Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Oförändrade priser. Bank och media påverkar.

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Oförändrade priser Bank och media påverkar Ökad aktivitet

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden CLAUDIA WÖRMANN ANALYSANSVARIG Hej, Under våren 2009 kom för första gången Mäklarsamfundets kvartalsvisa undersökning om bostadsmarknaden ut. Du håller Mäklarinsikt 2012:1 i din hand. Den är nu genomförd för trettonde gången. Närmare 1800 av Mäklarsamfundets medlemmar, fastighetsmäklare från norr till söder, har bedömt bostadsmarknaden den här gången. Undersökningen genomfördes i februari. Prognosen för kommande tre månader gäller mars till och med maj. Nuläget avser februari Vi ställer vissa frågor varje gång. Dessa repetitiva frågor rör fastighetsmäklarnas uppfattning om kommande tre månader utifrån utbud, efterfrågan och prisutveckling. För en fullständig överblick av vilka frågor som ställdes den här gången, se sidan 16. Det är första Mäklarinsikt för 2012 och landets fastighetsmäklare är ganska eniga i sin uppfattning om hur våren kommer att bli. Utbudet av bostäder till salu och efterfrågan på dessa kommer att öka något. Ingenting kommer att hända med priserna. Merparten av bedömningarna ligger på oförändrade priser till och med maj månad i år. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner i mindre grupper. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Vi frågar även om nuläget, vad är det som påverkar köpare och säljare? Sedan starten 2009 har räntans utveckling och arbetsmarknadsläget legat i topp bland fastighetsmäklarnas bedömning av vad som påverkar. Den uppfattningen förändrades under En klar förändring i bedömningen var att bankernas utlåning och allmänna hållning bedömdes påverka fastighetsmäklarnas marknad och kunder alltmer. Den förändrade uppfattningen bland Mäklarsamfundets medlemmar har förstärkts sedan dess. Utvecklingen till och med idag vittnar om att medias roll och bankernas utlåning har fått en ökad betydelse för Sveriges bostadsmarknad och dess aktörer. Vi ställer även frågor rörande beteenden hos människor på bostadsmarknaden. I denna upplaga kan du bland annat läsa om fastighetsmäklarnas uppfattning om flyttmönster och hur lång tid en genomsnittsförsäljning tar. Du vet väl förresten att du kan läsa om hur fastighetsmäklarna bedömt marknaden i just ditt län? Alla svar är uppdelade efter län och finns att ladda ned på vår hemsida Claudia Wörmann, Analysansvarig Mäklarsamfundet Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet 2

3 4 slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Bank och media påverkar Utvecklingen till och med idag vittnar om att medias roll och bankernas utlåning har fått en ökad betydelse för Sveriges bostadsmarknad och dess aktörer. Länge låg räntans utveckling och arbetsmarknadsläget i topp i fastighetsmäklarnas bedömning av vad som påverkade deras bostadsmarknad. Den uppfattningen förändrades under Bankernas utlåning och allmänna hållning bedömdes påverka fastighetsmäklarnas marknad och kunder alltmer. Den förändrade uppfattningen bland Mäklarsamfundets medlemmar har förstärkts sedan dess. 2. Oförändrade priser Tonvikten i fastighetsmäklarnas bedömningar över utveckling på småhusmarknaden är att priserna kommer att vara oförändrade till och med maj Totalt är det 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna i Sverige som är av den uppfattningen. 22 procent bedömer att priserna kommer att stiga något och övriga 22 procent är av uppfattningen att priserna på småhus kommer att sjunka något. Det har skett en förskjutning i fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden. Tongångarna är mer optimistiska. Detta syns tydligt i hur stor andel som bedömer stigande priser kommande tremånadersperiod. Under föregående period var det blygsamma 4 procent som var av den uppfattningen, idag är det betydligt fler, 22 procent. 3. Utbud och efterfrågan följs åt Tonvikten i bedömningarna ligger på ett ökat köpintresse för småhus under våren. 55 procent bedömer att köpintresset kommer att öka. 34 procent bedömer oförändrat och övriga 11 procent av de tillfrågade bedömer att köpintresset kommer att sjunka något. 25 procent gör bedömningen att efterfrågan, det vill säga köpintresset, kommer att vara bibehållet till och med maj. Bedömningen av utbudet går hand i hand med fastighetsmäklarnas bedömning av köpintresset. Våren är signifikativ för ett uppvaknande intresse för att byta boende. 4. Ingen grön våg men en grå De allra flesta mäklare bedömer att det absolut vanligaste flyttbeteendet bland kunderna är att man flyttar inom samma område. Människor är hemmakära. Kanske passar inte bostaden ens behov längre, men man trivs i området, kommunen eller regionen och söker sig ett nytt boende där man känner sig hemma. En bra mix av bostäder är det bästa för bostadsmarknaden generellt men även för den lilla marknaden, på så sätt att den som önskar kan hålla sig kvar inom sin hemmasfär i olika skeenden och olika bostäder genom livet. Vanligast är att flytta inom samma område. På andra plats hamnar de som flyttar in från ytterområde till mer centralt belägen bostad. Tredje vanligaste flyttmönstret är den gröna vågen, med mönstret att flytta ut från staden till landsbygden. 3

