Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sina skyldigheter att upprätta en komplett anbudsförteckning och överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutades. Frågan om fastighetsmäklaren på ett otillbörligt sätt har missgynnat en budgivare på grund av dennes härkomst från ett annat land har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant av en fastighet riktat kritik mot dig. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in visningslistan. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han var inte aktuell som köpare på grund av att han inte kom från Sverige. Han och hans sambo var intresserad av fastigheten som du förmedlade. De POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) kontaktade dig och la ett bud på kr. Senare under dagen ringde du till hans sambo och informerade om att det fanns ett annat bud på kr. Hans sambo valde dock att stå kvar på samma nivå. Ungefär en vecka senare kontaktade du hans sambo och informerade om att säljaren hade bestämt sig för att sälja till henne. Hon frågade varför de hade valt just henne då det andra budet låg på samma nivå. Du uttryckte då att det berodde på att den andra budgivaren inte var från Sverige. Ingen fråga har ställts om vilka de var eller var de kom ifrån så du visste inte om att de var sammanboende. Sambon meddelade dig sedan att hon ville köpa fastigheten. Du återkom och berättade att du inte hade kännedom om att de var sambos och att det uppkommit ett annat bud. När du fick informationen om att de var sambos så kunde inte hans sambo fortsätta med köpet. Hans sambo uppgav då att de önskade dra tillbaka budet samt att de funderade på att göra en anmälan om diskriminering. Fastighetsmäklarens yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Uppdragsgivaren var ett dödsbo. En fullmakt hade utfärdats till en av dödsbodelägarna. Budgivningen skulle genomföras i sedvanlig ordning. Samtliga bud har framförts till fullmaktshavaren. Samtliga bud och villkor har noterats. Anmälarens uppgifter tillbakavisas. Anmälaren har tillsammans med övriga spekulanter varit välkommen att lämna bud. Uppdragsgivaren beslutade att avsluta affären med anmälarens sambo innan köparen kom in i bilden. Anmälaren informerades om detta genom ett telefonsamtal. Anmälaren lämnade ett bud på kr och sambon lämnade ett bud på samma belopp. Du informerade sambon att det fanns ett tidigare bud på samma belopp, men hon ville inte betala mer för fastigheten. De uppfattades inledningsvis som två fristående spekulanter. Det var en av dödsbodelägarna som kontaktade dig och berättade att anmälaren och en av budgivarna var

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) sammanboende. Det kändes märkligt att de hade lämnat två separata bud och inte berättat att de var ett par. Det tillkom ytterligare en budgivare som var villig att lägga kr under förutsättning att denne fick lån. Sambon mejlade dig och meddelade att de ville gå vidare med köpet. Eftersom det hade tillkommit ett nytt bud så försökte du att kontakta fullmaktshavaren men denne var utomlands. När du sedan pratade med sambon om att det hade inkommit ett nytt bud på kr samt förklarade att du inte fick tag på säljaren eftersom denne var utomlands blev hon mycket arg. Hon tyckte att hon hade accepterat affären när hon tidigare mejlat dig. Du förklarade för henne att inget var klart förrän kontrakt var skrivet och det var säljaren som bestämde vem denne ville sälja till. Hon valde att ta tillbaka sitt bud och funderade även på att gå vidare med en anmälan om diskriminering. Säljaren beslutade i slutändan att sälja till den andra budgivaren då budet var kr högre. Du informerade köparna om att de andra budgivarna hade dragit tillbaka sina bud. Kontrakt skrevs därefter med köparna. Anbudsförteckningen Du har noterat buden i visningslistan och har ingen specifik anbudsförteckning. Visningslistan används som ett arbetsdokument och har inte överlämnats till säljaren och köparen. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Visningslistan Av visningslistan framgår att det fanns tre personer som har varit med i budgivningen på den aktuella fastigheten, anmälaren, anmälarens sambo och

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) köparen. Det saknas uppgifter om att anmälaren och dennes sambo har dragit tillbaka sina bud. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Detta innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Mäklaren ska överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet av fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (samma prop. s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr ). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Av utredningen i ärendet framgår att du har underlåtit att upprätta en komplett anbudförteckning eftersom det saknas uppgifter om att anmälaren och dennes sambo har dragit tillbaka sina bud. Du har själv uppgett att du har underlåtit att överlämna en anbudsförteckning till din uppdragsgivare och köparna vid förmedlingsuppdragets slutförande. Förseelserna var för sig utgör grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att du ska meddelas en varning för att du inte har upprättat en fullständig anbudsförteckning och för att du inte har överlämnat en anbudsförteckning till uppdragsgivaren och köparna i samband med att förmedlingsuppdraget slutfördes.