Hur fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris

Transkript

1 Malin Granstedt & Ida Källmyr Hur fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris Fastighetsekonomiprogrammet C-uppsats Datum/Termin: VT - 09 Handledare: Martin Behre Karlstads universitet Karlstad Tfn Fax Information@kau.se 1

2 Förord Ett stort tack vill vi ge till våra respondenter. Tack för att ni ställde upp samt tog er tid att delta i vår undersökning. Magnus Olofsson, Mäklarhuset aga egendomsaffär, Örebro Henrik Johansson, Länshem fastighetsförmedling, Örebro Alexandra Johansson, Svensk Fastighetsförmedling, Örebro Gun-Borg Åkerstrand, Fastighetsbyrån, Kumla Vi vill även tacka vår handledare Martin Behre. Du har gett oss idéer och varit till stor hjälp under vägens gång. Du har även alltid funnits tillgänglig för våra frågor och funderingar, vilket har betydd mycket för oss. Slutligen ger vi ett stort tack till vår opponentgrupp Josefine Borwell och Linda Garpheden. Ni har gett otroligt mycket bra synpunkter och tips på ändringar i uppsatsen. Med hjälp av er har uppsatsen fått bättre kvalitet. Örebro 31 Maj 2009 Malin Granstedt & Ida Källmyr 2

3 Sammanfattning Det blir allt mer fokus kring fastighetsmäklarens prissättning vid fastighetsförmedling och förmedling av bostadsrätter. Värderingsprocessen är komplicerad, fastighetsmäklarna arbetar relativt likartat i stora drag. Fastighetsmarknadens prisnivåer styrs av en utbudskurva och en efterfrågekurva. Men det är fastighetsmäklarens uppgift att tillsammans med säljaren sätta ett utgångspris som stämmer väl överens med den aktuella marknaden. Konflikter kan förekomma när köparen tycker att fastighetsmäklaren utgått med ett allt för högt pris. Syftet med uppsatsen blir därför att ta reda på samt förklara hur man som fastighetsmäklare går tillväga för att göra en korrekt samt accepterad värdering, som ligger till grund för kommande utgångspris. Undersökningen har visat hur prissättningen sker vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter. Området är avgränsat till Örebro län. Ortsprismetod, avkastningsmetod och produktionskostnadsmetod är tre möjliga värderingsmetoder att använda vid prissättning. Ortsprismetoden är att föredra om det finns tillräckligt många köp gjorda i området under den senaste tiden. Mäklaren jämför då värderingsobjektet med liknande försäljningsobjekt. Det slutliga värdet påverkas sedan av en mängd olika faktorer. Störst påverkan på fastighetens eller bostadsrättens värde är läget, storlek, standard, skick, samt landets konjunktur och räntenivå. Eventuella skador och brister på byggnaden och störningar från järnväg eller motorväg påverkar värdet negativt. Till bostadsrättens värdering tillkommer en bedömning av månadsavgiftens storlek, men avgiften säger inte allt. Man ska också ha i beräkning att avgiften kan ändras, den är inte konstant. Efter denna undersökning kan vi dra slutsatsen att alla mäklare i Örebroområdet använder sig av samma värderingsmetod, ortsprismetoden. Vi har även fått bekräftat att vår tidigare uppfattning att läget är den största påverkande faktorn, stämmer överens med verkligheten. Utifrån lägets värde finns sedan en mängd olika faktorer som kan påverka värdet positivt eller negativt. Desto fler faktorer man tar hänsyn till i värderingen, desto mer relevant blir utgångspriset. Hänsyn bör även tas till samhällsanknutna faktorer som konjunktur och ränta. I slutändan kan varken mäklaren eller säljaren bestämma vad värdet på fastigheten ska vara. Det är marknaden som bestämmer, det vill säga utbud och efterfrågan avgör vad marknadspriset blir.. 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemdiskussion och problemformulering Syfte Avgränsning Metod VETENSKAPLIGA FÖRHÅLLNINGSSÄTT Deduktion, induktion och abduktion datainsamling Kvantitativ och kvalitativ datainsamling Primärdata och sekundärdata Intensiv och extensiv uppläggning Olika undersökningsmetoder, explorativ, deskriptiv och hypotesprövande Validitet, reliabilitet och objektivitet Empiriskt undersökningsområde Val av respondenter Bearbetning och tolkning av intervjuer Källkritik Teori Allomfattande om småhus och bostadsrätter Prisbildning på fastighetsmarknaden Värdebegrepp Värderingsmetoder Ortsprismetoden Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Datainsamling vid värdering av småhus Faktorer som påverkar värdet av småhus: Läges och områdesanknutna faktorer Fastighetsanknutna fysiska faktorer Skador Individ, samhälle och omvärld Datainsamling vid värdering av bostadsrätter Påverkande faktorer vid värdering av bostadsrätter Läget Antal rum och kvadratmeter Våningsplan Hiss Balkong Eldstäder Skick och ålder Utsikt

5 3.8.9 Avgift Empiri Mäklarhuset aga egendomsaffär Fastighetens värde Arbetssätt vid värdering Påverkande faktorer Nöjda köpare och säljare Länshem fastighetsförmedling Fastighetens värde Arbetssätt vid värdering Påverkande faktorer Nöjda köpare och säljare Svensk fastighetsförmedling Fastighetens värde Arbetssätt vid värdering Påverkande faktorer Nöjda köpare och säljare Fastighetsbyrån Fastighetens värde Arbetssätt vid värdering Påverkande faktorer Nöjda köpare och säljare Analys Prisbildning Marknadsvärde, avkastningsvärde eller produktionskostnadsvärde Värderingsmetod Värdepåverkande faktorer Konjunktur och ränta Bostadsrättens avgift Acceptabelt intervall mellan utgångspris och försäljningspris Slutsats Avslutning Källförteckning Litteratur: Elektroniska: Bilaga 1 - Intervjufrågor

