Nordic City Report. Våren 2017

Transkript

1 Nordic City Report Våren 2017

2 Nordiska fastighetsmarknaden Helåret 2016 har nu passerat och det kan konstateras höga transaktionsvolymer i hela Norden, men en något spretigare hyresmarknad. Den svenska fastighetsmarknaden har återigen visat på högtryck med sjunkande vakansgrader på de flesta kontorshyresmarknaderna och en rekordhög transaktionsvolym, där helårsvolymen för Sverige har stigit 39 procent. Stockholm, Göteborg och Malmö har alla visat på hög aktivitet på transaktionsmarknaden och god efterfrågan på hyresmarknaden. Särskilt i Stockholm och Göteborg, med nya rekordnoteringar av hyresnivåer. I Köpenhamn är efterfrågan fortsatt hög på prime-lokaler, framförallt på små och medelstora lokaler när mindre hyresgäster söker sig till moderna och flexibla ytor i de mest centrala områdena. Direktavkastningskraven har under halvåret börjat sjunka i Köpenhamn och närmar sig fyra procent, men förväntas stanna av på dessa nivåer. Även pipelinen av nyproduktion har växt trots tveksam inställning till spekulativt byggande. Vakansgraderna i Oslo har fortsatt sjunka tack vare ökad efterfrågan och låg nyproduktion. Nyuthyrningsvolymen i Oslo har varit rekordhög under perioden medan transaktionsvolymen sjunkit något sedan rekordåret I Helsingfors har trenden bland hyresgäster att samlokalisera kontor fortsatt och vakansgraderna har fortsatt öka. Periodens nyproduktionsvolym har varit rekordlåg men pipelinen har visat en del positiva tecken inför de nästkommande åren. Den finska ekonomin har visat på positiva förändringar med ökad aktivitet på investeringsmarknaden och minskad arbetslöshet. För fastighetsägarna ser 2017 ut att bli ett starkt år, med redan starka eller förbättrade underliggande makroekonomiska faktorer på flera marknader, brist på moderna effektiva lokaler som driver upp hyrorna och en lågräntemiljö som lockar investeringar till fastigheter. I en osäker värld är beslutet om var ett företag ska förlägga sin verksamhet avgörande för dess konkurrenskraft och framgång. En hårdnande dragkamp om kompetensen på arbetsmarknaden gör valet än viktigare eftersom läget har betydelse för att attrahera och behålla duktiga medarbetare. Temaartikeln klargör komplexiteten. Trevlig läsning! Fredrik Kolterjahn ANALYSCHEF, JLL SVERIGE 2 Nordic City Report Våren 2017

3 JLL Property Clock H London City, Lyon Malmö Köln Hamburg Dublin Edinburgh, Frankfurt, Luxemburg, Manchester, München, Prag, Stuttgart Köpenhamn Stockholm Avtagande hyrestillväxt Fallande hyror Istanbul Budapest Barcelona, Berlin, Düsseldorf, Madrid, Paris, Göteborg London WE Milano Amsterdam Rom Tilltagande hyrestillväxt Avtagande hyresnedgång Lissabon Helsingfors, St. Petersburg Bryssel Transaktionsvolym i Norden* H (m ) Genève Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K K (%) Warszawa Aten, Bukarest, Kiev, Moskva, Oslo, Zürich Cross-border Inhemsk Total Stockholm +7 Göteborg +4 Malmö Total Total Total Helsingfors +0 Köpenhamn +0 Oslo +0 Aten +8 Barcelona +0 Bryssel +5 Budapest +0 Edinburgh +4 Frankfurt +0 Lissabon +6 Madrid +0 Manchester -6 Moskva +11 Rom +0 Warszawa Sverige Norge Finland Danmark * Volymerna ovan exkluderar transaktioner av mark, bostads- och utvecklingsfastigheter samt transaktioner mindre än 5 musd. Volymen är uppräknad med 5% för Sverige och Finland respektive med 20% för Danmark och Norge. Nordic City Report Våren

4 Kontorsmarknaden i Stockholm Fastighetsmarknaden i Stockholm har visat på fortsatt högt tryck med sjunkande vakansgrader, höga nyuthyrningsvolymer och en mycket likvid transaktionsmarknad. Vakansgraden för Stockholmsområdet noteras till 7,4 procent, den näst lägsta nivån sedan Prime-hyrorna har varit oförändrade men efterfrågan och betalningsviljan finns i marknaden och för exceptionella lokaler betalas exceptionella priser. Direktavkastningskraven har under perioden varit oförändrade och bedöms fortsatt ligga kring 3,75 procent, dock indikerar marknaden något lägre nivåer. Utbud ingen spekulativ yta tillfördes Vakansgraden i Stockholm har under halvåret sjunkit med 0,7 procentenheter och uppskattas nu till 7,4 procent. Detta är den näst lägsta vakansgrad vi sett sedan Under hösten tillfördes totalt kvadratmeter genom nya kontorsprojekt, motsvarande 70 procent av de totalt kvadratmeter kontor som tillförts Stockholmsmarknaden under året. Dessa kvadratmeter är fördelade på fyra projekt. I tillfördes kvadratmeter ny kontorsyta genom första etappen i AMF Fastigheters projekt Urban Escape. Ytan hyrdes i sin helhet ut till advokatbyrån Roschier, som under 2015 tecknade sig för kvadratmeter i projektfastigheten. Resterande kvadratmeter var i befintlig byggnad. I färdigställdes Castellums projekt Torsplan Etapp 2 om kvadratmeter, som sedan en längre tid är fullt uthyrt. Projektet är en del av projektområdet Hagastaden som ska länka samman Solna och Vasastan. Klövern färdigställde under perioden projektet Isafjord 8 om kvadratmeter på Skaftågatan i Kista. Största hyresgäst är Tele2 som tecknade sig för kvadratmeter under Till Stockholm tillfördes kvadratmeter genom Hemsös projekt Technology of Health i Flemingsberg. Projektet är fullt uthyrt till KTH och Röda Korsets högskola. Efterfrågan större projektuthyrningar Nyuthyrningsvolymen i Stockholm uppgick under 2016 till kvadratmeter, en minskning om 4 procent mot Med totalt 513 uthyrningar blir snittytan per nyuthyrning cirka kvadratmeter. Nyuthyrningsvolymen under H2 var kvadratmeter. I, och i Närförort minskade nyuthyrningsvolymerna jämfört med föregående år, medan de ökade i Kista och Solna/Sundbyberg. I Solna/Sundbyberg noterades två uthyrningar över kvadratmeter under H2, varav båda var projektuthyrningar. Humlegården tecknade avtal med Arbetsförmedlingen om kvadratmeter i projektfastigheten Grow, belägen på Tritonvägen i Solna strand. Totalt kommer fastigheten rymma kvadratmeter kontor och färdigställandet planeras till våren Likt Grow byggstartades Fabeges projekt Grand Central Sundbyberg under hösten, och Migrationsverket har tecknat sig för kvadratmeter. Fastigheten har i stort sett rivits för att totalrenoveras och byggas på med kvadratmeter. Vid färdigställandet under våren 2018 kommer fastigheten rymma totalt kvadratmeter kontor. Hyrorna topphyror uppåt kr per kvadratmeter Under H har en ökning av primehyrorna observerats på tre av Stockholms fem delmarknader. För tredje halvåret i rad ökade prime-hyresnivån i (20 procent på årsbasis) och i Solna/Sundbyberg samt Närförort ökade prime-hyresnivån under både våren och hösten. Framförallt i, men även på resterande delmarknader, finns lokaler där hyresnivåerna är högre. I finns lokaler där hyror kring kr per kvadratmeter efterfrågas. Dock har inga noteringar kunnat iakttas eller så motsvarar inte noteringen undersökningens krav, vilket innebär att prime-hyresnivån för i dagsläget bedöms till kr per kvadratmeter. Tydligt är dock att i takt med att fastighets ägarna moderniserar sina bestånd i de mindre attraktiva mikromarknaderna blir hyresspannen på de olika delmarknaderna allt mindre och snitthyrorna ökar trots att prime-hyresnivån inte nödvändigtvis gör det. Transaktioner aktivt, men inte rekord Den totala transaktionsvolymen uppgick till 26,5 Mdkr för H och 51,0 Mdkr för helåret. Halvårsvolymen motsvarar en ökning om 8 procent jämfört med H1 2016, men en minskning om 13 procent jämfört med H Cross border-volymen i Stockholm uppgick till 9,4 Mdkr under H2 2016, motsvarande 35 procent av Stockholms totalvolym. Internationella investerare var nettosäljare om 2,3 Mdkr, med investeringar för 3,3 Mdkr och avyttringar värda 5,6 Mdkr. Däribland köpte tyska Union Investment Uarda 7, i Arenastaden i Solna, av Fabege för 1,2 Mdkr ( kr per kvadratmeter). Periodens största affär i Stockholm var Slussgårdens (Sveriges Kommuner och Landsting) köp av KPMG-huset (Snäckan 8) med en uthyrbar area om kvadratmeter. Skanska sålde kontorsfastigheten för 2,1 Mdkr ( kr per kvadratmeter). Affären är villkorad av detaljplan och bygglov vilket innebär att köpeskillingen kan förändras efter att detaljplanen är fastställd. Dessutom ingår ett hyresavtal där SKL ska flytta in i fastigheten. Marknadsutsikter visst utrymme för sjunkande direktavkastningskrav Ur ett investeringsperspektiv är intresset för Stockholm fortsatt starkt, dock har andelen transaktionsvolym hänförbar till Stockholm minskat något. Detta förklaras främst av ett ökat antal portföljaffärer med spritt bestånd. JLL bedömer att fortsatt utrymme finns för sjunkande direktavkastningskrav inom centrala områden, framförallt i Solna/Sundbyberg och Närförort. I bedöms avkastningskravet fortsatt till 3,75 %, dock indikerar marknaden lägre nivåer vilket noterades i början av Vi kommer därmed med stor sannolikhet se en sänkning av direktavkastningskravet redan under första kvartalet Trots åtstramade finansieringskrav och viss osäkerhet kring makroekonomiska faktorer tror JLL på fortsatt hög aktivitet under 2017, i nivå med 2014 och Nya skatteregler för paketering och avyttring av dotterbolagsandelar samt stämpel- och transaktionsskatt kan dock komma att hämma marknaden något under året, beroende på lagstiftningens utfall i mars JLL har under 2016 noterat ökad närvaro från internationella investerare, där tyska investerare visat stort intresse för Stockholms kontorsmarknad genom tre förvärv under året. I samband med sjunkande direktavkastningskrav i Tyskland, där nivån nu ligger kring 3,25 % i Hamburg och 3,30 % i Berlin och München, kommer intresset troligtvis kvarstå under Stockholms starka utveckling på kontorshyresmarknaden har också varit ett dragplåster för marknaden och kontorshyresmarknaden förväntas fortsätta i stabil takt de närmaste åren tack vare dagens låga utbud. Vakansnivån i Stockholm är rekordlåg, främst driven av och, men även av Närförort där Globen och Marievik haft höga nyuthyrningsvolymer under året. Under de närmaste tre åren förväntas cirka kvadratmeter kontorsyta färdigställas, varav nästan 50 procent är spekulativ yta. Detta utgör dock knappt två procent av Stockholms totala kontorsstock och givet att företagsklimatet förblir oförändrat kommer troligtvis flera av dessa projekt vara uthyrda före färdigställande. 4 Nordic City Report Våren 2017

