Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till att dokumentera de speciella förutsättningarna för köpet i köpekontraktet och i ett tilläggsavtal på ett korrekt sätt. Försäljningen var beroende av att en fastighetsbildning skulle komma att ske. I ärendet har också prövats om fastighetsmäklaren har medverkat till en fullständig och tydlig överenskommelse mellan parterna. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en förrättningslantmätare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. I samband med handläggningen av en avstyckning av en fastighet, har det framkommit att NN har upprättat ett köpekontrakt där hela den ursprungliga fastigheten har sålts trots att det inte var avsikten. Till anmälan har köpekontraktet, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen bifogats. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, depositionsavtalet, den skriftliga upplysningen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten, dokumentationen av de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom och eventuella POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) övriga handlingar av betydelse från det aktuella förmedlingsuppdraget. NN har yttrat sig i ärendet. Förutom de begärda handlingarna har han gett in ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Anmälan Anmälaren har uppgett bland annat följande. Hon arbetar som förrättningslantmätare vid en kommun. I samband med ett avstyckningsärende avseende den nu aktuella fastigheten var hon i kontakt med ägaren. Hon fick information om att ägaren hade för avsikt att sälja en del av fastigheten innan avstyckningen var genomförd. Hon begärde därför in en kopia av köpekontraktet. Av köpekontraktet framgick att hela fastigheten hade sålts, vilket inte var ägarens avsikt. Hon anser att fastighetsmäklaren har upprättat en felaktig köpehandling som har inneburit att ägandet av hela fastigheten har övergått till köparen i stället för den del av fastigheten som var avsikten. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 18 februari Tillträdet är satt till den 31 augusti Av kontraktet framgår även bland annat följande. Köpeobjekt Fastigheten [fastighetens beteckning] [Fastighetens adress] I det följande kallad fastigheten. Överlåtelseförklaring Säljaren överlåter härmed fastigheten till köparen. [ ]

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 4 Fastighetens skick [ ] Köparen skall även ges tid att på egen bekostnad gå igenom detta besiktningsprotokoll med besiktningsmannen på plats i fastigheten. Vinden har ej gått att besiktiga då det saknas lucka upp till densamma. Säljaren förbinder sig att deponera tjugotusen kronor (20.000:-), vilket motsvarar den ev kostnad som skulle uppkomma om skada skulle uppteckas på den obesiktigade vinden. Dock senast 4 månader efter tillträde. [anm. sista meningen skriven för hand] Tilläggsavtalet till köpekontraktet är undertecknat av parterna den 20 februari Till detta avtal finns det även en skiss fogad. Skissen visar fastigheten med den sålda delen markerad. Av tilläggsavtalet framgår bland annat följande. Överlåtelseobjekt Fastigheten [fastighetens beteckning] [Fastighetens adress] Tillägg Till köpekontraktet ingånget avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Ett förtydligande till köpekontraktet. Köpet avser den del av stamfastigheten som huvudbyggnaden ligger på enligt bilagt förslag på styckning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Överlåtelsehandlingarna Han har informerat parterna om riskerna med att överlåtelsen avsåg ett köp av en fastighet som förutsatte att en förrättning skulle ske. Detta informerade han om muntligen i samband med kontraktsskrivningen. Vid en åter-gång av köpet skulle handpenningen återbetalas till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Ett tilläggsavtal upprättades där det förtydligades vilken del av fastigheten

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) som överlåtelsen avsåg. Detta avtal har inte anmälaren tagit del av. Klausulen om genomgång av besiktningsprotokollet Det var parterna som ville att klausulen skulle vara med i köpekontraktet. Han upprättade kontraktet efter deras önskemål. Köparna hade godkänt fastighetens skick. Klausulen togs med mot bakgrund av att besiktningsmannen inte kom åt att besikta vinden. Köparna var nöjda med detta upplägg. Klausulen innebär att köparna har rätt att efter tillträdet öppna till vinden. Om något fel skulle upptäckas kunde de med stöd av en skriftlig offert få ersättning med max kr senast fyra månader efter tillträdet. Eftersom tillträdet låg långt fram i tiden och kunde tidigareläggas, ville parterna inte ha något fast datum. Det var på förslag från besiktningsmannen som värdet på kr användes. Det var även besiktningsmannen som skulle avgöra om en eventuell skada omfattades av klausulen. Han är medveten om att klausulen saknar anvisningar för parterna om hur och till vem eventuella meddelanden ska lämnas. Det finns ingen ursäkt för denna brist. Parterna kontaktade honom med kort varsel och formuleringen av klausulen blev inte som han hade önskat. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Överlåtelsehandlingarna Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av 21 fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att en fastighetsmäklare har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Medverkar fastighetsmäklaren vid kontraktskrivningen, ska denne vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas och lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra olika köpevillkors innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen (prop.1983/84:16, s. 41). Enligt 4 kap. 7 jordabalken (1970:994) är köp, som innebär att ett visst område av en fastighet kommer i en särskild ägares hand, giltigt endast om en fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom en förrättning. Ansökan om en sådan förrättning ska ske senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Köpet blir giltigt om fastighetsbildningsmyndigheten får kännedom om köpet och lägger det till grund för förrättningsbeslutet. NN har haft i uppdrag att förmedla en del av en fastighet. Det har därför ålegat honom att se till att de speciella förutsättningarna för överlåtelsen har framgått av information och dokumentation i samband med uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att fastighetsmäklaren ska upplysa parterna om riskerna med ett avtal som är giltigt endast om en fastighetsbildning sker. Det är också viktigt att mäklaren verkar för att parterna sluter överenskommelser om den ekonomiska regleringen i händelse av att köpet inte blir giltigt eller om den slutliga överlåtelsen avviker från vad parterna har avtalat (Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 24 oktober 2012, dnr ). Av köpekontraktet framgår det inte att överlåtelsen avser den del av fastigheten som återstår efter en lantmäteriförrättning. NN har därmed åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 8 och sin skyldighet enligt 21 fastighetsmäklarlagen. NN ska meddelas en varning för att han har medverkat till en bristfällig beskrivning av objektet i köpekontraktet och för att kontraktet saknar reglering av förhållandena för det fall att en förrättning inte skulle kunna

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) genomföras på det sätt som parterna har avtalat. Klausulen om genomgång av besiktningsprotokollet Klausulen i köpekontraktets 4 innehåller en överenskommelse mellan parterna som ger köparna rätt att på egen bekostnad få en genomgång av besiktningsprotokollet med en besiktningsman på plats. Överenskommelsen innebär även att säljaren ska deponera kr hos mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att överenskommelsen är ofullständig och oklar i flera avseenden. Information om betydelsen av och eventuella konsekvenser av genomgången av besiktningsprotokollet saknas. Anvisning för part (köparen) om hur och till vem eventuella meddelanden ska lämnas saknas. Uppgift om vem som ska avgöra om en skada omfattas av klausulen och kostnaden för att åtgärda denna saknas. Det är oklart om klausulen innebär en friskrivning för säljaren avseende ytterligare krav på ersättning från köparna. Det är oklart vad tidsfristen i klausulen tar sikte på. Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening mäklarens skyldighet att tillse att en överenskommelse mellan parterna blir tydlig och fullständigt formulerad även om det är parterna själva som har tagit initiativet till dess innehåll. NN ska varnas för den ofullständiga och oklara klausulen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har medverkat till ett köpekontrakt som omfattat hela fastigheten trots att parternas avsikt var att överlåta en del av fastigheten och för att kontraktet saknar reglering av vissa förhållanden samt för att han medverkat till en oklar klausul om reglering av ersättning vid eventuella skador som upptäcks efter tillträdet.