Del av Slite 4:11 m fl

Transkript

1 Stadsarkitektkontoret Förslag till detaljplan för Del av Slite 4:11 m fl Gotlands kommun Stadsarkitektkontoret

2

3 Stadsarkitektkontoret tidplan planbeskrivning Detaljplanen består av följande handlingar: Planhandlingar: - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning med illustrationsplan (denna handling) - Genomförandebeskrivning Övriga handlingar: - Grundkarta - Behovsbedömning för miljökonsekvensbeskrivning - Fastighetsförteckning - Samrådsredogörelse 1, från program Planens syfte och huvuddrag Syftet är att möjliggöra en utveckling av strandområdet med bland annat med en modern campinganläggning. Hela campinganläggningen ska utgöra en fastighet. Området närmast stranden säkerställs för allmänheten där en ny strandpromenad anläggs mellan Sju strömmar och Lotsbacken. Syftet är också att skapa bättre kontakt mellan centrum och stranden, förbättra entréer, parkeringar och skapa nya bostäder i attraktiva lägen. Slite strandområde består idag av en camping och badplats samt tennisbanor och en park med kallbadhus norr om planområdet. Väster om stranden ligger en småskalig bebyggelse med enfamiljshus och enstaka flerfamiljshus. Utanför planområdet ligger två grönområden; Slottsbacken i väster och Lotsbacken i norr. Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken (MB) Utvecklingen enligt programmet bedöms inte påtagligt skada något riksintresse enligt 3 och 4 kap miljöbalken. Turismen och friluftslivets intressen beaktas. Ytterligare motivering finns i kapitel Riksintressen. Inga indikationer finns på att gällande miljökvalitetsnormer, enligt 5 kap MB, för luft överskrids, då miljön inte är sådan där problem normalt uppstår. Detaljplan för SLITE 4:11 M FL - planbeskrivning - samråd

4 4 Plandata Lägesbestämning Areal Området är beläget i sydöstra delen av Slite samhälle, norr om Sju strömmar. Planområdet avgränsas av Östersjön i öster och Strandvägen västerut. Även ett område för bostadstomter väster om Strandvägen ingår. Planområdet omfattar ca 9,5 ha varav ca 2,4 ha utgörs av vattenområde. Markägoförhållanden I planområdet ingår fastigheterna Othem Slite 4:5, 4:11 och Buckviken 1 samt del av Othem Slite 4:1 och 4:6. Othem Slite 4:1, 4:5 och 4:6 ägs av Gotlands kommun. Övrig mark inom området är privatägd. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planområdet ligger enligt översiktsplanen Vision Gotland 2010 inom område som betecknas övrig mark där Plan- och bygglagens och Miljöbalkens generella regler ska tillämpas. Norra halvan av planområdet omfattas av fördjupad översiktsplan för Slite centrum (antagen ). Den anger camping för strandområdet. Program Byggnadsnämnden gav ( 35) stadsarkitektkontoret i uppdrag att upprätta ett planprogram för Slite strandområde för att få en helhetsbild hur en utveckling av stugbyn och campingen m m påverkar kringområdet. Program har upprättats och efter samråd godkändes programmet Denna detaljplan följer intentionerna i programmet. Detaljplaner Detaljplan (antagen ) anger att marken får användas för Friluftområde/campingplats/skola. Detaljplan (fd stadsplan fastställd ) omfattar norra halvan av planområdet och anger strandområdet för friluftsbad. Detaljplan (fd stadsplan fastställd ) omfattar södra halvan av planområdet och anger delar av strandområdet möjliga för hotellrörelse. Befintlig byggnad direkt norr om vägen Slottsbacken ligger inom parkmark liksom området Slottsbacken. Riksintressen, förordnanden m.m. Hela Gotland är, enligt 4 kap 1 och 2 Miljöbalken (MB), av riksintresse med hänsyn till de samlade natur- och kulturvärdena. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får komma till stånd endast om de kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar natur- och kulturvärden. Turismen och friluftslivets intressen ska beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön.