4 påverkan Bank och media håller greppet om bomarknaden Påverkansfaktorerna på bostadsmarknaden som redogörs nedan visar hur fastighetsmäklarna uppfattade läget under februari. Sedan starten våren 2009 har landets fastighetsmäklare bedömt vad som påverkar deras bostadsmarknad just nu. Frågan är uppdelad på bostadsrätter och småhus. 86 procent av de medverkande fastighetsmäklarna delar uppfattningen att bankernas restriktiva utlåning påverkar deras bostadsmarknad. 83 procent anger medias rapportering om bostadsmarknaden som den faktor som påverkar köpare och säljare mest på den lokala bomarknaden just nu. Länge låg räntans utveckling och arbetsmarknadsläget i topp i fastighetsmäklarnas bedömning av vad som påverkade deras bostadsmarknad. Fastighetsmäklarnas uppfattning förändrades under En klar förändring i bedömningen var att bankernas mer restriktiva utlåning bedömdes påverka fastighetsmäklarnas marknad och kunder alltmer. Bolånetak och bankernas rekommendation att sälja först och köpa sen påverkar. Den förändrade uppfattningen bland Mäklarsamfundets medlemmar har förstärkts sedan dess. Utvecklingen till och med idag vittnar om att medias roll och bankernas utlåning har fått en ökad betydelse för Sveriges bostadsmarknad och dess aktörer. Överordnat ränteläge är hur lätt eller svårt det är att få lån. Får du inget lån spelar det ingen roll hur låg räntan är. Den förändrade uppfattningen om vad som påverkar bostadsmarknaden kan kopplas till bolånetak, allmänt mer restriktiva utlåningsregler samt bankernas rekommendation till många familjer att sälja innan de köper nytt. Effekterna av att fler säljer innan de köper nytt boende är bland annat längre förmedlingstider. Det i sig leder till ett större förråd av bostäder som i sin tur ytterligare bidrar till en längre förmedlingstid. Att sälja innan man köper nytt kan kännas osäkert. Ingen vill hasta fram ett beslut om var man ska bo efter det att nuvarande bostad är såld. Många fastighetsmäklare bedömer att marknaden har blivit trögare, där regeln om att sälja innan man köper nytt är en starkt bidragande faktor. Effekterna av de nya bolånereglerna börjar nu märkas tydligt. Många som flyttar gör det efter en lång process och inte sällan är den utlösande faktorn förändrade familjeförhållanden. Inom förändrade familjeförhållanden ryms allt som gör att familjen förändras och att bostaden antingen blir för stor eller för liten. Det kan också handla om att flytta på grund av arbete eller studier. Man måste flytta för att hemmet inte längre passar behoven. Den lilla familjen som ska bli större. Eller den stora familjen, där några flyttat hemifrån och där ytorna känns för stora. Det kan också vara det äldre paret som behöver ett mindre underhållskrävande hem. En flytt och att komma till en ny bostad samtidigt som man lämnar den gamla är lika mycket en rationell som känslomässig situation. Sverige har en stor andel skilsmässor per år, vilket bidrar till att hålla rörligheten igång. Alla måste bilda sig en uppfattning om vart marknaden är på väg. Många bitar måste falla på plats. I en flytt är möjligheten att få lån överordnat räntenivån. Detta återspeglas också i fastighetsmäklarnas svar på frågan om vad som påverkar deras marknad. Media påverkar - - sensationsjournalistik där normala statistiska säsongsvariationer haussas med hänvisning till storstäderna fastän man lokalt t ex i Eslöv där jag jobbar inte har samma omedelbara fluktuationer. Att flytta, köpa eller sälja sitt hem är för de allra flesta människor den största privatekonomiska affären man gör i sitt liv. Och då vill man göra rätt. Om man med rätt menar att som säljare sälja vid rätt tidpunkt. Som köpare vill man agera precis lika rätt. Det finns alltid en viss svårighet i att hitta precis rätt tajming, speciellt svårt är det för dem som är både säljare och köpare. Som säljare är det lättare att acceptera en uppåtgående marknad med stigande priser och hög efterfrågan. Som köpare är det precis tvärtom, lättare att anamma ett marknadsläge med sjunkande priser. En aspekt som kringgärdar ett flyttbeslut att vilja agera vid rätt tidpunkt oavsett om det är som säljare eller köpare - grundar sig för många på medias rapportering. Via tidningar, TV och radio förs diskussioner om Sveriges ekonomi, om vår omvärld och om bostadsmarknaden. Det rapporteras flitigt om hot och möjligheter, risker och tendenser. All denna information kommer köpare och säljare till godo. De ska i floran av alla nyheter skapa sig en bild av verkligheten och agera efter den. Innehållet tenderar många gånger att handla om Sveriges bostadsmarknad generellt och som 4

