Granskning av fastighetsmäklare

Transkript

1 Granskning av fastighetsmäklare Björn Nordlund Villaägarnas Riksförbund

2 1. Inledning Sammanfattning och slutsatser Syfte Metod Avgränsningar och urval Resultat Mäklarföretagens syn på fastighetsmäklartjänster som erbjuds av internetmäklare Mäklarföretag som kommer att erbjuda tilläggstjänster om det blir möjligt Mäklarföretag och hur stor räntehöjning en villaägare bör klara av i sin boendekostnadskalkyl Mäklarföretag som anser att Fastighetsmäklarnämnden ska ges möjlighet att utöva tillsyn även över mäklarföretaget - och inte som idag enbart över mäklaren Mäklarföretag som anser att det är svårt att fastställa ett utgångspris inom en felmarginal på 20 procent Mäklarföretag som anser att Fastighetsmäklarnämnden uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet Bilaga Enkätfrågor

3 Inledning Ett husköp är förenat med omfattande risker. Det handlar om mycket pengar och det är inte ovanligt att säljare och köpare hamnar i juridiska tvister. För att skydda konsumenten har mäklaren en viktig roll att fylla. En mäklare ska tillvarata både säljarens och köparens intressen i allt förutom priset. Mäklarbranschen har under senare år förändrats med nya aktörer som erbjuder mäklartjänster till lägre pris över internet. En ny mäklarlag kan också komma att träda i kraft inom en snar framtid som både kan stärka och försvaga konsumentens ställning Sammanfattning och slutsatser Konsumentskyddet riskerar att urholkas om mäklare får börja förmedla exempelvis banklån och försäkringar mot provision. Dessa så kallade tilläggstjänster skapar motstridiga intressen mellan säljare och mäklare. Mäklarens incitament att sälja ett hus till högsta möjliga pris blir mindre när mäklarens totala provision kan bli större från ett lägre bud. Detta kan ske om en spekulant med ett lägre bud t ex tar ett stort lån och tecknar en försäkring genom mäklarens försorg. Undersökningen visar att över 90 procent av mäklarföretagen vill erbjuda tilläggstjänster om det blir möjligt. Idag kan Fastighetsmäklarnämnden, som utövar tillsyn över mäklare, enbart granska den enskilda mäklaren och inte det företag där mäklaren är anställd. I rapporten framgår att närmare 60 procent av mäklarföretagen inte vill låta sig granskas. Ett mäklarföretag har som arbetsgivare betydande inflytande över hur de anställda agerar. Om företaget säger till en mäklare att handla i strid mot god fastighetsmäklarsed kan de inte fällas. Detta förhållande är helt orimligt. För att säkerställa konsuments skydd bör regeringen se över lagstiftningen. Hela 24 procent av mäklarföretagen anser att en säkerhetsmarginal på 2 procentenheter är tillräckligt i en boendekostnadskalkyl. Detta trots att reporäntan under senare tid har förändrats med över 3 procentenheter på tre år och att t ex Nordeas ränteutveckling för ett 3 månaders bolån har förändrats med nära 4 procentenheter på tre år. 1 Statens offentliga utredningar 2008:6 Fastighetsmäklaren och konsumenten. 3

4 Traditionella mäklarföretag är mycket kritiska till internetmäklare. Över 70 procent av mäklarföretagen anser att internetmäklare är mycket dåliga eller ganska dåliga. Mäklarbranschens kritik är betänklig och mycket pekar på att de vill undvika konkurrens och lägre priser. Hela 35 procent av mäklarföretagen uppger att deras utgångspris kan hamna utanför en felmarginal på 20 procent. I förslaget till ny mäklarlag ska mäklaren ange ett bedömt marknadsvärde i objektbeskrivningen bland annat för att motverka lockpriser. Villaägarnas Riksförbund är positiva till förslaget men konstaterar att det kan vara svårt för mäklare att avgöra vad som är ett rätt utgångspris. En budgivning kan leda till betydligt högre slutpris om flera intressenter vill ha ett objekt trots t ex eventuella brister. Mäklarföretagen ger gott betyg till Fastighetsmäklarnämnden som är tillsynsmyndighet över mäklarna. Närmare 90 procent av mäklarföretagen anser att myndigheten uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet. 4

