Förvaltnings AB Framtiden

Transkript

1 Förvaltnings AB Framtiden Årsredovisning

2 Innehåll i sammandrag 4 VD-kommentar Förvaltningsberättelse 6 Ägardirektiv, mål och strategier 10 Ledning och organisation 16 Marknad och hyresgäster 22 Medarbetare 26 Miljö 30 Fastigheter 42 Finansiering 46 Risker och möjligheter 50 Fem år i sammandrag 52 Ekonomisk översikt 54 Utblick Förslag till vinstdisposition Finansiella rapporter Övrigt 56 Innehållsförteckning 57 Koncernens rapport över totalresultat 58 Balansräkningar, koncernen 60 Förändringar i eget kapital, koncernen 61 Kassaflödesanalyser, koncernen 62 Resultaträkningar, moderbolaget 63 Balansräkningar, moderbolaget 65 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 66 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 67 Noter 92 Revisionsberättelse 93 Granskningsrapport 94 Styrelse, arbetstagarrepresentanter och revisorer 95 Personal och dotterbolagens verkställande direktörer 96 Innehållsförteckning till fastighetsförteckning 97 Karta över Göteborgs stadsdelar 98 Fastighetsförteckning 120 Koncernkarta 124 Adresser 2

3 Investeringar 000 mnkr Investeringar mnkr mnkr Investeringar 2009 i sammandrag NBI, Nöjd boendeindex, låg på en fortsatt hög nivå 67 (66). NMI, Nöjd medarbetarindex, ökade till 75 (72). 144 nya lägenheter i hyresrätt färdigställdes. Vid årsskiftet pågick nyproduktion av totalt 541 hyreslägenheter och 77 bostäder med ägande- eller bostadsrätt. Hyresförhandlingarna ledde till hyreshöjningar för bostäder på i genomsnitt mellan 2,7 och 2,93 procent för bostadsföretagen i koncernen. Hyresintäkterna uppgick till mnkr (4 361). Resultatet efter finansnetto blev mnkr (-5 077). I resultatet ingick värdeförändringar förvaltningsfastigheter med mnkr (-6 362). Årets positiva värdeutveckling beror både på ett antagande om höjda hyresintäkter för 2010 och att direktavkastningskrav och kalkylräntor bedöms ha sjunkit. I genomsnitt har direktavkastningskravet sjunkit med 0,2 procentenheter (+0,55). Vakansgraden för lägenheter låg fortfarande på en mycket låg nivå, 0,1 procent (0,1). Investeringar i fastigheterna uppgick till mnkr (2 145). Av detta avsåg 438 mnkr (393) nyproduktion. Koncernens soliditet uppgick till 51 procent (48). Utblick 2010 Under året väntas detaljplaner för 870 bostäder vinna laga kraft. Ambitionen är att de kommande åren producera mellan 400 och 600 hyresrätter och 150 småhus och bostadsrätter per år lägenheter för unga mellan 18 och 29 år tas fram till Under 2008 och 2009 förmedlades totalt 835 lägenheter. 40 procent av koncernens nyproduktion ska vara av karaktären passivhus. Samtidigt fortgår arbetet med olika lösningar på förnyelsebar energi som solenergi och vindkraft till koncernens fastigheter. Vakanserna beräknas vara fortsatt få och fastighetsresultatet (koncernens interna styrmått) beräknas överstiga 2009 års utfall. Investeringarna beräknas öka något jämfört med Driftöverskott och Resultat efter finansnetto Marknadsvärde fastigheter och soliditet mnkr ÅRL mnkr IFRS ÅRL IFRS Driftsöverskott % 50% 52% 48% 51% mnkr Marknadsvärde fastigheter Soliditet Resultat efter finansnetto Investeringar Driftsöverskott och Resultat efter finansnetto Marknadsvärde 65 fastigheter och soliditet mnkr mnkr IFRS ÅRL 500 ÅRL Marknadsvärde fastigheter och soliditet mnkr % 50% 52% 48% 51% ÅRL Investeringar Investeringar Driftsöverskott Marknadsvärde fastigheter Resultat efter finansnetto Soliditet mnkr 52% mnkr 51% 50% 48% % Investeringar mnkr mnkr ÅRL Driftsöverskott och resultat efter finansnetto 2009 IFRS 50 % Lägenhetssamma Driftsöverskott 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Resultat efter finansnetto NBI 3

4 Ökad takt i nyproduktionen Mer än 540 hyreslägenheter håller nu på att byggas och produktionen av ytterligare 870 planeras starta Det innebär att vi är på god väg att uppfylla målet om nya lägenheter per år, som är ett centralt och mycket viktigt mål för koncernen. Göteborg behöver fler hyresrätter och Framtidenkoncernen driver på den utvecklingen. 4

