Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrättslägenhet. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt. NN marknadsförde en tvåa för acceptpriset kronor. Hans bror lämnade ett bud på kronor. NN svarade att budet var alldeles för lågt jämfört med de tvåor som POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) tidigare hade sålts i området. Han anser att det inte är första gången som NN använder sig av så kallade lockpriser. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Bostadsmarknaden har under den senaste tiden påverkats starkt av bristen på bostäder. Den ökade konkurrensen kring de objekt som har funnits ute till försäljning har pressat upp priserna, framför allt i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Konkurrensen får bland annat till följd att spekulanterna trycker på och begär att få enskilda förhandsvisningar före den annonserade huvudvisningen. Målet är att lämna ett så attraktivt bud att säljaren ska vilja sälja direkt. Omständigheterna har lett till att försäljningspriserna tar sina egna vägar uppåt. Stora avvikelser från utgångspriserna noteras ofta. Vid intagen marknadsvärderas objekten utifrån traditionella kriterier såsom läge, storlek och skick. De jämförs med tidigare erhållna försäljningspriser för jämförbara objekt i området som oftast uppnåtts under mer normala marknadsförhållanden. För säljarna uppstår situationen att ta ställning till om inkomna förhandsbud är tillräckligt höga och därmed ro affären i hamn på ett tidigt stadium eller genomföra huvudvisningen och hoppas på minst lika bra eller kanske ännu högre bud därefter. Vid intaget av den aktuella bostadsrätten konstaterade hon att det fanns omständigheter som motiverade en återhållsam marknadsvärdering, såsom bland annat bostadsrättens läge och skick. Hon värderade lägenheten utifrån

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) gängse kriterier till kronor. Därefter enades hon och säljaren om ett utgångspris på kronor men inte, såsom anmälaren påstår, med angivandet av priset såsom ett accepterat pris. Hon informerade säljaren om två andra förhandsförsäljningar med betydligt bättre lägen och skick som sålts för kring kronor. Hon bedömde dock dessa försäljningar som extrema och inget som borde ge ett säkerställt underlag för att generellt värdera upp lägenheterna i området. När marknadsföringen av den aktuella lägenheten startade fick hon direkt ett förhandsbud på kronor. Budet framfördes till säljaren. Trots detta relativt sockrade förhandsbud bestämde sig säljaren för att inte acceptera budet utan låta huvudvisningen gå av stapeln som planerat i hopp om en gynnsam budgivning. Efter detta samtal med säljaren skrev hon ett e-postmeddelande till anmälaren med beskedet att budet om kronor var bra i sig men att det ändå var för lågt för att säljaren skulle acceptera det före huvudvisningen. Hon anade att säljarens vetskap om nyligen uppnådda slutpriser fick honom att vilja gå vidare. Det var också den information som hon lämnade till anmälaren i ett e-postmeddelande. Isolerat kan hennes e-postsvar ses som märkligt och öppnar för ifrågasättanden, men sett i sitt totala sammanhang finns det faktaunderlag för det som framförs. Huvudvisningen genomfördes och budgivningen stannade på kronor. Säljarens strategi att invända huvudvisningen visade sig alltså vara mycket gynnsam. På fråga från Fastighetsmäklarinspektionen om hennes åsikt om varför skillnaden mellan försäljningspriset och det marknadsförda priset uppgick till nästan 30 procent har NN anfört huvudsakligen följande. Säljaren hade själv renoverat lägenheten och man kunde tydligt se att den inte var ordentligt gjort. Han var inte ens klar med hela renoveringen när lägenheten visades. Han hade målat vardagsrummet i en stark röd färg och köket var mindre jämfört med andra tvåor i området. Golvet var inte korrekt lagt, vilket medförde att det buktade ut på flera ställen. När hon skulle marknadsföra den aktuella lägenheten låg det en annan likadan lägenhet ute till försäljning. Den andra lägenheten var i ett mycket bra skick och var belägen på första våningen i en byggnad utan hiss. Den lägenheten

