte får sätta valfri kulör eller material på t.ex. radhus, förråd, trä- och plåtdetaljer utan de utpekade karaktärsdragen ska följas.

8 Dnr: 11BMN75 Sid 8 (12) Enligt 9 kap i plan- och bygglagen krävs bygglov för förändring av t.ex. fasadeller fönsterkulör oberoende av varsamhetsbestämmelserna eftersom denna typ av ändring i det aktuella området innebär en väsentlig förändring av byggnadens karaktär. Bygglov Bygglov söks på normalt sätt inom planområdet. Den förhöjda bygglovplikten innebär att bygglov krävs vid exteriört underhåll som inte följer de utpekade karaktärsdragen i området. Syftet med den förhöjda bygglovplikten är att fånga upp alla önskemål i området och få möjlighet att informera om områdets karaktärsdrag.

9 Dnr: 11BMN75 Sid 9 (12) Barn Planförslaget medför att planlagd allmän parkmark tas i anspråk för privata ändamål och minskar därmed bostadsnära natur som kan fungera som lekområde. De negativa konsekvenserna blir dock inte så stora eftersom del av den aktuella naturmarken blir kvar att röra sig fritt inom samt att söder och öster om bostadsområdet finns annan naturmark. Skyddad gård med lekplats inne i bostadsområdet. Tillgänglighet Se konsekvenserna under rubriken Barn angående minskat grönområde. Trygghet Planförslaget påverkar inte konsekvenserna för tryggheten inom området. Jämlikhet I och med att 15 av de 96 radhusen får utökad tomt kan värdet på dessa 15 radhus öka i förhållande till de övriga inom planområdet.

10 Dnr: 11BMN75 Sid 10 (12) Fastighetskonsekvenser Detaljplanen möjliggör fastighetsreglering, utökning, av 16 fastigheter för bostadsändamål. Det innebär att fastigheterna Hemlingby 19:1 samt Sörby 34:1 måste avstå mark för att planen ska kunna genomföras. Mark kan regleras till Från fastighet Yta i kvadratmeter, ca Andersberg 10:1 Sörby 34:1 570 kvm Andersberg 19:1 Andersberg 10:21-10:25 Sörby 34:1 130 kvm/radhus Andersberg 10:37-10:38 Sörby 34:1 130 kvm/radhus Hemlingby 19:1 Andersberg 10:39-10:41 Hemlingby 19:1 130 kvm/radhus Andersberg 10:53-10:57 Hemlingby 19:1 130 kvm/radhus Mark kan regleras från Till fastighet Yta i kvadratmeter, ca Hemlingby 19:1 Andersberg 10: kvm Andersberg 10:37-10:38 Andersberg 10:39-10:41 Andersberg 10:53-10:57 Sörby 34:1 Andersberg 10: kvm Andersberg 10:21-10:25 Andersberg 10:37-10:38 Tabellen visar vilka fastigheter som berörs av detaljplanens genomförande samt ungefärlig yta som avses fastighetsregleras. Gävle kommun står för samtliga lantmäterikostnader som uppkommer i och med detaljplanens genomförande. När lantmäteriförrättningen vunnit laga kraft har de fastigheter/tomträtter som berörs av planändringen möjlighet att utvidga sina tomter. Respektive fastighetsägare till friköpta tomter köper aktuell mark från Gävle kommun och utökar sin fastighet. För tomträttshavare justeras tomträttsavgälden utifrån den utökade arealen. En omprövning av gemensamhetsanläggningen Andersberg ga:1 måste också genomföras eftersom dess område förändras då ca 570 kvm tillkommer i östra delen av planområdet.

11 Dnr: 11BMN75 Sid 11 (12) Genomförande Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen genomförs med normalt planförfarande. Uppdrag att upprätta detaljplanen gavs av Byggnads- och miljönämnden i juni Samråd december 2011 Granskning mars 2012 Antagande maj 2012 Genomförandetid Det har bedömts som lämpligt att ge detaljplanen en genomförandetid på 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Under denna tid får planen inte ändras om inte särskilda skäl uppstår. Fastighetsrättsliga frågor Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser, inrättande av gemensamhetsanläggningar och upplåtelse av servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Mark och Exploatering, Samhällsbyggnad Gävle, ansöker om och bekostar lantmäteriförrättning som följer av detaljplanen. Ekonomiska frågor Planekonomi Gävle kommun ansöker om och bekostar fastighetsregleringen. Kommunen tar sedan ut kostnaden som avgift hos tomträttsinnehavaren eller via markpriset för de friköpta fastigheterna. Ersättning Kommunen bedömer att varsamhetsbestämmelsernas omfattning inte är ersättningsberättigande för fastighetsägaren eller tomträttsinnehavaren vid underhåll och dylikt. Tekniska frågor Teknisk försörjning Området är anslutet till nödvändig teknisk försörjning.

12 Dnr: 11BMN75 Sid 12 (12) Slänter och staket Om fastighetsägaren vill fylla ut fastigheten för att skapa en plan tomt ska hela slänten ligga inom den egna fastigheten. Slänten får inte inkräkta på den kvarvarande parkmarken mellan Snögatan och Hagelgatan. Förändras marknivån mer än 0,5 meter krävs marklov. Det är önskvärt att staket sätts upp i fastighetsgräns mot parkmarken mellan Snögatan och Hagelgatan. Syftet med det är att tydliggöra vad som är privat och allmänt. Medverkande tjänstemän Lena Boox, kulturantikvarie, Thobias Nilsson, planingenjör, och Maria Bergh, exploateringsingenjör, har deltagit i planarbetet. Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Emma Olofsson Planingenjör