5 Kontorstransaktioner och kontorsuthyrningar H Transaktion Uthyrning ,4 % Vakansgrad Total vakansgrad Nyproduktionsvolym Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) 5,0% Närförort Kista 7,2% 17,5% Solna / Sundbyberg 6,8% Närförort Kista Solna / Sundbyberg Direktavkastningskrav Prime-hyra (SEK/kvm) Närförort Kista Nordic City Report Våren ,00% Närförort Kista 5,25% 5,50% Solna / Sundbyberg 4,50% ,75% ,8% Kortsiktig prognos Solna/ Sundbyberg 5

6 Kontorsmarknaden i Göteborg På Göteborgs hyresmarknad fortsätter en klar obalans mellan tillgång och efterfrågan att råda på många håll, vilket resulterat i en vakansgrad under 6 procent och en prime-hyra på en ny rekordnivå om kr per kvadratmeter. Trots brist på lokaler tangerade uthyrningsaktiviteten tidigare uppmätta rekordnivåer. Även 2017 förväntas bli fastighetsägarens marknad, då tillskottet av kontorslokaler är lågt och Göteborgsregionens företag vittnar om fortsatt högkonjunktur och anställningsbehov och därmed ökade lokalbehov. Även investerarmarknaden var aktiv under året, vilket resulterade i sjunkande direktavkastningskrav. Utsikterna för 2017 är goda med fortsatt hög aktivitet även på investerarsidan. Utbud Norra Älvstranden exceptionellt trångt Under andra halvåret 2016 sjönk vakansgraden i Göteborg marginellt till 5,8 procent. Förutom under H har inte vakansgraden legat under 6 procent sedan De tre mest centrala delmarknaderna, och Norra Älvstranden är nu åter på nivåer under fyra procent. Förutom under H har inte detta hänt på 16 år. Att det är trångt i och är inget nytt, men Norra Älvstrandens nuvarande vakansgrad på 2,0 procent är exceptionell. Under andra halvåret 2016 färdigställdes två projekt på Göteborgsmarknaden om totalt kvadratmeter. Det största var SCA:s nya huvudkontor i Mölndals centrum om kvadratmeter med inflyttning i december. Uthyrningen var, när den tecknades 2014, marknadens största någonsin. Resterande färdigställda ytor var Klöverns projekt i Slakthusområdet i Gamlestaden, Östra Göteborg. En andra etapp är planerad och byggstartas vid tecknande av hyresgäster. Efterfrågan oväntat höga volymer trots lokalbrist Den totala nyuthyrningsvolymen under H var kvadratmeter, vilket är en normal volym. Helårets volym om kvadratmeter är dock betydligt högre än tioårssnittet och visar tydligt på den fortsatt höga efterfrågan på marknaden. Till detta ska adderas det relativt höga mörkertalet i efterfrågan, då vissa lokalsökande hyresgäster i dagens marknad har svårt att hitta rätt lokal för sina behov och istället förlänger hyreskontrakt och sitter kvar på inte helt optimala ytor. Störst aktivitet på marknaden var i och på, som tillsammans stod för 60 procent av nyuthyrningsvolymen. Skanska stod för största uthyrningen under halvåret när Försäkringskassan tecknade sig för kvadratmeter i projektfastigheten Tändstickan vid Mölndalsvägen. Såpass stora lokalsökande företag är i princip alltid förpassade till projektfastigheter då vakanser i befintliga byggnader ofta är relativt små. Ett undantag från detta var när If Skadeförsäkring tecknade sig för kvadratmeter i Hemfosa-fastigheten Södra Porten i Mölndal under första halvåret. Men även där tillskapas ett par tusen kvm på fastigheten för att klara hyresgästens stora lokalbehov. Hyrorna nya toppnoteringar på flera håll Som väntat och på grund av den höga efterfrågan uppjusterades prime-hyran i under andra halvåret 2016 till en ny rekordnivå om kr per kvm. Även Norra Älvstranden noterade en ökning i takt med en mycket hög attraktivitet och minskande vakansgrad och nådde kr per kvm. På övriga delmarknader lämnas prime-hyran oförändrad under halvåret, under året har dock Västra Göteborg, Östra Göteborg och Hisingen noterat ökningar. Hyrorna i Östra Göteborg kommer med största sannolikhet att justeras upp på liknande vis när utvecklingen i Gamlestaden tar fart. Transaktioner Direktavkastningskraven fortsatt nedåt På Göteborgsmarknaden gjordes affärer till ett värde av 13,4 Mdkr under Det är en minskning sedan rekordåren 2014 och 2015, men samtidigt mer än dubbelt så mycket som det tioåriga snittet. Göteborgsmarknaden stod för 6 procent av årets totala transaktionsvolym i Sverige, vilket är något mindre än snittet. Detta förklaras främst av att stora volymer fastigheter utanför de tre storstäderna bytte ägare under året. Under andra halvåret 2016 genomfördes en av Göteborgs största transaktioner någonsin då Platzer förvärvade AB Volvos fastighetsbestånd för 2,8 Mdkr. Förvärvet innebär att Platzer tar ett steg in i lager- och logistiksegmentet. Portföljen innehåller även en hel del kontor och mark för framtida exploatering. Samtliga fastigheter är belägna på Hisingen. Transaktionen gjorde att segmentet industri/ lager/logistik var klart störst under halvåret med 29 procent av volymen på marknaden. stora segment var samhälls-, markoch projektfastigheter om 20 procent och kontorsfastigheter om 19 procent. Direktavkastningskravet på Norra Älvstranden justerades ned 25 punkter till 4,50 procent, vilket innebär en nedjustering om 75 punkter under ett år. Marknadsutsikter fortsatt högtryck Göteborgsregionens ekonomi bedöms bli fortsatt stark under 2017, inte minst inom kontorsintensiva branscher, och många företag ser konjunkturläget som mycket starkt. Med det som bas bedömer JLL att nuvarande situation på lokalhyresmarknaden kommer att fortsätta, med en mycket låg vakans och nya rekord i hyresnivåer på attraktiva delmarknader. Nyuthyrningsvolymen bedöms bli något begränsad på grund av bristande tillgång på lokaler. Att nytillskottet under året på endast en halv procent av stocken inte kommer att kunna möta efterfrågan på moderna lokaler är knappast oväntat. Den urstarka hyresmarknaden ger även grund för stort intresse på investerarmarknaden under Marknaden är likvid och dessutom råder fortsatt lågräntemiljö vilket innebär att fastigheter avkastar relativt väl jämfört med övriga tillgångsslag. Det är därför JLL:s bedömning att direktavkastningskraven kan fortsätta sjunka något. 6 Nordic City Report Våren 2017