5 5 Dessutom finns avgränsningen enligt 4 kap 4 MB (Gotlandskusten) där fritidsbebyggelse endast får komma till stånd i form av kompletteringar av befintlig bebyggelse. Om det finns särskilda skäl får dock annan fritidsbebyggelse komma till stånd, företrädesvis sådan som tillgodoser det rörliga friluftstlivets behov eller avser enkla fritidshus i närheten av de stora tätorsregionerna. Bestämmelserna i 4 kap 4 MB utgör inte hinder för utvecklingen av tätorter och det lokala näringslivet. Inom planområdet finns idag en stugby och camping. Den utökning av byggrätten, jämfört med gällande detaljplan, som föreslås bedöms inte strida mot bestämmelserna i MB 4:4. Den befintliga stugbyn och campingplatsen ligger inom Slite tätort. Utvecklingen av området kommer att gynna det lokala näringslivet. Hela Gotlands kust inkl hela programområdet berörs av riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap 6 Miljöbalken. Planområdet ligger inom riksintressets avgränsning och är ianspråktaget för campingändamål. En utveckling av campingen möjliggörs med en viss utökning av byggrätter. Allmänhetens tillgänglighet säkerställs genom strandpromenaden och fem passager genom området från Strandvägen ner till strandpromenaden. Bogevik, väster om planområdet, omfattas även av riksintresse för naturvård. I havet gäller riksintresse för yrkesfisket enligt 3 kap 5 MB. Inom området gäller strandskydd i vattnet och på land 100 meter från strandlinjen. Vid strandskyddets tillkomst 1975 infördes att strandskydd inte ska gälla inom de stadsplaner som var fastställda före strandskyddets införande. Strandskyddet upphävdes också inom den detaljplan som antogs Mark avsedd för bebyggelse och anläggningar inom detaljplanen är undantagna enligt länsstyrelsens beslut Länsstyrelsen har i beslut förordnat hela strandskyddsområdet som naturreservat enligt 7 kap. 4-8 MB. Enligt förordnandet får bl a byggnadsåtgärder inte vidtas utan tillstånd. De avvägningar som främst gjorts för att beakta riksintressena är: att ny bebyggelse endast tillkommer i anslutning till den befintliga. att fornlämningsområden lämnas orörda. att de kulturhistoriska värdena i Slite beaktas. Stugbyn med ett 50-tal stugor och campingplats finns idag. Stugorna avses bytas ut och stugområdet utökas mot norr, inom befintlig campingplats. Dessutom planeras ett badhus. Området är beläget inom Slite tätort och bedöms vara förenligt med bestämmelserna i 4 kap 4 MB. Friluftslivets intressen, enligt 3 kap 6 MB, beaktas genom att badstranden norr om planområdet får en upprustning och att strandpromenaden är tillgänglig för alla.

6 6 Förutsättningar och förändringar Övergripande idé Det övergripande förslaget i planprogram för Slite strand m m bygger på följande huvudidéer, vilka vidareutvecklas i detaljplanen: Helhet Karaktär med havet, stranden och grönområdena i fokus Sammanlänka stranden och havet med Slite samhälle och Slite centrum Stråk och siktlinjer ned mot havet Sammanhängande strandområde med allmänt promenadstråk längs havet Tydliga entréer Angöring och parkering Förtätning med ny bebyggelse Bevara och utveckla de två grönområdena Landskap, topografi, mark och vegetation Landskapet är till största delen låglänt med fina utblickar över Östersjön. Skorstenen på cementfabriken och vattentornet möter besökaren som karaktäristiska landmärken från söder. Den låga bebyggelsen inramar det flacka och öppna landskapsrummet längs stranden. Stranden ligger som en länk mellan fågelområdet vid Sju strömmar och Lotsbackens grönområde. Inom strandområdet växer gräs med inslag av träd och buskar. Körvägar består av grus. Närmast havet sträcker sig en stenig slänt som i norr övergår i en långgrund sandstrand. Inom området finns inga kända naturvärden. Geotekniska och miljötekniska förhållanden Radon Kulturmiljö, fornminnen Geoteknisk och miljöteknisk undersökning har utförts. Resultatet kommer att redovisas till utställningen av denna detaljplan. Undersökningen innehåller även markundersökning för att utröna om föroreningar finns i området. Enligt SGUs markradonutredning ligger området inom lågriskområde för radonförekomst. Strandområdet är till största delen uppfyllt med fyllnadsmassor. Det är dock inte uteslutet att äldre, orörda nivåer med rester efter den medeltida verksamheten på platsen kan beröras av schaktningsarbeten. Markarbeten i området ska ske i samråd med länsstyrelsen. Arkeologisk undersökning ska göras före exploatering i bebyggelseområden.

