Nordic City Report. Vår 2015

Transkript

1 Nordic City Report Vår 2015

2 Sammanfattning Fastighetsmarknaden 2014 slog alla rekord vad gäller transaktionsvolymer i samtliga storstadsregioner i Norden. Kapitalet flödar in i Norden i något som beskrivs som The wall of money. Anledningen beror på att det globala sparandet har ökat vilket leder till en ökning av kapitalet i pensionsfonderna som har ett behov av att allokera allt mer kapital till fastigheter. Norden anses vara en säker marknad som tidigt återhämtade sig efter den finansiella kraschen. Mer om hur kapitalet flödar framgår av denna upplagas temaartikel. Detta är också den gemensamma nämnaren i nordens storstäder. Överallt noteras ökande transaktionsvolymer och en press nedåt på yielderna. Utvecklingen på de olika hyresmarknaderna är diversifierad. I Helsingfors noteras en hyresnedgång H Dock minskar vakanserna men detta beror främst på att omoderna kontor konverteras till bland annat bostäder. I Helsingfors CBD ökar vakanserna då hyresgäster söker sig till nyproduktion utanför city. Marknaden i Köpenhamn är mer stabil både vad gäller hyror och vakanser. Trots en svag efterfrågan har en nedgång kunnat stoppas tack vare en begränsad nyproduktion och i princip ingenting på spekulation. På grund av en trög kontorshyresmarknad så är investerarnas fokus bostäder och butiksenheter i bästa läge. JLL Property Clock Q Lyon Köln Berlin, Frankfurt, Göteborg, Stuttgart, Hamburg, Oslo, Malmö Helsingfors St. Petersburg München Avtagande hyrestillväxt Fallande hyror Moskva Düsseldorf London WE Stockholm, Dublin, London City Luxembourg Tilltagande hyrestillväxt Avtagande hyresfall Kiev Genève, Zurich Manchester Edinburgh Warszawa Amsterdam, Milano, Madrid Barcelona, Paris CBD Aten, Bryssel, Rom, Bukarest, Budapest, Prag, Köpenhamn, Istanbul, Lissabon Makroekonomisk data Sverige Danmark Norge Finland BNP-tillväxt 2014 (%, årsbasis) 1,7 0,9 2,6 0,1 BNP-tillväxt 2015 (P) (%, årsbasis) 2,3 1,6 1,0 0,9 Inflation 2014 (%, årsbasis) 0,2 0,6 2,0 1,1 Inflation 2015 (P) (%, årsbasis) 0,1 0,6 2,6 0,8 Arbetslöshet (%, säsongsrensat) 7,9 5,1 3,5 8,6 Arbetslöshet 2015 (P) (%, säsongsrensat) 7,7 5,6 4,0 8,7 Normal hyreslängd (år) Fastighetsskatt (%) 0,5-1,0 1,6-3,4 0-0,7 0,8-1,55 Skatt på kapitalinkomst (%) 30, Moms (%) 25, Lagfartsavgift (%) 4,25 0,60 2,5 4,0/2,0 Företagsskatt (%) Källa: Oxford Economics 2 Nordic City Report Vår 2015

3 Transaktionsvolym i Norden H (meur) Europa: Hyrestillväxt på årsbasis (Q Q4 2014) Denmark DanmarkFinland Finland SwedenNorge Norway Sverige Domestic Inhemskt XB Cross border Barcelona Berlin Bryssel Budapest Köpenhamn Edinburgh Frankfurt Göteborg Helsingfors Lissabon London Madrid Malmö Moskva Oslo Paris Rom Stockholm Warszawa -25 % -20 % -15 % -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % 15 % * Volymerna ovan exkluderar transaktioner av mark, bostads- och utvecklingsfastigheter samt transaktioner mindre än 5 musd. Volymerna är uppräknade i respektive land för att även täcka in konfidentiella transaktioner förutom för hotell och handelsenheter. I Oslo noterades en något lägre aktivitet på hyresmarknaden. Detta föranledde inte någon vakansökning utan vakansgraden har legat still. Hyrorna ökade något under 2014 men under 2015 förutspås en nedgång då en relativt stor volym av nyproduktion kommer ut på marknaden. Hyresmarknaden i Stockholm noterar en stabilitet både vad gäller hyror och vakanser. Dock har aktiviteten slagit alla tiders rekord i take-up. Detta beror framför allt på flera större uthyrningar i projekt under H1. Göteborg fortsätter att lämna styrkebesked. Ökande hyror och en vakanskurva som ständigt pekar nedåt inspirerar till fortsatt nyproduktion i attraktiva lägen. Projekt som påbörjas på spekulation är fullt uthyrda innan färdigställande tack vare en mycket stor efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler. Inom delmarknaden Malmö/Lund noteras ökande vakanser samtidigt som nyuthyrningsvolymen har haft en positiv utveckling. Marknaden är begränsad i sin storlek vilket gör att marginella förändringar visar på större dramatik än vad det faktiskt är. I CBD noteras nu högre hyror än i Västra Hamnen för första gången sedan Åsa Linder Chef för Analys och Värdering JLL Sverige Nordic City Report Vår

4 Kontorsmarknaden i Stockholm Under H har den totala vakansgraden i Stockholm legat oförändrad på en nivå kring 9,1 procent, vilket är den lägsta vakansgraden sedan Prime rent är för H också oförändrad på samtliga av Stockholms delmarknader. Efterfrågan på kontorslokaler har varit fortsatt stark under hela Transaktionsvolymen under H2 uppgick till rekordnivåer och Stockholms andel stod för 32 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Direktavkastningskravet har varit oförändrat inom samtliga delmarknader med undantag för Övriga Innerstaden där avkastningskravet justerats ned med 0,25 procentenheter till 4,75 procent. Utbud Oförändrad vakansgrad och begränsad nyproduktion Den totala vakansgraden i Stockholm låg oförändrad på 9,1 procent under H2 2014, även på årsbasis var den totala vakansgraden oförändrad. Vakansgraden steg i CBD och Kista, medan den var stabil i övriga Innerstaden och sjönk på delmarknaderna Solna/Sundbyberg och Närförort. Delmarknaden CBD upplevde den största förändringen, detta till följd av större omlokaliseringar. Under H tillkom kvm ny kontorsyta på Stockholmsmarknaden, varav 23 procent var outhyrt vid färdigställandet. 50 procent av den spekulativa ytan kan hänföras till ombyggnationen utav Diligentias fastighet Träsket 17. På årsbasis färdigställdes åtta kontorsprojekt omfattande totalt kvm, vilket kan jämföras med 2013 och 2012 då kvm respektive kvm ny kontorsyta tillkom Stockholmsmarknaden. Under 2014 var endast 8 procent av den totala färdigställda ytan på kvm outhyrt vid färdigställandet, varav nästan allt kan hänföras till de sista sex månaderna av året. År 2015 beräknas kvm kontorsyta tillkomma Stockholmsmarknaden med totalt tre projekt fördelade på Kista och CBD, varav Pembrokes projekt Mästerhuset i CBD står för nästan hälften av den nya kontorsytan. Ytterligare kvm förväntas stå klart under 2016, varav kvm är spekulativ yta i dagsläget. Efterfrågan Minskad projektuthyrning Under det andra halvåret 2014 uppmättes en total nyuthyrningsvolym om kvm i Storstockholm. Detta är en minskning med 51 procent jämfört med föregående halvår. Under hela 2014 summeras den totala nyuthyrningsvolymen i Storstockholm till kvm vilket är en ökning med 46 procent på årsbasis. Ökningen på årsbasis kan härledas till de större nyuthyrningar som skedde i början av året inom delmarknaden Solna/Sundbyberg, där bland annat SEB och TeliaSonera tecknade sig. Övriga Innerstaden var den enda delmarknaden under H som visade på ökad efterfrågan bland hyresgäster, Folksam tecknade ett nytt hyresavtal omfattande kvm vilket var delmarknadens största Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q CBD Övriga Innerstaden Närförort Kista Solna/Sundbyberg Totalt Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) , Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 4,2 5,4 11,6 13,2 8,3 9,1 Kortsiktig prognos (kgm) g g m m g - Prime rent (SEK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) k k g k k - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Prime yield (%) 4,25 4,75 6,00 6,50 5,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,00-6,50 6,75-7,25 7,25-7,75 7,75-8,50 7,25-7,75-4 Nordic City Report Vår 2015