7 Kontorstransaktioner och kontorsuthyrningar H Transaktion Uthyrning 5,8 % Total vakansgrad Nyproduktionsvolym 3,3% Östra Göteborg 0 Hisingen Mölndal 0 Västra Göteborg Norra Älvstranden Kortsiktig prognos 3,7% Norra Älvstranden Västra Göteborg Mölndal 2,0% 19,0% 10,5% Norra Älvstranden Västra Göteborg Mölndal Hisingen Östra Göteborg Hisingen Östra Göteborg 5,9% 9,3% Prime-hyra (SEK/kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) Nordic City Report Våren 2017 Vakansgrad Direktavkastningskrav 4,25% 4,75% Norra Älvstranden 4,50% Västra Göteborg Mölndal Hisingen Östra Göteborg 6,75% 6,00% 5,50% 6,00% 7

8 Kontorsmarknaden i Malmö/Lund Vakansen sjönk något under halvåret, med Malmö och som de delmarknader med lägst nivå. Ingen justering av prime-hyrorna skedde under perioden, vilket innebär att Malmö ligger fortsatt högst på kr per kvadratmeter. På transaktionsmarknaden var kontors- och bostadsfastigheter de största segmenten. Ingen justering skedde av direktavkastningskraven under perioden, vilket innebär att en lägstanivå om 4,50 procent i kvarstår. Utbud tillfälligt lågt nytillskott Under det andra halvåret 2016 sjönk vakansgraden i Malmö något och estimeras nu till 8,1 procent. I delmarknaderna Västra Hamnen och är vakansgraden lägst, 5,4 procent. Totalt färdigställdes kvadratmeter kontorsyta på Malmömarknaden, fördelat på två projekt. Det största projektet var Skanskautvecklade Studio på Universitetsholmen i Malmö, med en kontorsyta om kvadratmeter. Det andra projektet färdigställdes av det Malmöbaserade fastighetsbolaget Vita Örn, som färdigställde sitt första renodlade kontorshus, Kvarteret Klyvaren i Västra Hamnen om kvadratmeter. Volymen kontor under produktion är relativt låg för marknaden, cirka en procent av den totala stocken, men under 2017 bedöms flera projekt byggstartas, främst i Malmö och Hyllie. Kontorsutvecklingen på Universitetsholmen i Malmö fortsätter. Vid årsskiftet byggstartade Skanska sitt projekt Aura om kvadratmeter kontor. Skanska är även nära byggstart med ytterligare ett projekt på Universitetsholmen som går under namnet Epic, vilket kommer att tillföra marknaden kvadratmeter. Epic ska certifieras enligt den internationella hälso- och välbefinnandestandarden WELL. Ett annat intressant projekt är Castellums planerade Eminent i Hyllie, som även det ska WELL-certifieras. Eminent kommer att ha konceptet Coffice i entréplan, en lösning för korttidsarbetsplatser och samarbete mellan småföretag. Liknande koncept dyker upp på allt fler platser i Sverige, som svar på hyresgästers ökade behov av flexibilitet. Delningsekonomin, som tidigare kanske främst utgjorts av privata tjänster såsom Uber och Airbnb, har på allvar börjat ta sig in på arbetsplatsen. Efterfrågan fortsatt fokus på nyproduktionsområden Under andra halvåret 2016 uppgick nyuthyrningsvolymen i Malmö/Lund till kvadrat meter, vilket är i nivå med det femåriga snittet för marknaden. Malmö är traditionellt en stark nyproduktionsmarknad med en avsevärd andel av nyuthyrningsvolymen i spekulativa projekt under produktion. Nu när nybyggnadstakten tillfälligt minskat har projektuthyrningarna också minskat något men JLL bedömer att det finns en fortsatt hög efterfrågan på moderna kontorslokaler. Hyrorna stabila nivåer Prime-hyresnivån bedöms vara oförändrad på samtliga delmarknader under andra halvåret. Senaste justeringen på marknaden skedde under första halvåret 2016, då Västra Hamnen höjdes med tio procent till nuvarande kr per kvadratmeter och justerades upp elva procent till kr per kvadratmeter. Fortsatt dyrast på marknaden är Malmö på kr per kvadratmeter, en ökning på årsbasis om fyra procent. delmarknader, Lund och Malmö Förorter, är stabila på nuvarande nivåer om respektive kr per kvadratmeter, utan förändring på årsbasis. Hyllie bedöms ha en prime-hyra på kr per kvadratmeter. Transaktioner kontor och bostäder störst segment Fastigheter till ett värde av 10,3 Mdkr bytte ägare i Malmö/Lund under 2016, vilket är en ökning om elva procent jämfört med föregående år. Volymen innebär även att Malmömarknaden stod för fem procent av Sveriges totala volym under 2016, vilket är i paritet med snittet för den senaste tioårsperioden. Under H bytte fastigheter ägare till ett totalt värde om 4,9 Mdkr, en minskning med tio procent jämfört med första halvåret. Jämfört med H innebär det dock en ökning om 21 procent. Störst segment under 2016 var kontorsfastigheter som stod för 26 procent av transaktionsvolymen, följt av bostäder på 24 procent, övriga fastigheter (inklusive mark, projekt och samhällsfastigheter) och blandoch handelsfastigheter om 12 procent vardera samt lager-, logistik- och industrifastigheter om 9 procent. Balder, Heimstaden och Victoria Park köpte under H2 in sig i projektet Culture Casbah i Rosengård i Malmö från kommunala fastighetsbolaget MKB. De fyra bolagen äger därmed 25 procent vardera i det nybildade bolaget Rosengård Fastighets AB, som kommer att driva detaljplan för bland annat 200 nya bostäder i området. I samband med förvärvet överlåts av MKB:s bostadslägenheter i området till det gemensamma bolaget. Köpeskillingen var totalt 1,1 Mdkr och affären var halvårets största transaktion på marknaden. Marknadsutsikter nära toppen av hyrescykeln JLL bedömer att Malmömarknaden är nära toppen av hyrescykeln, med endast mindre utrymme för uppjusteringar av hyresnivån. Spannet mellan äldre bestånd och nyproducerade lokaler är relativt stort då efterfrågan främst inriktats på de nya utvecklingsområdena. Detta kommer sannolikt bidra till konvertering av delar av det äldre beståndet till annan användning, främst bostäder. Bostadsbristen i staden borde skynda på denna utveckling. På marknaden finns många kontorsprojekt med möjlig byggstart under 2017, främst i Malmö och Hyllie, men även i Lund. Återstår att se om den tidigare så höga utvecklingstakten på spekulativ basis håller i sig och om utvecklarna har fortsatt så pass hög tilltro till efterfrågan att de väljer att byggstarta projekt utan betydande andelar av kontorsytorna uthyrda. Exempelvis visade Skanska med byggstarten av Aura på Universitetsholmen i vid årsskiftet 2016/2017 att man har fortsatt stort förtroende för marknaden. Det är JLL:s bedömning att dagens direktavkastningskrav har nått sina lägstanivåer och förblir relativt stabila även under 2017, med Malmö fortsatt lägst på 4,25 procent. 8 Nordic City Report Våren 2017

9 Kontorstransaktioner och kontorsuthyrningar H Transaktion Uthyrning 8,1 % Vakansgrad Total vakansgrad 8,1% Nyproduktionsvolym Kortsiktig prognos 5,4% Västra Hamnen Närförort Lund 5,4% 7,0% 11,5% Västra Hamnen Närförort Lund Prime-hyra (SEK/kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) Västra Hamnen Närförort Lund 5,25% 7 8% 5,50% Direktavkastningskrav 4,25% 5,50% Västra Närförort Lund Hamnen Nordic City Report Våren