7 7 Bostäder Campingområde Strandvägen kantas av en blandad småhusbebyggelse av villastadskaraktär från olika tidsepoker. Här ligger också två större flerbostadshus i 2 våningar. Vid Slottsbacken finns en befintlig bostad på ofri grund inom den större fastigheten Slite 4:1. Denna bostad samt ytterligare en villatomt föreslås kunna styckas av. Den obebyggda tomten föreslås kunna bebyggas med ett småhus i en våning. Befintlig stugby har runt 50 lägenheter för uthyrning och därutöver husvagnsuppställning, receptionsbyggnad, minigolf, lekplats m m. De befintliga stugorna ska ersättas med nya moderna stugor som svarar upp till dagens krav på fritidsboende. Området som får bebyggas med stugor utökas norrut och den totala byggnadsarean uppgår till 4600 kvm. Sammanlagt kan ca 90 stugor uppföras. Stugorna kommer att säljas som bostadsrätter med uthyrning kopplad till turistanläggningen. Möjligheten att anordna tillräckligt antal parkeringsplatser kan påverka exploateringstalet, dvs antalet stugor. Inspirationsbild på möjlig utformning av stugor. Stugbyn får inrymma stugor som uppförs i en våning med möjlighet att inreda sovloft i stugorna närmast Strandvägen. Längst i söder är stugorna små och låga. Längre mot norr tillåts stugor med en yta på 50 kvm. För att skapa utblickar föreslås marken fyllas upp i terrasseringar nedanför Slottsbacken. Marken ska dock inte ligga högre än Strandvägens nivå. bef. bostad ny bostad Strandvägen nya campingstugor Östersjön 0 50 m Sektion genom befintlig och ny bostad intill Slottsbacken samt föreslagna stugor.

8 8 tältcamping rörlig camping badområde stugor / camping stugor Plangräns Strandpromenad Sektion stugor Illuatrationsplan. Förändringar utanför planområdet är hämtade från program för Slite.

9 9 De nya stugorna förelås grupperas inom området och utföras med ljusputsade fasader. Vid campingen föreslås även utrymme för husvagnsplatser, tältplatser, poolområde och ett badhus med restaurang. Badhuset får även innehålla en hotelldel i en våning. I söder finns en befintlig brygga. Ytterligare en brygga för uthyrning av mindre båtar föreslås samt badbrygga. Uppställning och nyttjande av husvagnar medges under hela året utan bygglov inom campingen direkt söder om badet. Villavagnar, vagnar av sådan storlek att de kräver särskilt transport, kräver bygglov. Hela campingområdet (N) ska utgöra en fastighet. Brandskydd Strandpromenad Generellt för byggnader gäller Boverkets byggregler (BBR). Att byggnader uppfyller Boverkets regler bevakas vid bygglovgivning. En strandpromenad för allmänheten föreslås mellan Sju strömmar och Lotsbacken. Strandpromenaden blir ett viktigt stråk och längs med stråket anläggs platser för lek, grill, avkoppling och andra aktiviteter. Stråket ska vara tillgängligt för funktionshindrade och kan till exempel bestå av betong och trä. Även stråk utöver strandpromenaden mellan de byggbara ytorna inom campingen ska vara tillgängliga så att allmänheten kan röra sig genom campingen från Strandvägen till stranden. Hela strandremsan i övrigt ska också vara tillgänglig för allmänheten. Tillgängligheten från centrum poängterades i planprogrammet. Flera nya passager ner mot stranden föreslås utanför planområdet. Tillgängligheten till Slottsbacken och kopplingen till stranden förbättras.

