Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om marknadsföring, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, nyproduktion och överlåtelsehandlingar. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan i marknadsföringen av bostadsrätter som inte har varit tillgängliga för boende. Även prövning av en uppgift i ett upplåtelseavtal om att bostadsrätten kunde användas för permanentboende. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Företrädare för en bostadsrättsförening har i en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken gäller mäklarens medverkan i marknadsföringen av upplåtelser i nyproducerade bostadrätter i den aktuella föreningen, innehållet i avtalen och hans övriga agerande i förmedlingsuppdraget. Anmälarna har bifogat en kopia av objektsbeskrivningen benämnd HH på/-- -/holmen, vilken inkluderar den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen. Anmälarna har även lämnat in kopior på en projektplan benämnd BRF /---/holmen, två upplåtelseavtal daterade den 13 mars 2009 respektive den 26 mars 2009, e-postkorrespondens mellan NN och företrädare för producenterna med flera samt en marknadsvärdering av POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) en av bostadsrättslägenheterna daterad den 24 april Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt in två yttranden och kopior av uppdragsavtalet och samtliga upplåtelseavtal för de förmedlade bostadsrätterna. Avtalen är daterade mellan den 20 februari 2009 och den 21 juli NN har yttrat sig i ärendet och kommit in med de begärda handlingarna. Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. Styrelsen för bostadsrättsföreningen har uppdagat att medlemmarna inte har den nyttjanderätt av våra bostadsrätter som vi förespeglats i samband köpet. Föreningen har av denna anledning lämnat in en stämning mot den byggande styrelsen. De har även framfört att NN, i egenskap av ansvarig mäklare för förmedlingen av objekten, har bidragit till att vilseleda potentiella köpare att betala för fri nyttjanderätt. Det är endast fråga om en begränsad nyttjanderätt av de aktuella bostadsrätterna, eftersom de är uppförda och godkända som vandrarhem där ett boende inte är tillåtet. De har framfört att NN har varit fullt medveten om och bidragit till att vilseleda potentiella köpare att betala för fri nyttjanderätt. Först under våren 2013 blev det uppenbart för medlemmarna att NN har varit införstådd med situationen när han förmedlade bostadsrätterna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har, genom sitt ombud, sammanfattningsvis uppgett följande. Han anser inte att Fastighetsmäklarinspektionen ska ta upp ärendet för prövning då händelsen ligger mer än ett år tillbaka i tiden. Förmedlingarna ägde rum under första halvåret av 2009 och bostadsrättshavarna har redan den 1 december 2011 framfört en reklamation till honom. Beträffande Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden framför NN följande.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Han kände till att det fanns begränsningar i nyttjanderätten på så sätt att bostadsrätterna varken var avsedda för permanentboende eller för fritidsboende. Enligt den ekonomiska planen skulle bostadsrätterna användas för tillfällig uthyrning. För ägarens del innebär det att han eller hon kan använda lägenheterna på samma premisser som en korttidshyresgäst, det vill säga för boende under en viss kortare tidsperiod i taget. Han har muntligt informerat samtliga spekulanter om detta. Den ekonomiska planen var en integrerad del av objektsbeskrivningen. Den fanns också tillgänglig på Internet. Planen ändrades något under resans gång. Den registrerade ekonomiska planen var även en del av upplåtelseavtalet genom att den var fogad som en bilaga till avtalet ( 15). Han har inte haft tillgång till projektplanen. Det förhållandet att föreningen garanterade att bostadsrätterna på tillträdesdagen inte belastades av någon nyttjanderätt eller annan inskränkning i nyttjanderätten är en standardklausul. Bostadsrätterna var inte heller belastade på nu angivet sätt. Totalt är det fråga om nio upplåtelser. I ett av dessa avtal har han av förbiseende använt en standardformulering om att bostadsrätten uppläts för permanentboende. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. I den handling som utgör objektsbeskrivningen inkluderas en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. På sidan 21 av 24 anges att Bostadsrättslägenheterna upplåtes för nyttjande som uthyrningsbart tillfälligt boende (punkten 12 i). Upplåtelseavtalet I åtta av de nio inlämnade upplåtelseavtalen har det under rubriken Ändamål och upplåtelse angetts följande. Föreningen upplåter bostadsrätten till ovan angiven lägenhet till förvärvaren för att denne nyttjas