10 Kontorsmarknaden i Köpenhamn Efterfrågan på kontor i Köpenhamn är fortfarande främst koncentrerad till lokaler i prime-lägen, med ökande efterfrågan från små till medelstora hyresgäster under hela H2 2016, och en ökning av hyrestransaktioner på lokaler upp till kvadratmeter. Hyresgäster som söker mindre lokalyta har riktat in sig på moderna kontorslokaler med flexibla, kostnadseffektiva planlösningar i antingen nybyggda eller äldre kontors bestånd i de mest centrala lägena. Efterfrågan på större kontorsytor väntas öka under hela Direktavkastningsnivån för kontor i prime-lägen närmar sig 4 procent efter ökad press under H Mot bakgrund av att den tekniska utvecklingen förkortar livslängden på kontorsfastigheter, och då räntorna förmodligen kommer att höjas framöver, räknar vi inte med någon ytterligare nedgång i direktavkastningen. Nyproduktionstakten har höjts trots en försiktig hållning till spekulationsbyggande. Fastigheter i A-lägen med långfristiga hyresavtal förblir de mest efterfrågade framöver. Tillgång nyproduktionsvolymen ökar Den positiva trenden på hyresmarknaden höll i sig under H Vakansgraden för fjärde kvartalet låg stabilt på 9,3 procent i Stor köpenhamn och 7,8 procent i. Vakanserna är i stort sett begränsade till äldre kontors lokaler, och eftersom denna kategori alltjämt har svårt att hävda sig i konkurrensen om hyresgästerna föredras ofta konverteringsoch renoveringsåtgärder. Detta hindrar dock inte att en del äldre kontorsbyggnader med topplägen i kan dra fördel av hyresmarknadens utveckling. Vakansgraden kan fortsätta att sjunka om allt fler äldre fastigheter konverteras till bostäder eller renoveras. Nybyggnationen av kontorsfastigheter ökade, med en rad färdigställda projekt på väg ut på marknaden under 2017, till exempel kvadratmeter ny yta i Axel Towers. Nybyggnadsprojekten med spekulationskaraktär var ganska få eftersom fastighetsföretag och investerare helst vill knyta sina hyresgäster till sig innan byggprojekten startas. Företag som Nordea, Nykredit och Sweco flyttar inom kort sina danska huvudkontor till nya, specialbyggda fastigheter. Vi bedömer att tillskottet av ny kontorsyta i Storköpenhamn blir kvadratmeter. De planerade projekten är alltjämt färre än före krisen, men aktiviteten har ökat under de två senaste åren. Efterfrågan modern infrastruktur ökar i betydelse Det är fortfarande störst efterfrågan på fastigheter i A-segmentet med prime-lägen, hög flexibilitet och kostnadseffektivitet. Urbanisering och klusterbildning är de främsta drivkrafterna bakom denna utveckling. Klusterbildning kan ofta bli en självförstärkande trend som i sig ökar efterfrågan ytterligare. Detta har i sin tur lett till att kontorsytor där hyresgäster från vitt skilda verksamheter kan utnyttja gemensamma resurser har blivit alltmer populära. Arbetsgivare ser också gärna att kontor ligger i lägen som gör det lätt att rekrytera. Dessutom har antalet invånare, och inte minst antalet studenter, i Köpenhamn ökat dramatiskt. Incitamentet för hyresgästerna att söka sig till centrala lägen med modern infrastruktur har därmed ökat betydligt. Detta gäller framför allt för kunskapsföretag. Ekonomisk tillväxt, sjunkande arbetslöshet och ökande efterfrågan på äldre kontors lokaler i centrala lägen, talar för att de sekundära marknaderna går en ganska ljus framtid till mötes. Den aktuella nyproduktionstakten tyder på att vi får se fler hyrestransaktioner under Hyror ökad skillnad mellan prime och sekundärt Med efterfrågan koncentrerad till moderna lokaler pressades hyresnivåerna i prime-lägen upp. Samtidigt finns det åtskilliga byggrätter tillgängliga i Köpenhamn vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Hyresökningar i prime-lägen kommer därför snarare att hänga ihop med högre utvecklingskostnader. I takt med att lokaler i sekundära lägen blivit billigare jämfört med andra lägen upplevs segmentet också som prismässigt mer attraktivt, men det kan också vara förknippat med högre risk eftersom politiska händelser som Brexit och valet i USA ännu inte fått genomslag. Hyrorna för prime-lägen i förblev stabila under H2 och ligger för närvarande på DKK per kvadratmeter och år, exklusive skatter och driftskostnader. Toppnoteringarna nådde DKK per kvadratmeter och år. Hyrorna för sekundära lägen i uppgår i dagsläget till DKK per kvadratmeter och år. Även om ett fåtal fastigheter i prime-lägen lyckats uppnå topphyror räknar vi med att hyran i prime-lägen successivt stiger på grund av ökade byggkostnader. Kontorshyresmarknaden kännetecknas generellt av låg volatilitet, vilket innebär att förändringar i marknadshyrorna får en relativt marginell effekt. Det stora utbudet av kontorsutvecklingsprojekt håller nere hyresökningarna. Investeringsmarknaden rekordhög aktivitet Den starka efterfrågan under H fortsatte under H2 och transaktionsvolymerna fortsatte att öka vilket resulterade i en rekordhög transaktionsnivå i Köpenhamn under Under 2016 var de globala finansmarknaderna fortsatt instabila. Såväl avkastningen på obligationer som räntenivåerna är fortsatt låga och investerarna har varit mer benägna att söka sig till alternativa placeringar som fastigheter. Särskilt i prime-segmentet fortsätter kontorslokaler i Köpenhamn att erbjuda en betydligt mer attraktiv riskjusterad avkastning än mer likvida tillgångsslag. I kombination med utmärkta finansieringsmöjligheter har investerarna uppnått en acceptabel avkastning på fastighetsplaceringar. Den ökade ekonomiska osäkerheten kommer att hålla uppe investerarnas intresse för fastigheter med garanterat stabila och långsiktiga kassaflöden, vilket i sin tur leder till fortsatt efterfrågan på objekt i prime-lägen. Direktavkastningen för kontorsfastigheter i minskade under H För kontor i prime-lägen är direktavkastningen just nu 4 procent, medan den är omkring 5 procent för kontor i sekundära lägen. Direktavkastningen förväntas ligga kvar på denna nivå under H Även utanför har direktavkastningen för kontorsfastigheter i prime-lägen sjunkit till 4,5 procent, medan kontor i sekundära lägen ger en direktavkastning på 6 8 procent beroende på hyresstruktur, läge, effektivitet osv. Pressen på direktavkastningsnivåerna under de två senaste åren har lett till en betydande värdeökning på fastigheter i prime-lägen. På dagens marknad finns det risk för att säljare som tror att fjolårets tillväxttrend ska bestå skruvar upp priset på sina objekt allt för högt. Marknadsutsikter yieldkompression inom många segment Den starka efterfrågan på lokaler i primelägen består sannolikt under Då priserna på fastigheter i dessa lägen drivs upp av sjunkande direktavkastningar, och då investerarna blir allt mer riskvilliga, ser det fortsatt ljust ut för den sekundära marknaden. Investerarnas intresse för fastighetsplaceringar lär knappast minska, utan snarare få en större spridning, eftersom investerare som söker attraktiv avkastningspotential nu tycks ha fått upp ögonen för andra segment och objekttyper. På Köpenhamns bostadsmarknad fortsätter boendekostnaderna att stiga, och för fastighetsägare kan det fortsatt framstå som en alltmer realistisk affärsstrategi att konvertera föråldrade kontorshus till bostäder. I ett internationellt perspektiv anses Köpenhamn vara en säker placering, och fastigheter med långa hyresavtal som erbjuder stabila, långfristiga kassaflöden kommer med andra ord att vara fortsatt attraktiva för de flesta investerare. Vi bedömer att efterfrågan på kontorslokaler förblir stark, vilket ger ägarna ett bättre förhandlingsläge och sannolikt leder till färre rabatter för hyresgästerna och längre bindningstider. I prime-segmentet är likviditeten alltjämt hög, medan den än så länge är mer begränsad på den sekundära marknaden. Danska pensionsfonder dominerar fortfarande investeringsmarknaden för kontor i Köpenhamn. 10 Nordic City Report Våren 2017

11 Representativa kontorstransaktioner H (mdkk) Area: 42,500 kvm Yield: n/a Pris/kvm: DKK Fastighet: Kalvebod Brygge 1-3 / Under Krystallen 1 Delmarknad: Köpare: Dades Säljare: Nykredit (mdkk) Area: 15,835 kvm Yield: n/a Pris/kvm: DKK Fastighet: Bredgade 40, 42 & 45 Delmarknad: Köpare: Jeudan Säljare: Tryg 178 (mdkk) Area: 7,269 kvm Yield: n/a Pris/kvm: DKK Fastighet: Strandboulevarden 130 Delmarknad: Köpenhamn Ö Köpare: C. W. Obel Ejendomme Säljare: Bonniers Publications Representativa kontorsuthyrningar H kvm Nyproduktionsvolym Total vakansgrad Vakansgrad Kortsiktig prognos Nya Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn ,80% ** 7,80%** 7,80% ** 7,80%** 9,40% Prime-hyra (DKK/kvm) Gamla Gamla 4,00% Köpenhamn Nordic City Report Våren 2017 Ørestad Nya Köpenhamn Ørestad Nya Köpenhamn Ørestad 4,00% 4,50% 4,50% Direktavkastningskrav kvm Fastighet: Helgeshøj Allé 34 Delmarknad: Storköpenhamn (Taastrup) Hyresgäst: ALD Fastighetsägare: n/a 7,8 % Gamla * Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) Gamla Nya kvm Fastighet: Ørestads Boulevard 114 Delmarknad: Ørestad Hyresgäst: Novo Nordisk Fastighetsägare: Copenhagen Towers ApS Fastighet: Frederikskaj 4 Delmarknad: Södra hamnen Hyresgäst: ASE Fagforening Fastighetsägare: Dades Storköpenhamn *Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här. ** Total vakansgrad för alla fyra delmarknader. 11