5 VD-kommentar Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt hög vi hade endast 37 lediga lägenheter vid årsskiftet trots en kraftig nedgång i samhällsekonomin de senaste 18 månaderna. Vid tidigare lågkonjunkturer har både Framtidenkoncernen och andra fastighetsägare stått med tomma lägenheter, men så har inte varit fallet den här gången. Tvärtom har vi varit väl rustade och kunnat ta tillvara en period då kostnaderna för byggprojekt har fallit. Koncernen har också kunnat öka takten i arbetet med ombyggnader och underhållsåtgärder. Stora projekt pågår i bland annat Södra Biskopsgården och Backa Röd. Upprustningen av Hjällbo har också tagit fart och om några år, 2013, kommer hela området med sina lägenheter att vara renoverat. Detsamma gäller för Gårdstensbostäders bestånd, där upprustningen har pågått under flera år. Sammantaget har koncernen under 2009 satsat nästan 2,2 miljarder kronor på nyproduktion och ombyggnation av fastigheterna. Under det kommande året blir det minst lika mycket. Detta har också stor betydelse för sysselsättningen inom byggsektorn. Varje satsad miljon beräknas ge jobb åt en person i ett år. Koncernens 2,2 miljarder genererar alltså arbetstillfällen. Två spännande uppdrag Under året har vi arbetat med två för staden viktiga utvecklingsområden. Det ena är att utforma en vision för utvecklingen av arenan Scandinavium. Scandinavium invigdes 1971 och var då norra Europas största inomhusarena. Mycket har hänt sedan dess och ska Göteborg behålla sin position som en attraktiv evenemangsstad behövs en konkurrenskraftig arena. Koncernens Scandinaviumbolag har därför fått i uppdrag att göra en förstudie där konsekvenserna av en ombyggnad av Scandinavium, alternativt att bygga en ny multiarena ska beskrivas. Det arbetet kommer att pågå hela 2010 och ska vara avslutat i april Det andra är Selma Lagerlöfs Torg i Backa, där arbetet är i full gång. Tillsammans med andra kommunala aktörer, boende och företagare i området planeras för en stad i staden. Tanken är att ett par tusen nya bostäder ska kunna byggas inom ett begränsat geografiskt området. Här ska också skapas nya arbetsplatser och fler möjligheter för handeln att utvecklas. Projektet är en utmaning, men också mycket spännande. Selma Lagerlöfs Torg är även vår del i samarbetet med Centrum för hållbar stadsutveckling, Mistra Urban Futures. Centrumet är alldeles nystartat och ska arbeta med innovativa lösningar för en hållbar stadsutveckling där forskning och praktik ska gå hand i hand. Fortsatt utvecklingsarbete Selma Lagerlöfs Torg ingår också i det samarbete som vi etablerat med New East Manchester Ltd. Det är ett utvecklingsbolag, likt Älvstranden Utveckling AB, ägt av staden Manchester, som sedan många år arbetar med att rusta upp och utveckla den östra delen av staden. Stadsplanering, energi, av fallshantering, sysselsättning och bredbandsutbyggnad är några av de gemensamma och parallella projekt som vi kommer att arbeta med tillsammans, för att utbyta erfarenheter och resultat. Jag tror att vi har mycket att dela med oss av, till exempel när det gäller sysselsättning. Alla koncernens bolag har starkt fokus på sysselsättningsfrågorna. Många ungdomar har haft praktikplatser och sommarjobb inom koncernen. Det är också glädjande att vi tillsammans med Wallenstam, Stena Fastigheter och Göteborgs Stads Utbildningsförvaltning kunnat starta Framtidens Yrkesskola under året. Här får cirka 20 ungdomar möjlighet att läsa upp betyg och studierna varvas med praktik inom byggsektorn. Miljön i fokus I början av 2009 blev ett mycket konkret exempel på koncernens strävan att satsa på förnyelsebar energi klart. Då invigdes vindkraftverket i Gårdsten, ett samarbete mellan koncernen och Göteborg Energi, som försörjer Gårdstensbostäder med fastighetsel. Målet att koncernen 2012 ska vara självförsörjande på fastighetsel från förnyelsebara energikällor står kvar och vi arbetar hårt tillsammans med Göteborg Energi för att nå dit. Miljön står förstås högt på agendan också i samband med nyproduktion och ombyggnader. Målet är att 40 procent av alla nyproducerade bostäder ska vara av passivhuskaraktär. När vi bygger om är en viktig del att se över energianvändningen. Poseidon har under året genomfört ett spännande pilotprojekt där en vanlig miljonprogramsfastighet byggts om till lågenergihus. Hur ska det vara när det är som bäst? Genom koncernens treåriga ledarutvecklingsprogram, som avslutades hösten 2009, har en princip grundlagts, nämligen Främjandeprincipen. Den ställer frågan Hur ska det vara när det är som bäst? och är det tankesätt som ska genomsyra allt arbete. Under de kommande åren ska detta förhållningssätt även föras ut till medarbetarna. Det är ett sätt att tänka och förhålla sig som går hand i hand med vårt uppdrag att stärka Göteborgs utveckling och göra staden ännu bättre att leva och verka i. Carl-Johan Korsås VD Förvaltnings AB Framtiden VD-kommentar 5

6 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, , avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Ägardirektiv, mål och strategier Framtidenkoncernen bidrar till Göteborgs utveckling och till att upprätthålla en attraktiv bostadsmarknad. Detta sker genom att nya bostäder byggs, befintliga områden renoveras och byggs om samt genom att underhållet hålls på en god nivå. Dessutom pågår ett omfattande utvecklingsarbete, framför allt i ytterområdena. 6

7 Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Koncernen konkurrerar med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor eftersom de särregler som gynnade allmännyttan har avskaffats. Det som skiljer är Framtidenkoncernens ägardirektiv, vars huvudsakliga innebörd är att koncernen genom bostadsföretagen ska vara med och stärka Göteborgs utveckling. Tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur i övrigt. På sådana platser skapas de nya företagen och arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga bostadsföretag. Ägardokument Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i ägardokumentet. Detta ligger till grund för koncernens affärsidé, mål, strategier och policies. Ägardokumentet utvecklades och beslutades Ägardokumentet utgör grunden för allt arbete inom koncernen. Huvudpunkterna i ägardokumentet är: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. För att kunna förverkliga ägarens målsättningar läggs särskild vikt vid att långsiktigt behålla den ekonomiska styrka och konsolidering som koncernen uppnått. Koncernens bolag måste kunna leva upp till kraven i ägardokumentet och hålla en hög kvalitet även när konjunkturen viker och ekonomin blir ansträngd. Kommunfullmäktiges prioriterade mål Förutom de långsiktiga målen fastställer Göteborgs Stads kommunfullmäktige årligen ett antal prioriterade mål. I budgeten för 2009 fastställdes 21 mål. 14 av dessa bedöms ha anknytning till Framtidenkoncernens verksamhet: Miljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken. Människor har behov av att kunna försörja sig själva och forma sina egna liv, därför ska försörjningsstödet och arbets lösheten minska. Många medborgare söker bostad, därför ska det byggas nya bostäder under Unga människor har behov av en bra kunskapsgrund, därför ska andelen elever med godkända betyg öka. Äldre göteborgare har behov av mänsklig samvaro, därför ska äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter öka. Många människor med psykiska funktionsnedsättningar saknar i dag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. Medarbetarnas engagemang som det kommer till uttryck i NMI (Nöjd medarbetarindex) ska öka. För att omsätta kunskap till handling ska förvaltnings- och bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners kunskaper i genusfrågor öka. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Sjukfrånvaron ska minska. Ofrivilliga deltids- och timanställningar ska inte förekomma. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Fleråriga fokusområden För att nå de mål som ägare och styrelse har lagt fast har styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden beslutat om ett antal fleråriga fokusområden för att utveckla hyresrätten som boendeform. Nyproduktion Den främsta uppgiften är att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens ambition är att de kommande åren producera mellan 400 och 600 hyresrätter varje år. Till det kommer närmare 150 småhus och bostadsrätter. Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion och ska arbeta aktivt för att säkerställa att produktion startar. Tillskottet av nya bostäder ska ske i nära samarbete med andra långsiktiga fastighetsägare i Göteborg, framför allt genom förtätning av centrala områden med närhet till kollektivtrafik. Underhållsbehov En annan av koncernens utmaningar är att fortsätta renoveringen av framför allt bostäder byggda under 1950-, och 1970-talet. Här finns ett stort underhållsbehov förenat med stora kostnader vilket kräver en tydlig strategi i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Miljö/Energi Framtidenkoncernen arbetar för att begränsa energianvändningen och hushålla med resurserna. Den frågan är i dag mer aktuell än tidigare. Bygg- och fastighetssektorn är en betydande aktör i utvecklingen av lösningar på hur man ska bygga, förvalta och bo för att över tid belasta miljön så lite som möjligt. Från och med 2009 ska 40 procent av Framtidenkoncernens nyproduktion vara av karaktären passivhus. Koncernen ska bygga klimatneutralt och energieffektivt med ett så litet värmebehov som möjligt. Olika lösningar på förnyelsebar energi som solenergi och vindkraft ska användas för att tillgodose koncernens fastighetsel. Sysselsättning Ett av koncernens mål är att bidra till en ökad egenförsörjning bland hyresgästerna. Inom detta område ska koncernen göra mer. Att vara med och skapa sysselsättning för de boende bidrar till att utveckla staden ur många perspektiv. Tillsammans med andra aktörer ska koncernen medverka till att skapa ännu fler arbetstillfällen, inte minst i bostadsområden med störst behov av ökad sysselsättning. Ägardirektiv, mål och strategier 7