5 3. Syfte En ny mäklarlag kan komma att få betydande konsekvenser för konsumenten. På senare tid har det också blivit allt vanligare att nya aktörer erbjuder mäklartjänster över internet. Undersökningen syftar till att ta reda på hur mäklarföretagen ser på dessa förändringar. 4. Metod Enkäten har skickats ut till 488 mäklarföretag. Totalt har 106 företag svarat på enkäten. Svaren har inkommit under februari månad 2009 och rapporten färdigställdes under mars månad. Resultatet baseras uteslutande på mäklarföretagens egna uppgifter. Samtliga enkätfrågor redovisas i en bilaga i slutet av rapporten. 5. Avgränsningar och urval Enkäten är ställd till dem som företräder ett mäklarföretag. I de fall en franchisetagare har svarat representerar deras svar enbart franchisetagaren. Villaägarnas Riksförbund gör inget anspråk på att återge något annat än franchisetagarens åsikter. Detta gäller bland annat Svensk Fastighetsförmedling AB och Swedbank Fastighetsbyrå AB som bedriver sin verksamhet i franchiseform. Mäklarföretag från samtliga län finns med i studien, allt från stora mäklarkedjor till mindre företag med en eller ett fåtal anställda. 5

6 6. Resultat I diagrammen nedan redovisas mäklarföretagens svar. Över hundra mäklarföretag ingår i studien. 6.1 Mäklarföretagens syn på fastighetsmäklartjänster som erbjuds av internetmäklare Mycket dåligt 47% Mycket bra 2% Ganska bra 3% Ganska dåligt 26% Varken bra eller dåligt 22% * Avser internetbaserade företag där säljaren gör vissa delar av förmedlingsarbetet själv. Mäklarföretagen är kritiska till internetmäklare De flesta traditionella mäklarföretagen anser att internetmäklare är dåliga. Närmare hälften går så långt som att säga att de är mycket dåliga och nästan 30 procent anser de är ganska dåliga. Bara två företag menar att internetmäklare är mycket bra- och de är själva internetmäklare. Två av tio mäklarföretag anser att internetmäklare varken är bra eller dåliga. I stort sett alla traditionella mäklarföretag tycker att internetmäklare inte uppfyller flera grundläggande krav när de exempelvis inte besöker huset eller håller i en visning. Fastighetsmäklarenämnden som har till uppdrag att utöva tillsyn över mäklare anser däremot inte att det går att styrka att internetmäklare bryter mot god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagens kritik av internetmäklare ger uttryck för protektionism. Mycket talar för att de vill undvika konkurrens och lägre priser på mäklartjänster. Kritikens trovärdighet är betänklig när till exempel en traditionell mäklare i Norrland kan avstå från att besöka ett hus 6

7 på grund av stora geografiska avstånd. Det samma gäller traditionella mäklare i Sverige som säljer hus utomlands. Skillnaden mellan en internetmäklare och en traditionell mäklare - kan i dessa fall - anses vara försumbar. Enligt Villaägarnas Riksförbund bidrar internetmäklare till större valfrihet för konsumenterna och ökad konkurrens Mäklarföretag som kommer att erbjuda tilläggstjänster om det blir möjligt I förslaget till ny fastighetsmäklarlag ska mäklare mot provision kunna förmedla exempelvis banklån och försäkringar till en köpare 2. För närvarande är dessa så kallade tilläggstjänster förbjudna eftersom det anses vara för stor risk att mäklaren ser till sina egna ekonomiska intressen framför säljarens. Ja 92% Nej 8% I stort sett alla mäklarföretag, över 90 procent, kommer att förmedla tilläggstjänster om det blir möjligt. Det gäller oavsett om det är ett litet eller stort mäklarföretag eller om det finns på landsbygden eller i en stad. 2 Statens offentliga utredningar 2008:6 Fastighetsmäklaren och konsumenten. 7

8 Tilläggstjänster ger sämre konsumentskydd Idag finns det inget motstridigt intresse mellan säljare och mäklare. Ett högre försäljningspris innebär att mäklaren får större provision. Om mäklaren däremot får ta emot provision från banker, försäkringsbolag m.m., kommer mäklaren och säljaren inte längre ha samma drivkraft och incitament i affären. Risken finns att mäklaren inte längre får ut störst provision vid försäljningen till den spekulant som bjuder högst pris. Istället kan mäklaren sammantaget få en större provision från en köpare som lägger ett lägre bud, om denna köpare exempelvis tar ett banklån eller tecknar en försäkring genom mäklarens försorg. Tilläggstjänster urholkar därmed konsumentskyddet för säljarna medan däremot mäklarna får större provisioner. Konsumentorganisation i Danmark vill avskaffa tilläggstjänster I Danmark är det tillåtet för mäklare att förmedla tilläggtjänster mot ersättning. Enligt den danska konsumentorganisationen Forbrugerrådet innebär tilläggstjänster omfattande problem för köparen. Forbrugerrådet menar att köparen är fullt sysselsatt med en mängd dokument vid fastighetsaffären och att det inte är rimligt att förvänta sig att köparen ska sätta sig in i alla detaljer kring mäklarens olika provisioner. Forbrugerrådet anser att en köpare inte kan lita på en mäklare som exempelvis förmedlar ett banklån. Risken är nämligen alltför stor att mäklaren ger råd utifrån sina egna intressen, det vill säga hur han kan tjäna mest pengar på provision. Enligt Forbrugerrådet finns det ingen anledning till varför en köpare ska riskera att betala extra för ett lån bara för att mäklaren ska få ut mer provision. Forbrugerrådet skulle gärna se att den danska lagstiftningen på detta område tog efter nuvarande svenska lagstiftning. 8

