Lärkträdets. Årsredovisning

Transkript

1 Lärkträdets Årsredovisning

2 Årsredovisning Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening Lärkträdet i Haninge, med org. nr , får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Denna årsredovisning innehåller följande dokument: Innehållsförteckning Årsredovisning... 1 Förvaltningsberättelse... 2 Allmännt om verksamheten... 2 Fastigheter... 2 Väsentliga händelser under och efter räkneskapsåret... 3 Tidigare genomfört underhåll... 4 Övriga väsentliga händelser... 5 Medlemsinformation... 6 Förslag till resultatdisposition och slutord... 7 Ekonomi... 8 Resultaträkning... 8 Balansräkning... 9 Kassaflödesanalys Redovisningsprinciper m.m., samt övriga bokslutskommentarer Noter Noter Noter Styrelsens uttalande Revisionsberättelse Valberedningens förslag Motioner till stämman Stadgar Fullmakt Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 1 av 44

3 Förvaltningsberättelse för HSB BRF Lärkträdet i haninge Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens fastighet upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens fastigheter Föreningen äger fastigheterna 3:376, 3:377, 3:378, 3:379 och 3:400 i Haninge kommun. I föreningens fastigheter finns: Objekt Antal Kvm Bostadsrätter Hyresrätter 0 0 Lokaler ,7 Parkering och garageplatser Föreningens fastigheter är byggda Föreningen har under år 2015 varit fullvärdesförsäkrad i Gjensidige. I försäkringen ingår bostadsrättstillägg samt styrelseansvarsförsäkring. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 2 av 44

4 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årsavgifter Årsavgifterna höjdes med 2 % januari För de kommande åren fram till och med 2020 räknar styrelsen med oförändrade avgifter. Bedömningen är gjord utifrån idag kända faktorer och bygger på en prognos som kan komma att ändras såväl på grund av oförutsedda händelser i vår omvärld som inom föreningen. Större projekt under redovisningsperioden Relining dagvattenstam D-huset Genomförd OVK-besiktning Genomförd radonmätning Utbyte VVC-pump i B-huset Utbyte styrenhet i hiss Nv 52 Montering av termostater på radiatorer i allmänna utrymmen Pågående eller framtida renoveringar/underhåll Skrotning balkonger Golv- och målningsarbeten i souterrängplanen Ny belysning i tvättstugor Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 3 av 44

5 Tidigare genomfört underhåll (enbart större åtgärder) År Åtgärd 1992/95 våtrumsrenovering i alla hus och delvis byte av stammar i husen A- D 1994 totalrenovering av samtliga hissar utom Nv /97 fasad- och balkongrenovering 1998 anslutning till kollektiv el för medlemmarna 2000/01 renovering av samtliga undercentraler installation av bredbandsuppkoppling i våra fastigheter och lägenheter 2002/03 fönsterrenovering, ljudisolering av samtliga fönster i västra fasaderna och gavlarna 2003/04 asbestsanering ventilationsanläggningar 2004/05 byte av expansionskärl byte av stamventiler ny fläkt B-huset (NSV) 2005/06 utbyte av motorvärmare 65 st. reparation av den horisontella stammen i B-huset 2006/07 iordningställande av snickarlokalerna i B- och E-husen våtrumsrenovering och stambyte i E-huset ny kulvert mellan D- och E-husen nytt styrsystem, hissen Nv /08 ombyggnad av tak fläktbyten i samtliga hus 2008/09 fastsättning av fönsterlister 2009/10 nytt låssystem inköp av nya sopskåp injustering VVS 2011 ny gaveldörr Nv 46 byte av reglercentral 2012 stamrenovering hus A nya miljöhus 2013 stamrenovering hus B och C ventilationsanläggning för B-husets uthyrda lokaler 12 nya parkeringsplatser 2014 stamrenovering hus D relining stammar under källargolv hus A-D relining dagvattenstammar hus B-C installation tryckstegringspump för A-B-husen Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 4 av 44