6 1. Inledning Till att börja med vill vi skildra bakgrunden till att vi valt att skriva om hur mäklare värderar marknadspris och fastställer utgångspris på småhus och bostadsrätter i Örebro. En problemdiskussion leder oss fram till en rad frågor som vi har för avsikt att besvara i denna uppsats. Här finns även vårt syfte och vår avgränsning preciserad. 1.1 Bakgrund Redan under vår introduktionskurs i början av fastighetsekonomprogrammet på Karlstads universitet fick vi höra att de tre viktigaste faktorerna vid värdering av en fastighet eller bostadsrätt är läget, läget och läget. Den uppfattningen har sedan dess stannat kvar hos oss, men vi är medvetna om att det finns fler faktorer som påverkar, så som standard, efterfrågan, räntenivåer med mera. Under vår utbildning har vi också fått möjligheten att prova på och bekanta oss med värderingsprogrammet Datcha. Vad vi fortsättningsvis undrar är om Datcha och liknande program används i praktiken när fastighetsmäklare ska sätta ett utgångspris. Alla vi människor uppfattar fastighetens värde på olika sätt och till olika mycket, vilket kan orsaka konflikter. Ett värde uppstår när vi har ett behov och behöver behovstillfredsställelse. Det som kan komplicera en fastighetsvärdering till skillnad från att värdera andra varor är att fastigheters egenskaper varierar i mycket hög grad och är svåra att jämföra med varandra. (Persson 2005). Att marknadsvärdet och pris ej är samma sak bör man vara medveten om även om de befinner sig mycket nära varandra. Marknadsvärde är en prognos för en framtida händelse medan pris är resultatet av händelsen. (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2004). Alla som äger en egendom har med största sannolikhet låtit värderat den och det finns flera anledningar till att man vill värdera sin bostadsrätt/småhus. Tillexempel när man ska sälja, vid bodelning eller vid arvskifte. Den enklaste och mest tillförlitliga metoden är att anlita en mäklare eller en värderingsman. Det blir allt mer fokus kring fastighetsmäklarens prissättning av bostadsrätter samt småhus. Att mäklaren ska agera som en medlare mellan köpare och säljare är allmänt känt samt lagstiftat. Mäklaren skall därmed vara opartisk och företräda både köpare och säljare. 6

7 Av samtal och möten med fastighetsmäklare i vår närhet har vi fått uppfattningen att de flesta tyckt att det svåraste som nyexaminerad mäklare har varit att värdera ett korrekt utgångspris. Denna svårighet har lett till att vi blivit intresserade av att fördjupa oss i arbetet med prissättning av olika objekt. Värderingsprocessen verkar vara relativt komplicerad, och skilja sig åt mellan dels olika mäklare och dels mellan olika byråer, vilket kan tyckas underligt. Eftersom ett värde oftast stiger eller sjunker är det viktigt att alltid ha möjlighet till aktuell information för att det ska bli en rätt värdering. 1.2 Problemdiskussion och problemformulering Hur kommer det sig att två fastighetsmäklare som ska värdera samma objekt, kommer fram till två helt olika värden? Den frågan fick vi från en vän som nyligen haft två oberoende mäklare hos sig, för att värdera en bostadsrätt. Vår undran blev den samma, hur kan det bli så olika värden? Beror det på att någon av mäklarna utfört en oarbetad värdering? Eller är det naturligt med så stora differenser? Vad finns det för olika värderingsmetoder och vad skiljer dem från varandra? Vad använder olika mäklare för metoder? Vilka metoder är att föredra? Eftersom vi individer inte tycker likadant samt inte har samma uppfattning vid ett flertal frågor så kan det bli problem när man ska prissätta ett boende. Finns det faktorer som är värdehöjande respektive värdeminskande vid en prissättning? Fastighetsmäklaren måste ha en uppfattning om vad som är ett lämpligt utgångspris vid ett förmedlingsuppdrag. Säljaren har sista ordet vid prissättningen, men det är fastighetsmäklaren som är kunnig inom området och skall motivera vilket pris som är lämpligt. Det är inte bra att sätta ett för högt utgångspris, då är risken att objektet ligger ute till salu alltför länge och spekulanter börjar pruta. Dessutom ser spekulanter som söker på Internet efter olika prisklasser, att de kan få bättre hus för samma pengar. Är fastigheten till salu för lång tid skapas lätt rykten om att den är dålig eftersom ingen verkar vilja köpa den. Plötsligt har objektet förvandlats till ett riskobjekt och det blir färre spekulanter. Sätter man rätt utgångspris blir spekulanterna fler och priset kan stiga i och med budgivning. (Mäklarsamfundet 2006). Att köparen oftast tycker att mäklaren utgått med ett allt för högt pris och att säljaren tvärtom tycker det är för lågt pris, har sina naturliga förklaringar. Båda parter står sig själv närmast och vill göra en så förmånlig affär som möjligt. Att mäklaren står mitt emellan och skall agera för båda parter kan då självklart leda till konflikter. Det är mäklaren som värderar objektet, men sedan är det säljaren som har sista ordet vid prissättningen. Men vem är det egentligen som bestämmer värdet? säljaren har en åsikt om vad han/hon tycker sin egendom är värd, mäklaren gör en marknadsvärdering, medan köparen är den part som betalar det priset som han/hon tycker är godtagbart. Därmed kan vi enkelt få en 7