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) marknadsfördes till samma pris som hon hade tänkt sig att starta på, det vill säga kronor. Säljaren och hon kom överens om att lägga sig på samma nivå. De tänkte att eftersom den andra lägenheten skulle visas helgen före så skulle det inte uppstå någon konkurrens mellan objekten. Dessutom tyckte hon att det skulle vara sämre för säljaren att gå ut med ett högre pris när det redan låg en likadan lägenhet i bättre skick ute. På den andra lägenheten lades det före visningen ett bud på kronor. Hennes säljare såg detta och höjde därför sitt acceptpris. Han uppmärksammade även att de två lägenheter som hade sålts för de högre priserna fått bud innan visning och att några öppna visningar aldrig hölls avseende dessa. Det var då han bestämde sig för att ha öppna visningar. Efter det att den andra lägenheten hade sålts före visningen började spekulanter att höra av sig till henne för att försäkra sig om att den lägenhet som hon förmedlade inte skulle säljas på samma sätt. Hon svarade att hon skulle hålla öppna visningar och inte visa lägenheten i förväg. Några dagar innan visningen hörde anmälarens bror av sig per e-post och meddelade att han ville köpa lägenheten för kronor under förutsättning att han fick köpa den innan visning. Några dagar innan visningen pratade hon med säljaren. Hon förklarade att han troligtvis skulle komma att få ut mer just på grund av att den andra lägenheten hade sålts till ett högt pris och att hans lägenhet var den enda som låg ute just den veckan. Om den andra lägenheten inte skulle ha sålts för kronor skulle hennes säljare ha varit villig att sälja för kronor. Under visningen pekade många spekulanter på att lägenheten var bristfälligt renoverad, att golvet skulle behövas läggas om och att köket eventuellt skulle behövas bygga ut. Intresset var normalt, men spekulanterna hade självklart sin gräns för vad de var villiga att betala. Hon anser att orsaken till att priset på den aktuella lägenheten gick upp kraftigt var ett mycket lågt utbud av liknande lägenheter, nyligen publicerade höga slutpriser av liknande lägenheter och att marknaden vid tillfället var het. På frågan om på vilket sätt den i ärendet aktuella lägenhetens läge och skick avvek från de två andra lägenheterna i området som sålts för kronor har NN anfört huvudsakligen följande. Priserna på liknande lägenheter hade under en period legat på

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) kronor plus minus kronor. Den aktuella typen av lägenheter kommer mycket sällan ut till försäljning. Det innebär att man måste grunda värderingen på de absolut senaste försäljningarna för att få fram det aktuella värdet. De flesta husen i den aktuella föreningen saknar hiss vilket gör att lägenheterna som är belägna längre ner i husen har ett högre värde. En av de andra lägenheterna som hade sålts innan visning ligger på första våningen. Den i ärendet aktuella lägenheten ligger på andra våningen. Jämför man med de andra lägenheterna kan man direkt se skillnad på främst skicket, men även läget. De andra lägenheterna hade ett kök med större arbetsyta, vilket saknades i den i ärendet aktuella. De andra lägenheterna var dessutom mer hemtrevliga och smakfullt renoverade av fackmän. De andra lägenheterna hade ett bättre läge. De andra lägenheterna hade ett L- format kök, som gör att arbetsytan blir större. Köksrenoveringen i den aktuella lägenheten var slarvigt utförd av säljaren själv. Alla vitvaror var gamla och inköpta på en internetsida för begagnade varor. Det saknades en köksfläkt. Den intensivt röda färgen i vardagsrummet gav ett sämre intryck jämfört med de andra lägenheterna. Det skulle kosta mellan och kronor att renovera köket. Att lägga ett nytt golv skulle kosta cirka kronor. Ytterligare en skillnad är att de båda lägenheterna som gick upp till kronor såldes innan huvudvisningen. Detta innebär att det varit en enda spekulant som satt prisnivån. Det var alltså inte via en budgivning som priset hade gått upp till den nivån. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrätten har understigit det slutliga försäljningspriset med 30 procent. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Ärendet ska därför avskrivas.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7)