JLL Nordic Outlook. Tema bostäder. Hösten 2017

Transkript

1 JLL Nordic Outlook Tema bostäder Hösten 7

2

3 Innehåll Förord... Omvärld...6 Kontor Stockholm...8 Göteborg... Malmö... Uppsala... Handel...6 Logistik...8 Bostäder... Internationell utblick...8 Finansiering Ränte och kreditmarknad... Kapitalmarknad... Kontor i Norden Norge... Danmark...6 Finland...8 Om JLL...

4 Hösten står inför dörren och den svenska fastighetsmarknaden går för högtryck. Det är tydligt att Sverige befinner sig mitt i en högkonjunktur då i stort sett alla indikatorer, såväl makroekonomiska som fastighetsekonomiska pekar uppåt. Detta medför att intresset för alla typer av fastigheter numera är intressant att belysa. Av den anledningen har den klassiska JLL-rapporten Nordic City Report bytt både skepnad och namn. I den första upplagan av JLL Nordic Outlook ingår numera data och analyserande texter om en större del av fastighetsmarknaden. Huvudfokus är även fortsatt på kontorshyresmarknaden i de nordiska huvudstäderna, men utöver detta finner ni här även information om bostadsfastigheter, handelsfastigheter samt lageroch logistikfastigheter. Eftersom de finansiella aspekterna av marknaden blir allt viktigare har vi också flera avsnitt om ränte-, kredit- och kapitalmarknaden. Vår förhoppning är att denna nya rapport på ett bättre sätt fångar de frågeställningar som idag är aktuella i branschen och kan fungera som ett stöd i era affärer. Temaartikeln i höstens rapport handlar om bostadsfastigheter där huvudfokus är den klassiska hyresrätten. JLL har också i samarbete med Evidens producerat ett nytt index, JLL-Evidens Residential Market Index (RMI), som löpande kommer att publiceras i kommande rapporter. Syftet med detta index är att mäta och följa utvecklingen på olika lokala bostadsmarknader. Fredrik Kolterjahn Tor Borg

5 JLL Property Clock H 7 London City, Lyon Malmö Cologne Dublin Düsseldorf, Hamburg Köpenhamn, Manchester, Prag Budapest, Edinburgh, Frankfurt, München, Stuttgart Stockholm, Göteborg Luxemburg, Paris Avtagande hyrestillväxt Fallande hyror Barcelona, Berlin, Madrid Rom Amsterdam, Milano Bryssel, Helsingfors St. Petersburg Tilltagande hyrestillväxt Avtagande hyresnedgång London WE Istanbul Lissabon Genève Oslo Warszawa Aten, Bukarest, Kiev, Moskva, Zürich Transaktionsvolym i Norden H 7 (msek) Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K 6 K 7 (%) Cross-border Inhemsk Total Stockholm + Göteborg + Malmö Sverige Total 85 Danmark Total 99 Total 6 8 Norge 76 Finland Helsingfors + Amsterdam +7 Barcelona + Berlin +9 Bryssel + Budapest + Dublin + Düsseldorf + Edinburgh + Köpenhamn + Frankfurt + Haag + Hamburg -8 London + Luxemburg + Lyon +8 Madrid +5 Milano + Oslo -6 Moskva + München + Paris + Prag + Rotterdam +5 Utrecht - Warsawa 5

6 Omvärld Under andra kvartalet syntes en ytterligare konsolidering i den globala ekonomiska återhämtningen, något som återspeglades i förtroendeindikatorer, aktivitet på marknaden och handel. Omvärld Denna trend är inte enbart synlig i världens mer utvecklade länder utan även i utvecklingsländer där kanske främst återhämtningen i råvarupriser har varit viktig. Som en följd av detta har den globala ekonomin upplevt ytterligare en blygsamt positiv indikation om fortsatt tillväxt under året. Denna förbättring har skett mot bakgrund av fortsatt politisk turbulens i den utvecklade världen, även om dessa risker verkar minska. I Europa var valen i Nederländerna och Frankrike avgörande nederlag för populistiska och euroskeptiska partier och ledde istället till ett stärkt EU. Euroområdet har upplevt en ekonomisk uppgång under de senaste kvartalen, vilket också återspeglas i uppskrivna tillväxtprognoser över hela regionen och kanske särskilt i Frankrike och Tyskland. Storbritannien står i stark kontrast till detta. Nyvalet i juni gav inte de förväntade valresultaten utan resulterade istället i en till synes svag minoritetsregering. Detta i sin tur ger upphov till oro när Storbritannien nu går in i den kritiska period som syftar till att slutligen lämna EU. Redan före omröstningen var efterfrågan på marknaden tveksam och valresultatet har lett till en ytterligare nedgång i förväntningarna på tillväxt. Storbritannien tycks tappa mark gentemot övriga Europa. Det har också förekommit en viss nedkylning i USA, även om prognoserna varit i stort sett stabila under andra kvartalet. Den underliggande tillväxten är fortsatt god, men det verkar som att mycket av den tidigare uppgången i förväntningar återspeglade en tro på att den nya presidenten skulle ge en finanspolitisk stimulans. Med tanke på Trump-administrationens problem att få igenom sin politik är ytterligare stimulanser i år osannolika, men kan komma under 8. Under president Trumps ledning har USA under de senaste månaderna fått uppleva försämrade relationer med stora delar av världen, inte minst med Ryssland och Europa. Vad detta kan leda till är svårt att avgöra, men för Europas del innebär det sannolikt att affärer med Asien kommer att bli vanligare under de kommande åren. Angela Merkel och Emmanuel Macron är två starka krafter för ett fortsatt enat Europa och båda två har vid olika tillfället talat om att varken USA eller Storbritannien (efter Brexit) är partners att räkna med. I Sverige rustar de politiska partierna får valåret 8. Sällan har läget i svensk politik varit så otydligt och partierna till synes så splittrade. En återkommande analys av det ekonomiska läget i Europa är alltjämt att det största hotet mot fortsatt tillväxt för tillfället är politiskt snarare än ekonomiskt. Ekonomi Sverige befinner sig i en allt starkare högkonjunktur och BNP-tillväxten beräknas landa på cirka procent för helåret 7. Konjunkturinstitutet bedömer att tillväxten kommer att toppa under 8 för att sedan under 9 bli något lägre. Under året har flera bedömare valt att justera upp prognosen för innevarande år då fundamentala förutsättningar i form av stark inhemsk efterfrågan och tillväxt i omvärlden ger ökad draghjälp. Ett stigande problem vid horisonten är dock matchningsproblematiken som präglar arbetsmarknaden. Företag har svårt att finna den kompetens som krävs, trots relativt hög arbetslöshet, vilket hämmar tillväxten på sikt. Detta påverkar också löneökningarna som inte tar fart på samma sätt som de historiskt har gjort. Detta i sin tur påverkar inflationen som inte når Riksbankens mål om procent annat än på kort sikt. Den japanska ekonomin växer något, men har svårt att få fart. I Storbritannien har tillväxten i ekonomin stannat av betänkligt. Mycket att detta går att härröra till beslutet att lämna EU som har lett till stigande inflation, lägre privat konsumtion och sjunkande reallöner. Den kinesiska tillväxten är fortsatt stark med en tillväxttakt på nästan 7 procent och i USA har ekonomin åter tagit fart under andra kvartalet, mycket beroende på en starkare privat konsumtion. Fastigheter Fastighetsåret 7 har hittills varitmycket starkt och i skrivande stund finns ingenting som tyder på en avmattning i närtid. Utvecklingen på marknaden går bättre än vad många prognoser förutsett och detta ser ut att fortsätta året ut. Aktiviteten på hyresgästmarknaden i Europa fortsätter att stiga och detta i kombination med ett begränsat utbud leder till fortsatt hyrestillväxt. JLLs prognos för hyrestillväxten i Europa är, procent under 7. 6

7 Inflation 5, %, %, %, %, %, % -, % Jan Mar Maj Jul Sep Nov Jan Mar Maj Jul Sep Nov Jan Mar Maj Jul Sep Nov Jan Mar Maj Jul Sep Nov Jan Mar Maj Jul Sverige Norge Finland Danmark BNP-tillväxt Källa: SCB, SSB, DST, Statistikcentralen,5 %, %,5 %, %,,8,,7,6,9,5,,,,,,5 %, %,5 %, % Sverige Norge Finland Danmark Källa: SEB, OECD Konsumentförtroendeindikator,,,,, -, -, , Sverige Norge Finland Danmark 7

8 Kontorsmarknaden i Stockholm Utbudet på Stockholmsmarknaden är fortsatt mycket lågt trots att vakansgraden i Stockholm under första halvåret stigit med, procentenheter. Vakansgraderna i Innerstaden ligger kvar kring de låga nivåer som noterades under föregående period. Utbudet i Närförort och Solna/Sundbyberg har dock minskat ytterligare. Kontor Utbud Solna/Sundbyberg har under en längre tid tillförts en hel del yta, som för det mesta dock varit uthyrd vid färdigställandet. I Närförort har utvecklingen tagit fart och en hel del yta finns i pipelinen för båda delmarknaderna. Under våren har totalt 78 kvadratmeter kontorsyta färdigställts fördelat på delmarknaderna Solna/Sundbyberg och Närförort. I Solna/Sundbyberg är det Fabege som har färdigställt totalt 57 kvadratmeter i två projekt i Arenastaden. Merparten, kvadratmeter, utgörs av första etappen av SEBs nya huvudkontor och resterande 7 kvadratmeter utgörs av projektet Uarda 6, där bland annat Siemens är en stor hyresgäst. I Närförort har Skanska färdigställt kvadratmeter i två etapper av sitt projektområde Stockholm New i Hammarby Sjöstad. Projektet Stockholm utgör 7 kvadratmeter och Stockholm Seaside utgör kvadratmeter. Av de totalt 78 kvadratmeter som färdigställts under första halvåret var bara 8 kvadratmeter outhyrda vid färdigställandet. Under resterande del av året planeras ytterligare 5 kvadratmeter färdigställas och vid halvårsskiftet var dessa redan uthyrda till 98 procent. Vid halvårsskiftet var totalt 6 kvadratmeter under konstruktion, varav 5 procent på spekulativ basis. Efterfrågan Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm är fortsatt mycket hög, framförallt på moderna lokaler med bra service och kommunikationer. Det mycket låga utbudet har dock gjort att nyuthyrningsvolymen sjunkit avsevärt under H 7 jämfört med halvårsvolymerna för 5 och 6. Det som driver nyuthyrningsvolymerna är fortsatt större projektuthyrningar, men under perioden har inga uthyrningar på över kvadratmeter genomförts. Närförort har stått för de största uthyrningarna, vilket framförallt kan härledas av utvecklingsområdena kring Hammarby Sjöstad. Närförort och Solna/ Sundbyberg, med Hammarby Sjöstad och Arenastaden i spetsen, fortsätter att attrahera hyresgäster som tidigare suttit i till exempel Innerstaden. Flera av dem som väljer att flytta ut ur Innerstaden gör det till förmån för betydligt modernare lokaler till ett i många fall betydligt bättre pris. Den låga andelen spekulativ yta som färdigställs styrker detta ytterligare. Toppmoderna lokaler i bästa läge är fortsatt mycket efterfrågade oavsett delmarknad, vilket även syns tydligt på hyresutvecklingen där hyresgästerna är villiga att betala allt mer för dessa toppmoderna lokaler. Hyror Hyresutvecklingen har under en lång tid varit mycket stark i Stockholm och trenden har fortsatt under 7. I har prime-hyresnivån ökat med ytterligare procent under våren och bedöms nu ligga kring 6 8 kronor per kvadratmeter. Noteras bör dock att de nivåer som efterfrågas av fastighetsägarna för de absolut bästa lokalerna i närmar sig 9 kronor per kvadratmeter. Denna starka hyresutveckling i har resulterat i att även Innerstaden samt Närförort och Solna/Sundbyberg sett en mycket stark hyresutveckling. Hyresutvecklingen i Innerstaden har det senaste året legat på procent, respektive 9 procent för Solna/Sundbyberg. I Närförort har en hyresutveckling noterats om procent under det senaste året. Det är fortfarande de nyproducerade lokalerna som driver hyresutvecklingen, men de höga priserna i fortsätter att driva ut hyresgäster till utvecklingsområden som är förhållandevis billiga men ändå belägna i områden med goda kommunikationer. Transaktioner Transaktionsmarknaden har under våren 7 varit fortsatt stark och i Stockholm noterades en transaktionsvolym om,7 Mdkr, motsvarande procent av Sveriges totala transaktionsvolym. Av Stockholms totala transaktionsvolym stod kontorsfastigheter för 7 procent under första halvåret eller närmare bestämt,5 Mdkr. Kontorsfastigheter fortsätter att vara mycket eftertraktade på investerarmarknaden och utbudet är fortsatt lågt. Den starka utveckling som setts på kontorshyresmarknaden med stigande hyror och stora nyproduktionsvolymer har dock bidragit till att investeringsvolymen och fler transaktioner av moderna kontorsfastigheter kan förväntas. Direktavkastningskraven har justerats ned på samtliga delmarknader förutom för Kista. Närförort har sett en mycket stark utveckling, där Skanska under H 7 bland annat sålt en projektfastighet i Hammarby Sjöstad (Stockholm ) och ytterligare en precis efter halvårsskiftet (Stockholm Seaside). Marknadsutsikter Utvecklingen på Stockholms kontorsmarknad har varit mycket stark under de senaste åren. Hyresutvecklingen har varit stark och väntas fortsätta uppåt, vilket även avspeglas i de sjunkande direktavkastningskraven. Den starka hyresutvecklingen och de låga vakansgraderna har minskat gapen på hyresmarknaden mellan framförallt Innerstaden, Solna/Sundbyberg och Närförort. Pipelinen för nyproduktion i dessa tre delmarknader är fortsatt stark och de minskade skillnaderna har även märkts av bland investerarna. Den starka utvecklingen, transaktionsmarknaden och hyresmarknaden väntas fortsätta i Solna/Sundbyberg och framförallt i Närförort. Utvecklingen väntas även fortsätta i, om än i en något avtagande takt. 8