8 bild över hur hela värderingsprocessen kan skapa konflikter. Detta leder oss till ett problem som vi ska utforska. Bör fastighetsmäklare komma fram till liknande värderingsresultat vid samma värderingsobjekt? Hur bedöms utgångspriset på småhus och bostadsrätter? Vilka väsentliga faktorer spelar in när en mäklare bedömer ett utgångspris? Vem bestämmer värdet på småhus och bostadsrätter? Hur arbetar fastighetsmäklaren för att få köpare och säljare att acceptera utgångspriset? 1.3 Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på, samt förklara hur man som fastighetsmäklare värderar ett korrekt utgångspris som säljare och köpare accepterar. 1.4 Avgränsning Undersökningen innefattar bostadsrätter och småhus, vi har valt att utelämna hyresfastigheter, jord- och skogsbruksfastigheter samt obebyggda fastigheter. Det skulle bli för omfattande att undersöka alla typer av fastigheter. Vi vill reda ut hur prissättningen sker vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter, därmed bortser vi från överlåtelser som sker genom arv, gåva och mellan juridiska personer. Området har avgränsats till Örebro län. Anledningen till att vi gjort denna orts avgränsning är att vi själva bor i staden och kommer inom en snar framtid att arbeta inom länet. Det finns ett flertal parter förutom mäklare som har behörigheten att värdera fastigheter, så som värderingsmän. Avgränsning görs till att se problemet utifrån en fastighetsmäklares synvinkel. Därmed är det fastighetsmäklare som kommer att utgöra grunden till vår empiri. Informationen som används visar dagens situation. 8

9 2. Metod I detta avsnitt beskrivs uppsatsens vetenskapliga förhållningssätt, hur vi samlat in samt hanterat insamlad data. Empiriskt undersökningsområde, val av respondenter och litteraturöversikt är andra delar som finns med. 2.1 Vetenskapliga förhållningssätt Det finns tre olika vetenskapliga inriktningar inom metod, dessa har vissa saker gemensamt, men också många egenheter som gäller för de olika inriktningarna. (Patel & Davidsson 2003). För att kunna bedöma och kritisera en forskning krävs att man har lite insikt i vad de olika inriktningarna står för och förstår vilken eller vilka huvudinriktning författarna har valt att arbeta efter. En vetenskaplig inriktning heter positivism och har naturvetenskapen som grundsten. Enligt positivismen bygger kunskapen på händelser som betraktas på ett rationellt förhållningssätt. Det viktiga enligt positivismen är att kunskapen är nyttig och att den kan förändra vårt samhälle. Positivism kommer från franska sociologen Auguste Comte som levde under 1800-talet. Positivister är noga med att forskaren inte ska påverka resultatet genom sina egna åsikter och intryck. (Patel & Davidsson 2003). Vi anser att det är en god idé att inte själva påverka, eftersom vi själva inte vet hur arbetet med prissättning fungerar i verkligheten och är relativt nya inom ämnet. Vi ska undvika att visa egna åsikter under våra intervjuer. Positivisterna strävade också efter att alla som arbetade inom vetenskapen skulle uppnå en gemensam forskningsmetod. Forskare inom positivism är kända för att använda sig av reduktionism, det vill säga att de delar upp stora problem i mindre problem och undersöker de små var för sig. (Patel & Davidsson 2003). En annan inriktning är hermeneutik och kan kallas tolkningslära. Forskare inom hermeneutiken har framställts som att de har kvalitativa tolkningsmetoder och att de är subjektiva och engagerade. Idag används hermeneutiken främst inom human-kultur och samhällsvetenskap, men även andra vetenskapliga områden använder sig av inriktningen ibland. Forskare inom hermeneutiken studerar, tolkar och försöker förstå grunden i den mänskliga existensen. Till skillnad från positivisterna ser hermeneutikerna forskarens uppfattningar, känslor och intryck som ett positivt bidrag till forskningsresultatet. (Patel & Davidsson 2003). 9

10 Sista inriktningen är empirinära ansatser, dessa är menade att ge en trovärdig lokal teori utifrån en unik empiri. Empirin kan vara unik på grund av en unik grupp, situation eller kultur. Forskare inom denna inriktning inleder sitt arbete med empiriska undersökningar och skapar sedan en lokal teori utifrån en unik situation. (Patel & Davidsson 2003). Teorin skall avbilda verkligheten (Jacobssen 2002). Vi kommer att arbeta efter positivismens lära. Vi kommer att urskilja olika faktorer som påverkar en mäklares val av utgångspris. Sedan får vi arbeta med varje faktor för att reda ut hur de påverkar utgångspriset var och en för sig. 2.2 Deduktion, induktion och abduktion datainsamling Deduktiv datainsamling betyder att man utifrån tidigare forskningar och teorier har en uppfattning om hur någonting är. Sedan undersöker man genom ny datainsamling om denna uppfattning stämmer med verkligheten. Man arbetar med andra ord utifrån teori till empiri. (Patel & Davidsson 2003). Induktiv ansats fungerar tvärt emot, forskaren har ingen som helst uppfattning om hur verkligheten fungerar, utan går ut och undersöker problemet med helt nya ögon. Fördelen med induktiv metod kan vara att forskaren då är mer öppen för all typ av information. Medan det vid deduktiv datainsamling finns en risk att forskaren letar efter bevis som stärker dennes första uppfattning. (Jacobsen 2002). Deduktiv metod används framförallt inom positivismen (Patel & Davidsson 2003). Abduktiv metod är en kombination av deduktiv och induktiv metod. Forskaren skapar en preliminär teori utifrån iakttagelser som denne gjort av verkligheten. Teorin testas sedan på nytt genom empiri. Beroende på resultatet av empirin kan teorin sedan utvecklas eller fastställas. Fördelen med abduktiv forskning är att det är flexibelt, en nackdel är som i deduktion att teorin kan vinklas utifrån forskarens tidigare uppfattningar. (Patel & Davidsson 2003). Vi kommer att börja med att läsa litteratur för att få en uppfattning om olika värderingsmetoder och vad andra författare kommit fram till. För att svara på frågan hur fastighetsmäklare arbetar kommer vi sedan att använda empirisk datainsamling. Utifrån litteraturen utformar vi våra frågor och funderingar som vi tar med oss till intervjuerna. När vi sammanställt tidigare teori med vår nya empiri kommer vi få fram vårt resultat. Det vill säga att vi använder deduktiv metod. 10

