Nordic City Report. Vår Operahuset i Oslo, Norge

Transkript

1 Nordic City Report Vår 2016 Operahuset i Oslo, Norge

2 Sammanfattning När vi nu summerar det nordiska fastighetsåret 2015 kan man konstatera en fortsatt stark investeringsvilja i hela regionen, där den låga räntan och låg avkastning på andra tillgångsslag varit bidragande faktorer till rekordhög transaktionsvolym på flera marknader. Särskilt högt har investerarintresset för moderna kontorsfastigheter i prime-lägen varit, ett segment med begränsat utbud vilket lett till justeringar nedåt på direktavkastningskrav på många delmarknader. I jakt på bättre avkastning har även efterfrågan till viss del spillt över på mer sekundära lägen. Prognosen för 2016 är fortsatt högt intresse för fastighetsinvesteringar, även om en något försämrad finansieringssituation eventuellt kan hindra volymerna att nå lika högt som under JLL Property Clock K Lyon, Oslo Köln Frankfurt Hamburg, Malmö Stuttgart München London WE Stockholm Köpenhamn Manchester Edinburgh, Göteborg Avtagande hyrestillväxt Tilltagande hyrestillväxt Fallande hyror Avtagande hyresnedgång Amsterdam, Barcelona, Madrid Budapest, Milano Lissabon, Paris CBD Bryssel Moskva Warszawa Geneve, St Petersburg Kiev Aten, Bukarest, Düsseldorf, Helsingfors, Istanbul, Prag, Rom, Zürich Makroekonomisk data Sverige Danmark Norge Finland BNP-tillväxt 2015(P) (%, årsbasis) 2,8 1,7 1,2 0,3 BNP-tillväxt 2016(P) (%, årsbasis) 3,2 2 1,7 1,4 Inflation 2015(P) (%, årsbasis) 0,1 0,4 2,1 0,1 Inflation 2016(P) (%, årsbasis) 1,2 1,7 2,1 1,2 Arbetslöshet (%, säsongsrensat) 7,6 4,7 4,2 9,7 Normal hyreslängd (år) Fastighetsskatt (%) 0,5 1 1,6 3,4 0 0,7 0,8 1,55 Skatt på kapitalinkomst (%) Moms (%) Lagfartsavgift (%) 4,25 0,6 2,5 4,0/2,0 Företagsskatt (%) Källor: Konjunkturinstitutet, Oxford Economics, Statistisk sentralbyrå, Ministry of Finance Finland 2 Nordic City Report Vår 2016

3 Transaktionsvolym i Norden H (meur) Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K K (%) Cross-border Inhemskt Sverige Norge Finland Danmark * Volymerna ovan exkluderar transaktioner av mark, bostads- och utvecklingsfastigheter samt transaktioner mindre än 5 musd. Volymerna är uppräknade i respektive land för att även täcka in konfidentiella transaktioner förutom för hotell och handelsenheter. Barcelona Berlin Bryssel Budapest Köpenhamn Edinburgh Frankfurt/M Göteborg Helsingfors Lissabon London Madrid Malmö Oslo Rom Stockholm Moskva Paris Warszawa Hyresmarknaden har varit mer spretig över regionen. Efterfrågan i de svenska städerna har varit stark vilket resulterat i hyrestillväxt och minskad vakans. Framförallt i Stockholm och Göteborg begränsas dessutom tillgången kraftigt av alltför låg nyproduktionstakt i centrala lägen. Köpenhamn noterade hyresökning i centrala lägen i modern produkt, men efterfrågan för den mindre effektiva sekundära stocken är fortsatt låg vilket resulterar i konvertering till bostäder. Den makroekonomiska situationen i Finland har gjort perifera lokaler mindre attraktiva på marknaden med hyresnedgång som konsekvens. En relativt stabil efterfrågan i centrala lägen har dock bibehållits, delvis på grund av den begränsade nyproduktionen. Oslos hyresmarknad är fortsatt begränsad av det sjunkande oljepriset. Hyresutvecklingen har varit negativ under året, dock inte så mycket som befarat och efterfrågan har koncentrerats till CBD och Övriga Innerstaden. Den svenska detaljhandeln noterade ett rekordår sett till tillväxt under 2015, drivet av den låga räntan och en stark inhemsk ekonomi. Detta har drivit investerarintresset för handelsfastigheter, som under året nådde sin största volym sedan finanskrisen. Den ökande digitaliseringen förändrar konsumentbeteendet och integrationen mellan e-handel och fysisk handel väntas fortsätta. Framtidsutsikten för handeln är dock inte glasklar, flera orosmoln kan anas under kommande år. Mer om detta i numrets temaartikel. Fredrik Kolterjahn, Chef för Analys JLL Sverige Nordic City Report Vår

4 Kontorsmarknaden i Stockholm Trycket på Stockholms fastighetsmarknad är fortsatt starkt. Den ökade efterfrågan har lett till rekordlåg vakansgrad för Stockholmsområdet som nu bedöms till 7,1 procent. Prime-hyrorna har justerats upp för tre delmarkander, där den största ökningen skett i CBD. Direktavkastningskraven har justerats ned på samtliga delmarknader och ligger för närvarande kring 3,75 procent i CBD. Transaktionsvolymen under halvåret noterades till 30,6 Mdkr i Stockholm, vilket är något högre jämfört med H som då stod för en rekordnotering. Utbud rekordlåga vakansgrader i Stockholm Vakansgraden i Stockholm har under halvåret sjunkit med 1,9 procentenheter och uppskattas nu till 7,1 procent. På årsbasis innebär det en minskning med 2,0 procentenheter. I Stockholm var Kista den enda delmarknad som visade på en ökning av vakansgrad. På resterande delmarknader noterades sjunkande vakansgrader varav Solna/Sundbyberg var den delmarknad som stod för den största förändringen. Under halvåret har två kontorsprojekt färdigställts i Stockholm. Det ena är Kista Terrass Hus 8 som omfattar kvm och det andra är Scandinavian Office Building omfattande kvm i Solna/Sundbyberg. Båda projekten var fullt uthyrda innan färdigställandet, vardera till enbart en hyresgäst. Helårsvolymen för nyproduktion i Stockholm summeras till kvm för helåret 2015, att jämföras med kvm Efterfrågan fortsatt hög efterfrågan och ökande nyuthyrningsvolym Under halvåret uppgick nyuthyrningsvolymen i Stockholm till kvm, en ökning med 15 procent sedan föregående halvår. Totalt uppgick nyuthyrningsvolymen under året till kvm. Sedan föregående års relativt höga notering om kvm på grund av två stora uthyrningar har volymen alltså ökat ytterligare. Den höga nyuthyrningsvolymen beror till stor del på att andelen stora projektuthyrningar ökat under halvåret. I CBD hyrde AMF fastigheter ut kvm till Spofity i projektet Urban Escape, i Övriga Innerstaden hyrde NCC ut kvm till SLSO, Stockholms Läns Sjukvårdsområde, i Torsplan etapp 2 och inom delmarknaden Närförort hyrde Atrium Ljungberg ut kvm i Sickla Front II till Domstolsverket. Halvårets största uthyrning stod dock Fabege för då de tecknade avtal med ICA-Gruppen om nybyggnation av ett nytt huvudkontor i Solna/Sundbyberg som ska omfatta kvm. Hyrorna i nivå med IT-bubblans dagar Under 2015 års andra halva har en ökning av prime-hyror noterats på tre av Stockholms delmarknader. CBD stod för den största förändringen under halvåret, från till kr per kvm vilket är en ökning om 16 procent. Närförort noterade en ökning från till kr per kvm och i Kista steg prime-hyran från till kr per kvm. Hög efterfrågan på moderna och yteffektiva lokaler i kombination med låg volym av nyproduktion samt låga vakansgrader driver utvecklingen av hyresnivåerna. Övriga delmarknader bedöms ligga kvar på samma nivåer som vid halvårsskiftet. Transaktioner ökad andel av Sveriges förvärv i Stockholm Den totala transaktionsvolymen i Stockholm uppgick till 30,6 Mdkr under H2 2015, vilket är en ökning om fem procent jämfört med motsvarande period föregående år. Mer än en tredjedel av Sveriges totala transaktionsvolym återfinns i Stockholmsområdet. Hälften av cross border-volymen går att hänföra till Stockholm, Marknadsdata Kontorsfastigheter H CBD Övriga Innerstaden Närförort Kista Solna /Sundbyberg Totalt* Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 3,0% 4,4% 7,2% 15,7% 6,3% 7,1% Kortsiktig prognos (& () ( ( - Prime-hyra (kr/kvm) Kortsiktig prognos (& () & & & & - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) Kortsiktig prognos (& () & & & - Direktavkastningskrav (%) 3,75% 4,00% 5,50% 5,75% 5,25% - * Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här. 4 Nordic City Report Vår 2016

