Detaljplan för OTHEM Slite 4:11 m fl Gotlands kommun

Transkript

1 Slite 18 febr Foto: Gunnar Britse Slite 7 aug Foto: Gunnar Britse Dnr BN , 79 godkännande Detaljplan för OTHEM Slite 4:11 m fl Gotlands kommun (Slite camping) Stadsarkitektkontoret i Visby Rev

2 PLANBESKRIVNING Handlingar Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen består av följande handlingar: Planhandlingar: - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning med illustrationsplan (denna handling) - Genomförandebeskrivning Övriga handlingar: - Grundkarta - Behovsbedömning för miljökonsekvensbeskrivning - Fastighetsförteckning - Samrådsredogörelse, del 2 Syftet är att möjliggöra en utveckling av strandområdet bland annat med en modern campinganläggning. Området närmast stranden säkerställs för allmänheten där en strandpromenad anläggs. Slite strandområde består idag av en camping och badplats samt tennisbanor och en park med kallbadhus. Väster om stranden ligger en småskalig bebyggelse med enfamiljshus och enstaka flerfamiljshus. Det finns också två grönområden; Slottsbacken i väster och Lotsbacken i norr. Detaljplanen omfattar campingplatsen och två bostadstomter väster om Strandvägen. Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken (MB) PLANDATA Lägesbestämning Areal Utvecklingen enligt programmet bedöms inte påtagligt skada något riksintresse enligt 3 och 4 kap miljöbalken. Turismen och friluftslivets intressen beaktas. Ytterligare motivering finns i kapitel Riksintressen. Inga indikationer finns på att gällande miljökvalitetsnormer, enligt 5 kap MB, för luft överskrids, då miljön inte är sådan där problem normalt uppstår. Området är beläget i sydöstra delen av Slite samhälle, norr om Sju strömmar. Planområdet avgränsas av Östersjön i öster och Strandvägen västerut. Även ett område för bostadstomter väster om Strandvägen ingår. Planområdet omfattar cirka 9,5 ha varav cirka 2,4 ha utgörs av vattenområde. Markägoförhållanden I planområdet ingår fastigheterna Othem Slite 4:5, 4:11 och Buckviken 1 samt del av Othem Slite 4:1 och 4:6. Othem Slite 4:1, 4:5 och 4:6 ägs av Gotlands kommun. Övrig mark inom området är privatägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planområdet ligger enligt översiktsplanen Vision Gotland 2010 inom område som betecknas ÖVRIG MARK där Plan- och bygglagens och Miljöbalkens generella regler ska tillämpas. Norra halvan av planområdet omfattas av fördjupad översiktsplan för Slite centrum (antagen ). Den anger camping för strandområdet. Program för planområdet Detaljplaner Byggnadsnämnden gav ( 35) stadsarkitektkontoret i uppdrag att upprätta ett planprogram för Slite strandområde för att få en helhetsbild hur en utveckling av stugbyn och campingen m m påverkar kringområdet. Program har upprättats och efter samråd godkändes programmet Denna detaljplan omfattar del av planprogramsområdet och följer intentionerna i programmet. Detaljplan (antagen ) anger att marken får användas för Friluft- Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 2 (10)