8 Infrastruktur Att det finns väl fungerande infrastruktur i bostadsområdena är en viktig faktor för att utveckla boendet. Att till nuvarande och framtida områden planera utbyggnaden av infrastrukturen är därför viktigt. Koncernen ska utveckla kunskapen kring infrastrukturfrågorna och aktivt verka i kompetensskapandet inom detta område. Affärsidé Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Mål och strategier Hyresgäster Kunskap om hur hyresgästerna upplever sitt boende behövs för att kunna utveckla verksamheten. Sedan 1997 genomförs därför årliga kvalitetsmätningar inom koncernen. Resultatet från hyresgästundersökningen presenteras i form av Nöjd boendeindex (NBI). Detta totalindex består av bland annat fastighetsägarbetyg och index för inflytande, kundvård, rent och snyggt samt trygghet. NBI varierar mellan koncernens bostadsområden. Det totala betyget för koncernen ligger på en bra nivå och ska behållas. En långsiktig målsättning är förbättra betygen för områden som har något lägre betyg. Inflytande Hyresgästernas inflytande betonas särskilt i ägarens direktiv. Det är också det betyg i kvalitetsundersökningen som betyder mest för hur nöjda de boende är med bolagen som fastighetsägare. Koncernens bolag arbetar aktivt med att initiera, driva och delta i utvecklingsarbeten i bostadsområdena. Det handlar både om det individuella inflytandet över den egna lägenheten och om det kollektiva inflytandet över trapphuset, gården, bostadsområdet, torget och så vidare. Utgångspunkten är att inflytandearbetet ska vara brett, ske på hyresgästernas villkor och baseras på de lokala förutsättningarna. En viktig del i inflytandet är att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov och förväntningar. Medarbetare Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med nöjda medarbetare. Därför görs bland annat regelbundna mätningar av medarbetarnas trivsel och arbetstillfredsställelse. Resultatet presenteras i form av Nöjd medarbetarindex (NMI). Även detta betyg ligger på en bra nivå. Medarbetarnas nöjdhet ska behållas. Främjandeprincipen, koncernens gemensamma förhållningssätt, är en del i att stärka engagemang och delaktighet. Koncernen eftersträvar en större mångfald i personalgruppen för att personalens sammansättning i högre grad ska motsvara hyresgästernas. Obalansen mellan andelen män och kvinnor i olika befattningar ska minska ytterligare. Jämställdhetsarbetet ska fördjupas och följas upp enligt koncernens jämställdhetspolicy. 8 Ägardirektiv, mål och strategier

9 Ekonomi Framtidenkoncernens verksamhet är kapitalintensiv med räntekostnaden som en av de större enskilda kostnaderna. Kapitalet är bundet i fastigheterna, vilket ställer höga krav på långsiktighet. Hänsyn måste också tas till kreditmarknadens kommersiella syn på fastighetsfinansiering. Särskild uppmärksamhet ska riktas mot refinansieringsrisken, vilket leder till krav på spridning av skulder, såväl i tid som i en bred långivarbas. Koncernens justerade soliditet, enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) och Redovisningsrådets rekommendationer (RR), ska vara minst 30 procent. Enligt ägardirektiven ska ett särskilt ställningstagande göras om den justerade soliditeten överstiger 35 procent, vilket den också har gjort under många år. Detta har möjliggjort det utökade fastighetsunderhåll som genomförts i koncernens bostadsföretag samt i koncernens lokalbolag. Då koncernen har ett stort bestånd av 1950-, och 1970-talsfastigheter har det tagits ett strategiskt beslut om att öka underhållstakten ytterligare under perioden Detta innebär att koncernen kan redovisa ett resultat efter finansnetto på noll kronor, enligt ÅRL och RR. Verksamhet Miljö Koncernens bolag ska ha ett långsiktigt hållbart förhållningssätt till miljön. Uppdraget att stärka Göteborgs utveckling, samtidigt som de boende ges ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning, ligger väl i linje med begreppet hållbar utveckling. Koncernens verksamhet och miljöarbete är påtagligt berört av sju av de 16 nationella miljömålen. Samtliga bolag bedriver ett aktivt utvecklingsarbete för att minska miljöpåverkan så mycket som möjligt. Nyproduktion För att Göteborg ska kunna växa krävs fler nya bostäder. Stadskärnan ska stärkas och ett mer blandat boende skapas i hela Göteborg. Koncernens övergripande målsättning är att tillgodose efterfrågan och upprätthålla ett attraktivt bostadsbestånd genom att bygga hyresrätter. Detta måste dock ske utan att ge avkall på den flexibilitet som krävs för att ha en följsamhet i förhållande till efterfrågan. Framtidenkoncernen har under de senaste åren varit den aktör som bidragit med flertalet av Göteborgs nya hyresrätter. Under 2009 har koncernen färdigställt 144 hyresrätter och 31 lägenheter i småhus med äganderätt eller bostadsrätt. Koncernen ska totalt ha en portfölj med nyproduktionsprojekt i tidiga skeden innehållande minst lägenheter samt en produktionsstart av minst 400 lägenheter. Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter I koncernens uppdrag ligger att eftersträva ett brett utbud av bostäder med valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge. Ombildning till bostadsrätter i bostadsområden med stor koncentration av hyresrätter är en prioriterad fråga. Under 2009 har dock inga hyresrätter ombildats till bostadsrätter, framför allt beroende på situationen på finans marknaden. Utveckling av stadsdelar Under många år har utveckling av stadsdelar, inte bara fastigheterna, varit i fokus för koncernen. Denna helhetssyn att det inte räcker med att enbart arbeta med den fysiska miljön, utan insatser krävs även för att öka hyresgästernas inflytande har varit grundläggande i det arbetet. Insatserna har främst riktats till miljonprogramsområdena, där bostadshus och torg har rustats upp, och där hyresgäster och andra som är verksamma i området har involverats i processen. Det målmedvetna arbetet med att skapa en attraktivare boendemiljö, tillsammans med hyresgästerna, har varit framgångsrikt och den upplevda tryggheten och boendekvaliteten har ökat. Bostadsföretagen medverkar också till att skapa fler arbetstillfällen i sina stadsdelar och därmed öka möjligheterna till egen försörjning för fler hyresgäster. Att bidra till att skapa blandade upplåtelseformer i stadens olika delar där upplåtelseformerna är ensidiga är ett annat exempel på där koncernen bidrar till stadsutveckling. Det kan ske genom att hyresrätter omvandlas till bostadsrätter eller att nya bostadsrätter byggs i områden med många hyresrätter. Ungdomsbostäder, bostäder för äldre och andra personer med särskilda behov är ytterligare sätt för koncernen att ge förutsättningar för en blandad stad. Balanserad styrning Framtidenkoncernen arbetar med målstyrning av verksamheten, som följs upp i ett balanserat styrkort byggt på perspektiven hyresgäster, medarbetare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt från ägarens mål. Mål 2009 Utfall 2009 Mål 2010 Hyresgäster Nöjd boendeindex Fastighetsägarbetyg Inflytandebetyg Medarbetare Nöjd medarbetarindex Sjukfrånvaro % 4,6 4,0 3,9 Ekonomi Soliditet % >30 51 >30 Fastighetsresultat exkl. utökat underhåll, mnkr* Resultat efter finansnetto, exkl. nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr* Ordinarie planerat underhåll kr/kvm* Extraordinärt underhåll kr/kvm* Verksamhet Fjärrvärme Nyproduktion, produktionsstart * Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. Ägardirektiv, mål och strategier 9