11 2.3 Kvantitativ och kvalitativ datainsamling Kvantitativ datainsamling innebär ofta att man har färdigtryckta enkäter med kryssfrågor som delas ut till en mängd testpersoner. Medan kvalitativ datainsamling ofta består av observationer som forskaren gör ute på platser där testpersonerna finns, eller intervjuer med testpersonerna. (Jacobsen 2002). Vi anser att det skulle vara svårt att med hjälp av en enkät med rangordnande svarsalternativ få en klar bild över hur fastighetsmäklare arbetar när de bestämmer utgångspris på sina objekt. Troligtvis behövs förklarande ord för att förstå deras tillvägagångssätt. Vi kommer att använda kvalitativ datainsamling. Intervjuerna kommer att ske med ett mindre antal fastighetsmäklare. Vi kommer i våra intervjuer har öppna dialoger och diskussioner. Genom detta får vi väl genomförda och djupa observationer. Och om några eventuella oklarheter eller frågor skulle dyka upp kan vi på en gång rätta till det. 2.4 Primärdata och sekundärdata Primärdata kallas den information som vi för fösta gången, direkt samlar in från exempelvis individer eller statistik. Denna datainsamling är specifik för en viss problemställning. Metoder som används vid primärdata är intervjuer, observationer och frågeformulär. Fördelen med primärdata är att informationen kommer direkt från den valda källan, och blir därför tillförlitligt. En nackdel kan vara att datainsamlingen blir tidskrävande. Även att det förekommer avvikelser vid tillexempel frågeformulär då ingen intervjuare är på plats. (Jacobsen 2002). Sekundärdata är en annan typ av information. Då är det inte vi själva som samlar in information. Utan informationen har samlats in för en annan problemställning och ett annat ändamål av andra personer. Ett exempel på när vi använder oss av sekundärdata är när vi ska få fram historisk information. Sekundärdata har den fördelen att det är lätt att få tag på informationen och att det oftast finns gott om den. En nackdel är att man får tag på information som ger fel uppfattning då det kan ha samlats in för ett annat ändamål. (Jacobsen 2002). Vi kommer att kunna använda oss av både primär- och sekundärdata. Primärdata kommer vi få fram genom våra intervjuer med fastighetsmäklare, vi kommer att ha frågeställningar som inte förekommit tidigare, vi får även möjlighet att direkt se deras uppfattning i form av uttryck och formuleringar. Sekundärdata kan komma att bli användbar genom statistik som redan finns av sålda småhus och bostadsrätter samt fakta om värderingsmetoder. 11

12 2.5 Intensiv och extensiv uppläggning Enligt Jacobsen (2002) finns det två typer av uppläggning, intensiv samt extensiv. Skillnaden på dessa två förhållanden är att intensiv går på djupet medan extensiv går på bredden. Då man med intensiv uppläggning undersöker på djupet vill man få fram så många detaljer som möjligt. Därför använder man sig av ett fåtal enheter och undersöker många perspektiv av företeelsen. Eftersom man endast undersöker ett fåtal enheter så krävs det att man har ett urval som är korrekt, då det krävs för att kunna göra sammandrag utifrån de framkomna svaren. Fördelen med denna uppläggning är att man utifrån svaren får fram en helhetsbild av företeelsen. Den extensiva uppläggningen går som sagt på bredden. Denna kallas även urvalsundersökning, eftersom det ofta är flera tusen individer som är med i undersökningen. Till skillnad från den intensiva, så arbetar man här med ett stort antal enheter och istället med ett fåtal variabler. Ett exempel på extensiv undersökning är användning av enkäter. En stor fördel med extensiv uppläggning är att undersökningen inte tar speciellt lång tid för de aktuella respondenterna, vilket medför att de ej tröttnar på att besvara frågorna. En nackdel är att svaren blir ofullständiga och kan bli svåra att sätta in i en helhet. I denna uppsats kommer vi välja att arbeta med en intensiv uppläggning, eftersom vi kommer att gå på djupet hos ett fåtal respondenter, i vårt fall fastighetsmäklare. Med denna uppläggning kommer vi även att få möjlighet att förstå vad våra respondenter åsyftar med hjälp av deras ansiktsuttryck samt språk. Ett flertal variabler kommer vi använda, just för att få en helhetsbild utifrån svaren. Det kommer att bli mycket intressant att se vilka frågor det blir avvikelser på samt hur stora avvikelserna i svaren kommer att bli. Eftersom extensiv uppläggning kräver otroligt många enheter så känner vi att den inte är lämplig för vår undersökning. Vi är ute efter genomtänkta svar och detta skulle ej den extensiva uppläggningen kunna ge oss. Dessutom skulle det bli svårt att koppla en helhet och se ett sammanhang mellan svaren på de olika frågorna. 2.6 Olika undersökningsmetoder, explorativ, deskriptiv och hypotesprövande Det finns tre olika undersökningsmetoder som man använder vid olika tillfällen beroende på hur mycket man vet om det ifrågavarande problemområdet. Den första kallas explorativ och används när man vet att forskaren saknar viss kunskap. De explorativa undersökningarna syftar till att få fram så mycket information som möjligt. Den andra kallas deskriptiv, denna metod är mer ingående. Den blir aktuell när det redan finns kunskap om det angelägna området, som går att kategorisera i form av modeller. Vid denna undersökning låter man göra en begränsning och undersöker utvalda aspekter av den 12