5 påverkan helhet. Men den svenska bostadsmarknaden består av en rad olika delmarknader som påverkas och utvecklas olika. Det finns en marknad för bostadsrätter, en för fritidshus och en annan för småhus. Förutsättningarna ser olika ut i Sveriges olika regioner, län och kommuner. Fastighetsmäklarnas bedömning av nuläget och prognosen präglas av hur utgångsläget på delmarknaden är. Förutsättningarna skiljer sig markant åt och detta åskådliggörs i Mäklarinsikt och blir tydligt beroende på hur landets fastighetsmäklare bedömer sin specifika marknad. Skillnaderna är många. Fortsatt prägel av allmän oro Köpare och säljare känner osäkerhet om vart bostadsmarknaden är på väg. Fastighetsmäklarna bedömer att den allmänna oron fortfarande är utbredd, 81 procent gör den bedömningen. Detta var uppfattningen i februari. Kopplat Denna påverkansfaktor är starkt sammankopplad med medias rapportering. Olika signaler om vart marknaden är på väg avlöser varandra. Ingen vet med säkerhet. Mottagaren av de olika prognoserna, där en säger upp och den andra säger ned, ska tillgodogöra sig informationen och agera därefter. Pessimisterna fler än optimisterna Drygt hälften av landets fastighetsmäklare bedömer i februari att pessimismen om den egna ekonomin bland köpare och säljare är en faktor som påverkar deras bostadsmarknad i stor utsträckning. I tider av osäkerhet är det en mänsklig betingelse att reagera genom att inte göra något. Kan man så skjuter man flyttbeslutet på framtiden. De signaler vi nu får är att VAD PÅVERKAR DIN SMÅHUSMARKNAD JUST NU? Bankernas restriktiva utlåning Media Allmän oro och försiktighet Pessimism om den egna ekonomin Ränta Arbetsmarknad Optimism om den egna ekonomin Stort utbud Litet utbud 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% till hur fastighetsmäklarna bedömer framtiden med mer aktivitet kan man sannolikt dra slutsatsen att oron och osäkerheten blir mindre utbredd framöver. Ingen vet riktigt den fulla omfattningen av den ekonomiska oron i vår omvärld. Det är därför inte alls konstigt att 8 av 10 fastighetsmäklare uppger att den oro och osäkerhet som köpare och säljare av bostäder känner, också påverkar bostadsmarknaden. kunderna börjar agera igen. Mäklare vittnar om att det åter börjar komma lite fler människor på visningarna och att det där gastkramande vänteläget verkar släppa sitt tag om bostadsmarknaden. Marknaden gick i stå förra året, det leder till att vi inleder våren med ett uppdämt behov hos många människor som funderat på att byta boende. Det tredje barnet eller skilsmässan kommer i alla fall, trots att Greklandskrisen inte nått sin upplösning ännu. 5

6 påverkan Räntan 53 procent upplever att räntan är en stark påverkansfaktor på deras bomarknad. I mitten av februari sänkte Riksbanken reporäntan och om bankerna följer med ned blir effekten att det för många hushåll blir billigare att bo. En räntesänkning kan för många som står i begrepp att byta boende vara av avgörande betydelse för om flytten blir av. Arbetsmarknaden Arbete och därmed inkomst är en av grundpelarna i det som möjliggör boendet i en ägd bostad. 52 procent av fastighetsmäklarna anger att arbetsmarknaden påverkar deras bostadsmarknad. Arbetsmarknaden påverkar i allra högsta grad den enskilde individens möjlighet att byta boende. Förändras arbetsmarknaden och därmed inkomsten möjliggör det flytt till större eller mindre hem. Sysselsättningen ser olika ut i Sveriges 21 län och bedöms påverka olika mycket. Detta blir också tydligt i hur fastighetsmäklarna i vår undersökning bedömt marknaden. I kommuner med bara en eller ett par starka arbetsgivare blir läget mycket mer sårbart och arbetsmarknaden påverkar bostadsmarknaden i mycket större utsträckning än i det län som har en spridning av arbetsgivare. Optimism om den egna ekonomin 48 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att köpare och säljares optimism om den egna ekonomin påverkar situationen på den lokala bostadsmarknaden. Stort utbud 43 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att det stora utbudet som råder lokalt påverkar deras bostadsmarknad just nu. Litet utbud 30 procent av mäklarna upplever att det råder ett litet utbud på deras bostadsmarknad för tillfället. Man har inte sett bostaden som en ren investering på länge, utan ser boendet som en ren livskvalitet. 6

7 påverkan Och vad påverkar köpare och säljare på bostadsrättsmarknaden Frågan om påverkansfaktorer är uppdelad på småhus och bostadsrätt. Olika faktorer bedöms påverka olika mycket beroende på var fastighetsmäklaren som svarar är verksam. Vid en närmare granskning framkommer inga skillnader mellan hur fastighetsmäklarna bedömer påverkansfaktorer på småhus- respektive på bostadsrättsmarknaden. Samma faktorer, bankernas utlåning och medias rapportering bedöms av fastighetsmäklarna vara det som påverkar bostadsrättsmarknadens köpare och säljare just nu. VAD PÅVERKAR DIN BOSTADSRÄTTSMARKNAD JUST NU? Bankernas restriktiva utlåning Media Allmän oro och osäkerhet Ränta Pessimism om den egna ekonomin Arbetsmarknad Optimism om den egna ekonomin Stort utbud Litet utbud 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Jag tror att kunderna tröttnat på medias larm om bostadsbubblan det har de ju skrivit om i 15 år nu! 7