10 Ledning och organisation Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden samt 12 dotterbolag. Samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens vd och dotterbolagen fastställs av styrelsen i koncernens ledningspolicy som bygger på ett i hög grad decentraliserat beslutsfattande. 10

11 Styrelsen Förvaltnings AB Framtidens styrelse tillsätts av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad. Styrelsen består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Majoriteten av ledamöterna och ersättarna sitter också i kommunstyrelsen. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representation i styrelsen. Under 2009 hade styrelsen fem ordinarie sammanträden utöver bolagsstämma: Februari Bokslut och prognos. Koncernens revisorer med verkade. Mars Konstituerande sammanträde. Maj Affärsplan och policybeslut. Delårsbokslut och prognos. Oktober Delårsbokslut och prognos. November Budget och verksamhetsplan för nästkommande år. Dagordningen innehåller alltid punkterna uthyrningsläget, verksamhetsuppföljning, ekonomisk rapportering, finansiell rapportering samt investeringar och försäljningar av fastigheter. Vid styrelsemötet i juni fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Styrelsen har under 2009 antagit riktlinjer för intern kontroll. De ska säkerställa att det finns ett operativt fungerande system för intern kontroll som ser till att verksamheten drivs ändamålsenligt, att den uppnår ekonomiskt tillfredsställande resultat, att kvaliteten i rapportering om verksamhet, ekonomi och intern kontroll upprätthålls och att det görs bedömning av risker. En detaljerad internkontrollplan för det kommande året ska fastställas årligen av styrelsen. I planen identifieras de viktigaste processerna/rutinerna/systemen som ska omfattas av kontroll. Beslut om riktlinjer för intern kontroll har även fattats av respektive dotterbolags styrelse. Styrelsen har även beslutat om att utföra en rating av koncernen samt att Förvaltnings AB Framtiden ska bli ett publikt bolag. Koncernledning Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för vissa övergripande strategiska frågor samt samordning av ekonomi, finansiering, IT, information och utvecklingsarbete. I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens vd och dotterbolagen fastställt. Där framgår bland annat att koncernens och bolagens verkställande direktörer bildar ett vd-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor. Styrelsen har också fastställt koncerngemensam personal- och ledarskapspolicy, finanspolicy, ekonomi- och investe rings policy, miljöpolicy, kvalitetspolicy, IT-policy, informationspolicy, inköps- och upphandlingspolicy, arbetsmiljö policy, säkerhetspolicy samt jämställdhetspolicy. Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar kring för koncernen viktiga frågor: ekonomi, underhåll, information, boendesociala frågor med flera. Inom grupperna finns tydliga mandat och roller. Dotterbolagen Förvaltnings AB Framtiden har 12 helägda rörelsedrivande dotterbolag. Samtliga dotterbolag har en egen självständig styrelse och vd som ansvarar för verksamhet, organisation och administration. Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av fem bostadsföretag som är renodlade förvaltningsbolag. Övriga bolag har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt byggverksamhet. Dessutom finns ett bolag som bildades för att emittera obligationslån. Poseidon Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag. Bolaget har runt hyresgäster. En stor del av lägenheterna, 58 procent, är tvåor och ettor. I beståndet finns allt från unika sekelskifteshus till moderna nybyggen med en god spridning över hela Göteborg. Samtidigt är de koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Förvaltningen är organiserad i sju distrikt; Angered, Backa, Frölunda-Högsbo, Karlaplatsen, Kortedala, Linné-Guldheden och Olskroken. Poseidons största fastighetsbestånd finns i Kortedala och Centrum. Organisationen är starkt decentraliserad med bara tre nivåer vd, distriktschef, husvärd. Varje husvärdsområde har ansvar för cirka 300 lägenheter. Grön miljö och hemkänsla är ledord i Poseidons arbete. Grönområden, planteringar, lek- och uteplatser skapas i bostadsområdena. Tillsammans med hyresgästerna arbetar man för att bostadsområdena ska upplevas som trygga och välkomnande. Kvarteret Venus i Norra Gårda började byggas i november Projektet ger totalt 316 nya lägenheter och beräknas stå klart Förnyelsen och upprustningen av miljonprogramsområdet Backa Röd fortsätter. En fastighet, på Katjas gata 119, är ett pilotprojekt där ett befintligt bostadshus byggts om till lågenergihus. Poseidons överenskommelse med Hyresgästföreningen om bostadshyrorna för 2009 innebar en genomsnittlig hyreshöjning på 3 procent från 1 februari. Bostadsbolaget Göteborgs stads bostadsaktiebolag är det äldsta allmännyttiga bostadsföretaget i Göteborg och firar 65 år Drygt hälften av lägenheterna är små, med två rum och kök eller mindre. I beståndet finns fastigheter från alla epoker. De äldsta ligger i Vasastan och Västra Nordstan där vissa hus är byggda i slutet av 1800-talet. Det första område som bolaget byggde ligger i Torpa och kom till på 1950-talet. Den största andelen av bolagets fastigheter är dock byggd mellan 1960 och Bostadsbolaget är uppdelat på sex distrikt; Nordost, Öster, Centrala Hisingen, Nordvästra Hisingen, Väster och Centrum. Störst antal lägenheter finns på Centrala Hisingen. Ledning och organisation 11

