Detaljplan för Karlslund 3:4 mfl HANDELSETABLERING Östersunds kommun

Transkript

1 1 Detaljplan för Karlslund 3:4 mfl HANDELSETABLERING Östersunds kommun PLANBESKRIVNING SAMRÅDSHANDLING Samråd pågår mellan 19 september och 17 oktober 2016 Upprättad av samhällsbyggnad den 23 augusti 2016 Antagen av miljö- och samhällsnämnden den Laga kraft den Samrådshandling Dnr Ädh Dnr ByggR: 1952/2015 P

2 2 Samrådshandling HANDLINGAR De handlingar som ni fått visar ett förslag till de förändringar som föreslås för området. Till förslaget hör: Plankarta med planbestämmelser Illustrationskarta Planbeskrivning Behov av miljöbedömning Miljökonsekvensbeskrivning Dagvattenutredning Översiktlig geoteknisk undersökning Miljöteknisk markundersökning Trafikutredning Fastighetsförteckning Grundkarta PLANPROCESSEN UTÖKAT FÖRFARANDE Program: start för planarbetet. Inriktning och omfattningen bestäms. Program kan ersättas av en aktuell översiktsplan. Samråd: myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna sina synpunkter på planförslaget. Granskning: planförslaget hålls tillgängligt för granskning. Det är sista tillfället att påverka förslaget. Antagande: miljö- och samhällsnämnden eller kommunfullmäktige antar detaljplanen. Laga kraft: planen vinner laga kraft ungefär en månad efter antagandet om den inte överklagas. här är vi nu Program Samråd Granskning Antagande Överklagan Laga kraft

3 3 Samrådshandling INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANBESKRIVNING... 4 SYFTE OCH HUVUDDRAG... 4 Särskilda frågor för bygglovet... 4 PLANDATA... 4 Lägesbestämning och areal... 4 Markägoförhållanden... 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 5 Översiktliga planer och program... 5 Översiktsplan, Östersund Fördjupad översiktsplan... 6 Handelspolicy... 6 Tillväxtplan för Plan för naturvård och park... 7 Plan för vatten- och avloppsförsörjning... 7 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 8 Behov av miljöbedömning... 8 Kommunala beslut i övrigt... 8 Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB... 8 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Naturmiljö Bebyggelse Friytor Rekreation och Idrott Gator och Trafik Hälsa och Säkerhet Inverkan på miljön Teknisk försörjning Administrativa frågor GENOMFÖRANDE Tidsplan Genomförandetid Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Avtal Betydande miljöpåverkan Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser Ekonomiska frågor och konsekvenser Tekniska frågor MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 25

4 4 Samrådshandling PLANBESKRIVNING En planbeskrivning ska underlätta förståelsen av planförslaget. Det är en beskrivning av nuläget, förändringarna som föreslås samt konsekvenserna av dessa. Planbeskrivningen ska redovisa planens syften, förutsättningar och eventuella avsteg från kommunens översiktsplan eller planprogram. SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att uppföra en handelsetablering på en del av fastigheten Karlsund 3:4, öster om Remonthagen. Planen omfattar också delar av fastigheterna Karlslund 3:5 och Odensala 14:1. Platsen avgränsas av E14 i öst, Stuguvägen i söder och Erikslunds villaområde i väst. Området ligger väl exponerat vid stadens östra infart och det är därför av stor vikt att byggnaden och den yttre miljön ges en omsorgsfull gestaltning. Syftet är att skapa en handelsetablering med tillhörande grönytor som bidrar till en väl anpassad och attraktiv entré till staden. För att nå upp till plan- och bygglagens krav är det är därför av stor vikt att marken bearbetas på ett sätt så att inga för landskapet främmande platåer eller höga murar skapas. Fasader mot Stuguvägen och E14 ska ges ett varierande uttryck. Inom parkeringsområdet ska områden av vegetation finnas. För att minska omgivningspåverkan ska också en skogsridå sparas mot bostadsområdet Erikslund. Dagvattnet inom området ska omhändertas lokalt, i första hand genom öppna dagvattenanläggningar. Planen handläggs med PBL 2010:900 uppdaterad genom 2015:235. Särskilda frågor för bygglovet Hela planbeskrivningen gäller som underlag för bygglovprövning men följande frågor poängteras särskilt, se vidare under respektive rubrik. Mark och vegetation, sidan 10 Geotekniska förhållanden, sidan 12 Bebyggelse, sidan 12 Gator och trafik, sidan 15 Förorenad mark, sidan 18 Störningar, sidan 19 Dagvatten, sidan 20 PLANDATA Lägesbestämning och areal Planområdet ligger mellan E14 och Erikslunds villaområde, strax nordväst om cirkulationsplats trafikplats Odenskog. Planområdet avgränsas i söder av Stuguvägen, i öster av E14 och i norr av den skog som omgärdar ÖSK:s spårområde. Planområdet är ca 9,5 hektar stort, varav totalt ca kvm är planerat som kvartersmark för handel, parkeringar och vägar.

5 5 Planområdet sett från norr Markägoförhållanden Fastigheten Karlslund 3:4 och 3:5 samt Odensala 14:1 ägs av Östersunds kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och program Översiktsplan, Östersund 2040 I nu gällande översiktsplan för Östersunds kommun, antagen 20 mars 2014, anges inte några riktlinjer specifika för det aktuella området. För kommunen som helhet anges ett antal ställningstaganden i översiktsplanen: - - Förtätning av staden är viktig för att kunna bygga vidare på befintlig infrastruktur och skapa bättre underlag för handel, service och kollektivtrafik. Besöksintensiva verksamheter ska prioriteras i lägen med god kollektivtrafik. Sällanköpsvaruhandel ska huvudsakligen utvecklas i centrum och vid Lillängeområdet. Handelsområdet Lillänge ska inte växa öster om E14. Kommunens fysiska planering ska bidra till att Östersund stärker sin roll som tillväxtmotor i regionen. Alla nya eller reviderade detaljplaner ska säkerställa att det finns tillräckligt med grönytor (naturliga eller skapade) för ett lokalt omhändertagande av dagvatten, både på kvartersmark och på allmän plats. Dagvattnet ska fördröjas och renas med metoder som förskönar utemiljön. Samrådshandling

