Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, närståendeförmedling och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgplikt genom att förmedla en bostadsrätt för ett pris som låg långt under det av mäklaren bedömda marknadsvärdet. Försäljningen föregicks inte av någon annonsering, visning eller budgivning och köparen var den enda spekulanten. Frågan om köparens förvärv av fastigheten kan anses stå i strid med förbudet mot närståendeförmedling har också granskats. Dessutom har mäklarens skyldighet att ange om en bostadsrätt är pantsatt eller inte prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett fastighetsmäklarföretag som är franchisegivare riktat kritik mot en av deras franchisetagare, fastighetsmäklaren NN, med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har bifogat kopior av objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet, den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka bostadsrätten, depositionsavtalet, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom samt POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) eventuella övriga handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget som kan ha betydelse i ärendet. NN har gett in två yttranden i ärendet samt kopior av uppdragsavtalet, ett intyg från uppdragsgivaren, den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten, anbudsförteckningen, dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom, depositionsavtalet och journalen. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Fastighetsmäklaren NN är tillsammans med en annan mäklare (MM) franchisetagare för anmälaren. NN äger 25 procent av franchisebolaget, medan MM äger resterande 75 procent. Under våren 2014 fick NN i uppdrag att förmedla en bostadsrätt med fem rum och kök på 122 m². Bostadsrätten såldes den 14 maj 2014 för 3,5 miljoner kronor. Försäljningen föregicks inte av någon annonsering, visning eller budgivning. Köparen var den enda spekulanten. Anmälaren reagerade på att köpeskillingen vida understeg vad som i allmänhet gäller för bostadsrätter i området. En likvärdig bostadsrätt såldes i december 2013 för 6,9 miljoner kronor. NN har uppgett att uppdragsgivaren ville ha en snabb och smidig försäljning samt att denne var nöjd med priset. Det låga försäljningspriset väckte frågor hos bland annat bostadsrättsföreningen och anmälaren valde att göra en egen utredning av förmedlingen. Utredningen har visat köparen och dennes familj har en relation till MM. Den visar även att MM har haft en omfattande kontakt med köparen under försäljningsprocessen. Handlingar

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Intyget från uppdragsgivaren Av ett intyg som är daterat den 26 maj 2014 och undertecknat av den aktuella uppdragsgivaren framgår bland annat följande. Jag får härmed skriftligen intyga följande omständigheter i samband med att han sålde min lägenhet [bostadsrättens nr, bostadsrättsförening och adress]. 1. I samband med det första mötet med fastighetsmäklaren NN i lägenheten då vi gick igenom lägenheten, dess marknadsvärde samt NN:s uppdrag som fastighetsmäklare, så har NN redovisat att lägenheten hade ett betydligt högre marknadsvärde än kr som slutligen bestämdes som köpeskilling. NN har i samband med dessa kontakter informerat mig om att högsta pris erhålles via sedvanlig marknadsföring samt visningar av lägenheten följt av budgivning mellan de olika spekulanter som visat intresse för fastigheten. 2. I samband med att avtal om förmedlingsuppdrag tecknades så har jag givit NN i uppdrag att hitta en köpare som direkt var beredd att köpa lägenheten utan att någon marknadsföring samt allmänna visningar. NN har återigen vid detta tillfälle givit samma information som ovan. 3. I samband med att NN anvisat en spekulant som var intresserad av lägenheten har jag givit direkt uttryck för en vilja att sälja. För egen del så hade jag accepterat ett lägre belopp än den slutliga köpeskillingen. Även i samband med att överlåtelseavtalet träffades har NN återigen framfört ovan angiven information. Sammanfattningsvis så har jag fått all relevant information av NN angående dels att lägenheten hade ett högre marknadsvärde än den slutliga köpeskillingen samt dels blivit rådd av NN att sälja lägenheten först efter marknadsföring samt visningar. Då jag upplevt både marknadsföring samt visningar som ytterst negativt emotionellt så har jag, trot NN: nformation, givi hono i uppdrag att hitt e intressent som direkt kund köp ägenheten till det pris som jag vari beredd att acceptera. Dett uppdrag har fullgjort helt enligt mina instruktioner.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Jag har som säljare ingen erinran eller kritik mot NN som enbart fullgjort sitt uppdrag enligt mina instruktioner. Objektsbeskrivningen Det saknas uppgifter om bostadsrätten är pantsatt eller inte. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande. Omsorgplikten Han anser sig inte ha agerat felaktigt, eftersom han har agerat i enlighet med de instruktioner som uppdragsgivaren gav honom. Uppdragsgivaren kontaktade honom i april 2014 och berättade att hon genom ett arv var ägare till en bostadsrätt som hon ville sälja. Han var och tittade på bostadsrätten den 28 april Han märkte att bostadsrätten var i behov av en omfattande renovering. Det framgick även att uppdragsgivaren inte bodde där. De skrev under uppdragsavtalet samma dag. Uppdragsgivaren berättade för honom att bostadsrätten hade stått obebodd och utan tillsyn under en längre tid. Hon uppgav att hon önskade en snabb försäljning utan några visningar. Han har påpekat flera gånger att den uppfattning som hon hade om priset för bostadsrätten var för låg och att det bästa vore att genomföra visningar. I en bouppteckning hade hon tagit upp värdet på bostadsrätten till 4,5 miljoner kronor. Han bedömde att marknadsvärdet låg runt 5 miljoner kronor. Vid denna tidpunkt hade han ingen kännedom om den av anmälaren redovisade försäljningen i samma förening. Uppdragsgivaren berättade själv att en liknande bostad hade sålts för 5,8 miljoner kronor något år tidigare. I sina kontakter med uppdragsgivaren har han informerat om hur han jobbar och vilka marknadsföringsåtgärder som han ville använda sig av för att nå så många köpare som möjligt. Uppdragsgivaren meddelade att hon inte önskade någon marknadsföring eller några allmänna visningar. Han upplyste henne om att detta skulle begränsa hans möjligheter att nå ett högt och marknadsmässigt pris för bostadsrätten. Uppdragsgivaren var införstådd med