12 Under året har arbetet med den sista etappen av Stapelbädden med totalt 163 lägenheter i kvarteret Blockmakaren pågått. Ett av husen är ett så kallat passivhus. Inflyttning är planerad till andra hälften av Under året togs också första spadtaget för produktion av 80 hyresrätter i Akterhuset på Västra Eriksberg. I fastigheten Majviken i Majorna pågår utvecklingen av ett boendekoncept, Next Step Living, som motsvarar mångas önskemål och förväntningar på framtidens boende. En ny och gemensam entré med tillhörande lounge ger fler öppna ytor och naturliga mötesplatser som ökar tryggheten, trivseln och gemenskapen bland hyresgästerna. Majviken var redan på 1960-talet pionjär på bostadsmarknaden med sitt unika kollektivboende och breda utbud av tilläggstjänster. Med sina stora entrépartier, många lokaler, trevliga innergårdar, blandade lägenhetsstorlekar och engagerade hyresgäster uppfyller huset alla kriterier för att kunna utvecklas till ett framtidens boende. Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och Bostadsbolaget för 2009 innebar en genomsnittlig ökning av bostadshyrorna med 3 procent från 1 februari. Familjebostäder Familjebostäder i Göteborg AB grundades Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 35 år, utifrån begreppet värdeår. En stor andel av fastigheterna är små till ytan och med få lägenheter. Bostäderna är till 60 procent smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Till stor del är fastigheterna ombyggda mellan 1970 och Förvaltningsmässigt är fastigheterna indelade i sex distrikt; Majorna, Kungsladugård, Väster, Öster, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Majorna, Kungsladugård och Masthugget det omfattar drygt en tredjedel av bolagets totala bostadsyta. De karaktäristiska landshövdingehusen, med en våning i sten och två i trä som dominerar dessa områden, har kommit att känneteckna Familjebostäder. Familjebostäder arbetar med fem fokusområden som styr arbetet: rent och snyggt, tillgänglighet, inflytande, trygghet och säkerhet samt energi och miljö. Bolaget satsar bland annat på närproducerad energi i olika former ett litet vindkraftverk i urban miljö testas och solelanläggning och bergvärmepumpar har installerats. Hyresförhandlingarna mellan Familjebostäder och Hyresgästföreningen för 2009 innebar en genomsnittlig ökning av bostadshyrorna med 3 procent från 1 februari. Gårdstensbostäder Gårdstensbostäder AB:s verksamhet inleddes Då köpte det nybildade bolaget de fastigheter som Bostadsbolaget och Poseidon hade i Gårdsten i nordöstra Göteborg. Gårdstensbostäder äger 90 procent av alla bostäder i området. Det är indelat i östra, västra och norra Gårdsten. I östra delen byggdes fastigheterna om under början av 2000-talet och fick bland annat terrasslägenheter i höghusen. I västra Gårdsten finns de välkända solhusen med solfångare på taken. Norra Gårdsten består av trevåningshus. Alldeles intill har vindkraftverket Adrianna byggts, som levererar miljövänlig el till Gårdstensbostäder. 12 Ledning och organisation

13 Koncernens bostadsföretag 2009 Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusen Lokalyta, kvm tusen Antal lägenheter Parkeringsplatser Yta A-läge, % Yta B-läge, % Yta C-läge, % Tillgångar, mnkr Bokfört värde fastigheter Marknadsvärde Fastighetsinvesteringar Ekonomi, mnkr Omsättning Driftsöverskott Underhåll, kr/kvm Återförda nedskrivningar/nedskrivningar Resultat efter finansnetto Finansiering Soliditet, % 36,3 18,8 32,6 42,5 34,7 Justerad soliditet, % Verksamhet, index NBI Fastighetsägarbetyg NMI Inflytande Medelantal anställda Tabellen är en sammanställning av respektive bolags årsredovisning. Bolagen redovisar enligt ÅRL och RR. Ett av Gårdstensbostäders huvuduppdrag är att hyresgästerna ska ha så stort inflytande som möjligt i alla frågor som rör deras boende. Nära kontakt med huscheferna och att ledamöterna i styrelsen bor i Gårdsten, gör det enkelt för hyresgästerna att påverka sitt boende. Hyresförhandlingarna för 2009 resulterade i en genomsnittlig höjning med 2,95 procent från 1 februari. HjällboBostaden AB HjällboBostaden äger och förvaltar fyra fastigheter som är byggda mellan 1967 och 1969 i Hjällbo i nordöstra Göteborg. Bolaget bildades 1999 ur ett bestånd som tidigare tillhörde Bostadsbolaget och Poseidon. Det omfattar cirka 90 procent av alla bostäder i området. Fastigheterna Bergsgårdsgärdet, Hjällbo Lillgata/Bondegärdet, Sandspåret och Skolspåret har olika karaktär och är mellan tre och sju våningar höga. De senaste åren har framför allt fasaderna renoverats. HjällboBostaden är ett utvecklingsbolag och har ett särskilt uppdrag att utveckla stadsdelen Hjällbo. Detta sker genom att fastigheterna förvaltas väl, men även genom ett utvecklingsarbete med betoning på sysselsättning, trygghet, socialt engagemang, boinflytande och samverkan. Visionen är att bygga en levande och attraktiv stadsdel med de ungas utveckling och framtid i fokus. Enligt hyresöverenskommelsen mellan HjällboBostaden och Hyresgästföreningen höjdes hyran 2009 med i genomsnitt 3,2 procent från 1 februari. GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler äger och förvaltar kommersiella lokaler för butiker, kontor och annan verksamhet. En stor del av lokalerna är koncentrerade kring stadsdelstorgen. Till största delen är fastigheterna byggda under 1950-, och 1970-talet. Bolaget marknadsför och förvaltar också merparten av övriga lokaler inom koncernens fastighetsbestånd. Ledning och organisation 13

