Kommersiell utveckling 2007

Transkript

1 Kommersiell utveckling 7 Skanska Kommersiell Utveckling 7 1

2 Innehåll Introduktion och översikt...3 Marknadsöversikt 7... Affärsenheter och verksamhetsbeskrivning...9 Färdigställda fastigheter Norden och Europa...1 Färdigställda fastigheter Stockholm...11 Färdigställda fastigheter Göteborg...1 Färdigställda fastigheter Öresund...13 Färdigställda fastigheter Centraleuropa...13 Färdigställda fastighetsprojekt Pågående fastighetsprojekt...15 I Kommersiell utveckling 7 redovisas Skanskas verksamhet för utveckling av kommer siella lokaler i detalj. Denna verksamhet bedrivs på ett antal marknader i Skandinavien och Centraleuropa i affärsenheterna Skanska Kommersiell Utveckling Norden och Skanska Kommersiell Utveckling Europa. Nu får Stockholm sitt eget strykjärn. Vid Norra Bantorget byggs en motsvarighet till New Yorks Flat Iron Building. 1 kvm moderna och flexibla kontorslokaler. Ett mer centralt läge är svårt att hitta i Stockholm. Information om Skanska Kommersiell Utveckling uppdateras kvartalsvis på koncernens hemsida och kan beställas från Skanska AB, Investor Relations, 19 3 Solna eller via e-post investor.relations@skanska.se Skanska Kommersiell Utveckling 7

3 Introduktion och översikt. I Kommersiell utveckling tar Skanska ett helhetsansvar för projekt ets hela utvecklingscykel markköp, plan- och tillståndsprocess, projektering, design, uthyrning, byggande, förvaltning samt försäljning. Under 7 intensifierades investeringarna i och utvecklingen av nya kommersiella projekt. 3 nya projekt startades, varav 17 i Norden. Av de 3 projekten var 1 kontor, bland annat Skanskas första projekt inom kommersiell utveckling i Helsingfors, i Ostrava i Tjeckien och Wrocław i Polen. Uthyrningsarbetet resulterade i att hyreskontrakt tecknades för mer än 3 kvm ett nytt rekord. Projekt såldes för totalt, miljarder kronor och med en försäljningsvinst om 1,1 miljarder kronor. För perioden 1 har offensiva mål för värdeskapande fastställts baserat på uppskattade årliga investeringar. Förutsättningarna för utveckling av kommersiella lokaler var under 7 mycket gynnsamma på Skanskas marknader i Norden och Centraleuropa. Intresset var stort både från hyresgäster och investerare. Det goda marknadsläget för Skanskas produkter, moderna och funktionella lokaler i rätt läge, väntas bestå under. Detta ligger till grund för starten av nya projekt och förvärv av nya byggrätter. Under 7 har totalt, miljarder kronor investerats i projekt och byggrätter i verksamhetsgrenen som helhet. Decennier med stor försäljning Under de senaste åren har Skanskas utveckling av kommersiella projekt genererat årliga försäljningsvinster på i genomsnitt cirka 9 miljoner kronor. Det årliga värdeskapandet, det vill säga skillnaden mellan upparbetad utvecklingsvinst och kostnaden för den interna organisationen, uppgick under perioden 1997 till 7 till cirka miljoner kronor. Den strategiska fokuseringen på kärnverksamheterna som inleddes innebär att Skanskas fastighetsverksamhet främst är inriktad på utveckling, uthyrning och försäljning av nya projekt. En hög omsättningshastighet av färdigutvecklade fastigheter eftersträvas. Under 7 inriktades verksamheten på att investera i nya fastighetsprojekt som ska generera framtida försäljningsvinster. Denna inriktning gäller även för den nya affärsplanen till 1. I Kommersiell utveckling tar Skanska ett helhetsansvar för projektets hela utvecklingscykel markköp, plan- och tillståndsprocess, projektering, design, uthyrning, byggande, förvaltning samt försäljning. Kommersiell Utveckling Mkr 7 Intäkter Rörelseresultat varav resultat av fastighetsförsäljning 1) varav driftnetto färdigställda fastigheter ) Investeringsåtagande i projekt startade under året Investeringar Desinvesteringar 7 3 Operativt kassaflöde från löpande verksamhet 3) Sysselsatt kapital, Mdr kr 7,3 5, Avkastning på sysselsatt kapital, % 1, 1,1 Utvalda marknader Skanska bedriver projektutveckling av kommersiella lokaler på utvalda marknader i Skandinavien och Centraleuropa Stockholm, Göteborg, Öresundsregionen ( Malmö, Lund och Köpenhamn), Helsingfors, Warszawa och Wrocław i Polen, Prag och Ostrava i Tjeckien samt Budapest i Ungern. Den lokala närvaron på de olika marknaderna är nödvändig för att identifiera såväl hyresgäster som investerare, de senare som framtida ägare av projekten. Verksamheten bedrivs i två affärsenheter, Skanska Kommersiell Utveckling Norden och Skanska Kommersiell Utveckling Europa. Cirka 77 procent av sysselsatt kapital hänförs till utveckling av projekt i Norden och 3 procent i Centraleuropa. Projektutvecklingen fokuseras på tre produkttyper kontor, detaljhandelsanläggningar samt logistikfastigheter eller distributionscentraler. Fördelningen mellan dessa varierar med konjunkturen och efterfrågan på respektive produkttyp. Riskhantering Risker finns i verksamhetens alla stadier. Omvärldsfaktorer som ränta, kundernas lokalbehov och investerarnas köpvilja är av avgörande betydelse för alla beslut i processen. Genom täta kundkontakter kartläggs kundernas lokalbehov kontinuerligt. Uthyrningsgraden i såväl färdigställda som pågående projekt följs noga. Kapitalexponering Riskerna begränsas genom att verksamhetsgrenen har en fastställd gräns för hur mycket kapital som får vara exponerat i projekt som inte är uthyrda. Kapitalexponeringen mäts i redovisat värde för färdigställda fastigheter samt är baserad på färdigställandekostnad för påbörjade men ännu ej fullt uthyrda projekt. Kapitalexponeringen är begränsad till ett av styrelsen beslutat maximalt belopp. Värdeskapande i Kommersiell utveckling, Mkr Jan dec 7 Jan dec Ackumulerad utvecklingsvinst 91 3 Kostnad för utvecklingsperioden - -1 Totalt 9 15 Avkastning på sysselsatt kapital, % ) 1, 17,5 Antal anställda ) Resultat redovisas under elimineringar tillkommer med 9 ) Efter försäljnings- och administrationskostnader 3) Före skatt, finansieringsverksamhet och utdelning ) Beräknad enligt definition av finansiella mål Skanska Kommersiell Utveckling 7 3

