HSB BRF ÄTTEKULLA INFORMATION FRÅN STYRELSEN TILL ALLA BOSTADSRÄTTSHAVARE STAMBYTE BADRUMSRENOVERING APRIL 2018

Transkript

1 STAMBYTE BADRUMSRENOVERING APRIL 2018 HSB BRF ÄTTEKULLA INFORMATION FRÅN STYRELSEN TILL ALLA BOSTADSRÄTTSHAVARE Fas 1 Beslut om stambyte fattas av styrelsen Fas 3 Besiktning och godkännande Fas 1 Utredning och projektering BRF Fas 3 Byggstart och produktion. Tillval. ENTREPRENÖR HSB Fas 1 Informationsmöte Hur fattas Fas besluten? 2 Detaljprojektering Hur och av vem tas besluten kring stambytet... Sidan 3 Nya badrum Ett stambyte medför renovering av samtliga badrum... Sidan 4 Har du redan renoverat? Viktig information från styrelsen till dig som redan har renoverat ditt badrum... Sidan 14

2 STYRELSEN HAR ORDET TA DEL AV BESLUTEN BÄSTE BOSTADSRÄTTSHAVARE Denna broschyr innehåller viktig information om kommande investering i vår fastighet. Ta del av de beslut som redan fattats av styrelsen men var även uppmärksam på de beslut som måste tas på den kommande föreningsstämman. Din röst är viktig för föreningen. Beslut om stambyte Styrelsen har beslutat att genomföra ett stambyte. Detta arbete behöver utföras eftersom våra hus börjar komma till åren. Den tekniska livslängden på materialet är passerad och vi behöver vidta åtgärder för att förhindra besvärande vattenskador. Därtill kommer önskan från er medlemmar om modernisering av badrummen. För att vi som förening ska kunna ta ställning och fatta rätt beslut har styrelsen låtit genomföra en omfattande förundersökning. Detta i syfte att fånga upp andra eventuella åtgärder som är nödvändiga att utföra i samband med stambytet. För arbetets genomförande har styrelsen i tidigt skede anlitat HSB Nordvästra Skåne, samt ingått partneringavtal med Peab Sverige AB. Parterna har tillsammans med Bravida VS och Prenad El genomfört förundersökningen, tagit fram tekniska lösningar och den ekonomiska kalkylen. Förundersökningen har visat på allvarliga brister i husens grundkonstruktion, vilket bland annat skapar markfuktsproblem i lägenheter på bottenplan. Detta måste åtgärdas i samband med stambytet. Bra för föreningen bra för bostadsrättshavaren Ett stambyte är en större investering och en ekonomiskt viktig fråga för föreningen. Investeringen säkerställer fortsatt teknisk och mekanisk funktion i samtliga vatten- och avloppsledningar. Beräknad tid för stambytet är 3,5 år. När stambytet och badrumsrenoveringen är klar kan alla glädjas åt nya fräscha badrum och ta del av ökade överlåtelsevärden vid en eventuell försäljning i framtiden. Din röst är viktig Styrelsen välkomnar samtliga bostadsrättshavare till ett informationsmöte där fakta från förundersökningen och besiktningen kommer att presenteras. Med vänlig hälsning Styrelsen för HSB Brf Ättekulla BRF ÄTTEKULLA ADRESS Bärnstensgatan 1-55 (udda nummer) HELSINGBORG FAKTA Antal lägenheter: 391 st Antal lokaler: 40 st Antal p-platser: 256 st INNEHÅLL Styrelsen har ordet...2 Beslutsgång Om stambyte...4 Förundersökning...6 Förslag till åtgärder...8 Boende på bottenvåningen 10 Boende på plan två Redan renoverade badrum.14 Ekonomi...15 Bostadstillägg...16 Stadgar...17 Illustrationer och ritningar..18 Frågor och svar HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 2

3 BESLUTSGÅNG HUR FATTAS BESLUTEN? Föreningens stadgar styr Enligt föreningens stadgar är det bostadsrättshavaren som ansvarar för tät- och ytskikt i badrummen och styrelsen som ansvarar för underhåll av fastighetens stamledningar. I teorin innebär det att föreningen kan byta alla rör med konsekvensen att väggar och golv bryts upp i lägenheterna. Därefter kan styrelsen be bostadsrättshavaren att återställa väggar och golv. Men lyckligtvis fungerar det inte så i praktiken. Styrelsen kallar därför till föreningsstämma för att ta beslut enligt följande punkter. Styrelsens förslag Utförande av stambyte Installation av nya kall- och varmvattenledningar. Installation av nya avloppsrör och golvbrunnar i badrum. Installation av nya 3-fas stigarledningar för el. Byte av värmesystem. Markfuktsåtgärder i bottenplan Fas 3 Besiktning och godkännande Fas 3 Besiktning och godkännande Fas 1 Beslut Fas 1 om stambyte Beslut om stambyte fattas av fattas av styrelsen styrelsen BRF Renovering av badrum, toa letter och kök Nya tätskikt och kakel i badrum. Moderna blandare i badrum, toaletter och kök. Nya handfat och Wc-stolar. Installation av nya 3-fas elcentraler med jordfelsbrytare i lägenheterna samt ny el i badrum. Borttagning av elradiatorer i badrum av typ 1, typ 2 och typ G2. Se vilken typ av badrum du har på ritningarna längre fram i denna broschyr. Det föreslagna utförandet är ännu inte prövat av stadsbyggnadskontoret, vilket kan innebära förändringar. Eventuellt kan det på grund av myndighetskrav bli aktuellt att bredda dörrarna till badrummen för att öka tillgängligheten för boende med nedsatt rörelseförmåga. Fas 1 Utredning och Fas projektering 1 Utredning och projektering Här är vi nu. Beslut på extrastämman 2/5 Följande beslut fattas med enkel majoritet på extrastämman: Beslut om tillfällig överlåtelse från bostadsrättshavare till fören ingen av ansvaret för återställning av samtliga badrum samt övriga golvytor i lägenheter på bottenplan. Den tillfälliga överlåtelsen upphör att gälla när arbetena är färdiga och slutbesiktigade. Beslut om hur medlemmar som har så kallad högre standard ska kompenseras. Följande beslut fattas med minst 2/3 majoritet på extrastämman: Beslut om godkännande av förändringar i lägenheten, det vill säga montering av kassett, vägghängd toalett, schaktutrymme, kanaldragning av värmesystem i tak, ny el-central med mera. Om det är någon som motsätter sig förslaget på extrastämman be gär föreningen att Hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet. Mer information om föreningens stadgar och Hyresnämnden kommer längre fram i broschyren. Detaljerad information om dessa delar följer under projekttiden. ENTRE- HSB Fas 3 PRENÖR Fas 1 Byggstart Fas 3och Informationsmöte Byggstart produktion. och Fas Extrastämma 1 produktion. Tillval. Informationsmöte Tillval. Extrastämma Fas 2 Detaljprojektering Fas 2 Detaljprojektering Välkommen på informationsmöte den 12 april. Se separat inbjudan. Extrastämma den 2 maj. 3 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