9 Representativa kontorstransaktioner H 7 (msek) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: 6 76 SEK Fastighet: Blekholmen Delmarknad: Köpare: M&G Real Estate Säljare: NIAM 98 (msek) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: 7 SEK Fastighet: Tobaksmonopolet Delmarknad: Innerstaden Köpare: CBRE GI Säljare: Aberdeen Asset Management (msek) Area: 9 7 kvm % Yield:,5 Pris/kvm: SEK Fastighet: Copper Building (Duvan 6) Delmarknad: Köpare: Folksam Säljare: Mengus Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Trikåfabriken 9 Delmarknad: Hammarby Sjöstad Hyresgäst: Naturvårdsverket Fastighetsägare: Fabege kvm Fastighet: Trollhättan (Urban Escape) Delmarknad: Regeringsgatan, Hyresgäst: Netlight Fastighetsägare: AMF Fastigheter 7,6 % Fastighet: Apeln 8 Delmarknad: Hötorget Hyresgäst: Riksgälden Fastighetsägare: Klara Norra Fastigheter (Unionen) Transaktionsvolym (msek) Totalt H 97 9 Cross-border Nyproduktionsvolym ,% Innerstaden 5,% Närförort Kista 5,% 9,% Solna / Sundbyberg 6,% Innerstaden Närförort Kista Närförort Kista Solna / Sundbyberg Direktavkastningskrav Kortsiktig prognos Prime-hyra (SEK/kvm) 6 8 Närförort Inhemsk Vakansgrad Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) Innerstaden Totalt 88 7 H Total vakansgrad kvm Kista Solna/ Sundbyberg Innerstaden,5%,75% Solna / Sundbyberg,75% 5,5%,5% 9

10 Kontorsmarknaden i Göteborg Utbudet i Göteborg är fortsatt mycket lågt och är oförändrat sedan årsskiftet. Vakansgraden bedöms därmed fortsatt till 5,8 procent, vilket är den lägsta vakansgraden på år. Kontor Utbud Norra Älvstranden har fortfarande det lägsta utbudet och vakansgraden bedöms efter H 7 till, procent, en minskning med,9 procentenheter. I och Innerstaden bedöms vakansgraderna till,7 respektive, procent, vilket betyder att de tre mest centrala delmarknaderna alla har en vakansgrad under procent. Nyproduktionstakten i Göteborg är fortsatt låg och i princip alla nyproducerade ytor är uthyrda vid färdigställandet. Under våren färdigställdes projekten Blenda och Piren på Lindholmen om 7 9 respektive 7 5 kvadratmeter. I Mölndal färdigställdes Hemfosas tillbyggnad av Södra Porten om kvadratmeter för If Skadeförsäkringars räkning. Totalt tillfördes därmed 7 8 kvadratmeter, varav enbart kvadratmeter var vakanta vid färdigställandet. Ingen ytterligare yta är planerad att färdigställas under resterande del av 7. Efter halvårsskiftet är ytterligare 57 kvadratmeter i produktion, varav procent byggs på spekulativ basis. Utöver detta planeras 6 kvadratmeter kontorsytor som ännu inte har byggstartat. Efterfrågan Nyuthyrningsvolymen har under halvåret ökat jämfört med föregående period och noteras till 7 kvadratmeter. Nivån är över det historiska genomsnittet, vilket tyder på en fortsatt hög efterfrågan som dock hämmas av det låga utbudet. De mest centrala delmarknaderna fortsätter att vara mest eftertraktade och nyuthyrningsvolymerna drivs av större projektuthyrningar. Under perioden stod tre uthyrningar för knappt 5 procent av den totala nyuthyrningsvolymen, men majoriteten av alla uthyrningar som gjordes var på 5 kvadratmeter och mindre. Göteborg upplever en större strukturomvandling, där sysselsättningen minskar i varuproduktionen men ökar i tjänsteproduktionen ( kontorsintensiva branscher ). Detta leder till att efterfrågan fortsätter att stiga framförallt på moderna och effektiva kontorslokaler i centrala lägen. Den hårdnande dragkampen om kompetens och talang gör att företagens val av lokalisering för sin verksamhet har stor betydelse för förmågan att attrahera och behålla duktiga medarbetare. Det låga utbudet gör dock att större företag som vill byta lokaler hänvisas till projektfastigheter och att företag som vill expandera (kan) hämmas av det låga utbudet. Hyror Efterfrågan på kontorsmarknaden är med andra ord fortsatt högt. Prime-hyresnivån har dock justerats upp enbart i på grund av bristen på uthyrningar som uppfyller kriteriet att lokalerna ska vara över 5 kvadratmeter i delmarknaderna utanför. har under halvåret justerats upp med 7 procent och noteras därmed till kronor per kvadratmeter. Även på andra delmarknader, framförallt Norra Älvstranden och Innerstaden, väntas en höjning av prime-hyresnivåerna. Om fler större kontorslokaler hyrs ut på dessa delmarknader under resterande del av året är det sannolikt att en fortsatt uppjustering av hyrorna blir aktuell. Transaktioner Intresset för fastighetsinvesteringar i Göteborg är fortsatt starkt och marknaden drivs framförallt av inhemska investerare. Under halvåret omsattes fastigheter i Göteborg för totalt 7, miljarder varav enbart procent var av cross-border karaktär. Under perioden var det starkaste segmentet på Göteborgsmarknaden kontorsfastigheter, som omsattes till ett värde av,7 Mdkr. Fördelningen mellan inhemska och cross-border affärer var ungefär 5/5, men internationella investerare ägnade sig enbart åt försäljningar. Direktavkastningskraven för kontor ligger kvar på oförändrade nivåer på samtliga av Göteborgs delmarknader, där bedöms fortsatt ha det lägsta direktavkastningskravet om,5 procent. Marknadsutsikter Vanligtvis ses låg vakansgrad som en positiv marknadsindikator. En allt för låg vakansgrad kan däremot vara skadlig, då det uppstår inlåsningseffekter. Bristen på valmöjligheter tvingar då hyresgästerna att stanna i lokaler som inte är optimala för verksamhetens omfattning. Detta påverkar i sin tur fastighetsägarna eftersom långsiktigt underhåll, som vanligen genomförs vid omflyttningar, inte genomförs i tillräckligt stor omfattning. JLL bedömer Göteborgs fastighetsmarknad som fortsatt stark, men ser att makroekonomiska indikatorer, som exempelvis höjda räntor i omvärlden, kan komma att påverka marknaden negativt. I dagsläget är marknaden likvid och i rådande lågräntemiljö ger fastigheter relativt god avkastning jämfört med övriga tillgångsslag. Den starka hyresmarknaden med vidare förväntningar på tilltagande hyror, om än i en något svagare takt, ligger även till grund för ett fortsatt stort intresse på investerarmarknaden.

11 Representativa kontorstransaktioner H 7 6 (msek) Area: 7 kvm Yield: n/a Pris/kvm: 5 SEK Fastighet: Lindholmen : Delmarknad: Norra Älvstranden Köpare: Atrium Ljungberg Säljare: Blackstone/Areim (msek) Area: 9 kvm Yield: n/a Pris/kvm: 5 56 SEK Fastighet: Piren (Lindholmen 9:) Delmarknad: Norra Älvstranden Köpare: Platzer Fastigheter AB Säljare: Skanska (msek) Area: 7 5 kvm Yield: n/a Pris/kvm: SEK Fastighet: Stampen 6:7 Delmarknad: Innerstaden Köpare: Folksam Säljare: Elof Hansson Fastigheter AB Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Gamlestaden : Delmarknad: Innerstaden Hyresgäst: Volvo Cars Fastighetsägare: Castellum kvm Fastighet: Kopparn Delmarknad: Innerstaden Hyresgäst: Trafikverket Fastighetsägare: Alecta 5,8 % 9 kvm Fastighet: Piren (Lindholmen 9:) Delmarknad: Norra Älvstranden Hyresgäst: Zenuity Fastighetsägare: Platzer Fastigheter AB Transaktionsvolym (msek) 7 99 Totalt 7 H Total vakansgrad 67 Totalt 6 H Cross-border Inhemsk Nyproduktionsvolym Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) Vakansgrad 5 6 Östra Göteborg Hisingen Mölndal Västra Göteborg 5 Norra Älvstranden 5 Norra Älvstranden 9 5 Innerstaden,7% Innerstaden,% Kortsiktig prognos Norra Älvstranden,% Västra Göteborg Mölndal 7,%,% Västra Göteborg Mölndal Hisingen Östra Göteborg Hisingen Östra Göteborg Östra Göteborg 6,% 7,8% Prime-hyra (SEK/kvm) Innerstaden 6 Norra Älvstranden Västra Göteborg Mölndal Hisingen Direktavkastningskrav,5% Innerstaden,75% Norra Älvstranden,5% 6,75 6,% 5,5% 6,%

12 Kontorsmarknaden i Malmö I Malmö/Lund genomfördes fastighetstransaktioner till ett värde av, Mdkr. Kontorsfastigheter var störta segment och omsattes för, Mdkr. Näst största segment var bostäder som omsattes till ett värde av,9 Mdkr. Internationella investerare var under perioden involverade i en kontorsaffär till det bedömda värdet av 5 mkr då Steen och Ströms sålde Emporia Office till Kungsleden. Kontor Utbud Den enda delmarknaden där utbudet minskat under perioden är, där vakansgraden sjunkit med,6 procentenheter. Nyproduktionsvolymen har sjunkit under början av 7, mycket på grund av de höga nyproduktionsvolymer som sågs under 5 och 6. Under dessa två år tillfördes drygt kvadratmeter per år till marknaden. Dessa höga nivåer nyproducerad yta har legat till grund för de något ökande vakansgrader som setts under de senaste nio månaderna. Under första halvåret 7 har ingen kontorsyta tillförts marknaden, men under hösten planeras 7 kvadratmeter tillföras. Dessutom har mängden kontorsyta under produktion ökat och noterades efter första halvåret till 68 7 kvadratmeter, varav 6 procent byggs på spekulativ basis. Närmare hälften av den yta som är under produktion återfinns i. Under 8 väntas den färdigställda ytan därmed öka något, för att under 9 öka ytterligare till nivåer i paritet med de som sågs under 5 och 6. Totalt planeras ytterligare drygt kvadratmeter kontor som ännu inte har byggstartat (detaljplan finns), där merparten återfinns i Malmö förorter samt i Lund. Efterfrågan Nyuthyrningsvolymen har under halvåret sjunkit något efter fem starka perioder och noterades under första halvan av 7 till kvadratmeter. Den delmarknad där efterfrågan är absolut störst är, som stod för hälften av nyuthyrningsvolymen under perioden. Nyuthyrningsvolymen drivs av större projektuthyrningar och gapet mellan det nya och gamla beståndet ökar allt mer. Wihlborgs har under halvåret till exempel lyckats hyra ut 9 procent av sitt projekt Sirius, som ska färdigställas under slutet av 7. De nyproducerade lokalerna fortsätter därmed att attrahera hyresgäster från de äldre kontorslokalerna som blir allt svårare att hyra ut i konkurrensen. Trots att vakansgraderna har stigit och nyuthyrningsvolymerna sjunkit är bedömningen att de nyproducerade lokalerna är fortsatt attraktiva. Nyuthyrningsvolymerna kommer med största sannolikhet att stiga igen nu när produktionsvolymerna återigen ökar. Hyror Prime-hyrorna bedöms vara oförändrade på samtliga delmarknader utom i Lund, där nivån justerats upp med 5 procent till kronor per kvadratmeter. Lund är också den enda delmarknad där det skett en förändring på årsbasis. Hyresmarknaden verkar ha nått sin absoluta topp, men ett visst utrymme finns för mycket små förändringar. I och med den ökade hyresnivån i Lund lutar eventuella förändringar snarare åt en mindre ökning än en minskning. När marknaden i Malmö/Lund jämförs med Stockholm och Göteborg är det tydligt att Malmö/Lunds hyresutveckling på senare tid har stannat av. Trots att inga större justeringar väntas kan nyproducerade lokaler komma att tecknas på hyresnivåer kring toppen, vilket ligger till grund för JLLs bedömning att en hyresökning ligger närmare i tid än en minskning. Transaktioner I Malmö/Lund genomfördes fastighetstransaktioner till ett värde av, Mdkr. Kontorsfastigheter var störta segment och omsattes för, Mdkr. Näst största segment var bostäder som omsattes till ett värde av,9 Mdkr. Internationella investerare var under perioden involverade i en kontorsaffär till det bedömda värdet av 5 mkr då Steen och Ströms sålde Emporia Office till Kungsleden. Direktavkastningskraven har varit oförändrade under perioden, där Malmö är fortsatt lägst på,5 procent. På årsbasis är Malmö enda delmarknad som har justerats ned (med 5 punkter). Bedömningen är att direktavkastningskraven för Malmö/Lund nu nått sin botten och kommer att ligga kvar på dagens nivå under det kommande året. Marknadsutsikter JLL bedömer fortsatt att Malmömarknaden är nära toppen av hyrescykeln, om än med ett mindre utrymme för en uppjustering av hyresnivån. Spannet mellan det äldre- och det nyproducerade beståndet är fortsatt stort och efterfrågan riktas framförallt mot de nyproducerade områdena. Detta kommer med största sannolikhet leda till att flertalet äldre kontorsfastigheter konverteras till bostäder. Konverteringen sker i alla storstäder, men blir extra tydlig i Malmö/Lund eftersom nyproduktionstakten av kontor har varit så pass hög. Bostadsbristen i Malmöområdet driver på denna utveckling ytterligare. Kontorsytan under produktion har ökat under perioden och den höga andelen yta som produceras på spekulativ basis tyder på att utvecklarna har en fortsatt hög tilltro till marknaden. Kvar finns dock en hel del yta som har planerats men ännu inte byggstartats. Det återstår därför att se om denna höga tilltro till marknaden finns kvar under resterande del av året och nästkommande år, men om stocken minskar på grund av konverteringar kommer ytterligare utrymme för nyproduktion att skapas.