5 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Kista-portfölj Kista Kungsleden Areim Del av Entré Lindhagen Övriga Innerstaden Alecta Skanska Fastigheter Mentorn 1 CBD AMF Fastigheter DnB Liv Eiendom Gärdet- & Upplands Väsby-portfölj FastPartner Fabege Point Liljeholmen (Stora Katrineberg 16) Övriga Innerstaden Atrium Ljungberg LaSalle Investment Management hyrestransaktion. Resterande delmarknader upplevde en minskad efterfrågan på kontorslokaler jämfört med H Den största uthyrningen under H var Fabeges uthyrning till Siemens på Evenemangsgatan, Arenastaden i Solna omfattande kvm kontor. Den genomsnittliga storleken på uthyrningar minskade under H till 901 kvm jämfört med kvm under H och 944 kvm under H Transaktioner Rekordhög aktivitet Under H uppgick den totala transaktionsvolymen i Stockholm till 29,3 miljarder kronor, vilket är en ökning med 5,4 procent jämfört med H och en ökning med nästan 100 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Stockholms transaktionsvolym motsvarar 32 procent av den totala volymen i Sverige under H För helåret 2014 uppgick transaktionsvolymen i Stockholm till 57,1 miljarder kronor, jämfört med 32,4 miljarder kronor under Stockholm har stått för nästan 40 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2014, vilket är samma andel som för Den största transaktionen i Stockholm under det andra halvåret var Ariems försäljning utav Kista One & Kista Science City, totalt omfattande fyra kontorsfastigheter. Köpare var Kungsleden som förvärvade fastigheterna för cirka 2 miljarder kronor. Kontorsfastigheter har fortsatt att dominera på Stockholmsmarknaden som det starkaste segmentet, andelen kontorstransaktioner uppgick till 51,4 procent av den totala transaktionsvolymen i Stockholm. Tolv cross border-transaktioner genomfördes under H2 i Stockholm till ett värde av 6,5 miljarder kronor, vilket motsvarar 22,2 procent av den totala transaktionsvolymen i Stockholm. Tre av dessa transaktioner, motsvarande 900 miljoner kronor, hade utländska investerare som köpare. Transaktionsvolymen i Stockholm såväl som övriga Sverige ökade markant under Stockholm är fortfarande den mest attraktiva marknaden i Sverige men för att hitta objekt med matchande investeringskrav kommer investerare att behöva bredda sitt geografiska sökfält. Detta kommer förmodligen leda till ett minskat antal transaktioner i Stockholm under Samtidigt kommer utländska investerare troligtvis att öka sin närvaro i Sverige som en konsekvens av det rådande investeringsklimatet, parallellt med ett ökat intresse från opportunistiska investerare. Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter inom Stockholms delmarknader var stabila med undantag för Övriga Innerstaden som justerades ner med 0,25 procentenheter till nuvarande 4,75 procent. Hyresnivåer Inga förändringar under 2014 Prime rent är för H oförändrad på samtliga av Stockholms delmarknader, det har heller inte skett någon förändring utav hyresnivåerna på årsbasis. Trots en stark efterfrågan på kontorslokaler i A-lägen och en historiskt låg vakansgrad i Stockholm har hyresnivåerna varit stabila under året. Marknadsutsikter Hyrestillväxt 2015? Under 2014 har utbudet av kontorslokaler i Stockholm varit lågt och den totala vakansgraden har legat stabilt på en rekordlåg nivå kring 9,1 procent. Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm har uppnått den högsta nivån hittills sedan På kort sikt väntas en återhållssam hyrestillväxt driven av fortsatt stark efterfrågan, låga vakanser och en relativt liten andel spekulativ nyproduktion under Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Uarda 1 (Hus B) Solna Siemens Fabege Kv Tullgården (Folksam HQ) Övriga Innerstaden Riksidrottsförbundet Folksam Fatburen Övriga Innerstaden Sungard Crown Nordic Management Nod Kista Fujitsu Atrium Ljungberg Humlegården 57 CBD Settervalls SEB Trygg Liv Nordic City Report Vår

6 Kontorsmarknaden i Göteborg Vakansgraden i Göteborg ligger nu på en nivå som inte upplevts sedan IT-bubblan år Nytt rekord i såväl investerings- som nyuthyrningsvolymen under 2014 är tydliga bevis för det nuvarande stora intresset för Göteborg. Volymerna kommer sannolikt att minska 2015, men detta på grund av brist på utbud snarare än en minskad efterfrågan. Utbud överträffat av efterfrågan Den totala vakansgraden i Göteborg fortsatte att minska under H och sjönk till 5,9 procent, en av de lägsta nivåerna sedan IT-bubblan år Flera delmarknader, särskilt CBD och Övriga Innerstaden, upplevde oöverträffade nivåer och utbudet understiger ständigt efterfrågan. Totalt kom kvm ny kontorsyta ut på marknaden under 2014 och nästan hela ytan var uthyrd vid färdigställandet. År 2015 kommer ytterligare kvm färdigställas, vilket är positivt då ett stort behov finns på marknaden. Huvuddelen av dessa ytor är belägna på delmarknaden Övriga Innerstaden, i områdena Gårda, Heden och Almedal. Efterfrågan aktivitet på rekordnivåer På grund av en mycket aktiv hyresmarknad, uppnådde nyuthyrningsvolymen en rekordhög nivå under 2014 om cirka kvm. En betydande del av detta har bestått av hyreskontrakt i utvecklingsprojekt, varav den största var SCAs förhyrning av kvm i Mölndal under H1. Störst uthyrning under H2 var Migrationsverkets tecknande om kvm i den Platzerägda fastigheten Gårda 1:15 i Övriga Innerstaden, följt av de kvm som Alten Sverige förhyrde i Front Lindholmen på Norra Älvstranden. Den nuvarande hyresgästen, IT-konsultföretaget Semcon, kommer att lämna lokalerna under H och flytta till en av Eklandia nyproducerad fastighet inom samma delmarknad. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Övriga Hisingen Mölndal Västra Göteborg Nordöstra Göteborg Totalt Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 2,9 3,7 4,5 9,2 9,1 13,0 13,4 5,9 Kortsiktig prognos (kgm) k g g g g g g - Prime rent (SEK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) k g g g g g g - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g g g - Prime yield (%) 4,50 5,25 5,75 7,75 6,25 7,00 7,00 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,00-6,50 6,50-7,00 7,25-7,75 9,00-9,50 7,00-7,50 8,25-8,75 8,25-8,75-6 Nordic City Report Vår 2015

