Innehåll i sammandrag 4 VD-kommentar

Transkript

1 Årsredovisning 2010

2 Innehåll i sammandrag 4 VD-kommentar Förvaltningsberättelse 5 Ägardirektiv, mål och strategier 9 Ledning och organisation 15 Marknad och hyresgäster 21 Medarbetare 24 Miljö 29 Fastigheter 44 Finansiering 47 Risker och möjligheter 51 Fem år i sammandrag 52 Definitioner 53 Ekonomisk översikt 55 Utblick Förslag till vinstdisposition Finansiella rapporter 57 Innehållsförteckning 58 Koncernens rapport över totalresultat 59 Koncernens rapport över finansiell ställning 61 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 62 Koncernens rapport över kassaflödesanalyser 63 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 64 Balansräkningar, moderbolaget 66 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 67 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 68 Noter Övrigt 96 Revisionsberättelse 97 Granskningsrapport 98 Styrelse, arbetstagarrepresentanter och revisorer 99 Personal och dotterbolagens verkställande direktörer 100 Innehållsförteckning till fastighetsförteckning 101 Karta över Göteborgs stadsdelar 102 Fastighetsförteckning 124 Koncernkarta

3 % Marknadsvärde fastigheter Soliditet Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok mnkr Investeringar Driftsöverskott och resultat efter finansnetto mnkr mnkr Marknadsvärde fastigheter och soliditet Investeringar mnkr mnkr ÅRL Marknadsvärde fastigheter och soliditet 50% % 47% Driftsöverskott Resultat efter finansnetto 50% % Marknadsvärde fastigheter Soliditet 48% 2008 Marknadsvärde fastigheter Soliditet NBI nöjd boendeindex % % % % i sammandrag NBI, Nöjd boendeindex, låg på en fortsatt hög nivå 67 (67). 297 nya lägenheter färdigställdes, varav 257 nyproducerades och 40 byggdes om från lokaler. Under året har koncernen haft en produktion på 688 hyreslägenheter och 216 bostäder med eget ägande. Hyresförhandlingarna ledde till hyreshöjningar för bostäder på i genomsnitt mellan 0,90 och 1,17 procent på helårsbasis. Hyresintäkterna uppgick till mnkr (4 533). Resultatet efter finansnetto blev mnkr (3 794). Driftsöverskott och Resultat efter finansnetto Vakansgraden för lägenheter låg fortfarande på en mycket låg nivå, 0,1 procent (0,1) mnkr Investeringar i fastigheterna IFRS uppgick till 2 ÅRL 261 mnkr (2 165). Investeringar Koncernens soliditet uppgick till 52 procent (51) mnkr Utblick Ambitionen är att de kommande åren producera minst inflyttningsklara hyresrätter per år och närmare 150 småhus och bostadsrätter Vårt mål 0 är att ha bostäder i produktion under Nyproduktion Driftsöverskott ska projekteras med Resultat en maximal efter finansnetto energianvändning på 60 kwh/kvm och år. Vakanserna beräknas vara fortsatt få och fastighetsresultatet (koncernens interna styrmått) beräknas överstiga 2010 års utfall. Operating surplus and income Investeringarna beräknas after net öka financial jämfört itemsmed ,000 SEK m 4,000 2, ,000-4,000 IFRS ÅRL -6, Operating surplus Income after net financial items 80 Investeringar mnkr

4 VD-kommentar Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt hög och rörelsen på hyresmarknaden är liten. Framtidenkoncernen har ökat takten i byggandet för att möta behoven av nya bostäder i Göteborg. Kommunfullmäktige har uttalat målet att ha bostäder i produktion under Koncernens affärsidé bygger på att Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Koncernens uppdrag och mål verkställs genom insatser som följer en strategi med fem fokusområden: Göteborg är en tillväxtregion och efterfrågan på lägenheter är mycket stor. Nyproduktion är därför ett av koncernens viktigaste mål, med ambitionen att produktionsstarta minst 400 lägenheter per år. Under året har 688 lägenheter varit i produktion, exempelvis kvarteret Venus i Gårda, Akterhuset i Eriksberg och det som planeras bli Sveriges första Svanenmärkta flerbostadshus i Högsbo. Under året flyttade 297 hushåll in i nya hyresrätter inom koncernens dotterbolag. På Selma Lagerlöfs Torg pågår ett stort stadsförnyelseprojekt där Framtiden tillsammans med andra utvecklar området med handel, arbetsplatser och tillskott av ett stort antal bostäder. Underhållsarbete i fastigheterna fortsätter med renoveringar av fastigheter byggda under främst 50-, 60- och 70-talen, exempelvis i Backa, södra Biskopsgården och Hjällbo. Framför allt handlar det om fasader och stambyten. I samband med underhållsåtgärder övervägs alltid om det finns möjlighet till energibesparande åtgärder. Att begränsa energianvändningen och i övrigt värna miljön sker genom att bygga klimatneutralt och energieffektivt med så litet uppvärmningsbehov som möjligt. Samtidigt pågår prov av olika former av närproducerad energi, som solceller för el, solfångare för uppvärmning, vindkraftverk och bergvärme. Koncernen bidrar till att skapa sysselsättning för de som bor i koncernens bostadsområden, både ungdomar och vuxna. Nya vägar och samarbetsformer söks ofta tillsammans med andra aktörer. Brandinformatörer som informerar hyresgästerna om brandskydd är ett exempel. Andra insatser handlar om sommaraktiviteter, praktikplatser och Värdskapet som vänder sig till ungdomar. Det femte fokusområdet rör infrastrukturen som har en stor betydelse för den totala boendemiljön när det gäller tillgänglighet, kommunikationer och parkering. Framtidens roll är att bidra med synpunkter, påverka och samarbeta så att den totala boendemiljön utformas med hög kvalitet. Parkeringsbolaget är här en viktig aktör när det gäller infrastrukturfrågor. Framtidenkoncernen bygger just nu ut ett fiberbaserat områdes- och fastighetsnät till samtliga lägenheter och kommersiella lokaler i koncernen för att erbjuda hög tillgänglighet för alla våra hyresgäster. Avtal med en kommunikationsoperatör, som ska ansluta nät till befintlig infrastruktur, har slutits under året. Ett samarbetsavtal mellan Framtiden och utvecklingsbolaget New East Manchester Ltd undertecknades i juni. Samarbetet innebär bland annat utbyte av erfarenheter och kunskap kring integration, sysselsättning och hållbarhetsfrågor. Koncernens Scandinaviumbolag har under året arbetat tillsammans med andra berörda aktörer med en förstudie kring ombyggnad av Scandinavium alternativt att bygga en ny multiarena. Syftet är att ge staden förutsättningar att behålla sin starka position som den ledande evenemangsstaden i Norden. Förstudien presenteras i april Den nya lagstiftning från 1 januari 2011 som poängterar allmännyttiga bolags affärsmässighet kommer att innebära begränsade förändringar för koncernen. Bolagen inom Framtidenkoncernen arbetar i hög grad redan i enlighet med lagens syfte samtidigt som principer för marknadsmässiga avkastningskrav tillämpas. Däremot kan prioriteringar mellan olika projekt och val av åtgärder förändras i och med kravet på affärsmässighet. Koncernens ekonomiska ställning är mycket god vilket utgör en stabil grund inför kommande års nyproduktion och renoveringsbehov. Det samlade fastighetsvärdet ökade till drygt mnkr. Under året har påstådda oegentligheter i några av koncernens dotterbolag tagit kraft internt och fått stor uppmärksamhet i media. Koncernledningen och bolagen tar detta på stort allvar och har tillsatt externa utredningar samtidigt som koncernen kontinuerligt arbetar med att stärka den interna kontrollen genom förstärkta rutiner och bred utbildning. Enskilda händelser tenderar att stämpla hela koncernen men som tillförordnad VD bara sedan december har jag ändå hunnit se mycket av hög kompetens, professionalitet, affärsmässighet och yrkesstolthet och inte minst stort engagemang för hyresgästerna. Östen Carlson Tf VD Förvaltnings AB Framtiden 4 I VD-kommentar