13 Representativa kontorstransaktioner H (msek) Area: 5 kvm Yield: n/a Pris/kvm: 8 78 SEK Fastighet: Emporia Office (del av Marknadsplatsen ) Delmarknad: Närförort Köpare: Kungsleden Säljare: Steen & Ström AS 79 (msek) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: 7 7 SEK Fastighet: Stapelbädden & Delmarknad: Västra Hamnen Köpare: Klövern Säljare: Alecta (msek) Area: 5 kvm Yield: n/a Pris/kvm: 6 SEK Fastighet: Brännaren 8 Delmarknad: Innerstaden Köpare: Kungsleden Säljare: Malmö Kommun Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Karin Delmarknad: Innerstaden Hyresgäst: Malmö Stad Fastighetsägare: Wihlborgs Fastigheter AB kvm Fastighet: Eminent Delmarknad: Närförort Hyresgäst: Boozt Fashion AB Fastighetsägare: Castellum 7, % Fastighet: Sirius Delmarknad: Hyresgäst: Tele Fastighetsägare: Wihlborgs Fastigheter AB Transaktionsvolym (msek) 7 5 Totalt 7 H 7 Total vakansgrad 97 Nyproduktionsvolym 7 Totalt 68 6 H Cross-border Inhemsk Vakansgrad Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) 7,5% Kortsiktig prognos Innerstaden 6,% Västra Hamnen 5,9% Närförort Lund 8,%,8% Prime-hyra (SEK/kvm) Västra Närförort Innerstaden Hamnen Lund Västra Hamnen Innerstaden 5 Närförort Lund Västra Hamnen Närförort Lund 7 8% 5,5% Direktavkastningskrav kvm,5% Innerstaden 5,5% 5,5%

14 Kontorsmarknaden i Uppsala Utbudet av kontorslokaler i Uppsala är kraftigt begränsat precis som i Sveriges tre storstäder. Av stadens tre delmarknader har Centrala Uppsala den lägsta vakansgraden om, procent. Kontor Utbud Vakansgraden för innerstaden bedöms till, procent och Uppsala bedöms till 6, procent. Merparten av de lokaler som finns vakanta i dagsläget utgörs av mindre ytor på under kvadratmeter. Den totala stocken uppgår till strax under kvadratmeter kontor i Uppsala tätort och på senare tid har utvecklingen tagit fart på allvar. Under produktion finns i dagsläget kvadratmeter kontorsyta, varav knappt 5 procent byggs på spekulativ basis. Största andelen yta under produktion finns i delmarknaden Uppsala, där Atrium Ljungberg uppför knappt kvadratmeter i Gränby, med planer på ytterligare 7 kvadratmeter. Dessutom har Vasakronan två större projekt på gång i Uppsala Science park, som är en del av Uppsala. Vasakronans ena projekt, Hubben, planerar att färdigställa 5 kvadratmeter kontor mot slutet av 7. I dagsläget är kvadratmeter av dessa lokaler uthyrda till Landstinget i Uppsala län. Vasakronans andra projekt utgörs av kvadratmeter kontor och planeras stå färdigt i slutet av då Livsmedelsverket flyttar in i sina nya lokaler om 8 kvadratmeter. Efterfrågan Efterfrågan på kontorshyresmarknaden är stark även i Uppsala. Generellt efterfrågas moderna och yteffektiva lokaler i centrala lägen, precis som på övriga delmarknader i Sverige. Betalningsviljan för dessa moderna lokaler är stor, vilket även medför att allt fler fastighetsägare väljer att uppgradera sitt befintliga bestånd eller utveckla nya fastigheter. Utbudet av större lokaler är begränsat och en stor del av ytorna under produktion är redan uthyrda till framförallt större hyresgäster. Efterfrågan på större lokaler finns alltså, men det låga utbudet begränsar marknaden. Efterfrågan på kontorslokaler i Uppsala bedöms som stabil. Närheten till Arlanda flygplats och Stockholm attraherar allt fler större bolag, men för att denna efterfrågan ska kvarstå krävs att utvecklingen av moderna kontorslokaler fortsätter. Hyror Kontorshyrorna har de senaste tio åren haft en mycket positiv utveckling där prime-hyrorna i dagsläget bedöms till kronor per kvadratmeter i, kronor per kvadratmeter i Innerstaden samt kronor per kvadratmeter i Uppsala. I Uppsala Science Park ligger dock prime-hyrorna kring 5 kronor per kvadratmeter. Ett av de mest omtalade projekten i Uppsalas mer centrala lägen är Skanskas projekt Juvelen. Här tillför Skanska marknaden 7 5 kvadratmeter till ett pris av kronor per kvadratmeter. Även Castellums projekt Kungspassagen i kan komma att nå högre hyresnivåer än dagens prime-hyra. Hyresutvecklingen i Uppsala kommer med största sannolikhet att fortsätta vara positiv med dessa nya projektfastigheter som draglok. Investerarmarknad Uppsalas investerarmarknad har länge präglats av bostadsaffärer och våren 7 var inget undantag. Bostadsaffärerna stod för hela,9 Mdkr av de totalt,5 Mdkr som omsattes på marknaden. Intresset för kommersiella fastigheter har dock ökat, även om bostäder fortsätter att vara det absolut starkaste segmentet. Under halvåret genomfördes endast en kontorsaffär i samband med att Gelba Fastigheter sålde Boländerna 5: (8 5 kvadratmeter) till Hemfosa för 5 mkr. Värt att nämna är att Lundbergs, trots den positiva utvecklingen i Uppsala, i fjol sålde sin sista fastighet Dragarbrunn : till Skandia och därmed valde att lämna Uppsala. Staden har en stark tillväxt, vilket skapar ett stort tryck på bostadssegmentet. Detta märks framförallt på att antalet aktörer på marknaden ökat kraftigt på senare år. Även intresset för handelsfastigheter är fortsatt starkt och intresset för kontorsfastigheter väntas öka. Direktavkastningskraven för kontor i Uppsala bedöms till,75 procent i, 5, procent i Innerstaden och mellan 6, -7,5 procent i Uppsala. Utbudet är extremt begränsat i de mer centrala lägena då ett fåtal fastighetsägare, som inte är benägna att sälja, äger större delen av beståndet. I Uppsala är marknaden spretig. Större kontorsfastigheter i mindre centrala lägen kan vara mycket svåra att sälja även på lägre nivåer; de är för stora för de flesta fastighetsinvesterare på en marknad som Uppsala. Marknadsutsikter Uppsalas starka befolkningstillväxt har gjort att bostäder länge varit i fokus. För att fortsätta locka företag till Uppsala krävs dock att kontorsmarknaden fortsätter att utvecklas och att fastighetsägarna ser till att modernisera sina bestånd. Kontorshyresmarknaden väntas ha en fortsatt positiv utveckling, mycket tack vare närheten till Stockholm och närheten till kunskap genom Uppsala Universitet och Uppsala Universitetssjukhus.

15 UPPSALA CENTRALSTATION UPPSALA DOMKYRKA ÖVRIGA INNERSTADEN ÖVRIGA UPPSALA 5, % Efterfrågan på kontorslokaler i Uppsala bedöms som stabil. Total vakansgrad Nyproduktionsvolym Vakansgrad Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) 6,% Innerstaden,% Uppsala 6,% Prime-hyra (SEK/kvm) Kortsiktig prognos Innerstaden Uppsala Direktavkastningskrav Innerstaden Uppsala,75% Innerstaden 5,% Uppsala 6-7,5% 5

16 Detaljhandelsmarknaden i Sverige Den svenska detaljhandeln har genomgått stora förändringar under de senaste åren. Den främsta bakomliggande förklaringen är den ökande digitaliseringen i samhället och därmed förändrade konsumtionsmönster. Handel För detaljhandelns del innebär digitaliseringen framförallt ett skifte mot en ökad e-handel, men också en förändring i den service och information som kan komma kunder till del i butiksmiljön. E-handelns tillväxt påverkar butikshandeln på ett sätt som tidigare inte varit lika tydligt när dess marknadsandelar nu fortsätter att växa. Butikshandeln anpassas för att verka i symbios med näthandeln och dra fördelar av den rådande utvecklingen. Att svenska köpcentrum skulle gå samma öde till mötes som de skräckexempel som lyfts fram från främst USA är ganska osannolikt. Däremot genomgår handeln stora förändringar och ytor som idag upptas av handeln gör det inte nödvändigtvis imorgon. Den tydligaste trenden under senare år är att butikslokaler ger plats åt restauranger och caféer, men det finns naturligtvis även exempel på handelsplatser som inte fungerat och idag inhyser annan verksamhet. De köpcentrum som har gått i konkurs under de senaste tio åren är dock försvinnande få. Under de kommande åren fram till år finns planer och projekt motsvarande ytterligare cirka 9 kvadratmeter köpcentrum och handelsområden tillkomma i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala enligt SSCD och HUI Research. Majoriteten av denna yta beräknas tillkomma i Göteborgsregionen där exempelvis Överby Köpcenter och Handelskvarteret Kulan utvecklas. Detta avser enbart helt ny yta. Samtidigt rustas en stor del av den befintliga ytan upp för att möta handelns nya krav. Hyror Primehyrorna för samtliga handelssegment, förutom för butiksenheter på bästa shoppinggata i Stockholm, har legat kvar på oförändrade nivåer under första halvåret i år. Primehyrorna för butiksenheter på bästa shoppinggata i Stockholm har däremot under halvåret ökat med 5 kronor per kvadratmeter, motsvarande, procent, och uppgår nu till kronor per kvadratmeter och år. På årsbasis är det denna typ av handelsfastighet som har haft den kraftigaste hyresökningen, 9,5 procent. Motsvarande hyresnivå för butiksenheter på bästa shoppinggata i Göteborg har på årsbasis ökat med 8,9 procent, till kronor, och för bästa externa shoppingcenter i Stockholm med, procent på årsbasis till 9 8 kronor. Primehyran för butiksenheter på bästa shoppinggata i Malmö samt för extern volymhandel, gällande enheter med en storlek över kvadratmeter, i Stockholm har varit oförändrad på årsbasis. Hyresnivåerna för butiksenheter i bästa läge i Stockholm kommer sannolikt att fortsätta att öka under de kommande åren. Det är dock värt att notera att detta avser de absolut bästa lokalerna i A-lägen i de mest centrala delarna av Stockholm, vilket innebär att nivåerna inte representerar butikshandeln som helhet. Extern volymhandel kommer sannolikt inte att få uppleva stigande hyror under den kommande perioden, mycket beroende på att denna typ av handel inte längre ses som lika attraktiv samt att e-handeln påverkar försäljningstillväxten för den typ av varor som normalt säljs där. Köpcentrumhandeln är dock fortsatt relativt stark och attraktiv och här kan vi förvänta oss en fortsatt hyrestillväxt, kanske främst utanför storstäderna. Investeringsmarknaden Under halvåret genomfördes transaktioner med handelsfastigheter för 9, Mdkr, motsvarande procent av Sveriges totala transaktionsvolym.,7 Mdkr av transaktionsvolymen för handelsfastigheter var allokerad till Stockholm, mkr till Malmö/Lund och endast en affär om 7 mkr återfanns i Göteborg. Resterande andel av transaktionsvolymen för handelsfastigheter var spridd över landet. Av de 9, Mdkr som omsattes inom handelssegmentet var 5,8 Mdkr av cross-border karaktär, vilket motsvarar 6 procent. Under perioden var utländska investerare nettoköpare om knappt mkr. Handelsfastigheter har länge varit ett attraktivt segment för utländska investerare. Nu kan vi dock se att allt fler utländska investerare väljer att sälja istället för att köpa. Detta kan bero på det låga utbudet av prime produkter som råder samtidigt som e-handeln skapar viss skepsis. Direktavkastningskraven har justerats ned för två segment under våren. Direktavkastningskraven för butikslokaler på bästa shoppinggata i Stockholm har justerats ned med 5 punkter och bedöms nu till,5 procent. Även direktavkastningskraven för externa shoppingcenter har justerats ned med 5 punkter och bedöms nu mera till, procent. Direktavkastningskraven för volymhandel ligger fortsatt kvar på en nivå om 5,5 procent. Marknadsutsikter Detaljhandeln har under året haft relativt god fart och under första halvåret var försäljningstillväxten,7 procent jämfört med föregående år. Däremot syns tendenser till en avmattning i handelns försäljning. Detta beror delvis på att andra branscher har haft en starkare tillväxt än detaljhandeln. Restaurangnäringen och bilhandeln har båda upplevt en starkare tillväxt än handeln efter en lång period där detaljhandeln har tagit marknadsandelar av konsumtionskakan. HUI Research prognos för handelns tillväxt under innevarande år justerades ned i inledningen av sommaren av anledningarna ovan. Den uppdaterade prognosen är att handeln kommer att växa med,5 procent under året i löpande priser. Det återstår att se om denna avmattning är tillfällig eller om den speglar en minskad konsumtion av detaljhandelsvaror. Om det senare är fallet kommer hyrestillväxten och transaktionsvolymen på handelsfastigheter också att påverkas negativt under de kommande åren. 6