6 6 Samrådshandling - En utbyggnad av staden ska ta fasta på stadens karaktärsdrag och landskapets förutsättningar. - I trafikplanering och trafiksäkerhetsarbete ska man särskilt ta hänsyn till behov hos barn, äldre och personer med funktionsnedsättning. - I stads- och trafikplaneringen gäller följande prioritering för framkomlighet: gång-, cykel-, kollektivtrafik, varutransporter och biltrafik. - Synsättet design för alla ska användas som en grundambition i planering och byggande för att skapa ett samhälle som är inkluderande och tillgängligt för alla. Fördjupad översiktsplan Området omfattas också av den fördjupade översiktsplanen för Fyrvalla- Remonthagen, antagen den 12 december I planen beskrivs området främst som en del av den gröna kil som sträcker sig mellan skogen i öst och stadens centrala delar i väst. I planen framgår också att: - Eventuell framtida exploatering inom området bör få en förankring i den befintliga stadsstrukturen så att staden inte sprids ut utan hålls samlad. - Planområdet är en viktig entré till staden vilket bör beaktas i arkitekturen vid exploatering. Planförslaget innebär att en handelsetablering kan uppföras i stadens östra delar, vilket är en betydelsefull del i att stärka kommunens roll som tillväxtmotor i länet. En storskalig handelsetablering har dock inte någon naturligt förankring i den befintliga stadsstrukturen norr om Stuguvägen och utgör inte heller en direkt förtätning av staden. Etableringen bedöms komma att utgöra ett dominerande element vid stadens entré, särskilt i förhållande till närområdets låga villabebyggelse. Möjligheterna att nå platsen via kollektivtrafik är idag begränsade. Samhällsbyggnad bedömer därför att planförslaget överensstämmer med den kommunövergripande samt fördjupade översiktsplanen endast i delar. Handelspolicy Östersunds nya handelspolicy antogs av Kommunfullmäktige den 21 juni I handelspolicyn är centrumområdet den högst prioriterade handelsplatsen och särskilda satsningar ska göras föra att stärka och utveckla stadskärnan. Kommunen ska ha markberedskap för att handeln ska kunna utvecklas där det bedöms vara långsiktigt hållbart. Handeln ska kunna nås enkelt och säkert av alla invånare, särskilt de som saknar bil. Nya etableringar ska därför lokaliseras där det finns god tillgänglighet till kollektivtrafik. För handelsområdet Odenskog/Lillänge gäller att endast de områden som redan är detaljplanelagda för handel, eller där planläggning för detta pågår

7 7 Samrådshandling får fullföljas. För fastigheterna Odensala 13:1 och 14:1 samt Betongen 1 kan dock detaljplaneläggning aktualiseras efter särskild politisk prövning. Det aktuella området norr om Stuguvägen räknas som ett av de områden i Odenskog där planläggning pågår. Tillväxtplan för Östersunds kommun har en tillväxtplan för hållbar tillväxt. Tillväxtplanens tre huvudmål är mer människor, mer jobb och mer bostäder. För att nå dessa mål har olika tillväxtfaktorer pekats ut för att skapa ett attraktivare Östersund. Fler företag, invånare och besökare ska lockas till Östersund och för att göra det måste Östersund vara ett attraktivt utvecklingsområde. Östersund ska fungera som regionens tillväxtmotor och vara en del av en konkurrenskraftig arbetsmarknadsregion. För att skapa mer företagsamhet i kommunen ska goda förutsättningar för nyetableringar skapas och fokus läggas på att stötta och underlätta för företag som har drivkraft att utveckla verksamheten. Företagen i kommunen skapar tillväxt och bidrar till att nya handelsrelationer och marknader skapas. Planförslaget innebär att det blir möjligt att uppföra en relativt stor handelsetablering i ett mycket attraktivt affärsläge. Handelsetableringen utgör ett viktigt tillskott till företagen i länet, vilket bidrar till mer tillväxt och fler arbetstillfällen. Samhällsbyggnad bedömer att detaljplanens genomförande bidrar till att uppfylla tillväxtplanens mål om mer företagsamhet. Plan för naturvård och park I kommunens plan för naturvård och park (antagen 14 mars ) anges att Östersunds kommun ska driva ett aktivt och samordnat naturvårdsarbete för att bevara och stärka den biologiska mångfalden inom kommunens naturmiljöer. Kommunen ansvarar för att planering och tillsyn undviker att höga naturvärden exploateras. Kommunens myndighetsutövande över bland annat planer, bygglov och strandskydd tar hänsyn till att förstärka den biologiska mångfalden. Kommunen ska också alltid undersöka möjligheten att kompensera för förluster av naturvärden när exploateringen är nödvändig. Planförslaget innebär att en i dagsläget obebyggd grönyta inklusive ett antal exemplar av orkidén blodnyckel exploateras. Planens genomförande bedöms bidra till en minskning av den biologiska mångfalden i området. Samhällsbyggnad bedömer därför att planförslaget inte är förenligt med alla delar av Plan för naturvård och park. Plan för vatten- och avloppsförsörjning I kommunens plan för vatten- och avloppsförsörjning (beslutad i Kommunfullmäktige 14 mars ) anges att alla nya eller reviderade detaljplaner säkerställer att det finns tillräckligt med grönytor för ett lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD). Detta gäller både kvartersmark och

