Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september februari Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 15 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut tre av objekten för en närmare granskning. De utvalda objekten har varit belägna i Västra Götalands län. För vart och ett av dessa objekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Fastighetsmäklarinspektionen har i föreläggandet även begärt att få kopior av följande dokument. Uppdragsavtalet Underlaget för fastighetsmäklarens bedömning av marknadsvärdet Den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit samtliga spekulanter Överlåtelseavtalet Anbudsförteckningen NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in de begärda handlingarna. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) NN har i sitt yttrande bland annat uppgett följande. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 14 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 16 oktober Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. NN bedömde att lägenheten behövde renoveras för cirka kr. Han rådfrågade även en kollega om marknadsvärdet på en motsvarande lägenhet som var i behov av renovering. Statistik ett år tillbaka i tiden visade på ett genomsnittligt pris om kr för motsvarande lägenheter. Av 28 spekulanter på visningen var det endast sex som var intresserade. De övriga ansåg att lägenheten hade för stort renoveringsbehov. En budgivare stannade på kr, en annan på kr och en tredje på kr. Därefter fanns det tre budgivare från kr. Av dessa var det två budgivare som fortsatte att lägga bud. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 23 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 16 oktober Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. NN bedömde att lägenheten var i behov av renovering för cirka kr. Lägenheten hade inte renoverats sedan 1970-talet, förutom en renovering av badrummet år Trots detta fanns det vid tidpunkten för försäljningen behov av att på nytt renovera badrummet. Statistik ett år tillbaka i tiden visade på ett genomsnittligt pris om kr för motsvarande lägenheter. Efter den aktuella försäljningen har priserna under det senaste året fortsatt att öka. Det framgår av statistik att försäljningspriset kr är rekord för jämförbara lägenheter i den aktuella föreningen. Han kan endast konstatera att marknaden ibland är obegriplig. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 29 oktober 2015 och överlåtelseavtalet

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) undertecknades den 27 november Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. Lägenheten var en av de minsta ettorna i föreningen med boarean 37,6 kvm. NN ansåg att hela lägenheten var i behov av en totalrenovering. Det fanns likfläckar på parkettgolvet, nikotin- och liklukt i lägenheten, hela köket behövde bytas ut och det var mögellukt i badrummet. Han uppskattade kostnaderna för renoveringen till cirka kr. Lägenheten ligger längst ned i fastigheten och saknar balkong. Statistik visade att genomsnittspriset per kvm för motsvarande lägenheter var kr vilket skulle ha medfört ett pris på kr för den aktuella lägenheten. Dessutom hade den gode mannen låtit utföra en värdering där marknadsvärdet bedömdes vara kronor +/ kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Det marknadsförda priset för objekten i de granskade förmedlingsuppdragen har understigit det slutliga försäljningspriset med 22, 31 respektive 39 procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det marknadsförda priset i de tre granskade förmedlingarna av bostadsrätter väsentligt har understigit den slutliga köpeskillingen. NN har för respektive förmedlingsobjekt angett skälen för sina bedömningar av marknadsvärdet, där han bland annat har använt sig av likvärdiga referensobjekt. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som tillbakavisar dessa bedömningar. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de tre förmedlade objekten. Ärendet avskrivs därför.