17 Detaljhandelns omsättningstillväxt 99 6, prognos 7 (%) 8,8% 7,%,9%,6% 5,8%,8%,%,6%,5%,5%,9%,5%,8% 6,6% 6,% 6,% 6,%,7%,%,%,%,%,5%,7% -,% -,5% 6 P ,% Källa: HUI Research Transaktionsvolym totalt Transaktionsvolym per segment (msek) H 7 (%) Totalt 99 Totalt 5 % H Cross-border % H Inhemsk % 8 % Volymhandel enstaka fastighet Volymhandelspark Shoppingcenter Matvarubutik Prime-hyra (SEK/kvm) Volymhandel Stockholm 5 Externa Centrum Sverige 9 8 Bästa butikslokal Stockholm Bästa butikslokal Göteborg Bästa butikslokal Malmö Bästa butikslokal Stockholm Bästa butikslokal Göteborg Bästa butikslokal Malmö 7 Direktavkastningskrav Volymhandel Stockholm 5,5% Externa Centrum Sverige,%,5%,5%,5% 7

18 Logistikmarknaden i Sverige Logistikmarknaden kan delas upp i två delmarknader: Dels marknaden för befintliga lokaler där hyresnivån styrs av tillgång kontra efterfrågan, dels marknaden för nybyggda lokaler där hyresnivån styrs av produktionskostnad och utvecklarens avkastningskrav. Logistik I Sverige bedöms den totala logistikstocken till omkring,5 miljoner kvadratmeter, men den totala stocken för äldre lager- och industrilokaler är betydligt större. Definitionen av en logistiklokal är en anläggning för godslagring som uppfyller en storlek om minst kvadratmeter, fri takhöjd om minst meter, cirka port per kvadratmeter och goda utvändiga ranger-ytor för att hantera ett flöde av -meters lastbilsekipage. Terminaler å andra sidan avviker från ovanstående definition, framförallt på grund av en lägre takhöjd. Men eftersom terminaler har en viktig funktion i distributionsflödet, räknas även dessa lokaler som logistiklokaler. En logistiklokal är en byggnad som fyller så generella behov som möjligt och täcker största möjliga andel av hyresgästens behov inom segmentet, vilket även betyder lägsta möjliga risk vid utflytt och därmed bäst avkastning vid försäljning. Lokaler som avviker från denna definition går under lokalslagen lager- eller industrilokaler. Utbud Vakansen på logistiklokaler bedöms lägre än procent, vilket är en historiskt jämn nivå. Logistiklokaler började byggas för cirka år sedan och majoriteten byggdes med hyresavtal om minst år, som också ofta förlängs, varför många av hyresgästerna fortfarande är kvar i sina lokaler. Merparten av den årliga uthyrningsvolymen utgörs därför av nybyggda lokaler om i snitt cirka 65 kvadratmeter per år. De fem län som representerar de största volymerna i antalet kvadratmeter logistiklokaler är Västra Götaland, Stockholm, Skåne, Jönköping och Halland. Efterfrågan Under 6 byggdes cirka 8 kvadratmeter, vilket är cirka procent högre än genomsnittet. Den största andelen återfanns i Stockholms län, fördelat på sex projekt där den största lokalen byggdes av NREP för Aditro Logistics i Nykvarn. Under 7 beräknas volymen vara mer normaliserad till cirka 5 kvadratmeter, där Västra Götaland står för den största andelen. Intressant är att den höga efterfrågan i Göteborg har lett till att 6 kvadratmeter byggts på spekulation. Det största projektet har utvecklats av Prologis, som färdigställt två anläggningar om cirka 6 kvadratmeter varav cirka kvadratmeter hyrdes ut till Logent redan 9 månader innan färdigställande. Observera att cirka procent av den totala nybyggnationsvolymen har användaren som ägare till fastigheten. Denna typ av etableringar styrs i regel av marktillgång och markpris, varför merparten har skett i kommuner med god tillgång på mark en mindre konkurrensutsatt marknad med lägre priser. Hyresnivåer Hyresnivåerna på logistikmarknaden har varit relativt stabila med en mindre årlig ökning över tid. Tillgången till befintliga lokaler, med möjlighet till högre hyresnivåer mot ett kortare avtal, har varit begränsad och det är fortsatt nybyggnationen som speglar den stabila genomsnittliga hyresnivån på marknaden. Samtidigt som efterfrågan är väldigt hög, vilket normalt ger en hyreshöjning, är fastighetsägarnas och utvecklarnas avkastningskrav rekordlåga vilket neutraliserar hyresökningen vid nybyggnation. Hyresnivåerna varierar över landet vilket styrs av respektive mikroläges markpris och markförutsättningar. Investeringsmarknaden Under senare tid har logistikmarknaden präglats av en ökad efterfrågan, både från inhemska och utländska aktörer. Transaktionsvolymen inom logistiksegmentet uppgick under första halvåret 7 till,8 Mdkr, motsvarande 6 procent av Sveriges totala transaktionsvolym. Jämfört med H 6 har transaktionsvolymen för logistikfastigheter ökat med 6 procent och jämfört med H 6 har den ökat med 67 procent. Utländska aktörer fanns under H 7 inblandade i tre av de totalt tolv transaktioner som genomfördes, vilket även var de tre största transaktionerna. Utländska aktörer representerade,9 Mdkr på säljsidan och 6 mkr på köpsidan. Största logistikaffär under halvåret var Invesco Real Estates försäljning av en portfölj om kvardratmeter till Bråviken Logistik för,5 Mdkr (8 7 kronor per kvadratmeter). Portföljen består av tre fullt uthyrda logistikfastigheter i Nyköping, Norrköping och Jönköping. Bråviken Logistik AB är ett nybildat bolag av Pareto Securities. I samband med transaktionen tog Pareto in 55 mkr i eget kapital från nordiska institutionella investerare och privata investerare. Näst största affär var DSV Roads försäljning av fastigheten Örja : om kvm i Landskrona till Logistea AB. Fastigheten såldes för 685 mkr (7 kronor per kvadratmeter) och i samband med försäljningen tecknade DSV ett långt hyresavtal i fastigheten. Bolaget Logistea AB är ett så kallat enfastighetsbolag som bildades av Catella Bank för att kunna erbjuda kunder attraktiv avkastning. Vid kapitalanskaffningen tillfördes bolaget cirka nya aktieägare. Marknadsöversikt/trender Logistikmarknaden har varit stabil över en längre tid och nyproduktionsvolymen har de senaste fem åren legat på 6 kvadratmeter per år, vilket är 7 procent högre än genomsnittet mätt över en längre period. Branscherna Tredjepartslogistik och Detaljhandel står för cirka 66 procent av volymen över samma period, vilket överensstämmer med fördelningen över en längre period. E-handeln driver fortsatt på utvecklingen, där både tredjepartslogistiker och detaljhandel påverkas positivt. 8

19 Hyresnivåer 5 kr/kvm kr/kvm 675 kr/kvm 65 kr/kvm 5 kr/kvm Göteborg Borås kr/kvm kr/kvm Jönköping Örebro Eskilstuna Norrköping Stockholm 5 kr/kvm Helsingborg Malmö 6 kr/kvm Nyproduktion logistik (kvm) BTS: Built to suit, hyresavtal påskrivet innan byggstart Egen: Användaren äger fastigheten Spek: Spekulativ byggnad utan påskrivet hyresavtal BTS Egen Spek Direktavkastningskrav delmarknader logistik 8,5% 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,%,5%,% K-7 K-6 K-5 K- K- K- K- K- K-9 Stockholm Göteborg Jönköping Skåne 9

20 Krönika Bostadsmarknaden i Sverige författare Svante Jonsson, Regional Director JLL Capital Markets Bostadsmarknaden är en marknad alla är del av och förstår men samtidigt känner sig osäkra på. Det finns många problem som behöver lösas men det går långsamt. Bostadskrisen är en het potatis och frågan är om den måste lösas. I så fall för vem och hur görs det bäst, är det utbudet eller efterfrågan som ska påverkas? Mitt i bostadsmarknaden återfinns hyresrätten fastighetsägarens bästa vän. Det som upprepas tillräckligt ofta som en sanning tenderar att inte stämma. Mantrat på bostadsmarknaden är: Vi måste bygga mycket bostäder och det fort. Helst billiga hyresrätter. Analysen av efterfrågan och det utbud som faktiskt sätts ut på marknaden överskuggas av politikens PR. Under förra året färdigställdes officiellt cirka nya bostäder. Mäts stocken av bostäder visar det sig dock att antalet ökade nästan dubbelt så mycket, till 79 ), genom att andra fastighetstyper konverterades till bostäder. Om nuvarande takt håller i sig kan närmare 8 nya bostäder börja byggas i år. Senast detta hände var 99 och dessförinnan under miljonprogrammets glansdagar. Hur mycket hade egentligen utbudet att göra med den fastighetskris som följde? Det centrala är vem som ska efterfråga utbudet. Är inte just det den viktiga politiska frågan, att se till att det finns efterfrågan så att producenterna kan para ihop efterfrågan med utbud? För visst är vi överens om att detta är marknadens uppgift och det enda marknaden faktiskt klarar av? Antalet personer i svenska hushåll har minskat sedan 6-talet, men på senare år har trenden vänt. Beror det på bostadsbrist eller gör ändrade levnadsvanor att vi delar hem i större utsträckning? I hållbarhetens och delningsekonomins anda kommer vi allt oftare se människor som väljer att dela bostad och bildar familj allt senare i livet. Minikollektiven kommer, var så säker. Det byggs just nu väldigt många trerummare som bara kan efterfrågas om hushållen växer. I Europa bor ungdomarna kvar hemma tills de är 6 i Sverige är vi när vi lämnar boet. Kommer vi att anpassa oss till Europa eller tvärtom? Svaren på dessa frågor kommer att påverka efterfrågan. Kom även ihåg att befolkningsprognoser är flyktig materia. Den officiella statistiken (SCB) avseende rikets befolkningstillväxt fram till år har minskat med personer från publiceringen för 5 fram till dagens publicering JLL och Evidens har studerat utbudet på ett antal orter för att skapa en utbuds- och efterfrågeanalys. Vår strävan är att presentera relevanta Utbuds- och efterfrågeindex (Residential Market Index, RMI) för dessa orter. När vi analyserar inkomstnivåer och antalet hushåll som kan och vill efterfråga nyproduktion, växer en bild fram som signalerar att flera marknader är i balans eller uppvisar tecken på överhettning. Alla projektutvecklare bör göra sin analys noga. Hyresrätten då, den billiga hyresrätten? Varför tror många att man skapar en billig boendeform genom att finansiera någon annans avkastningskrav och betala för dygnetruntservice? Hyresrätten är fantastisk för de som behöver den, problemet är bara att merparten av hushållen inte gör det. HSB och Riksbyggen skapades av dåtidens fackförenings och hyresgäströrelse, där idén att bygga och bo till självkostnad var ett bärande argument. Politiken bör kanske överväga att öka denna typ av efterfrågan och inte minska den? Är man långsiktig i sitt boende visar all tillgänglig statistik att det ägda boendet är det ekonomiskt mest fördelaktiga. Nu införs belåningstak, amorteringskrav, skuldkvotstak och eventuellt ränteavdragsbegränsningar. Kan det finnas alternativ och kompletteringar som långsiktigt bygger upp en stabil efterfrågan? Detta är politiskt känsligt så känsligt att vi låter det ta sju till tio år att sätta en ny bostad på marknaden. Detta kommer inte att bestå, marknaden blir klokare. Rätt utbud är ett bra utbud för alla, och alla förmår efterfråga om incitamenten är rätt. Fastighetsägare och kapitalförvaltare bör älska hyresrätten då den i huvudsak står för en sak, nämligen att skapa en stabil- och ur ett portföljresonemang riskjusterad avkastning. Detta är en tillgång som inte kommer att samvariera med börsens utveckling och som erbjuder en inflationssäkrad inkomstström som ökar realt över tiden eftersom intäkterna så kraftigt överstiger kostnaderna. Dessutom är den belåningsbar. Hyresrätten är en perfekt tillgång för de som kan förvalta den eller som låter andra göra jobbet. Alla ni med hyresrätter: Kom ihåg att tacka för alla regler som införs på marknaden just nu. ) Genom att fritidsboenden permanentades och t ex industrifastigheter och kontor konverterades till bostäder (Källa Nordea Markets och Macrobond)