4 Organisation och rapporteringsstruktur Koncernledning (Senior Executive Team) Skanska Financial Services Koncernstaber Skanska Project Support Byggverksamhet Bostadsutveckling Kommersiell utveckling Infrastrukturutveckling Skanska Sverige Skanska Norge Skanska Bostadsutveckling Norden Skanska Kommersiell Utveckling Norden Skanska Infrastrukturutveckling Skanska Finland Skanska Poland Skanska Czech Republic Skanska Kommersiell Utveckling Europa Skanska UK Skanska USA Building Skanska USA Civil Skanska Latin America Koncernens tillgångssida Värdeskapande i Kommersiell utveckling Mkr 31 dec., 7 31 dec., Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Räntebärande fordringar 5 7 Värde. Försäljning 5. Förvaltning. Byggande 3. Uthyrning Skattefordringar Räntefria fordringar Kommersiell Utveckling 5 53 varav färdigställda fastigheter varav pågående projekt Design och projektering 1. Planläggning och bygglov 1 3 månader Tid varav råmark och exploateringsfastigheter Kommersiella fastigheter, övrigt 7 95 Bostadsutveckling 19 5 Kassa och kortfristiga placeringar Tillgångar som innehas för försäljning Summa tillgångar Värdeskapande steg för steg 1. En makroekonomisk och marknadsmässig analys föregår ett mark förvärv som är grunden för den värdeskapande processen. Ett stort steg i värdeutvecklingen tas när råmark omvandlas till byggrätt.. Design av ändamålsenliga lokaler tas fram i nära samarbete med hyresgäster och eventuella köpare. 3. Ett framgångsrikt uthyrningsarbete är en förutsättning för byggstart. Större hyresgäster kontrakteras tidigt.. Projektutvecklaren är beställare av byggtjänsterna. Byggprojekten genomförs som regel av Skanskas byggande enheter. 5. Ett aktivt förvaltnings- och kundarbete kan addera ytterligare värde till fastigheten.. Nya projekt utvecklas med sikte på en framtida försäljning. Ibland kan försäljning ske redan under byggfasen. Skanska Kommersiell Utveckling 7