6 Övriga väsentliga händelser Sortering av matavfall har införts. Antagande av nya stadgar. 50-årsjubileeum. Stämma Ordinarie föreningsstämma hölls Vid stämman deltog 79 medlemmar varav 58 var röstberättigade. Extra stämma hölls den Vid stämman deltog 30 röstberättigade medlemmar. Andra beslutet togs om att ändra föreningens stadgar enligt förslag i årsredovisningen och som antagits vid ordinarie årsstämma. Styrelse Styrelsen har under året haft följande sammansättning: Ingvar Högström Ordförande Marcus Andersson Vice ordförande Örjan Andersson Ledamot Sven-Åke Eriksson Ledamot Sebastian Fredriksson Ledamot Anita Saläng Vice ordförande Yvonne Schelander Ledamot Inger Nilsson Ledamot, sekreterare Joakim Andersson HSB-ledamot I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är: Marcus Andersson Örjan Andersson Sebastian Fredriksson Styrelsen har under året hållit 12 protokollförda styrelsemöten. Firmatecknare Firmatecknare har varit Ingvar Högström, Anita Saläng, Inger Nilsson och Marcus Andersson. Teckning sker två i förening. Revisorer Lars Larsson Uno Gustavsson BoRevision AB Föreningsvald ordinarie Föreningsvald ordinarie Av HSB Riksförbund utsedd revisor Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 5 av 44

7 Valberedning Valberedningen består av: Börje Nordqvist Margareta Henebratt Berit Falkman. Underhållsplan Underhållsplan för planerat periodiskt underhåll har upprättats av styrelsen. Planen ligger till grund för styrelsen/föreningsstämmans beslut om reservering till eller i anspråkstagande av underhållsfond. Stadgeenlig fastighetsbesiktning genomfördes Underhållsplanens syfte är att säkerställa att medel finns för det planerade underhållet som behövs för att hålla fastigheterna i gott skick. Under året utfört underhåll framgår av resultaträkningen. Medlemsinformation Medlemmar Föreningen hade 372 medlemmar vid utgången av verksamhetsåret Under året har 36 överlåtelser skett. Nyckeltal Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Årsavgift*, kr/kvm Drift**, kr/kvm Belåning, kr/kvm Soliditet, % 10% 9% 14% 19% 19% Flerårsöversikt (Nyckeltal i tkr om inte annat anges) *Genomsnittlig årsavgift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och beräknas på årsavgifterna exklusive eventuellt separat debiterade konsumtionsavgifter (el, kabel-tv och liknande). **Genomsnittlig drift kr/kvm fördelas på kvm-ytan för bostäder och lokaler och beräknas på driftskostnader exklusive eventuellt kostnader för planerat underhåll. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 6 av 44

8 Förslag till disposition av årets resultat Styrelsens disposition Balanserat resultat Årets resultat Reservering till underhållsfond I anspråkstagande av underhållsfond Summa till stämmans förfogande Stämman har att ta ställning till: Balanseras i ny räkning Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Slutord Styrelsen ber att få tacka alla medlemmar för det gångna verksamhetsåret. Handen Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 7 av 44

9 Ekonomi Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 8 av 44

10 Sida 9 av 44

11 Sida 10 av 44

12 Sida 11 av 44

13 Sida 12 av 44

14 Sida 13 av 44

15 Sida 14 av 44

16 Sida 15 av 44

17 Sida 16 av 44

18 Sida 17 av 44

19 Sida 18 av 44

20 Valberedningens förslag vid brf Lärkträdets ordinarie föreningsstämma, Ordförande vid föreningsstämman: Stefan Johansson, HSB Stockholm. Justeringsmän och rösträknare vid föreningsstämman föreslås av valberedningen på mötet. Val av styrelse: Mandattider: Förtroendevalda väljs för en mandattid av ett respektive två år. Ledamöter i tur att avgå: Sebastian Fredriksson NV 48 A Marcus Andersson NV 52 B Örjan Andersson NV 50 A Ledamöter som kvarstår till ordinarie föreningsstämma 2017: Anita Saläng NV 56 B 1 år kvar av 2 Yvonne Schelander NV 74 E 1 år kvar av 2 Sven-Åke Eriksson NV 54 B 1 år kvar av 2 Inger Nilsson NV 60 C 1 år kvar av 2 Ingvar Högström NV 64 D 1 år kvar av 2 Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 19 av 44