3 område/campingplats/skola. Detaljplan (fd stadsplan fastställd ) omfattar norra halvan av planområdet och anger strandområdet för friluftsbad. Detaljplan (fd stadsplan fastställd ) omfattar södra halvan av planområdet och anger delar av strandområdet möjliga för hotellrörelse. Befintlig byggnad inom fastigheten Slite 4:1 direkt norr om vägen Slottsbacken ligger inom parkmark. Riksintressen, förordnanden m m Hela Gotland är, enligt 4 kap 1 och 2 Miljöbalken (MB), av riksintresse med hänsyn till de samlade natur- och kulturvärdena. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får komma till stånd endast om de kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar natur- och kulturvärden. Turismen och friluftslivets intressen ska beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Dessutom finns avgränsningen enligt 4 kap 4 MB (Gotlandskusten) där fritidsbebyggelse endast får komma till stånd i form av kompletteringar av befintlig bebyggelse. Om det finns särskilda skäl får dock annan fritidsbebyggelse komma till stånd, företrädesvis sådan som tillgodoser det rörliga friluftslivets behov eller avser enkla fritidshus i närheten av de stora tätortsregionerna. Bestämmelserna i 4 kap 4 MB utgör inte hinder för utvecklingen av tätorter och det lokala näringslivet. Inom planområdet finns idag en stugby och camping. Den utökning av byggrätten, jämfört med gällande detaljplan, som föreslås bedöms inte strida mot bestämmelserna i MB 4:4. Den befintliga stugbyn och campingplatsen ligger inom Slite tätort. Utvecklingen av området kommer att gynna det lokala näringslivet. Hela Gotlands kust inkl hela programområdet berörs av riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap 6 MB (Naturvårdsverkets beslut ). Planområdet ligger inom riksintressets avgränsning och är ianspråktaget för campingändamål. En utveckling av campingen möjliggörs med en viss utökning av byggrätter. Allmänhetens tillgänglighet säkerställs genom strandpromenaden och fem passager genom området från Strandvägen ner till strandpromenaden. Bogevik, väster om planområdet, omfattas även av riksintresse för naturvård enligt 3 kap 6 MB. I havet gäller riksintresse för yrkesfisket enligt 3 kap 5 MB. De avvägningar som främst gjorts för att beakta riksintressena är: att ny bebyggelse endast tillkommer i anslutning till den befintliga. att fornlämningsområden lämnas orörda. att de kulturhistoriska värdena i Slite beaktas. Stugbyn med ett 50-tal stugor och campingplats finns idag. Stugorna avses bytas ut och stugområdet utökas mot norr, inom befintlig campingplats. Dessutom planeras ett badhus. Området är beläget inom Slite tätort och bedöms vara förenligt med bestämmelserna i 4 kap 4 MB. Friluftslivets intressen, enligt 3 kap 6 MB, beaktas genom att badstranden norr om planområdet får en upprustning och att strandpromenaden är tillgänglig för alla. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Strandskydd Strandskydd gäller generellt 100 meter från strandlinjen i vattnet och på land. Vid strandskyddets tillkomst 1975 infördes att strandskydd inte ska gälla inom de stadsplaner som var fastställda före strandskyddets införande. Strandskyddet upphävdes också inom den detaljplan som antogs Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 3 (10)

4 De lagändringar som trädde i kraft den 1 juli 2009 innebär att strandskydd återinträder om en stadsplan ersätts av en ny detaljplan. I detta ärende kan dock tidigare bestämmelser tillämpas om planförslaget antas före 1 juli Detta kommer att bevakas i det fortsatta planarbetet. Övergripande idé Landskap, topografi, mark och vegetation Det övergripande förslaget i planprogram för Slite strand m m bygger på följande huvudidéer, vilka vidareutvecklas i detaljplanen: Helhet Karaktär med havet, stranden och grönområdena i fokus Sammanlänka stranden och havet med Slite samhälle och Slite centrum Stråk och siktlinjer ned mot havet Sammanhängande strandområde med allmänt promenadstråk längs havet Tydliga entréer Angöring och parkering Förtätning med ny bebyggelse Bevara och utveckla de två grönområdena Landskapet är till största delen låglänt med fina utblickar över Östersjön. Skorstenen på cementfabriken och vattentornet möter besökaren som karaktäristiska landmärken från söder. Den låga bebyggelsen inramar det flacka och öppna landskapsrummet längs stranden. Stranden ligger som en länk mellan fågelområdet vid Sju strömmar och Lotsbackens grönområde. Inom strandområdet växer gräs med inslag av träd och buskar. Körvägar består av grus. Närmast havet sträcker sig en stenig slänt som i norr övergår i en långgrund sandstrand. Inom området finns inga kända naturvärden. Geotekniska och miljötekniska förhållanden Geoteknisk och miljöteknisk undersökning har utförts. Enligt den översiktliga geotekniska undersökningen, daterad , kan grundläggning utföras enligt konventionella metoder med hel kantförstyvad bottenplatta eller separata grundplattor direkt i naturlig mark eller på väl rensat kalkstensberg på frostfri nivå. Jorden bedöms, under ett mullager med varierande tjocklek, generellt bestå av morän eller grus underlagrat av morän direkt på kalkstensberg. Det förutsätts att befintlig mulljord tas bort innan grundläggning. Inget vatten har konstaterats i samband med skruvprovtagningen inom området. Grundvattenytan bedöms ligga cirka 2-3 meter under markytan. Vatten bedöms dock generellt kunna strömma på den täta bergytan vid nedebördsrika perioder och kan bli kvarstående inom flacka delar av området. Områdets avvattning och dränering av byggnader studeras närmare i samband med detaljprojektering av området. Den översiktlig miljötekniska utredning, daterad , visar att inga betydande föroreningar av analyserade ämnen finns inom aktuellt område. Radon Kulturmiljö, fornminnen Enligt SGUs markradonutredning ligger området inom lågriskområde för radonförekomst. Strandområdet är till stor del uppfyllt med fyllnadsmassor. Det är dock inte uteslutet att äldre, orörda nivåer med rester efter den medeltida verksamheten på platsen kan beröras av schaktningsarbeten. Markarbeten i området ska ske i samråd med länsstyrelsen. Arkeologisk undersökning ska göras före exploatering i bebyggelseområden. Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 4 (10)