5 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB Framtiden, , avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Ägardirektiv, mål och strategier Framtidenkoncernen bidrar till Göteborgs utveckling och till att upprätthålla en attraktiv bostadsmarknad. Detta sker genom att nya bostäder byggs, befintliga områden renoveras och byggs om samt genom att underhållet hålls på en god nivå. Dessutom pågår ett omfattande utvecklingsarbete, framför allt i ytterområdena.

6 Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Koncernen konkurrerar med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor eftersom de särregler som gynnade allmännyttan har avskaffats. Det som skiljer är Framtidenkoncernens ägardirektiv, vars huvudsakliga innebörd är att koncernen genom bostadsföretagen ska vara med och stärka Göteborgs utveckling. Tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur i övrigt. På sådana platser skapas de nya företagen och arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs utveckling. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga bostadsföretag. Ägardokument Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i ägardokumentet. Detta ligger till grund för koncernens affärsidé, mål, strategier och policies. Ägardokumentet utvecklades och beslutades Ägardokumentet utgör grunden för allt arbete inom koncernen. Huvudpunkterna i ägardokumentet är: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. För att kunna förverkliga ägarens målsättningar läggs särskild vikt vid att långsiktigt behålla den ekonomiska styrka och konsolidering som koncernen uppnått. Koncernens bolag måste kunna leva upp till kraven i ägardokumentet och hålla en hög kvalitet även när konjunkturen viker och ekonomin blir ansträngd. Kommunfullmäktiges prioriterade mål Förutom de långsiktiga målen fastställer Göteborgs Stads kommunfullmäktige årligen ett antal prioriterade mål. I budgeten för 2010 fastställdes 18 mål. Tolv av dessa bedöms ha anknytning till Framtidenkoncernens verksamhet: Miljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken. Många medborgare söker bostad, därför ska det byggas nya bostäder under Unga människor behöver en bra kunskapsgrund, därför ska andelen elever med godkända betyg öka. Äldre göteborgare behöver mänsklig samvaro, därför ska äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter öka. Många människor med psykiska funktionsnedsättningar saknar i dag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. För att omsätta kunskap till handling ska förvaltnings- och bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners kunskaper i genusfrågor öka. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Den normala anställningsformen i Göteborg är heltid och tillsvidareanställning, därför ska ofrivilligt deltidsanställda inte förekomma. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet och blir ledare ska öka. Fleråriga fokusområden För att nå de mål som ägare och styrelse har lagt fast har styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden beslutat om ett antal fleråriga fokusområden för att utveckla hyresrätten som boendeform. Nyproduktion Den främsta uppgiften är att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens ambition har under året varit att producera mellan 400 och 600 hyresrätter. Till det kommer närmare 150 småhus och bostadsrätter. Framåt är målet 600 inflyttningsklara lägenheter per år och en produktion på lägenheter under Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion och ska arbeta aktivt för att säkerställa att produktion startar. Tillskottet av nya bostäder ska ske i nära samarbete med andra långsiktiga fastighetsägare i Göteborg, framför allt genom förtätning av centrala områden med närhet till kollektivtrafik. Underhållsbehov En annan av koncernens utmaningar är att fortsätta renoveringen av framför allt bostäder byggda under 1950-, och 1970-talet. Här finns ett stort underhållsbehov förenat med stora kostnader vilket kräver en tydlig strategi i balans med koncernens långsiktiga finansiella mål. Miljö/Energi Framtidenkoncernen arbetar för att begränsa energianvändningen och hushålla med resurserna. Den frågan är i dag mer aktuell än tidigare. Bygg- och fastighetssektorn är en betydande aktör i utvecklingen av lösningar på hur man ska bygga, förvalta och bo för att över tid belasta miljön så lite som möjligt. Från och med 2009 ska 40 procent av Framtidenkoncernens nyproduktion vara av karaktären passivhus. Koncernen ska bygga klimatneutralt och energieffektivt med ett så litet värmebehov som möjligt. Olika lösningar på förnyelsebar energi som solenergi och vindkraft ska användas för att tillgodose koncernens behov av fastighetsel. Sysselsättning Ett av koncernens mål är att bidra till en ökad egenförsörjning bland hyresgästerna. Inom detta område ska koncernen göra mer. Att vara med och skapa sysselsättning för de boende bidrar till att utveckla staden ur många perspektiv. Tillsammans med andra aktörer ska koncernen medverka till att skapa ännu fler arbetstillfällen, inte minst i bostadsområden med störst behov av ökad sysselsättning. 6 I Ägardirektiv, mål och strategier