14 Koncernens övriga bolag Göteborgs- Parkerings- Störnings- Egnahems Lokaler Rysåsen bolaget jouren bolaget Scandinavium Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusen Lokalyta, kvm tusen Antal lägenheter Parkeringsplatser Yta A-läge, % Yta B-läge, % Yta C-läge, % Tillgångar, mnkr Bokfört värde fastigheter Marknadsvärde Fastighetsinvesteringar Ekonomi, mnkr Omsättning Återförda nedskrivningar/nedskrivningar Resultat efter finansnetto Finansiering, % Soliditet 45,5 12,1 80,2 34,4 39,9 32,9 Justerad soliditet Verksamhet, index NKI NMI Medelantal anställda Tabellen är en sammanställning av respektive bolags årsredovisning. Bolagen redovisar enligt ÅRL och RR. Inom GöteborgsLokaler finns den koncerngemensamma ITsupporten samt koncerngemensam skatteexpertis och säkerhetsansvarig. Parkeringsbolaget Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. De mest kända parkeringarna är Heden och Focushuset. Bolaget äger och/eller förvaltar cirka bilplatser i Göteborg. Knappt 30 procent av dessa ägs av Par keringsbolaget. Alla parkeringsplatserna är platser på tomtmark eller i parkeringshus. Parkeringsbolaget ansvarar också för parkeringsövervakning och skötsel av egna parkeringsområden samt andra fastighetsägares parkeringsplatser enligt avtal. Under 2009 har Göteborgs Stad antagit en ny parkeringspolicy. Den ger anvisningar om inriktningen för det framtida parkeringsutbudet som kommer att få stor betydelse för bolagets kommande verksamhet. Störningsjouren Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är koncernens bostadsföretag samt privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyn som en del i det förebyggande arbetet. Vid utryckning under kvälls- och nattetid och i det uppföljande och förebyggande arbetet under dagtid pratar Störningsjourens personal både med den som blivit störd och den som stör. Nattens händelser rapporteras alltid dagen därpå till berörd fastighetsägare. Under året uppgick antalet anmälda störningar till (4 337) och antalet tillsyner till 616 (309). Egnahemsbolaget Göteborgs Egnahems AB:s huvudsakliga verksamhet är att bygga småhus med bostadsrätt eller äganderätt. Under året har till exempel den slottsliknande Renströmska villan byggts om till bostadsrätter och i Västra Eriksberg har byggts stads 14 Ledning och organisation

15 radhus. Bolaget anlitas också för projekt- och byggledningsuppdrag av de övriga bolagen i koncernen. Egnahemsbolagets dotterbolag Bygga Hem i Göteborg AB har byggt 228 bostäder för de människor som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden, så kallade Alternativa boen deverksamheter. I januari 2009 var det inflyttning i den sista etappen. Egnahemsbolaget färdigställde 27 (63) småhus och 4 (46) bostadsrätter under Rysåsen Rysåsen Fastighets AB förvärvade 2008 fastigheten Selma Lagerlöfs Torg 2 som förvaltas av GöteborgsLokaler. Genom förvärvet förfogar nu bolag inom koncernen över samtliga fastigheter kring torget. Under 2009 startade ett långsiktigt utvecklingsarbete för att utveckla torget och näraliggande områden med fler bostäder, fler arbetsplatser och stärkt handel. En projektgrupp har tillsatts och ett visions- och informationsarbete har inletts i samarbete med övriga aktörer i staden. Scandinavium Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB äger arenafastigheterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av GöteborgsLokaler. Scandinaviums styrelse har beslutat att gå vidare med en visionsutveckling av arenaområdet kring Scandinavium. Ett arbete med att ta fram en förstudie om hur arenafastigheten ska utvecklas påbörjades under året. Ishallen Frölundaborg har byggts om och totalrenoverats, ett arbete som påbörjades 2007 och blev klart under I augusti var det ispremiär. Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ.) Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) bildades 2004 för att ta upp obligationslån för vidareutlåning till koncernens tre största bostadsföretag. Lånet var totalt på 295 miljoner euro (2 700 mnkr) och återbetalades i september Bolaget planeras att likvideras under Ledning och organisation 15

16 Marknad och hyresgäster Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Efterfrågan på bostäder är stor och priserna på köpta bostäder stiger. Göteborg behöver fler hyresrätter. Koncernen fokuserar på nyproduktion. Stadens befolkning ökar, främst är det personer under 25 år som flyttar till Göteborg. Var fjärde göteborgare, eller drygt personer, bor hos något av de fem kommunala bostadsbolagen. 16