5 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Fatburen (Fatburssjön 10) Övriga Innerstaden AMF Fastigheter AB Aareal Bank AG Torsplan etapp 2 Övriga Innerstaden Brostaden (Castellum) NCC Lindhagensporten (Gångaren 10) Övriga Innerstaden Invesco Areim Solna Port (Brahelund 2) Solna Areim Commerz Real Spridd kontorsportfölj Närförort Fastpartner AB Brostaden (Castellum) Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Signalen 3 Solna/Sundbyberg ICA-gruppen Fabege Urban Escape (Trollhättan 31) CBD Spotify AMF Fastigheter Torsplan etapp 2 Övriga Innerstaden SLSO (Stockholms läns sjukvårdsområde) Brostaden (Castellum) Sicklaön 346:1 Nacka Domstolsverket Atrium Ljungberg Hörnan 1 Solna Telenor Fabege där kontorsfastigheter är det mest eftertraktade segmentet både bland utländska och inhemska investerare. Under halvåret köpte AMF Fastigheter Fatburen på Södermalm, köpeskillingen uppgick till 3,06 Mdkr och bedömt direktavkastningskrav beräknas ligga mellan 4,0 och 4,5 procent. Den nästa största transaktionen i Stockholm var Kungsledens förvärv av fem fastigheter från Djurgårdsstadens Fastigheter, till ett värde av 3,04 Mdkr ( kr per kvm). Det starka intresset för Stockholm i kombination med det låga utbudet har lett till sjunkande direktavkastningskrav under vilket också reflekteras i dagens direktavkastningskrav. JLL tror på en något lägre transaktionsvolym för 2016 jämfört med 2015 samt stabila nivåer gällande direktavkastningskrav i innerstaden. Vi kan dock komma att se fortsatt sjunkande direktavkastningskrav inom övriga delmarknader och sekundära lägen då investerare letar sig utåt och breddar sitt investeringsperspektiv. Marknadsutsikter positivt och stabilt framöver Stockholms fastighetsmarknad har under halvåret haft en stark utveckling inom både kontorshyresmarknaden och transaktionsmarknaden. Den stigande nyuthyrningsvolymen vittnar om ökad efterfrågan från hyresgäster, i kombination med dagens låga vakansgrad skapar detta utrymme för hyreshöjningar. Efterfrågan kommer troligtvis vara fortsatt stabil under 2016 med en nyuthyrningsvolym i nivå med tidigare år. Om Stockholms företagsklimat fortsätter i samma takt och vakansgraden förblir låg tror JLL på visst utrymme för stigande hyresnivåer inom några av Stockholms delmarknader. Den i stort sett obefintliga nyproduktionen gör att renoveringsprojekt blir de modernaste lokalerna i Stockholms innerstad. Närförort blir dessutom en allt mer eftertraktad delmarknad, både tack vare det låga utbudet i innerstaden och den starka utvecklingen av bostäder och kontor på delmarknaden i kombination med lägre hyra. I takt med detta blir gränsen mellan Övriga Innerstaden och Närförort allt mer diffus. Den höga efterfrågan och det extremt låga utbudet inom Stockholms transaktionsmarknad har lett till att direktavkastningskraven sjunkit ytterligare. Under 2015 har tillgången till kapital varit god och konkurrensen hård Nordic City Report Vår

6 Kontorsmarknaden i Göteborg Trots en allt starkare konjunktur i Göteborgsregionen med fortsatt hög efterfrågan på hyresmarknaden som resultat, bidrog bristen på utbud till en relativt låg nyuthyrningsvolym under det andra halvåret Samtidigt riskerar volymen under produktion att minska under 2016 till den lägsta på åtta år. Transaktionsmarknaden hade ett starkt år och den rekordhöga transaktionsvolymen från 2014 tangerades under Utbud bristen förvärras Göteborgs hyresmarknad fortsätter att präglas av brist på utbud, med en vakansgrad bland de lägsta på många år. CBD, Övriga Innerstaden och Norra Älvstranden har nu alla en vakansgrad under 4 procent, något som inte noterats sedan Göteborg totalt sett noterar en vakansgrad på 6,1 procent. Under helåret 2015 färdigställdes kvm kontorsyta på marknaden. Majoriteten av dessa fanns på delmarknaden Övriga Innerstaden i Gårda, Heden och vid Mölndalsåns dalgång, men även på Norra Älvstranden och Övriga Hisingen tillkom nya ytor under året. I dagsläget är kontor motsvarande 1,4 procent av stocken under produktion på marknaden, vilket är relativt lågt historiskt sett. Om nya projekt inte byggstartar under början av 2016 sjunker projektvolymen ytterligare till 1,0 procent, en nivå som inte noterats på åtta år. Den rådande obalansen mellan utbud och efterfrågan bedöms inte förändras förrän kring år Nyproduktionsvolymen innan dess är relativt låg då viktiga delar av staden inväntar infrastruktur- och utvecklingsplaner inför 400-årsjubileet år Efterfrågan nyuthyrningsvolymen allt sämre indikator Trots bristen på utbud på marknaden som nämnts ovan, nåddes under 2015 ca kvm i nyuthyrning, vilket är en normal helårsvolym. Detta har möjliggjorts delvis av projektuthyrningar, i vissa fall i fastigheter som knappt hunnit påbörjas. I dagsläget är dock en stor andel av projekt under produktion, 72 procent, redan uthyrd, vilket sannolikt kommer att begränsa 2016 års uthyrningsvolym. Totalt nådde nyuthyrningsvolymen kvm under H Störst uthyrning under andra halvåret 2015 gjorde Platzer till Nordea i fastigheten Tennet vid Gullbergsvass i CBD. Nordea samlokaliserar flera kontor i lokalen om kvm. Därmed fylldes de sista vakanta ytorna i fastigheten, som färdigställdes Hyrorna på väg uppåt Sedan bottenåret 2009 har prime-hyran i Göteborg ökat med hela 30 procent till dagens nivå i CBD om kr per kvm. Att detta är på samma nivå som vid halvårsskiftet beror på brist på bevis snarare än en stagnerad efterfrågan, då uthyrningar i bästa läge över 500 kvm (JLLs definition) är mycket få. Marknaden är dock fortsatt stark och med bristande tillgång är prognosen tillväxt i oförminskad takt framöver. Troligt är att prime-hyran i Göteborg CBD når kr-strecket under Inte heller andra delmarknader justerades under halvåret. När utvecklingen av Gamlestaden i Östra Göteborg tar fart under 2016 kommer dock prime-hyran justeras upp avsevärt eftersom dagens nivå om kr per kvm gäller för det äldre beståndet som fram tills nu helt har dominerat delmarknaden. Transaktioner ett till rekordår Det råder fortsatt högtryck inte bara på hyresmarknaden utan även bland investerare års transaktionsvolym nådde 15,2 Mdkr i Göteborg, i nivå med rekordåret Kontor- och bostads- Marknadsdata Kontorsfastigheter H CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Övriga Hisingen Mölndal Västra Göteborg Nordöstra Göteborg Totalt Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 3,1% 3,8% 3,9% 6,9% 10,5% 15,4% 14,5% 6,1% Kortsiktig prognos (& () & - Prime-hyra (kr/kvm) Kortsiktig prognos (& () & & & & - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 4,50% 4,75% 5,25% 5,50% 6,00% 6,75% 6,00% - 6 Nordic City Report Vår 2016