7 Infrastruktur Att det finns väl fungerande infrastruktur i bostadsområdena är en viktig faktor för att utveckla boendet. Att till nuvarande och framtida områden planera utbyggnaden av infrastrukturen är därför viktigt. Koncernen ska utveckla kunskapen kring infrastrukturfrågorna och aktivt verka i kompetensskapandet inom detta område. Affärsidé Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter. Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge ska eftersträvas. Olika vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt att utveckla sin egen välfärd ska sökas. Mål och strategier Hyresgäster Kunskap om hur hyresgästerna upplever sitt boende behövs för att kunna utveckla verksamheten. Sedan 1997 genomförs därför årliga kvalitetsmätningar inom koncernen. Resultatet från hyresgästundersökningen presenteras i form av Nöjd boendeindex (NBI). Detta totalindex består av bland annat fastighetsägarbetyg och index för inflytande, kundvård, rent och snyggt samt trygghet. NBI varierar mellan koncernens bostadsområden. Det totala betyget för koncernen ligger på en bra nivå och ska behållas. En långsiktig målsättning är att förbättra betygen för områden som har något lägre betyg. Inflytande Hyresgästernas inflytande betonas särskilt i ägarens direktiv. Det är också det betyg i kvalitetsundersökningen som betyder mest för hur nöjda de boende är med bolagen som fastighetsägare. Koncernens bolag arbetar aktivt med att initiera, driva och delta i utvecklingsarbeten i bostadsområdena. Det handlar både om det individuella inflytandet över den egna lägenheten och om det kollektiva inflytandet över trapphuset, gården, bostadsområdet, torget och så vidare. Utgångspunkten är att inflytandearbetet ska vara brett, ske på hyresgästernas villkor och baseras på de lokala förutsättningarna. En viktig del i inflytandet är att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov och förväntningar. Medarbetare Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med nöjda medarbetare. Därför görs bland annat mätningar av medarbetarnas trivsel och arbetstillfredsställelse. Resultatet presenteras i form av Nöjd medarbetarindex (NMI). Medarbetarenkäten har inte genomförts under En översyn av nuvarande enkät har gjorts samtidigt som en ny enkät har utvecklats för att genomföras under Medarbetarenkäten är en viktig del i arbetet med att utveckla medarbetarskapet i koncernen. Främjandeprincipen, koncernens gemensamma förhållningssätt, används för att stärka engagemang och delaktighet. Koncernen eftersträvar en större mångfald i personalgruppen för att personalens sammansättning i högre grad ska motsvara hyresgästernas. Obalansen mellan andelen män och kvinnor i olika befattningar ska minska ytterligare. Jämställdhetsarbetet ska fördjupas och följas upp enligt koncernens jämställdhetspolicy. Ägardirektiv, mål och strategier I 7

8 Ekonomi Framtidenkoncernens verksamhet är kapitalintensiv med räntekostnaden som en av de större enskilda kostnaderna. Kapitalet är bundet i fastigheterna, vilket ställer höga krav på långsiktighet. Hänsyn måste också tas till kreditmarknadens kommersiella syn på fastighetsfinansiering. Särskild uppmärksamhet ska riktas mot refinansieringsrisken, vilket leder till krav på spridning av skulder, såväl i tid som i en bred långivarbas. Koncernens justerade soliditet, enligt Årsredovisnings lagen (ÅRL) och Redovisningsrådets rekommendationer (RR), ska vara minst 30 procent. Enligt ägardirektiven ska ett särskilt ställningstagande göras om den justerade soliditeten överstiger 35 procent, vilket den också har gjort under många år. Detta har möjliggjort det utökade fastighetsunderhåll som genomförts i koncernens bostadsföretag samt i koncernens lokalbolag. Då koncernen har ett stort bestånd av 1950-, och 1970-talsfastigheter har det tagits ett strategiskt beslut om att öka underhållstakten ytterligare under perioden Detta innebär att koncernen kan redovisa ett resultat efter finansnetto på noll kronor, enligt ÅRL och RR. Verksamhet Miljö Koncernens bolag ska ha ett långsiktigt hållbart förhållningssätt till miljön. Uppdraget att stärka Göteborgs utveckling, samtidigt som de boende ges ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning, ligger väl i linje med begreppet hållbar utveckling. Koncernens verksamhet och miljöarbete är påtagligt berört av sju av de 16 nationella miljömålen. Samtliga bolag bedriver ett aktivt utvecklingsarbete för att minska miljöpåverkan så mycket som möjligt. Nyproduktion För att Göteborg ska kunna växa krävs fler nya bostäder. Stadskärnan ska stärkas och ett mer blandat boende ska skapas i hela Göteborg. Koncernens övergripande målsättning är att tillgodose efterfrågan och upprätthålla ett attraktivt bostadsbestånd genom att bygga hyresrätter. Detta måste dock ske utan att ge avkall på den flexibilitet som krävs för att ha en följsamhet i förhållande till efterfrågan. Framtidenkoncernen har under de senaste åren varit den aktör som bidragit med flertalet av Göteborgs nya hyresrätter. Under 2010 har koncernen färdigställt 257 hyresrätter och 85 bostäder med äganderätt eller bostadsrätt. Koncernen ska totalt ha en portfölj med nyproduktionsprojekt i tidiga skeden innehållande minst lägenheter samt en produktionsstart av minst 400 lägenheter. Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter I koncernens uppdrag ligger att eftersträva ett brett utbud av bostäder med valfrihet beträffande upplåtelseform, storlek, standard och läge. Ombildning till bostadsrätter i bostadsområden med stor koncentration av hyresrätter är en prioriterad fråga. Någon ombildning av hyresrätter till bostadsrätter har inte skett under året. Insatserna har främst riktats till miljonprogramsområdena, där bostadshus och torg har rustats upp, och där hyresgäster och andra som är verksamma i området har involverats i processen. Det målmedvetna arbetet med att skapa en attraktivare boendemiljö, tillsammans med hyresgästerna, har varit framgångsrikt och den upplevda tryggheten och boendekvaliteten har ökat. Bostadsföretagen medverkar också till att skapa fler arbetstillfällen i sina stadsdelar och därmed öka möjligheterna till egen försörjning för fler hyresgäster. Att bidra till att skapa blandade upplåtelseformer i stadens olika delar där upplåtelseformerna är ensidiga, är ett annat exempel på där koncernen bidrar till stadsutveckling. Det kan ske genom att hyresrätter omvandlas till bostadsrätter eller att nya bostadsrätter/egna hem byggs i områden med många hyresrätter. Ungdomsbostäder, bostäder för äldre och andra personer med särskilda behov är ytterligare sätt för koncernen att ge förutsättningar för en blandad stad. Balanserad styrning Framtidenkoncernen arbetar med målstyrning av verksamheten, som följs upp i ett balanserat styrkort byggt på perspektiven hyresgäster, medarbetare, ekonomi och verksamhet. I koncernens styrkort redovisas koncerngemensamma mätetal som fastställs med utgångspunkt från ägarens mål. Mål 2010 Utfall 2010 Mål 2011 Hyresgäster Nöjd boendeindex ( ¹ Fastighetsägarbetyg ( ¹ Inflytandebetyg ( ¹ Medarbetare Nöjd medarbetarindex ( ² ( ² ( ² Sjukfrånvaro % 3,9 3,6 3,6 Ekonomi Soliditet % >30 52 >30 Fastighetsresultat exkl. utökat underhåll, mnkr* Resultat efter finansnetto, exkl nedskrivningar och återförda nedskrivningar, mnkr* Ordinarie planerat underhåll kr/kvm* Extraordinärt underhåll kr/kvm* Verksamhet Fjärrvärme, kwh/kvm Nyproduktion, färdigställda lägenheter * Interna styrmått baserade på ÅRL och RR. ¹ Översyn av mätmodeller. Ny enkät tas fram ² Mättes inte Översyn och omarbetning av enkäten. Ny mätning Utveckling av stadsdelar Under många år har utveckling av stadsdelar, inte bara fastigheterna, varit i fokus för koncernen. Denna helhetssyn att det inte räcker med att enbart arbeta med den fysiska miljön, utan insatser krävs även för att öka hyresgästernas inflytande har varit grundläggande i det arbetet. 8 I Ägardirektiv, mål och strategier