8 småhus Stillastående priser inleder våren Bedömningen över utveckling på småhusmarknaden är att priserna kommer att vara oförändrade till och med maj Totalt är det 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna i Sverige som är av den uppfattningen. I föregående Mäklarinsikt, med bedömningsmånaderna december 2011 och januari samt februari i 2012, bedömde 54 procent av landets fastighetsmäklare att priserna på småhus skulle sjunka något. Så blev också den faktiska prisutvecklingen på de flesta delmarknader i Sverige. 22 procent bedömer nu att småhuspriserna kommer att stiga något och övriga 22 procent är av uppfattningen att priserna på småhus kommer att sjunka något. bostadsmarknaden då. Stort utbud och svalnande intresse var situationen på de flesta delmarknader under senare delen av förra året. Nu vittnar landets fastighetsmäklare om en ökad optimism. Detta återspeglas i hur de bedömer kommande tre månader. December - februari Mars - maj Sjunkande priser 54 % Sjunkande priser 22 % Oförändrade priser 41 % Oförändrade priser 56 % Stigande priser 4 % Stigande priser 22 % Jämfört med föregående bedömningsperiod, med månaderna december februari, har andelen som bedömer att priserna kommer att vara oförändrade, ökat. Då delades uppfattningen av 41 procent, mot dagens 56. I detta sammanhang, sammanvävt med övriga förändringar, kan det tolkas som en viss optimism. Det har skett en förskjutning i fastighetsmäklarnas bedömning. Detta syns tydligt i hur stor andel som bedömer stigande priser kommande tremånadersperiod. Under föregående period var det blygsamma 4 procent som var av den uppfattningen, idag är det betydligt fler, 22 procent. En rad komplexa faktorer påverkar bostadsmarknaden och människors vilja och förutsättning att byta boende. Det är ju inte bara den ekonomiska oron i vår omvärld och dess eventuella påverkan på bomarknaden i Sverige som påverkar köpare och säljare. Människor som byter boende idag ska också förhålla sig till bolånetak och ändrade utlåningskrav samt många gånger, med flytt till och från något, acceptera och lösa situationen med att sälja först och köpa sen. Paret som exempelvis ska separera prioriterar inte bara en snabb förmedling framför en utdragen process, de agerar ju oavsett hur Greklandskrisen utvecklas eller hur ränteutvecklingen för bolån blir. Man orkar bara vara gastkramande orolig och göra ingenting en viss tid. Nu verkar många ha anammat det nya marknadsläget och agerar trots att det fortfarande finns osäkerhetsfaktorer i vår omvärld. Detta är fastighetsmäklarnas bedömning av nuläget på bostadsmarknaden i Sverige. Ända sedan de första orosmolnen om den europeiska skuldkrisen rullade in över Sverige har vi haft en öppen diskussion kring hur situationen skulle komma att påverka oss i Sverige. Det mest naturliga i tider av oro och osäkerhet är att sitta still i båten, det vill säga göra ingenting. Kanske vill man avvakta för att se tiden an och under tiden tillgodogöra sig information om marknadsläget. Detta blev tydligt under förra året och speglades i mäklarnas bedömning av 8

9 Utbud och efterfrågan småhus Jämfört med förra bedömningsperioden, december 2011 och januari, februari 2012 så noteras en markant förändring i fastighetsmäklarnas bedömning. Drygt hälften, 53 procent, av de medverkande fastighetsmäklarna bedömde att andelen småhus till salu skulle bli färre till och med februari. Förra mätperioden innefattade två av tre månader med traditionellt sett liten aktivitet (december och januari). Nu däremot närmar vi oss den period på året då bostadsmarknaden åter vaknar till liv. Då, i november, var utbudet ovanligt stort. Idag bedömer 25 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att det kommer att vara lika många småhus till salu kommande tremånadersperiod som det var under bedömningsmånaden februari. En markant minskning mot förra mätningen. Vid förra mätningen var det 31 procent som gjorde den bedömningen. Tyngdpunkten i mäklarnas bedömning idag ligger på att andelen småhus till salu kommer att öka. 66 procent är av den uppfattningen. Övriga 9 procent av de medverkande fastighetsmäklarna gör bedömningen att antalet småhus till salu kommer att minska. Man brukar tala om säsongsvariationer i de flesta branscher, så även på bostadsmarknaden. Utbudet varierar. Om man ser utbudet linjärt i hela Sverige så brukar andelen småhus till salu öka från sportlovet i februari fram till midsommar. Då brukar utbudet nå sin kulmen för att därefter gradvis sjunka under sommarmånaderna. Från skolstart tar det åter fart och håller i sig till ett par veckor innan jul och nyår. Nu är detta en mycket generell genomgång av variationerna på bostadsmarknaden sett till hela året och hela Sverige. Andelen småhus till salu påverkas också av vilken slags vinter eller sommar vi har. Ju varmare sommar och ju kallare vinter desto färre småhus till salu. På vissa delmarknader ser det dock annorlunda ut beroende på att högsäsongen sammanfaller med turistsäsong oavsett om det gäller vinter- eller sommarturism. Utbudet på bostadsmarknaden är säsongsmässigt varierat. Men andra mer flyktiga påverkansfaktorer kan också tillfälligt leda fram till att utbudet blir större eller mindre än 70% UTBUD OCH EFTERFRÅGAN PÅ SMÅHUSMARKNADEN MARS TILL MAJ % 50% 40% 30% UTBUD EFTERFRÅGAN 20% 10% 0% Minska kraftigt 1 Minska något 2 Vara oförändrat 3 Öka något 4 Öka kraftigt 5 9

