Bostadsrätten står sig bäst

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Stillastående priser Villaköparna har ofta barn Bostadsrätten står sig bäst

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden CLAUDIA WÖRMANN ANALYSANSVARIG Hej, I din hand håller du Mäklarinsikt 2012:2. Undersökningen skickades ut till Mäklarsamfundets medlemmar den 7 maj, samtliga verksamma fastighetsmäklare. Totalt besvarade 1394 fastighetsmäklare från norr till söder i Sverige undersökningen som stängde den 31 maj. Vi frågar fastighetsmäklarna hur de upplever bostadsmarknaden just nu. Dessutom får de göra en prognos över utvecklingen kommande tre månader. I Mäklarinsikt 2012:2 omfattar kommande tre månader, dvs juni till och med augusti. Vi frågar hur landets fastighetsmäklare uppfattar köpintresset, hur de bedömer utbudet och vad de tror om prisutvecklingen kommande tre månader. Vi frågar även om vad som påverkar bostadsmarknaden just nu. Dessa frågor återkommer varje gång och bostadsrätter och småhus bedöms separat. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner i mindre områden. Landets fastighetsmäklare får också svara på ett antal extrafrågor som ser olika ut för varje gång. Den här gången fick de bland annat bedöma vilken boendeform - fristående hus, radhus eller bostadsrätter - som kommer att ha den starkaste prisutvecklingen under Vi lät även Sveriges fastighetsmäklare bedöma om de kan identifiera en typköpare och typsäljare av bostadsrätter och småhus. Du vet väl förresten att du kan läsa om hur fastighetsmäklarna bedömt marknaden i just ditt län? Alla svar är uppdelade efter län och finns att ladda ned på vår hemsida Med hopp om en solig sommar! Claudia Wörmann, Analysansvarig Mäklarsamfundet I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet 2

3 4 slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Köpintresse, utbud och priser Tonvikten i fastighetsmäklarnas bedömningar över utveckling på småhusmarknaden är att priserna kommer att vara oförändrade till och med augusti Totalt är det 67 procent av de medverkande fastighetsmäklarna i Sverige som är av den uppfattningen. 20 procent bedömer att priserna kommer att sjunka något och övriga 13 procent är av uppfattningen att priserna på småhus kommer att stiga. Jämfört med förra undersökningen, för tre månader sedan, är det idag betydligt fler som bedömer att priserna kommer att vara oförändrade. Då delades uppfattningen av 56 procent, mot dagens 67 procent. 2. Äldre säljer villan och ändrade familjeförhållanden bakom de flesta bostadsrättsförsäljningarna Frågan som ställdes till landets fastighetsmäklare var: Inom vilken grupp tror du att de flesta småhussäljarna finns det kommande året? Trenden är inte ny, men nu kartlagd. Landets fastighetsmäklare bedömer att flest småhussäljare finns inom gruppen äldre. Närmare 80 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna gör bedömningen att de flesta villasäljarna kommer från gruppen äldre. Näst flest kommer från gruppen som säljer på grund av ändrade familjeförhållanden. När samma fråga ställdes avseende bostadsrätter blev svaret ett annat. I topp bland bedömningarna hamnar de som säljer på grund av ändrade familjeförhållanden. Följt av barnfamiljerna. 3. Villaköparna har ofta barn 92 procent av de medverkande fastighetsmäklarna uppger att de tror att flest villaköpare kommer från gruppen barnfamiljer under det kommande året. Detta stämmer väl överens med gängse flyttbeteende, det vanligaste är att man i sin boendekarriär flyttar till större i samband med familjebildning. Den bilden bekräftas av fastighetsmäklarna i undersökningen. Även gruppen som flyttar på grund av ändrade familjeförhållanden bedöms vara en stark köpgrupp. Vad gäller samma fråga avseende bostadsrätter bedöms den starkaste köpgruppen finnas bland dem som söker nytt boende på grund av ändrade familjeförhållanden, följt av förstagångsköpare. 4. Bostadsrätten står sig bäst På frågan om vilken boendeform som bedöms ha den starkaste prisutvecklingen under kommande år svarar de allra flesta bostadsrätten. 3