7 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Krokslätt-portfölj Övriga Innerstaden Platzer Wallenstam ÅF-huset (Kallebäck 2:5) Övriga Innerstaden Pareto Project Finance Skanska Fastigheter Sörred 8:4 Torslanda, Hisingen Torslanda Property Investment Doughty Hanson & Co Real Estate Hyrorna press uppåt på flera delmarknader Prime rent i CBD var stabil under H2 på SEK/kvm per år. Dock har justeringar skett på två delmarknader. Den ena är Övriga Innerstaden. Där ökade prime rent till SEK/kvm per år, främst på grund av de nya kontorsbyggnaderna i områdena Gårda och Heden. Den andra justeringen gäller Mölndal. Delmarknaden har tidigare enbart bestått av fastigheter inom B- och C-segmentet. I takt med nyproduktion av moderna lokaler börjar nu delmarknaden även erbjuda ett A-segment, något som speglas i en ny prime rent om kr/kvm. Investeringsmarknaden stort intresse Det var inte bara hyresmarknaden som var aktiv under året. Investeringar i fastigheter i Göteborg uppgick till 13,3 miljarder kronor under 2014, den högsta transaktionsvolymen någonsin, varav cirka 4,7 miljarder kronor kan relateras till det andra halvåret. Kontorsfastigheter var det segment som stod för störst andel av volymen under H2 med 26 procent, följt av bostadsfastigheter med 23 procent och hotell med 21 procent. Den enskilt största affären under H var Victoria Parks förvärv av två bostadsfastigheter, bestående av kvm bostäder och kvm kommersiella lokaler, i Lövgärdet norr om Göteborg av Stena Fastigheter för 925 miljoner kronor. Som en följd av den höga efterfrågan från investerare har direktavkastningskraven för kontor sjunkit på flera delmarknader under året. Senast har CBD, Norra Älvstranden och Västra Göteborg noterat en nedgång i prime yield med 0,25 procentenheter vardera till nivån 4,50 procent, 5,75 procent respektive 7,00 procent. Marknadsutsikter Ett starkt 2015 Utbudet på hyresmarknaden väntas vara fortsatt lågt på kort sikt. Anledningen till detta är att efterfrågan inte visar några tecken på att avta. Av de cirka kvm kontorsyta som beräknas att färdigställs under 2015, är över 80 procent redan uthyrt. Trots en fortsatt hög efterfrågan kommer detta sannolikt att resultera i en nedgång i nyuthyrningsvolymen under 2015 och ett fortsatt tryck uppåt på hyrorna i de centrala delmarknaderna. På transaktionsmarknaden har Göteborg varit mycket attraktivt, vilket tydligt framgår av den höga transaktionsvolymen under Intresset visar inga tecken på att mattas av under 2015, även om volymerna väntas minska. En anledning till detta är att de mest attraktiva utvecklingsprojekten inom kontorssegmentet redan har sålts och inte förväntas omsättas under Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Gårda 1:15 Övriga Innerstaden Migrationsverket Platzer Front Lindholmen Norra Älvstranden Alten Sverige Internationales Immobilien-Institut (III) Nordstaden 28:2 (Sjöbefälsskolan) CBD Ghost Serneke Gullbergsvass 1:2 CBD Manpower SEB Trygg Liv Lyckholms Fabriker Övriga Innerstaden Advance PEAB Nordic City Report Vår

8

9

10 Kontorsmarknaden i Malmö Under H ökade vakansgraden något i Malmö/Lund. Trots detta ser fastighetsutvecklarna positivt på marknadens förmåga att svälja fler kontorslokaler och det finns ett stort antal nya kontorsprojekt planerade. Prime rent i Malmö CBD ökade till SEK/kvm och är för första gången på sex år delmarknaden med de högsta hyrorna. Under H var aktiviteten på transaktionsmarknaden hög med bostadssegmentet som det dominerade investeringsslaget. Utbud Ökning av nybyggnationer, fokus på CBD Under H ökade den totala vakansgraden i Malmö/Lund med 0,6 procentenheter och är nu uppe på cirka 10,0 procent, med ökningar i de flesta delmarknaderna under perioden. Av de kvm ny kontorsyta som färdigställdes var majoriteten av lokalerna uthyrda redan vid färdigställandet med endast fem procent outhyrt. Nytillskottet av kontorsarea utgjordes av två projekt, dels Vasakronans utbyggnad av Triangeln i CBD, som byggdes ut med kvm kontorsyta samtidigt som gallerian expanderade, samt kvm som bestod av färdigställandet av den första fasen i Skanskas projekt Klipporna i Hyllie. Idag finns tio projekt under konstruktion i Malmö/Lund, omfattande en total volym på kvm kontorsyta, en ökning med cirka 71 procent jämfört med H1. Av den totala arean återfinns cirka 50 procent i CBD och cirka 50 procent fanns tillgängligt för uthyrning vid årsskiftet. Under 2015 beräknas fem nyetableringar på totalt kvm kontorsyta färdigställas. Skanska utvecklar dels hotell-, konferens- och kontorskomplexet Malmö Live som omfattar kvm kontorsyta, dels etapp 2 i projekt Klipporna i Hyllie om kvm. För Malmö Högskola utvecklas kvarteret Niagara om kvm i CBD. Ytterligare två projekt är Jernhusens projekt Glasvasen, en sex våningar hög kontorsbyggnad om kvm i CBD samt etapp 1 av Midrocs projekt World Trade Center i Lund om kvm kontorslokaler. Ökad efterfrågan Den totala nyuthyrningen av kontor uppgick till kvm under H2 2014, vilket motsvarar en ökning med 55 procent jämfört med samma period föregående år och en ökning med 58 procent i årstakt. Ökningen beror till stor del på de hyresavtal som tecknades i Västra Hamnen och Hyllie. I Västra Hamnen hyrde Wihlborgs ut närmare kvm ut till Saab Kockums i Teliahuset, kvm till Länsförsäkringar i Gängtappen, Kockumhuset, och kvm till Orkla Foods Sverige i fastigheten Kranen 1 vid Dockan. Andra stora hyresavtal var dels Ikanos avtal som tecknades med Skanska i andra etappen i deras projekt i Klipporna, ett avtal om kvm, dels P-Malmö som signerade kvm i Vagnslidret 1 som är under utveckling, även kallat Isblocket, båda projekten är belägna i Hyllie. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q CBD Övriga Innerstaden Västra Hamnen Malmö Förorter Lund Totalt Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 8,3 5,5 12,2 14,1 12,1 10,0 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Prime rent (SEK/m2) * Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 5,25 6,75 5,50 5,25* 6,50 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,25-6,75 7,00-7,50 7,50-8,00 7,50-8,00 8,00-8,50 - * Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastningskrav. 10 Nordic City Report Vår 2015