10 småhus vanligt. Från sensommaren och senhösten förra året fanns ett på många håll rekordstort utbud av bostäder till salu. Mycket beroende på en fördröjd start på säsongen samt att förmedlingstiderna blev längre. Med många olika bostäder till salu kan dessutom köpare ta god tid på sig innan de slår till vilket i sin tur leder till ytterligare förlängda försäljningstider. Att bankerna i större utsträckning än tidigare rekommenderar att sälja först och köpa sen bidrog också då och än mer nu. Efterfrågan I undersökningen får landets fastighetsmäklare varje gång besvara frågan om hur de bedömer att köpintresset kommer att utvecklas kommande tre månader. I denna upplaga bedöms framtiden som mars till och med maj. Ett mycket stort utbud kan för många te sig oroväckande. Kanske blir man som säljare stressad av att ha sitt eget hus till salu samtidigt som grannarna försöker sälja sitt. Det kan kännas som att man försvinner i mängden och har svårt att hävda sig i konkurrensen med andra hus. Ett stort utbud utan stor efterfrågan är mycket oroväckande. Men så ser det inte ut. I fastighetsmäklarnas bedömning framåt, mars till och med maj, är trenden tydlig, utbud och efterfrågan följs åt. Tonvikten i bedömningarna ligger på ett ökat köpintresse för småhus under våren. 55 procent bedömer att köpintresset kommer att öka. 34 procent bedömer oförändrat och övriga 11 procent av de tillfrågade bedömer att köpintresset kommer att sjunka något. 25 procent gör bedömningen att efterfrågan, det vill säga köpintresset, kommer att vara bibehållet till och med maj. Bedömningen av utbudet går hand i hand med fastighetsmäklarnas bedömning av köpintresset. Våren är signifikativ för ett uppvaknande intresse för att byta boende. Som säljare vill man visa trädgården utan den där snöhögen och som köpare bilda sig en uppfattning åtminstone om konturerna av en trädgård. Jämfört med senaste mätningen, i Mäklarinsikt 2011:4, så gör fastighetsmäklarna en mycket mer optimistisk prognos över utvecklingen kommande tre månader. Blir ett stort utbud men även efterfrågan då denna marknad stått still en längre tid. 10

11 bostadsrätter Fler bostadsrätter till salu i vår Drygt hälften, 52 procent, av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att antalet bostadsrätter till salu kommer att bli fler kommande månader. 42 procent tror att antalet till salu blir likadant och övriga 7 procent delar uppfattningen minskat antal bostadsrätter till salu. Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömning ligger på att antalet bostadsrätter kommer att öka kommande tre månader, fram till och med maj i år. Bedömningen över kommande tre månader som fastighetsmäklaren gör påverkas av nuläget. Det vill säga i vilken marknad bedömningen görs. Om utbudet bedöms minska och bedömningen görs på en marknad med ett ovanligt litet utbud ges ju en helt annan signal om framtiden än om bedömningen minskat utbud görs på en marknad med många bostäder till salu. Under februari månad var utbudet av bostadsrätter till salu fler i riket som helhet jämfört med samma period året innan. Trots detta bedöms tillflödet av bostadsrätter till salu öka. tydlig i högskole- och universitetsstäder. Där är trycket som hårdast innan terminsstart. Vissa län har, precis som småhussäsongen, en lite annorlunda säsong mot övriga. Det har blivit allt mer vanligt förekommande att bostadsrätten används som fritidshus. I de län där det är vanligt, till exempel på vissa orter i fjällen, blir också säsongen annorlunda. 70% UTBUD OCH EFTERFRÅGAN PÅ BOSTADSRÄTTSMARKNADEN MARS TILL MAJ % 50% 40% 30% UTBUD EFTERFRÅGAN 20% 10% 0% Minska kraftigt Minska något Vara lika Öka något Öka kraftigt Även bostadsrättsmarknaden har sin säsong, med tilltagande aktivitet efter jul och nyår. Trots att det inte till den klassiska bostadsrätten finns någon trädgård att tala om så följer bostadsrättsmarknaden säsongen för småhus. En förklaring ligger i att många människor går från bostadsrätt till villa och tvärtom. Skillnaden mellan den traditionella småhusmarknaden och den för bostadsrätter är något mer Efterfrågan Även efterfrågan bedöms öka kommande månader. 45 procent bedömer att köpintresset kommer att öka kommande månader. Lika många, 45 procent, bedömer bibehållet köpintresse för bostadsrätter under våren. Övriga 10 procent är av uppfattningen att köpintresset kommer att minska. Köpintresset, det vill säga efterfrågan, ligger i linje med utbudet. 11