4 påverkan Fortfarande bank och media i topp på småhusmarknaden Sedan starten våren 2009 har landets fastighetsmäklare bedömt vad som påverkar deras bostadsmarknad just nu. Frågan är uppdelad på bostadsrätter och småhus. Länge låg räntans utveckling och arbetsmarknadsläget i topp i fastighetsmäklarnas bedömning av vad som påverkade deras bostadsmarknad. Uppfattningen förändrades under 2010 då bankernas utlåning och medias rapportering om bostadsmarknaden bedömdes påverka fastighetsmäklarnas marknad och kunder alltmer. Så är det fortfarande. Att flytta, köpa eller sälja sitt hem är för de allra flesta människor den största privatekonomiska affären man gör i sitt liv. Många som flyttar gör det efter en lång mental process och inte sällan är den utlösande faktorn förändrade familjeförhållanden. Inom förändrade familjeförhållanden ryms allt som gör att familjen förändras och att bostaden antingen blir för stor eller för liten. Det kan också handla om att flytta på grund av arbete eller studier. Man måste flytta för att hemmet inte längre passar behoven. Den lilla familjen som ska bli större. Eller den stora familjen som ska bli mindre, där några flyttat hemifrån och ytorna känns för stora. Det kan också vara det äldre paret som behöver ett mindre och framför allt mindre underhållskrävande hem. Givet detta måste det också finnas andra förutsättningar för en flytt. Att inte kunna flytta trots att man behöver göra det är ett problem på det personliga planet. Men det leder också till större samhälleliga problem. Det är detta vi kartlägger. 83 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att bankernas restriktiva utlåning påverkar deras småhusmarknad och kunder. En förutsättning för att genomföra en flytt är möjligheten att få lån, oavsett hur hög eller låg räntan är, detta syns tydligt i fastighetsmäklarnas bedömning av påverkansfaktorer. Landets fastighetsmäklare uppmärksammade tidigt en förändring på marknaden när bolånetaket, med krav på 15 procent i kontantinsats, infördes. Förändringen i fastighetsmäklarnas bedömning av vad som påverkar bostadsmarknaden, där bankens betydelse gradvis ökat, är kopplat till bolånetaket som infördes under hösten procent av de medverkande fastighetsmäklarna uppger att medias rapportering påverkar deras marknad. I varje enskild affär bildar de inblandade sig en uppfattning om vart marknaden är på väg. Via tidningar, webb, TV och radio kablas information ut om Sveriges ekonomi, om vår omvärld och om bostadsmarknaden. Det rapporteras flitigt om hot och möjligheter, risker och tendenser. All denna information kommer köpare och säljare till godo. De ska i floran av artiklar skapa sig en bild av verkligheten. Innehållet tenderar många gånger att handla om Sveriges bostadsmarknad generellt och som helhet. Men den svenska bostadsmarknaden består av en rad olika delmarknader som påverkas och utvecklas olika. Det finns en marknad för bostadsrätter, en för fritidshus och en annan för småhus. I och med att bostadsmarknaden ser så olika ut, beroende på var i landet du befinner dig, är det ännu svårare att få en uppfattning om marknadsläget. Om nyheten om stigande priser rör landet som helhet eller om en viss boendeform är det lätt att ta den till sig som en absolut sanning. Speciellt som säljare. En annan bidragande orsak till att medias rapportering påverkar så pass mycket enligt landets fastighetsmäklare är det faktum att det finns olika signaler om var marknaden är på väg beroende på vem som uttalar sig. 73 procent av de medverkande fastighetsmäklarna gör bedömningen att den allmänna oron och försiktigheten bland köpare och säljare ger effekt på bostadsmarknaden lokalt. Förra kvartalet delades uppfattningen av 81 procent av de medverkande mäklarna. Att köpare och säljare känner oro leder i sin tur till försiktighet. Alla vill känna sig trygga i sin flytt och ingen vill efteråt konstatera att man agerade vid fel tidpunkt. I dagsläget är det svårare än någonsin att prognostisera prisutvecklingen på bostäder. Det är därför inte alls konstigt att 7 av 10 fastighetsmäklare anger att den oro och osäkerhet som köpare och säljare av bostäder känner, också påverkar bostadsmarknaden. Denna påverkansfaktor är starkt sammankopplad med medias rapportering. 63 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att det stora utbudet påverkar bostadsmarknaden hos dem lokalt. Utbudet är fortsatt stort jämfört med förra året på vissa delmarknader. I maj i år, då undersökningen genomfördes, var det fler småhus till salu jämfört med samma period förra året. Ett stort utbud påverkar genom att köparna kan ta god tid på sig innan de fattar beslut om att köpa. När antalet bostäder till salu blir fler tenderar det till längre förmedlingstider generellt, vilket leder till oro framför allt bland säljare att inte få sålt inom för dem passande tid och till det pris de förväntat sig. Förmedlingarna tar längre tid och vi har hunnit få ett förråd av bostäder till salu. Mycket kom ut samtidigt i våras. 60 procent av fastighetsmäklarna bedömer att räntan har 4