7 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Glasiären (Brämaregården 79:1) Övriga Hisingen Aberdeen Asset Management AFG Invest 5 AS Europahuset (Bastuban 1) Mölndal Balder Dnb Group Gamla Riksbankshuset (Inom Vallgraven 15:2) CBD Klövern RREEF Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Tennet (Gullbergsvass 5:26) CBD Nordea Platzer Högsbo 32:3 Västra Göteborg MacGregor Platzer Inom Vallgraven 52:5 CBD BDO SEB Trygg Liv Inom Vallgraven 52:5 CBD Floatel SEB Trygg Liv Gårda 18:22 Övriga Innerstaden Max Matthiessen Wallenstam fastigheter stod för störst andel med 27 procent vardera, följt av industrifastigheter och blandfastigheter om 19 respektive 15 procent av volymen. Störst transaktion var amerikanska Blackstones förvärv av Obligoportföljen, där bland annat två fastigheter i Göteborg ingick: Waterfront på Lindholmen (Ericsson-huset) och Gullbergsvass 703:57 (Postterminalen vid Centralstationen) om totalt kvm. Hela portföljen förvärvades för 9,5 Mdkr varav de två Göteborgsfastigheterna har ett bedömt värde om närmare 2 Mdkr. Störst transaktion av en enskild kontorsfastighet under det andra halvåret var den norska utvecklaren AF-Gruppens avyttring av den nyligen uppförda Glasiären, belägen på Hisingen strax norr om Norra Älvstranden. Aberdeen förvärvade fastigheten för 500 mkr och till en bedömd direktavkastning om 5,25-5,50 procent. Trots att fastigheten inte ligger i ett välkänt och inarbetat kontorsläge fick AF-Gruppen alltså väldigt bra betalt för fastigheten, något som bland annat kan tillskrivas det faktum att en stor andel av hyresvärdet kommer från offentliga hyresgäster och bristen på nyproducerade kontorsfastigheter på marknaden. Dessutom ligger handelsområdet Backaplan i närområdet, där stora utvecklingsplaner finns inom den närmaste femårsperioden. Skandia Fastigheter förvärvade delar av Backaplan från KF Fastigheter i januari 2016, med en uttalad vision om att investera stort i området. toppnoteringar av hyror i eftertraktade lägen. Även på investerarmarknaden bedöms efterfrågan vara hög inom alla segment under 2016, särskilt inom handelssegmentet, även om tillgången till finansiering kan försämras något och därmed försvåra att transaktionsvolymen når 2015 och 2014 års mycket höga nivåer. Direktavkastningskraven bedöms vara under press även under Om rätt objekt avyttras i framförallt CBD, Norra Älvstranden och Östra Göteborg är justeringar nedåt att vänta, för de två sistnämnda är nuvarande och kommande kontorsprojekt drivande. Marknadsutsikter fortsatt fördel fastighetsägarna Göteborgs konjunktur väntas fortsätta sin redan starka utveckling under våren Likaså är prognosen för sysselsättningen stark framöver, enligt Business Region Göteborg. Detta kombinerat med minskande volym nyproduktion de kommande åren gör att vakansen sannolikt hålls kvar på nuvarande låga nivå och nya Nordic City Report Vår

8 Kontorsmarknaden i Malmö/Lund Efter ett starkt första halvår har Malmö/Lund fortsatt att visa upp positiva siffror även för det avslutande halvåret. Den totala vakansgraden sjönk återigen, där flertalet delmarknader upplevde en minskad vakansgrad. Nyuthyrningsvolymerna minskade däremot jämfört med föregående halvårs toppnotering, detsamma gäller aktiviteten på transaktionsmarknaden där direktavkastningskraven för H ligger kvar på oförändrade nivåer. Utbud återigen sjunkande vakansnivåer Likt föregående halvår sjönk vakansgraden återigen i Malmö/ Lund. Den totala vakansgraden uppskattas nu till 7,1 procent, vilket är en minskning med 1,7 procentenheter från föregående halvår. Dessutom har det under halvåret tillkommit marknaden kontorsytor om kvm i och med färdigställandet av fyra nya projekt, vilket är tre gånger så mycket yta som under H1. Av den färdigställda kontorsytan är 75 procent förlagd till Malmö CBD. Dock har den stora volymen nyproduktion till synes inte påverkat vakansgraden negativt då den för delmarknaden har sjunkit under halvåret, liksom för övriga delmarknader förutom i Lund där den ökat. Detta tyder på en marknad med stor efterfrågan som trots stor andel nyproduktion kan absorbera nya ytor väl, samtliga ytor på totalt kvm som tillkom marknaden under 2015 var fullt uthyrda. En förklaring till den goda absorptionsförmågan är den låga nyproduktionsvolymen under 2014 som tillät marknaden att återhämta sig. Nyproduktionsvolymen väntas vara fortsatt hög under 2016 och Den totala kontorsytan som väntas stå färdig under 2016 är kvm, varav 70 procent av ytan redan är uthyrd. Det största pågående kontorsprojektet tillhör Skanska, som med sitt projekt STUDIO på Universitetsholmen kommer att tillföra marknaden kvm lokaler. Efterfrågan starkt uthyrningsår trots ett svagare andra halvår där CBD fortsatt ligger i topp Nyuthyrningsvolymen under H för Malmö/Lund uppgick till kvm, vilket är en nedgång om knappt 50 procent sedan H1. Trots ett svagare andra halvår har 2015 varit ett starkt uthyrningsår för Malmö/Lund, som slutade på över kvm. Likt föregående halvår är Malmö CBD den delmarknad som uppvisat störst aktivitet. Den största kontrakterade ytan under halvåret var ett kontor om kvm till VA Syd i kvarteret Väktaren 3 beläget på Universitetsholmen. Även EY hyr i närheten, i Skanskas projekt STUDIO har de under halvåret tecknat kontrakt om drygt kvm kontorslokaler. Likaså Malmö Förorter uppnådde en hög volym under halvåret, vilket det expansiva området Hyllie ligger bakom. Boozt. com har hyrt kvm i NCC:s projektfastighet Mässhallen 2, mer känd som exlent, som vid färdigställandet under våren 2016 kommer att vara fullt uthyrd. Andelen projektuthyrningar under halvåret uppgick till 20 procent. Efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler kvarstår således, vilket borgar för fortsatt god absorption av nyproducerade kontorsytor. Hyrorna justerad prime-hyra inom delmarknaden CBD Den enda delmarknaden där det noterades en förändring av prime-hyra under halvåret var Malmö CBD, där en ökning om 4 procent noterades. Detta medför att prime-hyran för CBD nu hamnar på en nivå om kr per kvm. Övriga delmarknader ligger kvar på befintliga hyresnivåer. Minskade vakansgrader under halvåret ger en indikation om att hyresnivån kan komma att justeras ytterligare framöver på de attraktiva delmarknaderna Malmö CBD och Hyllie. Där finns även den största andelen av nyproduktionen vilket driver upp hyrorna ytterligare. Dock kan det växande gapet mellan hyresnivåer för kontor i A-läge jämfört med B- tyda på en fortsatt segmentering på kontorsmarknaden. Marknadsdata Kontorsfastigheter H CBD Övriga Innerstaden Västra Hamnen Malmö Förorter Lund Totalt Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 6,4% 4,5% 6,0% 7,8% 9,8% 7,1% Kortsiktig prognos (& () - Prime-hyra (kr/kvm) * Kortsiktig prognos (& () & & - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 5,25% 5,75% 5,50% 5,25%* 6,00% - *Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastning. 8 Nordic City Report Vår 2016