8 8 Samrådshandling allmän plats. I detaljplaner ska kommunen också sträva efter att minska andelen hårdgjorda ytor. Enligt förslaget ska dagvattnet i området omhändertas med lokala lösningar och tillräckliga ytor har avsatts i detaljplanen för detta syfte. Samhällsbyggnad bedömer därför att detaljplanen är förenlig med Plan för vatten- och avloppsförsörjning. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Den största delen av marken inom planområdet är inte tidigare detaljplanelagd. För ett mindre område i direkt anslutning till trafikplats Odenskog gäller detaljplan 361, Parklandskap och bebyggelse mm vid Lillänge, laga kraft Detaljplanen anger allmän plats, infart/förbifart samt allé för det aktuella området. För ett område mellan Erikslund och Stuguvägen gäller detaljplan 173, Förslag till ändring och utvidgning av stadsplanen för Körfältet och Erikslund m.m. i Östersund, laga kraft 20 maj Det aktuella området anges som parkmark i detaljplanen. Behov av miljöbedömning Samhällsbyggnad har gjort en bedömning av planen för att se om dess genomförande kan antas medföra någon betydande miljöpåverkan. Samhällsbyggnad bedömer att planens genomförande kommer att medföra en betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning har därför upprättats. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Behovsbedömningen bifogas under samrådet. Kommunala beslut i övrigt Den 8 maj 2013 beslutade miljö- och samhällsnämnden att ge samhällsbyggnad i uppdrag att upprätta ett förslag till detaljplan för handel på fastigheten Betongen 1, söder om Stuguvägen. Planarbetet fortskred därefter och detaljplanen sändes ut på samråd samt granskning under vintern respektive våren Den 16 december 2015 fattade miljö- och samhällsnämnden beslut om att avbryta planarbetet. Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB Här beskrivs detaljplanens förenlighet med kapitlen i miljöbalken. Kapitel 3 och 4 innehåller riksintressen. Ett riksintresse är ett geografiskt område som är av nationell betydelse. Kapitel 5 innehåller miljökvalitetsnormer som anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Inom planområdet finns inga bestämmelser om riksintressen. Planområdet gränsar dock till E14 som är av riksintresse för kommunikation. Vägens betydelse ligger i dess funktion som bra transportled mellan regioner, god tillgänglighet längs med vägen, över vägen samt trafiksäkerhet. Till följd av att en del av marken inom planområdet kommer att hårdgöras kommer mängden dagvatten att öka inom området. Det dagvatten som passerar området ska omhändertas lokalt, i första hand genom öppna lösningar.

9 9 Samrådshandling Marken sluttar ned från bostadsområdet i väst till E14 i öst, vilket skulle kunna innebära en risk för att vatten flödar ut på E14 vid kraftig nederbörd. Den dagvattenlösning som föreslås i dagvattenutredningen är dimensionerad för att kunna härbergera stora flöden i områdets lågpunkt. Risken för att E14 översvämmas bedöms, med en korrekt utformad dagvattenanläggning, vara mycket liten. Planens genomförande bedöms därför inte komma att innebära någon påtaglig skada för riksintresset för kommunikation. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft, fisk- och musselvatten, vattenförekomster samt omgivningsbuller (berör i dagsläget endast kommuner med mer än invånare). Utomhusluft Detaljplanen ger möjlighet till en ny handelsetablering med sällanköpsvaror, vilket sannolikt kommer att medföra att bilanvändningen ökar. Detta leder i sin tur till att luften påverkas. Ökad bilanvändning leder till ökade emissioner främst globalt genom ökat koldioxidutsläpp. Lokalt medför förändringen inte så stora miljöeffekter eftersom utsläppen av kväveoxider och partiklar beräknas minska under de kommande åren. Trots att trafikarbetet ökar med några procent per år inom kommunen så minskar uppmätta bakgrundshalter av olika luftföroreningar. Det beror bland annat på att fordonsmotorer blir effektivare och har bättre rening samt ökad användning av alternativa bränslen. Även utbyggnaden av fjärrvärmesystemet inom kommunen har betydelse eftersom det medför att befolkningen till exempel inte behöver elda med olja. Mot bakgrund av detta bedöms miljökvalitetsnormen för utomhusluft inte överskridas vid ett genomförande av detaljplanen. Fisk- och musselvatten Miljökvalitetsnormen gäller kvaliteten på fiske- och musselvatten som behöver skyddas eller förbättras för att upprätthålla bestånden. I Östersunds kommun berörs Storsjön. Vattenförekomst Miljökvalitetsnormerna är uppdelade på ekologisk och kemisk status. För Storsjön gäller att sjön ska ha god ekologisk status När det gäller kemisk status har Storsjön god status. Planområdet är inte beläget i direkt anslutning till Storsjön. Samhällsbyggnad bedömer därför att detaljplanens genomförande inte kommer att innebära någon negativ påverkan på miljökvalitetsnormen för fisk- och musselvatten. Planförslaget innebär inte heller någon negativ påverkan på Storsjöns ekologiska eller kemiska status.

10 10 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Naturmiljö Mark och vegetation Planområdet ligger i sluttningsläge mellan Stuguvägen och E14, strax intill trafikplats Odenskog. Planområdet är idag oexploaterat med stora grönytor genomkorsade av stigar och en mindre grusväg. Området närmast Stuguvägen har en relativt öppen karaktär med klippta gräsytor och enstaka träddungar. Längre in i området består vegetationen mestadels av lågväxande sly och gräs blandat med relativt öppna grusytor och stigar. Längs Stuguvägen finns också en allé av popplar. Allén är en väsentlig del i en attraktiv och representativ entré till staden och är ur både en estetisk och ekologisk synvinkel en mycket värdefull del av landskapet. Inom området för allmän plats finns därför en bestämmelser om att allén ska bevaras. Längre norrut, mellan Erikslunds villakvarter och den planerade handelsetableringen, finns ett område med relativt gles, uppvuxen barrskog. Skogen används idag som rekreationsområde av de närboende och fungerar också som en ridå mot befintlig cirkulationsplats och anslutande vägar. Skogsområdet är en del av det större natur- och friluftsområdet kring Rannåsens naturreservat. Skogsområdet närmast bostadsområdet är idag ca 130 meter brett räknat från närmaste fastighetsgräns i Erikslund. Enligt planförslaget kommer ca meter av detta område att sparas som naturmark mellan villabebyggelsen i Erikslund och handelsområdets kvartersmark. Skogsridån är en del av den allmän platsmarken och en bestämmelse om att skogen ska bevaras har införts på plankartan. En bestämmelser finns också om att de träd som tas ned på grund av markberedning i kvartersmarken östra och norra del ska återplanteras. Enligt en översiktlig naturinventering bedöms den övervägande delen av växtligheten inom planområdet vara ordinär med relativt låga naturvärden. Inom den planerade kvartersmarken har en del kalkgynnade arter som kranshaksmossa, ormbär och blåsippa observerats som kan tyda på att området antingen har en kalkrik jordmån eller tillförs kalk via grundvattnet. Inom den planerade kvartersmarken har också ca tio exemplar av orkidén ängsnyckel, troligen av underarten blodnyckel, hittats. Enligt 8 artskyddsförordningen (2007:845) är samtliga orkidéer i landet fridlysta. Ängsnyckel, juni 2016 Samrådshandling