4 OM STAMBYTE STAMBYTE MEDFÖR RENOVERING Anledningen till ett stambyte är i första hand att eliminera risken för kostsamma vattenskador som uppkommer på grund av att avloppsstammarna och vattenledningarna har en begränsad livslängd. Alla fastighetsägare måste vid något tillfälle ta beslut om ett stambyte och det är viktigt att man gör det i rätt tid. Ett stambyte är ett stort projekt som pågår under lång tid. Inga genvägar Det finns inga hållbara genvägar vad gäller att byta avlopps- och vattenrör. För att entreprenören ska kunna göra ett fackmässigt korrekt arbete krävs det att ytskikt på väggar och golv i samtliga badrum och Wc i fastigheten rivs ut. Provtagning för utredning av eventuell förekomst av miljöfarliga ämnen i konstruktionerna kommer att göras. Hög standard I badrummen installeras ett tätskikt som klarar dagens högt ställda krav. Kakel monteras på väggar och golv. I badrummen installeras en prefabricerad våtrumskassett med vägghängd Wc-stol. Handfat, blandare med mera monteras. Du kommer också att kunna göra tillval för ditt badrum och Wc. Olika badrumstyper Möblering för respektive badrumstyp bestäms bland annat utifrån gällande bygglagstiftning, branschregler och befintliga förutsättningar. Nya badrumsuppställningar presenteras längre fram i denna broschyr. Observera att beskrivet utförande kan ändras på grund av myndighetskrav. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 4

5 OM STAMBYTE GAMLA RÖR ÖKAR RISKEN Innertak: år Kakel: år Plastmatta på vägg och golv: år Vattenrör: år Badkar/ Wc-stol/ Handfat: år Klinker: år Avloppsrör: år Tätskikt: år Material har olika lång teknisk och mekanisk livslängd. Även slitaget skiljer sig från lägenhet till lägenhet. Det är därför ytterst viktigt att de rör och installationer som byggs in i golv och väggar har längre livslängd än yt- och tätskikten. Annars riskerar föreningen att få bryta upp fullt fungerande badrum för att åtgärda rör som börjat läcka. Bilden till höger visar ett cirka 50 år gammalt vattenledningsrör i genomskärning där man tydligt ser de avlagringar som samlats i rören genom åren. 5 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

6 FÖRUNDERSÖKNING SAMMANFATTNING AV FÖRUNDERSÖKNING OCH FÖRSLAG PÅ ÅTGÄRDER Föreningen har låtit genomföra en förundersökning av lägen heter, lokaler och allmänna utrymmen. Besiktningens resultat har varit underlag för de åtgärder som föreslås i denna broschyr. Allmänt Föreningen består av flerbostadshus i två våningar. Hiss saknas. Takhöjden är cirka mm. Kök och badrum har i de flesta lägenheter separata stammar. Badrum Badrummen är av normalstorlek för byggtiden. I originalutförande är golv och väggar beklädda med plastmatta. En del badrum har i efterhand helkaklats av de boende. Badkar som fanns i ursprungsutförandet har i många lägenheter ersatts med duschplats. Sanitetsporslin varierar i ålder och status. VVS Värme och tappvarmvatten utgår från två undercentraler i separata byggnader inom området med kulvertledningar mellan husen. Kulvertledningarna i marken fram till respektive huskropp byttes för cirka 6 år sedan. Tappvattenrören och spillvattenledningar (avlopp) är original från tiden då husen byggdes. Tappvattenledningarna i husen består av Prisolrör (tunna kopparrör med plasthölje). Avloppsledningar i husen består av plast. Vatten och avlopp badrum Golvbrunnen utgör den största risken för vattenskador och ska bytas i samband med badrumsrenoveringar om brunnen är tillverkad före Vatten och avlopp kök Köken i flera lägenheter har nyare vattenlås i plast som anslutits till originalledningar i diskbänksskåpet. El-installationer För att öka elsäkerheten är det lämpligt att i samband med byte av avloppsstammar även byta stigarledning till lägenheternas elcentraler. Man byter då även elcentral till en ny 3-fas med snabbsäkringar, gör ny elinstallation i badrum och installerar jordfelsbrytare. Detta innebär att du har ett större utbud av vitvaror att välja på vid ett framtida köp. Värmesystemet byts ut Det befintliga värmesystemet är ett så kallat 1-rörssystem, vilket innebär att alla radiatorer (element) är seriekopplade. Det varma framledningsvattnet hinner därmed svalna av innan det når de radiatorer (element) som är längst ut i kedjan. Det är alltså svårt att säkra upp att alla lägenheter får samma värmeöverföring. I samband med ombyggnaden av värmesystemet kommer man därför att installera ett 2-rörssystem. Detta system är parallellkopplat, vilket gör att alla lägenheter i systemet får ungefär samma framledningstemperatur. De nya radiatorrören kommer att förläggas i tak (mot väggvinkeln) i en kanallist i bottenplanets lägenheter. Därifrån går friliggande värmerör till samtliga radiatorer, både på bottenplan och plan 2. I och med bytet av system kommer man också att byta samtliga radiatorer i alla lägenheter. Radiatorerna i ett 2-rörs system är normalt sett mindre än i ett 1-rörs system. Det innebär att väggytor som tidigare dolts bakom radiatorn i en del fall kommer att bli synliga. De nya synliga ytorna kommer att bättringsmålas i ljus kulör. Inga spacklings- eller nedskrapningsarbeten kommer att utföras före bättringsmålningen. De hål och genomföringar som skapas i golv/ väggar, då de gamla radiatorrören kapas, täcks med en så kallad blindbricka i vit kulör. Markfukt Problemen med markfukt beror på bristfälligheter i själva byggkonstruktionen. Byggmetoden i sig var vanlig under miljonprogrammet, men uppfyller inte dagens krav på bland annat fuktsäkerhet. Det stora problemet är att det saknas ett kapillärbrytande (fuktbrytande) skikt under betongplattan, vilket gör att markfukten transporteras upp i konstruktionen. Resultatet av detta är att sandfyllningen i bjälklaget fuktas upp över tid. Markfuktens inverkan på golvkonstruktionen är hög, oaktat dräneringens funktion. De brister som finns på fastigheternas dräneringssystem är av mindre betydelse för markfukten. Övrigt I dagsläget går inte varmvattencirkulationsledningen (VVC:n) med in i lägenheterna. Det medför längre spoltider innan vattnet blir varmt. I stillastående ljummet vatten ökar risken för tillväxt av legionella. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 6