9 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Karin 11; Nora 11 Malmö CBD Wihlborgs NIAM exlent (Mässhallen 2) Hyllie (Malmö Förorter) Briggen (Castellum) NCC Päronet 14, 17 & 18 Lund Tetra Pak Vasakronan Spindeln 2 Malmö Förorter Klövern Skånesund i Malmö Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Väktaren 3 Malmö CBD VA Syd Wihlborgs exlent (Mässhallen 2) Hyllie (Malmö Förorter) Boozt.com Briggen STUDIO Malmö CBD EY Skanska Glashuset (Bilen 22) Västra Hamnen Anima Skandia Investeringsmarknaden fortsatt starkt intresse för fastighetsinvesteringar Transaktionsvolymen för Malmö/Lund uppgick under andra halvåret till 4,1 Mdkr, vilket motsvarar 5 procent av Sveriges totala transaktionsvolym under samma period. Jämfört med det starka föregående halvåret så motsvarar det en minskning med 22 procent, även på årsbasis har en minskning skett men då med 36 procent. Däremot sett till helåret har 2015 varit ett starkt transaktionsår för Malmö/ Lund, med en total transaktionsvolym om 9,3 Mdkr. Denna siffra överstiger alla de årsvolymer som registrerats sedan Under H2 genomfördes 18 transaktioner, där enbart två var av cross border-karaktär, då köparna var representerat med utländskt kapital. Det starkaste segmentet under H var bostadsfastigheter, som omsattes för 1,7 Mdkr motsvarande 41 procent av den totala transaktionsvolymen i Malmö/Lund. Den största transaktionen gjordes inom kontorssegmentet, där Wihlborgs förvärvade två kontorsfastigheter belägna i centrala Malmö, från Niam. Köpeskillingen uppgick till 850 mkr och ytan om kvm ( kr per kvm) inrymmer främst offentliga hyresgäster, bland annat Polismyndigheten och Skatteverket. Därefter följer en bostadsförsäljning där Magnolia Bostad avyttrade 250 bostadslägenheter belägna i Limhamn till SPP Fastigheter till ett värde av 500 mkr. Ytan uppgick till kvm ( kr per kvm). Dessutom har projektfastigheten exlent belägen i Hyllie sålts av NCC till ett värde av 327 mkr ( kr per kvm). Köpare i affären var Castellums dotterbolag Briggen. Föregående halvår såg vi direktavkastningskrav som pressades nedåt på flera av Malmö/Lunds delmarknader. Under andra halvåret däremot ligger de kvar på oförändrade nivåer. Den volatila börsutvecklingen har stärkt intresset för fastighetsinvesteringar och vår bedömning är att intresset kommer att kvarstå under det kommande året. Marknadsutsikter fortsatt positiv syn på marknaden Malmö/Lund uppvisar ett bra halvår med en minskad vakansgrad som nu ligger på en nivå som inte noterats sedan Därtill en relativt hög andel nyproduktion som till synes absorberats väl på marknaden tyder på hög efterfrågan av lokaler i prime-fastigheter och fortsatt positiv syn på marknaden. Dessutom ligger ett flertal projekt i pipeline för att börja byggas, planerade projekt uppgår till kvm, vilket kommer att säkerställa en hög projektvolym de kommande åren. För 2016 är JLL:s prognos att vakansgraden för Malmö/Lund ligger kvar på låga nivåer med Malmö CBD och Övriga Innerstaden fortsatt lägst. Tillsammans med en hög efterfrågan på moderna lokaler i kombination med färdigställd nyproduktion i främst CBD och Hyllie ger det fortsatt utrymme för hyreshöjningar på de mest attraktiva delmarknaderna. Hyresnivån för sekundära lokaler kan däremot sjunka något på sikt då det främst efterfrågas moderna lokaler och nyproduktionsvolymen är relativt hög. Malmö är en stad med stor mångfald, en ung befolkning och goda kommunikationer som attraherar ett starkt näringsliv. IKEA har valt att under 2016 flytta betydande delar av sin verksamhet till Malmö, även IBM väljer att starta upp ett utvecklingscentrum i Malmö under Däremot finns många utmaningar i Malmö vad gäller att integrera alla invånare på arbetsmarknaden samt hantera det stora inflödet av nyanlända. Nordic City Report Vår

10

11 Vor Frelsers Kirke, Köpenhamn, Köpenhamn

12 Kontorsmarknaden i Köpenhamn Efterfrågan på kontorslokaler har fortsatt att koncentreras runt A-segmentet, där prime-fastigheter som erbjuder flexibla och kostnadseffektiva lösningar har varit mycket efterfrågade. Små hyresgäster övergår alltmer till äldre fastigheter med dyrare kontorshotellslösningar som ger större flexibilitet. Direktavkastningskraven har fortsatt nedåt under H och nådde 4,25 procent, vilket återspeglar ett betydande glapp mellan tillgång och efterfrågan för framförallt prime-segmentet. Investerarna kommer sannolikt att motiveras att fokusera på sekundära marknaden som en följd av detta. Tillgång vakansgraden stabil och domineras av äldre fastigheter Hyresmarknaden har fortsatt att förbättras parallellt med den danska ekonomin, främst i Köpenhamn och Århus. Med den högsta befolkningstillväxten i Danmark och ledande demografiska och socioekonomiska drivkrafter har Köpenhamn sett en ökad aktivitet inom bostadssegmentet driven av stor efterfrågan. Den trenden har ökat intresset för ombyggnadsprojekt och konverteringar i föråldrade kontorsfastigheter, trots relativt dyra investeringar. Vakansgraden väntas förbli stabil eftersom vakanserna främst begränsas till föråldrade kontorsfastigheter, som inte har kunnat attrahera tillräckligt stor efterfrågan. Vakansgraden bedöms ligga kvar inom 9 11 procent i Storköpenhamn framöver. Nyproduktionstakten av kontorslokaler har ökat och ett antal större projekt är planerade att komma ut på marknaden under I CBD kommer kvm i Axel Towers och kvm i Pakhuset slutföras under året. Dessutom håller det gamla Carlsbergbryggeriet på att upprustas till moderna och effektiva kontors- och utbildningslokaler. Antalet nybyggnationer är dock fortfarande färre än före krisen. Cirka kvm kontorsyta tillkom i Storköpenhamn under 2015, varav 23 procent i CBD. Det finns planer för ytterligare kvm under Efterfrågan ekonomisk tillväxt och urbanisering skapar förutsättningar för en hälsosam efterfrågan Efterfrågan på prime-fastigheter har fortsatt öka i takt med att allt fler hyresgäster kräver både flexibilitet, kostnadseffektivitet och ett bra läge. Det finns en ökande trend att flytta från perifera lägen till mer centrala; företagen vill vara belägna nära medarbetarnas bostäder och där det finns goda rekryteringsmöjligheter. Efterfrågan på kontorslokaler i sekundära lägen har varit relativt måttlig och har till viss del blivit åsidosatt. Med tanke på den ekonomiska tillväxten i Köpenhamn, den ökande sysselsättningsgraden och den höga efterfrågan på prime-fastigheter är det rimligt att förvänta sig att efterfrågan till viss del kommer att spilla över på den sekundära marknaden. Hyror hyresnivån på kontorslokaler har ökat stadigt Prime-hyran har ökat stadigt under hela 2015 och de flesta delmarknader i prime-segmentet har noterat hyreshöjningar under H2. Marknadsdata Kontorsfastigheter H Gamla CBD (City) Nya CBD (Waterfront) Övriga Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn* Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 8,1%** 10,2% Kortsiktig prognos (& () - Prime-hyra (DKK/kvm) Kortsiktig prognos (& () - Hyra B-fastigheter (DKK/kvm) Kortsiktig prognost (& () - Direktavkastningskrav (%) 4,25% 4,25% 4,75% 4,75% - *Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här. ** Total vakansgrad för alla fyra delmarknader. 12 Nordic City Report Vår 2016