21 Bostadskrisen är en het potatis och frågan är om den måste lösas.

22 JLL-Evidens Residential Market Index, RMI Det har under lång tid byggts alltför få bostäder i Sverige för att möta de behov som uppstått efter många år av god ekonomisk tillväxt, snabb urbanisering och befolkningstillväxt. Men behov och efterfrågan är inte samma sak. Efterfrågan på bostäder omfattar också hushållens förmåga att betala för nyproducerade bostäder, antingen i form av nyproduktionshyra eller i form av priser. Bostäder Utvidgad riskbild På grund av ett kraftigt utbudsunderskott har nyproduktionen kunnat öka under en följd av år och investerare och byggare har snabbt kunnat sälja eller hyra ut nya bostadsprojekt. Marknadsriskerna har i praktiken funnits på efterfrågesidan, främst i form av risken för en svagare konjunktur. Under 5 och 6 har dock en stegring av nyproduktionen liksom fortsatt kraftigt ökande volymer på många marknader under första halvåret 7 inneburit att riskbilden nu även omfattar utbudssidan. På många lokala marknader finns ett allt större utbud av nyproducerade bostäder, inte sällan i samma fysiska miljö, vilket ökar konkurrensen mellan olika projekt. Om utbudet på en lokal marknad blir alltför stort i förhållande till antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och betalningsvilja, blir försäljningstiderna längre med risk för att priserna pressas nedåt. Hyresrätter blir svårare att hyra ut och en kostsam initial omflyttning kan innebära vakanser och lägre kassaflöde. Ett utbuds- och efterfrågeindex på bostadsmarknaden Residential Market Index (RMI) JLL-Evidens Residential Market Index (RMI) är ett index som beskriver utbud och efterfrågan på olika lokala bostadsmarknader. På utbudssidan byggs indexet upp av antalet påbörjade bostäder per kvartal, enligt statistik från SCB. Eftersom det i genomsnitt tar cirka 6-8 kvartal att färdigställa bostäder används en fördröjningsfaktor vid beräkningen av index. Utbudet vägs sedan mot efterfrågan. Efterfrågan mäts genom att beräkna hur många hushåll som kan efterfråga nyproduktion utan att boendeutgiftsandelen för hushållet överstiger cirka procent av disponibel inkomst. Bruttourvalet av hushåll reduceras i nästa steg med hjälp av Evidens data över preferenser för nyproduktion med olika upplåtelseformer, eftersom ett hushåll alltid kan välja en begagnad, äldre bostad istället för nyproduktion. I beräkningarna används nationella data över genomsnittlig belåning och räntenivåer för bolån. Kalkyler görs för hushåll som består av både ensamstående och sammanboende. Indexet skapas sedan genom att utbudet sätts i relation till det beräknade marknadsdjupet för bedömda genomsnittliga bostadsstorlekar, priser och hyresnivåer i respektive kommun. Indexnivåer Indexnivåer under, indikerar att utbudet av nyproduktion kan växa utan några påtagliga begränsningar för hushåll med tillräcklig betalningsförmåga. Under denna nivå finns riskerna fortfarande primärt i konjunkturen. Index-nivåer runt, indikerar att utbudet av nyproduktion är på en nivå som motiveras av antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och som samtidigt har preferenser för nyproduktion. Indexnivåer över, innebär en risk för att utbudet av nya bostäder är för stort i förhållande till den köpkraftiga efterfrågan, vilket kan innebära förlängda säljtider, prispress och hög omsättning av hyresgäster. För storstädernas kranskommuner är utbudsriskerna generellt något lägre vid höga indexnivåer än för regionsstäder. Förklaringen är att utbudet i dessa kommuner till stor del också vänder sig till hushåll i övriga regionen, dvs. marknadsdjupet är större än vad data över kommunens egen befolkning indikerar. Indexnivåer och förändringen i index redovisas i vidstående grafer för de tre storstadskommunerna, några kranskommuner samt ett urval regionstäder.

23 JLL-Evidens Residential Market Index är ett index som beskriver utbudet och efterfrågan på olika lokala bostadsmarknader Boendeutgift nyproduktion Påbörjade bostäder Flyttfrekvens Hushållens inkomster Flyttfrekvens Preferens för nyproduktion Utbud JLL / Evidens Residential Market Index (RMI) Efterfrågan

24 Stockholmsområdet Järfälla, Täby,5 Lidingö, Stockholm, Nacka,7 Huddinge,9 I Järfälla har bostadsproduktionen ökat kraftigt under senare delen av den studerade tidsperioden. Samtidigt har inte hushållens inkomster eller antalet hushåll växt i samma utsträckning, vilket innebär att jämviktsindex ökat kraftigt under framförallt 6. Även Huddinge visar upp ett liknande mönster, men i takt med att antalet nya projekt minskat det senaste året har även index sjunkit tillbaka från en hög nivå. I Stockholms stad har bostadsproduktionen sett till efterfrågan varit relativt hög under hela perioden. Utveckling RMI-index 7: Huddinge Nacka Järfälla Stockholm Lidingö Täby : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: Källa: JLL, Evidens

25 Göteborgsområdet Kungälv,6 Göteborg, Borås, Mölndal,8 Kungsbacka,7 I Göteborgsområdet är det främst Mölndal som sticker ut, vilket beror på att antalet projektstarter ökat kraftigt sedan 6, främst i de centrala delarna av kommunen. Det är uppenbart att produktionstakten i framförallt Göteborg har potential att vara betydligt högre. Även i de andra kommunerna visar index på möjligheter att öka nyproduktionstakten. Utveckling RMI-index 7: Borås Kungälv Göteborg Mölndal Kungsbacka : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: Källa: JLL, Evidens 5

26 Malmöområdet Helsingborg, Lomma,5 Lund, Malmö, Ystad, I Malmöområdet visar inga kommuner särskilt höga indextal, även om både Lomma och Lund under vissa perioder haft en produktionstakt som är något högre än den nivå på efterfrågan som bedöms vara långsiktigt möjlig för dessa kommuner. I takt med att bostadspriserna har stigit i Malmö har också ett antal projekt startats, vilket innebär att indextalet för Malmö har ökat under framförallt 6 och vi ser också en fortsatt ökning under inledningen av 7. Utveckling RMI-index 7: Helsingborg Lomma Malmö Ystad Lund : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: Källa: JLL, Evidens 6

27 Centralorter Umeå,9 Västerås,7 Uppsala,8 Örebro,6 Linköping, Många av regionstäderna har i dagsläget höga indexvärden. Uppsala är den lokala marknad som utskiljer sig tydligast. Nyproduktionen har på senare år ökat snabbt, vilket gjort att RMI stigit kraftigt under en period. Även Örebros värde är för närvarande högt, medan index minskat något i Linköping och Umeå. Utveckling RMI-index 7: Örebro Umeå Västerås Linköping : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: Uppsala : : : : : : : : : : : : 5: 5: 5: 5: 6: 6: 6: 6: 7: Källa: JLL, Evidens 7

28 Tyskland och Nederländerna driver Europa framåt Efter ett starkt andra kvartal på kontorhyresmarknaden rörde sig den europeiska investeringsvolymen uppåt och i kombination med positivt första kvartal ökade den sammanlagda aktiviteten under första halvåret 7 med 7 procent till miljarder USD. Även Europas tillväxtmotor Tysklands volym ökade kraftigt, med 5 procent, till sin hittills näst högsta noterade nivå, medan volymen i Nederländerna efter ett robust andra kvartal ökade till sin tredje högsta nivå. Halvårsvolymerna ökade i Spanien (+ 5 procent), Ryssland (+ procent) och Finland (+ procent), vilket balanserades av nedgångar i Frankrike (-6 procent) och Sverige (-7 procent). I Storbritannien fortsatte marknaden att ignorera det osäkra politiska läget och investeringarna ökade med 8 procent till den hittills tredje högsta noterade nivån i lokal valuta. Fortsatt press på direktavkastningsnivåer Direktavkastningen på kontorsfastigheter pressades 9 punkter på årsbasis till,9 procent och har nu rört sig långt förbi den tidigare konjunkturtoppen under första halvåret 7 (, procent). Medan institutionella investeringar är fortsatt robusta i Centraloch Östeuropa och efterfrågan pressar direktavkastningen till rekordlåga nivåer i Nederländerna, fortsätter den snabba expansionen av den institutionella investeringsmarknaden i Storbritannien. Direktavkastningen på kontorsfastigheter i prime-lägen fortsatte pressas i Amsterdam (-5 punkter), Bryssel (-5 punkter), Stockholm (-5 punkter), Budapest (-5 punkter) och Milano (-5 punkter). Med anledning av den rekordlåga avkastningen på många marknader förväntar sig JLL en stabilisering på kort sikt. Västeuropa drar ifrån Central- och Östeuropa Under första halvåret har take-up i Europa som helhet ökat procent jämfört med samma tid förra året och för Västeuropa är ökningen hela 8 procent. Däremot har take-up i Central- och Östeuropa backat procent. I London var volymerna under första halvåret procent högre än i fjol. Take-up i Tyskland förväntas vara fortsatt god under resten av året. I Paris har volymen ökat procent jämfört med för ett år sedan och JLL förväntar sig att sysselsättningen och corporate sentiment fortsätter att utvecklas positivt och därmed lyfter helåret 7 ytterligare. Volymerna i London var under andra kvartalet procent högre än samma period i fjol. Kontor med serviceutbud stod för cirka 5 procent av Londons take-up på grund av marknadens ökade krav på flexibla ytor. Vakansgraden i Europa sjönk ytterligare till 7,8 procent och väntas ligga kvar under 8 procent under återstoden av året. Vakansgraden i Europa väntas fortsätta krypa nedåt under andra halvan av 7, vilket väntas leda till höjda hyresnivåer. Några av de största nedgångarna under det gångna året noterades i Nederländerna. I Amsterdam har vakansgraden det senaste året minskat med en tredjedel. I de tyska städerna Berlin, München och Hamburg fortsätter utbudet att minska och i London är vakansgraden nu 5 procent, vilket är den högsta noteringen sedan även om den fortfarande ligger under genomsnittet sett över tid. Stockholm i särklass Under första halvåret 7 steg European Office Rental-indexet med, procent på årsbasis, vilket är nästan dubbelt så mycket som det tioåriga snittet på, procent. Hyreshöjningar har noterats över ett brett spektrum av de europeiska marknaderna. Även om Stockholm står i särklass, fortsätter siffran uppåt även i Benelux-länderna (Bryssel, Amsterdam och Utrecht), Sydeuropa (Rom, Barcelona, Madrid och Milano) och Tyskland (Stuttgart, Hamburg och München). I London City var prime-hyrorna oförändrade mot slutet av första halvåret 7. Vi bedömer att den starka efterfrågan i kombination med begränsad nybyggnation även fortsatt kommer att hålla nere tillgången på lokaler av hög standard, vilket driver upp hyrorna i hela Europa. Hyresökningen för kontorslokaler med prime-lägen beräknas hamna på cirka procent per år under 7 och 8. Barcelona, Stockholm och Amsterdam väntas stå för de kraftigaste höjningarna. Topp Prime-hyra kontor i Europa /kvm per år 6-8,% 8 6 London WE, % London City, %, %, % +7, % -6,%, %, % +, % Genève London driver hyresutvecklingen i Europa Paris Zürich Stockholm Moskva Dublin Östra London Luxemburg Prime-hyra Hyrestillväxt, årlig (lokal valuta) 8