9 Ledning och organisation Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden samt elva dotterbolag. Samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens vd och dotterbolagen fastställs av styrelsen i koncernens ledningspolicy som bygger på ett i hög grad decentraliserat beslutsfattande. Pagineringstext ska in här I 9

10 Styrelsen Förvaltnings AB Framtidens styrelse tillsätts av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad. Styrelsen består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Majoriteten av ledamöterna och ersättarna sitter också i kommunstyrelsen. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representation i styrelsen. Under 2010 hade styrelsen fem ordinarie sammanträden utöver bolagsstämma: Februari Bokslut och prognos. Koncernens revisorer medverkade. Mars Konstituerande sammanträde. Maj Affärsplan och policybeslut. Delårsbokslut och prognos. Oktober Delårsbokslut och prognos. November Budget och verksamhetsplan för nästkommande år. Dagordningen innehåller alltid punkterna uthyrningsläget, verksamhetsuppföljning, ekonomisk rapportering, finansiell rapportering samt investeringar och försäljningar av fastigheter. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Under året har styrelsen beslutat att samtliga bolag inom koncernen ska följa lagen om offentlig upphandling. Dessutom har man antagit en ny affärsetisk policy. Styrelsen har under 2010 fattat beslut om upptagande av två finansieringsprogram; certifikatsprogram samt MTN-program. Styrelsen har även fastställt en internkontrollplan för det kommande året. Härigenom säkerställer man att det finns ett operativt fungerande system för intern kontroll som ser till att verksamheten drivs ändamålsenligt, att den uppnår ekonomiskt tillfredsställande resultat, att kvaliteten i rapportering om verksamhet, ekonomi och intern kontroll upprätthålls och att det görs bedömning av risker. Beslut om riktlinjer för intern kontroll har även fattats av respektive dotterbolags styrelse. Fokus på intern kontroll Koncernen deltar i det arbete som bedrivs inom Göteborgs Stad för att förstärka den interna kontrollen och öppenheten inom Göteborgs Stads förvaltningar och bolag. Under året har mycket arbete inom koncernen haft fokus på internkontroll, uppföljning och styrning. Styrelserna i bolagen fastställde år 2009 internkontrollplaner för bolagen och dessa har genomförts under Ett nära samarbete har bedrivits mellan de olika bolagen i koncernen och staden. Olika externa kompetenser har anlitats för att bidra i både ett bakåtriktat och framåtriktat arbete. KPMG har under sommaren och hösten genomfört flera granskningar inom koncernen som legat till grund för ett fortsatt arbete med att stärka den interna kontrollen, policies och riktlinjer samt utbildningsinsatser. Koncernledning Moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden ansvarar för vissa övergripande strategiska frågor samt samordning av ekonomi, finansiering, IT, kommunikation och utvecklingsarbete. I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens vd och dotterbolagen fastställt. Där framgår bland annat att koncernens och bolagens verkställande direktörer bildar ett vd-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor. Styrelsen har också fastställt koncerngemensam personal- och ledarskapspolicy, finanspolicy, ekonomi- och investeringspolicy, miljöpolicy, kvalitetspolicy, IT-policy, informationspolicy, inköps- och upphandlingspolicy, arbetsmiljöpolicy, säkerhetspolicy, jämställdhetspolicy samt affärsetisk policy. Inom koncernen finns ett antal grupper som samverkar kring för koncernen viktiga frågor: ekonomi, underhåll, kommunikation, boendesociala frågor med flera. Inom grupperna finns tydliga mandat och roller. Dotterbolagen Förvaltnings AB Framtiden har elva rörelsedrivande dotterbolag. Samtliga dotterbolag har en egen självständig styrelse och vd som ansvarar för verksamhet, organisation och administration. Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av fem bostadsföretag som är renodlade förvaltningsbolag. Övriga bolag har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt byggverksamhet. Poseidon Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag. Bolaget har runt hyresgäster. En stor del av lägenheterna, 58 procent, är tvåor och ettor. I beståndet finns allt från unika sekelskifteshus till moderna nybyggen med en god spridning över hela Göteborg. Samtidigt är de koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Förvaltningen är organiserad i sju distrikt; Angered, Backa, Frölunda-Högsbo, Karlaplatsen, Kortedala, Linné-Guldheden och Olskroken. Poseidons största fastighetsbestånd finns i Kortedala och centrum. Organisationen är starkt decentraliserad med bara tre nivåer vd, distriktschef och husvärd. Varje husvärdsområde har ansvar för cirka 300 lägenheter. Grön miljö och hemkänsla är ledord i Poseidons arbete. Grönområden, planteringar och lek- och uteplatser skapas i bostadsområdena. Tillsammans med hyresgästerna arbetar man för att bostadsområdena ska upplevas trygga och välkomnande. Kvarteret Venus i norra Gårda började byggas i november Projektet ger totalt 316 nya lägenheter och beräknas stå klart Under året har hyresgäster flyttat in i 52 lägenheter. Förnyelsen och upprustningen av miljonprogramsområdet Backa Röd fortsätter. Poseidons överenskommelse med Hyresgästföreningen om bostadshyrorna för 2010 innebar en genomsnittlig hyreshöjning på 1,25 procent från 1 maj. Bostadsbolaget Göteborgs stads bostadsaktiebolag är det äldsta allmännyttiga bostadsföretaget i Göteborg och firade 65 år Drygt hälften av lägenheterna är små, med två rum och kök eller mindre. 10 I Ledning och organisation