12 bostadsrätter Ingen större prisförändring på bostadsrätter i vår Av de cirka 1800 fastighetsmäklare som under februari 2012 besvarade Mäklarinsikt bedömer 55 procent oförändrade bostadsrättspriser till och med maj. 27 procent bedömer stigande priser och övriga 18 procent bedömer att priserna kommer att gå ned. Bostadsrättsmarknaden bedöms på ett likartat sätt som småhusmarknaden. Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömningar är att priserna kommer att vara oförändrade under de inledande vårmånaderna Vid en jämförelse mellan bedömningarna på småhus- respektive bostadsrättsmarknaden är tongångarna något mer optimistiska beträffande prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Det är något fler fastighetsmäklare som förut- spår stigande bostadsrättspriser än småhuspriser i vår. Nu och då Samma förändring i bedömning noteras för bostadsrätter som för småhus, fastighetsmäklarna gör en något mer optimistisk prognos. I förra Mäklarinsikt bedömde 7 procent att bostadsrättspriserna skulle stiga, under perioden december 2011 till och med februari Idag delas uppfattningen stigande priser av 27 procent. Stigande priser bostadsrätt Stigande priser småhus 27 % 22 % 12

13 special Vanligast att en bostad säljs på mellan tre till sju veckor Landets fastighetsmäklare har tidigare fått besvara frågan om hur lång tid en förmedling av en bostadsrätt eller ett småhus tar i tid. Vi menar att det är tiden som passerar från det att ett förmedlingsuppdrag påbörjas fram till och med att bostaden sålts. Denna fråga har vi ställt till landets fastighetsmäklare med jämna mellanrum då den ger en bra indikation om marknadsläget. Vi valde att göra ett uppehåll i denna fråga och ställa frågan mer sällan för att tydligare se förändringar. Senast vi ställde frågan var i den Mäklarinsikt som gick ut till Mäklarsamfundets medlemmar i november Sedan dess har det skett förändringar i fastighetsmäklarnas uppfattning om marknaden. Upp till en vecka Ingen fastighetsmäklare bedömer att en villaförmedling sker på en vecka. En procent bedömer att det tar så lång Väldigt olika, renoveringsbehov går tid att förmedla en bostadsrätt. bort, folk har inte råd, men bostäder som det bara är att flytta in i går bra. En till tre veckor 13 procent bedömer att en villaförmedling sker på mellan en till tre veckor. 32 procent uppger att det tar den tiden att förmedla en bostadsrätt just nu. Bättre lägen i populära områden eller renoverade bostäder går snabbt. I övrigt är det en långsammare marknad nu. Tre till sju veckor i snitt Tyngdpunkten bland fastighetsmäklarna är att bostadsöverlåtelserna i snitt tar mellan tre till sju veckor. Idag svarar 48 procent av de medverkande mäklarna att en villaförmedling tar mellan 3 till 7 veckor. 7 veckor och längre 38 procent av de medverkande mäklarna bedömer att det tar sju veckor eller ännu längre att förmedla en villa. 17 procent delar uppfattningen att det är genomsnittstiden för att förmedla en bostadsrätt just nu. Nu och då Jämfört med i november 2010 har förmedlingstiden blivit längre, enligt landets fastighetsmäklare. Det tar kortare tid att förmedla en bostadsrätt än vad det tar att förmedla ett småhus. En förmedling av en villa omgärdas generellt av fler detaljer, med bland annat både inre och yttre miljö, vilket gör att hela processen tar längre tid. På lokal nivå kan faktorer som tillskott av nya bostäder, obalans i beståndet och demografiska faktorer påverka försäljningstiden både mycket och snabbt. Det kan vara ett önskemål från säljaren med en snabb affär, många gånger för att undvika dubbla boendekostnader. Om försäljningstiden förändras och tiden blir längre kan det bero på att köpare och säljare har olika uppfattning om vart bostadsmarknaden är på väg och var vi befinner oss just nu. Väldigt sällan råder enighet om vart marknaden är på väg upp eller ned? En starkt bidragande orsak till att förmedlingstiderna blivit längre är det stora utbudet av bostäder till salu som finns och som funnits på många delmarknader i bostadssverige. I en marknad med stort utbud kan köpare ta längre tid på sig och titta på fler bostäder innan de slår till, vilket bidrar till att det stora utbudet består. 13