13 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mdkk) Köpare Säljare Lersø Park Allé Köpenhamn PensionDanmark Danske Bank Porcelænshaven Frederiksberg NIAM Konfidentiell Sundkrogsgade 7-9 Köpenhamn KLP Ejendom Lærernes Pension Amerika Plads 29 Köpenhamn Jeudan A.P. Møller - Mærsk A/S Sundkrogskaj 20 Köpenhamn Okänd fastighetsfond Dansk Industri Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Strandgade Köpenhamn Zebra A/S Gamle Pakhus Litra E I/S Købmagergade et. al Köpenhamn Momondo PFA Ejendomme Købmagergade et. al Köpenhamn Unity Technologies PFA Ejendomme Portland Towers Köpenhamn Brockstedt-Kaalund Advokater 553 NCC De högsta hyrorna i CBD ligger för närvarande på DKK per kvadratmeter, exklusive skatter och driftskostnader. Hyresgästerna har i första hand efterfrågat moderna, välplanerade kontorslokaler, vilket har ökat skillnaden mellan A- och B-segment. Trots den nuvarande bristen på aktivitet på sekundära marknader, förväntas återhämtningen i kontorsmarknaden att spilla över, förutsatt att ekonomin och då främst arbetsmarknaden, fortsätter att stärkas. På det stora hela är hyresutvecklingen relativt stabil. Investeringsmarknaden ökande transaktionsvolymer Investeringsmarknaden har fortsatt att utvecklas positivt med lovande transaktionsvolymer under H2 2015, även om de fortfarande ligger under nivåerna före krisen. Som kontrast har de globala finansmarknaderna upplevt en viss turbulens och i takt med att oron för fluktuationer har ökat har det krävts en omprövning av allokeringen av kapital. Samtidigt ger obligationsmarknaden mycket låg avkastning, och denna kombination av trender på de finansiella marknaderna har motiverat investerarna att undersöka alternativa tillgångsslag. De förväntas även omvärdera sina riskprofiler. Kontorsfastigheter i Köpenhamn, speciellt i prime-segmentet, erbjuder en tilltalande riskjusterad avkastning jämfört med mer likvida tillgångar. Med det danska inteckningssystemet som tillåter en belåningsgrad på upp till 60 procent (för kommersiella byggnader) till historiskt låga räntor, finns mycket intressanta möjligheter för investerare som vill se resultat på sina investeringar. Investerarnas fokus på prime-kontor har lett till en kontinuerlig nedgång i direktavkastningskrav under Även den sekundära marknaden har sett ökat intresse för investeringar i kontorsfastigheter med kortare hyresavtal. Denna efterfrågan har ökat tack vare den positiva synen på den danska ekonomin och sysselsättningstillväxten samt att nedgången i avkastningskrav i prime-lägen delvis spillt över till den sekundära marknaden. Vi förväntar oss att nedgången i direktavkastningskrav för A-marknaden ska spilla över till B-marknaden under 2016 och skapa mer dynamiska marknadsförhållanden. Som ett resultat anser vi att det är troligt att avkastningen för kontorsfastigheter med B-läge kommer att minska något under Marknadsutsikter ökad investeringsefterfrågan med en mer diversifierad marknad Eftersom det inte finns några indikationer på förestående förändringar i de faktorer som driver på kapitalplaceringar på fastighetsmarknaden förutspås den nuvarande ökningen i kontorsinvesteringar att fortsätta, i synnerhet i prime-segmentet. I takt med den ökande transaktionsvolymen, har likviditeten i kontorsfastigheter inom A-segmentet varit mycket hög. Med tanke på den ökande oron på de globala finansmarknaderna under H i kombination med genomgående låga räntor är investeringar i fastigheter fortfarande ett attraktivt alternativ till mer likvida tillgångar. Efterfrågan på kontorsfastigheter förväntas öka från investerare när sysselsättningstillväxten leder till en återhämtning på kontorsmarknaden. Både A- och B-segmentet kommer att dra nytta av detta, men det senare även på grund av minskande riskaversion till följd av den nuvarande instabiliteten på finansmarknaderna. Investerarintresset för fastigheter förväntas därför inte avta utan bli bredare i takt med att sekundära fastigheter blir allt mer attraktiva som ett alternativ till prime-segmentet. Nordic City Report Vår