11 11 Samrådshandling Länsstyrelsen får i det enskilda fallet ge dispens från förbuden i artskyddsförordningens 6, 8 och 9 som avser länet eller delar av länet, om det inte finns någon annan lämplig lösning och dispensen inte försvårar upprätthållandet av en gynnsam bevarandestatus hos artens bestånd i dess naturliga utberedningsområde. Innan en exploatering är möjlig på platsen måste länsstyrelsen ha godkänt en sådan dispensansökan. Inom kvartersmarken kommer den mesta delen av ytan att hårdgöras för att möjliggöra för byggnader och parkeringsplatser. Viss plantering ska dock anordnas inom handelsområdet, se vidare under rubrikerna Gestaltning samt Gator och trafik. Mellan kvartersmarken och Stuguvägen respektive E 14 har en remsa naturmark sparats som allmän platsmark. Området ska vara tillgängligt för infiltration och fördröjning av dagvatten. Inom området ska vegetation finnas som bidrar till att rena och fördröja dagvattnet, men också tillför ett estetiskt värde till området. I den norra delen av planområdet finns också ett område med allmän platsmark där den befintliga skogen ska bevaras. Sjöar och vattendrag Eftersom planområdet sluttar från Erikslund ner mot E14 i nordöst rinner också vattnet denna väg och mynnar så småningom ut i Rannåstjärn. Tjärnen och området kring Rannåsen är idag ett naturreservat. Området är betydelsefullt som tätortsnära frilufts- och rekreationsområde och erbjuder också gynnsamma miljöer för ett stort antal olika växt- och djurarter. Om inga åtgärder vidtas för att rena och fördröja det dagvatten som lämnar planområdets parkeringsytor kan föroreningsmängden och flödesmängden komma att öka i Rannåstjärn. En ytterligare risk finns vid en eventuell brand, då förorenat släckvatten kan nå tjärnen. Vidtas däremot de åtgärder som föreslagits i dagvattenutredningen bedöms risken för negativ påverkan på växt- och djurliv i Rannåstjärn vara mycket liten. Eftersom grundvattennivån inom planområdet ligger relativt nära markytan kan eventuella nedschaktningar komma att påverka grundvattnet. Strandskydd Strandskyddet syftar till att långsiktigt trygga förutsättningarna för allmänrättslig tillgång till strandområden, och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde). Inom planområdet finns två tidvis vattenförande, mindre diken. Dikena har sannolikt kommit till i samband med anläggningen av grusvägen och den

12 12 Samrådshandling före detta skjutbanan. Samhällsbyggnad bedömer att dikena skapats endast i syfte att avvattna området och därför inte omfattas av miljöbalkens strandskyddsbestämmelser. Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk undersökning av området har genomförts. Undersökningen visar att marken består av lermorän och siltig morän. Lermorän är en finkornig jordart som är måttligt tjällyftande. Siltig lermorän är också en finkornig jordart men tillhör tjälfarlighetsklass 4, dvs. det är en mycket tjällyftande jordart. Grundläggning kan utföras på hel kantförstyvad bottenplatta på packad fyllning av sprängsten eller bergkross på morän. Utvändig isolering med markskivor utförs för byggnader som är känsliga för tjälrörelser. För ej uppvärmda byggnadsdelar, t ex kallgarage eller dylikt måste heltäckande markisolering utföras för att förhindra att tjälskador eller ojämna tjälrörelser uppkommer. Högvärdiga körytor bör tjälisoleras för att förhindra tjälskador. Vid vinterarbete måste schaktbotten och byggnadskonstruktioner skyddas mot frostinträngning. Utförda sonderingar visar att jorden är relativt fast. Området erbjuder goda stabilitetsförhållanden och risken för ras och skred är mycket liten. Grundvattennivån i området uppskattas till mellan 5 till 2 meter under marknivå. Infiltration av dagvatten kommer att ske i mycket liten omfattning eftersom jordarna i området är föga vattengenomsläppliga. Samhällsbyggnad bedömer att marken är lämplig för bebyggelse men inför bygglov krävs en mer förfinad grundundersökning för att närmare fastställa markens beskaffenhet. Bebyggelse Planförslaget innebär att en ny handelsetablering kan uppföras mellan Erikslunds villaområde och E14, ungefär 2,5 km från stadens centrum. Området är i dagsläget obebyggt, men har tidigare använts för militära ändamål. Kommersiell service Planen tillåter ny handelsbebyggelse med en maximal byggnadsarea på 9000 kvm. Byggnadshöjden regleras till 13 meter. Utöver detta får komplementbyggnader som t ex skärmtak över cykelparkeringar, entréer, varumottag, källsortering eller tekniska installationer som exempelvis transformatorstation uppföras. Dagligvaruhandel får inte finnas inom området. Gestaltning Planområdet ligger i blickfånget både från E14 och riksväg 87, direkt vid stadens östra infart. Stuguvägens sträckning från trafikplats Odenskog och västerut markerar övergången från skog och landsbygd till stadens rum. Vid Stuguvägens krön syns Remonthagens öppna fält och strax därefter tar en mer stadsmässig karaktär vid.