21 Val av styrelseledamöter (2 år): Sebastian Fredriksson NV 48 A omval Marcus Andersson NV 52 B omval Örjan Andersson NV 50 A omval Val av ordförande (1 år): Ingvar Högström NV 64 D omval Val av revisorer (1 år): Lars Larsson NV 70 E omval Val av valberedning (1 år): Valberedningen skall inte föreslå en ny valberedning utan bara redovisa alla nomineringar som kommit till den avgående valberedningen, samt vilka ledamöter som står till stämmans förfogande. Nomineringar: Börje Nordqvist NV 68 D ordförande Margareta Henebratt NV 68 D Lars Schelander NV 74 E Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 20 av 44

22 Val av Husombud (1 år): Anniki Granquist NV 50 A omval Kerstin Holmgren NV 48 A omval Mona Svensk NV 54 B omval Gunilla Forsman Eriksson NV 54 B nyval Lennart Lindgren NV 58 C omval Kerstin Bergman NV 62 C omval Margareta Henebratt NV 68 D omval Bruno Horn NV 64 D nyval Gunilla Ahlinder NV 74 E omval Yvonne Schelander NV 74 E omval Val av lokalansvarig för Lärkan (1 år) Leif Grönberg NV 50 A omval Val av ansvarig för köksdelen i Lärkan (1 år) Anniki Granquist NV 50 A nyval Val av ansvarig för datasalen (1 år): Yvonne Schelander NV 74 E nyval Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 21 av 44

23 Arvoden för styrelse, revisorer och valberedning samt principer för andra ekonomiska ersättningar. Prisbasbeloppet (Pb) för 2016 är kr. Funktion: Arvode: Styrelseledamot: Revisorer: Valberedningen: 0.75 Pb (33.225kr) per vald styrelseledamot att fritt fördelas inom styrelsen. 0,5 Pb (22.150kr) per vald revisor. Om 2 revisorer väljs skall arvodet vara 0,3 Pb (13.290kr) per vald revisor. 0,3 Pb (13.290kr) per vald ledamot. Förlorad arbetsförtjänst: Arbetsgrupper: Styrelseledamöter, revisorer och valberedare har rätt att få ersättning för förlorad inkomst vid deltagande i kurser och konferenser för bostadsrättsföreningens räkning. Styrelseledamöter och övriga som ingår i arbetsgrupp för föreningen får 200kr/tim alt. ersättning enligt Förlorad arbetsförtjänst. Styrelsen beräknar och lämnar förslag på ett max-belopp per arbetsgrupp till ordinarie föreningsstämma. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 22 av 44

24 Valberedningen äskar medel: Till projekttid för 2016 äskas medel om 100 timmar á 200kr/arbetad timme enligt redovisning. Bilersättning: Mot uppvisad körsträcka samt anledning tillvarata transport utbetalas bilersättning enligt av skattemyndigheten fastställd skattefri milersättning. Arvoden: Arvoden för husombud och övriga förtroendevalda för en period av 1 år är 0,09 Pb (3.987kr) per förtroendevald. Handen 17 februari 2016 Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 23 av 44