10 10 Trafik, vägar, parkering Campingområdet kommer att angöras från länsväg 140 via Strandvägens södra del. En viss ökning av trafiken kommer att ske i och med att campingen rustas upp, men bedöms inte bli så stor att olägenheter uppkommer. Strandvägen är av lokal karaktär med en hastighetsbegränsning på 30 km/h. Strandvägen har inga trottoarer. Hastighetsdämpande åtgärder på Strandvägen kan komma att behövas. Trafiken som skall angöra strandområdet fördelas på flera gator för att få ett jämnare trafikflöde. En angöringsgata föreslås inom campingområdet. Nya in/utfarter mot Strandvägen kan tillkomma. Parkering för besökande till stugby/camping och badhus/poolområde ska ske inom sitt område. Bostadsparkering löses på tomtmark enligt kommunens parkeringsriktlinjer. Kommunen planerar för en utbyggnad av gång- och cykelvägar i Slite. Bland annat ingår gång- och cykelväg vid Sju strömmar i den så kallade länsplanen. Kollektivtrafik Service Tillgänglighet Kollektivtrafiken trafikerar Slite med 18 turer/dag. Busshållplats finns bl.a. i Slite centrum. Uppstår behov när området är utbyggt kan ytterligare hållplats anläggas. Offentlig och kommersiell service finns i Slite centrum ca 800 meter från planområdet. Stråken bör göras trygga, fungerande och tillgängliga för alla även personer med funktionshinder. Detta kan göras genom att studera marklutningar, belysning, markmaterial och vegetation. Marknivåer Stranderosion Största delen av det område som avses bebyggas inom campingen ligger runt 2 m över havet. Markuppfyllnad behöver göras i vissa delar inom campingen för att marknivån invid stugorna ska ligga minst 2 meter över havet med tanke på översvämningsrisk. Bestämmelse införs i plankartan. Befintlig bostad på bostadstomterna i söder ligger betydligt högre med en marknivå på drygt + 4 meter. En förutsättning för att anlägga strandpromenaden är att åtgärder utförs för att förhindra stranderosionen.

11 11 teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunala vatten- och avloppsledningar finns i området. Befintlig bebyggelse är ansluten. Kommunens pumpstation ligger direkt norr om planerad tältplats och ingår i planområdet. Från pumpstationen går ett nödutlopp från befintlig brygga. Boverkets riktlinjer anger 50 meter som skyddsavstånd mellan pumphus och bostäder. Inga nya bostäder föreslås inom 50 meter. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas lokalt. Värme El Uppvärmning bör ske med vattenburet system och är tänkt att ske med spillvärme från Cementa. Elkablar läggs i gata. Transformatorstation finns intill gatan Slottsbacken. Avfall Sophämtning sker genom kommunal försorg från sopställ på den enskilda fastigheten. Plats för återvinning och sortering ska finnas. miljökonsekvenser Påverkan / bevarande av landskapsbild Kommunen har gjort bedömningen att detaljplanen inte innebär betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen har i samråd om behovsbedömningen, , instämt i kommunens bedömning och angett vilka aspekter som ska behandlas i kommande planer. Dessa är: - Påverkan / bevarande av landskapsbild Behovsbedömningen visar att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas. Landskapbilden kommer att påverkas. Med utgångspunkt att strandområdet idag är bebyggt med fritidsstugor bedöms inte förändringen bli betydande. Däremot blir stugorna fler och kommer stå tätare. Det föreslagna poolområdet med badhus i tre våningar kommer att förändra landskapsbilden markant.

12 12 övriga prövningar Vattenverksamhet Byggande av bryggor är vattenverksamhet enligt 11 kap MB. Tillstånd krävs av miljödomstolen. Vissa utpekade mindre vattenverksamheter, exempelvis att bygga en mindre brygga, kan istället anmälas till Länsstyrelsen. Administrativa frågor Genomförandetid Planens genomförandetid går ut 5 år efter det datum planen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Planförfattare Kommunen är huvudman för allmänna platser. Planförslaget har upprättats av Tema planavdelning i samråd med Monica Tingström, Stadsarkitektkontoret, Gotlands kommun. Stadsarkitektkontoret i Visby Carin Johanson Stadsarkitekt Monica Tingström Fysisk planerare