13 13 Samrådshandling Eftersom området i dagsläget är obebyggt kommer en etablering på platsen innebära en markant förändring av landskapsbilden. Norr om Stuguvägen finns ett villaområde med naturligt småskalig karaktär. I detta område finns det ingen tidigare bebyggelse med liknande proportioner. Söder om Stuguvägen finns däremot en betongstation och söder om denna ett handelsoch industriområde där den befintliga bebyggelsen har stor skala. Illustration, markförändringar Enligt plan- och bygglagen ska all bebyggelse utformas och placeras på ett sätt som är lämpligt, bland annat med hänsyn till stads- och landskapsbilden på platsen (2 kap 6 PBL). Det exponerade läget i sluttningen norr om Stuguvägen ställer höga arkitektoniska krav på placering av bebyggelse och utformning av den yttre miljön. För att nå upp till plan- och bygglagens krav är det är därför av stor vikt att marken bearbetas på ett sätt så att inga för landskapet främmande platåer eller höga murar skapas. Handelsetableringen ska bidra till en väl anpassad och attraktiv entré till staden. Illustration, sektion från Eriklsund i väst till E14 i öst. Röd linje avser befintlig marknivå

14 14 Samrådshandling Byggnader ska placeras med hänsyn till markens lutning och nivåskillnader ska företrädelsevis tas upp genom slänter och terrasseringar, inte höga murar. Där stödmurar och branta slänter (med lutning mer än 1:3) ändå krävs får respektive mur eller slänt inte ha en höjd överstigande 1,5 meter. De slänter som skapas bör ha oregelbunden form med varierande lutning. Byggnadens fasader ska vara varierande och utformas med hjälp av olika slags material. Delar av fasaden mot Stuguvägen och/eller E14 ska vara uppglasad. Området för kvartersmark ska förses med väl avpassad och bländfri belysning. Illustration, Biltema sett från Stuguvägen Illustration, Biltema sett från E14 Skyltar ska uppföras på fasadytor och pylon, men inte på tak. Skyltar med bildväxling och rörligt ljus är inte tillåtna. Utöver detta ska all skyltning följa kommunens skyltprogram. En pylon får uppföras inom område för kvartersmark. Pylonen får ha en maximal höjd om 22 meter. En slutgiltig bedömning av pylonens placering ska göras i bygglovsskedet i samråd med Trafikverket och kommunal väghållare. Tillgänglighet I bygglovsskedet ska säkerställas att gång- och cykelvägar utformas så att de är tillgängliga för funktionsnedsatta personer. Inom själva handelsområdet ska marken och byggnaden utformas så att ytorna blir tillgängliga för personer med funktionsnedsättning.

15 15 Friytor Lek och utemiljö Detaljplanen bedöms inte ha en negativ påverkan på barn eller ungas möjlighet till utveckling. Området ligger på avstånd från centrala Östersund och bedöms inte vara en naturlig del av barn och ungas vardagsmiljö. Området ligger inte heller på vägen till viktiga målpunkter för barn och unga. Rekreation och Idrott De som arbetar i området har möjlighet till återhämtning i det närliggande grönområdet Remonthagen eller i den angränsande skogen där det finns flera motionsspår. En del av den skogsridå som finns mellan handelstomten och Erikslund kommer också att bevaras och har i planen getts bestämmelsen natur. Stig inom planområdet De anlagda motionsspår som löper norr om planområdet påverkas inte direkt av handelsetableringen. Inom planområdet finns dock ett antal stigar och en mindre grusväg som idag används för rekreationsändamål. En etablering på platsen innebär att delar av grusvägen och delar av områdets stigar kommer att försvinna. Eftersom en skogsridå sparas mellan kvartersmarken och bostadsområdet bedöms de närboende fortfarande ha möjlighet att nå de kvarvarande grönområdena. Gator och Trafik Biltrafik Planområdet har idag ingen direkt tillfartsväg även om det är möjligt att nå området till fots via Stuguvägen eller Skyttestigen. För att i framtiden kunna nå området med olika kommunikationsmedel föreslås en gemensam in- och utfart för bil- och godstrafik skapas via en ny cirkulationsplats vid Stuguvägen. Cirkulationsplatsen ska också kopplas samman med betongstationens norra infart. Ingen direktförbindelse kommer dock att skapas till den befintliga vägstrukturen i Lillänge eller Erikslund. En trafikutredning har genomförts där man beräknat de framtida trafikflödena i området ( Trafikutredning - Kapacitetsutredning för nyexploatering vid Lillänge handelsområde ). I utredningen har man beräknat att områden med sällanköpshandel/volymhandel genererar ca 100 Samrådshandling

16 16 Samrådshandling resor per dygn per 1000 kvm handelsyta. Till den nya handelsetableringen beräknas därför ungefär 900 resor med bil tillkomma per dygn. Utredningen visar att genomförandet av detaljplanen med planerad cirkulationsplats inte kommer att medföra några kapacitetsproblem på Stuguvägen enligt Trafikverkets riktlinjer. Trafikutredningen utgör en bilaga till planbeskrivningen. Illustration, planerad infart från Stuguvägen Gång-, cykel- och mopedtrafik Planområdets relativa närhet till bostadsområden och stadens centrum gör att det ska vara enkelt att ta sig till området för gående och cyklister. Inom planområdet finns idag ingen regelrätt gång- och cykelväg, endast en mindre grusväg och ett antal promenadstigar. En ny gång- och cykelväg ska anordnas i anslutning till den planerade infarten från Stuguvägen. Gång- och cykelvägen ska vara separerad från bilvägen genom vegetation eller dike. Den befintliga gång- och cykelvägen som löper längs Stuguvägen via Remonthagen föreslås breddas och anslutas till planområdets gång- och cykelväg. En tunnel under Stuguvägen förbinder idag gång- och cykelvägen vid Remonthagen med Körfältets bostadsområde och i förlängningen Lillänges handelsområde. Kollektivtrafik Området betjänas idag inte av några nära kollektivtrafikförbindelser. Den närmsta busshållplatsen finns idag vid bostadsområdet Körfältet, på södra sidan om Stuguvägen. Det planeras också för en busslinje med hållplats i den västra delen av Erikslunds villaområde, ca 400 meter från planområdet.