5 Skanska Kommersiell Utveckling Redovisade värden och marknadsvärden Mkr Försäljningspris Redovisat värde Försäljningsvinst Stockholm Göteborg Öresund Europa Totalt Mdr kr Redovisat värde 31 dec 7 Redovisat värde vid färdigställande Marknadsvärde Övervärde Uthyrbar yta kkvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Driftnetto, Mkr Avkastning Redovisat värde, % Avkastning marknadsvärde, % hyrsevärde fullt uthyrt, Mkr Genomsnittlig löptid, år Färdigställda fastigheter,, 3, 1, ) 5,5 3,9 3 5), Färdigställda projekt 7,,,5,1 1 5 ) 7,1 5, 7 5) 5, Pågående projekt,,,1 ) 1, ),,3 555 ) 11,7 TOTAL, 9, 11,, Exploateringsfastigheter 1) 1,5 1,5,,5 TOTAL,3 1,5 13, 3,3 1) Exploateringsfastigheter avser mark och byggrätter för kommersiellt bruk omfattande cirka 97 kkvm ) Intern värdering med värdetidpunkt vid respektive färdigställande. upparbetat marknadsvärde vid utgången av året uppgick till 5 Mkr. 3) driftnetto före centrala bolags- och områdesomkostnader år 7 på årsbasis utifrån aktuell uthyrningsgrad. ) driftnetto före centrala bolags- och områdesomkostnader fullt uthyrt år 1 när fastigheterna är färdigställda. 5) Summa av kontrakterad hyra och beräknad hyra för outhyrda ytor. ) hyresvärde fullt uthyrt år 1 när fastigheten är färdigställd Marknadsvärde och övervärde i färdigställda projekt 3 7 1) Mkr Redovisat värde Övervärde Marknadsvärde ) Exklusive projekt som sålts under färdigställandeåret. Sålda fastigheter under 7 Volym i projektutveckling av kommersiella fastigheter 1) Mdr kr Sålda projekt Pågående projekt Färdigställda projekt Fastigheter Investeringar, försäljningar och försäljningsvinster Mdr kr Försäljningar Investeringar Försäljningsvinster Råmark och exploateringsfastigheter Byggrätter Kkvm Stockholm Centralt Stockholm Norr 11 Stockholm Söder 1 Totalt Stockholm 1 Totalt Göteborg 95 Öresund, Malmö 9 Öresund, Köpenhamn 3 Totalt Öresund 99 Budapest, Ungern 11 Prag, Tjeckien 171 Warsawa, Polen 11 Totalt Europa 3 Totalt 97 1) Avser redovisat värde i färdigställda projekt och bedömt redovisat värde vid färdigställande i pågående fastighetsprojekt. Justerad avkastning på fastighetskapital till marknadsvärde och redovisat värde ) % Avkastning på sysselsatt kapital, redovisat värde Avkastning på sysselsatt kapital, marknadsvärde 1) Inklusive driftnetto, upparbetade orealiserade utvecklingsvinster och förändringar i marknadsvärde Outnyttjade byggrätter Stockholm 19% Göteborg 1% Öresund 31% Totalt Europa % Skanska Kommersiell Utveckling 7 5