13 företeelse man har intresse av. Den slutliga metoden kallas hypotesprövande och används när kunskapsmängden är mycket betydande. (Patel & Davidsson 2003). Vi har kommit fram till att arbeta med den deskriptiva modellen, vilket kommer att passa eftersom det redan finns viss kunskap inom vårt område samt att vi valt att göra vissa begränsningar. 2.7 Validitet, reliabilitet och objektivitet Enligt Jacobsen (2002) så innebär validitet att empirin ska vara giltig och relevant. Det vi undersöker ska vi också önska undersöka. Man kan dela upp validiteten i två beståndsdelar, intern och extern validitet. Intern validitet innebär att det är trovärdiga slutsatser som dras i den specifika situationen. Extern validitet innebär att de slutsatser som dras gäller även i andra situationer. Då undersökningar ofta görs på ett urval av personer är det viktigt att personerna är utvalda med en metod så att slutsatser kan dras generellt för att åstadkomma extern validitet. Jacobsen (2002) skriver även om reliabilitet. Det innebär att empirin i en undersökning ska vara tillförlitlig och trovärdig. Det får därmed inte bli några mätfel i undersökningen. Det är viktigt att i en intervju minimera intervjuarens påverkan på resultatet. En bra idé för att säkra en undersöknings reliabilitet kan tillexempel vara att det är flera personer som intervjuar och hjälper till att komma ihåg svaren, samt anteckna under intervjuns gång. En annan bra metod är att spela in intervjun, då får man svaren sparade helt utan eventuella brister. Objektivitet innebär att en studies resultat inte ska påverkas av andra personers åsikter. Enligt vår uppfattning är det a och o att man är noga förberedd innan en intervju för att kunna uppnå hög validitet och reliabilitet. Samma frågeformulär kommer att användas på alla de olika intervjuerna, så att inte våra respondenter uppfattar frågorna på olika sätt. Frågorna ska formuleras på ett sådant sätt, så att respondenterna inte blir påverkade att svara på ett visst sätt. Vi kommer att använda oss av en bandspelare som hjälpmedel i intervjuerna, för att uppnå bästa resultat. Resultatet av intervjuerna kommer att redovisas i empiriavsnittet. 2.8 Empiriskt undersökningsområde Vårt empiriska undersökningsområde kommer att ske i form av intervjuer med olika fastighetsmäklare. Vi kommer att intervjua olika fastighetsmäklarbyråer, både de som ligger i centrum, småorter samt glesbygden. Vi har ett stort behov av att göra dessa intervjuer, då informationen vi kommer få från mäklarna ligger till grund när vi i uppsatsen ska beskriva hur fastighetsmäklarna arbetar när de bestämmer utgångspris. 13

14 2.9 Val av respondenter Det finns ett stort antal fastighetsmäklare i Örebro län, tiden hindrar oss från att intervjua samtliga. Vi blir tvungna att göra ett urval som i möjligaste mån ska känneteckna hela populationen mäklare. Vi tar inte hänsyn till manliga respektive kvinnliga mäklare, utan förutsätter att arbetssättet inte påverkas av kön. Vi ville från början intervjua sex stycken fastighetsmäklare. Det blev tyvärr två stycken bortfall. Vilket slutligen gav oss fyra stycken respondenter. Vi ska få fram en överskådlig bild över hur fastighetsmäklare arbetar fram ett utgångspris Bearbetning och tolkning av intervjuer Intervjuerna som vi ska genomföra kommer att vara en av de största grunderna till vår uppsats. Därför är det viktigt för oss att utreda hur intervjuerna ska tolkas och bearbetas för att på bästa sätt få ett så tillförlitligt och verklighetstroget resultat som möjligt. Jacobsen (2002) skriver att öppna individuella intervjuer är bästa metoden för att klargöra enskilda individers åsikter och uppfattningar i olika frågor. Det tar dock mycket tid att genomföra och är därför inte lämpligt om man vill göra en bred undersökning med många respondenter. Dels tar det tid att boka in möten, dels brukar dessa intervjuer ge mycket material i form av anteckningar och/ eller banduppspelningar som tar tid att bearbeta. Det finns till och med en risk att vi får så mycket information att det blir svårt att få en överblick över allt. Det finns även en lag om gradvis avtagande information, det vill säga en risk att informationen man får blir mindre och mindre intressant vid varje intervju. Eftersom det då ofta uppkommer information som tagits upp vid tidigare intervjuer. Det skulle spara tid att genomföra intervjuerna i telefon, men det är lättare att åstadkomma personliga och förtroliga möten ansikte mot ansikte. En intervju kan vara öppen eller strukturerad. En helt strukturerad intervju innebär att frågor och svarsalternativ är nedskrivna i förväg. En helt öppen intervju innebär öppna samtal utan någon fast ordningsföljd eller några planerade frågor. (Jacobsen 2002). Vi väljer att genomföra våra intervjuer på en nivå mittemellan den helt öppna och den helt strukturerade metoden. Vi kommer att träffa våra respondenter personligen och i förväg planera vilka frågor vi ska ställa. Detta för att vi ska få så tydliga och verklighetsbaserade svar som möjligt. Våra förarbetade frågor kommer vara våran mall under intervjuns gång. Om korta svar ges, har vi stödord till följdfrågor. Undersökningar visar att platsen för intervjun har stor påverkan på intervjun. Krystade platser har en risk att ge krystade svar. (Jacobsen 2002). Därför väljer vi att hålla intervjuerna på intervjupersonernas arbetsplatser där de känner sig hemma och trygga och förhoppningsvis kan ge verklighetstrogna svar. Avsikten med intervjun kan vid intervjuerna vara dold eller öppen för intervjupersonen. Om ett känsligt ämne ska behandlas kan det vara en fördel om avsikten är dold, annars kanske intervjupersonen förvränger vissa svar för att den är rädd att bli uppfattad på ett 14