5 påverkan stor effekt på bostadsmarknaden lokalt. Ränteläget kan för många som står i begrepp att byta boende vara av avgörande betydelse för om flytten blir av. 58 procent bedömer att arbetsmarknaden är en stor påverkansfaktor på bostadsmarknaden. Arbete och inkomst är en grundpelare i det som möjliggör boendet i en ägd bostad. Arbetsmarknaden påverkar i allra högsta grad den enskilde individens möjlighet att byta boende. Sysselsättningen ser olika ut i Sveriges 21 län och bedöms påverka bostadsmarknaden olika mycket. Detta blir också tydligt i hur fastighetsmäklarna i vår undersökning bedömt marknaden. I kommunen med bara en eller ett par starka arbetsgivare blir läget mycket mer sårbart och arbetsmarknaden påverkar bostadsmarknaden i mycket större utsträckning än i det län som har en spridning av arbetsgivare. 40 procent av fastighetsmäklarna bedömer att pessimism om den egna ekonomin påverkar deras bostadsmarknad lokalt. Ser utsikterna dystra ut för det enskilda hushållet, det kanske handlar om varsel eller uppsägning, påverkar det ens agerande på bostadsmarknaden. 36 procent av mäklarna upplever att det råder ett litet utbud på deras bostadsmarknad för tillfället, vilket påverkar dem och deras kunder lokalt. Ett litet utbud på den marknad där det finns gott om efterfrågan blir mer säljarens marknad. Generellt leder det lilla utbudet parat med stor efterfrågan till kortare förmedlingstider och högre priser. De allra flesta fastighetsmäklare upplever att det är ett stort utbud av småhus för närvarande. Men för 4 av 10 fastighetsmäklare råder motsatt marknadsläge, brist på bostäder. Detta är en tydlig illustration av hur olika delmarknaderna ser ut på den svenska bostadsmarknadens atlas. 30 procent gör bedömningen att optimism om den egna ekonomin påverkar bostadsmarknaden lokalt. I den enskilda situationen kan det handla om uteblivet varsel, fast tjänst och löneökning. VAD PÅVERKAR BOSTADSMARKNADEN? Bankernas restriktiva utlåning Media Allmän oro och försiktighet Stort utbud Ränta BOSTADSRÄTT SMÅHUS Arbetsmarknad Pessimism om den egna ekonomin Litet utbud Optimism om den egna ekonomin 0% 20% 40% 60% 80% 100% 5

6 påverkan Så här bedömer fastighetsmäklarna påverkansfaktorerna på bostadsrättsmarknaden: 78 procent av de fastighetsmäklare som förmedlar bostadsrätter bedömer att bankernas restriktiva utlåning påverkar den bostadsrättsmarknad de är verksamma på. 69 procent bedömer att medias rapportering påverkar deras marknad. 63 procent gör bedömningen att allmän oro och försiktighet påverkar, lika många bedömer att räntan påverkar bostadsrättsmarknaden och dess aktörer. 58 procent gör bedömningen att ett stort utbud av bostadsrätter påverkar. 54 procent gör bedömningen att arbetsmarknaden påverkar deras bostadsrättsmarknad lokalt. 43 procent av de medverkande fastighetsmäklarna är av uppfattningen att det råder ett litet utbud av bostadsrätter till salu på deras marknad. I så pass omfattning att det påverkar köpare och säljare. 38 procent gör bedömningen att bostadsrättsköpares- och säljares pessimism om den egna ekonomin påverkar marknaden just nu. 29 procent bedömer att optimism om den egna ekonomin påverkar. 6

7 småhus Sommaren ger oförändrade priser på småhus Tonvikten i fastighetsmäklarnas bedömningar över utveckling på småhusmarknaden är att priserna kommer att vara oförändrade till och med augusti Totalt är det 67 procent av de medverkande fastighetsmäklarna i Sverige som är av den uppfattningen. I föregående Mäklarinsikt, med bedömningsmånaderna mars till och med maj 2012 bedömde 56 procent av landets fastighetsmäklare att småhuspriserna skulle vara oförändrade. 20 procent bedömer nu att småhuspriserna kommer att sjunka något till och med augusti och övriga 13 procent är av uppfattningen att priserna på småhus kommer att stiga något. Det har skett en förskjutning mot att fler fastighetsmäklare tror på stillastående/ oförändrade priser jämfört med för precis ett år sedan. Men även i jämförelse med förra undersökningen. Färre bedömer stigande priser. Sammantaget gör landets fastighetsmäklare en mer nedtonad prognos över prisutvecklingen i sommar jämfört med föregående period. Juni-aug. Juni-aug Sjunkande priser 51 % 20 % Oförändrade priser 6 % 67 % Stigande priser 43 % 13 % En del av förklaringen till den nedtonade prognosen över de tre kommande månaderna ligger i att bedömningen omfattar sommarmånaderna juni, juli och augusti. Aktiviteten på bostadsmarknaden är som mest intensiv innan sommarsemestern, för att sedan gå ned i aktivitet under semestern. Det är tydligt känt att många barnfamiljer vill ha allt ordnat vid en flytt innan skolstart. Så att barnen vet vilken skola de ska börja i till hösten. Dessutom ligger det i mångas intresse att visa och se ett småhus med konturerna av en trädgård. Så länge vi i Sverige hade industrisemester från början av juli och fyra veckor framåt ledde det till att också aktiviteten på bostadsmarknaden avsevärt avstannade. Sedan många år tillbaka är vi flexibla i vår semestrande. Vi sprider ut vår semestertid efter önskemål och möjlighet. Det leder till att säsongsvariationerna på bostadsmarknaden inte längre är lika distinkta. Nu är det inte så att aktiviteten på bostadsmarknaden går ned i hela Sverige. Vissa områden, utpräglade semesterorter längs med kusten och på våra större öar, har säsong med säljare och köpare över hela sommaren. Många kombinerar en utflykt eller semester med att titta på hus. Och säljarna vet om att tillströmningen av besökare ökar och anpassar sin försäljning efter det. Bolånetaket leder till att färre har råd att köpa. Generellt sett är fastighetsmäklarna av uppfattningen att bankerna ställer allt högre krav på sina kunder. Vi närmar oss sommaren som normalt kännetecknas av liten aktivitet. Utbudet är stort. Den ekonomiska oron i vår omvärld kvarstår. Sammantaget bidrar allt detta till att de flesta, 67 procent av fastighetsmäklarna, bedömer att priserna kommer att vara oförändrade över sommaren. Avvikande län I vissa län gör fastighetsmäklarna en avvikande bedömning gentemot övriga. I Gävleborgs län bedömer 100 procent av de medverkande mäklarna att småhuspriserna kommer att vara oförändrade till och med augusti. Även i Södermanland bedömer många mäklare, 79 procent, att priserna kommer att vara oförändrade över sommaren. Endast tre procent av de sörmländska mäklarna bedömer stigande priser till och med augusti. I Kalmar, Jönköping och Örebro län gör fastighetsmäklarna en nedtonad prognos över sommaren. 33 procent i respektive län bedömer att småhuspriserna kommer att sjunka något. Familjeförhållanden ändras oberoende av hur bostadsmarknaden går. 7