5 Bebyggelseområden Bostäder Strandvägen kantas av en blandad småhusbebyggelse av villastadskaraktär från olika tidsepoker. Här ligger också två större flerbostadshus i 2 våningar. Vid Slottsbacken finns en befintlig bostad på ofri grund inom den större fastigheten Slite 4:1. Denna bostad samt ytterligare en tomt föreslås kunna styckas av. Tomterna omfattar cirka 850 kvm vardera och ansluter till kv Knipans småskaliga bebyggelse. Den obebyggda tomten föreslås kunna bebyggas med ett bostadshus i en våning. Takvinkeln hålls flack och byggnadshöjden får vara högst 3,5 meter mätt från en medelmarknivå. Inom den bebyggda tomten anpassas bestämmelserna till befintliga förhållanden med möjlighet till tillbyggnad. För att få en naturlig avslutning på kvarteret Knipan överförs mark till Knipan 2 från Slite 4:1. Campingområde Befintlig stugby har runt 50 lägenheter för uthyrning och därutöver husvagnsuppställning, receptionsbyggnad, minigolf, lekplats m m. De befintliga stugorna ska ersättas med nya moderna stugor som svarar upp till dagens krav på fritidsboende. Området som får bebyggas med stugor utökas norrut och den totala byggnadsarean uppgår till 4600 kvm. Sammanlagt kan cirka 90 stugor uppföras. Stugorna planeras att säljas som bostadsrätter med uthyrning kopplad till turistanläggningen. Möjligheten att anordna tillräckligt antal parkeringsplatser kan påverka exploateringstalet, d v s antalet stugor. Inspirationsbild på möjlig utformning av stugor. Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 5 (10)

6 Stugbyn får inrymma stugor som uppförs i en våning med möjlighet att inreda sovloft i stugorna närmast Strandvägen. Längst i söder är stugorna små och låga med en största byggnadsarea på 28 kvm och en högsta taknockshöjd på 3,5 meter. Längre mot norr tillåts stugor med en byggnadsarea på 50 kvm. Taknockshöjden på stugorna där sovloft får inredas är 5,5 meter. De lägre stugorna får vara högst 3,5 meter till nocken. Inom varje område får service- /komplementbyggnad byggas till en största byggnadsarea på 150 kvm. För att skapa utblickar föreslås marken fyllas upp i terrasseringar nedanför Slottsbacken. Marken ska dock inte ligga högre än Strandvägens nivå. Sektion genom befintlig och ny bostad intill Slottsbacken samt föreslagna stugor. De nya stugorna förelås grupperas inom området och utföras med trä eller ljusputsade fasader. Vid campingen föreslås även utrymme för husvagnsplatser, tältplatser, poolområde och ett badhus med rekreation och restaurang. Badhuset kan innehålla andra friskvårdsaktiviteter och får även innehålla en hotelldel i en våning. Badhusets utformning är inte detaljstuderat men en byggrätt har lagts in i planen. Största byggnadsarea och högsta totalhöjd reglerar ramarna för huset. Se sektion nedan. I söder finns en befintlig brygga där uthyrning av mindre båtar kopplade till uthyrningsverksamheten kan ske. Norr därom föreslås en ny badbrygga. Bryggorna ska vara tillgängliga för allmänheten och säkerställs genom avtal. Uppställning och nyttjande av husvagnar medges under hela året utan bygglov inom området för stugor/camping direkt söder om badet. Villavagnar, vagnar av sådan storlek att de kräver särskilt transport, kräver bygglov. Villavagnar ska utföras i träimmitation i dämpade färger för att så bra som möjligt anpassas till platsen. Regleras genom en särskild utformningsbestämmelse i detaljplanen. Norr om badområdet får inte stugor och villavagnar placeras. Husvagnar får stå en normal semesterperiod, högst 6 veckor i sträck. Tältcampingen och norra delen av området för rörlig camping skall vara avstädat mellan 1 oktober och 31 mars. Området kan då nyttjas som grönområde för boende i Slite. Campingområdet (N) får delas i högst 3 fastigheter. Sektionen visar badhusets maximala utformning enligt bestämmelserna Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 6 (10)