11 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Nya Vattentornet 3 Lund Partners Group NIAM Hermod 1 Hyllie Executive Property Midroc Isblocket (Vagnslidret 1) Hyllie Kungsleden Otto Magnusson Byggnads AB Zebran 6 CBD Private Private Hyrorna CBD återtar sin position som delmarknaden med de högsta hyrorna Till följd av de ökade hyresnivåerna i nya utvecklingsområden kring Universitetsholmen och Södra Nyhamnen justerades hyresnivån för CBD upp till SEK/kvm. Det visar på ett starkt intresse för denna delmarknad där hyresnivån tidigare har legat lägre än i de nyetableringar som skett i både Hyllie och Västra Hamnen. Nya moderna och effektiva kontor i CBD har nu passerat tecknade nivåer i både Västra Hamnen och Hyllie och delmarknaden är nu även den med störst utvecklingsvolymer. Uppgången i hyresnivåerna resulterade i att CBD återtog sin position som den delmarknad med de högsta hyrorna i Malmö/Lund, en position Västra Hamnen haft sedan Hyrorna på övriga delmarknader var under perioden stabila. Transaktionsmarknaden Ett aktivt andra halvår Efter ett lugnt första halvår präglades H av en aktiv transaktionsmarknad med en transaktionsvolym som slutade på en totalsumma om 6,3 mdr SEK. Detta är en ökning med cirka 448 procent jämfört med H1 och 188 procent jämfört med föregående år. Malmö/Lunds andel av den totala volymen i Sverige uppgick till 7 procent, vilket är i nivå med genomsnittet kring 6 procent. Under H genomfördes totalt 15 transaktioner, där fem av transaktionerna eller 21 procent av den totala volymen har varit cross border-affärer. Den största transaktionen var Akelius förvärv från Hugo Åbergs Fastighetsförvaltning gällande bostäder omfattade totalt kvm om 2,8 mdr SEK. Direktavkastningen bedömdes till cirka 4,50 procent. Den största kontorstransaktionen under H2 var den schweiziska kapitalförvaltaren Partners Groups förvärv av Nya Vattentornet 3 i Lund från Niam för 474 miljoner SEK omfattande en uthyrningsbar area om kvm där bland annat Ericsson är stor hyresgäst. Direktavkastningen bedömdes till cirka 6,00 procent. Bostäder dominerade transaktionsmarknaden under det gångna halvåret och representerade 61 procent av den totala volymen, där portföljförvärvet ovan vägde tungt. Kontorsfastigheter representerade det näst största tillgångsslaget och stod för nästan 17 procent av den totala volymen. Direktavkastningsnivåerna var stabila för alla delmarknader för tionde kvartalet i rad och för CBD beräknas avkastningen ligga kvar på cirka 5,25 procent. Marknadsutsikter Växande optimism bland fastighetsutvecklare Marknaden för Malmö/Lund var fortsatt diversifierad med nyproduktion som den drivande faktorn för hyresutvecklingen, samtidigt som hyresutvecklingen fortsatte att släpa efter i det äldre beståndet till följd av problem att konkurrera om de stora hyresgästerna. Pågående projekt omfattar nu kvm, vilket är den största volymen sedan Q och den ökade volymen beror troligen på ökad optimism bland fastighetsutvecklare och en tro på att marknaden är redo för expansion och tillväxt efter en period med svagare utveckling. Vakansgraden i Malmö/Lund fortsatte att stiga under H trots att volymen färdigställda projekt var låg. Cirka 50 procent av de ytor som för tillfället är under produktion är disponibla för nya hyresgäster vilket på sikt kan leda till ytterligare ökad vakansgrad. Det kommer dock att dröja innan stora delar av projekten är klara och först 2016 är samtliga projekt färdigställda vilket gör att efterfrågan kan ha möjlighet att öka i takt med en positiv tillväxt för Öresundsregionen. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Teliahuset Västra Hamnen SAAB Kockums Wihlborgs Klipporna Hyllie Ikano Skanska Kockumshuset (Gängtappen) Västra Hamnen Länsförsäkringar Wihlborgs Nordic City Report Vår

12 Kontorsmarknaden i Köpenhamn Efterfrågan på kontorsfastigheter som investeringsobjekt är stark i Köpenhamn och efterfrågan överstiger kraftigt det begränsade utbudet av kontorsfastigheter i bästa lägen. Detta ledde till sjunkande avkastningskrav under året, direktavkastningskravet för bästa kontorsfastigheter i A-lägen ligger för närvarande kring 4,5 procent. Samtidigt som detta pågått, har utvecklingen på kontorshyresmarknaden varit svag på grund av begränsad sysselsättningstillväxt. Utbud En mindre nedgång i vakansgrad Hyresmarknaden har varit fortsatt trög då arbetsmarknadstillväxten varit fortsatt låg under året. Detta ledde till att vakansgraden låg kvar kring 10,0 procent för Storköpenhamn, dock minskade vakansgraden något i och utanför CBD. Den största minskningen skedde i CBD där vakansgraden för närvarande ligger på 8,5 procent. En stor del av de äldre och omoderna kontorsfastigheterna inom CBD har under de senaste åren konverterats till bostäder för att tillgodose en hög efterfrågan. Ett antal större kontorsprojekt är planerade, men låg byggaktivitet med liten spekulativ kontorsyta förblir den övergripande trenden. År 2015 förväntas cirka kvm ny kontorsyta färdigställas i centrala Köpenhamn, varav 40 procent ligger inom det nya CBD-området (Waterfront). Efterfrågan En långsam ökning av sysselsättningen förväntas sätta fart på efterfrågan Efterfrågan på kontor har varit väldigt trög. Aktiviteten ökade något då sysselsättningsgraden i Köpenhamn växte. Sysselsättningen i Danmark förväntas växa med cirka 0,5 procent under 2015, vilket är mycket lågt, dock förväntas tillväxten öka mer i Köpenhamn, ett område med högre tillväxttakt än genomsnittet. Den största uthyrningen i Köpenhamn under andra halvåret tecknades av KPMG omfattande kvm. I början av året tog EY över danska KP- MG:s huvudkontor vilket ledde till att KPMG:s globala verksamhet haft fullt upp med att etablera ett nytt kontor i Köpenhamn. Hyrorna Stabila hyresnivåer Hyresnivåerna för kontor var stabila under H2 2014, prime rent i Köpenhamn ligger för närvarande på DKK/kvm. Låg efterfrågan satte press på hyresnivåerna under det andra halvåret vilket ledde till en ökning av prisskillnaden mellan moderna kontorslokaler och äldre, ineffektiva kontorslokaler. Nuvarande efterfråga är koncentrerad till moderna och effektiva lokaler vilket även är den typ av fastigheter som kan vidhålla rådande hyresnivåer. Prime rent i CBD ligger för närvarande på DKK/kvm, beaktat skatter och driftkostnader, topphyror ligger kring DKK/kvm. Hyresnivåerna för kontor i sekundära lägen inom CBD ligger på DKK/kvm. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q Gamla CBD (City) Nya CBD (Waterfront) Övriga Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 8,50* 10,30 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime rent (DKK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Hyra B-fastigheter (DKK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 4,75 4,50 4,75 4,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 5,75-6,50 5,50-6,00 7,25-8,75 6,00-6,50 - * Total vakansgrad för alla fyra delmarknader. 12 Nordic City Report Vår 2015