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) utan begränsning i tiden. Under 13 Stadgar/Ekonomisk plan är angivet att Förvärvaren har tagit del av föreningens stadgar samt är införstådd med att eventuella ändringar kan ha skett i den ekonomiska planen fram till undertecknandet av detta avtal. I 15 Bilagor anges Stadgar för bostadsrättsföreningen, registrerad ekonomisk plan och Registreringsbevis. I ett av upplåtelseavtalen, som är undertecknat den 19 mars 2009, har det under rubriken Ändamål och upplåtelse angivits att Föreningen upplåter bostadsrätten till ovan angivna lägenhet till förvärvaren för att denne nyttjas som permanentbostad utan begränsning i tiden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NNs agerande i samband med de aktuella förmedlingsuppdragen är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 12 fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 10 marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Detta gäller särskilt i fråga om bland annat produktens utmärkande egenskaper. Av 8 marknadsföringslagen framgår att marknadsföring som är vilseledande enligt 10 samma lag är otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Ett affärsbeslut är ett beslut som fattas av en konsument eller en näringsidkare om hur och under vilka förutsättningar en produkt ska köpas oavsett om konsumenten eller näringsidkaren beslutar att handla eller inte. Marknadsföring som är otillbörlig kan förbjudas enligt 23 marknadsföringslagen.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn Det är Fastighetsmäklarinspektionen som beslutar om en fastighetsmäklare ska granskas eller inte. Det finns inga hinder för inspektionen att ta upp en mäklares agerande till prövning trots att det har gått en längre tid efter händelsen. Skälet att ingripa mot en mäklare avtar dock med tiden. Vilken betydelse det ska ha i det enskilda fallet har lämnats till rättstillämpningen (prop. 2010/11:15 s. 40). Marknadsföringen Det aktuella förmedlingsuppdraget har avsett nyproduktion av nio bostadsrätter där förutsättningen var att förvärvaren fick en starkt begränsad nyttjanderätt lägenheterna var varken avsedda för permanent- eller fritidsboende. Begränsningarna var en följd av kommunens detaljplan som gällde för fastigheten. Vid marknadsföringstillfället var fastigheten ägnad för näringsverksamhet. NN har uppgivit att han har varit införstådd med begränsningarna i nyttjanderätten som för bostadsrättsinnehavarna innebar att respektive lägenhet bara kunde användas för boende en kortare tidsperiod i taget. Han ska enligt egen uppgift muntligt ha informerat samtliga spekulanter om detta förhållande. Den ekonomiska planen har varit en integrerad del av objektsbeskrivningen och lagts som en bilaga till varje upplåtelseavtal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att begränsningar av användningen av en lägenhet får anses vara av mycket stor betydelse för spekulanter och köpare av bostadsrätten. Det bör därför åligga en fastighetsmäklare att vara särskilt tydlig om ett sådant förhållande i all marknadsföring till konsumenter. Den skriftliga informationen om nyttjanderätten har enbart förekommit som sista punkten på en av de sista sidorna i den ekonomiska planen.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Fastighetsmäklarinspektionen anser vidare att det är vilseledande att marknadsföra bostadsrätter på det sätt som har skett utan att samtidigt tydligt lämna information om begränsningen av nyttjanderätten. Inspektionen finner att bristerna i marknadsföringen har varit av så allvarlig art att det är motiverat att meddela NN en varning. Upplåtelseavtalet Det åligger en fastighetsmäklare enligt god fastighetsmäklarsed att upprätta handlingar som överensstämmer med förhållandena i den enskilda överlåtelsen. NN har medgivit att han av förbiseende använt ett standardavtal där det felaktigt angavs att bostadsrätten upplåtits för permanent boende. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna förseelse är allvarlig och bör leda till en varning. Påföljd NN tilldelas en varning dels för att i marknadsföringen av bostadsrätterna inte tillräckligt tydligt ha lämnat uppgift om den begränsade nyttjanderätten och dels för att ha infört en felaktig uppgift om nyttjanderätten i ett upplåtelseavtal. Med hänsyn till förseelsernas allvarliga karaktär anser Fastighetsmäklarinspektionen att tidsaspekten inte ska påverka påföljdsbedömningen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7)