17 Marknad Göteborgs utveckling Den djupa lågkonjunkturen satte sin prägel på inledningen av Nu finns tecken på att botten är nådd och att det börjat ske en återhämtning i konjunkturen. Det gäller för såväl Västra Götaland som för Göteborgsregionen, och i de flesta branscher. Sysselsättningen i näringslivet fortsatte dock att minska. Många människor varslades från sina jobb kring årsskiftet 2008/09, och det var först under hösten som varslen gick tillbaka till lägre nivåer. Sammanlagt varslades cirka personer från sina arbeten i Göteborg under 2009, varav mer än två tredjedelar skedde under det första halvåret. Det är dock inte bara varsel som leder till ökad arbetslöshet utan den beror främst på kortare anställningar som inte blir förlängda och att antalet lediga jobb minskar. Arbetslösheten var som lägst under våren 2008, därefter har det skett en stadig ökning. Allra mest har arbetslösheten stigit för ungdomarna, och framför allt under sommarmånaderna utan att sedan minska under hösten. I december 2009 var 7,9 procent av befolkningen mellan år i Göte borg anmälda till Arbetsförmedlingen som arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program, vilket motsvarar nästan personer. Av dessa var drygt ungdomar mellan 18 och 24 år. Samtliga stadsdelar i Göteborg påverkas av den stigande arbetslösheten. Även i stadsdelar som normalt sett har få arbetslösa har det skett en fördubbling av arbetslösheten. Göteborg är den kommun i Göteborgsregionen som har de högsta arbetslöshetsnivåerna. Befolkningsutveckling Både 2008 och 2009 har befolkningen i Göteborg ökat betydligt mer än de tidigare åren under 2000-talet. Göteborg hade vid 2009 års utgång drygt invånare vilket är en ökning med omkring personer sedan förra årsskiftet. En av förklaringarna till ökningen är att det föds rekordmånga barn i Göteborg. Ytterligare en anledning till befolkningsökningen är att det sker en stor inflyttning från utlandet till Göteborg. Nettoinflyttningen till Göteborg består framför allt av personer i åldrarna år. Däremot är det fler som flyttar ut från Göteborg i åldrarna mellan 30 och 40 år samt barn, särskilt innan skolåldern. Det visar att studenter flyttar in och barnfamiljer flyttar ut. Befolkningsutveckling i Göteborg Antal invånare avser prognos De som flyttar till Göteborg har låga eller inga inkomster alls. De kommer från andra länder eller för att studera. De som flyttar ut från Göteborg har i många fall hunnit etablera sig på arbetsmarknaden och har därmed en stabil inkomst. Efterfrågan och bostadspriser Trots ökad arbetslöshet och oro på finansmarknaden har efterfrågan på bostäder, både småhus, bostadsrätter och hyresrätter, varit mycket hög även under Låga räntor och att köparna avvaktat under finanskrisens värsta månader är troliga förklaringar. Lediga hyresrätter fylls omgående med nya hyresgäster i Framtidenkoncernen var vakansgraden 0,1 procent under året. Under andra halvåret 2008 sjönk bostadspriserna i praktiskt taget hela Sverige för att återigen stiga under Priserna på villor i Storgöteborg hade i december 2009 ökat med i genomsnitt 13 procent jämfört med december Motsvarande prisökning på bostadsrätter var i genomsnitt 23 procent. Vid årsskiftet 2009/2010 låg bostadsrättspriserna på i stort sett samma nivå som första kvartalet Hyresnivåer I genomsnitt ökade hyrorna för bostadsföretagen i Framtidenkoncernen med mellan 2,70 och 2,93 procent 2009, vilket motsvarar en genomsnittlig hyra på 912 kr/kvm. Hyreshöjningarna i Stockholm låg på i stort sett samma nivå, mellan i genomsnitt 2,64 och 2,87 procent i de tre Stockholmsbolagen. MKB i Malmö höjde sina hyror med i snitt 3,30 procent. Förhandlingar om hyrorna för 2010 pågår. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg stannade av under året nya bostäder färdigställdes 2009 jämfört med bostäder Av årets tillskott var lägenheter nybyggda medan resterande kom till genom ombyggnationer. Det beräknade tillskottet för året var nya bostäder. Nyproduktionen fördelar sig på 320 småhus, 930 lägenheter i flerbostadshus (cirka 600 bostadsrätter och 330 hyresrätter) och 30 gruppbostäder. Antalet färdigställda lägenheter under 2009 genom nyproduktion nästan halverades jämfört med 2008, men var högre än antalet färdigställda lägenheter under Flerbostadsmarknadens aktörer Göteborgs flerbostadsmarknad består av i stort sett lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter och bostadsrätter. Totalt sett har varje upplåtelseform alltså omkring en tredjedel var av flerbostadsmarknaden, men fördelningen ser mycket olika ut i stadens olika delar. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter kan delas in i tre huvudgrupper: kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda bostadsföretag och privatpersoner. Av stadens knappt hyreslägenheter äger Framtidenkoncernen drygt , vilket gör koncernen till den dominerande aktören. De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastigheter, Acta och Wallenstam. Nio av tio lägenheter (88 procent) i koncernens fastig Marknad och hyresgäster 17

18 % hetsbestånd är en-, två- eller trerumslägenheter med kök. Det passar väl till befolkningsstrukturen i Göteborg eftersom mer än vartannat hushåll är ett ensamhushåll. Förhållandet mellan andelen bostadsrätter och hyresrätter har förändrats de senaste åren. Bostadsrätterna har ökat medan både privata och kommunägda hyresrätter har minskat. En stor del av nyproduktionen har bestått av bostadsrätter och dessutom har hyresrätter omvandlats till bostadsrätter. Under Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19% 28% 2000-talet har cirka lägenheter ombildats till bostadsrätter i Göteborg. De flesta ombildningarna har ägt rum i centrala Göteborg. Fortfarande är dock hyresrätten den dominerande upplåtelseformen även i stadsdelarna Centrum och Linnéstaden. Under året ombildades 470 bostäder att jämföra med 970 bostäder föregående år. Omsättning Många hushåll får varje år ny bostad i Göteborg genom att de flyttar till nybyggda eller befintliga hus och lägenheter. Varje år byter omkring var åttonde göteborgare adress. Om- och avflyttningarna inom Framtidenkoncernens be stånd har legat på en stabil nivå de senaste åren. Under året fick omkring hushåll en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag. 26% Kommunägda hyresrätter Privatägda hyresrätter/övrigt 27% Bostadsrätter Småhus, enskilda BoPlats förmedlar bostäder På BoPlats Göteborg kan fastighetsägare i Göteborgsområdet annonsera ut sina lediga lägenheter. BoPlats ägs av Göteborgs Stad, de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna. Bostadsföretagen inom Framtidenkoncernen lämnar samtliga lediga lägenheter till BoPlats, förutom internbyten som administreras av bolagen själva. Under 2009 utannonserades drygt lägenheter på BoPlats, vilket är en ökning med mer än lägenheter jämfört med föregående år. BoPlats hade vid årets slut registrerade sökande. Lägenhetssammansättning 50 % rok 2 rok 3 rok 4 rok Om- och avflyttning 16 % Omflyttning Avflyttning 5 rok 2009 Bostäder för personer med särskilda behov I Göteborg finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till hushåll som av medicinska eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. Koncernens bostadsföretag lämnade under året 297 lägenheter till fastighetskontoret för denna grupp. Ett annat boende är bostäder för personer med bland annat missbruks- och/eller sociala problem. Framtidenkoncernen har genom Egnahemsbolagets dotterbolag Bygga Hem haft i uppdrag att skapa 200 nya bostäder. Arbetet har pågått under flera år och avslutades i januari Då hade totalt 228 bostäder byggts på åtta platser i Göteborg. Det finns även ett stort behov av bostäder för personer som på grund av psykiska, fysiska och intellektuella funktionshinder behöver särskilt stöd, till exempel personlig assistans, hemtjänst eller boendestöd. I samarbete med stadsdelarna och fastighetskontoret arbetar koncernen för att öka möjligheten för dessa personer att få en lägenhet. Bostäder för äldre Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Förvaltnings AB Framtiden ingår i en ledningsgrupp knuten till Göteborgs Stads utvecklingsenhet för äldrefrågor, Senior Göteborg, som samordnar arbetet i kommunen. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs Stads norm ska märkas och marknadsföras på Bo Plats Göteborg. En inventering av dessa lägenheter pågår i koncernen. 18 Marknad och hyresgäster Om- och avflyttning