7 FÖRUNDERSÖKNING PÅVERKAN AV MARKFUKT Föreningen har problem med markfukt och den fuktvandring som sker från marken upp i betongplattan och vidare i konstruktionen. Detta påverkar bara bostäder i bottenplan. Illustrationen visar bottenplattans uppbyggnad och värmerörens placering. Markfuktsåtgärder i bottenplan För att åtgärda problemen med markfukt måste samtliga golv i lägenheterna på bottenplan rivas ut. Detta innebär att lägenheterna på bottenplan måste evakueras under den tid som renoveringen pågår. Arbetet med markfuktsåtgärderna följer samma tidplan som övriga åtgärder i respektive huskropp, men kräver längre tid i anspråk per lägenhet. Värmesystemet Radiatorrören till lägenheternas radiatorer ligger i det sandfyllda bjälklaget som i sin tur har direkt kontakt med betongplattan. Rören är tunnväggiga stålrör och saknar isolering. I och med att radiatorrören är oisolerade så sprider rören värme i golvkonstruktionen (betongplattan). Det medför att fuktvandringen kommer att öka, eftersom varm luft kan innehålla mer vattenånga än kall luft. Eftersom fukten i sanden inte har någon möjlighet att torka ut så kommer radiatorrören till slut att börja rosta utifrån och förr eller senare uppstår läckage. Läckage förekommer idag i varierande omfattning i föreningen. Konsekvensen av det är att man vid varje läckage måste fylla på med nytt vatten i systemet. Vid påfyllning av nytt vatten tillför man också syre. Detta syre gör att rören med tiden också börjar att rosta inifrån, vilket orsakar nya läckage. Sambandet mellan markfukt och värmesystemet Kombinationen av markfukt, oisolerade rör och de återkommande läckor som finns i fastigheternas värmesystem gör att fuktproblematiken ökar. När värme tillförs och sprids i betongplattan kommer också fuktvandringen att öka. Om man inte gör något åt detta kommer värmesystemet med tiden att rosta sönder helt. Illustrationen visar markfuktens påverkan på bottenplattan. RF står för relativ fuktighet. Marken har 100 % RF. Denna fukt sprider sig sedan upp i konstruktionen eftersom det saknas ett fuktbrytande skikt under bottenplattan. 7 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

8 FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER Föreslagna åtgärder Efter rivning blir följande åtgärder aktuella i samtliga lägenheter: Installation av våtrumskassett. Nya tätskikt på golv och vägg. Nya kakelplattor på golv och vägg. Nya 3-fas stigarledningar, elcentraler med snabbsäkringar och jordfelsbrytare installeras. Nya ventilationsschakt monteras i lägenheterna. Badrum typ 1 och 2: Kakel på golv och väggar. Vägghängd toalettstol på kaklad våtrumskassett. Vägghängt tvättställ med kommod och ettgreppsblandare. Förberedelse med vatten-, avlopps- och elanslutning för inkoppling av tvättmaskin (typ 1). Du som redan har en tvättmaskin fackmässigt inkopplad kommer att få den återinkopplad förutsatt att plats finns. Badrumsskåp med belysning och 230 V eluttag. Duschplats med duschdraperiskena (draperi ingår ej). Toalettpappershållare och kroklister. Byte av ventilationsdon. Invändig målning av dörrkarm och dörrblad. Borttagning av elradiator. Gäst-Wc typ G1: Plåtklädd våtrumskassett med vägghängd toalettstol. Vägghängt tvättställ med ettgreppsblandare. Golvkakel med sockel. Kakel över tvättställ. Målning av väggar och tak. Invändig målning av dörrkarm och dörrblad. Byte av ventilationsdon. Spegel och belysning. Toalettpappershållare och kroklist. Gäst-Wc typ G2 med dusch: I de Wc som har duschutrymme utförs tätskikt inom våtzon 1. Dessa väggytor kaklas. Se illustration längre fram. Borttagning av elradiator. I övrigt samma utförande och standard som typ G1. Kök: Inga kök kommer att rivas. I vissa kök kan man tillfälligt behöva montera ner delar av köksskåpen. Skåpen återställs och återmonteras då av entreprenören. Samtliga kök kommer att utrustas med nya vattenledningar och avloppsrör. I kök byts befintliga blandare mot ny med diskmaskinsavstängning. Nytt vattenlås med anslutning för diskmaskinsavlopp monteras. Du som redan har diskmaskin fackmässigt inkopplad kommer att få den återinkopplad. Våtsäkring utförs på botten av diskbänksskåpet. Om befintlig köksblandare är monterad på vägg så proppas de gamla rören med täckbricka och en ny blandare monteras i diskbänk. Markfuktsåtgärder på bottenplan Ventilerat undergolv läggs i alla lägenheter på bottenplan. Parkettgolv läggs i samtliga utrymmen, förutom i badrum och Wc. Förhöjd golvsockel med ventilationsanslutning monteras i golvnivå. Kanaldragning för anslutning av golvventilationen dras i nytt schakt. Nytt värmesystem Samtliga radiatorer byts ut. Rördragning för radiatorer byts ut och de nya förläggs horisontellt i tak mot väggvinkel i en kanallist i lägenheter på bottenplan. Vertikal rördragning till radiatorer är synliga. DÄRFÖR ÄR DIN DELAKTIGHET VIKTIG! Föreningsstämman beslutar om tillfällig överlåtelse av ansvar för återställningsarbete av badrum från bostadsrättshavare till föreningen. Detta beslut fattas med enkel majoritet på stämman och upphör att gälla när badrummen är renoverade och besiktigade. Styrelsen har redan tagit beslut om att stambyte måste utföras. Det betyder att väggar, golv och schakt öppnas upp så att rören kan bytas. Stambytet medför en komplett renovering av badrum och Wc. Beslutet fattas på stämman och ger föreningen i uppdrag att ansvara för återställandet av badrum och Wc. Därför är din röst viktig på föreningsstämman. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 8