29 Direktavkastningskrav kontor Viktat europeiskt genomsnitt:,9 % (-9 punkter årsbasis) 8 5 % 5 8 % 5 % %,75%,5%,%,5% 5,5%,5%,5%,5%,75%,5%,% 5,%,%,95%,5%,%,85% 6,5% 7,5%,75% 5,%,75%,%,8% 8,5%,5% 7,% 9

30 Finansiering Ränte- och kreditmarknad Börsnoterade bolag som ingår i beräkningar och diagram är: Balder, Catena, Corem, Castellum, Fabege, Wallenstam, Hufvudstaden, Atrium Ljungberg, D.Carnegie & Co, Victoria Park, Hemfosa, Diös, NP, Kungsleden, Pandox, Klövern, Platzer & Sagax Bolag som ingår i beräkningarna och diagram är: Vasakronan, Specialfastigheter, Jernhusen, Rikshem, Hemsö, Willhem Marknadsräntor Svenska korträntor har sedan början av året stigit i långsam takt, Stibor m noteras cirka, % högre i augusti än vid årets början. Marknadens prissättning och Riksbankens räntebana indikerar att räntorna är i en stigande trend, där reporäntan beräknas bryta noll-nivån under första kvartalet 9. Det återstår att se om sommarens starka inflationstakt, med en inflation som steg över % för första gången sedan, får Riksbanken att omvärdera både reporäntebanan och fortsatta obligationsköp eller om inflationssiffrorna beror på tillfälliga effekter. Prissättningen i terminskontrakt för Euribor, Cibor och Nibor är också på uppgång. Euribor förväntas stiga över noll-nivån ett halvår senare än Stibor, medan Cibor ligger i fas med Stibor-förväntningarna. Nibor förväntas nå % om drygt år. Inbromsningen i amerikansk ekonomi har gjort att den räntehöjningscykel från FED som marknaden förväntade sig i början av året har kommit av sig. De fyra höjningar under 7 som marknaden prissatte i januari har blivit två. Marknaden prissätter för närvarande en låg sannolikhet om % på att Fed ska höja räntan ytterligare under året. Sverige har sedan 5 år en trend av sjunkande långräntor. Konsensus indikerar att de långa marknadsräntorna bottnade för ett år sedan. Marknaden prissätter fortsatt stigande räntor i samtliga redovisade valutor, om än i en långsam takt och till historiskt låga nivåer. Terminskontrakten på längre ränteswappar i SEK indikerar en långsiktig 5-årig ränta på knappt,5 %. Kopplingen mellan svenska långräntor och internationella räntor är fortsatt stark, motsvarande trend syns även i EUR, DKK och NOK, där swappar i NOK handlas cirka % högre än övriga valutor. De negativa nivåerna på Stibor m ställer till fortsatta problem med ränteswappar för låntagare med golv på noll i Stibor-baserade finansieringar. Problematiken innebär i korthet att Stibor-betalningen i lånet (noll) inte matchas med Stibor-flödet i swappen. Den totala kostnaden för lånet, inklusive swappen, uppgår därmed till marginalen plus den absoluta negativa Stibornivån. Det betyder att den räntekostnad som många såg som fast istället ökar ju lägre Stibor är. Detta problem bedömdes initialt som övergående men har nu pågått i nästan,5 år och beräknas bestå i ytterligare,5 år. Beroende på förutsättningarna kan det därför i vissa fall vara bättre att välja fasträntelån med eller utan en swap till rörlig ränta alternativt att investera i ett räntetak. Kreditmarginaler Vi observerar att bankernas kreditmarginaler har haft en sjunkande utveckling under året. Marginalerna steg rejält under förra hösten och låg kvar på relativt höga nivåer in i det första kvartalet. Under andra kvartalet såg vi att marginalerna började gå ner igen, en trend som även återspeglas i kreditspreadar på bostadsobligationer och obligationsemissioner från fastighetsbolagen. Förutom att kreditspreadar generellt gått ned, kan de lägre marginalerna förklaras av en successivt förbättrad konkurrenssituation där även internationella långivare visat ett allt större intresse för den svenska marknaden. Lägre kreditmarginaler gäller dock inte alla låntagare. Projektutvecklare, som till antalet blivit dramatiskt fler de senaste tre åren, möter idag betydligt mer restriktiva banker och därmed också tuffare villkor och högre kreditmarginaler. Kapital- och räntebindning samt snitträntor Genomsnittsräntan för börsbolagen har under året fortsatt att sjunka och uppgår vid en sammanställning av den senaste rapportperioden till knappt,5 %. Statliga bolag har haft relativt oförändrad snittränta om drygt,5 % under året och bolagen verkar ha nått en stabil nivå. Den genomsnittliga räntebindningstiden har de senaste fem åren sjunkit i börsbolagen, men under 7 har trenden vänt och bolagen väljer att öka sin räntebindning i portföljerna. De statliga bolagen var tidigare ute och började förlänga portföljerna i samband med räntebotten sommaren 6. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden (lån med fast marginal) har de senaste åren varit relativt konstant för både börsbolagen och de statliga bolagen med en genomsnittsnivå om år. Kapital- och räntebinding samt snitträntor Genomsnittlig ränta Räntebindning (år) Kapitalbindning (år) 5,%,5%,%,5%,%,5%,%,5%,% Börsnoterade,6 %,5 % Dec- Juni- Dec- Juni- Dec- Juni-5 Dec-5 Juni-6 Dec-6 Juni-7 Statliga bolag exkl Akademiska,5,,75,5,5,,75,5,5 Börsnoterade,9 Dec- Juni- Dec- Juni- Dec- Juni-5 Dec-5 Juni-6 Dec-6 Juni-7 Statliga bolag exkl Akademiska,9,5,,75,5,5,,75,5,5 Börsnoterade Dec- Juni- Dec- Juni- Dec- Juni-5 Dec-5 Juni-6 Dec-6 Juni-7 Statliga bolag exkl Akademiska,,96

31 Marknadsräntor Korta marknadsräntor (Xibor) Långa marknadsräntor (5-årig swap ),5 %, %,5 %, %,5 %, % -,5 % -, % Sep- Sep- Sep- Sep-5 Sep-6 Sep-7 Sep-8 Sep-9 Sep- CIBOR NIBOR STIBOR EURIBOR, %,5 %, %,5 %, %,5 %, %,5 %, % Aug- Aug- Aug- Aug-5 Aug-6 Aug-7 Aug-8 Aug-9 Aug- Aug- -,5 % SEK 5Y Swap DKK 5Y Swap NOK 5Y Swap EUR 5Y Swap Kreditmarginaler,7%,6%,5%,%,%,%,%,%,9%,8% Kreditmarginalsutvecklingen avser säkerställd finansiering av starka låntagare med fastigheter i attraktiva lägen där belåningsgraden uppgår till cirka 6 procent. Obligationsemissioner 7 9, % CHR BYGGA BOSTAD 9, % 8, % 8, % 7, % ALM EQUITY 7, % 6, % 5, % SBB KVALITENA SHH BOSTAD MARIEFJARD GENOVA JEFAST 6, % 5, %, % M AM COREM STENDORREN NP, %, % HEMFOSA HEIMSTADEN, %, %, %, % INTEA FABEGE SFF CASTELLUM SFF HUMLEGARDEN WIHLBORGS CASTELLUM WIHLBORGS ATRIUM SFF CASTELLUM FABEGE CASTELLUM WILLHEM HUFVUDSTADEN BALDER ATRIUM HEMSO VASAKRONAN ATRIUM HEMSO VASAKRONAN VASAKRONAN VASAKRONAN HEMSO WILLHEM HEMSO 5 6 Löptid (år), %, %, % Urval av emissioner genomförda 7. Diagrammet visar SEK-emissionsspread över Stibor/Swap.

32 Kapitalmarknad Börsutveckling Såväl Stockholmsbörsen i sin helhet som fastighetsbolagsaktierna har de senaste fem åren haft en mycket starkt utveckling. Fastighetsaktierna har med råge överträffat det bredare OMX Stockholm GI index i värdestegring. Det senaste året har dock fastighetsbolagens aktier släpat efter börsens generella utveckling. I skuggan av långsamt stigande räntor och andra intressantare placeringsalternativ föll fastighetsaktierna från början av september 6 och först under maj månad i år vände nedgången. Sensommarens geopolitiska utveckling har pressat världens börser och fastighetsaktier på Stockholmsbörsen är inget undantag. Substansvärden Merparten av fastighetsbolagens aktier på Stockholmsbörsen handlas idag med en rabatt mot redovisat substansvärde (EPRA NAV). Skillnaderna mellan bolagen är dock väldigt stor, som framgår av diagrammet. Medan AGORA och Kungsleden handlas med kraftig rabatt, handlas Sagax och Victoria Park med kraftig premie. Förutom investerarnas tro om respektive akties utveckling finns det en del redovisningsmässiga skillnader mellan bolagen som kan förklara varför de handlas med rabatt respektive premie. Behandlingen av preferensaktier är en sådan skillnad. Den genomsnittliga substanspremien för sektorn är dock nära för sektorn som helhet, det vill säga i genomsnitt handlas fastighetsbolagen till redovisat substansvärde. Rabatter mot substansvärdet har en tendens att rätta till sig över tid (liksom premier). Sett i ljuset av generellt stigande hyresnivåer, inflationsdriven indexering av hyror och relativt svag nybyggnation av kontor är rabatterna knappast sektorns största problem. De kan dock locka fram strukturaffärer eller utköp från kapitalstarka investerare som har en långsiktigt positiv syn på svensk fastighetsmarknad. Kapitalmarknad En allt större andel av fastighetsbolagens finansiering sker idag direkt på kapitalmarknaden. Fastighetsbolagens emissionsvolymer i samtliga valutor uppgår under första halvåret till knappt 6 mdr på obligationsmarknaden. Motsvarande volym i enbart SEK är 7 mdr, att jämföra med cirka 5 mdr på helårsbasis 7. Även certifikatsmarknaden växer och svenska fastighetsbolag beräknas ha en utestående volym på cirka 75 mdr vid halvårsskiftet. Villkoren vid kapitalmarknadsupplåning för bolag med en investment grade rating är idag mer fördelaktiga än motsvarande villkor vid bankfinansiering. Finansiering via certifikatsprogram görs på cirka -, procent i absolutränta (utan hänsyn till kostnader för kreditlöften). Villkoren på obligationsmarknaden för dessa bolag sker idag till marginaler på omkring,75 procent för en treårig löptid och cirka procent för en femårig löptid. Kreditmarginalen för bolag utan officiell rating sker till högre spreadar och med stor variation beroende på kreditrisken i respektive bolag, se diagram. Även bolag med lägre kreditvärdighet och utan officiell rating växer i antal och hittills i år har tio fastighetsbolag/projektutvecklingsbolag tillkommit på obligationsmarknaden. De allt större volymerna på kapitalmarknaden innebär att andelen traditionell bankfinansiering minskar hos börsbolagen. De statliga och pensionsägda bolagen var tidigt ute med kapitalmarknadsupplåning och finansierar sig idag till största delen via kapitalmarknaden. Trenden är att allt fler börsnoterade bolag går samma väg och idag motsvarar säkerställd bankfinansiering endast en belåningsgrad i genomsnitt om knappt 5 procent i dessa bolag. Vi ser flera orsaker till denna utveckling. En del bolag har vuxit så mycket att de slagit i bankernas utlåningstak. Det tillsammans med en önskan att diversifiera finansieringskällorna och minska bankberoendet har spätt på utvecklingen. För starka låntagare är prissättningen på kapitalmarknaden attraktiv i relation till bankfinansiering och för svagare låntagare erbjuder high yield-segmentet en möjlighet att finansiera utveckling och tillväxt där bankerna säger nej till kreditgivning. De ökade fastighetsvärdena, i kombination med ambitionen hos många låntagare att minska risknivån, innebär att den totala belåningsgraden i börsbolagen är nere på historiskt låga 5 procent. Lägre belåningsgrader gör att vi bedömer att fler av börsbolagen bör kunna uppnå en högre officiell kreditrating. Detta tillsammans med ett stort investerarintresse för fastighetsobligationer gör att vi förväntar oss att fler av de större bolagen följer Balders och Atrium Ljungbergs exempel med en officiell kreditrating och ambitioner att låna på EMTN-marknaden. Kapitalstruktur Belåningsgrad, urval av nordiska bolag Belåningsgrad, aggregerat svenska börsbolag 9% 8% 7% 6% 5% % % % % % Corem Sagax Klövern Balder Citycon OYJ Kungsleden Sponda OYJ Castellum Entra Fabege Atrium Ljungberg Wallenstam Olav Thon Gruppen 6% 55% 5% 5% % 5% % Dec- Juni- Dec- Juni- Dec- Juni-5 Dec-5 Juni-6 Dec-6 Juni-7 LTV Bankupplåning LTV Bankupplåning + Obligationer LTV Bankupplåning + Obligationer + Certifikat Bankfinansiering Marknadsupplåning Preferensaktier