15 visst sätt. (Jacobsen 2002). Vi anser inte att vårt ämne inte är känsligt på så vis, utan tror att intervjupersonerna ger ärliga svar även om vi är öppna med vår avsikt. Det är en stor fördel att spela in intervjuerna på band, då det är svårt att hinna anteckna allt som sägs. Antecknar man hela tiden förlorar man också viktig ögonkontakt med intervjupersonen. Nackdelen med band kan dock vara att vissa personer blir obekväma att prata när de blir inspelade och att tekniska problem kan uppkomma. (Jacobsen 2002) Vi tror att bandspelare kan vara en bra hjälp för oss i kombination med våra anteckningar. Med en bandspelare kan vi vara säkra på att allt intervjumaterial sparas. Jacobsen (2002) anser att mellan en och en och en halv timma är en optimal längd för en intervju. På kortare tid blir det inte så utförliga svar och drar det iväg upp mot två timmar finns risk att både intervjuaren och den intervjuade blir uttröttade. Jacobsen (2002) skriver också att om man vill gå på riktigt på djupet med en intervjuperson bör man ha flera intervjuer med samma person. Men vi ser hellre att vi hinner med flera olika personer att intervjua, för att få ta del av så många olika uppfattningar och arbetsmetoder som möjligt. Vår ambitionsnivå är att få en så klar och tydlig bild som möjligt av hur fastighetsmäklarna verkligen arbetar och vilka faktorer som styr dem i valet av utgångspris. Vi hoppas och tror att vår undersökning kan ge mycket nytta till oss och andra blivande fastighetsmäklare som ska börja arbeta. Men även intressera och väcka tankar hos fastighetsmäklare som varit i branschen en tid. Vi genomför undersökningen på egen hand utan några utomstående ekonomiska tillskott. Eftersom vi är studenter innebär det att vi har mycket knappa resurser. Även tiden för undersökningen är knapp då hela processen ska rymmas inom femton högskolepoäng Källkritik Det finns endast ett fåtal böcker som behandlar fastighetsvärdering. Därför är det bara en eller två källor som ligger till grund för de olika delarna i teorin. Vi har varit i kontakt med Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, Fastighetsvärdering- grundläggande teori och praktisk värdering, fastighetsförmedling, med flera. I Läroboken Fastighetsförmedling beskrivs fastighetsmäklarens arbete med prissättning mycket kortfattat. Mer utförlig litteratur i frågan saknas. Vetenskapliga artiklar är svårt att få fram. Då vi har valt att utgå ifrån dagens situation känns det irrelevant att ha med gammalt material. 15

16 3. Teori Vi inleder teorin med en kort beskrivning av vad som menas med småhus respektive bostadsrätter. Sedan redovisar vi hur prisbildning sker på fastighetsmarknaden. Innan vi sedan går in på de olika värderingsmodellerna klargör vi för tre värdebegrepp, som samtliga används synonymt med fastighetsvärde. Därefter följer en genomgång av data som behöver samlas in till värderingsarbetet, samt faktorer som påverkar värdet på småhus och bostadsrätter. 3.1 Allomfattande om småhus och bostadsrätter En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening som bostadsrättshavaren har nyttjanderätt i. Det är alltså bostadsrättsföreningen som äger huset och för att bostadsrättshavaren skall ha nyttjanderätt i sin bostadsrätt krävs ett medlemskap i föreningen. (Hager 2005). Bostadsrätten utgör lös egendom, men den kan ändå pantsättas som säkerhet för ett lån. Både fysiska och juridiska personer kan vara medlemmar i en bostadsrättsförening. Det kan dock vara så att föreningen ej tillåter juridiska personer och kan därmed neka juridiska personer att få medlemskap om det är en bostadslägenhet som avses. Det är föreningens styrelse som avgör om de ska anta en medlem eller inte. (Lantmäteriet & mäklarsamfundet 2004). I Örebro finns det 455 registrerade bostadsrättsföreningar (hittabrf 2009). Med småhus avses en bostadsbyggnad avsedd för en- eller tvåfamiljer. Småhus kan delas in i permanentboende samt fritidsboende. Dessa två kategorier kan skilja sig åt mycket, det är därför viktigt att vid värdering kunna skilja på de olika kategorierna. Småhus kan även delas upp i friliggande småhus, kedjehus, radhus, parhus, atriumhus etc. Det är dock de tre förstnämnda som oftast avses. Vid en värdering är det även viktigt att ta hänsyn till vilken upplåtelseform småhuset har. (Lantmäteriet & mäklarsamfundet 2004). Under år 2007 genomfördes 2103 fastighetsköp i Örebro län. Medelpriset var kronor i länet och kronor i Örebro stad (SCB 2008). 3.2 Prisbildning på fastighetsmarknaden Innan vi går in på hur man går till väga när man värderar fastigheter är det bra att känna till hur prisbildning sker på fastighetsmarknaden. Som vid generell marknads- och pristeori är det köpare och säljares beteende och samspel som 16