13 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (mdkk) Köpare Säljare Borups Allé 177 ("Fuglebakken") Frederiksberg ATP Ejendomme EY Vognmagergade 8 Köpenhamn KVUC (Egenanvändare) Ejendomsselskabet Kongens Have A/S Axeltorv 2 Köpenhamn ATP, Industriens Pension, PFA Ejendomsselskabet Norden Landskronagade Köpenhamn PensionDanmark MP Pension Dampfærgevej 8-10 (Pakhus 12) Köpenhamn Jeudan Kongeegen Investeringsmarknaden Stark efterfrågan Den totala transaktionsvolymen i Köpenhamn ökade återigen under Det har varit mycket svårt att uppnå rimliga avkastningskrav inom de mer klassiska tillgångsslagen såsom aktier och obligationer, vilket ledde till ökad efterfrågan på fastigheter där nya investerare tog sig in på Köpenhamnsmarknaden under året. Utbudet av attraktiva fastigheter var begränsat och den totala volymen understeg efterfrågan. Den tröga utvecklingen på kontorshyresmarknaden under året ledde till minskad attraktivitet för kontorsfastigheter, samtidigt som intresset för bostadsmarknaden och marknaden för butiksenheter på de bästa shoppinggatorna ökade. Den enskilt största transaktionen under H2 var försäljningen av fastigheten Scala till tre danska pensionsfonder för 1,5 mdr DKK. Fastigheten är under produktion, belägen i centrala Köpenhamn och såldes två år före färdigställande. Projektet inkluderar även mycket attraktiva butikslokaler i entréplan. Direktavkastningskravet för kontorsfastigheter inom CBD justerades ned till 4,50 procent, medan direktavkastningskravet för sekundära fastigheter inom CBD låg kvar på 5,75 procent. Direktavkastningen för kontorsfastigheter utanför CBD sjönk till 4,75 procent, samtidigt som avkastningskravet för sekundära fastigheter utanför CBD för närvarande uppgår till 7,50 procent. Marknadsutsikter Ökad investeringsaktivitet och en återhämtning på hyresmarknaden Under 2015 prognostiseras en fortsatt stark efterfrågan på kontorsfastigheter i bästa läge och detta kommer att leda till ökad efterfrågan även på mer sekundära delmarknader. Sjunkande direktavkastningskrav för samtliga fastighetssegment kommer att leda till justerade riskantaganden hos investerare för att erhålla en rimlig avkastning. Denna trend kommer att samverka med en uppgång på hyresmarknaden då den globala ekonomin fortsätter att växa. Som ett resultat kommer efterfrågan på vissa sekundära fastigheter att leda till ökade investeringar inom samma segment. Det finns gott om lättillgängligt kapital på marknaden, och tillsammans med begränsade investeringsmöjligheter kommer under 2015 investeringsaptiten att öka för fastigheter i Köpenhamn, som historiskt sett har erbjudit attraktiv riskjusterad avkastning. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Carl Jacobsens Vej 39 Köpenhamn Bygningsstyrelsen PensionDanmark Havneholmen 17 Köpenhamn Pandora Skanska Stamholmen 150 Hvidovre Bossard Denmark A/S Industriholmen I ApS Dampfærgevej 28 Köpenhamn KPMG PFA Gyngemose Parkvej 50 Köpenhamn ISS Facility Services A/S PensionDanmark Nordic City Report Vår

14 Kontorsmarknaden i Oslo Rekordlåga räntor, lägre bankmarginaler och lättillgänglig finansiering ledde till en blomstrande transaktionsmarknad under H Transaktioner noterades inom alla marknadssegment och uppskattad direktavkastning justerades ner till 4,75 procent under perioden. Transaktionsvolymen för 2014 hamnade på cirka 85 miljarder NOK inklusive Entras börsintroduktion. Utsikterna är dock något blandade då makroekonomiska förväntningar till viss del har reviderats nedåt. Utbud stabilt Den totala vakansgraden på Oslos kontorsmarknad uppgår för tillfället till 7,5 procent, vilket motsvarar cirka kvm ledig kontorsyta. Vakansgraden i CBD var stabil på dryga 4,5 procent under halvåret. Vakanser i CBD och Övriga Innerstaden består främst av mindre lokaler. Endast tio lokaler på över kvm är outhyrda i dagsläget. På grund av osäkra ekonomiska förhållanden till följd av kraftiga nedgångar i oljepriset förväntas vakansnivån för 2015 ligga kvar på en genomsnittlig nivå av 7,5 procent. Under 2014 har utvecklingen av ny kontorsyta minskat. Endast kvm har färdigställts under året jämfört med kvm under Dock beräknas den nyproducerade kontorsytan öka under 2015 och 2016 till kvm respektive kvm. Efterfrågan nedgång till följd av få större uthyrningar Under H uppgick uthyrningsvolymen i Oslo till totalt cirka kvm (inklusive omförhandlingar) vilket är en minskning med kvm (26 procent) från samma period föregående år. Orsaken till det relativt svaga halvåret är bland annat en konsekvent brist på stora enskilda hyresupplåtelser, vilket i sin tur beror på faktorer som osäkra framtidsutsikter och ett begränsat antal större hyresgäster på marknaden. 50 procent av uthyrningsvolymen i Oslo var relaterat till antingen CBD eller innerstadsområden. Detta är en minskning från den senaste rapporten samtidigt som efterfrågan på centralt belägna kontor bedöms fortsatt stabilt. Inom övriga delmarknader har Skøyen och Lysaker stått för 13 respektive 11 procent vilket jämfört med H är en markant ökning. Hyrorna uppåt i centrala lägen men nedåt i perifera Under H2 ökade prime rent med nästan 2,5 procent, från till NOK/kvm per år. Delmarknader nära A-lägen har visat på en liknande tillväxttakt under samma period. I övriga ytterområden noterades relativt stabil hyresutveckling under H Under 2015 bedöms hyrorna ligga kvar på nuvarande nivå i innerstaden samtidigt som Oslos ytterområden kan räkna med en minskning på 1-10 procent. Ett överskott av tillgänglig mark och fastigheter i kombination med minskad avkastning i ytterområdena har lett till en hyresnedgång, då lägre avkastning driver hyresvärdar till sänkta hyror för att fylla upp sina fastigheter. Troligen kommer hyresmarknaden att spegla näringslivets något måttliga utsikter för åren 2015 och Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q CBD Övriga Innerstaden Ytterområden väst Ytterområden öst/nord/syd Totalt Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 5 4, ,5 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g Prime rent (NOKm2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g Hyra B-fastigheter (NOK/m2) Kortsiktig prognos (kgm) - Prime yield (%) 4,50-4,75 5,25-5,75 5,25-6,00 5,75-6,00 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 5,50-6,00 6,00-6,75 6,50-7,00 6,50-7,50-14 Nordic City Report Vår 2015