6 Marknadsöversikt 7 Stockholm Utbud Hyresmarknaden i Stockholm har under 7 präglats av en extremt hög efterfrågan på lokaler och ett minskat utbud. Vakanserna har fallit från 1,% till 1,7%. kvm nyproducerade kontor har färdigställts under 7 vilket är en ökning från de senaste åren då nyproduktionen varit mycket begränsad. Vi bedömer att nyproduktionen kommer fortsätta att öka under och 9 men ändå inte orsaka ett överutbud. Efterfrågan Totalt har 55. kvm hyrts ut under året. Den höga efterfrågan har lett till stigande hyresnivåer i Stockholm. Prime rent i Stockholm CBD har stigit från 3 9 kr/kvm/år till 3 kr/ kvm/år. Andra delmarknader i Stockholm har också upplevt betydande hyresökningar vilket inte enbart gäller prime segmentet utan även det mindre moderna beståndet. Direktavkastningskrav På transaktionsmarknaden fortsatte direktavkastningskraven att falla något under första hälften av 7. Prime yield gick ner från,5% till,%. Under K3 sågs få tecken på Stockholms kontorsmarknad på den globala kreditoron, trots att likviditeten minskade kraftigt och direktavkastningskraven gick upp på många håll i Europa. Under K kunde dock högre direktavkastningskrav även konstateras i Stockholm, framförallt p.g.a. högre finansieringskostnader, vilket gjort att prime yield stigit från,% till,%. Göteborg Utbud Vakanserna i Göteborg har sjunkit under det senaste året. Vid utgången av låg vakansgraden i Göteborg på 1,% för att ett år senare ha fallit till,%. Nybyggnadsaktiviteten kommer dock att öka under jämfört med 7 då inga nya kontor färdigställdes. Efterfrågan Uthyrningsvolymen i Göteborg har minskat från. Totalt hyrdes 1 kvm ut under 7 vilket är cirka kvm än under året innan. Hyrorna har trots allt stigit i CBD, prime rent har gått upp från till 5 kr/kvm/år. Direktavkastningskrav Intresset på Göteborgsmarknaden är extra högt hos nordiska aktörer. Aktiviteten på investeringsmarknaden var hög under året som gick och investeringsvolymen ökade kraftigt. Den starka efterfrågan på kontorsfastigheter ledde också till att direktavkastningsnivån sjönk ytterligare jämfört med föregående år. Prime yield i Göteborg sjunk under 7 från 5, till,9%. Malmö Utbud Malmö har upplevt en kraftig nedgång av vakanserna under året. Anledningen till vakansnedgången är främst sysselsättningsökningen som var påtaglig i hela landet och en positiv inflyttning av företag och privatpersoner från Köpenhamn. Vakansgraden i Malmö har minskat från 9,% till 5,% under 7. Nybyggnationen av kontor i Malmö har varit låg under året men är på väg att öka påtagligt, speciellt i Västra hamnen och i Lund. Efterfrågan Efterfrågan var som störst på moderna lokaler i bra lägen, vilket ledde till en generell ökning i Prime rent som ökat från 1 9 till 5 kr/kvm/år. Totalt har 71 kvm hyrts ut under 7 jämfört med 117 kvm under. Direktavkastningskrav Likt de övriga storstäderna i Sverige så har investeringsaktiviteten varit mycket hög under året som gått. Det är fortfarande främst inhemska aktörer såsom lokala fastighetsbolag och institutioner som är aktiva på marknaden. Prime yield i Malmö är oförändrad på årsbasis för 7 och uppgår till 5,%. Köpenhamn Utbud Köpenhamns vakansgrad har ökat under det senaste året, från 3,% till,5%.under kommer nybyggnationen och utbudet att öka då flera större projekt färdigställs. Främst byggs det i Ørestad och Sydhaven. Efterfrågan Den minskade arbetslösheten har lett till en ökad efterfrågan på bra och moderna kontorslokaler i centrala lägen. Antalet arbetslösa är på den lägsta nivån sedan 197. Tillsammans med den begränsade nybyggnationen så har detta lett till en ökad Prime rent som vid utgången av 7 uppgick till dkk/kr/år jämfört med 1 9 dkk/kr/år vid utgången av. Direktavkastningskrav I Köpenhamn är det främst inhemska privata investeraresom har varit verksamma på investeringsmarknaden. En trend under året har varit att pensionsfonder har sålt av delar av sin fastighetsportfölj till följd av de höga priserna på marknaden. Prime yield har ökar med,5 %-enheter och uppgick vid utgången av 7 till 5,-5,5%. Helsinki Utbud Den possitiva utvecklingen i Helsingfors har fortsatt under 7. Vakansgraden har minskat från 9,5% till 7,5% under 7. En tydlig trend på fastighetsmarknaden har varit ökad nybyggnation av kontor. Under 7 har mer än kontorsprojekt om totalt 5, kvm startats upp i Helsingfors. Efterfrågan Den positiva utvecklingen för finsk ekonomi har hållit uppe uthyrningsvolymerna. Utbudet är främst koncentrerat till moderna lokaler. Trots den höga efterfrågan utgör den påtagliga nybyggnationen en risk för överetableringar. Prime rent i Helsingfors uppgår till 35 EUR/kvm/år vid utgången av 7 jämfört med 9 EUR/kvm/år vid utgången av. Direktavkastningskrav Trots en global finansoro har den finska transaktionsmarknaden haft en gynnsam utveckling under 7 med en hög transaktionsvolym i nivå med den för. Prime yield i Helsingfors har minskat påtagligt under 7 och uppgick vid utgången av 7 till,% jämfört med 5,% vid utgången av. Skanska Kommersiell Utveckling 7