17 påverkar prisbildningen, det vill säga utbud och efterfrågan. Vi har en öppen marknad där det är konkurrens. Marknadspriset hamnar då i den punkt där säljarens utbjudna pris vid en viss kvantitet är lika stor som köparens efterfrågade pris vid en viss kvantitet. Relationen visas i ett diagram med efterfråge- och utbudskurva. Där kurvorna korsar varandra är marknadspriset. (Fregert & Jonung 2005). Skillnaden mot andra marknader är att utbudet inte förändras anmärkningsvärt på kort sikt. Ökning av utbudet sker genom avstyckning eller nybyggnation, vilket tar relativt lång tid att färdigställa. Därför är det främst efterfrågan som styr prisnivån på fastigheter. När efterfrågan ökar, ökar priserna och när efterfrågan minskar, minskar priserna. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Andra faktorer som gör fastighetsmarknaden unik mot andra marknader är: Varje objekt är unikt, det är svårt att jämföra fastigheter med varandra. Varje fastighet är lägesbestämd och läget kan inte ändras. Miljön runt fastigheten har stor inverkan på fastighetsvärdet. Lång varaktighet. Fastigheter beräknas ha lång livslängd. Stor kapitalinsats. Lånefinansierade köp gör att räntenivåerna till stor del styr marknadspriset på fastigheter. Litet utbud. Endast 3 4 procent av fastighetsbeståndet omsätts varje år. Bristfällig marknadsinformation. Eftersläpning på information om sålda fastigheter. Utdragen överlåtelseprocess. Fastighetsaffärer tar tid i jämförelse med andra köp. Många inblandade parter, som till exempel besiktningsmän, bankpersonal, värderare, mäklare och ibland advokater. Samhällskontroll. I lagen finns formkrav som gäller vid fastighetsöverlåtelser. Budgivning. Försäljningspriset kan variera stort beroende på inblandade intressenter och budgivare.(lind & Persson 2005) Att efterfrågan på småhus förändras kan bero på en mängd olika saker. En anledning kan vara att den allmänna uppfattningen om en viss typ av hus plötsligt ändras, vilket kan bero på att man upptäcker miljöproblem med en viss typ av hus, eller att människor ändrar tycke och smak. Människors disponibla inkomst eller förväntade inkomster i framtiden och ökade förmögenheter påverkar också efterfrågan. Som på andra marknader påverkas efterfrågan också av förändringar i pris på substitutvaror, i det här sammanhanget kan substitutvaror vara exempelvis hyreslägenheter, samt andra typer av hus. Slutligen påverkas efterfrågan även av kostnader för att bo i hus, till exempel förändringar i fastighetsavgift och räntor. Utbudskurvan kan också förändras, men det tar som sagt tid innan förändringarna märks på marknaden. Det är främst nybyggnationer som orsakar förändringar i utbudskurvan. Nybyggnader 17

18 påbörjas när byggföretagen bedömer att framtida förväntade försäljningspriser är högre än kostnaderna för att bygga. Men på vissa delmarknader är det svårt att bygga, då byggs det inte mer när priserna ökar, i stället ökar priserna ännu mer på grund av ökad efterfrågan på nybyggnationer. Om byggföretagen ökar sin effektivitet, får lägre priser på arbetskraft eller material, vill de sannolikt öka sin produktion. Ett sådant scenario ger ökat utbud, som i sin tur leder till fallande priser på nybyggnationer. (Lind & Persson 2005). Mäklarsamfundet förklarar att mäklarens utgångspris ska vara ett försiktigt bedömt marknadspris som säljaren accepterar. Det finns ett begrepp som kallas lockpris, detta begrepp används framförallt i storstadsregionerna. Det betyder att fastighetsmäklaren och säljaren sätter ett lågt utgångspris för att locka till sig många spekulanter. Lockpriset kan avspeglas då det blir en mycket stor skillnad mellan utgångspriset och försäljningspriset. Detta är ej en tillåten metod, Fastighetsmäklarnämnden har hittills varnat en mäklare som har använt sig av metoden. Där av inte sagt att ett utgångspris som skiljer sig mycket ifrån försäljningspriset alltid är ett lockpris. Det finns många budgivare som är beredda att gå långt för att uppnå sin bostadsdröm. (Maklarsamfundet). 3.3 Värdebegrepp Dahlén (1998) förklarar att ett marknadsvärde är ett förväntat pris, som fastigheten skulle kunna få vid försäljning på en fri och öppen marknad, mellan köpare och säljare. När en värderare skall få fram marknadsvärdet görs en så kallad jämförande värdering. Utgångspunkten i denna jämförande värdering kan man se i antingen marknadsnoteringar eller transaktionsnoteringar. Dessa skall ha samband med överlåtelser av liknade objekt som har haft försäljning vid en nära tidpunkt. Denna jämförande värdering kan speciellt användas på ett effektivt sätt när det finns flera jämförbara objekt på marknaden som sålts och prissättningen i dessa fall ansetts korrekta. I grunden fastställs därmed marknadspriset efter utbud och efterfrågan på den aktuella marknaden. Ett marknadsvärde är bestämt utifrån marknaden och kan inte påverkas av en enskild individ. Därmed är det inte sagt att individen inte skulle kunna påverka en enskild fastighets pris. Detta går för en individ som har marknadskännedom samt handlingsskicklighet. Ett marknadsvärde påverkas inte heller av specifika finansieringsvillkor så som avgifter, kostnader eller krediter som gäller för den bestämda försäljningen. (Sandell 2001). Avkastningsvärde är nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från objektet som ska värderas. Det är ett individuellt värde som är knutet till en viss investerares förutsättningar. (Persson 2005). Produktionskostandsvärde har en grundläggande betydelse för det långsiktiga marknadsutbudet. Värdet har att göra med om kostnaderna utgör en betydelsefull värdepåverkande faktor. (Persson 2005). 18