15 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (mnok) Köpare Säljare Nordenportfölj Norge och Sverige 4 650* Starwood Capital Group Fortin (DNB NOR Eiendomsinvest I ASA) Statoil HQ Västra ytterområdet ~3 400** Madison International Koksa Eiendom & Investment Fund (set up by Arctic) Schweigaards gate CBD KLP Eiendom ROM Eiendom Karl Johans gate 14/ Kirkegaten CBD AVA Eiendom Genesta Grensen 17*** CBD Meyer Bergman Promenaden Property (Søylen & Madison International) *Köpeskillingen gäller för de norska fastigheterna i förvärvet **Madison förvärvade ytterligare 59,5 procent av aktierna och äger nu ca 100 procent. ***Kontor/handel (bottenvåning) Investeringsmarknaden Rekordlåg avkastning, högre aktivitet Transaktionsvolymen under H överträffade alla förväntningar. Som prognosticerades i förra upplagan av Nordic City Report, skedde ett antal större transaktioner inom alla segment på marknaden. Räntesänkningar, stramare bankmarginaler och stigande värden har varit några av de faktorer som drivit på trenden. Direktavkastningen minskade med ytterligare cirka 0,25 procent under perioden, från cirka 5,00 procent till cirka 4,75 procent. Den 10-åriga SWAP-räntan har minskat med 101 punkter och ligger nu på 1,75 procent. En positiv trend utöver detta är att efterfrågan på prime-fastigheter har stigit från utländska investerare, vilket också har ökat det totala antalet köpare och därmed likviditeten på marknaden. Marknadsutsikter Under H ökade den genomsnittliga vakansgraden på hyresmarknaden något, tillsammans med en motsvarande hyresökning. Under 2015 bedöms kontorshyrorna sjunka i ytterområdena. Den fortsatta osäkerheten i och med den dramatiska oljeprisnedgången har fått som följd att både olje- och offshoreindustrin stagnerat och att nedskärningar redan har påverkat flera av marknadens stora aktörer. Därför prognosticeras en ökning av andrahandsuthyrningar i de västra ytterområdena där just olje- och offshorebolag är belägna. Nedgången kan också komma att leda till att hyresgäster framöver blir mer försiktiga i sina bedömningar av lokalbehov både vad avser storlek och eventuell omlokalisering. Ett troligt scenario, tills att framtidsutsikterna har stabiliserats, är att hyresgäster förlänger sina nuvarande kontrakt under korta perioder i stället för att skriva nya kontrakt på större ytor. Ytterligare en bidragande orsak till försiktighet är att byggkostnaderna har varit fortsatt stabila medan avkastningen minskat. Den lägre avkastningen kommer indirekt leda till att fastighetsägare och utvecklare kan sänka hyrorna med bibehållen lönsamhet. Transaktionsmarknaden bedöms förbli stark av flera anledningar. Det finns dels ett stort antal försäljningar förestående från slutna fonder såväl som vanliga fastighetsfonder, medan pensionsfonder tillsammans med andra aktörer på marknaden är redo att köpa. Lättillgänglig finansiering och en svagare NOK kommer också att ha en positiv inverkan på investeringsvolymerna. Däremot kan osäkerheten orsakad av fallande oljepriser leda till ett minskat antal utländska investerare, vilket kommer att påverka finansiärer såsom banker och därmed också lokala investerare. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Storgata / Stenersgata 2-4 Innerstaden Riksrevisjonen Thon Eiendom Økernveien Ytterområde Öst Politiets Utlendingsenhet Closed-ended fund, DTZ Innspurten 9 Ytterområde Öst Nexans Norway Catella Real Estate / OBOS Basale Stranden 5 CBD Google Norwegian Property Sørkedalsveien 8 Innerstaden Bouvet Stor-Oslo Eiendom & Blystad Eiendom Nordic City Report Vår

16 Kontorsmarknaden i Helsingfors Under inledande delen av H visade utfallen från exportföretagen att den finska ekonomin närmade sig slutet av en treårig period av stagnation, men under slutet av året stannade tillväxttakten av igen och aktuella prognoser indikerar en måttlig tillväxt för de kommande två åren. Till följd av minskad efterfrågan har prime rent sjunkit på alla delmarknader i Helsingfors. Samtidigt har vakansen minskat något till följd av att ytor försvinner från hyresmarknaden för att konverteras till till exempel bostäder och nyproduktionen har varit fortsatt begränsad. Trots en svag utveckling på hyresmarknaden har transaktionsmarknaden visat på en annan utveckling, med genomgående stark efterfrågan och press nedåt på direktavkastningsnivåer för fastigheter i bästa läge. Utbud Ökad volym av konverteringsprojekt gav något minskade vakanser Den tidigare utvecklingen med ökande vakanser övergick mot slutet av 2014 till en minskning med 0,5 procentenheter i Helsingfors sedan H till följd av en ökad grad konverteringar av uttjänta kontorslokaler till nya ändamål (huvudsakligen bostäder). Samtidigt har vakanserna i CBD ökat något, delvis på grund av att hyresgästerna har flyttat till nyproducerade kontor i Tölöviksområdet. Annars har den högsta vakansgraden noterats utanför CBD, främst på delmarknaderna i Esbo som har drabbats negativt av utmaningarna inom ICT-sektorn. Vakanserna väntas återigen att öka under 2015 till följd av nya ytor som kommer ut på marknaden. Av de kvm som förväntas färdigställas är cirka 25 procent i dagsläget outhyrda. Färdigställandet av OP Vallila campus omfattande cirka kvm förväntas öka vakansen under 2015 ytterligare. Under 2016 sjunker volymerna och endast kvm nyproducerade kontor beräknas bli färdigställda. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q CBD Övriga Helsingfors Esbo Vantaa Totalt Kontorsstock Q (m2) Färdigställt 2014 (m2) Färdigställt 2015 (m2) Färdigställt 2016 (m2) Vakansgrad (%) 7,0 10,3 15,4 10,3 11,0 Kortsiktig prognos (kgm) g k k k k Prime rent (EUR/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g m m m - Hyra B-fastigheter (EUR/m2) Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 5,00 6,00 6,50 6,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 7,00-7,50 8,00-8,50 8,50-9,00 8,50-9,00-16 Nordic City Report Vår 2015