7 Prag Utbud Hyresmarknaden i Prag utvecklades bra under 7 med en vakansgrad som fallit från 7,7% till 5,%. Det trots att ca. 17 kvm ny kontorsyta färdigställts under året, vilket motsvarar % av den totala kontorsstocken i Prag Efterfrågan Under året har totalt 195 kvm hyrts ut, en minskning med 3% jämfört med. Framförallt beror nedgången på ett flertal exceptionellt stora förhyrningar under förra året, t.ex. Telefonica- O, CEZ och Prag 1 City Hall. Hyresnivå Hyresnivån var stabil under 7 och prime rent låg vid utgången av 7 i intervallet -5 EUR per kvm och år. Utanför stadskärnan uppgår prime rent till 1-1 EUr per kvm och år i de etablerade kontorsdistrikten så som Prague (Pankrác) och Prague 5 (Smíchov). Budapest Utbud Vakanserna har minskat marginellt i Budapest under 7, från 1,% till 1,3% det trots att hela 193 kvm nybyggnation färdigställts under året. Totalt har den moderna kontorsstocken i Budapest ökat till 9 kvm vid utgången av 7. Efterfrågan Den höga efterfrågan har absorberat den största delen av nybyggnationen. 7 blev ett rekord år vad gäller efterfrågan och hela 35 kvm hyrdes ut totalt i Budapest. Det var en ökning med 3% jämfört med det tidigare rekordåret då 9 kvm hyrdes ut. Prime rent har under 7 ökat från EUR per kvm till EUR per kvm. Direktavkastningskrav Kreditoron har haft en relativt mild effekt på transaktionsmarknaden i Budapest. Prime yield har stigit med 5 bsp från,5% till,5%. Direktavkastningskrav Prime yield uppgick till 5,5% vid årets slut, samma nivå som vid utgången av. Warszawa Utbud Vakanserna i Warszawa har gått ner under året från redan relativt låga 5,% till 3,1%. Det trots att den totala kontorsstocken har fortsatta tt öka relativt kraftigt med en nybyggnation om 11 kvm under året. Efterfrågan Totalt hyrdes 9 kvm kontor ut under 7, att jämföra med 1 kvm under, vilket understryker den mycket höga efterfrågan på kontor i Warszawa. Efterfrågan har fått prime rent att stiga från till 31 EUr per kvm och år, vilket motsvarar en hyrestillväxt på hela 7% under året Direktavkastningskrav Transaktionsmarknaden i Warszawa har varit relativt opåverkad av den globala kreditoron. Prime yield har förblivit oförändrar på 5,5%. Definition Prime rent: representerar marknadshyran för lokal av högsta kvalitet i bästa läge på marknaden, normalt ska ytan vara över 5 kvm. Källa: Jones Lang LaSalle. Skanskas första GreenBuilding Skanska bidrar till att minska energianvändningen och klimatpåverkan i fastigheter som utvecklas i egen regi. Det kommersiella projektet Hagaporten III i Solna har godkänts enligt EUs miljöklassificering av byggnader, GreenBuilding. Projektet som utvecklas för ÅF är hela 5 procent energieffektivare än de svenska normerna för nybyggda fastigheter föreskriver. Skanska är partner i EU-projektet Green- Building. Skanska Kommersiell Utveckling 7 7

8 Marknadsutveckling Stockholm Vakans % Göteborg Vakans % Malmö Vakans % Köpenhamn 5 Vakans % Budapest 3 5 Vakans % Warszawa Vakans % Helsingfors 31 Vakans % Prag 55 Vakans % Utvecklingen av hyresmarknaden för kontor på Skanskas viktigaste marknader i A- och B-läge (bästa respektive bra affärsläge). Hyran i Euro avser årshyran per kvadratmeter. Källa för samtliga data är Jones Lang LaSalle. Vakans Kortsiktig hyrescykel kvartal, 7 kontor London West End, Rom Bryssel, Budapest, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid Barcelona, Paris, Warszawa Dublin, Hamburg, Munchen, Oslo, Stockholm, Wien, Malmö Götebrog, Bukarest, Lyon Amsterdam,Köpenhamn, Helsingfors, Luxemburg St Petersburg London City, Kiev Moskva Aten, Prag Berlin, Edinburgh, Lissabon Avtagande hyrestillväxt Tilltagande hyrestillväxt Fallande hyror Avtagande hyresfall Så här fungerar diagrammet: Positionerna visar läget för resp. marknad/hyrescykel per kvartal Marknadernas positioner förändras mellan kvadranterna över tid Diagrammet är en metod att jämföra marknadernas positioner under olika hyrescykler Diagrammet ger inte underlag för investeringsbeslut Är snittytor på lokaler om minst 5 kvm av högsta standard och i bästa läge. Milan Källa: Jones Lang LaSalle. Skanska Kommersiell Utveckling 7