8 småhus Stort utbud över sommaren med oförändrad efterfrågan Tonvikten i fastighetsmäklarna prognos över månaderna juni, juli och augusti är att antalet småhus till salu kommer att öka. Uppfattningen att utbudet kommer att öka delas av 45 procent av de medverkande fastighetsmäklarna. Förra kvartalet bedömde 66 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att antalet småhus till salu skulle blir fler. Så blev det också. 100% Utbud och efterfrågan SMÅHUS juni till augusti 90% 80% 70% 60% Utbud Efterfrågan 50% 40% 30% 20% 10% 0% Minska mycket Minska något Vara oförändrat Stiga något Stiga mycket Tyngdpunkten i mäklarnas bedömning idag ligger på att andelen småhus till salu kommer att öka. 45 procent är av den uppfattningen. 37 procent bedömer att antalet småhus till salu blir lika många som i maj. Övriga 18 procent bedömer att antalet småhus till salu kommer att bli färre över sommaren. Man brukar tala om säsongsvariationer i de flesta branscher, så även på bostadsmarknaden. Utbudet varierar. Om man ser utbudet linjärt i hela Sverige så brukar andelen småhus till salu öka från sportlovet i februari fram till midsommar. Då brukar utbudet nå sin kulmen för att därefter gradvis sjunka under sommarmånaderna. Från skolstart tar det åter fart och håller i sig till ett par veckor innan jul och nyår. Nu är detta en mycket generell genomgång av variationerna på bostadsmarknaden sett till hela året och hela Sverige. Andelen småhus till salu påverkas också av vilken slags vinter eller sommar vi har. Ju varmare sommar och ju kallare vinter desto färre småhus till salu. På vissa delmarknader ser det dock annorlunda ut beroende på att högsäsongen sammanfaller med turistsäsong oavsett om det gäller vinter- eller sommarturism. Utbudet på bostadsmarknaden är säsongsmässigt varierat. Men andra mer flyktiga påverkansfaktorer kan också tillfälligt leda fram till att utbudet blir större eller mindre än vanligt. Från sensommaren och senhösten förra året fanns ett på många håll rekordstort utbud av bostäder till salu. Utbudet är fortfarande större än vanligt, men inte rekordstort. I våras kom många bostäder ut till salu samtidigt. Vi har nu ett annat marknadsläge med längre förmedlingstider vilket leder till att ett förråd av bostäder hinner ackumule- 8

9 småhus ras på många delmarknader. Att bankerna i större utsträckning än tidigare rekommenderar att sälja först och köpa sen bidrar också till det stora utbudet. Som köpare hinner du titta på fler hus innan du bestämmer dig. Avvikande län Tonvikten i fastighetsmäklarnas bedömning över sommaren är att antalet småhus kommer öka. 45 procent av de medverkande fastighetsmäklarna delar den uppfattningen i riket som helhet. I vissa län görs en avvikande uppfattning. 83 procent av de medverkande fastighetsmäklarna i Västerbotten gör bedömningen att antalet småhus till salu kommer att öka. Likartad bedömning, 78 procent, görs av fastighetsmäklare i Norrbotten. Just i dessa län är det starkt kopplat till säsong. Precis som tidigare konstaterats är det mest fart på småhusmarknaden när snön smält bort. Vintern håller sitt grepp om bostadsmarknaden en mycket längre tid ju längre norrut vi kommer. Men över sommaren ska all snö ha smält bort och utbudet öka, enligt fastighetsmäklarna. Efterfrågan Fastighetsmäklarnas prognos över sommarmånaderna är att köpintresset på småhusmarknaden kommer att vara oförändrat. Lika många kunder beräknas vara intresserade av att byta boende till ett småhus framöver som under bedömningsmånaden i maj. Det stora utbud som varit verklighet på många delmarknader hittills kan te sig skrämmande för vissa säljare. Kanske blir man stressad av att ha sitt eget hus till salu samtidigt som grannarna försöker sälja sitt. Det kan kännas som att man försvinner i mängden och har svårt att hävda sig i konkurrensen med andra hus. På bostadsmarknaden med stort utbud brukar förmedlingstiderna dra ut på tiden för vissa bostäder och ett förråd bildas. Som säljare är det lättare att anpassa sig till marknaden med ett litet utbud och en stor efterfrågan, kanske gör man det till sin sanning. Inte ovanligt är att en som säljer nu minns grannens förmedling för tre år sedan då utbudet var ovanligt litet och förmedlingstiden var kortare än idag. Litet utbud ger kortare försäljningsprocess och högre priser. 56 procent av de medverkande mäklarna bedömer att köpintresset, det vill säga efterfrågan, kommer att vara lika stort framåt i tiden som det var i maj. Här noteras en tydlig förändring i bedömning jämfört med förra gången som omfattade mars till och med maj. Tonvikten i bedömningarna låg då på ett ökat köpintresse för småhus under våren. 9