7 Illustrationsplan. Förändringar utanför planområdet är hämtade från program för Slite Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 7 (10)

8 Brandskydd Generellt för byggnader gäller Boverkets byggregler (BBR). Att byggnader uppfyller Boverkets regler bevakas vid bygglov/bygganmälan. Området ska enligt Handlingsprogram för skydd och säkerhet i Gotlands kommun ha ett brandpostnät med ett längsta avstånd om 150 meter mellan brandposterna. Då bebyggelsen föreslås bli lägre än 4 våningar ska posterna ge ett flöde om lägst 10 l/s enligt samma handlingsprogram. Vid bygglov/bygganmälan bevakas att byggnaderna placeras och utformas så att brandspridning till andra byggnader begränsas. Komplementbyggnader placeras eller utformas så att brandspridning till andra byggnader förhindras. Tillgängligheten för räddningstjänsten ska vara sådan att utrustning för utrymning och brandsläckning inte behöver bäras mer än 50 meter från uppställningsplats för brandfordon. Strandpromenad I planprogrammet föreslås en strandpromenad för allmänheten mellan Sju strömmar och Lotsbacken. Strandpromenaden blir ett viktigt stråk och längs med stråket anläggs platser för lek, grill, avkoppling och andra aktiviteter. Stråket ska vara tillgängligt för funktionshindrade och kan till exempel bestå av betong och trä. Strandpromenaden har lagts in i planförslaget. Även stråk utöver strandpromenaden mellan de byggbara ytorna inom campingen ska vara tillgängliga så att allmänheten kan röra sig genom campingen från Strandvägen till stranden. Hela strandremsan i övrigt ska också vara tillgänglig för allmänheten. Tillgängligheten från centrum poängterades i planprogrammet. Flera nya passager ner mot stranden föreslås utanför planområdet. Tillgängligheten till Slottsbacken och kopplingen till stranden förbättras. Trafik, vägar och parkering Campingområdet kommer att angöras från Strandvägens södra del. En viss ökning av trafiken kommer att ske i och med att campingen rustas upp. En angöringsgata parallellt med Strandvägen kommer att anläggas inom campingområdet med ett fåtal möjligheter till utfart direkt mot Strandvägen. Det innebär att trafiken kanaliseras in på campingområdet och belastningen på Strandvägen blir begränsad. Strandvägen är en lokalgata med en hastighetsbegränsning på 30 km/timme som medger så kallad blandtrafik. Om olägenheter uppstår i framtiden kan olika hastighetsdämpande åtgärder vidtas t ex gångfartsgata. Strandvägen är i dagsläget lågt trafikerad. Nuvarande förhållanden är 50 stugor och campingplats. Detaljplanen möjliggör 90 stugor, badhus med restaurang och eventuellt en hotellvåning samt campingplats. Den befintlig campingplatsens yta minskas med cirka 40%. Vid en bedömning av trafiken kan konstateras att ökningen innebär ett 30-tal stugor och badhuset. Trafiken till campingplatsen ökar troligen inte, snarare tvärt om. Då badhuset inte är projekterat och ytor för de olika verksamheterna inte har lagts fast är trafikmängden svår att beräkna. De boende på campingen och stugbyn kommer att utnyttja badhus och restaurang, vilket innebär att det inte alstras någon trafik. Besökande utifrån kommer att belasta Strandvägen men även om trafikmängden fördubblas från dagens låga nivå bedömer tekniska förvaltningen att inte några olägenheter ska uppstå. Parkering för besökande till stugby/camping och badhus/poolområde ska ske inom sitt område. Bostadsparkering löses på tomtmark enligt kommunens parkeringsriktlinjer. Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 8 (10)