9 Affärsenheter och verksamhetsbeskrivning Rekorduthyrningar i Norden Skanska Kommersiell Utveckling Norden initierar och utvecklar fastighetsprojekt främst kontor, logistik och affärshus. Kontorsverksamheten är koncentrerad till de tre storstadsregionerna i Sverige, Köpenhamnsregionen i Danmark samt Helsingfors i Finland. Utvecklingen av logistik- och volymhandelsfastigheter bedrivs på strategiska orter i Sverige, Danmark samt i Finland. Verksamheten bedrivs i tre regionala bolag Göteborg, Stockholm och Öresund. Enheten uppnådde sina Outperform -mål för 7. Efterfrågan på moderna och ändamålsenliga lokaler var mycket god. Nya hyreskontrakt tecknades för 5 kvm vilket är rekord för den nordiska enheten. De stora uthyrningarna grundlades i de senaste årens arbete med att skaffa mark i bra lägen och utveckla moderna och energieffektiva lokaler. De största kontrakten avser Skandia, Vattenfall och DHL. Även investerarnas intresse var stort. Nio färdigställda fastigheter samt nio projekt såldes varav sex före färdigställandet. Totalt hade enheten vid årsskiftet 15 pågående projekt. Under året inleddes Skanskas första kommersiella projekt i Finland. Projektet som färdigställs under 9 är uthyrt till cirka 5 procent. Hagaporten III som utvecklas för ÅF (Ångpanne föreningen) i Solna har godkänts enligt EUs GreenBuilding-klassning. Kravet är 5 procents lägre energi-användning och klimatpåverkan än normen för nya fastigheter enligt Boverkets byggregler. Det är Skanskas första kommersiella utvecklingsprojekt som uppnår GreenBuilding-status. De positiva trenderna har även präglat inledningen av och utsikterna för året är fortsatt goda både när det gäller uthyrningar och försäljningar. Låg eller sjunkande arbetslöshet innebär fortsatt efterfrågan på lokaler med sjunkande vakanser och stigande hyresnivåer. Investerarnas avkastningskrav för projekt i bra lägen väntas var stabilt. Stark marknad i Centraleuropa Skanska Kommersiell Utveckling Europa initierar och utvecklar fastighetsprojekt inom kontor och logistik. Verksamheten är koncentrerad till större städer i Polen, Ungern och Tjeckien. 7 var generellt ett starkt år på de centraleuropeiska marknaderna. Polen uppvisade den högsta aktiviteten både när det gäller nya projektstarter och uthyrningar. Även intresset från investerarna var starkt. Enheten uppnådde sina Outperfom -mål. Under året startades sex nya projekt. Fyra av dessa investeringar gjordes i Polen, två i Warszawa, Atrium City och Marynarska Point samt två etapper av Grundwaldzki Center, som är Skanskas första projekt i Wrocław. De polska projekten är i regel relativt stora, mellan 11 kvm och kvm. Det goda marknadsläget återspeglas i att de påbörjade projekten är på god väg att bli fullt uthyrda. Grunden för den starka positionen i Polen lades genom de senaste årens satsningar på att anskaffa byggrätter och starta projekt. I Tjeckien startades två mindre projekt, dels kontorsprojektet Vysehrad Victoria i Prag, dels enhetens första projekt i Ostrava. I Budapest där lokalefterfrågan är relativt god, men lokalutbudet större, startades inte några nya projekt under året. Däremot såldes det påbörjade kontorsprojektet Nepliget. Den första etappen färdigställs i början av och därefter påbörjas de två följande etapperna. Samtliga tre etapper såldes i samma affärsuppgörelse och Skanska svarar för uthyrningen av lokalerna. Utsikterna för är goda för verksamheterna i Polen och Tjeckien, såväl när det gäller uthyrningar som intresset för investeringsprojekt. I Budapest är hyresgästernas behov av moderna lokaler fortsatt stort men här är utbudet och vakanserna högre än i Polen och Tjeckien. Energieffektiva och moderna lokaler i bra lägen väntas vara intressanta för de internationella investerarna även under. Inflyttningsklara Havneholmen Atrium i Köpenhamn är ett av de kommersiella projekt som Skanska har utvecklat, hyrt ut och sålt med gott resultat. Skanska Kommersiell Utveckling 7 9

10 Färdigställda fastigheter Norden och Europa Färdigställda fastigheter Tillkommande/omklassificerade -1-1 Färdigställda fastigheter -1-1 Redovisat värde Redovisat värde Uthyrbar yta Antal färdigställda Uthyrbar yta -1-1 Antal färdig- Uthyrbar yta kkvm Mkr objekt kkvm Mkr ställda objekt kkvm Antal färdigställda objekt Redovisat värde -1-1 Mkr Stockholm Göteborg Öresund Europa Totalt Uthyrbar yta, kvm Antal färdigställda objekt Butiker Kontor Övrigt Parkering Totalt Hyresvärde Mkr Varav outhyrt -1-1 Mkr Redovisat värde -1-1 Mkr Stockholm Göteborg Öresund Europa Totalt Hyresvärde fördelat på område Hyresvärde fördelat på lokalkategori Färdigställda fastigheter -1-1, löptider kontrakterade hyror Hyresandel, % Sverige Europa Totalt och senare Parkering 7 7 Summa 1 1 Stockholm 57% Göteborg 1% Öresund 5% Europa % Butiker 1% Kontor % Övrigt 1% Parkering % Färdigställda fastigheter utgående övervärde Mdr kr Marknadsvärdebedömning,,, 3,5 3, Redovisat värde 5,7, 3,,5, Övervärde 3,1, 1, 1, 1, Färdigställda fastigheter på årsbasis Mkr Antal fastighetsobject Uthyrbar yta Hyresintäkter 7 Underhåll o. hyres- Driftkostnadepassningar gästan- Fastighetsskatgästan- Tomträttsavgäld Fastighetsadministration Driftsöverskott Redovisat värde Avkastning redovisat värde, % Hyresvärde 1) Ekonomisk uthyrningsgrad, % Stockholm , 11 9 Göteborg ,7 5 9 Öresund , 9 9 Europa Totalt ,5 3 9 Centrala bolags- och affärsområdesomkostnader Driftnetto efter centrala omkostnader på årsbasis 1,5 Återläggning för justering av förvärv, försäljningar och omklassificeringar 7 13 Driftnetto efter centrala omkostnader enligt resultaträkning 113 5, 1) Summan av kontrakterad hyra och beräknad marknadshyra för outhyrda ytor Skanska Kommersiell Utveckling 7 1