14 Kontorsmarknaden i Oslo Under 2015 har antalet affärer och portföljtransaktioner varit rekordhögt i Osloregionen och har överskridit alla preliminära prognoser för investeringsmarknaden. Trots den kraftiga nedgången inom oljeindustrin har direktavkastningsnivån minskat med 50 punkter från 4,75 procent till 4,25 procent, i huvudsak beroende på fallande räntor och ökad aktivitet från internationella investerare. Hyresnivåerna har minskat något på nästan alla delmarknader med undantag av prime-fastigheter, där de har varit oförändrade under året. Utbud stabila vakansgrader Vakansgraden på kontorsmarknaden i Oslo har varit praktiskt taget oförändrad sedan H och ligger för närvarande på 8,1 procent, vilket motsvarar omkring kvadratmeter vakant kontorsyta. I CBD har vakansgraden legat stadigt på 6,1 procent, medan vakansgraden i övriga innerstaden och ytterområdena öst, nord och syd har sjunkit till 3,8 och 9,1 procent, ned från 4,1 respektive 11,4 procent. Däremot har vakansgraden i ytterområde väst ökat med 2,4 procent från 10,3 till 12,7 procent, på grund av minskad efterfrågan på kontorslokaler, speciellt från företag som är verksamma inom oljeindustrin. Det finns för närvarande bara sex kontor som är större än kvm tillgängliga på Oslo-marknaden. Vi räknar med att vakansgraden kommer att förbli stabil under det kommande året innan den sjunker 2017 och Detta beror på att relativt få nya kontor kommer att komma ut på marknaden under de närmaste två till tre åren, även om företagen förväntas använda mer kontorsyta i framtiden. Hyror planar ut Hyresnivåerna i Osloregionen har fortsatt att sjunka under H2 2015, men inte så mycket som väntat. De västra ytterområdena har påverkats extra mycket av prisfallet på olja med mycket lägre hyresnivåer under H till följd av en ökning av andrahandsuthyrning. Prime-hyran har legat oförändrad på NOK per kvm under H2 2015, vilket kan tillskrivas den höga efterfrågan på ett begränsat utbud. Framöver förväntar vi oss en platt trend på de flesta delmarknader i Osloregionen med en ökning av hyresnivåerna för prime-fastigheter i CBD. De västra ytterområdena kommer dock att uppleva sjunkande hyresnivåer även framöver. Efterfrågan färre utgångna avtal har kvävt efterfrågan Under H har vi sett en nyuthyrning av totalt kvm kontorsyta i Osloregionen (inklusive omförhandlingar), vilket är en ökning med kvm eller 7 procent jämfört med föregående Marknadsdata Kontorsfastigheter H CBD Övriga Innerstaden Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd Totalt Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 6,1% 3,8% 12,7% 9,1% 8,1% Kortsiktig prognos (& () ( ( ( ( - Prime-hyra (NOK/kvm) Kortsiktig prognos (& () g g g g - Hyra B-fastigheter (NOK/kvm) Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 4,25-4,50% 5,00-5,50% 5,25-6,00% 5,75-6,00% - 14 Nordic City Report Vår 2016

15 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mnok) Köpare Säljare Oslo City (Kontor) CBD (Östra) ~ ~1 700 Entra Eiendom DNB Livsforsikring Oslo City (Retail) CBD (Östra) ~ Steen & Strøm (Klépierre) DNB Livsforsikring Dronning Eufemias gate 30 CBD (Östra) ~ ~3 900 Meteva AS (Trond Mohn) DNB Livsforsikring Fornebuporten Västra ytterområdet ~ ~3 200 Pareto Aker Nydalen Allé 35 Norra ytterområdet ~ ~505 Konfidentiell City Finansiering Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Mølleparken 4 Övriga Innerstaden Noroff Pioneer Capital Partners / Søylen Eiendom Vitaminveien 1A Norra utkanten GE Healthcare OBOS Henrik Ibsens gate 100 CBD Gabler Höegh Eiendom år. 377 kontrakt tecknades under H2, vilket är en liten ökning jämfört med föregående år. Trots den ökningen är siffrorna låga jämfört med siffrorna före Men den lägre nyuthyrningsvolymen beror till stor del på färre kontrakt som löpte ut under 2015, ca kvm jämfört med cirka kvm 2014 och kvm Av den totala absorptionen i Osloregionen rör 60 procent antingen CBD eller övriga innerstadsdelmarknader, jämfört med 45 procent för H Andelen absorption när det gäller kontorskluster väster om CBD har minskat från 36 procent H till 19 procent under H2 2015, medan andelen för kontorskluster öster om CBD har ökat från 19 procent till 21 procent under samma perioder. Investeringsmarknaden rekordhöga transaktionsvolymer Investeringsmarknaden har inte bara behållit sin höga aktivitetsnivå under hela 2015 utan har överträffat fjolårets rekordstora transaktionsvolymer på cirka 80 miljarder NOK med nästan 35 miljarder NOK och slutade på närmare 115 miljarder NOK. Räntorna har stigit något sedan H1 2015, men den 10-åriga swapräntan föll till en rekordlåg nivå på cirka 1,7 procent i december, vilket har gjort att direktavkastningsnivån har legat kvar på 4,25 procent. Cross border-transaktioner har också legat bakom en stor del av ökningen av investeringsvolymer i år. Det kan delvis förklaras av de låga räntorna i kombination med en gynnsam växelkurs för den norska kronan. Vi förväntar oss en liknande utveckling Den överlägset största affären i år har varit Citycons förvärv av Sektor och deras över 20 köpcentrum. Vi har också noterat en stor försäljning av centralt belägna handelsfastigheter i år, nämligen Mayer Bergmans förvärv av 11 strategiskt belägna fastigheter av Søylen Eiendom för 5,3 BNOK. På grund av de strängare kapitalkraven för norska banker förväntar vi oss en liten minskning i transaktionsvolymerna 2016 eftersom det kommer att bli svårare att få finansiering, speciellt för sekundära och/eller mindre fastigheter. Marknadsutsikter stabila hyror och färre vakanser Vakansgraden på kontorsmarknaden i Oslo har varit praktiskt taget oförändrad sedan H och ligger för närvarande på 8,1 procent. Vi räknar med att vakansgraden kommer att förbli stabil under hela 2016 och därefter börja sjunka under 2017 och Det beror på den begränsade tillgången på planerade nya kontor och att fler kontorsytor omvandlas för andra ändamål samt den förväntade ökningen av efterfrågan på nya kontorslokaler. Hyresnivåerna har gått ned något under H2 2015, främst i de västra ytterområdena, där efterfrågan har varit lägre på grund av nedgången inom oljeindustrin. Vi räknar dock med en stabilisering av hyresnivåerna och även en ökning på vissa delmarknader såsom CBD, främst på grund av den förväntade nedgången i vakansgrad. Den totala transaktionsvolymen för 2015 slutade på cirka 115 miljarder NOK, där cross border-transaktioner stod för cirka 45 procent. Vi förväntar oss att denna höga investeringsaktivitet ska fortsätta in i Prognosen för den totala transaktionsvolymen 2016 är runt 75 miljarder NOK, även om det är för tidigt att bedöma detta med säkerhet. Nordic City Report Vår

16 Kontorsmarknaden i Helsingfors Under H har vakansgraden i Helsingfors fortsatt att öka något, men efterfrågan har visat några positiva indikatorer i och med att flera betydande omflyttningar har aviserats. Hyrestillväxten förblev obefintlig och tillskott av nyproducerade fastigheter har varit låg. Den genomgående höga aktiviteten på investeringsmarknaden har resulterat i att direktavkastningskravet för Helsingfors CBD har minskat till 4,75 procent. På grund av den begränsade tillgången på prime-fastigheter har investerarna breddat intresset även till Core+-fastigheter, där avkastningskraven minskat något. Tillgång fortsatt utmanande tider för utvecklarna Under H har den totala vakansgraden i Helsingfors ökat något jämfört med H Esbo-delmarknaderna har haft det extra svårt, speciellt Leppävaara, där den tidigare NSN-byggnaden har bidragit med cirka kvm kontorsyta på marknaden. Den nuvarande marknadssituationen med sjunkande hyresnivåer och hård konkurrens från befintliga moderna fastigheter har förhindrat nya utvecklingsprojekt från att uppnå ekonomisk lönsamhet kom kvm ny kontorsyta ut på marknaden och även om prognosen för 2016 endast är ca kvm färdigställt, förväntas tillgången att fortsätta öka något i takt med att hyresgästerna använder mindre kontorsyta. För att vakansgraden ska sjunka krävs det att äldre ineffektiva kontor lämnar marknaden i samband med konvertering till annan användning, något som förväntas hända i Kilo-området på medellång sikt. Efterfrågan aktivitet hos stora hyresgäster Trenden med omlokaliseringar av stora hyresgäster har fortsatt under H där VR, Digia och Rovio har annonserat flyttplaner. Stora omflyttningar har underlättats av allt fler lediga kontorslokaler. Marknadssituationen är också positiv för hyresgästerna, som har möjlighet att sluta avtal till attraktiva villkor. Helsingfors CBD, Keilaniemi och Ruohoahti är fortsatt de mest attraktiva delmarknaderna bland hyresgäster. Generösa rabatter och långa hyresfria perioder är vanliga på marknaden, vanligtvis från 1 till 4 månader i CBD och från 2 till 6 månader utanför CBD. Det kommer utan tvekan att krävas en kraftig ökning av efterfrågan för att vända denna trend. Hyror hyrorna på fastigheter med A-läge har hållit sig stabila Parallellt med den ekonomiska stagnationen i Finland har prime-hyran varit stabil på alla delmarknader. Det har dock under Marknadsdata Kontorsfastigheter H CBD Övriga Helsingfors Esbo Vantaa Totalt Kontorsstock H (kvm) Färdigställs 2015 (kvm) Färdigställs 2016 (kvm) Färdigställs 2017 (kvm) Vakansgrad (%) 6,9 % 10,3 % 18,5 % 7,6 % 11,4 % Kortsiktig prognos (& () & & & & Prime-hyra ( /kvm) Kortsiktig prognos (& () - Hyra B-fastigheter ( /kvm) Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 4,75% 6,00% 6,25% 6,75% - 16 Nordic City Report Vår 2016