10 småhus 55 procent av de tillfrågade bedömde så. Idag är det lika många (56 procent) som bedömer oförändrat köpintresse över sommaren. 28 procent gör idag bedömningen att köpintresset för småhus kommer att öka. 16 procent av landets mäklare bedömer sjunkande köpintresse för småhus till och med augusti. Intresset för att byta boende brukar kulminera på våren. I samband med de första snödropparna. Det illustrerar att uppvaknandet hänger samman med våren, som ju kommer vid olika tidpunkt i olika delar av landet. Dessutom kan det skilja från år till år. Köpintresset bedöms vara oförändrat över sommaren. Bedömningen framåt påverkas av nuläget. Precis som vi illustrerar att hela Sveriges bostadsmarknad egentligen består av olika delmarknader ser det ju heller inte likadant ut vad gäller köpintresse. Man kan egentligen inte tala om ett generellt köpintresse. Köpintresset ser olika ut från individ till individ. Idag ska du ha ett stort kapital till kontantinsatsen för att över huvud taget vara aktuell som potentiell köpare av ett småhus. Du ska ha lånelöfte och säker inkomst. Därtill ska du titta på ett boende i den prisklass som passar just din budget. Stämmer alla dessa beståndsdelar på resan till ett eget småhus så finns ett köpintresse. Det kan finnas marknader där hus som är till salu ligger i fel prisklass, de är för dyra för medelinkomsttagaren på orten. Endast ett fåtal lokala spekulanter har råd med huset. Det leder naturligt till att färre har råd. Det är inte ett generellt minskat köpintresse bara för det. För att ändra köpintresset på den lokala marknaden behövs en större förändring som slår mot många fler. Om till exempel en av ett fåtal arbetsgivare lägger ned sin verksamhet på den ganska begränsade marknaden leder det till generellt sämre köpkraft. Den bästa förutsättningen för starkt köpintresse har det småhus som har ett pris och en adress som många har råd med och där människor vill bo. På riksplanet kan ett minskat köpintresse handla om arbetslöshet, om ändrade ränteutsikter etc. Avvikande län Den allmänna uppfattningen är att köpintresset kommer att vara bibehållet över sommaren. Sammantaget är det 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna som gör den bedömningen för juni till och med augusti. Samma län högst upp i norr gör en avvikande bedömning gentemot övriga, i Västernorrland och i Norrbotten är det fler fastighetsmäklare som bedömer ökat köpintresse för småhus till och med augusti. Säsongen för när aktiviteten på bostadsmarknaden är som störst är starkt sammankopplad till väder och vind, detta åskådliggörs tydligt i fastighetsmäklarnas bedömning av utbud och efterfrågan. Sedan införandet av bolånetaket och regeln att man måste ha 15 procent i kontantinsats kan man generalisera när det gäller potentiella köpare till småhus och därmed köpintresset. Kundgruppen för vissa boenden har minskat då en del faller bort på grund av att de inte har kontantinsatsen till huset. Det i sig ger sämre köpintresse. 10

11 bostadsrätter Varken fler eller färre bostadsrätter till salu i sommar Antalet bostadsrätter till salu kommer att vara lika många under sommaren som i maj enligt 47 procent av de medverkande fastighetsmäklarna. 31 procent av den medverkande mäklarkåren bedömer att antalet bostadrätter till salu på deras marknad lokalt kommer att bli fler. Övriga, 22 procent, bedömer minskat utbud av bostadsrätter under sommaren. Prognosen som sträcker sig fram till augusti påverkas av i vilken marknad bedömningen görs. Om utbudet bedöms minska och bedömningen görs av en fastighetsmäklare verksam på en marknad med ett ovanligt litet utbud ges ju en helt annan signal om framtiden än om bedömningen minskat utbud görs på en marknad med många bostäder till salu vid bedömningstillfället. Värt att notera är även att många fastighetsmäklare arbetar mer nischat än att bara fokusera på bostadsrätter. Den ena kan vara specialiserad på små lägenheter och en annan har sin marknadsandel på riktigt exklusiva bostadsrätter. Utbudet kan minska generellt och för en viss typ av bostadsrätter på marknaden lokalt. Under maj månad var utbudet av bostadsrätter något fler jämfört med i maj Även bostadsrättsmarknaden har sin säsong, med tilltagande aktivitet efter jul och nyår. Trots att det inte till den klassiska bostadsrätten finns någon trädgård att tala om så följer bostadsrättsmarknaden säsongen för småhus. En förklaring ligger i att många människor går från bostadsrätt till villa och tvärtom. Skillnaden mellan den traditionella småhusmarknaden och den för bostadsrätter är något mer tydlig i högskole- och universitetsstäder. Där är trycket som hårdast innan terminsstart. Vissa län har, precis som småhussäsongen, en lite annorlunda säsong mot övriga. Det har blivit allt mer vanligt förekommande att bostadsrätten används som fritidsboende. I de län där det är vanligt, till exempel på vissa orter i fjällen, blir också säsongen annorlunda jämfört med den traditionella säsongen för bostadsrätter. 100% Utbud och efterfrågan BOSTADSRÄTTER juni till augusti 90% 80% 70% 60% Utbud Köpintresse 50% 40% 30% 20% 10% 0% Minska mycket Minska något Vara lika Stiga något Stiga mycket 11