9 FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER ÅTERSTÄLLANDEGRAD Krav på fackmässighet Vid alla former av ersättningskrav, oavsett om det gäller högre standard eller annat, så är kravet att det som ska ersättas måste ha varit utfört på ett fackmässigt sätt. Begreppet fackmässighet innebär att arbetet ska vara utfört på ett för branschen vedertaget sätt och uppfylla de myndighets- eller branschkrav som gällde vid den tidpunkt då åtgärden ursprungligen utfördes. Om en installation som boende önskar ersättning för inte uppfyller krav på fackmässigt utförande kommer ingen ersättning att utges. Då får bostadsrättshavaren själv beställa och betala installationen om den önskas. Vad händer med tapeter som släpper eller målning som flagnar? I samband med markfuktsåtgärden kan det bli aktuellt att man måste lägga en avjämningsmassa på betongplattan för att skapa ett plant underlag för den luftade golvkonstruktionen. Avjämningsmassan är flytande och tillför därför en del fukt till inomhusluften under torktiden. Om tapeter eller målning släpper från väggarna på grund av den ökade fukthalten som avjämningsmassan tillför beror detta på icke fackmässigt utförande av målning eller tapetsering. Det kommer därför inte att erbjudas någon lagning, omtapetsering eller ommålning för sådana skador. Om entreprenören skadar vägg, golv eller annat. Vid mindre skada på vägg, golv, tak eller annat ska entreprenören laga skadan. Det innebär att boende inte kan kräva att entreprenören lägger om golvet, tapetserar eller målar om hela väggar eller hela rum. Åtgärden begränsas till själva skadan och inget mer. Efterlagningar och återställning Väggytor som tidigare dolts bakom radiatorer kommer att bättringsmålas i ljus kulör. Inga spacklings- eller nedskrapningsarbeten kommer att utföras före bättringsmålningen. De hål och genomföringar som skapas i golv/väggar då de gamla radiatorrören kapas, täcks med en så kallad blindbricka i vit kulör. Elinstallationer - installation av jordfelsbrytare I respektive lägenhet byts befintlig elcentral ut till en ny automatsäkringscentral försedd med jordfelsbrytare som övervakar samtliga gruppledningar i centralen. Efter montering av ny central utförs en isolationsmätning på samtliga gruppledningar samt funktionskontroll av ny jordfelsbrytare. Eventuella fel som upptäcks på den befintliga eldragningen meddelas boende som själv får bekosta eventuell vidare felsökning och åtgärd. I samband med byte av elcentral kan det innebära att den nya elcentralen är mindre än den befintliga. Om så är fallet så kommer inte väggen att målas eller tapetseras om efter slutförda elarbeten. Bättringar får den boende själv åtgärda och bekosta. 9 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

10 BOENDE PÅ BOTTENVÅNINGEN SÅ HÄR PÅVERKAS DU SOM BOR PÅ BOTTEN- VÅNINGEN Ett stambyte är ett omfattande projekt som berör alla som bor i vår förening. Du som bor på bottenplan kommer även att omfattas av de åtgärder som krävs för att komma tillrätta med problemen med markfukt. Trots den långa byggtiden blir påverkan på varje enskild lägenhet i bottenplan bara omkring 7-8 veckor. Evakuering Du kommer att anvisas ett tillfälligt boende i lägenhet eller motsvarande inom närområdet. Ambitionen är att det tillfälliga boendet ska ha lika många rum som din egen bostad. Men det kan, beroende på tillgång och efterfrågan, bli så att det inte finns motsvarande lägenhetsstorlek tillgänglig för alla. Flytt av ditt bohag till den tillfälliga lägenheten utförs av en flyttfirma. Det bohag som inte får plats i den tillfälliga lägenheten kommer att magasineras. Ditt bohag i den tillfälliga lägenheten och de saker som eventuellt magasineras kommer att vara försäkrade. Du ansvarar själv för att packa ner lösa inventarier i flyttlådor. Lådor tillhandahålls av flyttföretaget. Du tar själv med dig dina dekodrar till dator, TV med mera till din tillfälliga bostad. Bostaden är utrustad med internet och kabel-tv. Den tillfälliga bostaden tillhandahålls hyresfritt och du betalar den ordinarie månadsavgiften för din egen lägenhet till Brf Ättekulla som vanligt. Anmäl tillfällig eftersändning, kostnaden ersätts av Brf Ättekulla. Detaljerad tidplan Det är för tidigt att säga när just din lägenhet ska renoveras. Information kommer att delas ut i god tid. Preliminär byggstart är hösten 2018 och den beräknade byggtiden är 3,5 år. Tillval Om du vill kan du inreda ditt badrum utöver basutbudet. Inom området kommer en visningslokal att iordningsställas där du kan se vilka tillval som erbjuds. Begränsade störningar Ambitionen är att störningarna ska bli så små som möjligt för de boende i föreningen. Därför undviker vi till exempel badrumsrenovering som sträcker sig över storhelger och semesterperioder. Lås och nyckel Under byggtiden i lägenheten byts låscylindern i din dörr. Det innebär att hantverkarna aldrig har tillgång till dina privata nycklar. Eventuellt kommer elektroniska lås av den typ som används inom hemvården att monteras. ID06 Samtliga hantverkare på arbetsplatsen har ett identiteskort kallat ID06 och ska på begäran kunna uppvisa det för dig. Kanalisation Nedsänkning av tak kommer lokalt att utföras i hall och badrum för att klä in värme- och vattenrör. Alternativt monteras ett undertak i hall. Se illustration här bredvid. Nytt ventilationsschakt I samband med ombyggnaden av lägenheterna i bottenplan kommer man att behöva installera ett nytt ventilationsschakt för den ventilationskanal som ska avlufta golven. På grund av husens fysiska förutsättningar går det inte att koppla samman flera lägenheter till en gemensam ventilationskanal. Det blir därför ett nytt ventilationsschakt i varje lägenhet. Ventilationsschaktet kommer att gå från lägenheten i bottenplan upp till vindsplanet. Schaktet påverkar därför både lägenheterna på bottenplan och plan 2. Vi kan i dagsläget inte ange placering av respektive ventilationsschakt. Placeringen av schaktet bestäms när åtgärderna detaljprojekteras. Vår målsättning är att försöka hitta en bra placering av schakten utifrån beräkningarna, originalritningarna över husen och lägenheternas planlösningar. Dimensionen på schaktet bör bli cirka 300x300 mm. Golvnivå Utgångspunkten är att vi ska försöka hålla golvnivån på samma höjd som utförandet på de ursprungliga konstruktionsritningarna (ritningarna från när husen HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 10