11 Färdigställda fastigheter Stockholm Löptider kontrakterade hyror, färdigställda fastigheter Hyresfördelning per kategori Hyresandel, % Stockholm och senare 55 Parkering 5 Summa 1 Butiker 1% Kontor % Övrigt 13% Parkering % Fastighetsförteckning per -1-1 Kommun, fastighetsbeteckning, gatuadress Uthyrbar yta, kvm Ny-/ombyggnadsår Butiker Kontor Övrigt Parkering Summa Hyresvärde, Mkr 1) Tomträtt Läge ) Stockholms län Solna Laboratoriet 1 (del av) Lundagatan ,9 N Stockholm Alptanäs 1 Haukdalsgatan 3 19/ , T N Blekholmen 1, Klara Strand Klarabergsviadukten 9 Gångaren 1, hus 1 Lindhagensterassen ,7 T C ,9 C Sundbyberg Eken, Allén / ,1 N Summa Stockholm , 1) Summa av kontrakterad hyra och beräknad hyra för outhyrda ytor. ) Läget avser centralt innanför tullarna (C), norr om tullarna (T), eller söder om tullarna (S) Skanska Kommersiell Utveckling 7 11

12 Färdigställda fastigheter Göteborg Löptider kontrakterade hyror, färdigställda fastigheter Hyresfördelning per kategori Hyresandel, % Göteborg och senare Parkering 19 Summa 1 Butiker 1% Kontor 9% Övrigt 11% Parkering 19% Fastighetsförteckning per -1-1 Kommun, fastighetsbeteckning, gatuadress Västra Götaland Göteborg Uthyrbar yta, kvm Ny-/ombyggnadsår Butiker Kontor Övrigt Parkering Summa Hyresvärde, Mkr 1) Tomträtt Läge ) Gårda 13:7 P-hus Kv Ceres Gullbergsvass 5:3 Kilsgatan 1 Gullbergsvass 5: Kv Tennet, Kilsgatan - Gullbergsvass 73:53 P-huset Silvret, Lilla Bommen Högsbo 7: August Barks gata , Ö 1/ ,9 C , C ,7 C 197/ ,7 Ö Krokslätt 15:1 Sven Hultins gata 9 Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén ,5 Ö 1951/ 1 13, Ö Malmö Utlängan 1 197/ , Ö Tärnögatan Summa Göteborg , 1) Summa av kontrakterad hyra och beräknad hyra för outhyrda ytor. ) Läget avser centralt (C) eller övrigt läge (Ö) på orten. Skanska Kommersiell Utveckling 7 1

13 Färdigställda fastigheter Öresund Löptider kontrakterade hyror, färdigställda fastigheter Hyresfördelning per kategori Hyresandel, % Öresund och senare 9 Parkering Summa 1 Butiker % Kontor 9% Övrigt 1% Parkering 5% Fastighetsförteckning per -1-1 Kommun, fastighetsbeteckning, gatuadress Sverige Uthyrbar yta, kvm Ny-/ombyggnadsår Butiker Kontor Övrigt Parkering Summa Hyresvärde 7, Mkr 1) Tomträtt Läge ) Malmö Scylla Nordenskiöldsgatan - Scylla Nordenskiöldsgatan 197/ ,3 C ,3 C Trollhättan och 7 Nordenskiöldsg 7-11, Beijerskajen - Trollhättan Nordenskiöldsg 13, Ankargripsgatan 1959/-/ /-/ , T C , T C Väktaren 3 Hjälmareg 3 Österport 7 Drottningtorget , C 1971/ , C Summa Öresund , 1) Summa av kontrakterad hyra och beräknad hyra för outhyrda ytor. ) Läget avser centralt (C). Färdigställda fastigheter Centraleuropa Inga färdigställda fastigheter i Centraleuropa under 7. Skanska Kommersiell Utveckling 7 13