17 Representativa kontorstransaktioner Q3-Q Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (meur) Köpare Säljare Polaris Vega Esbo n/a AXA IVG Mannerheimintie 103a Helsingfors n/a Nordic and Baltic Property Group RBS Nordisk Renting Voimatalo Helsingfors n/a Niam AXA Microsoft Keilaniemi FG Esbo AXA Exilion Brondankulma Helsingfors n/a AFIAA CBRE Nordic Property Fund Efterfrågan Fortsatt försiktig hållning bland hyresgästerna Det svaga ekonomiska läget i kombination med spänningen mellan Ryssland och Ukraina resulterade i en mer försiktig hållning bland hyresgästerna under slutet av året. Aktiviteten på Helsingfors kontorsmarknad dämpades och hyresgäster har valt att lägga sina flyttplaner på is till dess att marknaden stabiliseras. Trots en viss ökning i vakansgrad är det inget tvivel om att CBD:s position som den mest attraktiva delmarknaden består och att ökningen av vakansen förväntas vara tillfällig. Utöver en trög beslutsprocess noteras att företagen, i synnerhet de mindre, undviker att teckna långa hyresavtal. En fortsatt polarisering av marknaden har också varit tydlig där hyresgäster uppgraderar till moderna ytor och lämnar sekundära omoderna lokaler, vilka har mycket begränsade möjligheter att hyras ut igen i rådande marknadsklimat. Hyrorna Hyrorna sjunker på samtliga delmarknader Prime rent i CBD sjönk till 300 EUR/kvm för första gången på fyra kvartal och förväntas att ligga kvar på samma nivå under det kommande året. En negativ hyresutveckling var även tydlig på de andra delmarknaderna. Med ekonomiska förutsättningar som troligen inte kommer att förbättras under de kommande tolv månaderna har hyresgästerna varit mindre villiga att betala topphyror vilket har satt press på fastighetsägare att vara återhållsamma kring vilka hyror som begärs. En ytterligare tillbakagång av hyrorna kan komma att uppstå om det ekonomiska läget försämras, men mer troligt är att hyrorna förblir stabila. Fastighetsägare anstränger sig för att attrahera nya hyresgäster och mot slutet av året ökade inslaget av hyresfria perioder och flyttbidrag gavs på många objekt i CBD. Rabatter för hyresgäster fortsatte att öka även inom andra delmarknader och till följd av den dämpade efterfrågan har fastighetsägare varit mycket mer villiga att finansiera förbättringar av lokalstandarden i ett försök att behålla hyresgäster när avtalen löpt ut. Investeringsmarknaden Ökad efterfrågan pressar direktavkastningskraven Under H var det stora skillnader mellan hyres- och transaktionsmarknaden. Medan hyresgästernas efterfrågan har förblivit låg med fortsatt höga vakanser har aktiviteten på transaktionsmarknaden varit hög H Detta resulterade i att transaktionsvolymen för kontor uppgick till cirka 320 miljoner EUR i Helsingfors storstadsregion, vilket är en ökning med 7 procent jämfört med H Cross border-affärer utgjorde 85 procent av volymen där de mest aktiva aktörerna utgjordes av nordiska och pan-europeiska fonder. Efterfrågan bland investerare på kontor i bästa läge var fortsatt stark med direktavkastningskrav som sjönk till rekordlåga nivåer i CBD som följd. Mot slutet av året 2014 minskade direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge för första gången under tre kvartal, från 5,10 procent till 5,00 procent, och fortsatt sjunkande direktavkastningskrav förväntas under de kommande tolv månaderna. Marknadsutsikter Ekonomin och investeringsmarknaden rör sig i motsatta riktningar Som ett resultat av låg ekonomisk tillväxt förväntas utvecklingen av kontorshyresmarknaden förbli begränsad trots ett ökat antal hyresgäster med expansionsplaner. Konkurrensen om hyresgästerna har fortsatt att öka och de begärda hyrorna har pressats ned, samtidigt som flyttbidrag och hyresfria perioder blivit marknadspraxis. Dessutom väntas kontorslokaler i CBD riskera en hyresnedgång samtidigt som det relativt begränsade utbudet av lokaler i bästa läge får en motverkande effekt. Utbudet förväntas att öka under 2015 till följd av nybyggnation, samtidigt som H väntas bli utmanande på grund av den nuvarande ekonomiska och politiska motvinden. Under H väntas en förbättring av marknadsklimatet, till stor del beroende på den geopolitiska och ekonomiska utvecklingen. Efterfrågan på moderna och välbelägna kontorsfastigheter på transaktionsmarknaden förblir stark och till följd av den hårda konkurrensen om de bästa objekten samt en ökad riskaptit kan en positiv prisutveckling spilla över även på fastigheter i sekundära lägen. Dock kommer bättre ekonomiska förutsättningar att krävas innan vi ser en storskalig prisuppgång för fastigheter i sekundära lägen. Nordic City Report Vår