11 I beståndet finns fastigheter från alla epoker. De äldsta ligger i Vasastan och Västra Nordstan där vissa hus är byggda i slutet av 1800-talet. Det första området som bolaget byggde ligger i Torpa och kom till på 1940-talet. Den största andelen av bolagets fastigheter är dock byggd mellan 1960 och Bostadsbolaget är uppdelat på sex distrikt; Nordost, Öster, Centrala Hisingen, Nordvästra Hisingen, Väster och Centrum. Störst antal lägenheter finns på Centrala Hisingen. Under året har hyresgäster flyttat in i den sista etappen av Stapelbädden. Lågenergihuset Akterhuset på västra Eriksberg rymmer 80 nya lägenheter på berget ovanför dockan. I september invigdes det första Next Step Living-huset i fastigheten Majviken i Majorna. Ett boendekoncept som motsvarar mångas önskemål och förväntningar på framtidens boende. Den gemensamma entrén med tillhörande lounge ger fler öppna ytor och naturliga mötesplatser som ökar tryggheten, trivseln och gemenskapen bland hyresgästerna. Majviken var redan på 1960-talet pionjär på bostadsmarknaden med sitt unika kollektivboende och breda utbud av tilläggstjänster. Med sina stora entrépartier, många lokaler, trevliga innergårdar, blandade lägenhetsstorlekar och engagerade hyresgäster uppfyller huset alla kriterier för att kunna utvecklas till ett framtidens boende. Bostadsbolaget inledde under året en satsning för att bli det mest barnvänliga bostadsföretaget. Hyresförhandlingarna mellan Bostadsbolaget och Hyresgästföreningen för 2010 innebar en genomsnittlig ökning av bostadshyrorna med 1,2 procent från 1 mars. Familjebostäder Familjebostäder i Göteborg AB grundades Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 35 år, utifrån begreppet värdeår. En stor andel av fastigheterna är små till ytan och med få lägenheter. Bostäderna är till 60 procent smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Till stor del är fastigheterna ombyggda mellan 1970 och Förvaltningsmässigt är fastigheterna indelade i sex distrikt; Majorna, Kungsladugård, Väster, Öster, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Majorna, Kungsladugård och Masthugget det omfattar drygt en tredjedel av bolagets totala bostadsyta. De karaktäristiska landshövdingehusen, med en våning i sten och två i trä som dominerar dessa områden, har kommit att känneteckna Familjebostäder. På Riksdalersgatan i Högsbo bygger man ett lågenergihus som planeras bli Sveriges första Svanenmärkta flerfamiljshus. Med modern miljöteknik och energieffektiva lösningar skapar man en sund boendemiljö. Tolv av husets 99 lägenheter kommer att vara rökfria. Familjebostäder arbetar med följande fokusområden som styr arbetet: tillgänglighet, inflytande, rent och snyggt, miljö och energi, trygghet och säkerhet samt hållbar utveckling. Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och Familjebostäder för 2010 innebar en genomsnittlig ökning av bostadshyrorna med 1 procent från 1 januari. Gårdstensbostäder Gårdstensbostäder AB:s verksamhet inleddes Då köpte det nybildade bolaget de fastigheter som Bostadsbolaget och Poseidon hade i Gårdsten i nordöstra Göteborg. Gårdstensbostäder äger 90 procent av alla bostäder i området. Det är indelat i östra, västra och norra Gårdsten. Ledning och organisation I 11

12 I östra delen byggdes fastigheterna om under början av 2000-talet och fick bland annat terrasslägenheter i hög husen. I västra Gårdsten finns de välkända solhusen med solfångare på taken. Norra Gårdsten består av trevåningshus. Alldeles intill har vindkraftverket Adrianna byggts, som levererar miljövänlig el till Gårdstensbostäder. Ett av Gårdstensbostäders huvuduppdrag är att hyresgästerna ska ha så stort inflytande som möjligt i alla frågor som rör deras boende. Nära kontakt med huscheferna och att ledamöterna i styrelsen bor i Gårdsten, gör det enkelt för hyresgästerna att påverka sitt boende. Hyresförhandlingarna för 2010 resulterade i en genomsnittlig höjning med 1,2 procent från 1 april. HjällboBostaden AB HjällboBostaden äger och förvaltar fyra fastigheter som är byggda mellan 1967 och 1969 i Hjällbo i nordöstra Göteborg. Bolaget bildades 1999 ur ett bestånd som tidigare tillhörde Bostadsbolaget och Poseidon. Det omfattar cirka 90 procent av alla bostäder i området. Fastigheterna Bergsgårdsgärdet, Hjällbo Lillgata/Bondegärdet, Sandspåret och Skolspåret har olika karaktär och är mellan tre och sju våningar höga. De senaste åren har framför allt fasaderna renoverats. HjällboBostaden är ett utvecklingsbolag och har ett särskilt uppdrag att utveckla stadsdelen Hjällbo. Detta sker genom att fastigheterna förvaltas väl, men även genom ett utvecklingsarbete med betoning på sysselsättning, trygghet, socialt engagemang, boinflytande och samverkan. Visionen är att bygga en levande och attraktiv stadsdel med de ungas utveckling och framtid i fokus. Enligt hyresöverenskommelsen mellan HjällboBostaden och Hyresgästföreningen höjdes hyran 2010 med i genomsnitt 1,4 procent från 1 april. GöteborgsLokaler GöteborgsLokaler äger och förvaltar kommersiella lokaler för butiker, kontor och annan verksamhet. En stor del av lokalerna är koncentrerade kring stadsdelstorgen. Till största delen är fastigheterna byggda under 1950-, och 1970-talet. Bolaget marknadsför och förvaltar också merparten av övriga lokaler inom koncernens fastighetsbestånd. Inom GöteborgsLokaler finns den koncerngemensamma ITsupporten samt koncerngemensam skatteexpertis och säkerhetsansvarig. 12 I Ledning och organisation