17 17 Samrådshandling Parkering, varumottag, utfarter Enligt kommunens parkeringspolicy (antagen den 28 april 2016) omfattas planområdet av riktlinjerna i zon 3, övriga staden samt tätorter. Enligt policyn bör en handelsetablering i detta läge ha maximalt 20 parkeringsplatser för besökande och 5 för anställda per 1000 kvm bruttoarea. Som mest får 30 parkeringsplatser per 1000 kvm bruttoarea anläggas ovan mark. För denna detaljplan gäller således att minst 225 parkeringsplatser för bilar ska finnas inom område för kvartersmark. Som mest får 270 parkeringsplatser uppföras i markplan. Parkeringsplatser utöver detta antal får enligt parkeringspolicyns riktlinjer anordnas i underjordiskt garage. Biltemas butik i Västerås med tillhörande parkeringsyta och vegetation Sammanhållna grupper av träd och buskar ska placeras inom parkeringsytorna för att bryta upp det storskaliga rummet och underlätta orienteringen för besökarna. Utöver detta ska varje parkeringsrad avslutas med ett mindre område med buskar eller annan växtlighet. Vegetationsområden kan också anläggas mellan två parkeringsrader. Totalt sett ska det planteras minst ett träd per sju anlagda parkeringsplatser. Syftet med bestämmelsen är att skapa ett handelsområde med grönområden som är både funktionella och estetiskt tilltalande. Entrén framför butiken ska skiljas från köryta med pållare, kantsten eller liknande. Gångstråk bör ges en tydlig markering inom parkeringsytorna. En angörningsplats samt parkeringsplatser för rörelsehindrade ska anordnas inom 25 meter från huvudentrén.

18 18 Samrådshandling Cykelparkering Enligt parkeringspolicyn ska totalt 19 cykelparkeringsplatser för besökare och 6 för anställda ska uppföras per 1000 kvm bruttoarea, dvs. totalt 225 platser i detta fall. Cykelparkeringarna ska vara utformade så att de är trygga, säkra och tillgängliga. Parkeringarna ska vara väderskyddade, väl upplysta och det ska finnas möjlighet att låsa fast cykelns ram. En slutgiltig utredning av det totala behovet av bil- och cykelparkeringar i området ska göras i bygglovsskedet. Varumottag Varumottagning med tillhörande vändzon är tänkt att placeras i den nordvästra delen av planområdet på byggnadens baksida. Hälsa och Säkerhet Räddningstjänst Planområdet ligger relativt nära stadens brandstation. Räddningstjänsten bedöms i normalfallet ha en insatstid på under 10 minuter och klarar därmed insatstiden för denna typ av bebyggelse. Plats för räddningstjänstens fordon ska finnas inom 50 meter från byggnadens entré. Byggnaden bedöms kunna nås via flera sidor. En befintlig brandpost finns ca 200 meter från byggnadens entré och det finns möjlighet att ordna ytterligare en brandpost i närheten av Stuguvägen. Farligt gods Planområdet gränsar till E14, som är en utpekad transportled för farligt gods. Eftersom kvartersmarken inom planområdet ligger högre än vägnivån och byggnaden enligt planen endast kan placeras med ett avstånd på minst 50 meter från E14 bedöms riskerna med hänsyn till farligt gods inte bli oacceptabelt stora. Radonförekomst När nya byggnader ska uppföras måste radon från marken beaktas, för att det inte ska leda till problem inomhus. Varje fastighetsägare ska därför själv göra en egen radonmätning, i samband med grundundersökningen i byggskedet för att fastställa radonhalten på platsen. De markradonmätningar som genomfördes i samband med den geotekniska undersökningen indikerar att området kan klassas som lågradonmark (<10 kbq/m 3 ). Förorenad mark En del av området brukades tidigare som skjutbana för militära ändamål, med kulfånget placerat på östra sidan om nuvarande E14. När försvarsmakten avvecklade sin verksamhet i staden genomfördes också en del saneringsåtgärder, men omfattningen av dessa är oklara för den aktuella platsen. För att säkerställa att marken går att använda för det planerade ändamålet har en översiktlig miljöteknisk markundersökning genomförts.

19 19 Samrådshandling Undersökningen av jordproverna visar att alla analyserade parametrar underskrider Naturvårdsverkets generella riktvärden för mindre känslig markanvändning. Området bedöms vara lämpligt för handelsbyggnad och asfalterade parkeringsytor utan ytterligare sanering. Området får dock inte användas för bostäder, utbildningslokaler där barn vistas eller för odling av frukt eller grönsaker. Störningar Buller Eftersom det aktuella området idag är oexploaterat kommer ljudmiljön i någon mån att förändras för de närboende. Dels kan den tillkommande trafiken till handelsområdet komma att höras och dels de ljud som uppstår vid lastning och lossning av varor. För att utreda risken för störande ljud från den tillkommande trafiken till handelsområdet har därför en bullerberäkning genomförts. I befintlig miljö där kommunen är väghållare har kommunen antagit gränsvärden på 70 dba ekvivalentnivå vid fasad och 40 dba ekvivalentnivå inomhus (översiktsplan, Östersund 2040). Beräkningen visar att bullret från den nya väganslutningen inte kommer att överskrida kommunens egna riktlinjer för befintliga miljöer och inte heller Boverkets riktlinjer för ny bostadsbebyggelse. Varumottaget kommer att ligga lägre än villorna i bostadsområdet Erikslund och nivåskillnaden innebär att eventuella ljud dämpas. Exploatören beräknar att ca 1-2 varuleveranser per vecka kommer att ske till handelsetableringen, samtliga senare än kl. 06:00. Ljuden från varumottaget bedöms därför inte komma att innebära någon väsentlig olägenhet för de närboende. Inverkan på miljön En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har genomförts för att bedöma vilken påverkan detaljplanens genomförande har på miljömålen. För projektet har miljömålen Frisk luft, Levande sjöar och vattendrag, Ett rikt växt- och djurliv samt God bebyggd miljö bedömts vara relevanta. Sammanfattningsvis innebär ett genomförande av planen att de negativa konsekvenserna i förhållande till miljömålen bli små. En handelsetablering på Karlslund 3:4 bedöms inte medföra en sådan miljöpåverkan att tillåtligheten för det kan ifrågasättas. I samband med MKB:n har också genomförts där olika aspekter för att minska påverkan från handelsetableringen föreslås. Bland annat bör en skogsridå sparas mellan Erikslund och handelsområdet samt i områdets västra del mellan Erikslund och Stuguvägen. För att mildra påverkan på landskapsbilden bör också parkeringsplatsen utformas så att det finns utrymme för trädplantering mellan raderna. Helst bör även områden med befintlig vegetation sparas runt handelsbyggnaden. Miljökonsekvensbeskrivningen utgör en bilaga till planbeskrivningen.