12 Kontorsmarknaden i Oslo Under H fortsatte vakansgraden i Oslo att falla till följd av växande efterfrågan, låg utvecklingsaktivitet och omfattande konvertering av kontorsytor till annan användning, en trend som beräknas bestå en tid framöver..med en rekordhög nyuthyrningsvolym under fjärde kvartalet 2016 var efterfrågan på kontorslokaler mycket stark samtidigt som hyrorna var stabila under hela H2, med viss uppgång för centrala kontorslokaler under fjärde kvartalet. Den totala transaktionsvolymen för 2016 uppgick till 70 miljarder NOK, en minskning från rekordnivån Efterfrågan på investeringsobjekt var hög under 2016 trots bristen på fastigheter i prime-lägen, särskilt större fastighetsbestånd, jämfört med Transaktionsvolymen under 2017 förväntas bli ungefär densamma som Tillgång vakansgraderna har minskat något Under H minskade den totala vakansgraden från 7,5 procent vid halvårets ingång till 7,1 procent i oktober. Siffran väntas sjunka till under 7 procent under 2017, därefter till 6 procent under 2018 och till under 6 procent 2019, för att sedan stiga igen under Prognosjusteringen är en följd av begränsat utbud av nya kontorsytor på marknaden samtidigt som efterfrågan ökar under den kommande treårsperioden. Vakansgraden för var stabil under hela 2016 och är nu 6,1 procent. Vakansgraderna för övriga delmarknader har minskat sedan H1 och ligger nu på 2,4 procent i övriga innerstaden, 8,4 procent i ytterområdena öst, nord och syd samt 9,6 procent i ytterområde väst. I förorterna Fornebu och Lysaker i väst är situationen fortfarande besvärlig på grund av nedgången i den norska oljesektorn. Trots detta sjönk vakansgraden i båda dessa distrikt under året och uppgår i dagsläget till 8 respektive 14,9 procent. Efterfrågan rekordhög volym under fjärde kvartalet Hyresmarknaden i Oslo utvecklades väl under 2016, med totalt 768 hyrestransaktioner motsvarande en nyuthyrningsvolym om kvadratmeter kontorsyta. Bland de största transaktionerna kan nämnas PwC som tecknade avtal om kvadratmeter i Eufemia-projektet i Bjørvika i södra Oslo, där PwC flyttar in när byggnationen är klar våren 2019, och stadsdelen Frogner som tecknade avtal om kvadratmeter yta i Norwegian Propertys byggnad på Drammensveien 60, med inflyttning planerad under hösten Dessutom tecknade Elkjøp Nordic och det norska skatteverket i Oslo hyresavtal om kvadratmeter i Avantors Spikerverket-projekt i Nydalen som ligger i Oslos nordöstra utkant. MESH, en uthyrare av co-workingytor, ska hyra kvadratmeter på Tordenskiolds gate 2 i och advokatfirman Hjort tecknade sig för kvadratmeter i Entras nybyggnadsprojekt på Universitetsgata 7 i norra delen av. Hyror ingen förändring under 2016 Hyresnivåerna låg stilla på de flesta delmarknader under H Hyresnivån i prime -lägen ligger stabilt på NOK per kvadratmeter och år, medan hyrorna för centrala lokaler av hög standard ligger kvar i intervallet NOK per kvadratmeter och år. Under fjärde kvartalet noterades en svag ökning av hyresnivån för centralt belägna kontor och för lokaler i Nydalen. Framöver väntas hyresnivån öka 5 10 procent för och delmarknaderna Majorstuen och Nydalen, detta på grund av stigande efterfrågan på kontorslokaler nära allmänna kommunikationsmedel i kombination med begränsad tillgång på dessa delmarknader. Under 2018 väntas hyrorna stiga ytterligare procent i större delen av, och 5 10 procent på de flesta övriga delmarknader. Däremot väntas hyrorna bli oförändrade i västra ytterområdet till följd av en hög vakansgrad och låg efterfrågan på kontorsyta där. Investeringsmarknaden aktivitet trots lägre investeringsvolymer Den totala transaktionsvolymen för 2016 uppgick till 70 miljarder NOK, vilket är lägre än 2015 då den uppgick till 120 miljarder NOK. Nedgången beror på färre stora företags- och portföljtransaktioner än under Trots denna generella minskning ökade antalet enskilda transaktioner från 200 under 2015 till 230 under Internationella investerare var fortsatt aktiva på marknaden och svarade för 14 miljarder NOK av de totala transaktionerna, motsvarande 20 procent av den totala volymen. De väntas fortsatt vara aktiva på marknaden under Prognosen för direktavkastningen i prime-lägen i Oslo ändrades från 4 procent till 3,75 procent under H2. Även om swap-räntorna har gått upp cirka 60 punkter, och marginalerna också ökat, resulterade det faktum att investerarna främst finansierar sina förvärv med eget kapital i fortsatt press på direktavkastningsnivån och därmed till en lägre direktavkastning. Den norska centralbankens styrränta låg oförändrat på 0,5 procent i december och bankens uttalanden tyder på att det är denna nivå som gäller de närmaste åren. Den största transaktionen under H var Selvaag Boligs och Trond Mohns förvärv av en tomt i Fornebu för 1,55 miljarder NOK. Den största kontorstransaktionen under samma period var Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens förvärv av Gullhaug Torg 4 i Nydalens kontorscentrum för 1,18 miljarder NOK. Bland andra större transaktioner i Oslo kan nämnas KLP Eiendoms förvärv av Piano-byggnaden för 772 miljoner NOK, med en direktavkastning på 3,5 procent och en återstående hyrestid om 15 år för advokatbyrån BA-HR, och Deka Immobiliens förvärv av Stortingsgata 6 från Norwegian Property ASA för 506,5 miljoner NOK. Marknadsutsikter stigande hyresnivå och minskande vakansgrad Under 2016 minskade den totala vakansgraden från 8,1 procent i början av året till 7,1 procent i oktober, och enligt prognoserna ska vakansgraden för kontorsytor minska ytterligare på kort sikt. Denna trend drivs av begränsat utbud och förväntad tillväxt i den norska ekonomin. En annan drivande faktor är de många konverteringarna av kontor till bostäder i city, en direkt konsekvens av trycket på Oslos bostadsmarknad. Därför väntas hyresnivåerna på de flesta delmarknader stiga framöver efter en stabil period under Däremot väntas hyrorna vara oförändrade i västra ytterområdet på grund av den höga vakansgraden och låga efterfrågan på kontorsyta där. Utländska investerare är fortfarande nettoköpare på den norska investeringsmarknaden där den totala transaktionsvolymen för 2016 var cirka 70 miljarder NOK, varav 20 procent utgjordes av internationella transaktioner. Den totala transaktionsvolymen 2017 bedöms uppgå till omkring miljarder NOK, även om det ännu är för tidigt att avge några säkra prognoser. 12 Nordic City Report Våren 2017

13 Representativa kontorstransaktioner H (mnok) 772 (mnok) Area: n/a Area: n/a Yield: n/a Yield: n/a Pris/kvm: n/a Pris/kvm: n/a Fastighet: Koksa Fastighet: Solon Eiendom Delmarknad: Fornebu Delmarknad: n/a Köpare: Selvaag Bolig och familjen Köpare: Bionor Pharma Mohn Säljare: Solon Eiendom Säljare: KOKSA Eiendom (mnok) Area: 7,000 kvm Yield: 3.5% Pris/kvm: NOK Fastighet: BAHR building Delmarknad: Oslo Köpare: KLP Säljare: Selvaag Eiendom Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Tullinkvartalet Delmarknad: Oslo Hyresgäst: Microsoft Fastighetsägare: Entra ASA kvm Fastighet: Strømsveien 96 och Tollbugata 1 Delmarknad: Oslo Hyresgäst: Tolldirektoratet Fastighetsägare: Entra ASA kvm Fastighet: Eufemia Delmarknad: Oslo Hyresgäst: UiO Fastighetsägare: Oslo S Utvikling 7,1 % Nyproduktionsvolym Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) Total vakansgrad Vakansgrad ,1% Kortsiktig prognos Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd 9,6% 8,4% Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd 2,4% Prime-hyra (NOK/kvm) Direktavkastningskrav 3,75% Oslo total Oslo total Nordic City Report Våren 2017 Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd 4,50-5,0% 4,75-5,5% 5,25-5,5% Oslo total 13