9 6.4 Mäklarföretag och hur stor räntehöjning en villaägare bör klara av i sin boendekostnadskalkyl Antal företag enhet 2 enheter 3 enheter 4 enheter 5 enheter 6 enheter eller mer Procent Flest mäklareföretag, 42 procent, anser att en småhusägare bör klara en räntehöjning på 3 procentenheter i sin boendekostnadskalkyl. 24 procent av mäklarföretagen menar att en småhusägare bör klara en räntehöjning på 2 procentenheter. 34 procent av mäklarföretagen anser att de bör klara en räntehöjning över 3 procentenheter. Låg säkerhetsmarginal vid räntehöjningar Hela 24 procent av mäklarföretagen anser att en säkerhetsmarginal på 2 procentenheter är tillräckligt i en boendekostnadskalkyl. Detta trots att reporäntan under senare tid har förändrats med över 3 procentenheter på tre år 3. Ett annat exempel är Nordeas ränteutveckling för ett 3 månaders bolån som har förändrats med nära 4 procentenheter på tre år och deras 2- åriga bolåneränta som har förändrats med över 3 procentenheter på tre år 4. Det är rimligt att en konsument ska kunna klara en räntehöjning på 3-4 procentenheter. 3 Reporäntans utveckling mellan tom Källa Riksbanken 4 Nordeas ränteutveckling för ett 3 månaders bolån mellan tom och ett 2 årigt bolån mellan tom Källa Nordea 9

10 6.5 Mäklarföretag som anser att Fastighetsmäklarnämnden ska ges möjlighet att utöva tillsyn även över mäklarföretaget - och inte som idag enbart över mäklaren Nej 58% Ja 42% Idag kan Fastighetsmäklarnämnden enbart granska den enskilda mäklaren och inte företaget där mäklaren är anställd. Mäklarföretag vill inte låta sig granskas Närmare 60 procent av mäklarföretagen anser att Fastighetsmäklarnämnden inte ska utöva tillsyn över mäklarföretagen. Ett mäklarföretag har som arbetsgivare betydande inflytande över hur de anställda agerar. Om ett företag förmår en mäklare att handla i strid mot god fastighetsmäklarsed kan de inte fällas. Detta förhållande är helt orimligt och regeringen bör se över lagstiftningen för att stärka konsumentskyddet. 10

11 6.6 Mäklarföretag som anser att det är svårt att fastställa ett utgångspris inom en felmarginal på 20 procent mycket väl 7% ganska väl 28% mycket dåligt 18% ganska dåligt 47% En majoritet av mäklarföretagen, 65 procent, anser inte att det är svårt att fastställa ett utgångspris inom en felmarginal på 20 procent. Närmare 28 procent menar däremot att påståendet stämmer ganska väl. 7 procent anser till och med att det stämmer mycket väl. Lockpriser i media Förekomsten av lockpriser har diskuterats flitigt i media under senare år. Det har debatterats att mäklare i storstadsregionerna medvetet skulle försöka locka spekulanter till budgivning genom lågt annonserade priser. I debatten har det indikerats att oerfarna spekulanter som egentligen inte har råd att köpa ett objekt stressas att bjuda mer än vad de egentligen borde 5. Men det kan vara svårt att avgöra vad som är ett lockpris. En mäklare kan exempelvis ha satt ett försiktigt bedömt marknadspris, men att slutpriset ändå blir betydligt högre på grund av att flera intressenter vill ha objektet. 5 Utgångspris och slutpris: En studie av "lockpriser" vid försäljning av bostadsrätter av Rosane Hungria Gunnelin och Hans Lind Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi. Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm

12 Mäklarföretag uppger fel utgångspris Enligt Mäklarsamfundet ska ett utgångspris vara ett försiktigt satt marknadspris som säljaren är beredd att acceptera 6. Hela 35 procent av mäklarföretagen uppger att utgångspriset kan hamna utanför en felmarginal på 20 procent. I förslaget till ny mäklarlag ska mäklaren ange ett bedömt marknadsvärde i objektbeskrivningen, bland annat för att motverka lockpriser 7. Villaägarnas Riksförbund är positiva till förslaget, men konstaterar samtidigt att det kan vara svårt för mäklare att avgöra vad som är ett rätt utgångspris. 6.7 Mäklarföretag som anser att Fastighetsmäklarnämnden uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet ganska dåligt 13% mycket dåligt 2% ganska väl 55% mycket väl 30% Mäklarföretagen positiva till Fastighetsmäklarnämnden De flesta av mäklarföretagen är positivt inställda till Fastighetsmäklarnämndens insatser. Närmare 90 procent av mäklarföretagen anser att det stämmer ganska eller mycket väl att Fastighetsmäklarnämnden uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet. 13 procent menar att det stämmer ganska dåligt och enbart två procent mycket dåligt. 6 Mäklarsamfundets hemsida under, frågor och svar. 7 Statens offentliga utredningar 2008:6 Fastighetsmäklaren och konsumenten. 12

13 Fastighetsmäklarnämnden är inkonsekvent Den kritik som riktas mot myndigheten bottnar framförallt i att tillsynen anses vara inkonsekvent och oproportionerlig. En mäklare kan få en varning oavsett om det handlar om ett grovt skattebrott eller om en mäklare t.ex. inte har utfört en boendekostnadskalkyl eller gjort en identitetskontroll av en dödsbodelägare. Ett antal mäklarföretag menar också att myndigheten prioriterar fel. Istället för att myndigheten granskar mäklare som kan tänkas ha satt lockpriser i system eller arbetar med falska budgivningar, fokuserar myndigheten på att hitta mindre formfel. Mäklarföretag riktar även skarp kritik mot myndighetens uttalanden i media och att mäklare som missköter sig inte döms till kännbara straff. 13

14 Bilaga - Enkätfrågor 1. Var någonstans i landet bedriver ni er huvudsakliga mäklarverksamhet? Storstad Tätort Landsbygd 2. Hur har er verksamhet påverkats av nuvarande lågkonjunktur? (relateras till företagets storlek) Vi riskerar konkurs Vi har varit tvungna att minska bemanningen Vi har färre uppdrag än vanligt Vi har inte påverkats Annat 3. Hur många mäklare företräder ert företag? I förslaget om ny fastighetsmäklarlag kommer fastighetsmäklare att kunna erbjuda så kallade tilläggstjänster, t ex förmedla banklån, försäkringar och hantverkstjänster 4. Kommer ert företag att erbjuda tilläggstjänster om det blir möjligt? Ja Nej 5. Vilka av följande påståenden anser du stämmer in på tilläggstjänster? (flera alternativ är möjliga) Kunden kommer att få en mer omfattande och därmed totalt bättre mäklartjänst och service Kunden kommer att få bättre villkor för t ex banklån och försäkringar Det kommer att bli allt viktigare att erbjuda tilläggstjänster för att konkurrera med andra mäklare Tilläggtjänster kommer inte ha någon större betydelse för vår verksamhet Annat svar 6. Anser du att Fastighetsmäklarnämnden ska ges möjlighet att utöva tillsyn även över mäklarföretaget och inte som idag enbart över mäklaren? Ja Nej 14

15 7. Vad anser du om att fastighetsmäklartjänster erbjuds över internet av s.k. internetmäklare?* *Avser internetbaserade företag där säljaren gör vissa delar av förmedlingsarbetet själv. Mycket bra Ganska bra Varken bra eller dåligt Ganska dåligt Mycket dåligt 8. Vilka av följande grundläggande krav anser du att man ska ställa på en fastighetsmäklare som förmedlar objekt på Internet?* *Avser internetbaserade företag där säljaren gör vissa delar av förmedlingsarbetet själv. (flera svarsalternativ är möjliga) Mäklaren ska träffa uppdragsgivaren personligen Mäklaren ska göra all dokumentation av objektet Mäklaren ska själv titta på objektet Mäklaren ska närvara vid kontraktskrivning och tillträde av objektet Mäklaren ska hålla i visningen av objektet 9. Det är svårt att fastställa ett utgångspris inom en felmarginal på 20 procent mycket väl ganska väl ganska dåligt mycket dåligt 10. Fastighetsmäklarnämnden uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet av mäklare mycket väl ganska väl ganska dåligt mycket dåligt 11. Om ni anser att det stämmer ganska eller mycket dåligt, varför anser du att fastighetsmäklarnämnden inte uppfyller sin roll som tillsynsmyndighet? 12. Hur stor räntehöjning bör en villaägare klara av i sin boendekostnadskalkyl? 1 procentenhet 2 procentenhet 3 procentenheter 4 procentenheter 5 procentenheter 6 procentenheter eller mer 15