11 BOENDE PÅ BOTTENVÅNINGEN Lokal sänkning av innertak Kanalisation i takvinkel för värmerör. (Kan även förekomma i angränsade rum.) Illustrationen visar hur det ventilerade golvet på bottenplan avluftas via nytt ventilationsschakt som går från bottenvåningen och upp på vinden. byggdes). Vi kan dock bli tvungna att justera golvhöjden något beroende på tekniska förutsättningar som idag inte är helt klarlagd. Eventuella anpassningar som kan behöva göras på grund av denna justering omfattas i så fall av projektet. Allmänna arbeten i din bostad Under den period som din lägenhet är berörd av arbetena händer följande: Total tömning av lägenheten och flytt av bohag. Utrivning av samtliga golv, golvlister med mera i lägenheten. Uppallning av bänkskåp i kök. Utsugning av sandskikt och rengöring av betongplattan. Kapning av den nedre delen av väggarna, där syllen ligger mot betongplattan. Eventuell avjämning av betongplattan. Läggning av luftad golvkonstruktion som tätas mot lägenhetens ytterväggar. Montering av ventilationskanal för avluftning av undergolv. Läggning av parkett i samtliga rum, förutom bad och Wc. Montering av förhöjd list samt montering av integrerat tilluftsdon i golvnivå. Montering av kanalisation, samt rörsystem för värme. Demontering av befintliga vattenburna radiatorer och montering av nya. Arbeten i badrum, Wc och kök Rivning av ytskikt i badrum och eventuell Wc. Håltagning för rör och golvbrunn. Eventuell montering av undertak i badrum och Wc. Montering av installationskassett i badrum och Wc. Montering av tätskikt samt kakel på golv och väggar i badrum. I Wc målas väggarna. Kakel monteras som stänkskydd ovan tvättställ. Golv beläggs med kakel. Elinstallation och målning av tak. Borttagning av elradiatorer i badrum av typ 1, 2 och G2. Porslin, blandare och sakvaror monteras. Efter avslutade arbeten Städning av lägenheten. Besiktning av utförandet. Besiktningen utförs av sakkunniga besiktningsmän. En viktig återkoppling Någon vecka efter att entreprenaden blivit godkänd vid slutbesiktning och stambytet är avklarat, kommer vi be dig att fylla i en enkät om hur du har upplevt arbetet. Vi vill gärna ta del av vad som varit bra och vad som kan göras bättre. 11 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

12 BOENDE PÅ PLAN 2 SÅ HÄR PÅVERKAS DU SOM BOR PÅ PLAN 2 Ett stambyte är ett omfattande projekt som berör alla som bor i vår förening. Trots den långa byggtiden blir påverkan på varje enskild lägenhet på plan 2 bara omkring sex veckor. Detaljerad tidplan Det är för tidigt att säga när just din lägenhet ska renoveras. Information kommer att delas ut i god tid. Preliminär byggstart är hösten 2018 och den beräknade byggtiden är 3,5 år. Begränsade störningar Ambitionen är att störningarna ska bli så små som möjligt för de boende i föreningen. Därför undviker vi till exempel badrumsrenovering som sträcker sig över storhelger och semesterperioder. Oväsen dagtid Stambyte är ett omfattande ingrepp i fastigheten. Arbetet innebär att hantverkarna bilar bort betong och gör nya hål i väggar och bjälklag. Det betyder att det både dammar och för oväsen dagtid. Om du vill ha lugn och ro Inom området kommer en uppehållslokal att finnas där du kan diska, koka en kopp kaffe och få lite lugn och ro. Lokalen är utrustad med både matbord och soffa, så du som är hemma dagtid får gärna vara här för att undvika oväsendet i din lägenhet. Skydd mot damm För att minimera problem med damm avskärmas rummen i lägenheten med plast. Det är viktigt att du själv skyddar elektronikprodukter från det fina damm som bildas i samband med arbetena. Dricksvatten Under delar av byggtiden i din lägenhet är vattnet helt avstängt. Det kommer därför att finnas en kallvattenkran i trapphuset. Toalett och dusch Under byggtiden i din lägenhet är vatten och avlopp i badrum, Wc och kök avstängda. Det kommer att finnas toaletter och duschar att tillgå på området. De boende som har behov av att enkelt och snabbt komma till toalett nattetid kan få en så kallad mulltoa i lägenheten. Tillval Om du vill kan du inreda ditt badrum utöver basutbudet. Inom området kommer en visningslokal att iordningsställas där du kan se vilka tillval som erbjuds. Lås och nyckel Under byggtiden i lägenheten byts låscylindern i din dörr och du får låna nycklar som passar till det tillfälliga låset. Det innebär att hantverkarna aldrig har tillgång till dina privata nycklar. Eventuellt kommer elektroniska lås av den typ som används inom hemvården att monteras. ID06 Samtliga hantverkare på arbetsplatsen har ett identitetskort kallat ID06 och ska på begäran kunna uppvisa det för dig. Nytt ventilationsschakt I samband med ombyggnaden av lägenheterna i bottenplan kommer man att behöva installera ett nytt ventilationsschakt för den ventilationskanal som ska avlufta golven. På grund av husens fysiska förutsättningar går det inte att koppla samman flera lägenheter till en gemensam ventilationskanal. Det blir därför ett nytt ventilationsschakt i varje lägenhet. Ventilationsschaktet kommer att gå från lägenheten i bottenplan upp till vindsplanet. Schaktet påverkar därför både lägenheterna på bottenplan och plan 2. Se illustration här intill. Vi kan i dagsläget inte ange placering av respektive ventilationsschakt. Placeringen av schaktet bestäms när åtgärderna detaljprojekteras. Vår målsättning är att försöka hitta en bra placering av schakten utifrån beräkningarna, originalritningarna över husen och lägenheternas planlösningar. Dimensionen på schaktet bör bli cirka 300x300 mm. Arbeten i din bostad Under den period som din lägenhet är berörd av arbetet händer följande: Rivning av ytskikt i badrum och eventuell Wc. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 12

13 BOENDE PÅ PLAN 2 Illustrationen visar hur det ventilerade golvet på bottenplan avluftas via nytt ventilationsschakt som går från bottenvåningen och upp på vinden. Håltagning för rör och golvbrunn. Montering av våtrumskassett i badrum och Wc. Tätskikt monteras samt kakel på golv och vägg i badrum. I Wc målas väggar och kakel monteras som stänkskydd ovan tvättställ. Golv beläggs med kakel. Elinstallation och målning. Befintlig elradiator i badrum tas bort. Porslin, blandare och sakvaror monteras. Montering av rörsystem för värme. Demontering av befintliga vattenburna radiatorer och montering av nya. Efter avslutade arbeten Städning av lägenheten. Besiktning av utförandet. Besiktningen utförs av sakkunniga besiktningsmän. En viktig återkoppling Någon vecka efter att entreprenaden blivit godkänd vid slutbesiktning och stambytet är avklarat, kommer vi be dig att fylla i en enkät om hur du har upplevt arbetet. Vi vill gärna ta del av vad som varit bra och vad som kan göras bättre. 13 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