25 Motion 1 Införande av individuell elmätning I slutet av 1990-talet beslutades att föreningen skulle övergå till gemensam elmätning gentemot elleverantören, vilket innebar en kostnadsbesparing på ca kr per år för lägenhetskollektivet då den s.k. mätaravgiften försvann. Samtliga elkostnader, även lägenhetselen, ingår i nuvarande månadsavgifter och fördelas oberoende av lägenhetsförbrukning i förhållande till lägenheternas insatser. Nackdelarna som befarades var att incitamentet att spara på elförbrukningen skulle minska då kostnaden anonymiserades, alltså att kostnaden fördelades ut så att de egna ansträngningarna att spara inte märktes. Några sådana effekter har dock inte varit särskilt märkbara i vår förening. Vid stamrenoveringen som påbörjades 2012 beslutades att installera mätutrustning så att det blev möjligt att mäta el- och varmvattenförbrukningen i de enskilda lägenheterna. Detta gjordes som följd bland annat av en förväntad tvingande lagstiftning. I all nyproduktion installeras numera sådan utrustning. Mätutrustningen har varit i drift under drygt ett år och vi har kunnat konstatera stora variationer i elförbrukningen. I vissa lägenheter kan den vare tre gånger så hög som i genomsnittet för samma typ av lägenhet. Den lägenhetsstorlek som är vanligast är 87 kvm. (53 st.) Den genomsnittliga förbrukningen för de lägenheterna var under kwh och månad medan en lägenhet förbrukade kwh och en annan 1.218kwh. Vid samtal med några medlemmar med hög förbrukning har framkommit att en förklaring är en frekvent användning av eluppvärmnda golv och handdukstorkar. Detta kommer naturligtvis att vara tillåtet men då får man vara beredd att betala för den verkliga förbrukningen. Styrelsen anser att det ur rättvisesynpunkt är oacceptabelt med dagens fördelning av lägenhetselens kostnader och att ändring införs så att alla betalar i förhållande till den egna förbrukningen. Ett annat argument för införande av individuell mätning av lägenhetselen är att det förhoppningsvis innebär en minskad förbrukning i föreningen totalt, vilket är viktigt ur ett samhällsperspektiv. Då E-huset inte omfattades av den senaste stamrenoveringen behöver nödvändig mätutrustning installeras där, den kostnaden belöper sig på c:a kronor. Beträffande individuell varmvattenmätning avser styrelsen att återkomma senare. Där blir det också en betydligt dyrare investering i E-huset. En preliminär bedömning är att månadskostnaden kan sänkas med c:a 4% eller knappt 40:-per kvm. Styrelsen föreslår med stöd av ovanstående att årsstämman ger styrelsen i uppdrag att införa individuell debitering av lägenhetsel grundat på elmätningsresultat vid lämpligt tillfälle under verksamhetsåret. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 24 av 44

26 Motion 2 Balkonger Motionen avser balkongerna och motionären tror att nya balkonger skulle öka trivseln för de boende samt att det skulle öka atraktiviteten för föreningen. Motionären vill att styrelsen ska utreda möjligheterna att göra balkongerna större och återkomma till stämman med kostnadsberäkningar för alternativa storleksökningar. Styrelsens svar: Styrelsen har låtit genomföra en utredning om balkongernas skick. Den resulterade i att det inte finns något omedelbart behov av en total renovering, alltså risk att balkongerna skulle rasa. Däremot fanns en risk att lösa betongstycken kan ramla ner och orsaka personskador. Utredarna rekommenderade därför att balkongerna skulle skrotas, alltså att lösa betongstycken tas bort. Detta arbete kommer att starta till våren. Att göra balkongerna större som motionärerna föreslår innebär ju en totalrenovering, alltså att de nuvarande balkongerna demonteras helt eller delvis och att det byggs nya. Sådana diskussioner förs inom styrelsen. Kostnaden för ett sådant projekt belöper sig på miljoner kronor, alltså en ganska stor investering. Balkongerna är ju liksom husen 50 år gamla och det bedöms vara den normala livslängden. Det är ju också som motionärerna påpekar, ett standardlyft att framförallt att öka djupet, alltså avståndet mellan balkongfront och husliv. Det är därför styrelsens avsikt att under det pågående verksamhetsåret arbeta vidare med frågan och återkomma till medlemmarna, via extra stämma eller ordinarie stämma. Styrelsen förslår årsstämman att motionen därmed skall anses besvarad. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 25 av 44

27 Motion 3 Öppetider miljöhus Motionen avser miljöhusens öppettider och motionären föreslår att öppettiderna ändras till 12:00 till 20:00. Styrelsens svar: Anledningen till den ursprungliga ändringen av öppettiderna var att allt för mycket saker, som inte hörde hemma där, ställdes in i miljöhusen. Vilket i sin tur blev en extra kostnad för föreningen, då vi debiterades för flertalet extrahämtningar av SRV. Därför beslutades det att ha mer komprimerade tider, vilket skulle göra att miljöhusen frekventerades av flera medlemmar samtidigt och att de på det viset kunde hålla koll på varandra. De ändrade öppettiderna har gett resultat och det ser numera mycket bättre ut i miljöhusen, att lämnandet av olämpliga saker i stort sett upphört helt. Styrelsen anser därför att de nu gällande tiderna kvarstår och föreslår årsstämman att motionen ska avslås. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 26 av 44