17 Representativa kontorstransaktioner H Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (meur) Köpare Säljare Sola Business Park Esbo RREEF Investment GmbH Veritas Vilhonvuorenkatu 11 Helsingfors Schroders Genesta Nordic Baltic Real Estate I Lönnrotinkatu 11 Helsingfors OP-Vuokratuotto YIT Hämeentie 19 Helsingfors Antilooppi Auratum AKR Suomi Stella Luna & Tietäjäntie Esbo n/a Fennica Toimitilat I Niam Representativa kontorsuthyrningar H Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Iso paja, Radiokatu 5 Helsingfors VR Group ~ Yle Salmisaarenranta 11 Helsingfors Outokumpu Varma Itämerenkatu Helsingfors Finanssialan keskusliitto FK & al Varma Atomitie 2 Helsingfors Digia BNP Paribas de senaste 12 månaderna funnits indikationer på en svag hyrestillväxt längs den nya tunnelbanelinjen som öppnar under hösten CBD och delmarknaderna längs Pasila-Vallila-Sörnäinen i centrala staden har också sett ett stabilt hyresläge, men i de flesta andra lägen har hyresnivåerna fortsatt att pressas nedåt. Det gäller i synnerhet Leppävaara, på grund av den hårda konkurrensen, och Herttoniemi, med en nästan obefintlig efterfrågan, som båda förväntas få svårt att bibehålla de nuvarande hyresnivåerna. Investeringsmarknaden investerarna opåverkade av den svaga realekonomin Rekordlåga finansieringskostnader och sjunkande avkastning i andra tillgångsslag har ökat antalet fastighetsinvesteringar över hela världen. Investeringsmarknaden i Helsingfors har också tagit fart, och direktavkastningskravet för CBD minskade med 25 punkter till 4,75 procent H På grund av den begränsade tillgången på prime-fastigheter har investerarna breddat intresset även till Core+-fastigheter, där avkastningskraven minskat något. Under H2 noterades i huvudstadsregionen i Helsingfors en kontorstransaktionsvolym på cirka 500 miljoner euro. Cirka två tredjedelar var av cross border-karaktär, där majoriteten av förvärv gjordes av nordiska och paneuropeiska fonder. Marknaden prissätter långa kassaflöden speciellt högt, tillsammans med fastigheter med relativt stora investeringsmöjligheter. Det gäller både enstaka fastigheter och portföljinvesteringar. när VR släpper cirka kvm i Helsingfors centralstation. Ingen signifikant minskning av hyresrabatter förväntas och nyproduktionen av kontorsfastigheter kommer att förbli begränsad. Även om konkurrensen på den finska investeringsmarknaden har blivit hårdare kommer internationella investerare även i fortsättningen att se den relativt höga avkastningen som en intressant. Med tanke på den ökade likviditeten och den förväntade återhämtningen i den finska ekonomin förväntas investeringsmarknaden notera en hög aktivitet även under Störst potential för sjunkande direktavkastningskrav bedöms vara i prime-fastigheter utanför CBD. Marknadsutsikter inga isberg i sikte Den förutspådda ekonomiska tillväxten i Finland inför 2016 bör hålla hyrorna på nuvarande nivå med de bästa möjligheterna till hyrestillväxt längs den nya västra förlängningen av tunnelbanelinjen. På medellång sikt kan CBD-utbudet utsättas för extra press Nordic City Report Vår

18 Den svenska detaljhandeln När 2015 avslutas går det att konstatera att detaljhandelns långsiktiga tillväxt är fortsatt stark. Året blev det starkaste sedan 2007 med en tillväxt om 5,7 procent jämfört med föregående år, vilket gör detta till det nittonde året i rad med positiv utveckling. Köpcentrumhandeln har uppvisat en betydligt svagare tillväxt de senaste åren, 2,1 procent för 2014 och 3,7 procent under tredje kvartalet Detta ligger dock i linje med den långsiktiga utvecklingen på köpcentrummarknaden som under lång tid har haft en lägre omsättningstillväxt än den övriga detaljhandelsmarknaden. Troliga förklaringar till detta är volymhandelns tillväxt samt den starka dagligvaruhandeln, två segment inom handeln som i lägre utsträckning återfinns i köpcentrum. Digitalisering och e-handel Den kanske starkaste trenden som har präglat detaljhandeln under de senaste åren och som fortsätter att vara styrande för hur utvecklingen både i konsumentbeteende och erbjudande ser ut bottnar i den ökande digitaliseringen. För detaljhandeln innebär detta till stor del att e-handeln utvecklas inom nya områden och att e-handel och fysisk handel integreras tydligare. För konsumenter innebär det nya sätt att hitta, köpa och få tillgång till varor och tjänster. E-handeln står idag för cirka 7 procent av omsättningen i detaljhandeln och omsätter cirka 50 miljarder kronor. Det finns dock stora skillnader mellan de olika branscherna i detaljhandeln där vissa redan i dag uppvisar en mycket hög andel e-handel och andra bara är i lindan av sin utveckling. Svenska konsumenter handlar i väldigt låg utsträckning matvaror på nätet, cirka 1 procent av detaljhandelns omsättning, men denna andel lär växa under de kommande två åren när aktörer som ICA på allvar ger sig in i spelet med samordnade e-handelslösningar. Sällanköpsvaruhandeln har dock redan i dag en omsättningsandel om 10 procent och även denna lär växa den kommande tiden. Inom sällanköpshandel återfinns också branscher med en betydligt större andel e-handel. Över 23 procent av all hemelektronik säljs redan idag över nätet och klädhandeln överstiger 12 procent. Detaljhandelns tillväxt i Sverige 10,0% 8,8% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 2,5% 2,8% 2,9% 4,6% 6,0% 6,1% 4,9% 6,1% 3,5% 3,5% 4,8% 7,4% 6,6% 3,3% 3,6% 3,7% 0,7% 2,0% 2,0% 3,4% 5,7% 0,0% -2,0% ,3% -1,5% -4,0% -6,0% -5,0% Källa: SCB & HUI Research 18 Nordic City Report Vår 2016