12 bostadsrätter Efterfrågan Även efterfrågan på bostadsrätter bedöms ligga kvar på samma nivå som i maj. 56 procent bedömer att köpintresset kommer att vara oförändrat till och med augusti. 28 procent av de medverkande fastighetsmäklarna är av uppfattningen att köpintresset kommer att öka. Övriga 16 procent gör prognosen att köpintresset på bostadsrätts- Dmarknaden kommer att minska. Blir ofta en bostadsrätt i som skiljer sig måste snabbt hitta ett billigt boende. närheten. De äldre köper gärna en bostadsrätt om de inte orkar med att underhålla sitt stora hus längre. 12

13 bostadsrätter Stillastående bostadsrättspriser under sommaren 65 procent av de medverkande fastighetsmäklarna gör bedömningen att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat under sommarmånaderna. 21 procent delar uppfattningen att priset kommer att stiga. Övriga 14 procent tror att priset kommer att sjunka något under sommaren. Bostadsrättsmarknaden bedöms på ett likartat sätt som småhusmarknaden. Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömningar under sommaren är att bostadsrättspriserna kommer att vara oförändrade. Vid en närmare jämförelse mellan bedömningarna på småhus- respektive bostadsrättsmarknaden är tongångarna något mer optimistiska beträffande prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Det är något fler fastighetsmäklare som förutspår stigande bostadsrättspriser än småhuspriser i sommar. Bostadsrätt Småhus Stigande priser 21 % 13 % 13

14 special Tilltro till ekonomin och arbetsmarknaden styr prisutvecklingen Landets fastighetsmäklare fick besvara följande fråga: Vilket av nedanstående alternativ är det som mest påverkar prisutvecklingen på bostäder (stigande priser)? 48 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna anger att människors generella tilltro till ekonomin och arbetsmarknaden i landet är den faktor som mest bidrar till stigande priser på bostäder. 20 procent av mäklarna bedömer att ett litet utbud är den faktor som mest av allt bidrar till att priserna stiger. Lika många anger att det är låga ränteutsikter som bidrar. 7 procent uppger att det är befolkningstillväxten som leder till stigande priser på bostäder. och rationella beslut. Du ska ha råd att flytta, rationellt, och du ska även trivas, emotionellt. För visst hör man talas om människor som på fullaste allvar förklarar att det var kärlek vid första ögonkastet, att det kändes rätt från början, inte bara om sin partner utan även om en tilltänkt bostad. Håller inte kalkylen går ju kärleken till den nya bostaden om intet. Att ha en stabil ekonomi och en stadigvarande inkomst är fundamentala faktorer för den enskilde att kunna agera på 3 procent delar uppfattningen att det är bostädernas byggkostnad och standard som bidrar. 1 procent anger att det är reallöneökningarna som leder till stigande priser på bostäder. De allra flesta köper sin bostad för att bo i och inte i spekulationssyfte. Ett köp av en bostad, oavsett om man är förstagångsköpare eller om man är både köpare och säljare, är i de allra flesta situationer en fråga om både emotionella bostadsmarknaden. Hot om varsel och sämre konjunktur samt grumlig framtidsprognos brukar leda till en avvaktande hållning. Ser ekonomin, arbetsmarknadsläget och prognoserna för framtiden ljusare ut brukar det leda till det motsatta. Även ett litet utbud påverkar prisutvecklingen. Allt sammantaget påverkar prisutvecklingen, men enligt landets fastighetsmäklare, i olika hög grad. 14