14 Färdigställda fastighetsprojekt 7 Uthyrbar yta, kvm Ansvarsområde fastighetsbeteckning, kommun Butiker Kontor Övrigt Parkering Totalt Kommersiell Utveckling Norden hyresvärde, Mkr 1) driftnetto fullt uthyrt, Mkr Läge Stockholm Gångaren 1, Hus 1 Lindhagensterassen ,,3 C Göteborg Högsbo 7: August Barks gata ,7, Ö Summa Kommersiell Utveckling Norden ,1,9 Summa färdigställda fastighetsprojekt ,1,9 Kommersiell Utveckling Norden Kommersiell Utveckling Europa Totalt Redovisat värde per , Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad per ,% 1) hyresvärde avser beräknad årshyra fullt uthyrt. ) Läge avser centralt (C) eller övrigt (Ö) på orten. För Stockholm gäller centralt innanför tullarna (C), norr om tullarna (N), eller söder om tullarna (S)., Sålda projekt före färdigställande 7 Ansvarsområde fastighetsbeteckning, kommun Summa Kommersiell Utveckling Norden Uthyrbar yta, kvm Göteborg Stenalyckan, etapp III, Halmstad 7 5 Eklanda 1:17, etapp II, Mölndal 3 7 Eklanda 1:17, etapp III, Mölndal 9 Backa 3:3, Göteborg 3 Medlingen 3, Pilsåker IV, Lund Glasblåsaren 1, Linköping 1 Öresund Atrium, Köpenhamn 15 9 A Stilling, Skandebro 15 1 Flundran, Malmö 9 Summa Kommersiell Utveckling Norden 7 1 Kommersiell Utveckling Europa Nepliget, etapp A, Budapest 1 Summa sålda projekt före färdigställande 1 Skanska Kommersiell Utveckling 7 1

15 Pågående fastighetsprojekt Norden Uthyrbar yta, kvm Ansvarsområde fastighetsbeteckning, kommun Kommersiell Utveckling Norden färdigställt Butiker Kontor Övrigt Parkering Totalt hyresvärde, Mkr 1) driftnetto fullt uthyrt, Mkr Läge ) Stockholm Gångaren 1, hus 1 Lindhagenstreassen Stora Frösunda 3 Hagaporten, etapp III Klassföreståndaren 1, Norra Bantorget , 9, C ,3 5,3 N , 7,1 C Magasinet 1, Sturegatan 1, Sundbyberg ,9 19, N Gångaren 11, Lindhagensterassen ,, C Göteborg Sunnanå , 11,9 Ö Högsbo 7: ,,3 Ö Backa 3: ,1,1 Ö Malmö Scylla 3: ,1 17,3 C Scylla 3: ,1 1, C Stora Bernstorp E1, Burlöv ,5 1,9 Ö Stora Bernstorp E, Burlöv ,1, Ö Stora Bernstorp E, Burlöv ,5 11,1 Ö Lund Forskaren E ,9, Ö Helsingfors Lintholati ,,7 C Kommersiell Utveckling Norden ,9 37,3 1) hyresvärde avser beräknad årshyra fullt uthyrt när respektive objekt är färdigställt. ) Läge avser centralt (C) eller övrigt (Ö) på orten. För Stockholms del gäller centralt innanför tullarna (C), norr om tullarna (N). Skanska Kommersiell Utveckling 7 15

16 Pågående fastighetsprojekt Europa Uthyrbar yta, kvm Ansvarsområde fastighetsbeteckning, kommun Kommersiell Utveckling Europa färdigställt Butiker Kontor Övrigt Parkering Totalt hyresvärde, Mkr 1) driftnetto fullt uthyrt, Mkr Läge ) Polen Warszawa Marynarska Point, etapp , 1, Ö Marynarska Point, etapp , 5, Ö Atrium City , 1, C Wroclaw Grunwaldski Center, etapp ,5,5 C Grunwaldski Center, etapp ,5 31,5 C Czech Republic Prague Vysehrad , 9, C Ostrava Nordic Center ,7 1, C Summa Kommersiell Utveckling Europa ,1 1,1 Summa Kommersiell Utveckling Norden ,9 37,3 Summa Kommersiell Utveckling Europa ,1 1,1 Summa pågående fastighetsprojekt , 511, Skanska Kommersiell Utveckling Norden Skanska Kommersiell Utveckling Europa Totalt Redovisat värde vid färdigställande Redovisat värde per , mkr Ekonomisk uthyrningsgrad per , % 5 5 1) hyresvärde avser beräknad årshyra fullt uthyrt när respektive objekt är färdigställt. ) Läge avser centralt (C) eller övrigt (Ö) på orten. För Stockholms del gäller centralt innanför tullarna (C), norr om tullarna (N). Skanska Kommersiell Utveckling 7 1