9 Kommunen planerar för en utbyggnad av gång- och cykelvägar i Slite. Bland annat ingår gång- och cykelväg vid Sju strömmar i den så kallade länsplanen. Kollektivtrafik Service Tillgänglighet Marknivåer Stranderosion Kollektivtrafiken trafikerar Slite med 18 turer/dag. Busshållplats finns bl.a. i Slite centrum. Uppstår behov när området är utbyggt kan ytterligare hållplats anläggas. Offentlig och kommersiell service finns i Slite centrum cirka 800 meter från planområdet. Stråken bör göras trygga, fungerande och tillgängliga för alla, även personer med funktionshinder. Detta kan göras genom att studera marklutningar, belysning, markmaterial och vegetation. Största delen av det område som avses bebyggas inom campingen ligger runt 2 m över havet. Markuppfyllnad behöver göras i vissa delar inom campingen för att marknivån invid stugorna ska ligga minst 2 meter över havet med tanke på översvämningsrisk. Bestämmelse införs i plankartan. Befintlig bostad på bostadstomterna i söder ligger betydligt högre med en marknivå på drygt + 4 meter. En förutsättning för att anlägga strandpromenaden är att åtgärder utförs för att förhindra stranderosionen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunala vatten- och avloppsledningar finns i området. Befintlig bebyggelse är ansluten. Kommunens pumpstation ligger direkt norr om tältplatsen och ingår i planområdet. Från pumpstationen går ett nödutlopp från befintlig brygga. Boverkets riktlinjer anger 50 meter som skyddsavstånd mellan pumphus och bostäder. Inga nya bostäder föreslås inom 50 meter. Dagvatten Värme El Dagvatten ska omhändertas lokalt. Uppvärmning bör ske med vattenburet system och är tänkt att ske med spillvärme från Cementa. Elkablar läggs i gata. Transformatorstation finns intill gatan Slottsbacken. Avfall Sophämtning sker genom kommunens försorg från sopställ på den enskilda fastigheten. Plats för återvinning och sortering ska finnas. Miljökonsekvenser Kommunen har gjort bedömningen att detaljplanen inte innebär betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen har i samråd om behovsbedömningen, , instämt i kommunens bedömning och angett vilka aspekter som ska behandlas i kommande planer. Dessa är: Påverkan / bevarande av landskapsbild Behovsbedömningen visar att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 9 (10)

10 upprättas. Påverkan/bevarande av landskapsbild Landskapbilden kommer att påverkas. Med utgångspunkt att strandområdet idag är bebyggt med fritidsstugor bedöms inte förändringen bli betydande. Däremot blir stugorna fler och kommer att stå tätare. Det föreslagna poolområdet med badhus i tre våningar kommer att förändra landskapsbilden. Ett badhus i detta läge bedöms dock inte påverka landskapsbilden negativt. Byggrätten har placerats så att den sluter an till bebyggelsen i söder. Övriga prövningar Vattenverksamhet Byggande av bryggor är vattenverksamhet enligt 11 kap MB: Tillstånd krävs av miljödomstolen. Vissa utpekade mindre vattenverksamheter, exempelvis att bygga en mindre brygga kan istället anmälas till Länsstyrelsen. Administrativa frågor Genomförandetid Huvudmannaskap Planförfattare Planens genomförandetid går ut 5 år efter det datum planen vunnit laga kraft. Kommunen är huvudman för allmänna platser. Planförslaget har upprättats av Tema planavdelning i samråd med Monica Tingström, Stadsarkitektkontoret, Gotlands kommun. Stadsarkitektkontoret i Visby rev Carin Johanson Stadsarkitekt Monica Tingström Fysisk planerare Detaljplan för del av OTHEM Slite 4:11 m fl - planbeskrivning antagandehandling 10 (10)