15 special Barnfamiljer köper småhus under 2012 I Mäklarinsikt 2012:2 fick landets fastighetsmäklare besvara frågan: Inom vilken grupp tror du att de flesta småhusköparna finns det kommande året? En klar majoritet av de medverkande fastighetsmäklarna anger att det är inom gruppen barnfamiljer som de flesta småhusköparna finns. Fler svarsalternativ möjliga. Vi har aldrig kartlagt fastighetsmäklarnas uppfattning om olika gruppers köpkraft. Den frågan fick de därför besvara nu. Sannolikt är denna kartläggning för 2012 ganska tidlös, man kan på goda grunder anta att det ser lika ut från ett år till ett annat. 92 procent av de medverkande mäklarna uppger att den största kundgruppen för köp av ett småhus finns bland barnfamiljerna. 3 procent har svarat att den största köpkraften för småhus under 2012 finns inom gruppen annat. Äldre säljer villan 78 procent av de medverkande fastighetsmäklarna anger att de flesta villasäljarna kommer från gruppen äldre. 31 procent säger att den största köppotentialen för ett småhus finns inom gruppen som flyttar på grund av skilsmässa Många äldre orkar inte med underhållet längre och vill eller andra förändrade familjeförhållanden. få loss lite pengar. 6 procent anger att de tror att de flesta köparna finns inom kategorin äldre. 64 procent anger att flest villasäljare kommer från gruppen som flyttar på grund av skilsmässa eller andra förändrade 5 procent bedömer att den största köpkraften ligger inom familjeförhållanden. gruppen singelhushåll. 14 procent identifierar att flest villasäljare finns inom gruppen barnfamiljer. Många kunder är växande barnfamiljer med förbättrad ekonomi. 2 procent av de medverkande mäklarna anger att flest villasäljare kommer från annan grupp. Skilsmässa och dödsfall står för nästan hälften av mina uppdrag. 15

16 Ändrade familjeförhållanden styr bostadsrättsköp special De medverkande fastighetsmäklarna fick besvara frågan: Inom vilken grupp tror du att de flesta bostadsrättsköparna finns det kommande året? En majoritet svarar att de flesta bostadsrättsköparna kommer från gruppen som flyttar på grund av skilsmässa eller andra förändrade familjeförhållanden. Fler svarsalternativ möjliga. Flest bostadsrättsköpare finns inom grupperna: Familjeskäl Yngre/ förstagångsköpare Äldre Barnfamiljer Annan grupp Yngre intresserar sig mer när marknaden inte är på topp. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vi har tidigare inte kartlagt fastighetsmäklarnas uppfattning om olika gruppers köpkraft. Den frågan fick de därför besvara nu. Sannolikt är denna kartläggning för 2012 ganska tidlös, man kan på goda grunder anta att det ser lika ut från ett år till ett annat. 72 procent av de medverkande fastighetsmäklarna uppger att de flesta köparna av bostadsrätt finns inom gruppen som flyttar på grund av ändrade familjeförhållanden. 47 procent identifierar den största potentiella köpkraften i gruppen förstagångsköpare. 42 procent identifierar störst köpkraft bland landets äldre. 29 procent anger singelhushållen som den största köpgruppen på bostadsrättsmarknaden. 21 procent tror att störst köpkraft för bostadsrätter finns inom gruppen barnfamiljer. 2 procent svarar annan grupp. Ändrade familjeförhållanden bakom bostadsrättsförsäljningar 60 procent av de medverkande mäklarna svarar att de ser flest bostadsrättssäljare inom gruppen som säljer på grund av ändrade familjeförhållanden. 45 procent identifierar de flesta säljarna inom gruppen barnfamiljer. 41 procent tror att de flesta säljarna kommer från gruppen singelhushåll som idag bor i bostadsrätt. 28 procent bedömer att bostadsrättssäljarna kommer från gruppen äldre. 4 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna anger att flest bostadsrättssäljare kommer från annan grupp. Inom kategorin annan grupp anger mäklarna till exempel studenter och medelålders. 16

17 special Bostadsrätten står sig bäst under 2012 enligt hälften av mäklarna Vi frågade de medverkande fastighetsmäklare följande fråga: Vilken boendeform tror du utvecklas starkast prismässigt under 2012? Hälften svarade bostadsrätter på frågan. Fler svarsalternativ möjliga. Bostadsrätterna står sig bättre eftersom de ligger lägre i pris än villor. Mindre kontantinsats. 50 procent av de medverkande mäklarna svarade att bostadsrätten är den bostadsform som utvecklas starkast prismässigt under procent uppgav fristående småhus. 21 procent angav radhuset som den boendeform som under 2012 utvecklas starkast prismässigt. Små hus i rätt område. Yteffektiva radhus med bra lägen står sig bäst. 17