18 Kapitalet styrs mot fastigheter i Europa Ökande globala besparingar Det globala sparandet har ökat i hög takt under det senaste decenniet och formen för dessa besparingar har förändrats. Enligt IHS Global Insight kommer tillväxtmarknaderna stå för 50 procent av världens BNP och uppskattningsvis två tredjedelar av den globala tillväxten mellan 2004 och En stor del av besparingarna har investerats i pensionsfonder på tillväxtmarknader, på grund av dessas ekonomiska tillväxt och på utvecklade marknader, på grund av legislativa förändringar. Som ett resultat av dessa förändringar ökar pensionsfonderna allokeringen av kapital i alternativa segment, där fastigheter utgör en viktig andel. Det är denna så kallade wall of money som har drivit upp de europeiska transaktionsvolymerna och denna utveckling förväntas fortsätta. Europa i fokus Sedan den globala finanskrisen har den europeiska fastighetsmarknaden vuxit årligen och nådde 208 mdr EUR år 2014, vilket kan jämföras med en tidigare rekordnivå på 245 mdr EUR år Den europeiska fastighetsmarknaden var i fokus för globala investeringar under hela 2014 och mottog 39 respektive 400 procent mer investeringar från utanför den egna kontinenten jämfört med de amerikanska och asiatiska marknaderna. Under 2014 sökte sig investerare till Europa av två huvudsakliga skäl. För det första har den ekonomiska återhämtningen i USA redan infriat marknadens förväntningar och konkurrensen på första- och andrahandsmarknaderna är hög. För det andra är avkastningen på den asiatiska marknaden låg och den kinesiska tillväxten avtar. Samtidigt har investerare i de två regionerna tillgång till billigt kapital och riktar blicken mot Europa på grund av på grund av att det är prisvärt. Med en svag euro och relativt attraktiva avkastningsmöjligheter har Europa varit en het marknad för internationellt kapital under Investerare riktar blicken mot Norden Inom Europa är Norden den fjärde största regionen sett till transaktionsvolym och dessutom har Sverige under den senaste femårsperioden varit den fjärde största marknaden i Europa. Givet regionens makroekonomiska stabilitet och historik av återhållsam finanspolitik räknas den som en av Europas mest stabila. Påståendet stärktes ytterligare i och med att regionen var en av de första som återhämtade sig efter den globala finanskrisen. Mellan 2009 och 2011 ökade investeringarna i Norden med 132 procent, endast överträffat av Tysklands ökning med 150 procent under perioden. Oslo och Stockholm rankades mellan 2010 och H som topp 30 bland globala städer sett till transaktionsvolym. Q4 13 Q4 14 % (år) % (år) UK % % Tyskland % % Frankrike % % Norden % % Sydeuropa % % Benelux % % CEE % % Ryssland % % Övriga % % EMEA % % Den ekonomiska tillväxten i Norden skiljer sig mot övriga Europa. Mellan 2014 och 2022 beräknas Sveriges BNP att öka med 18 procent och de återstående tre marknaderna med 16 procent, jämfört med euro-zonens 13 procent. Den sammantagna BNP i de nordiska huvudstäderna förväntas växa med cirka 23 procent, vilket är en högre beräknad tillväxt än i Paris och de sju stora tyska marknaderna. Förutom London ligger den samlade befolkningstillväxten i de Nordiska huvudstäderna före samtliga andra huvudstäder i Västeuropa. 18 Nordic City Report Vår 2015

19 Högre BNP-tillväxt i Norden än i övriga Europa Oslo London Stockholm Köpenhamn Helsingfors Eurozonen Globala investerare vill ha en bit av kakan Trots att stabilitet och starka indikatorer har placerat Norden i det globala rampljuset för investerare har den nordiska marknaden dominerats av inhemskt kapital. Endast 14 procent av transaktionerna gjordes av icke-nordiska investerare under Finland var den mest internationella marknaden med 40 procent av icke-nordiska investerare medan Sverige, med endast 7 procent, var minst internationell. Trots att internationella investerare som CBREGI, Patrizia och Invesco har varit aktiva på direktmarknaden så har konkurrensen från inhemska investerare tvingat internationella investerare att ta sig in på marknaden på andra sätt till exempel genom joint venture med lokala företag, utlåning samt förvärv av aktier i fastighetsföretag. Det sistnämnda har varit framträdande under hela 2014 och har gett internationella investerare tillgång till snabb exponering gentemot den nordiska marknaden. Faktum är att den totala andelen icke-nordiska investerare ökar från 14 till 19 procent om man räknar in ovan nämnda aktieförvärv. Detta tyder på ett större internationellt intresse än vad siffrorna visar. Med 2014 års investeringar i nordiska fastighetsbolag som föregångare kan vi komma att se ett större intresse från internationella investerare för denna typ av investering under Den nordiska fastighetsmarknaden har återhämtat sig starkt efter finanskrisen och är, med ett antal indikatorer över det europeiska genomsnittet, en av Europas starkaste tillväxtmarknader. Fortsatt höga transaktionsvolymer är att vänta framöver när globala investerare hittar nya sätt att exponera sig mot marknaden, oavsett om det blir genom utlåning, joint ventures, aktieförvärv eller annat. Nordic City Report Vår

20 Om JLL JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Med medarbetare och 200 kontor i 75 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov hos våra kunder. Utifrån våra kunders förväntningar och marknadsförutsättningar tillsätter vi team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknadskunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna som bygger på kvalitet, samarbete och förtroende. JLL Sverige Våra tjänster Analys Vi gör kvartalsvis mätningar av vakansgrader, nyuthyrningsvolymer och hyresnivåer. Vi gör analyser där vi väver in trender i samhället, på lokala fastighetsmarknader och globalt samt blickar framåt och skapar ett underlag för att ni skall fatta välgrundade beslut i era affärer. Under 15 år har JLL byggt dataserier med marknadsinformation om kontorshyresmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Retail Agency På JLL Retail Agency arbetar vi tillsammans med fastighetsägare över hela världen med att hjälpa dem med utveckling och uthyrning av handelsfastigheter. Vi har erfarenheten från internationella projekt och erbjuder en direktkanal till både svenska och internationella varumärken samt de senaste trenderna världen över. Så oberoende av om ni ska bygga om, expandera, optimera, förändra eller förädla ert bestånd är ni varmt välkomna till oss. Uthyrning kommersiella lokaler Vi är en av landets mest anlitade uthyrare av kommersiella lokaler. Vi hjälper er att hitta rätt hyresgäst till era vakanta lokaler på kortast möjliga tid. Capital Markets JLL Tenzing Capital Markets är en fastighetsrådgivare vars affärsidé är att genom aktiv och kreativ rådgivning skapa affärer och värde för våra kunder på den svenska fastighets-och kapitalmarknaden. Vi har samlat 27 noga utvalda medarbetare som alla gemensamt har en passion för fastighetsaffärer. JLL Tenzing Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och lång erfarenhet av branschen. Med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med din fastighetsaffär. Corporate Solutions Vi ser alltid på kommersiella lokaler utifrån ett strategiskt perspektiv och representerar endast hyresgäster eller brukare av egenägda fastigheter. Vi hjälper till med att ta ett strukturerat grepp om lokal- och fastighetsfrågorna där målen är ökad lönsamhet och högre effektivitet. Med en global syn på marknaden och lokal kunskap är JLLs strategiska rådgivning alltid förankrad i aktuella trender och tendenser. JLL arbetar längs med hela livscykeln av kommersiella fastigheter. Vi identifierar, värderar, optimerar och följer upp de affärs- och verksamhetsrisker som är förknippade med företagets lokalsituation. I syfte att sänka hyreskostnaderna och öka funktionaliteten i lokalerna hjälper vi våra kunder med lokalstrategi, arbetsplatsanalys, avveckling och anskaffning av lokaler, hyresförhandling, teknisk projektledning och flyttprojektledning. Värdering Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär oavsett om ni köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLLs värderingsmän är certifierade enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och flerbostadshus. Våra kontor: Stockholm Birger Jarlsgatan 25 Box Stockholm Tel: Göteborg Vasagatan 45 Box Göteborg Tel: Helsingfors Eteläesplanadi 22 A Helsingfors Tel: I samarbete med: Oslo Akershus Eiendom AS Haakon VII s gata 5, 7 etg 0161 Oslo Tel Köpenhamn Sadolin & Albæk A/S Palægade Köpenhamn K Tel: Copyright Jones Lang LaSalle This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.