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) detta. Han kontaktade en spekulant som han visste var intresserad av objekt med omfattande renoveringsbehov. Han visade bostadsrätten för spekulanten som gärna ville köpa bostadsrätten. Uppdragsgivaren meddelade att hon var beredd att sälja bostadsrätten för 3 miljoner kronor, vilket var avsevärt lägre än marknadsvärdet. Hon var inte intresserad av ett marknadsmässigt pris, men han fick henne ändå att höja priset till 3,5 miljoner kronor. Han meddelade detta för spekulanten, som accepterade det begärda priset. Mot bakgrund av den interna kritik som förmedlingen fick från anmälaren har han kontaktat uppdragsgivaren för att få hennes inställning till hans sätt att genomföra förmedlingsuppdraget på. Uppdragsgivaren har redovisat sin inställning i ett skriftligt intyg. Närståendeförmedling Han känner inte till vilken relation som köparen har till hans kollega MM. Han har inte haft någon kännedom om vilka eventuella kontakter som MM har haft med köparen. MM har inte agerat som fastighetsmäklare i samband med förmedlingen. Objektsbeskrivningen Eftersom lägenheten inte var pantsatt har denna information utelämnats i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Omsorgplikten Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Av NNs egna uppgifter framgår det att bostadsrätten såldes till ett pris som låg långt under det av honom bedömda marknadsvärdet samt att köparen var den enda spekulanten. Försäljningen föregicks inte av någon annonsering, visning eller budgivning. Av utredningen framgår det emellertid att NN har agerat enligt uppdragsgivarens instruktioner i förmedlingsuppdraget. Det framgår även att han har informerat uppdragsgivaren om vilka åtgärder som vore lämpliga att vidta för att få ett högre försäljningspris. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte har kommit fram något i utredningen som visar att NN skulle ha åsidosatt sin omsorgsplikt vare sig mot uppdragsgivaren (säljaren) eller mot köparen. Någon grund för påföljd finns därför inte i denna fråga. Närståendeförmedling Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 2. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller 3. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår att som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses vidare

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) 1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Av utredningen i ärendet framgår det att NN och MM båda var delägare av det mäklarföretag där de arbetade. Det förelåg därför en väsentlig gemenskap som grundades på andelsrätt mellan NN och MM. De var därför att anse som närstående till varandra. MM har inte köpt den aktuella bostadsrätten som NN har förmedlat, men även närstående till någon som är närstående enligt 4 kap. 3 konkurslagen 1-3 punkterna omfattas av närståendebegreppet. Av utredningen i ärendet har det endast kommit fram att köparen av bostadsrätten var bekant med MM. En bekant omfattas inte av närståendebegreppet. Några omständigheter som visar att NN och köparen skulle kunna anses som närstående till varandra på något annat sätt har inte heller kommit fram i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför inte att någon otillåten förmedling till närstående har ägt rum. Objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla en uppgift om bostadsrätten är pantsatt. Enligt NNs egen uppgift har bostadsrätten inte varit pantsatt. En uppgift om detta förhållande saknas emellertid i den objektsbeskrivning som NN har upprättat. Det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) annat om en bostadsrätt är pantsatt (17 fastighetsmäklarlagen). Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt. Med hänsyn till den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningsförhållandena utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att bestämmelsen även omfattar uppgiften att en bostadsrätt inte är pantsatt. Genom sin underlåtenhet att i objektsbeskrivningen uttryckligen ange att bostadsrätten inte är pantsatt har NN upprättat en objektsbeskrivning som saknar en obligatorisk uppgift. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan betraktas som ringa, men inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma i fråga. Inspektionen anser därför att det räcker med en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att han har underlåtit att i objektsbeskrivningen ange om bostadsrätten var pantsatt eller inte.