13 Koncernens bostadsföretag 2010 Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusen Lokalyta, kvm tusen Antal lägenheter Parkeringsplatser Yta A-läge, % Yta B-läge, % Yta C-läge, % Tillgångar, mnkr Bokfört värde fastigheter Marknadsvärde Fastighetsinvesteringar Ekonomi, mnkr Omsättning Driftsöverskott Underhåll, kr/kvm Återförda nedskrivningar/nedskrivningar Resultat efter finansnetto Finansiering, % Soliditet Justerad soliditet Verksamhet, index NBI, Nöjd boendeindex Fastighetsägarbetyg NMI, Nöjd medarbetarindex -* -* -* -* -* Inflytandebetyg Medelantal anställda Tabellen är en sammanställning av respektive bolags årsredovisning. Bolagen redovisar enligt ÅRL och RR. * Mättes inte Översyn och omarbetning av enkäten. Ny mätning Parkeringsbolaget Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. De mest kända parkeringarna är Heden och Focushuset. Bolaget äger och/eller förvaltar cirka p-platser i Göte borg. Bolagets förvaltningsverksamhet baseras, förutom på ägda bilplatser, på förhyrda eller arrenderade parkeringsanläggningar i hus eller på mark omfattande ytterligare bilplatser. Vidare sköter bolaget genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handläggning av kontrollavgifter på ytterligare drygt bilplatser. Under 2010 har bolaget inlett ett samarbete med Trafikkontoret. Ett samarbete angående utveckling av nya betalsystem, såsom telefonparkering, efterskottsbetalning, taxeförändringar samt kundundersökningar. Störningsjouren Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är framför allt koncernens bostadsföretag. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyn som en del i det förebyggande arbetet. Vid utryckning under kvälls- och nattetid och i det uppföljande och förebyggande arbetet under dagtid pratar Störningsjourens personal både med den som blivit störd och den som stör. Nattens händelser rapporteras alltid dagen därpå till berörd fastighetsägare.under året uppgick antalet anmälda störningar till och antalet tillsyner till 498. Egnahemsbolaget Göteborgs Egnahems AB:s huvudsakliga verksamhet är att bygga småhus med bostadsrätt eller äganderätt. Under året byggstartades 123 bostäder. Man färdigställde Aröds Äng i Hisings Backa, den slottsliknande Renströmska villan som byggts om till bostadsrätter och brf Ekvatorn i Torslanda. Bolaget anlitas också för projekt- och byggledningsuppdrag av de övriga bolagen i koncernen. Egnahemsbolaget färdigställde 14 småhus och 62 bostadsrätter samt ett grupp boende på nio lägenheter under Egnahemsbolagets dotterbolag Bygga Hem i Göteborg AB har byggt sammanlagt 228 bostäder för de människor som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden, så kallade Alternativa boendeverksamheter. Fastigheterna förvaltas av Bygga Hem och blockuthyrs till Fastighetskontoret. Ledning och organisation I 13

14 Koncernens övriga bolag 2010 Göteborgs- Lokaler Rysåsen Parkeringsbolaget Störningsjouren Egnahemsbolaget Scandinavium Fastigheter Lägenhetsyta, kvm tusen Lokalyta, kvm tusen Antal lägenheter Parkeringsplatser Yta A-läge, % Yta B-läge, % Yta C-läge, % Tillgångar, mnkr Bokfört värde fastigheter Marknadsvärde Fastighetsinvesteringar Ekonomi, mnkr Omsättning Återförda nedskrivningar/nedskrivningar Resultat efter finansnetto Finansiering, % Soliditet Justerad soliditet Verksamhet, index NKI, Nöjd kundindex ¹ - NMI, Nöjd medarbetarindex -* -* -* -* -* -* Medelantal anställda Tabellen är en sammanställning av respektive bolags årsredovisning. Bolagen redovisar enligt ÅRL och RR. *Mättes inte Översyn och omarbetning av enkäten. Ny mätning ¹ Ingen mätning på grund av för få nyinflyttade. Hus med fasader bestående av tunnputs på cellplast med en bakomliggande träregelstomme, har visat sig vara en riskkonstruktion med hänsyn till fukt. Egnahemsbolaget, som byggt cirka 350 hus av denna typ och på senare år mottagit ett stort antal reklamationer, anser att det är en försäkringsfråga då bolagets egen garantitid löpt ut. Det är i dagsläget svårt att uttala sig om utfallet och hur det kan komma att påverka Egnahemsbolaget ekonomiskt. Rysåsen Rysåsen Fastighets AB förvärvades Bolaget äger fastigheten Selma Lagerlöfs Torg 2 som förvaltas av Göteborgs- Lokaler. Genom förvärvet förfogar nu bolag inom koncernen över samtliga fastigheter kring torget. Under 2009 startade ett långsiktigt utvecklingsarbete för att utveckla torget och närliggande områden med fler bostäder, fler arbetsplatser och stärkt handel. Arbetet sker i samarbete med andra fastighetsägare i området och med Göteborg Stad. Under 2010 hölls samråd för planprogrammet och arbetet med den första detaljplanen inleddes. Ett projektkontor på Selma Lagerlöfs Torg inrättades med möjligheter till möten och dialog med boende och verksamma i området. Scandinavium Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, som ägs till 91,84 procent av Förvaltnings AB Framtiden, äger arenafastigheterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av GöteborgsLokaler. Ökande konkurrens på arenamarknaden samt tekniska problem med takkonstruktionen på Scandinavium föranledde att styrelsen för bolaget beslutade att en förstudie skulle påbörjas under året. Uppdraget är att studera möjligheten att bygga ut eller bygga om Scandinavium alternativt bygga en ny arena i närområdet. Syftet är att ge staden förutsättningar att behålla sin starka position som den ledande evenemangsstaden i Norden. Studien avser såväl tekniska som affärs mässiga förutsättningar för en ny alternativt ombyggd arena. Förstudien ska redovisas för styrelsen i april I Ledning och organisation

15 Marknad och hyresgäster Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Efterfrågan på bostäder är stor och priserna på köpta bostäder stiger. Göteborg behöver fler hyresrätter. Koncernen fokuserar på nyproduktion. Stadens befolkning ökar, främst är det personer under 25 år som flyttar till Göteborg. Var fjärde göteborgare, eller drygt personer, bor hos något av de fem kommunala bostadsbolagen. 15 I Ledning och organisation Pagineringstext ska in här I 15