14 Kontorsmarknaden i Helsingfors Under H höll den senaste trenden, där hyresgäster söker sig till mindre lokaler, i sig och vakansgraden stiger fortfarande. Tillskottet av ny kontorsyta på marknaden var rekordlågt under perioden, även om det ser lovande ut när det gäller planerade projekt under 2017 och Vi såg även positiva signaler för hyresnivåerna då hyran för prime-lägen i ökade något och det visade sig finnas viss potential för hyresökning även på andra viktiga delmarknader. Utvecklingen i den finska ekonomin var överlag positiv, med minskande arbetslöshet, en uppjustering av BNP-prognosen och en ökad aktivitetsnivå på investeringsmarknaden. Kontorstransaktionerna i Helsingfors centrum uppgick till rekordhöga 940 miljoner euro under H2, och direktavkastningsnivån pressades ned ytterligare på flera delmarknader medan investeringsbehovet låg på en fortsatt hög nivå. Tillgång fortsatt konsolidering, men normalisering av nyproduktionen Vi såg inga större förändringar i den allmänna utvecklingen under andra halvåret 2016 som skulle påverka tillgången på kontorsyta. Hyresgästerna fortsatte att söka sig till mindre och moderna lokaler av högre standard, vilket gör att andra ytor står tomma. Vakansgraden ökade på de flesta delmarknader, däribland, och den sedan länge pågående polariseringen av marknaden är alltjämt tydlig. Vakansgraden i äldre, omoderna fastigheter fortsätter därför att stiga snabbare än genomsnittet. Konsolideringen har varit den faktor som bidragit mest till att driva upp vakansgraden från 12,4 procent andra kvartalet 2016 till 13,8 procent i fjärde kvartalet. Tillskottet av ny kontorsyta på marknaden var rekordlågt under H2 (5 000 kvadratmeter). Motsvarande siffra för helåret var också rekordlågt ( kvadratmeter). Å andra sidan har antalet nybyggnadsprojekt återhämtat sig från sin låga nivå för sex månader sedan, och cirka kvadratmeter yta beräknas stå klara under 2017 och följas av ytterligare kvadratmeter under Mot bakgrund av den positiva ekonomiska utvecklingen kan nybyggnadstakten mycket väl öka, dock från en mycket låg nivå. Efterfrågan jakten på effektiva lokaler med hög standard fortsätter De två starkaste trenderna (flyttrenden bland större företag och intresset för moderna lokaler med hög standard) behöll sitt grepp om kontorsmarknaden i Helsingfors under H Till exempel informerade både Kesko och Ramböll om sina flytt- och konsolideringsplaner. Kesko flyttar in i nya lokaler i Kalasatama specialritade för bolaget av Varma Mutual Pension Insurance Company som Kesko även hyr lokalerna av medan Ramböll har ett liknande upplägg i Leppävaara tillsammans med Hartela och Keva. Den andra trenden med ett starkt intresse bland hyresgästerna för moderna lokaler av hög standard är också kännetecknande för den växande polariseringen mellan efterfrågan på äldre kontorsbestånd kontra modernare ytor. Hyresförhandlingar drar fortfarande ofta ut på tiden eftersom den rådande marknadssituationen gör hyresgästerna försiktiga. En annan viktig trend som påverkat efterfrågemönstret är trycket på de bästa lägena, både på mikrooch makronivå. Pressen kommer främst från tjänste- och IT-företag som konkurrerar om de mest kompetenta medarbetarna. Hyror hyrorna stiger i och prognosen för övriga större delmarknader är positiv Hyresnivån för prime-lägen i började visa tecken på att stiga efter en lång period av stagnation. Någon sådan ökning har ännu inte märkts på andra viktiga delmarknader (särskilt Keilaniemi och Ruoholahti), men kommer eventuellt i takt med att ekonomin börjar förbättras. Andra viktiga delmarknader gick från en svagt negativ till en mer stabil prognos vad gäller hyrestrender, men ovannämnda polarisering är tydlig även på dessa delmarknader. En delmarknad som är värd att bevaka under de närmaste åren är Kalasatama, där stora nyproduktionsprojekt pågår eller befinner sig i planeringsstadiet. Vi räknar med en viss positiv utveckling av hyresnivåerna på denna delmarknad när nya kontorsytor tillkommer på marknaden. Det är fortfarande vanligt med frikostiga rabatter, exempelvis hyresfria månader och liknande, som kan motsvara upp till 3 6 månaders hyra för ett femårigt hyresavtal i. I områden utanför kan det förekomma ytterligare 2 3 hyresfria månader. Mot bakgrund av att den höga genomsnittliga vakansgraden ger hyresgästerna ett övertag i hyresförhandlingarna är det inte troligt att dessa rabatter minskar nämnvärt den närmaste tiden. Investeringsmarknaden rekordhöga transaktionsvolymer Aktiviteten på kontorssidan nådde toppnivåer i Helsingfors centrala stadsdelar under H och transaktionsvolymen uppgick till cirka 940 miljoner euro jämfört med endast 250 miljoner euro under H1. Motsvarande belopp för 2015 var 450 respektive 480 miljoner euro. Även den genomsnittliga storleken på investeringarna ökade under H2, till exempel värderades tre transaktioner till cirka 100 miljoner euro vardera. Andelen värdeökande transaktioner fortsatte att stiga, dels beroende på det begränsade utbudet av centrala objekt, dels på grund av ökad riskvillighet bland investerarna. Under H2 var säljsidan mer varierad än under första halvåret, och de stora aktörerna var finländska institut och fastighetsfonder. Investerarna utgjordes främst av fastighetsfonder (cirka hälften av de förvärvade fastigheterna) jämte institutioner och fastighetsbolag (med cirka 25 procent vardera). Till följd av den hårdnande konkurrensen minskade direktavkastningsnivån ytterligare på flera delmarknader, till rekordlåga 4,25 procent i under fjärde kvartalet Den höjda aktivitetsnivån på investeringsmarknaden och en stadigt ökande efterfrågan tyder på att investerarna fortfarande betraktar Helsingfors med sin begränsade nyproduktion som ett bra alternativ med goda framtidsutsikter. Marknadsutsikter den finska ekonomin återhämtar sig så sakta De positiva tecknen i den finska ekonomin under H började ge mätbara effekter under H2. Exempelvis började arbetslös heten sjunka, BNP-prognoserna för både 2016 och 2017 justerades upp och läget är överlag mer optimistiskt än för sex månader sedan. Tillgångssidan förväntas förbli stabil på nuvarande nivå där den ekonomiska situationen alltjämt balanseras av konsolidering. På de starkaste delmarknaderna kan vakansgraden till och med minska något. Vad gäller utbudssidan är man nu igenom den värsta fasen, med en svag nyproduktionsökning under 2017 och 2018 och med ett motsvarande intresse från investerarna. Vi räknar därför med ett ökat antal nyproduktionsprojekt om den nuvarande ekonomiska tillväxten håller i sig. Investeringsmarknaden har utvecklats starkt sedan en tid tillbaka, även om toppen förmodligen redan nåtts eller kommer att nås snart. Även direktavkastningsnivån väntas förbli relativt stabil eller minska något på vissa delmarknader. Å andra sidan skulle eskalerande politiska risker i olika delar av världen kunna inverka negativt på såväl den globala ekonomin som investeringsmarknaden, vilket även skulle påverka utsikterna för den finska marknaden. 14 Nordic City Report Våren 2017

15 Representativa kontorstransaktioner H Life Science Center Keilaniemi 50 Aku Korhosen tie 26 Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: n/a Fastighet: Life Science Center Keilaniemi Delmarknad: Espoo Köpare: Niam Säljare: Commerz Real (meur) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: n/a Fastighet: Aku Korhosen tie 26 (tidigare Tietos huvudkontor) Delmarknad: Helsingfors Köpare: Veritas Säljare: Degi Europa Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: euro Fastighet: Ilmalan Asema Office Delmarknad: Helsingfors Köpare: Hansainvest Säljare: Hartela Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Kesko HQ Delmarknad: Helsingfors Hyresgäst: Kesko / Butikskedja Fastighetsägare: Varma kvm Fastighet: Ramboll HQ Delmarknad: Espoo Hyresgäst: Ramböll / Teknikföretag Fastighetsägare: Keva kvm Fastighet: Aku Korhosen tie 26 (tidigare Tietos huvudkontor) Delmarknad: Helsingfors Hyresgäst: Veikkaus /börsnoterat spelbolag Fastighetsägare: Veritas 13,8 % Total vakansgrad Nyproduktionsvolym Vakansgrad Färdigställs 2017 (kvm) Färdigställs 2018 (kvm) Färdigställs 2019 (kvm) 7,8% Espoo Vantaa 18,7% 8,9% Espoo Vantaa Espoo Vantaa 5,75% 6,50% 13,7% Espoo Nordic City Report Våren 2017 Helsingfors 240 Direktavkastningskrav 4,25% Helsingfors Helsingfors Prime-hyra ( /kvm) 342 Kortsiktig prognos Helsingfors 5,50% Vantaa 15