19 3.4 Värderingsmetoder Utifrån marknadsvärde, avkastningsvärde och produktionskostnadsvärde finns det tre olika metoder som används vid de enskilda värderingstillfällena. Dessa kallas ortsprismetode, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. För att en fastighetsmäklare ska kunna sätta ett utgångspris på ett objekt han har förmedlingsuppdrag på, krävs att han börjar med att värdera objektet. Ortsprismetoden är att föredra om det finns tillräckligt många köp gjorda i området under den senaste tiden. I annat fall brukar avkastningsmetoden användas och i sista hand produktionskostnadsmetod. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Vi skall här nedan förklara hur de olika metoderna fungerar Ortsprismetoden Denna värderingsmetod går att använda på alla typer av fastigheter. Det finns två varianter, direkt ortsprismetod och indirekt ortsprismetod. Värdering enligt direkt ortsprismetod består huvudsakligen av sex arbetsmoment: Att definiera och avgränsa en relevant marknad Att få tag på jämförelseobjekt Att erhålla information om jämförelseobjekten Att bearbeta, analysera och tolka ortsprismaterialet Att applicera och göra tids- och egenskapsmässiga korrektioner Att göra slutlig värdebedömning och bedöma osäkerheten i marknadsvärdet (Persson 2005). Först och främst måste alla delar på värderingsfastigheten som påverkar värdet, beskrivas och tas hänsyn till. Det är därför bra att börja med en besiktning av fastigheten. Nästa steg är att hitta jämförbara objekt som sålts tidigare. Det viktigaste är att jämförelseobjekten ligger inom samma delmarknad och att köpen inte är för gamla. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Delmarknader kan avgränsas efter fastighetstyp, geografiskt läge eller tidsperiod. När man skall värdera småhus kan det vara en fördel att avgränsa efter stadsdel. Det är fastighetsmäklarens ansvar att göra relevanta avgränsningar. Information om sålda objekt kan hämtas från kommunens förköpslistor eller lagfartsbaserade överlåtelsedata. Men dessa informationskällor har lite eftersläpning i tid, så det kan vara svårt att få fram uppgifter om försäljningar som hänt här och nu. Därför är fastighetsmäklarens egna fortlöpande uppföljning av marknaden, den viktigaste informationskällan. (Persson 2005). Det ultimata vid en värdering vore om det sålts identiska hus som värderingsobjektet i närheten under den senaste tiden. Men så enkelt är det inte, alla fastigheter och bostadsrätter är unika, både vad gäller läge och egenskaper. Det försvårar jämförelsearbetet och man måste gallra bland jämförelseobjekten. 19

20 Jämförelseobjekt med allt för stora avvikande egenskaper eller avvikande faktorer som är svåra att bedöma vilken påverkan de har på objektets värde, måste tas bort. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). När man jämför fastigheten med andra objekt kan man relatera till fysiska eller ekonomiska jämförelsefaktorer. Ekonomiska jämförelser görs mest vid värdering av kommersiella fastigheter och fysiska faktorer används vanligtvis vid värdering av småhus och bostadsrätter. Desto fler faktorer man jämför, desto säkrare blir värderingen. Det kan dock vara svårt att få tillgång till jämförelseobjektens tekniska, ekonomiska och juridiska egenskaper. Det är viktigt att överlåtelserna man jämför med har varit till försäljning på en fri och öppen marknad. Annars är det inte ett marknadsvärde. (Persson 2005). Priserna på jämförelseobjekten kan sedan jämföras direkt eller indirekt. Direkt betyder att man tittar på försäljningspriset, indirekt betyder att man jämför försäljningspriset i nyckeltal. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). Detta kan också kallas att man gör en normering. Vilka normeringar eller nyckeltal man använder sig av vid värderingen avgör vilken variant av ortsprismetod man använder sig av. De olika metoderna är: -Areametod -Nettokapitaliseringsmetod* -Bruttokapitaliseringsmetod* -Köpeskillingskoefficientmetod Pris per kvadratmeter Pris relaterat till driftnetto Pris i förhållande till hyran Pris relaterat till taxeringsvärdet *Används främst vid värdering av kommersiella fastigheter Efter att man jämfört värderingsobjektet med liknande försäljningar och fastställt ett värde får man sedan addera och subtrahera värden för fastighetens unika faktorer som påverkar det slutliga värdet. (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004). I den slutliga värdebedömningen bör man sedan bedöma osäkerheten i det uppskattade marknadsvärdet. All värdering innebär en viss osäkerhet, denna anges vanligen i olika intervaller eller procentuellt med ett schablonvärde som grund. Exempelvis att osäkerheten är +/- 10 procent. Men osäkerheten kan också uttryckas i ord. Ortsprismetoden är ett mycket bra påfund, men kan vara svår att genomföra i praktiken. Har man allt för hårda jämförelsekrav, får man få objekt att jämföra med. Har man med för många jämförelseobjekt, får man dålig jämförbarhet. (Persson 2005). Ortsprismetoden är dock den ända rätta metoden när man vill fastställa ett marknadspris på ett småhus (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2004) Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden som även kallas nuvärdesmetoden innebär att man bedömer fastighetens värde utifrån förväntade avkastningar, som nuvärdesberäknas till den aktuella värdetidpunkten. (Värdetidpunkt är det datum när värdet föreställs). Om man med denna metod vill uppskatta ett marknadsvärde skall parametrarna bestämmas efter marknadens uppfattning 20