16 Marknad Göteborgs utveckling 2010 har varit ett år präglat av återhämtning efter den lågkonjunktur som snabbt drabbade världen under Tydligt är att lika snabbt som finanskrisen drabbade världen, lika snabbt har återhämtningen skett i Sverige. Hushåll och företag i Sverige var vid 2010 års slut mycket positiva till den ekonomiska utvecklingen och dess framtid. Det ekonomiska läget är så starkt att det kan jämföras med toppnoteringar från år 2000, under IT-högkonjunkturen. I Göteborgsregionen gäller den positiva utvecklingen inom samtliga branscher, och störst är förändringen för bland annat tillverkningsindustrin som drabbades hårdast av lågkonjunkturen. Ett förbättrat konjunkturläge har också lett till att fler får jobb, arbetslösheten minskar och det är fler lediga tjänster utannonserade. Under hela 2010 har arbetslösheten minskat, med undantag av sommarmånaderna vilket är normalt. Minskningen har varit större i Göteborg än i riket. I december 2010 var 7,1 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg anmälda till Arbetsförmedlingen som arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program, vilket motsvarar nästan personer. Det är en minskning från föregående år med cirka personer. Befolkningsutveckling Göteborgs befolkning uppgår till cirka personer. Befolkningsökningen har varit rekordstor under de senaste åren, men bromsades in något under Totalt blev det cirka fler göteborgare under året. Ökningen beror främst på att antalet nyfödda barn är rekordstort. Flyttningsnettot har minskat något på grund av minskad inflyttning och ökad utflyttning. 50 % Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19% 26% Kommunägda hyresrätter Privatägda hyresrätter/övrigt 28% 27% Bostadsrätter Småhus, enskilda Lägenhetssammansättning Efterfrågan och bostadspriser Efterfrågan på bostäder, både småhus, bostadsrätter och hyresrätter, har varit hög även under Lediga hyresrätter förmedlas omgående i Framtidenkoncernen var vakansgraden 0,1 procent under året. Under 2010 har bostadspriserna stigit något i landet som helhet, dock med en avmattning under hösten. Priserna på villor i Storgöteborg hade i december 2010 ökat med i genomsnitt 4 procent jämfört med samma period Motsvarande prisökning på bostadsrätter var i genomsnitt 9 procent rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Hyresnivåer I genomsnitt ökade hyrorna, på årsbasis, för bostadsföretagen i Framtidenkoncernen med mellan 0,90 och 1,17 procent 2010, vilket motsvarar en genomsnittlig hyra på 927 kr/kvm. Hyreshöjningarna i Stockholm låg mellan 1,93 och 2,06 procent i de tre Stockholmsbolagen. MKB i Malmö höjde sina hyror med i snitt 1,15 procent. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg ökade under året nya bostäder färdigställdes 2010 jämfört med bostäder Av årets tillskott var lägenheter nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Prognosen vid årets början var ett beräknat tillskott på nya bostäder. Nyproduktionen fördelar sig på 238 småhus, lägenheter i flerbostadshus (534 bostadsrätter och 825 hyresrätter) samt 26 gruppbostäder. 16 I Marknad och hyresgäster Om- och avflyttning 16 % Omflyttning Avflyttning Om- och avflyttning % 2010

17 Flerbostadsmarknadens aktörer Göteborgs flerbostadsmarknad består av i stort sett lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter och bostadsrätter. Totalt sett har varje upplåtelseform alltså omkring en tredjedel var av flerbostadsmarknaden, men fördelningen ser mycket olika ut i stadens olika delar. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter kan delas in i tre huvudgrupper: kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda bostadsföretag och privatpersoner. Av stadens knappt hyreslägenheter äger Framtidenkoncernen knappt , vilket gör koncernen till den dominerande aktören. De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastigheter, Acta och Wallenstam. Nio av tio lägenheter (88 procent) i koncernens fastighetsbestånd är en-, två- eller trerumslägenheter med kök. Det passar väl till befolkningsstrukturen i Göteborg eftersom mer än vartannat hushåll är ett ensamhushåll. Mellan 2000 och 2009 har cirka lägenheter ombildats till bostadsrätter i Göteborg. De flesta ombildningarna har ägt rum i centrala Göteborg. Fortfarande är dock hyresrätten den dominerande upplåtelseformen även i stadsdelarna Centrum och Linnéstaden. Omsättning Många hushåll får varje år ny bostad i Göteborg genom att de flyttar till nybyggda eller befintliga hus och lägenheter. Varje år byter omkring var åttonde göteborgare adress. Omoch avflyttningarna inom Framtidenkoncernens bestånd har legat på en stabil nivå de senaste åren. Under året fick omkring hushåll (9 400) en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag. Boplats förmedlar bostäder På Boplats Göteborg kan fastighetsägare i Göteborgsområdet annonsera ut sina lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna. Bostadsföretagen inom Framtidenkoncernen lämnar sina lediga lägenheter till Boplats, förutom internbyten som administreras av bolagen själva. Under 2010 utannonserades lägenheter på Boplats, vilket är en minskning med 500 lägenheter jämfört med föregående år. Boplats hade vid årets slut registrerade sökande. Bostäder för personer med särskilda behov I Göteborg finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till hushåll som av medicinska eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. En översyn av samarbetsavtalet har gjorts under året och en ny avsiktsförklaring och ett nytt samarbetsavtal med delvis ny struktur och nya styrformer blev klart vid årsskiftet. Koncernens bostadsföretag lämnade under året 258 lägenheter till fastighetskontoret för denna grupp, varav 29 avsedda för personer med funktionsnedsättningar. I samarbete med stadsdelarna och fastighetskontoret arbetar koncernen för att öka möjligheten för dessa personer att få en lägenhet. Bostäder för äldre Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Förvaltnings AB Framtiden ingår i en ledningsgrupp knuten till Göteborgs Stads utvecklingsenhet för äldrefrågor, Senior Göteborg, som samordnar arbetet i kommunen. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göte borgs Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg. En inventering av dessa lägenheter pågår i koncernen. Koncernen har tillsammans med bland andra Senior Göteborg tagit fram en utbildning, Det ska vara lätt att bo om tillgänglighet i stadens bostadsbestånd. Syftet är att visa hur tillgängligheten kan förbättras i samband med ombyggnader. Koncernen deltar också i olika projekt med att utveckla tekniska hjälpmedel och öka kvarboende för äldre i ordinärt boende. Ambitionen är att utveckla teknikstöd som underlättar vardagen samt ökar tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Ett antal pilotprojekt pågår i dotterbolagen. Ungdomsbostäder Framtidenkoncernen har genom Egnahemsbolaget i uppdrag att ta fram bostäder till personer som är år och som inte studerar på högskola eller universitet. Projektet heter UngaHem. Merparten av lägenheterna tas ur det befintliga beståndet. Uthyrningen startade i mars 2008 via Boplats Göteborg. Totalt har lägenheter levererats från koncernens bolag. Marknad och hyresgäster I 17