16 Möjligheter och risker i lokaliseringsbeslut om företagens lägesval i ett snabbt föränderligt företagsklimat I en osäker värld är beslutet om var ett företag, eller delar av det, ska förlägga sin verksamhet avgörande för dess konkurrenskraft och framgång. En hårdnande dragkamp om kompetent personal gör valet än viktigare eftersom läget har betydelse för att attrahera och behålla duktiga medarbetare och maximera sin produktivitet. Att navigera rätt bland alla positiva och negativa faktorer som förknippas med olika lägen kan vara en utmaning. Ett företags värdekedja omfattar alla de aktiviteter som bidrar till att öka värdet på företagets produkter eller tjänster. Genom att maximera effektiviteten i företagets värdekedja kan man öka konkurrenskraften, flexibiliteten och avkastningen. Att utnyttja värdekedjan för att optimera sina lokaliseringsbeslut kräver ingående kännedom om de olika företagsfunktionernas roll i ett vidare sammanhang. När det kommer till lägesval har varje funktion olika behov. Genom att analysera potentiella lägen utifrån funktion har företag möjlighet att optimera vart och ett av dessa lägen genom ett unikt lokaliseringsbeslut. På så sätt undviker man kompromisser som kan uppstå när alla funktioner ska samlas på en plats. Vanliga drivkrafter för lokaliseringsbeslut Kompetens Det blir allt viktigare att välja ett läge som gör det lättare att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare, och det innebär för det mesta centralt belägna lokaler. I den pågående reurbaniseringen fungerar stadskärnorna som en magnet för humankapital. Begränsad tillgång på arbetskraft driver upp kostnaderna och försvårar rekryteringen. Att uppnå och upprätthålla en perfekt balans mellan tillgång och efterfrågan på kompetens kan vara svårt. Om efterfrågan stadigt överstiger tillgången kan nya universitetsfakulteter, högskolor och forskningsinstitut bidra med ny kapacitet. Detta tar emellertid lång tid och löser inte resursproblemen i närtid. Välinformerade företag arbetar därför aktivt för att undvika lägen med en mättad arbetsmarknad. En god förståelse för hur kompetensläget ser ut, genom en ingående analys av arbetsmarknadsstatiken, är avgörande för nästan alla segment i företagets värdekedja. Lokalkostnaden är ofta den näst största kostnadsposten efter personalkostnaden i ett företag. Genom att analysera företagets värdekedja kan kostnads- och resultatcentra särskiljas. Framgångsrika företag inser vikten av ett bra affärsstöd och allokerar tillräckliga resurser till sådana processer, men den tekniska utvecklingen innebär att dessa resurser i själva verket befinna sig var som helst. Sänkta personalkostnader, lägre lokalkostnader och möjlighet till kostnadseffektiva strategier för leveranskedjan är de vanligaste beslutsfaktorerna. En korrekt ekonomisk analys bygger på långsiktiga prognoser och modellering. Lönekostnadsökningar och valutakursrisker kan vända lovande kortsiktiga investeringsprojekt till förlustaffärer. 16 Nordic City Report Våren 2017

17 Marknad Vill nå en ny marknad eller expandera på den befintliga Resurser Fokuserar initialt på naturresurser, som olja och gas, men även personalresurser såsom kompetenskluster Effektivisering Vill rationalisera den nuvarande verksamheten, till exempel produktion, distribution, FoU och försäljning Strategiska tillgångar Förvärvar eller hyr in ny eller kompletterande teknik och immateriella rättigheter snarare än att utnyttja befintliga resurser Kluster erbjuder ett ekosystem som främjar innovation, kunskapsutbyte och samverkan. Kluster ger också tillgång till en stor kompetenspool, en koncentration av kunder och leverantörer, varumärkesprestige och samarbete med andra företag och den akademiska världen. Kluster är ett lågriskalternativ men kan bli dyrt. Konkurrensen om kompetens och lokalyta är ofta intensiv i ett kluster. De positiva och negativa aspekterna med kluster behöver vara i balans. Finansiella regleringar varierar från marknad till marknad, liksom kraven på ansvar, sekretess och datalagring. Länder med låga skattesatser, eller med mindre reglering, får en större betydelse i beslutsprocessen om företaget prioriterar sådana aspekter. Stora besparingar kan göras när risker, ansvar och kontroll är väl fördelade på de olika funktionerna i värdekedjan. Tillgänglighet är en förutsättning för nyinvestering. Vad som menas med tillgänglighet varierar stort mellan företag och sektorer. För vissa kan det vara möjligheten att ha nära till nya marknader och kunder. För andra är det närheten till naturresurser och liknande som avgör. Transporter är en kritisk faktor för en snabb och hållbar leveranskedja, vilket innebär att närhet till ny eller befintlig infrastruktur spelar en viktig roll för leverantörer, tillverkare och återförsäljare. Nya visioner tillväxt, företagsstrategi, ny teknik och ändringar i ledarskapet är naturliga katalysatorer för omlokalisering. Nya mål och strategier ställer andra krav på lokaler och lägen. Möjligheten att distansarbeta innebär att kontorslokaler måste bli mer användarfokuserade och prioritera upplevelse och produktivitet. I samband med det blir tillgång till centrala mötesplatser allt viktigare. Stadens dynamik decentralisering och lokalism innebär att den centrala makten överförs till regionala och kommunala myndigheter. Kommunalpolitiker blir allt bättre på att framhäva fördelarna med sina orter. Ökad kommunal makt gör det möjligt för vissa orter att, med stöd och bidrag, underlätta för attraktiva företag att flytta dit eller expandera. Större företag behöver ständigt bevaka trender och se över sina lokalbestånd. Löpande lokaliseringsanalyser är en viktig del i den långsiktiga planeringen och ett instrument för att skapa strukturella konkurrensfördelar. Att arbeta med optimering av ett företags lokalisering kräver långsiktighet, och är snarare ett maraton än ett sprinterlopp. Nordic City Report Våren

18 Trender i lånemarknaden 18 Nordic City Report Våren 2017

19 Lånemarginal Belåningsnivå Räntemarknad Bankerna har generellt sett blivit mer restriktiva med utlåning till fastighetsbolag, vilket till stor del beror på de ytterligare åtstramningar av bankregleringen som förväntas. Därutöver har bankerna problem med fastighetssektorns stora efterfrågan på lån i förhållande till andra branscher. Under 2016 kom nya direktiv från Finansinspektionen om hur bankerna ska beräkna riskvikter på företagsutlåning. Kraven medför i praktiken högre kapitaltäckning vilket begränsat bankernas utlåningskapacitet. Under 2017 förväntas EU besluta om ytterligare krav på bankerna. De föreslagna reglerna, som ofta går under benämningen Basel IV, är kompletteringar till Basel II och III som syftar till att begränsa bankernas frihet att själva bestämma riskvikterna för utlåning till olika sektorer. Enligt den utredning Bankföreningen gjort kan regelverksförändringarna komma att öka kravet på eget kapital i de svenska storbankerna med 125 till 365 miljarder kronor beroende på reglernas slutliga utformning. Kreditspreadarna i obligationsmarknaden har dock generellt minskat avse värt till följd av centralbankernas stödköp av obligationer. De förändrade finansieringsförutsättningarna har bidragit till att många fastighetsbolag sett över sina finansieringsstrategier. Flera bolag väljer lägre belåningsgrad. Exempelvis har Kungsleden sänkt sitt mål för belåningsgraden till 55 procent. Allt fler större bolag väljer att finansiera sig på kapitalmarknaden. Hemfosa, Humlegården, Kungsleden och Akademiska Hus har vänt sig till certifikatmarknaden samtidigt som Hemsö använt sig av ett EMTN-program. I augusti meddelade Europeiska värdepappersmyndigheten ESMA att möjligheten att i sam band med publicering av kreditanalyser referera till en ratingskala ska vara förbehållen obero ende ratinginstitut. Det medförde att flertalet banker och fondkommissionärer upphörde med att publicera så kallad skuggrating. Möjligen kan de fortsätta med motsvarande kreditanalyser förutsatt att de refererar till ratade bolag utan att ge ett direkt kreditbetyg enligt en ratingskala. Förväntan är att allt fler fastighetsbolag kommer att publicera en officiell rating. Först ut var Balder med ratingbetyg Baa3 från Moody s. I december höjde FED styrräntan med 0,25 procent. Janet Yellen anser att amerikansk ekonomi är stark och att man ligger nära målet på 2 procents inflation. Förväntan är två eller tre höjningar från FED under Även i Sverige har inflationen ökat och i december var inflationstakten den högsta sedan Marknaden förväntar sig därmed att vi närmar oss en höjning från Riksban kens sida. Enligt Riksbankens egen bedömning förväntas en första höjning i början av åriga swapräntor har under Q i Sverige stigit med 0,33 procentenheter, i Europa med 0,22 procentenheter och i USA med 0,79 procentenheter. Nordic City Report Våren