18 Så gick undersökningen till Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Metodvalet motiverades med att en webbaserad undersökning tillåter att respondenterna svarar då de anser sig ha tid. Vidare ger metoden tid till eftertanke i den mån respondenten själv önskar. Webbundersökningen administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades, vikten av att varje respondent svarade samt att man svarade anonymt. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. En påminnelse skickas för att erhålla en så hög svarsfrekvens som möjligt. Sammanlagt skickades tre påminnelser. Målgrupp och Urval: Samtliga av Mäklarsamfundets medlemmar, (ej aspiranter, studenter och assistenter) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre än ner till sju respondenter per grupp, detta för att inte äventyra anonymitetsskyddet. Enkät Enkäten baserades på den enkät som användes från och med andra omgången av Mäklarinsikt. Ett antal frågor har bytts ut i syfte att hålla frågeställningar och resultat aktuella. Från och med Mäklarinsikt 3 är svarsalternativet vet ej borttaget från majoriteten av de fasta frågorna. Detta beslut fattades efter samtal med mäklare där det framkom att svarsalternativet ansågs onödigt. Att svarsalternativet tas bort innebär en liten justering i majoriteten av de fasta frågorna och detta ska hållas i åtanke vid jämförelser mellan mätningarna. Effekten bör dock vara försumbar då svarsalternativet har används i mycket liten utsträckning vid tidigare mätningar. I denna enkät togs inga frågor om Fritidshus med. En annan förändring i denna upplaga är att frågan om påverkansfaktorer delades upp i bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. Vidare, samma fråga, lades det till ett öppet svarsalternativ under de fasta. Småhus 1. Förmedlar du småhus? (Ja, Nej) 2. Hur bedömer du att antalet småhus till salu kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minskat antal, 5 = Ökat antal) 3. Hur bedömer du att köpintresset för småhus kommer att förändras på din marknad de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) (Med köpintresse menar vi antalet personer på visningarna etc.) 4. Hur bedömer du att försäljningspriset på småhus kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) 5. Inom vilken grupp tror du att flest småhusköpare finns det kommande året? Äldre, Barnfamiljer, De som flyttar pga. skilsmässa/ eller andra ändrade familjeförhållanden, Singelhushåll, Annan grupp. Fler svarsalternativ möjliga. 6. Inom vilken grupp tror du att de flesta småhussäljarna finns det kommande året? Äldre, Barnfamiljer, De som flyttar pga. skilsmässa och andra förändrade familjeförhållanden, Annan grupp. Fler svarsalternativ möjliga. Bostadsrätt Förmedlar du bostadsrätter? (Ja, Nej) 7. Hur bedömer du att antalet bostadsrätter till salu kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minskat antal, 5 = Ökat antal) 8. Hur bedömer du att köpintresset för bostadsrätter på din marknad kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) (Med köpintresse menar vi antalet personer på visningarna etc.) 9. Hur bedömer du att försäljningspriset på bostadsrätter kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) 10. Inom vilken grupp tror du att flest bostadsrättsköpare finns det kommande året? Yngre/ Förstagångsköpare, Äldre, Barnfamiljer, Flytt pga skilsmässa/ eller andra förändrade familjeförhållanden, Yngre, Singelhushåll, Annan grupp. 11. Inom vilken grupp tror du att de flesta bostadsrättssäljarna finns det kommande året? Äldre, Barnfamiljer, Flytt pga. Skilsmässa eller andra förändrade familjeförhållanden, Singelhushåll, Annan grupp. Fritidshus Inga frågor om fritidshus i enkäten. Övriga frågor 12. I vilken utsträckning påverkar nedanstående faktorer din bostadsmarknad just nu? (1= Inte alls, 5 = I mycket hög utsträckning) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Allmän oro och försiktighet - Media OBS. Frågan om påverkan ställdes i separata frågor avseende bostadsrätter och småhus. 13. Vilket av nedanstående alternativ är det som mest påverkar prisutvecklingen på bostäder (stigande priser)? Generell tilltro till ekonomin och arbetsmarknaden i landet, Befolkningstillväxten, Reallöneökningar, Låga ränteutsikter, Bostäders byggkostnad och standard, Litet utbud. 14. Vilken boendeform tror du utvecklas starkast prismässigt under 2012? Fristående småhus, Bostadsrätter, Radhus. Fältperiod: Fältarbetsperiod var mellan och Bortfallsredovisning: Bruttourval = Antal Inbjudna: 4339 Ej i målgruppen (t ex föräldraledighet, sjukskrivning, felaktig adress, slutat, förmedlar ej Kompletta svar: 1394 Svarsfrekvens = Antal kompletta svar/ Nettourval: 32% Röster ur rapporten Citaten kommer från fastighetsmäklarna. 18

19 Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen gör Mäklarsamfundets ledamöter över hela Sverige bedömningar av den svenska bostadsmarknaden utifrån den lokala bostadsmarknad de verkar på, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter Webropol. Mäklarsamfundets ledamöter deltar och har möjlighet att svara, vilket är ett totalurval. Ett totalurval betyder att inget urval görs inom målgruppen, samtliga i målgruppen kontaktas. På så sätt elimineras risken för snedvridet urval och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval ger dessutom säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre ner än till sju respondenter per grupp för att inte äventyra någon persons anonymitet. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen mellan och ledamöter har svarat. Våra ledamöter bedömer bostadsrätter och småhus separat - de kommande tre månaderna, d.v.s. juni till och med augusti I Mäklarinsikt görs nedbrytning på län- och kommunnivå, i de kommuner där det finns tillräckligt med underlag. Information om metod, svarsperiod etc hittar du längst bak i rapporten. I den här riksrapporten finner du en sammanfattning och analys av undersökningen. Vi har också valt att göra omfattande länsrapporter med tillhörande grafer som finns att hämta på Materialet får fritt användas om källan anges. Källa: Mäklarinsikt 2012:2. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka ledamöter, vilket utgör en majoritet av den samlade kåren. Läs mer om oss på 19