18 Hyresgäster Kunskap om hyresgästerna För att kunna möta hyresgästernas önskemål och förväntningar krävs kunskap om villkoren i hyresgästernas vardag och hur de uppfattar bolagens tjänster. Förutom den information som personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgästerna, ger en återkommande kundenkät samt en marknadsmodell goda möjligheter att analysera förutsättningarna för hushållen i Göteborg. Samtliga analyser kan brytas ner på cirka 100 geografiska enheter. Mer än var fjärde göteborgare, drygt personer, bor i något av de kommunala bostadsbolagen. Här bor fler barn och ungdomar (0-17 år), 20 procent, jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är 14 procent. Koncernen har också en större etnisk mångfald. Drygt varannan hyresgäst (55 procent) har utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 39 procent av dem som bor i privata hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler stora barnfamiljer i de kommunala bostadsföretagen NBI Nöjd boendeindex Årlig kundundersökning och resultat 2010 Koncernen har under många år genomfört en årlig kundundersökning som mäter hyresgästernas upplevda boendekvalitet. Undersökningen ger svar på hur hyresgästerna värderar olika delar av boendet och inom vilka områden åtgärder behöver vidtas. Resultatet presenteras i form av ett Nöjd boendeindex, NBI, vilket är ett samlat begrepp som förklaras av ett antal delfaktorer (förklaringsindex). Fastighetsägarbetyget bygger på de faktorer som bolagen kan påverka oberoende av andra aktörers agerande. Resultatet av fastighetsägarbetyget, där hyresgästernas inflytande väger tungt, har starkast påverkan på NBI. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan 0 och 100. För de övergripande indexen NBI och fastighetsägarbetyg är mer än 60 bra och mer än 65 mycket bra. Kundundersökningen ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för GöteborgsLokalers verksamhetsplanering. Parkeringsbolaget genomför en motsvarande undersökning bland sina parkeringskunder. Kundundersökningar görs även av Egnahemsbolaget och Störningsjouren skickades enkäten ut till hushåll inom Framtidenkoncernen. Svarsfrekvensen var 58 procent. Undersökningsresultaten visar att hyresgästerna upplever en fortsatt god kvalitet på koncernens verksamhet och bostäder. Både NBI och fastighetsägarbetyget låg kvar på samma nivå som föregående år, 67 respektive 68. Av bostadsföretagen fick Bostadsbolaget både högst NBI och högst fastighetsägarbetyg. Flera av de index som har stor betydelse för NBI och fastighetsägarbetyget är fortsatt höga. Betyget för hyresgästernas inflytande och kundvård ligger på en hög nivå. Trygghetsfrågor Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Ett årligt pris för Ökad trygghet & säkerhet uppmärksammar goda exempel, ökar intresset för trygghets- och Fastighetsägarbetyg Trygghet I Marknad och hyresgäster

19 Inflytande Torgindex Kundvård Marknad och hyresgäster I 19

20 säkerhetsarbete och därmed samverkan inom koncernen. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och nattetid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet. Koncernen är också involverad i arbetet med att försöka minska rekryteringen till kriminella gäng genom samarbetsprojektet Ung och Trygg. Det sker i samverkan med polis, stadsdelsförvaltningar, utbildningsförvaltning, åklagarmyndighet, Mölndals Stad samt de kommunala bostadsbolagen. Sysselsättningsprojekt Sysselsättning är ett av Framtidenkoncernens fokusområden. Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. Egenförsörjning för de personer som står utanför den ordinarie arbetsmarknaden är prioriterat. Satsningarna görs i samverkan med andra, till exempel Arbetsförmedlingen, kommunala förvaltningar och näringslivet. En viktig del är också sommar- och feriejobb för ungdomar. Det är både ett sätt att engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Utöver de insatser som görs av bolagen har ett antal koncerngemensamma sysselsättningsprojekt pågått under året: Brandinformatörer. Projektet startade 2008 och är treårigt. Ett 15-tal personer anställs som brandinformatörer per år. De besöker hyresgästerna för att informera om främst brandskydd i lägenheten. I projektet deltar även Räddningstjänsten, Arbetsförmedlingen och privata fastighetsägare. Framtidens Yrkesskola startade 2009 och vänder sig främst till ungdomar i de nordöstra stadsdelarna och Biskopsgården som inte har godkända betyg från grundskolan. Samarbetspartners är utbildningsförvaltningen, Stena Fastigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktik platser till eleverna. Framtidens bredband. I utbyggnaden av koncernens bredbandsnät under 2010 har sysselsättning erbjudits till främst ungdomar. Värdskapet. Tillsammans med Göteborg & Co deltar koncernens bolag i ett projekt som vänder sig till ungdomar i bolagens bostadsområden. Ungdomarna får en kortare utbildning och erbjuds att arbeta på Kulturkalaset som äger rum i Göteborg i augusti. Tanken är att bygga upp en pool med ungdomar som kan hjälpa till och arbeta vid olika sport- och nöjesarrangemang i staden. Samarbetet startade 2009 och fortsatte under Traineer. Koncernen deltar i styrgruppen för Yrkestekniskt centrum (YTC) på Lindholmen i Göteborg, där en av inriktningarna leder till arbete som fastighetsvärd eller -tekniker. Utöver grundutbildningen har ett fjärde trainee-år skapats där de studerande bereds anställning i de tre stora bostadsföretagen. Ökad tillgänglighet Att öka tillgängligheten till bolagens tjänster är en angelägen uppgift för samtliga bolag för att förbättra servicen till sina hyresgäster. Flera av bolagen har under året gjort om sina webbplatser, bloggar och förbättrat möjligheterna för hyresgästerna att direkt göra felanmälan, boka tvättid, göra tillval i sitt boende, logga in på personliga sidor, kommunicera genom digital anslagstavla med mera. Öppettider på servicekontor och förvaltningskontoren, möjlighet att nå fastighetspersonalen på telefon och anmäla sig för byte internt har också förbättrats. Framtidens Bredband Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och tv. De tjänster som kan tecknas från start är internet med hastighet upp till 100 megabit per sekund i båda riktningarna, bredbandstelefoni, digital-tv samt tv- eller video-on-demand. Bredbandet kommer också att möjliggöra ett stort antal tjänster som kan utvecklas tillsammans med olika aktörer. Några exempel är undervisning, samhällstjänster, vård och omsorg och tjänster för ökat kvarboende för äldre. Ett pilotprojekt pågår i Kortedala där Bostadsbolaget tillsammans med stadsdelförvaltningen testar en pekskärm som underlättar kvarboende. Under 2007 fick cirka lägenheter och 200 kommersiella lokaler i Kortedala tillgång till Framtidens Bredband i ett pilotprojekt. Nu är utbyggnaden i full gång och alla lägenheter och lokaler ska ha tillgång till koncernens bredbandsnät under En kommunikationsoperatör handlades upp under 2010 som ska ansvara för driften av nätet och kontakten med tjänsteleverantör på marknaden. 20 I Marknad och hyresgäster