19 Inom köpcentrumbranschen började e-handel tas på allvar relativt sent och det var först under 2013 och 2014 som många fastighetsägare började utveckla strategier för att möta detta förändrade konsumentbeteende. I början spekulerades om vilka följderna av en ökad e-handel skulle vara och en av slutsatserna var att butikerna sannolikt skulle minska i storlek, men bli fler. Det finns i dagsläget ingen tydlig trend som pekar åt vare sig det ena eller andra hållet. Vissa aktörer minskar sina butiksbestånd och bygger mindre butiker (exempelvis Media Markt) och andra aktörer expanderar och bygger större butiker (exempelvis H&M). Hur det svenska butiksbeståndet kommer att se ut i framtiden är än så länge alltså rent spekulativt och marknaden utvecklas i takt med konsumenternas förändrade beteende. Detaljhandeln står inför utmaningar Den svenska detaljhandeln står inför många utmaningar under de kommande åren. Den långa trend med positiv tillväxt som har präglat marknaden under många år kan komma att brytas. Det finns många faktorer som enskilt kan komma att påverka detta negativt och sammantaget kan effekterna bli stora. Riksbanken har hållit reporäntan låg sedan inledningen av finanskrisen 2008 och idag är den negativ. Detta har fått som följd att svenska hushåll har ökat sin belåning de senaste åren och idag uppgår hushållens bostadslån till cirka miljarder kronor. En höjning av räntan, som med säkerhet kommer att ske under de kommande åren, innebär alltså en kraftigt höjd kostnad för hushållen och samtidigt ett minskat konsumtionsutrymme för till exempel detaljhandelsvaror. Till detta kommer höjda arbetsgivaravgifter för unga, som sannolikt kan påverka både prisnivåer och möjligheter till anställning i handeln, sänkta ROT-avdrag, höjda skatter och minskade möjligheter till ränteavdrag. Sammantaget kan alltså svenska konsumenter få ett relativt kraftigt minskat konsumtionsutrymme under de kommande åren kännetecknades av ett stort intresse för handelsfastigheter och många budgivare, framförallt för Core och Core+ tillgångar. Av de tio största affärerna under året var fem stycken portföljaffärer. De större affärerna domineras av investeringar i fastigheter av Core och Core+ karaktär. Av årets tio största transaktioner var dock tre av fem portföljaffärer av Value-add-karaktär. Direktavkastningskravet på köpcentrum har sjunkit ytterligare under 2015 och bedöms nu ligga på ca 4,5 procent, tack vare en mycket stark efterfrågan och ett relativt litet utbud. Avkastningen på köpcentrum i sekundära lägen har inte sjunkit i samma utsträckning, men har under året, tack vare lättare finansiering, brist på prime-tillgångar samt att fler investerare är beredda att ta på sig mer risk, ökat i attraktivitet. Avkastningen på sekundära tillgångar är i hög grad beroende av den enskilda tillgångens läge och karaktär % Investeringsvolymen handelsfastigheter (miljoner kronor) 18% Enskild butik/high street Livsmedelsbutik Volymhandel 14% 14% Generellt sett är marknaden mycket stark och väntas fortsätta så under En majoritet av de affärer som för närvarande finns på marknaden eller kommer att komma ut på marknaden under 2016 är av Value-add- eller opportunistisk karaktär. 7% Köpcentrum 16% Andel handel av total volym 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Som motvikt finns dock exempelvis den historiskt höga sparkvoten som innebär att många hushåll i dag sparar mer än de någonsin tidigare har gjort. Ett minskat sparande kan till viss del väga upp de negativa effekter som kan komma att påverka konsumtionen de kommande åren. Transaktionsmarknaden för handelsfastigheter Investeringsvolymen i handelsfastigheter i Sverige nådde under 2015 den högsta nivån sedan före finanskrisen, totalt nästan 23 miljarder kronor. De tio största affärerna uppgick till mer än 70 procent av den totala investeringsvolymen. Nordic City Report Vår

20 JLL Globalt JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder, ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras. Med medarbetare och 240 kontor i 80 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknads kunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna. I Sverige har vi kontor i Stockholm och Göteborg och erbjuder rådgivning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, detalj handelsutveckling, analys och värdering. För mer information, se JLL Sverige Våra tjänster Capital Markets Capital Markets skapar genom aktiv och kreativ rådgivning affärer och värde för våra kunder på den svenska fastighets- och kapitalmarknaden. Vi erbjuder ett mycket erfaret transaktionsteam som alla gemensamt har en passion för fastigheter. Vidare erbjuder vi våra kunder en unik kompetens inom finansiering och finansiell riskhantering genom Debt & Financial Advisory. Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och med vår unika lokal närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med dina fastighetsaffärer och effektiviserar din finansieringsverksamhet. Chef för Capital Markets är Tom Lindahl. Leasing JLL är en av landets mest anlitade uthyrare av kommersiella lokaler. Vi hjälper er att hitta rätt hyresgäst till rätt lokal på kortast möjliga tid. Vår ambition är att alltid minimera vakanserna lokaler ska aldrig behöva stå outhyrda. Som rådgivare delar vi med oss av vår kunskap så att ni kan fatta rätt beslut i strategiska frågor om större fastighetsbestånd. Samtidigt ordnar vi hyresgäster för kortare perioder eller vid avyttringar, allt för att öka värdet på era fastigheter. Våra uthyrningsteam har full tillgång till JLL:s samlade analysresurser vilket innebär att vi alltid har koll på hyresnivåer och uthyrningspotential. Chef för Leasing är Robert Bolmgren. Valuation Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär oavsett om en fastighetsinvesterare köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLL:s värderingsmän är certifierade enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och flerbostadshus. Chef för värdering är Patrik Löfvenberg. Research Vi producerar relevanta och välgrundade analyser som kan ligga till grund för era strategiska beslutsunderlag och bidra till era affärer. Vi mäter löpande utvecklingen på marknaden och samlar in uppgifter gällande bland annat vakansgrader, nyuthyrningsvolymer och hyresnivåer i Stockholm, Göteborg och Malmö och har under de senaste 15 åren byggt upp unika dataserier. Oavsett om det gäller logistik, kontor eller handel kan vi med stor säkerhet tillföra kunskap och djup i era beslutsprocesser. Chef för analys är Fredrik Kolterjahn. Corporate Solutions Vi erbjuder strategisk rådgivning och projektledningstjänster vid en lokalförändring. Målet är att projektet ska bli lönsamt för vår uppdragsgivare, och att det ska genomföras på ett effektivt sätt. JLL Corporate Solutions har etablerat sig som ett av de ledande företagen i branschen och har ambitionen att driva utvecklingen vidare i form av nya tjänster och ännu mer rationella processer. Vår affärsidé är att med arbetsplatsen som utgångspunkt öka lönsamheten för våra kunder. Utifrån uppdragsgivarens verksamhet, organisation, ekonomi, kultur, mål och tekniska behov skapar och utrustar vi den mest inspirerande och kostnadseffektiva arbetsplatsen. Vi arbetar enbart på uppdrag av hyresgästen. Aldrig för fastighetsägare. Chef för Corporate Solutions är Martin Lindgren. JLL kontor: I samarbete med: Stockholm Birger Jarlsgatan 25 Box 1147 SE Stockholm Tel: Göteborg Vasagatan 45 Box 1058 SE Göteborg Tel: Helsingfors Eteläesplanadi 22 A FI Helsinki Tel: Oslo Akershus Eiendom AS Haakon VII s gata 5, 7 etg NO-0161 Oslo Tel Köpenhamn Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 Copenhagen K Tel: Copyright Jones Lang LaSalle This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.