33 Börsutveckling år % 5% % 5% % 95% 9% OMX Stockholm GI OMX Stockholm Real Estate GI Substanspremie/substansrabatt 8,% 6,%,%,%,% -,% -,% Stendörren Kungsleden Diös Atrium Ljungberg Klövern HEBA Corem Castellum Fabege Hufvudstaden Wihlborgs Balder Hemfosa NP D. Carnegie & Co Catena Platzer Fastparner Wallenstam Pandox Victoria Park Sagax Yielder preferensaktier i fastighetsbolag 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% Dec- Mars-5 Juni-5 Sep-5 Dec-5 Mars-6 Juni-6 Sep-6 Dec-6 Mars-7 Juni-7 Akelius Residential Klövern AB Fastighets AB Balder AB Sagax Victoria Park Hemfosa Fastigheter AB

34 Kontorsmarknaden i Oslo Vakansgraden och prime-hyrorna för Osloområdet var fortsatt stabila under H 7. Vakansgraden väntas dock minska på grund av hög efterfrågan och lågt utbud av nya kontorsytor, vilket i sin tur väntas driva upp hyresnivåerna i både och i andra delmarknader med bra kollektivtrafik. Det var hög aktivitet på transaktionsmarknaden under H 7, starkare än under motsvarande period i fjol. Kontor i Norden Utbud Under H 7 ligger vakansgraden stabilt på 7, procent. Siffran väntas sjunka under 7 procent mot slutet av 7 och ytterligare under 6 procent år 8. Prognosen är en följd av att utbudet av nya kontorslokaler väntas bli begränsat de närmaste åren. Vakansgraden för har minskat till nära 6 punkter sedan den förra rapporten och är nu 5, procent. I förorterna Fornebu och Lysaker finns fortfarande ett stort antal lediga ytor och vakansgraden har ökat till 6, procent (8 procent) respektive 5 procent (,9 procent) sedan förra rapporten. Den starka ökningen i Fornebu är en följd av Aker Solutions flytt från sitt tidigare huvudkontor på Snarøyveien 6. delmarknader låg under andra kvartalet 7 kvar på en stabil nivå. Efterfrågan På tröskeln till andra halvåret 7 söker allt fler företag aktivt nya kontorsytor jämfört med tidigare år. Bland de största transaktionerna under första halvåret 7 kan nämnas Hafslund, som tecknat avtal om kvadratmeter i Møller Eiendoms nya byggnation vid Harbitz Torg. Hafslund planerar att flytta in under första kvartalet. Andra exempel är Norska Helsedirektoriatet, som tecknat avtal om 65 kvadratmeter i Skanskas nybyggnadsprojekt på Vitaminveien i Nydalen samt IBM, som ska hyra 7 6 kvadratmeter i Entras nybyggnadsprojekt på Lakkegata 55 nära Oslos Centralstation. Teknikkonsulterna Nemko har tecknat 75 kvadratmeter i NCCs projekt på Phillip Pedersens vei i Lysaker som färdigställs under 8/9. Stiftelsen Sofies Minde (hälso- och sjukvård) har tecknat sig för kvadratmeter på Østensjøveien 6 i Bryn, medan säkerhetsföretaget Verisure ska hyra kvadratmeter på Drammensveien utanför Skøyen. Hittills under 7 har den genomsnittliga kvartalsökningen legat på strax över 7 kvadratmeter, vilket är samma nivå som under fjolåret och kvadratmeter högre än år 5. Hyror Hyresnivån i prime-lägen ligger sedan H 7 stabilt kvar på NOK per kvadratmeter, men prisnivåerna har under året stigit på flera delmarknader. Toppnivåerna i Kvadraturen och Skøyen har ytterligare ökat något och priserna fortsätter att stiga i prime-lägen i Bjørvika på grund av bristen på kontorsytor och ett ökat intresse för området. Efterfrågan på ytor i ökar också; men nivån är fortfarande stabil på mellan - NOK per kvadratmeter. På grund av den växande efterfrågan, bristen på färdigställda kontorsytor och en omfattande konvertering av kontorsytor till annan användning (ffa bostäder), förväntar vi oss att hyresnivåerna fortsätter att öka under 8 och att den största tillväxten återfinns i och i de delmarknader som ligger nära kollektivtrafik. Investeringsmarknaden Den norska investeringsmarknaden var mycket stark under första halvåret 7 och överträffade samma period 6. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 5 miljarder kronor. Totalt genomfördes 8 transaktioner, en ökning från de 6 som noterades under första halvåret 6. Störst aktivitet rådde på kontors- och detaljhandelsmarknaden, där investeringsvolymerna ökade med procent respektive 56procent. Den utländska efterfrågan har varit stark och internationella investerare står för cirka 6procent av investeringsvolymen (9 miljarder kronor). Även Oslos investeringsmarknadsvolym hade ett starkt första halvår, totalt 9 miljarder kronor, jämfört med,7 miljarder kronor under samma period 6. Direktavkastningen för prime-lägen ligger fortfarande på,75procent. Räntorna ligger kvar på historiska låga nivåer och de -åriga swap-räntorna har det senaste halvåret rört sig i intervallet,8procent -,procent. För den rätta typen av tillgångar finns finansiering via obligationsmarknaden och genom bilaterala lån från livförsäkringsbolag, och för långa avtal ökar användningen av mezzanin-finansiering. Den största transaktionen under H 7 var DNBs nya huvudkontor för totalt, miljarder kronor. En annan viktig transaktion, även den i Bjørvika, var KLP Eiendoms förvärv av Eufemia för,7 miljarder kronor från Oslo S Utvikling. När Eufemia står klart 9 kommer både PwCs och Microsofts huvudkontor att ligga där. Bland andra större transaktioner kan nämnas Aspelin Ramms förvärv av hälften av Storelands ombyggnadsprojekt Ruseløkkveien 6 från Storebrand Eiendom och Arctic Securities (closed-ended fund) förvärv av den norska kriminalpolisens nya högkvarter i Bryn för, miljarder kronor från Pecunia. Marknadsutsikter Den totala vakansgraden, som varit relativt stabil sedan vår förra rapport, ökade med punkter till 7, procent mellan oktober 6 och april 7. Överlag tror vi dock att vakansgraden kommer att minska under det kommande året på grund av det låga utbudet av nya kontorsytor under 7-8 i kombination med att efterfrågan på kontorslokaler väntas öka under samma period. Lägre vakansgrad och hög efterfrågan väntas driva upp hyresnivåerna med upp till tio procent i såväl som i delmarknader med bra kollektivtrafik. Hyresnivåerna väntas öka i flertalet delmarknader under 8, med undantag för Vestkanten där vakansgraden fortfarande är hög. Den norska investeringsmarknaden har varit stark under första halvåret 7 och vi bedömer att årets totala transaktionsvolym landar på 7 miljarder NOK.

35 Representativa kontorstransaktioner H 7 7 (mnok) Area: 9 kvm Yield:,9 % Pris/kvm: 87 NOK Fastighet: Dronning Eufemias gate Delmarknad: Bjørvika Köpare: Samhällsbyggnads bolaget i Norden AB Säljare: Meteva AS (Trond Mohn) 5 (mnok) Area: 6 kvm Yield:,8 % Pris/kvm: NOK Fastighet: Eufemia Delmarknad: Bjørvika Köpare: KLP Eiendom Säljare: Oslo S Utvikling (mnok) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: 5 NOK Fastighet: Lilleakerveien A-C Delmarknad: Western Fringe Köpare: Mustad Eiendom Säljare: Nordea Liv Representativa kontorsuthyrningar H 7 65 kvm Fastighet: Vitaminveien Delmarknad: Nydalen Hyresgäst: The Norwegian Directorate of Health Fastighetsägare: Skanska 7 6 kvm Fastighet: Lakkegata 55 Delmarknad: City centre - North-East Hyresgäst: IBM Fastighetsägare: Entra AS Fastighet: Harbitz Torg Delmarknad: Skøyen Hyresgäst: Hafslund Fastighetsägare: Møller Eiendom 7, % Nyproduktionsvolym Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) Total vakansgrad Vakansgrad 5,% 5 kvm Kortsiktig prognos Innerstaden,% Ytterområden Väst,7% Ytterområden Öst/Nord/Syd 7,6% Prime-hyra (NOK/kvm) 6 Innerstaden 6 Ytterområden Väst 8 Ytterområden Öst/Nord/Syd 5 Direktavkastningskrav Oslo total Oslo total Innerstaden Ytterområden Väst Ørestad,75 %,5,75 %,75 5,5 % 5,5 5.5 % Oslo total 5

36 Kontorsmarknaden i Köpenhamn i Norden Efterfrågan på kontor i Köpenhamn riktas fortfarande främst mot lokaler i prime-lägen, samtidigt som marknaden växer för rimligt prissatta lokaler med bra infrastruktur i sekundära lägen. Även efterfrågan på små till medelstora kontorsytor har ökat de senaste tolv månaderna och mindre hyresgäster väljer allt oftare kontorslösningar som inkluderar service. Utbud Efter H 7 ligger vakansgraden på 9,6 procent i Storköpenhamn ( undantaget) och 6,8 procent i. Merparten av dessa vakanser återfinns i äldre kontorslokaler, men lokaler med bra lägen väntas dra fördel av den allt starkare arbetsmarknaden. Det finns ett stort antal bygg- och konverteringsrättigheter tillgängliga i Köpenhamn, vilket balanserar den ökande efterfrågan. Samtidigt som nybyggnationen ökar, är mängden nyproduktion i spekulationssyfte fortsatt begränsad. Under de kommande,5 åren kommer vi att se en rad färdigställda projekt. Totalt väntas cirka kvadratmeter kontorsyta ha färdigställts i fram till och med 9. Stora aktörer som Nordea, Nykredit och Sweco kommer att flytta sina danska huvudkontor till nya, specialbyggda hyresfastigheter. Efterfrågan Det är fortfarande störst efterfrågan på fastigheter med prime-lägen, men den ekonomiska tillväxten driver också på efterfrågan på sekundära fastigheter. Två viktiga faktorer som driver efterfrågan på kontorsytor är urbanisering och klusterbildning. Klusterbildning kan skapa en så kallad bandvagnseffekt som lockar till ökad efterfrågan, samtidigt som multiuse-anläggningar blir allt mer populära. Eftersom Köpenhamn haft en betydande befolkningstillväxt, däribland många studenter, ökar samtidigt incitamenten för centrala lokaler med stark infrastruktur avsevärt. Pipelinen för efterfrågan indikerar att mängden storskalig uthyrning snart kommer att öka. Ekonomisk tillväxt, ökad sysselsättning samt en ökad efterfrågan på centralt belägna äldre kontorsytor gör att det ser relativt positivt ut för sekundärmarknaderna. Hyror Hyresnivåerna i prime-lägen i låg under perioden kvar i intervallet - 85 kronor per kvadratmeter. Ökande utvecklingskostnader har lett till stigande prime-hyror och den utvecklingen väntas fortsätta. Hyrorna för sekundära lägen i uppgår till - 5 per kvadratmeter. Hyresmarknaden för kontorsfastigheter präglas i allmänhet av låg volatilitet när det gäller marknadshyror. Den stora mängden byggrätter begränsar hyrespotentialen, men eftersom sekundära anläggningar relativt sett är billigare än sina motsvarigheter på prime-sidan är segmentet mer attraktivt i fråga om prissättning. Detta har ökat efterfrågan på lokaler i sekundära lägen. Investeringsmarknaden 7 ser ut att bli ännu ett rekordår sett till transaktionsvolymer. Såväl avkastningen på obligationer som räntenivåerna är fortsatt låga och investerarna har varit mer benägna att söka sig till alternativa placeringar som fastigheter. Särskilt i prime-segmentet fortsätter kontorslokaler i Köpenhamn att erbjuda en betydligt mer attraktiv riskjusterad avkastning och i kombination med utmärkta finansieringsmöjligheter har investerarna uppnått en tillfredsställande avkastning på sina placeringar. Investerarna visar fortsatt intresse för fastigheter med garanterat stabila och långsiktiga kassaflöden, men sekundära lägen erbjuder nu yield premiums som ökar efterfrågan. Direktavkastningen för kontorsfastigheter i låg under H 7 kvar på procent, medan den för kontor i sekundära lägen är omkring 5 procent. Direktavkastningen för både prime-lägen och sekundära lägen väntas ligga kvar på samma nivå under återstoden av 7. Pressen på direktavkastningsnivåer har de senaste åren lett till en betydande värdeökning på fastigheter i prime-lägen. På dagens marknad riskerar säljare som tror att fjolårets tillväxttrend ska bestå att skruva upp priset på sina objekt allt för högt. Marknadsutsikter Den starka efterfrågan väntas bestå under 7 och det gäller i synnerhet prime-lokaler med säkra kassaflöden. Samtidigt blir investerarna allt mer riskvilliga. Eftersom Köpenhamn betraktas som en säker placering kommer fastigheter med långa hyresavtal även fortsatt att attrahera flertalet investerare och med draghjälp av den ekonomiska tillväxten ser det ljust ut även för sekundära lägen. Vi bedömer att efterfrågan på prime-lokaler förblir stark, vilket ger ägarna ett bra förhandlingsläge och sannolikt leder till färre rabatter för hyresgästerna och längre bindningstider. Danska pensionsfonder dominerar fortfarande investeringsmarknaden för kontor i Köpenhamn, även om svenska investerare i allt högre grad förvärvar sekundära lägen. På Köpenhamns bostadsmarknad fortsätter boendekostnaderna att stiga samtidigt som kontor med service och business centre-lösningar blir allt mer populära på hyresmarknaden. För fastighetsägare kan det därför framstå som en alltmer realistisk affärsstrategi att konvertera föråldrade kontorshus till bostäder. 6 Kontor