28 Motion 4 P-platser Motionen behandlar parkeringssituationen inom föreningen och påtalar att medlemmar har flera p-platser och att även medlemmar som saknar fordon har p-platser. Motionären föreslår att kopia på registreringsbevis skall medfölja ansökan om p-plats att det inte är tillåtet att hyra ut i andra hand att samtliga avtal sägs upp och att ny ansökan sker efter nya bestämmelser Styrelsens svar: Styrelsen anser, mot bakgrund av att förslaget innebär en rad överväganden och att frågan bör skall utredas. Styrelsen föreslår därför till årsstämman att styrelsen ges i uppdrag att utreda frågan och återkomma med förslag till eventuella åtgärder och att motionen därmed ska anses besvarad. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 27 av 44

29 Motion 5 Förbud mot fyverkerier Motionen innehåller en begäran om att årsmötet ska förbjuda all form av fyrverkerier inom föreningens område. Det har förekommit att fyrverkeripjäser avfyrats precis utanför fastigheterna varvid motionärens hund blivit så skrämd att hunden vägrat gå ut de närmaste dygnen. Styrelsens svar: Enligt Haninge kommuns Allmänna lokala ordningsföreskrifter 19 säger paragrafen att inom detaljplanelagt område på fastlandet, inklusive Dalarö, krävs tillstånd av polismyndighet för att använda pyrotekniska varor. Undantag gäller från klockan valborgsmässoafton och nyårsafton samt därpå följande dag till klockan (se bilaga 4K-Ä). På följande platser krävs alltid tillstånd av polismyndighet för användning av pyrotekniska varor: Haninge centrum/ del av Handen samt Handens sjukhus, Västerhaninge centrum, Jordbro centrum, Brandbergens centrum, Vendelsö-Sågens centrum och Tungelsta centrum inklusive det särskilda boendet Ros-Anders gård samt runt de övriga särskilda boendena för äldre enligt följande: Hagagården, Johanneslund, Malmgården och Vallagården. Vid kontroll med Haninge kommuns jurist ligger brf Lärkträdets fastigheter inte inom det område som kräver ett generellt tillstånd från polismyndighet. Styrelsen eller årsmötet har därför ingen möjlighet att förbjuda ett användande av pyrotekniska varor varför styrelsen föreslår årsstämman att motionen ska avslås. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 28 av 44

30 Sida 29 av 44

31 Sida 30 av 44

32 Sida 31 av 44

33 Sida 32 av 44

34 Sida 33 av 44

35 Sida 34 av 44

36 Sida 35 av 44

37 Sida 36 av 44

38 Sida 37 av 44

39 Sida 38 av 44

40 Sida 39 av 44

41 Sida 40 av 44

42 Sida 41 av 44

43 Sida 42 av 44

44 FULLMAKT Rösträtt, ombud och biträde Enligt föreningens stadgar 18 gäller följande: På föreningsstämma har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Innehar en medlem flera bostadsrätter i bostadsrättsföreningen har medlemmen en röst. Medlem som inte betalat förfallen insats eller årsavgift har inte rösträtt En medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud. Ombud ska lämna in skriftlig daterad fullmakt. Fullmakten ska vara i original och gäller högst ett år från utfärdandet. Ombud får bara företräda en medlem. Medlem får på föreningsstämma medföra ett biträde. Fullmakt för... Namn... Adress Att på Brf Lärkträdets föreningsstämma den företräda mig... Datum Bostadsrättshavarens namn och lägenhetsnummer inom Föreningen... Bostadsrättshavarens adress. Brf. Lärkträdet Årsredovisning Sida 43 av 44

45 Sida 44 av 44

46

47

48

49 Brf Lärkträdet i Haninge Nynäsvägen 50, HANDEN