20 20 Samrådshandling Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet är idag inte anslutet till kommunalt vatten- och avlopp, men föreslås anslutas till va-nätet och ingå i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. En va-ledning korsar området idag och ett u-område säkerställer att ledningen hålls fortsatt tillgänglig. Dagvatten Området är inte sedan tidigare exploaterat och planförslaget innebär därför att en stor grönyta ersätts med hårdgjord yta. En större andel hårdgjord yta gör att dagvattnet inte kan infiltreras på samma sätt som tidigare och andra åtgärder måste anordnas som kompensation. De naturliga jordarterna inom planområdet är svårgenomträngliga och topografin i närområdet innebär att fastigheten påverkas av avrinnande dagvatten från de högre liggande områdena Remonthagen och Erikslund. Området ligger i sluttningsläge och vid Erikslunds villaområde i väst är marknivån drygt 10 meter högre än marknivån intill E14 i planområdets östra del. Vattnets rör sig således naturligt från Erikslund ner mot E14 och sedan vidare norrut mot ett av tillflödena till Rannåstjärn. Föreslagen dagvattenlösning, Biltema Den planerade byggnationen inom planområdet kommer alltså att medföra ökade dagvattenflöden och en ökad föroreningsbelastning på recipienten Rannåstjärn om inga åtgärder vidtas. För att undersöka möjligheterna att fördröja dagvattnet inom området har därför en dagvattenutredning genomförts.

21 21 Samrådshandling I dagvattenutredningen föreslås en lösning där dagvattnet från villaområdet och den planerade etableringen avleds ytligt via befintliga diken söder om området. Diket ansluter till ett uppsamlande svackdike öster om etableringen, som anläggs på ett sådant sätt att fördröjning och filtrering av vattnet möjliggörs. Om det finns behov av ytterligare fördröjning och utjämning finns utrymme att anlägga ett utjämningsmagasin i form av en dagvattendamm norr om planområdet. Ett annat alternativ är att genom planerad höjdsättning utnyttja området som översilningsyta, där dagvatten vid höga flöden kontrollerat, men tillfälligt, kan svämma över. Utloppet från området konstrueras på ett sådant sätt att ett utjämnat, föroreningsreducerat dagvatten leds vidare till Rannåstjärn. Med de åtgärder som föreslås i dagvattenutredningen bedöms alltså recipienten inte påverkas negativt av ändrad flödesmängd eller ökad föroreningsbelastning. Den föreslagna dagvattenlösningen följer och förstärker den väg vattnet tar idag. Det område som i planen ska vara tillgängligt för fördröjning av dagvatten ligger inom allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap. I dagvattenutredningen beskrivs översiktliga principer för vattnets omhändertagande. I bygglovsskedet är det viktigt att se till att dagvattenanläggningen ges en väl genomarbetad gestaltning där de funktioner som beskrivs i dagvattenutredningen samtidigt bibehålls. För att minska risken för översvämning bör parkeringsytorna utformas svagt sluttande, så att det är möjligt att samla upp dagvatten i en ränna eller krossdiken, som sedan kan ledas till det öppna dagvattensystemet. Utgående vatten från parkeringsytor bör ledas genom sandfilter, växtbädd eller oljeavskiljare innan utsläpp sker i det öppna dagvattensystemet. Värme och kyla Det finns möjlighet att ansluta området till fjärrvärmenätet. Exploatören planerar dock för en bergvärmeanläggning. El En ny transformatorstation kan placeras inom område för kvartersmark. IT-struktur Det finns goda möjligheter att ansluta sig till fiberstadsnätet. En kopplingsstation finns i direkt anslutning till planområdet. Avfall Avfallshantering- och hämtning kan ske i anslutning till varumottaget på byggnadens baksida.

22 22 Samrådshandling Administrativa frågor GENOMFÖRANDE En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärderna som behövs för att detaljplanen ska kunna bli verklighet. Beskrivningen ska även redovisa vem som vidtar åtgärden och när de ska vidtas. Genomförandebeskrivningen har ingen egen rättsverkan. Det är bra om frågor som rör genomförandet regleras närmare mellan köpare och säljare, till exempel i köpeavtal. Tidsplan Planen skickas ut för samråd under hösten 2016 och beräknas kunna skickas ut för granskning under senhösten/vintern Antagande kan ske under första kvartalet Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vunnit laga kraft. Ändring av detaljplanen får ske under genomförandetiden för att införa fastighetsindelningsbestämmelser. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Dagvatten Dagvattenfrågan måste lösas i ett större sammanhang och VAhuvudmannen (Vatten Östersund) ansvarar för att en lämplig anläggning byggs, men står inte för den initiala investeringskostnaden. VAhuvudmannen ansvarar sedan för drift och underhåll av de allmänna dagvattenanläggningarna. För avledning och rening av dagvatten inom kvartersmark ansvarar fastighetsägaren. För avledning av dagvatten från vägar ansvarar respektive väghållare. Ledningar En telefonledning korsar idag planområdet. Beroende på byggnadens disposition kan kabeln komma att behöva flyttas. Exploatören ansvarar för eventuell flytt av kabeln. Två kommunala VA-ledningar i form av dricksvatten- och spillvattenledning korsar idag planområdet. Ingen byggnad planeras uppföras i ledningarna sträckning, men en infartsväg. För att ledningarna ska vara tillgängliga har ett u-område lagts till på plankartan. I det fall ledningarna måste flyttas för att möjliggöra en lämplig infart ansvarar exploatören för att detta görs i samråd med Vatten Östersund. Vatten Östersund är huvudman för allmänna vatten- och avloppsledningar samt anordnar vid behov brandposter i samråd med Jämtlands Räddningstjänstförbund.