37 Representativa kontorstransaktioner H (mdkk) 5 (mdkk) Area:,78 kvm Yield: 5, % Pris/kvm: 86 DKK Fastighet: Peter Bangs Vej -6 Delmarknad: Köpare: Pensam Säljare: De Forenede Ejendomsselskaber Area:, kvm Yield:,8 % Pris/kvm: 5 57 DKK Fastighet: Vesterbrogade 9B Delmarknad: Köpare: Jeudan Säljare: Jyske Bank (mdkk) Area:,7 kvm Yield:, % Pris/kvm: 9 DKK Fastighet: Bredgade 8 Delmarknad: Köpare: COPI Säljare: n/a Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Grønningen Delmarknad: Hyresgäst: Wibroe Duckert & Partners Fastighetsägare: Esplanaden Ejendomsselskab P/S 6 kvm Fastighet: Rosenborggade 5 Delmarknad: Hyresgäst: Altor Equity Partners A/S Fastighetsägare: Ejendomsselskabet Rosenborggade 5-7 ApS 5 Total vakansgrad Vakansgrad Gamla 6,8% Gamla Nya 6,8% Köpenhamn 6,8% Ørestad 6,8% Storköpenhamn 9,6% Gamla, % Ørestad Nya 8 Köpenhamn Ørestad 65 Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn 9 7 Direktavkastningskrav 5 Köpenhamn Nya Kortsiktig prognos Prime-hyra (DKK/kvm) 5 Gamla Fastighet: Nørrebrogade 5 Delmarknad: Nørrebro Hyresgäst: Discow Ax ApS Fastighetsägare: Ejendomsselskabet Nørrebrogade 5 ApS 8, % Nyproduktionsvolym Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) kvm Nya, %,5 %,5 % Storköpenhamn,5 % Storköpenhamn 7

38 Kontorsmarknaden i Helsingfors Under H 7 har den långa trenden av stigande vakansgrader visat tecken på att mattas, samtidigt som hyresutvecklingen stigit något från stabila nivåer. Båda förändringarna återspeglar den positiva utvecklingen i den finska ekonomin. Kontor i Norden Utbud Den varierande tillgången på kontorsytor har samma bakgrund som under förra halvåret. Framför allt handlar det om fortsatt konsolidering och en ökad efterfrågan på högkvalitativa kontorsytor, samtidigt som tillskottet av ny kontorsyta i princip var oförändrat under första halvan av 7. För första gången sedan 6 såg vi fler konverteringar än färdigställda ytor, vilket resulterade i att omkring 5 kvadratmeter kontorsyta försvann från marknaden. För första gången sedan Q 5 ökade också vakansgraden q-o-q was very small (+, procent mellan Q - Q). Den marginellt ökade vakansgraden tyder på att take-up component på marknaden frodas. Inga nya kontorsytor färdigställdes under H 7, men 58 nya kvadratmeter väntas tillkomma under andra halvan av 7. Inga större förändringar ligger i utvecklingspipelinen för 8/9, eftersom många byggherrar väljer att ligga lågt och avvakta med spekulationsprojekt. Efterfrågan Den långsiktiga trenden av stora omlokaliseringar och ökad efterfrågan på högre standard fortsatte och 7 inleddes med att Fortum tillkännagav sin flytt till Keilalahdentie -, som är Microsofts gamla huvudkontor. Det fortsatta intresset för moderna högkvalitativa lokaler ses i ljuset av den växande polariseringen mellan efterfrågan på äldre och mer moderna kontorsytor. Allt fler lockas av prime-lägen i, vilket återspeglas i både lägre vakansgrad och ökad hyresnivå. Förhandlingar om hyresavtal tenderar fortfarande att dra ut på tiden eftersom marknaden fortsatt gynnar hyresgästerna. Hyresgästerna är också försiktiga med att fatta beslut, vilket tenderar att gynna korta kontrakt. Hyror Hyresnivåerna fortsätter att stiga i attraktiva efter en lång stabil period. I de andra delmarknaderna ser situationen ut som under H 6 och en realisering av nivåerna dröjer. I synnerhet i Keilaniemi och Aviapolis kan dock snart vänta sig ökade hyresnivåer. För de andra delmarknaderna är utsikterna försiktigt positiva, med en växande potential för högre nivåer även om faktiska hyresökningar inte kan väntas den närmaste framtiden. På många delmarknader ligger incentives (osäker i detta sammanhang) kvar på höga nivåer. I minskar nu antalet hyresfria perioder, vilket återspeglar s ledande ställning. Investeringsmarknaden Efter de rekordhöga transaktionsvolymerna Helsingfors innerstad under H 6 är situationen åter på en mer överkomlig nivå, vilket snarare återspeglar bristen på lämpliga lokaler än ett minskat intresse. Transaktionsvolymen uppgick under H 7 till miljoner euro, jämfört med rekordhöga 9 miljoner euro under H 6. Den genomsnittliga storleken på investeringarna var 8 miljoner euro och den största transaktionen låg på 65 miljoner euro. Investerarna utgjordes främst av pooled funds (med ungefär två tredjedelar av de förvärvade fastigheterna) och fastighetsbolag (som stod för 5 procent). På säljsidan var det mer varierat och ingen grupp dominerade. Direktavkastningsnivån fortsatte att minska och ligger nu på, procent i. Pressen på direktavkastningsnivåer var även tydlig i andra ledande delmarknader. Den höga aktivitetsnivån och en stadigt ökande efterfrågan tyder på att investerarna fortfarande betraktar Helsingfors kontorsmarknad som ett bra alternativ med goda framtidsutsikter och en begränsad utvecklingspipeline. Marknadsutsikter Redan under H 6 fanns det positiva tecken på fastighetsmarknaden och dessa tilltar nu i takt med att den finska ekonomin återhämtar sig. Det ser bra ut för såväl landets sysselsättning som inflationsnivå och BNP. Den långsiktiga konsolideringen fortsätter men överskuggas den av den positiva utvecklingen i ekonomin och fortsatta återhämtningen. Eftersom ett stort antal projekt är i sin slutfas kommer antalet färdigställda objekt snart att öka. På investeringsmarknaden väntas direktavkastningsnivån och relaterade investeringsaktiviteter vara fortsatt stabila tack vare den ekonomiska tillväxten. 8

39 Representativa kontorstransaktioner H (meur) Area: kvm Yield: n/a Pris/kvm: 9 EUR Fastighet: Aitio Business Park Delmarknad: Helsingfors Köpare: OP-Group Säljare: NCC 9 (meur) Area: 9 kvm Yield: n/a Pris/kvm: EUR Fastighet: Aviabulevardi I Delmarknad: Vantaa Köpare: NIAM Säljare: Skanska (meur) Area: 9 9 kvm Yield: n/a Pris/kvm: 99 EUR Fastighet: Itämerenkatu Office, Ruoholahti Delmarknad: Helsingfors Köpare: Antilooppi Säljare: YLE Pension fund Representativa kontorsuthyrningar H kvm Fastighet: Keilalahdentie - (Former Microsoft HQ) Delmarknad: Espoo Hyresgäst: Fortum / Energi Fastighetsägare: Exilion 5 kvm Fastighet: Lummetie Delmarknad: Vantaa Hyresgäst: City of Vantaa Fastighetsägare: Jenny and Antti Wihuri Foundation kvm Fastighet: Linnoitustie 6 Delmarknad: Espoo Hyresgäst: n/a Fastighetsägare: Nordika,7 % Total vakansgrad Vakansgrad Nyproduktionsvolym Färdigställs 7 (kvm) Färdigställs 8 (kvm) Färdigställs 9 (kvm) 55 6,9% Helsingfors Helsingfors,% Espoo Vantaa,%,7% Espoo Vantaa 8 Espoo Vantaa 5,5% 6,% Prime-hyra ( /kvm) Kortsiktig prognos Espoo Helsingfors Direktavkastningskrav,% Helsingfors 5,5% Vantaa 9

40 JLL Norden JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder, ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras. Om oss Med 8 medarbetare, fördelade på kontor i 8 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknadskunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna. I Sverige och Finland har vi kontor i Stockholm, Göteborg och Helsingfors och erbjuder rådgivning inom transaktioner, uthyrning och hyresgästrepresentation. Bolagets aktie är noterad på New York Stock Exchange med stora institutionella investerare som största aktieägare. För mer information, se och JLL NORDEN VÅRA TJÄNSTER Capital Markets Capital Markets skapar genom aktiv och kreativ rådgivning affärer och värde för våra kunder på den nordiska fastighets- och kapitalmarknaden. Vi erbjuder ett mycket erfaret transaktionsteam som alla gemensamt har en passion för fastigheter. Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med dina fastighetsaffärer och effektiviserar din finansieringsverksamhet. Tom Lindahl, chef Capital Markets Sverige. Christian Hohenthal, chef Capital Markets Finland. Joacim Sjöberg, chef Capital Markets Norden. Leasing JLL är en av marknadens mest anlitade uthyrare av kommersiella lokaler. Vi hjälper er att hitta rätt hyresgäst till rätt lokal på kortast möjliga tid. Vår ambition är att alltid minimera vakanserna lokaler ska aldrig behöva stå outhyrda. Som rådgivare delar vi med oss av vår kunskap så att ni kan fatta rätt beslut i strategiska frågor om större fastighetsbestånd. Samtidigt ordnar vi hyresgäster för kortare perioder eller vid avyttringar, allt för att öka värdet på era fastigheter. Våra uthyrningsteam har full tillgång till JLL:s samlade analysresurser vilket innebär att vi alltid har koll på hyresnivåer och uthyrningspotential. Erik Skalin, chef Leasing Sverige. Katri Lehtonen, chef Leasing Finland. Värdering Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär oavsett om en fastighetsinvesterare köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag inför en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLL:s värderingsmän är certifierade enligt både nationell och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, samhällsfastigheter och flerbostadshus. Patrik Löfvenberg, chef Värdering Sverige. Tero Lehtonen, chef Värdering Finland. Analys Vi producerar relevanta och välgrundade analyser som kan ligga till grund för era strategiska beslutsunderlag och bidra till era affärer. Vi mäter löpande utvecklingen på marknaden där vi samlar in och analyserar uppgifter om bland annat vakansgrader, nyuthyrningsvolymer och hyresnivåer i Norden med hjälp av unika dataserier som vi byggt upp de senaste 5 åren. Oavsett om det gäller logistik, kontor eller handel kan vi med stor säkerhet tillföra kunskap och djup i era beslutsprocesser. Tor Borg, analyschef Sverige. Tero Lehtonen, analyschef Finland. Corporate Solutions Vi erbjuder strategisk rådgivning och projektledningstjänster vid en lokalförändring. Målet är att projektet ska bli lönsamt för vår uppdragsgivare, och att det ska genomföras på ett effektivt sätt. JLL Corporate Solutions har etablerat sig som en av de ledande aktörerna i branschen och har ambitionen att driva utvecklingen vidare i form av nya tjänster och ännu mer rationella processer. Vår affärsidé är att med arbetsplatsen som utgångspunkt öka lönsamheten för våra kunder. Utifrån uppdragsgivarens verksamhet, organisation, ekonomi, kultur, mål och tekniska behov skapar och utrustar vi den mest inspirerande och kostnadseffektiva arbetsplatsen. Vi arbetar enbart på uppdrag av hyresgästen. Aldrig för fastighetsägare. Martin Lindgren, chef Corporate Solutions Sverige. Debt & Financial Advisory Inom Debt & Financial Advisory erbjuder JLL kvalificerad finansiell rådgivning. Vårt mål är att alltid hjälpa våra kunder att hitta den optimala finansieringen av fastighetsinvesteringar och att löpande sköta finansförvaltningen på effektivast möjliga sätt. Vi har Finansinspektionens tillstånd att bedriva värdepappersrörelse vilket gör att vår finansieringsrådgivning omfattar hela spektrat från traditionella banklån, mezzanine-finansieringar, derivatinstrument och marknadsupplåning i form av certifikat eller obligationer. Linus Ericsson, chef Debt & Financial Advisory Sverige.

41