14 special Omställningen att sälja först och köpa sen har haft en inlåsningseffekt. Det kommer ta ytterligare tid för marknaden att anpassa sig till de nya förutsättningarna. En annan bidragande faktor är att bankerna i allt större omfattning rekommenderar människor som är aktiva på bostadsmarknaden att sälja nuvarande bostad innan de köper ny. Det i sig bidrar till att processerna tar längre tid speciellt om alla ska göra på samma sätt. Den som säljer sitt hus har visning för människor som i sin tur ska sälja sin nuvarande bostad. Som så småningom har visning på sin bostad och på visningen kommer människor som först ska sälja sitt nuvarande hem. Speciellt tydligt blir detta på marknader där man varit van vid att göra det motsatta, köpa först och sälja sen. På andra marknader har beteendet alltid varit vanligare att sälja innan ett nytt boende köps. Det är starkt sammankopplat till utbud och efterfrågan. Kanske blir drömhuset till salu, som familjen väntat på länge. I dagens marknad, med krav på att sälja innan nytt boende köps, är risken stor att familjen går miste om sitt drömhus, trots att de har råd. Bolånetaket hade inte fått samma genomslag i november 2010 (förslaget kom i oktober samma år) som det har idag. Det påverkar i den enskilda förmedlingen. Fastighetsmäklarna vittnar om en stor variation i tid att förmedla beroende på skick, läge och pris. En generell uppfattning är tydlig; renoveringsobjekt tar längre tid att förmedla. Detta kan kopplas till bolånetaket. Om familjen innan bolånetaket infördes tillgodogjort sig en vinst från tidigare bostad eller sparat ihop en del pengar kunde de lägga dessa på att renovera. De kunde prioritera ett bättre läge kanske, men med viss renovering. Idag går dessa pengar oftast till kontantinsatsen. Man ratar de bostäder som kräver renovering till förmån för de bostäder man kan flytta in i direkt. 60% BEDÖMD FÖRMEDLINGSTID SMÅHUS 50% 40% 30% NOVEMBER 2010 FEBRUARI % 10% 0% upp till en vecka 1-3 veckor 3-7 veckor 7 veckor eller längre Här är variationen stor beroende på område, tomträtt eller friköpt fastighet samt mest av allt skicket. På bostadsrätten är det betydelsefullt om du har en låg månadsavgift, och om det är flera liknande lägenheter till salu samtidigt. 14

15 special Vanligast att byta boende inom samma område Vi lät landets fastighetsmäklare besvara frågan om de ser någon tydlig flyttrend på sin lokala bostadsmarknad. Vi ville ta reda på om det blivit vanligare att flytta ut på landet, om det finns en grön våg, eller om det är tvärt om. Landets fastighetsmäklare är de som bäst kan fånga upp trender och företeelser då de vistas bland människor som är i begrepp att fatta sitt flyttbeslut. Ingen annan yrkesgrupp kommer så nära beslutsprocessen. Generella trender De ekonomiska ramarna är en grundförutsättning för hur nära vi kommer vårt drömboende. Drömmen ser, som tur är, olika ut från person till person. Tanken på drömboendet förändras oftast med åren och med familjesammansättningen. Den där centralt belägna ettan må vara många förstagångsköpares drömlya, men stämmer sannolikt inte särskilt väl överens med tvåbarnsfamiljens tankar om drömbostaden. Vissa vill bo på landet och andra får panik om de inte får trampa asfalt. Vad vi försöker kartlägga är de generella trenderna, om dessa finns. Det är ingen absolut sanning vi levererar. Bakom de generella tendenserna på bostadsmarknaden finns alla de människor som väljer bostadsort och livsstil utifrån sina egna individuella referensramar. Bostadsmarknaden är precis lika mångsidig som dess aktörer (köpare och säljare) där ingen flytt är den andra lik. Vi tar fastighetsmäklarna till hjälp att fånga upp mönstren på bostadsmarknaden just nu. Hemmakära Fastighetsmäklarna svarar inte entydigt, men visst går det att utläsa ett visst mönster. De allra flesta mäklare bedömer att det absolut vanligaste flyttbeteendet bland kunderna är att man flyttar inom samma område. Människor är hemmakära. Kanske passar inte bostaden ens behov längre, men man trivs i området, kommunen eller regionen och söker sig ett nytt boende där man känner sig som hemma. Det kan vara ett problem. Det finns exempel på områden som saknar en specifik boendeform och som därmed gör det svårare för den som önskar bo kvar i området men vill flytta till en mer behovsanpassad bostad. På många orter finns det brist på vissa bostäder vilket försvårar en flytt. Det kan exempelvis handla om brist på enplansvillor, trots att det är vad många som inte längre orkar gå i trappor önskar sig. En bra mix av bostäder är det bästa för hela marknaden, på så sätt kan den som önskar hålla sig kvar inom sin hemmasfär i olika skeenden och olika bostäder genom livet. barn med många aktiviteter. Med stigande bränslekostnader prioriteras en mindre bostad mer centralt belägen framför den större utanför stan. Man vinner tid och ekonomi då barnen kan klara sina transporter till och från aktiviteterna själva. Det kan handla om att det äldre paret bott klart i sin villa och söker sig till en mindre bostad mer centralt. Man prioriterar ett komprimerat centrum med närhet till service. I ett osäkert arbetsmarknadsläge är trenden tydlig, allt fler bosätter sig på orter med en mångsidig arbetsmarknad. Ingen grön våg På tredje plats på fastighetsmäklarnas lista om det vanligaste flyttmönstret just nu hamnar de som väljer att sälja sin mer centralt belägna bostad för att flytta längre ut. Det finns en massa olika anledningar till att människor väljer att flytta en bit utanför staden. För alla dem med trädgårdsintresse kan det vara svårt att hitta en tillräckligt stor tomt för vad intresset kräver. Tonårsfamiljer brukar stämma i bäcken och flytta en bit utanför tätorten. Det kan också handla om det unga paret som vill bosätta sig en bit ut då familjen kanske ska utökas. Utifrån och in Det andra vanligaste mönstret som landets fastighetsmäklare fångat upp är att människor säljer sin bostad en bit utanför tätområdet och flyttar till en till ytan mindre mer centralt belägen bostad. Det kan rymmas en rad olika förklaringar till detta mönster. En kan innefatta familjen med 15