14 REDAN RENOVERADE BADRUM FÖR DIG SOM REDAN RENOVERAT Ett antal badrum och Wc i föreningen har åtgärdats/renoverats av de boende. Kompensationsprinciper Styrelsen har informerat alla medlemmar om att stambyte med badrumsrenovering är på gång. Denna information har funnits tillgänglig sedan februari 2016, bland annat via årsredovisningen. Styrelsen bedömer därför att samtliga medlemmar haft tillgång till informationen om att ett stambyte med badrumsrenovering kommer att ske. Försäkringsbolaget Folksam har en 10-årsbrytpunkt som avskrivningsprincip vid reglering av skador. HSB har haft denna princip som utgångspunkt för kompensation vid tidigare stambyten i andra bostadsrättsföreningar. Styrelsens förslag Styrelsen föreslår att föreningsstämman fattar följande beslut angående kompensation för redan åtgärdade badrum: Att endast badrum som renoverats under 10-årsperioden kommer att kompenseras. Förutsättningarna för kompensation är att de renoverats med en högre standard än den som ingår i det föreslagna basutbudet och att arbetet är fackmässigt utfört. Att badrum som renoverats före eller efter inte kommer att kompenseras. Hur begär jag kompensation? Bostadsrättshavare som anser sig vara aktuella för kompensation ska själva anmäla detta. Anmälda badrum kommer att synas och värderas av en besiktningsman. Vid synen görs en bedömning utifrån badrummets standard, skick, ålder, värde och dokumentation. Besiktningsmannen lämnar ett förslag till kompensation som ska godkännas av bostadsrättshavaren och styrelsen. Kompensation sker i samband med stambytet genom att bostadsrättshavaren får välja tillval eller utrustning till motsvarande värde. Ingen kontant reglering kommer att ske. Viss inredning/ utrustning kan eventuellt återmonteras. Det beror bland annat på utrustningens skick och ålder men också på om planlösningen och branschregler medger det. BLANKETTER Blankett för anmälan om rätt till kompensation för renoveringar utförda inom giltig period kommer att delas ut i ditt postfack när projektet startar. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 14

15 EKONOMI EKONOMI Inledningsvis vill vi understryka att samtliga siffror som redovisas är ungefärliga kalkyler som bygger på ett antal antaganden och erfarenheter. En mer exakt kalkyl kan göras när samtliga arbeten är upphandlade och finansiering är klar med upphandlad kreditgivare. Ekonomiska förutsättningar Beräknade kostnader bygger på prisläget hösten När nu utredningsarbetet slutförts och fler brister blivit kända och prissatta, har kalkylkostnaden för stambyte med badrumsrenovering, markfuktsåtgärder samt ombyggnad av värmesystemet beräknats till 250 Mkr, inklusive moms. Ombyggnadsarbetena beräknas kunna påbörjas hösten 2018 och avslutas under Finansiering Föreningen får ta upp nya lån på maximalt 250 Mkr som amorteras på år. Påverkan på avgifter Varje år görs en 10-års budget för föreningen, som baseras på aktuella förutsättningar. Den senaste budgeten visar att höjningsbehovet de två kommande åren behöver vara i storleksordningen cirka 5-7 procent. Avgiftshöjningarna är endast en framtida indikation. Det kan ske förändringar i projektet, ändrade räntenivåer med mera som medför att höjningarna avviker mot denna prognos. Partnering Partnering innebär att entreprenören kopplas in i ett tidigt skede och tillsammans arbetar man fram förslag på tänkbara lösningar. De entreprenörer som anlitas arbetar med så kallade öppna böcker, vilket innebär att man arbetar med öppen redovisning och motparten (bostadsrättsföreningen) har full insyn i entreprenörens kostnader och intäkter. Partnering väljs med syfte att ge föreningen den bästa lösningen och den bästa totalkostnaden. HSB Nordvästra Skåne genomförde under 2016 en stor upphandling som utmynnade i att man tecknade avtal med ett antal större entreprenörer inom bygg, VVS och el. Upphandlingen har riktats mot partnering-/ samverkansentreprenader för att säkerställa kapacitet hos byggföretagen inom rådande högkonjunktur. Upphandlingen och entreprenadformen är granskad och godkänd av BoRevisions revisorer. Brf Ättekulla har på inrådan från HSB Nordvästra Skåne valt att arbeta med partnering-/ samverkansentreprenad. Föreningen har erbjudits att samarbeta med någon av de entreprenörer som HSB Nordvästra Skåne upphandlat och valet föll på Peab. Föreningen har tillsammans med HSB och Peab därefter valt ut VVS - och elinstallatörer, vilka är Bravida VS och Prenad El. Arbetet kommer att utföras på totalentreprenad. Peab, Bravida VS och Prenad El är med och tar fram systemhandlingar. På så sätt tillgodogörs entreprenörernas stora kompetens mycket tidigare än vid traditionell upphandling. 15 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

16 BOSTADSTILLÄGG BOSTADSTILLÄGG FÖR PENSIONÄRER Vem kan ansöka om bostadstillägg? Du som har pension och bor i Sverige kan ansöka om bostadstillägg hos Pensionsmyndigheten. Det finns olika villkor beroende på vilken pension du har. Om du har ålderspension Du kan få bostadstillägg först från 65 års ålder, även om ålderspensionen kan tas ut redan från 61 år. Du måste också ha helt uttag av ålderspensionen för att kunna ansöka om bostadstillägg. Om du är född 1938 eller senare och har rätt till premiepension, måste du ha helt uttag även av premiepensionen. Om du har utländsk pension Om du har pension från ett land som ingår i EES kan du också ha rätt att ansöka om bostadstillägg. Den utländska pensionen ska vara jämförbar med den svenska pensionen. Du kan kontakta Pensionsmyndigheten om du vill veta mer. Du kan också lämna in en ansökan för att pröva din rätt till bostadstillägg. Om du har änkepension Om du har änkepension på grund av ett dödsfall som inträffade före år 2003 kan du ha rätt att ansöka om bostadstillägg. Om dödsfallet inträffade år 2003 eller senare måste du vara född före år 1945 för att ansöka om bostadstillägg. Vid 65 års ålder måste du också ta ut hel ålderspension och hel premiepension. Om du har sjuk- eller aktivitetsersättning Bostadstillägg till dig som har sjukeller aktivitetsersättning prövas av Försäkringskassan. Försäkringskassan Försäkringskassan betalar också ut bostadsbidrag till barnfamiljer med flera. Läs mer på Försäkringskassans webbplats. FÖR MER INFO Pensionsmyndigheten: Försäkringskassan: HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 16

17 STADGAR UTDRAG UR FÖRENINGENS STADGAR Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller vid lika röstetal den mening som stämmoordföranden biträder. Vid personval anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning om inte annat beslutas av föreningsstämman innan valet förrättas. För vissa beslut krävs särskild majoritet enligt bestämmelser i lag. Om röstsedel inte avlämnas eller röstsedel avlämnas utan röstningsuppgift (så kallad blank sedel) vid sluten omröstning anses inte röstning ha skett. Bostadsrättsföreningen får utföra reparation samt byta inredning och utrustning som bostadsrättshavaren enligt 31 ska svara för. Ett sådant beslut ska fattas av föreningsstämma och får endast avse åtgärd som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av bostadsrättsföreningens hus och som berör bostadsrättshavarens lägenhet. Om ett beslut som fattas på föreningsstämma innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av bostadsrättsföreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till förändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på det och beslutet dessutom har godkänts av Hyresnämnden. Hyresnämnd De medlemmar som deltar på stämman kommer att få fylla i en blankett om de godkänner eller motsätter sig stämmans beslut angående förändring i lägenheten. Därefter kommer styrelsen att kontakta alla som inte närvarat på stämman för att be dem fylla i motsvarande blankett. De bostadsrättshavare som motsätter sig beslutet eller som inte svarar skriftligen kommer att kallas av Hyresnämnden till förhandling. Där får de kallade redogöra för sina argument för att motsätta sig beslutet. Styrelsen får samtidigt redogöra för sina argument för stambytets genomförande. Därefter är det Hyresnämnden som avgör frågan. Mer information finner du på 17 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