19 Koncernen har tillsammans med bland andra Senior Göteborg tagit fram en utbildning om tillgänglighetsanpassningar och framtida behov hos de boende. Syftet är att visa hur tillgängligheten kan förbättras i samband med ombyggnader. Koncernens berörda medarbetare kommer att genomgå utbildningen som startade Koncernen deltar också i ett projekt med att utveckla tekniska hjälpmedel för äldre i ordinärt boende. Ambitionen är att utveckla teknikstöd som underlättar vardagen samt ökar tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Ett antal pilotprojekt pågår i bolagen och kommer att utvecklas under Koncernens bolag har under många år utvecklat seniorboendet. Gårdstensbostäder invigde ett 55+ boende i februari I anslutning till de 27 lägenheterna finns en gemensamhetslokal, det stora vardagsrummet. Ungdomsbostäder Framtidenkoncernen har genom Egnahemsbolaget i uppdrag att ta fram bostäder till personer som är år och som inte studerar på högskola eller universitet. Projektet heter UngaHem. Merparten av lägenheterna tas ur det befintliga beståndet. Uthyrningen startade i mars 2008 via Bo Plats Göteborg, och under 2008 och 2009 förmedlades totalt 835 lägenheter lägenheter kommer att ha förmedlats till halvårsskiftet tet av fastighetsägarbetyget, där hyresgästernas inflytande väger tungt, har starkast påverkan på NBI. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan 0 och 100. För de övergripande indexen NBI och fastighetsägarbetyg är mer än 60 bra och mer än 65 mycket bra. Kundundersökningen ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för Göteborgs Lokalers verksamhetsplanering. Parkeringsbolaget genom för Principskiss NBI Modellens uppbyggnad } Fastighetsägarbetyg g Inflytande Lägenhet g Kundvård Läge g Nöjd Rent och snyggt Torg g boende index Skick Trygghet g (NBI) Miljö Stöld/skadegörelse g Temperatur Boendekostnad g Dörrar och lås Kommunikationer g Ventilation och kök Störningar g u Hyresgäster Kunskap om hyresgästerna För att kunna möta hyresgästernas önskemål och förväntningar krävs kunskap om villkoren i hyresgästernas vardag och hur de uppfattar bolagens tjänster. Förutom den information som personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgästerna, ger en återkommande kundenkät samt en marknadsmodell goda möjligheter att analysera förutsättningarna för hushållen i Göteborg. Samtliga analyser kan brytas ner på cirka 100 geografiska enheter. Nästan var fjärde göteborgare, drygt personer, bor i något av de kommunala bostadsbolagen. Här bor fler barn och ungdomar (0-17 år), 20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är 15 procent. Koncernen har också en större etnisk mångfald. Drygt varannan hyresgäst (53 procent) har utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 41 procent av dem som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler stora barnfamiljer i de kommunala bostadsföretagen. NBI Nöjd boendeindex Fastighetsägarbetyg Årlig kundundersökning och resultat 2009 Den årliga kundundersökningen mäter hyresgästernas upplevda boendekvalitet. Undersökningen ger svar på hur hyresgästerna värderar olika delar av boendet och inom vilka områden åtgärder behöver vidtas. Resultatet presenteras i form av ett Nöjd boendeindex, NBI, vilket är ett samlat begrepp som förklaras av ett antal delfaktorer (förklaringsindex). Fastighetsägarbetyget bygger på de faktorer som bolagen kan påverka oberoende av andra aktörers agerande. Resulta Marknad och hyresgäster 19

20 Inflytande Kundvård sedan 1999 en motsvarande undersökning bland sina parkeringskunder. Kundundersökningar görs även av Egnahemsbolaget och Störningsjouren skickades enkäten ut till hushåll inom Framtidenkoncernen. Svarsfrekvensen var 62 procent. Undersökningsresultaten visar att hyresgästerna upplever en fortsatt god kvalitet på koncernens verksamhet och bostäder. Både NBI och fastighetsägarbetyget steg med en enhet till 67 respektive 68. Av bostadsföretagen fick Poseidon högst NBI och Bostadsbolaget uppvisade högst fastighetsägarbetyg. Flera av de index som har stor betydelse för NBI och fastighetsägarbetyget är fortsatt höga. Betyget för hyresgästernas inflytande och kundvård ligger på en hög nivå. Ett annat betydelsefullt område är tryggheten, vars betyg steg med två enheter. Torgindex visar vad bostadshyresgästerna tycker om sitt lokala torg Trygghet Trygghetsfrågor Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Ett årligt pris för Ökad trygghet & säkerhet uppmärksammar goda exempel, ökar intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och därmed samverkan inom koncernen. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och nattetid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet. Koncernen är också involverad i arbetet med att försöka minska rekryteringen till kriminella gäng genom samarbetsprojektet Ung och Trygg. Det sker i samverkan med polis, stadsdelsförvaltningar, utbildningsförvaltning, åklagarmyndighet, Mölndals stad samt de kommunala bostadsbolagen Torgindex Sysselsättningsprojekt Sysselsättning är ett av Framtidenkoncernens fokusområden. Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bi dra och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. Egenförsörjning för de personer som står utanför den ordinarie arbetsmarknaden är prioriterat. Satsningarna görs i sam verkan med andra, till exempel Arbetsförmedlingen, kommunala förvaltningar och näringslivet. Sysselsättning för ungdomar har främst handlat om aktiviteter och jobb under sommarlovet eller praktikplatser. I Hjällbo har till exempel 76 ungdomar som bor i området haft sommarjobb under året och i samband med den fysiska upprustningen av Gårdsten har många ungdomar fått praktikplats. Även för vuxna arbetslösa är praktikplatser och utbildningssatsningar något som koncernens bolag engagerar sig i. Utöver de insatser som görs av bolagen har ett antal koncerngemensamma sysselsättningsprojekt pågått under året: Brandinformatörer. Projektet startade 2008 och är treårigt. Ett 15-tal personer anställs som brandinformatörer per 20 Marknad och hyresgäster