16 Så gick undersökningen till Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Metodvalet motiverades med att en webbaserad undersökning tillåter att respondenterna svarar då de anser sig ha tid. Vidare ger metoden tid till eftertanke i den mån respondenten själv önskar. Webbundersökningen administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades, vikten av att varje respondent svarade samt att man svarade anonymt. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. En påminnelse skickas för att erhålla en så hög svarsfrekvens som möjligt. Sammanlagt skickades tre påminnelser. Målgrupp och Urval: Samtliga av Mäklarsamfundets medlemmar, (ej aspiranter, studenter och assistenter) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre än ner till sju respondenter per grupp, detta för att inte äventyra anonymitetsskyddet. Enkät Enkäten baserades på den enkät som användes från och med andra omgången av Mäklarinsikt. Ett antal frågor har bytts ut i syfte att hålla frågeställningar och resultat aktuella. Från och med Mäklarinsikt 3 är svarsalternativet vet ej borttaget från majoriteten av de fasta frågorna. Detta beslut fattades efter samtal med mäklare där det framkom att svarsalternativet ansågs onödigt. Att svarsalternativet tas bort innebär en liten justering i majoriteten av de fasta frågorna och detta ska hållas i åtanke vid jämförelser mellan mätningarna. Effekten bör dock vara försumbar då svarsalternativet har används i mycket liten utsträckning vid tidigare mätningar. I denna enkät togs inga frågor om Fritidshus med. En annan förändring i denna upplaga är att frågan om påverkansfaktorer delades upp i bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. Vidare, samma fråga, lades det till ett öppet svarsalternativ under de fasta. Småhus, bostadsrätter och fritidshus 1. Förmedlar du småhus bostadsrätter fritidshus? (Ja, Nej) 2. Hur bedömer du att köpintresse, antalet till salu samt prisutvecklingen för småhus respektive bostadsrätter kommer att förändras på din marknad de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) 3. Hur gjorde säljaren i din senaste förmedling? Sålde först. Köpte först. Uppdelat på småhus och bostadsrätter. 4. I vilken utsträckning påverkar nedanstående faktorer din bostadsmarknad just nu? (1= Inte alls, 5 = I mycket hög utsträckning) Uppdelat på småhus och bostadsrätter. - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media Övrigt som påverkan öppet svarsalternativ. 5. Hur lång tid tar det att förmedla en bostad just nu? Mindre än en vecka 1 till 3 veckor 3 till 7 veckor 7 veckor eller längre 6. Vilken är den vanligaste trenden just nu, om du tänker på de senaste 20 försäljningarna? Vanligast att människor flyttar inom samma område Säljer mindre bostad centralt dör att bo lite större en bit utanför Säljer större en bit ut för att bosätta si i en mindre bostad, mer centralt Flyttar från landsbygd till stad Flyttar från stad till landsbygd Annat 7. Vad, enkligt din bedömning, bör en husägare som ska sälja sin bostad inom fem år prioritera att göra med en budget på ? Huset är i bra skick, men har inte renoverats på senare år. Förbättra köket Förbättra badrummet Generell uppfräschning Måla om utsidan Uteplats och trädgård Byta fönster Lägga om taket 8. Hur tror du att fritidshussäsongen kommer att bli 2012? 9. Mer efterfrågan i år 10. Lägre efterfrågan i år 11. Som vanligt, ingen skillnad. Fältperiod: till Kompletta svar: 1797 Svarsfrekvens: 43 % 16

17 Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen gör Mäklarsamfundets ledamöter över hela Sverige bedömningar av den svenska bostadsmarknaden utifrån den lokala bostadsmarknad de verkar på, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter EasyResearch. Mäklarsamfundets ledamöter deltar och har möjlighet att svara, vilket är ett totalurval. Ett totalurval betyder att inget urval görs inom målgruppen, samtliga i målgruppen kontaktas. På så sätt elimineras risken för snedvridet urval och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval ger dessutom säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre ner än till sju respondenter per grupp för att inte äventyra någon persons anonymitet. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen mellan och ledamöter har svarat. Våra ledamöter bedömer bostadsrätter och småhus separat - de kommande tre månaderna, d.v.s. mars till och med maj I Mäklarinsikt görs nedbrytning på län- och kommunnivå, i de kommuner där det finns tillräckligt med underlag. Information om metod, svarsperiod etc hittar du längst bak i rapporten. I den här riksrapporten finner du en sammanfattning och analys av undersökningen. Vi har också valt att göra omfattande länsrapporter med tillhörande grafer som finns att hämta på Materialet får fritt användas om källan anges. Källa: Mäklarinsikt 2012:1. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Av landets totalt drygt fastighetsmäklare är 74 % medlemmar i Mäklarsamfundet. Läs mer om oss på 17