23 23 Samrådshandling Jämtkraft AB ansvarar för el- och fjärrvärmeledningar. Rätten till allmänna ledningar kan säkras genom ledningsrätt eller avtalsservitut. Hanteringen och kostnaden för att säkerställa dessa rättigheter i framtiden regleras i köpekontraktet mellan kommunen och exploatören. Vägar Den planerade tillfartsvägen till handelsområdet kommer att anslutas till Stuguvägen via en ny cirkulationsplats. Cirkulationsplatsen ligger på allmän platsmark och kommunens avdelning för trafik och park ansvarar för att den färdigställs. Kommunens avdelning för trafik och park ansvarar också för den framtida driften och underhållet av både Stuguvägen och den tillkommande cirkulationsplatsen. Den nya tillfartsvägen till handelsetableringen kommer att ligga på kvartersmark. Den kommande fastighetsägaren ansvarar därför för anläggning, drift och underhåll av väg samt anslutande diken och slänter. Kommunens avdelning för trafik och park ansvarar för att ansluta den befintliga gång- och cykelvägen från Remonthagen till vägområdet inom kvartersmark. Inom kvartersmarken ansvarar exploatören för att anordna en separerad gång- och cykelväg fram till butikens entré. Slänter och diken i anslutning till Stuguvägen ligger på allmän platsmark, natur och ska förvaltas av kommunens avdelning för trafik och park (gäller område som inte omfattas av bestämmelsen n 1 på plankartan). Slänter och ytor inom allmän platsmark som ska vara tillgängliga för fördröjning av dagvatten (n 1 ) ska underhållas av den kommunala VA-huvudmannen. Avtal Ett genomförandeavtal upprättas mellan Östersunds kommun och exploatören. I detta avtal ska ekonomiska frågor om markköp, utformning av dagvattenanläggning och grönytor regleras. Avtalet ska vara undertecknat innan detaljplanen antas. Betydande miljöpåverkan En rätt konstruerad och dimensionerad dagvattenanläggning är nödvändig för att undvika betydande miljöpåverkan i området. Det är viktigt att de åtgärder som beskrivs kunna minska miljöpåverkan i miljökonsekvensbeskrivningen hanteras i detalj i bygglovsskedet. Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser De delar av fastigheterna Karlsund 3:4 och Karlslund 3:5 som i förslaget planlagts för kvartersmark kommer att styckas av och fastighetsregleras och säljas som tomt för handelsändamål. Den totala ytan för kvartersmarken blir ca kvm och denna yta föreslås överföras till den nybildade fastigheten.

24 24 Samrådshandling Ledningsrätt kan bildas för de allmänna vatten- och avloppsledningarna som går genom planområdet. Ledningsrätten belastar i sådana fall den nybildade fastigheten och Karlslund 3:4. Ekonomiska frågor och konsekvenser Detaljplanen ger ett ekonomiskt värde i en handelstomt. Kommunen får intäkter genom att sälja den kommunala marken till exploatören. Exploatören bekostar eventuell flytt av ledningar. Exploatören bekostar anläggandet av cirkulationsplatsen vid Stuguvägen. Exploatören bekostar också anläggandet och den framtida driften av de vägar och parkeringsytor som anordnas inom kvartersmark, inklusive en separerad gång- och cykelväg. Den befintliga gång- och cykelvägen vid Remonthagen kommer att behöva snöröjas och sandas vintertid, vilket inte sker idag. Planförslaget kommer alltså att innebära ökade driftskostnader för underhåll av gång- och cykelväg samt underhåll av den nya cirkulationsplatsen, vilket belastar kommunens avdelning för trafik och park. Kommunen bekostar och ansvarar för att den befintliga gång- och cykelvägen rustas upp och förlängs fram till kvartersmarkens början. Exploatören ansvarar för och bekostar utbyggnad samt framtida underhåll av byggnader och anläggningar inom kvartersmarken. Exploatören bekostar anläggandet av det dagvattensystem som krävs enligt dagvattenutredningen. VA-huvudmannen övertar sedan anläggningen och fastighetsägaren bekostar istället den fortsatta driften och underhållet via VA-taxan. De vattenledningar korsar planområdet skyddas i plan med ett u-område. Ledningsägaren kan också ansöka om ledningsrätt, eller upprätta ett avtalsservitut för att säkerställa åtkomsten till ledningarna. Ledningsägaren ansvarar för och bekostar i sådana fall dessa åtgärder. Exploatören bekostar anordnandet av de brandposter som krävs i samråd med räddningstjänsten. Drift och underhållskostnaden belastar Vatten Östersund. Ansvaret för avstyckning och fastighetsreglering samt fördelning av kostnader förenade med detta regleras i avtal mellan exploatör och kommun. Tekniska frågor I bygglovskedet ska en detaljerad massbalansering redovisas.

25 25 Samrådshandling MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Rickard Johnson och Jan Asplund har varit behjälpliga i frågor kring trafiksituationen i området. Ida Magni har svarat på frågor som rör fastighetsrätt. Nicole Lindsjö och Kerstin Blomqvist har besvarat frågor kring vegetation och gestaltning (samtliga från Samhällsbyggnad, Trafikpark och lantmäteri). Kristina Tajani (Samhällsbyggnad, Miljö- och hälsa) har svarat på frågor kring platsens befintliga naturvärden. Johan Persson (Samhällsbyggnad, Miljö- och hälsa) har besvarat frågor kring buller, föroreningar och dagvatten. Staffan Fröberg och Hanna Lindblom, Vatten Östersund, har varit behjälpliga i frågor kring dagvatten, brandvatten och övriga VA-frågor. Östersund den 23 augusti 2016 Maria Boberg Stadsarkitekt Johanna Westgard Planingenjör Johan Magni Mark- och Exploatering