18 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR SÅ HÄR KAN DET KOMMA ATT SE UT På följande sidor presenteras ritningar på befintliga badrum och ritningar samt illustrationer på hur det skulle kunna se ut efter stambytet och badrumsrenoveringen. Observera att ritningarnas skala kan vara olika och att de följer den ursprungliga badrumstypen sedan husen byggdes. Mindre avvikelser kan förekomma. Badrum som byggts om redovisas inte. Rörledningar är inte redovisade på illustrationerna. Visade kulörval på kakel är endast till för att illustrera skillnader mellan materialval och vilka ytor som utgör golv och vägg. BADRUM TYP 1 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 18

19 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR BADRUM TYP 1 BEFINTLIG PLANLÖSNING BADRUM TYP 1, SPEGELVÄNT BADRUM TYP 1 PRELIMINÄR PLANLÖSNING * * BADRUM TYP 1, SPEGELVÄNT BADRUM TYP 1 * = eventuell plats för tvättmaskin * = eventuell plats för tvättmaskin 19 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

20 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR BADRUM TYP 2 BEFINTLIG PLANLÖSNING PRELIMINÄR PLANLÖSNING HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 20

21 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR ILLUSTRATION BADRUM TYP 2 21 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

22 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR WC TYP G1 BEFINTLIG PLANLÖSNING PRELIMINÄR PLANLÖSNING HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 22

23 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR ILLUSTRATION WC TYP G1 23 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

24 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR WC TYP G2 BEFINTLIG PLANLÖSNING PRELIMINÄR PLANLÖSNING HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 24

25 ILLUSTRATIONER OCH RITNINGAR ILLUSTRATION WC TYP G2 25 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

26 FRÅGOR OCH SVAR FRÅGOR OCH SVAR Styrelsen har noterat ett antal frågor med svar som redovisas nedan. Varför behövs stambyten? Förr eller senare måste alla fastighetsägare byta stammar i huset. Den tekniska livslängden på avlopps- och vattenledningsrör är cirka år. Varför har stambyten blivit så vanliga? Det finns huvudsakligen två anledningar till att stambyten blir allt vanligare: Det byggdes många hus mellan 1950 och 1975, bland annat genom det så kallade miljonprogrammet. Dessa hus är nu så gamla att det är dags för stambyte. Människor använder i dag sina badrum på ett helt annat sätt än förr. Duschandet utsätter badrummet för betydligt mer fukt och vatten än vad ett bad i badkar gör. Vilka tecken tyder på att stammarna behöver bytas? De vanligaste orsakerna är återkommande vatten- och fuktskador, hög energi- och vattenförbrukning och höjda försäkringspremier. Vad säger försäkringsbolagen? När stammarna börjar bli gamla och skadorna blir fler, höjer försäkringsbolagen så småningom självrisken vid vattenskador. Om antalet skadetillfällen ökar och fastighetsägaren inte gör något åt saken kan försäkringsbolaget besluta att fastighetsägaren inte längre kan försäkra sig mot vattenskador. Hur mycket kostar vattenskador? Sammanlagt beräknas vattenskador i Sverige kosta omkring hundra miljoner kronor per vecka, det vill säga fem miljarder kronor varje år. Vem beslutar om stambyte? Stambyte räknas som underhåll av fastigheten. Det är därför styrelsen för bostadsrättsföreningen som beslutar om stambytet. Vad innebär ett stambyte? I normalfallet innebär ett stambyte att samtliga avlopps- och vattenledningsrör byts ut. Eftersom golv och väggar måste rivas upp för att man ska nå installationerna, brukar man passa på att renovera och rus ta upp badrum och Wc till modern standard. Hur lång tid tar ett stambyte? I normalfallet 5-6 veckor per lägenhet. Hur gör man med toalett och dusch under de dagar arbetet pågår? Entreprenören tillhandahåller toaletter och duschar under byggtiden. Antingen på annan plats i huset eller i byggbodar som ställs upp i anslutning till huset. Vem bestämmer vilken standard badrummen ska ha efter stambytet? Styrelsen beslutar vilket basutbud badrummen ska utrustas med vid renoveringen. Därutöver kan boende göra tillval av kakel, porslin och inredning. När kan man göra tillval? Omkring 6-7 veckor före byggstart i lägenheten. Varför använder vi inte de gamla vattenstammarna och bara sätter nytt avlopp i de gamla schakten? För att uppfylla dagens branschoch myndighetskrav angående tätskikt och samtidigt möjliggöra för framtida underhåll ska nya stammar placeras i badrummet, på rätt sida om tätskiktet. Kommer man att riva köken? Nej, men i vissa lägenheter kan det bli aktuellt att plocka ner skåp och inredning för att göra plats för nya rör. Inredning och skåp kommer därefter att återmonteras av entreprenören. Jag har redan renoverat mitt badrum. Måste detta rivas ändå? Ja, samtliga stammar och installationer ersätts med nya. Får jag ersättning om jag redan renoverat mitt badrum eller kök? Nej, inte generellt. Se avsnitt i broschyren angående kompensation för redan renoverade badrum. Kan man återmontera min befintliga utrustning? Ja, under förutsättning att den är funktionsduglig och kan anslutas tillsammans med nya installationer. Det får dock ingen kompensation för att befintlig utrustning används. Ingen garanti gäller för återmonterad utrustning. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 26