20 Brexit redan verkl när Tyskland tog täten under andra halvåret 2016 Investeringsklimatet i Europa har förändrats betydligt under senare år i takt med ett ökande tillflöde av internationellt kapital går förmodligen till historien som året då en betydande scenväxling ägde rum i och med att Tyskland gick om Storbritannien som regionens största investeringsmarknad under andra halvåret. Helårsvolymen för Europa uppgick till 246 miljarder USD, en minskning med 8 procent från föregående år. Tysklands volym för helåret ökade 10 procent medan Storbritannien tappade 36 procent och Frankrike backade 8 procent. I övrigt var det Central- och Östeuropa som upplevde den största volymökningen på investeringsmarknaden. För Europa exklusive Storbritannien uppgick volymökningen till 7 procent jämfört med föregående år. Trots avtagande fastighetsförsäljning under 2016 pressar det stora kapitalflödet fortfarande ner direktavkastningen på kontorsfastigheter i prime-lägen på vissa marknader, däribland Frankfurt (-35 punkter) och Madrid (-25 punkter). Under fjärde kvartalet 2016 var pressen på direktavkastningen mindre och för kontorsfastigheter i prime-lägen (på 21 större marknader) låg den genomsnittliga avkastningen kvar på 4,7 procent för tredje kvartalet i rad. Hyrestillväxten på kontinenten var rekordhög medan vakansgraden för europeiska kontorsfastigheter sjönk till 8,1 procent Vakansgraden för europeiska kontorsfastigheter sjönk med hela 20 punkter till 8,1 procent under fjärde kvartalet Det är den lägsta vakansgraden sedan fjärde kvartalet 2008 och vakansminskningen under 2016 blev mycket större än väntat. Den starka uppgången på hyresmarknaden hade särskilt stor effekt på vakansgraden i Västeuropa, bland annat för Amsterdam (-540 punkter), Barcelona (-210 punkter) och Berlin (-110 punkter). Under 2017 förväntas den europeiska vakansgraden för kontorsfastigheter öka marginellt till 8,4 procent eftersom ökningen av färdigställda ytor balanseras av en stark hyresaktivitet. Expansiv efterfrågan kommer att pressa ner vakansgraden i de flesta västeuropeiska länder. Direktavkastningskrav kontor K Viktat europeiskt genomsnitt: 4,19 % (-34 punkter) 8 15% 5 8% 4 5% 0 4% 4,50% Under 2016 steg European Office Rental-indexet med 2,7 procent jämfört med Samtidigt som åtta av de 24 marknaderna i indexet ökade kvartal för kvartal motverkades denna tillväxt av fallande hyror för kontorslokaler i Londons prime-lägen. För Europa exklusive Storbritannien var ökningen från föregående år rekordhög, 4,2 procent under fjärde kvartalet, vilket är klart högre än det tioåriga kvartalsgenomsnittet (1,4 procent). Stark kontorsuthyrning i kombination med begränsad nyproduktion i spekulationssyfte kommer även fortsättningsvis att hålla nere tillgången på lokaler av hög standard i regionen och därmed driva upp hyrorna. Hyresökningen för europeiska kontor beräknas hamna på cirka 1,5 2,0 procent under I de flesta europeiska länder var efterfrågan från hyresgästerna fortsatt stark. Nyuthyrningsvolymen i Europa uppgick under 2016 till 12,1 miljoner kvadratmeter, vilket är en marginell minskning om 2 procent jämfört med 2015 men i linje med förväntningarna. Vår prognos för den europeiska nyutyrningen under 2017 ligger på cirka 11,7 miljoner kvadratmeter, det vill säga i stort sett på samma nivå som 2016 eftersom expansionstrycket på kontinenten håller uppe efterfrågan över tioårsgenomsnittet. 5,25% 3,75% På de flesta europeiska marknader ökade de färdigställda ytorna från 2015 till 2016, även om Paris och Moskva drog ner totalsiffran för Europa. Under 2017 och 2018 kommer nybyggnadstakten att vara betydligt högre (+58 procent jämfört med 2016). Runt hälften av denna yta är emellertid redan tingad, vilket begränsar tillskottet av spekulativt byggande på marknaden. Merparten av ökningen är koncentrerad till London, Paris, Dublin, Berlin och München. 20 Nordic City Report Våren

21 klighet 6 4,25% 3,75% 11,00% 3,75% 5,50% 4,25% 4,00% 3,50% 5,00% 3.30% 4,75% 4,50% 4,25% 3.25% 4,25% 3,00% 10,50% 4.85% 3,80% 3,30% 2,70% 4,20% 4,50% 12,75% 6,50% 6,75% 7,50% 8,50% 8,50% 4,00% 4,55% 7,50% Källa: JLL, januari 2017 Notera: Färgen på landet visar den genomsnittliga prime yield för representerad stad eller städer. Nordic City Report Våren

22 Om oss JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder, ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras. Med medarbetare, fördelade på 300 kontor i 80 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknadskunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna. I Sverige och Finland har vi kontor i Stockholm, Göteborg och Helsingfors och erbjuder rådgivning inom transaktioner, uthyrning och hyresgästrepresentation. Bolagets aktie är noterad på New York Stock Exchange med stora institutionella investerare som största aktieägare. För mer information, se och JLL NORDEN VÅRA TJÄNSTER Capital Markets Capital Markets skapar genom aktiv och kreativ rådgivning affärer och värde för våra kunder på den nordiska fastighetsoch kapitalmarknaden. Vi erbjuder ett mycket erfaret transaktionsteam som alla gemensamt har en passion för fastigheter. Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med dina fastighetsaffärer och effektiviserar din finansieringsverksamhet. Tom Lindahl, chef för Capital Markets Sverige. Christian Hohenthal, chef för Capital Markets Finland. Leasing JLL är en av marknadens mest anlitade uthyrare av kommersiella lokaler. Vi hjälper er att hitta rätt hyresgäst till rätt lokal på kortast möjliga tid. Vår ambition är att alltid minimera vakanserna lokaler ska aldrig behöva stå outhyrda. Som rådgivare delar vi med oss av vår kunskap så att ni kan fatta rätt beslut i strategiska frågor om större fastighetsbestånd. Samtidigt ordnar vi hyresgäster för kortare perioder eller vid avyttringar, allt för att öka värdet på era fastigheter. Våra uthyrningsteam har full tillgång till JLL:s samlade analysresurser vilket innebär att vi alltid har koll på hyresnivåer och uthyrningspotential. Robert Bolmgren, chef för Leasing Sverige. Katri Lehtonen, chef för Leasing Finland. Värdering Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär oavsett om en fastighetsinvesterare köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag inför en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLL:s värderingsmän är certifierade enligt både nationell och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, samhällsfastigheter och flerbostadshus. Patrik Löfvenberg, chef för Värdering Sverige. Tero Lehtonen, chef för Värdering Finland. Analys Vi producerar relevanta och välgrundade analyser som kan ligga till grund för era strategiska beslutsunderlag och bidra till era affärer. Vi mäter löpande utvecklingen på marknaden där vi samlar in och analyserar uppgifter om bland annat vakansgrader, nyuthyrningsvolymer och hyresnivåer i Norden med hjälp av unika dataserier som vi byggt upp de senaste 15 åren. Oavsett om det gäller logistik, kontor eller handel kan vi med stor säkerhet tillföra kunskap och djup i era beslutsprocesser. Fredrik Kolterjahn, analyschef Sverige. Tero Lehtonen, analyschef Finland. Corporate Solutions Vi erbjuder strategisk rådgivning och projektledningstjänster vid en lokalförändring. Målet är att projektet ska bli lönsamt för vår uppdragsgivare, och att det ska genomföras på ett effektivt sätt. JLL Corporate Solutions har etablerat sig som en av de ledande aktörerna i branschen och har ambitionen att driva utvecklingen vidare i form av nya tjänster och ännu mer rationella processer. Vår affärsidé är att med arbetsplatsen som utgångspunkt öka lönsamheten för våra kunder. Utifrån uppdragsgivarens verksamhet, organisation, ekonomi, kultur, mål och tekniska behov skapar och utrustar vi den mest inspirerande och kostnadseffektiva arbetsplatsen. Vi arbetar enbart på uppdrag av hyresgästen. Aldrig för fastighetsägare. Martin Lindgren, chef för Corporate Solutions Sverige. Debt & Financial Advisory Inom Debt & Financial Advisory erbjuder JLL kvalificerad finansiell rådgivning. Vårt mål är att alltid hjälpa våra kunder att hitta den optimala finansieringen av fastighetsinvesteringar och att löpande sköta finansförvaltningen på effektivast möjliga sätt. Vi har Finansinspektionens tillstånd att bedriva värdepappersrörelse vilket gör att vår finansieringsrådgivning omfattar hela spektrat från traditionella banklån, mezzanine-finansieringar, derivatinstrument och marknadsupplåning i form av certifikat eller obligationer. Linus Ericsson, chef för Debt & Financial Advisory Sverige. 22 Nordic City Report Våren 2017

23 Nordic City Report Våren