27 FRÅGOR OCH SVAR Har man pratat om att lägga värmegolv på bottenplan? Nej, det är inte aktuellt. Jag har utökat mitt badrum och satt in skåp med mera. Kommer detta att kunna återanvändas? Ja förmodligen om det finns plats i den nya badrumsuppställningen och om varan går att demontera och återmontera. Alla som anser att de har ett annorlunda renoverat kök eller badrum kommer att ges möjlighet till en besiktning av en sakkunnig person. Vid denna besiktning kommer man att gå igenom detaljerna för just din lägenhet. Måste de nya rören dras i kassetter? Ja, utredning av alternativa placeringar har gjorts men styrelsens förslag är att badrumsstammar ska placeras i kassetter. Styrelsen anser detta vara den bästa, långsiktiga lösningen för föreningen och byggnaderna - både ur ett tekniskt och ett ekonomiskt perspektiv. Går det att minska åtgärderna i de badrum som nyligen renoverats? Nej. Avloppsledningarna måste bytas och stamledningar måste passera samtliga badrum vilket innebär att tätskikten förstörs. Det innebär i sin tur att badrummen måste rivas då tätskikten inte kan återställas på ett godkänt sätt. Går det att installera jordfelsbrytare om installationer i lägenheten i övrigt är ojordade? Ja, men bara för badrummet. Drar man om el i hela lägenheten? Nej. Ny elinstallation görs i badrummet. Utanför badrummet byts el-central och stigarledningar från källaren och upp till lägenheterna. Jordfelsbrytare monteras. Behöver vi tömma förråden? Vi har i nuläget inte utrett tillräckligt för att kunna svara på om samma åtgärder behöver utföras i förråden som i lägenheterna på bottenplan. Hur är inomhusklimatet, har man mätt luftkvaliteten? Nej, det är inte gjort någon luftkvalitetsmätning. Hur märker man om det läcker i värmesystemet? Om det läcker från ett radiatorrör inne i en lägenhet så tar det ganska lång tid innan det upptäcks. Normalt märker den boende inget förrän golvskiktet släpper eller bubblar och reser sig. Kan man garantera att tidplanen för markfuktsåtgärder håller (7-8 veckor per lägenhet)? Man kan aldrig garantera något till 100 %, men vår uppfattning är att den angivna tidsramen är rimlig om inga oförutsedda problem dyker upp. Finns det någon försäkring som täcker skadorna/åtgärderna? Nej, det finns ingen försäkring som täcker den här typen av skador/åtgärder för föreningen. Finns det fler områden i Helsingborg som är byggda på samma sätt? Ja, det var en vedertagen metod att bygga på under miljonprogrammets dagar. Har man undersökt fukten utifrån? Är fogarna tätade? Fasaderna har inte utretts i detta skede eftersom det handlar om markfukt. Fogarna mellan fasadernas betongelement åtgärdades i samband med den takombyggnad som utfördes Blir det annat mått mellan tak och golv? Det kan möjligen innebära att golvhöjden ändras något. Detta är beroende av vilken metod som används för den nya golvkonstruktionen eller på grund av förutsättningar som idag inte är kända. I samband med stambytet och ombyggnaden av värmesystemet blir det däremot en kanaldragning samt undertak i vissa rum. Se förslagsritningar samt tidigare text i broschyren. Gör man något åt balkongerna? Balkongerna har också ett renoveringsbehov, men vi kommer inte att åtgärda balkongerna nu. Det kommer troligen att ske insatser på de balkonger där skadorna är som störst, men det blir inga generella åtgärder. Kommer man göra någon åtgärd på ventilationen? Ventilationsdon byts i badrum och ny injustering kommer att utföras. 27 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

28 FRÅGOR OCH SVAR När kommer arbetena att starta? Vi arbetar utifrån att byggarbetena kan starta på plats under hösten Hur många lägenheter kommer man att starta med? Vi räknar med att starta i ett trapphus. Det görs för att säkerställa att inga dolda eller okända problem finns som kan påverka tider eller annat. När detta trapphus är färdigställt kommer man att starta full produktion och lägga en tidplan för övriga bostäder. Hur många lägenheter kommer man vara inne i samtidigt? Det varierar lite beroende på hur många lägenheter det finns i respektive trapphus. Vi har planerat för att ha 9-10 lägenheter evakuerade samtidigt. Hur lång tid tar arbetena sammanlagt? Den totala produktionstiden är beräknad till cirka 3,5 år. Vem bestämmer vad och hur långt det ska återställas? Styrelsen lämnar en rekommendation och sedan är det stämman som fattar det formella beslutet. Kommer man arbeta gård för gård? Arbetet sker husvis och utförs en gård i taget. Vad händer vid oenighet? Om föreningsstämman röstar ned delar av innehållet så kan detta innebära att samtliga åtgärder får skjutas på framtiden. Det är viktigt att man utför markfuktsåtgärderna tillsammans med stambytet och ombyggnaden av värmesystemet. Alla dessa åtgärder hör ihop och kan inte utföras enskilt. Hur tänker man kring evakuering och återställning av anpassade lägenheter i bottenplan? Lägenheter som är anpassade genom så kallad bostadsanpassning måste återställas om behovet fortfarande finns. Hur kommer köken och övriga rum att återställas i bottenplan? Vi har inte för avsikt att riva köken, men vi kommer att byta golv, även under köksskåpen. Alla rum i lägenheten får nya golv och nya golvlister. Åtgärdar man VVC i samband med detta? Ja, i samband med det planerade stambytet så kommer man att uppgradera VVCs funktion så att alla får tillgång till tappvarmvatten snabbare. Kommer man göra något åt utemiljön? I nuläget kommer inga arbeten att utföras på utemiljön eller med dräneringen. Flyttas golvbrunnarna? Det är troligt att golvbrunnarna i badrummen kommer att flyttas. Placeringen styrs av gällande byggnormer och branschregler. Kan jag få komplettera och göra tillval på övrig renovering i samband med att arbete pågår i min lägenhet? Det är normalt att man erbjuds tillval i samband med större renoveringsåtgärder. Dock är inget sådant utbud klart för närvarande. Vissa åtgärder kommer inte att kunna erbjudas då de kan komma att störa den ordinarie produktionen för mycket. Får boende ta in eller anlita andra entreprenörer under tiden? Generellt sett är svaret nej. Det handlar om arbetsmiljöansvar och arbetsmiljölagen lägger ansvaret för arbetsmiljön på den entreprenör som finns på arbetsplatsen. I det här fallet innebär det att föreningens entreprenör bli ansvarig för alla andra entreprenörer som i så fall ska utföra arbete inom arbetsplatsen. Det är därför inte lämpligt att anlita andra entreprenörer under den tid föreningens entreprenör bedriver verksamhet inom arbetsområdet. Har boende på plan 2 rätt till ersättningsboende under stambytet? Nej, det är ett underhållsarbete som utförs med kvarboende. Kommer vi att få hyres- och avgiftsavdrag under renoveringstiden? Nej, hyresavdrag får man endast om man bor i hyresrätt. I en bostadsrätt görs inga avdrag på avgiften när man utför renoveringar och underhåll. Sker en reduktion av avgiften är det du och dina grannar som ändå får betala den sänkningen, eftersom ni äger fastigheten. HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 28

29 MINA EGNA FRÅGOR OCH FUNDERINGAR Nedan finns utrymme att skriva ner frågor och minnesanteckningar till informationsmöte den 12/4 samt extrastämma den 2/5. 29 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

30 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING 30

31 31 HSB BRF ÄTTEKULLA PROJEKTBESKRIVNING

32