Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt ange uppgifter om andelstal och driftskostnader. Även mäklarens skyldighet att ange om en bostadsrätt är pantsatt eller inte har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar avseende bostadsrätter eftersom NN inte hade förmedlat några fastigheter under den aktuella perioden. De två bostadsrätterna är upplåtna av samma bostadsrättsförening. NN har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. Ett uppdrag den 16 maj 2014 om förmedling av en bostadsrätt. 2. Ett uppdrag den 25 mars 2014 om förmedling av en bostadsrätt. NN har beträffande båda förmedlingsuppdragen även skickat in en bilaga till uppdragsavtalet om annonseringen på internet. De underlag till objektsbeskrivningarna som han har lämnat in utgörs av så kallade intagsblanketter på vilka han gjort noteringar. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen noterat följande i de båda objektsbeskrivningarna under rubriken Förening. Föreningen äger fastigheten / / med därpå uppförda 7 st byggnader med 182 lägenheter. Dessutom uthyres källarlokaler, garage och p-platser.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Fastighetsmäklarinspektionen har dessutom uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten 1 Två andelstal är angivna i objektsbeskrivningen. Andelen i föreningen uppges vara 0, Andelen av årsavgifterna uppges vara 0, %. Enligt intagsblanketten är andelen i föreningen 0,41749 % och andelen av årsavgifterna 0, Vid rubriken Boendekostnad finns inte någon uppgift vid posten Driftskostnad. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten 2 Två andelstal är angivna i objektsbeskrivningen. Andelen i föreningen uppges vara 0, Andelen av årsavgifterna uppges vara 0, %. Enligt intagsblanketten är andelen i föreningen 0, % och andelen av årsavgifterna 0, Vid rubriken Boendekostnad finns det inte någon uppgift vid posten Driftskostnad. Bostadsrättens pantsättning Vid rubriken Pantsättning/Lån finns det inte någon notering. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden i korthet uppgett följande.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) De andelstal som anges i objektsbeskrivningarna är de rätta, eftersom en extra kontroll görs när beskrivningen upprättas. Han har haft för avsikt att ange andelstalen i procent. Att procentandelstalet har fallit bort vid något tillfälle har rättats till vid senare beskrivningar. Beträffande bostadsrätten 2 har han vid två tillfällen kontrollerat uppgifterna med bostadsrättsföreningen. När det gäller en bostadsrätts driftskostnader, dvs. hushållsströmmen och hemförsäkringen, informerar han alltid en presumtiv köpare om detta. Även i dessa förmedlingar har sådan information lämnats. Uppgifter om pantsättning Han fick information från säljaren och föreningen att bostadsrätten 2 inte var pantsatt. Han gör en notering i objektsbeskrivningen endast om bostadsrätten är pantsatt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Enligt 18 samma lag ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. I fastighetsmäklarlagens förarbeten anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 59). Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. NN har i båda de granskade objektsbeskrivningarna angett andelstal beträffande både ägarandelen i föreningen (0,41749 respektive 0,54029) och andelen av årsavgifterna (0, % respektive 0, %). Dessa andelstal överensstämmer storleksmässigt inte med varandra (0, % = 0, respektive 0, % = 0, ). De överensstämmer inte heller med de andelstal som NN har noterat i sin intagsblankett beträffande bostadsrätten 1, där procenttecknet finns efter andelen i föreningen (0,41749 %) i stället för efter andelen av årsavgifterna (0,004175). På intagsblanketten beträffande bostadsrätten 1 överensstämmer alltså de två andelstalen storleksmässigt med varandra (0,41749 % = 0, , vilket avrundat till fyra decimaler = 0,004175), vilket verkar vara den mest rimliga uppgiften. Beträffande bostadsrätten 2 har noteringarna i intagsblanketten om de två andelstalen bytt plats jämfört med uppgifterna i objektsbeskrivningen, men procenttecknet verkar även här ha hamnat på fel ställe (andelen i föreningen uppges vara 0, % = 0, jämfört med att andelen av årsavgifterna uppges vara 0,54029). Av NNs intagsblanketter och objektsbeskrivningar framgår att bostadsrättsföreningen utöver källarlokaler, garage och parkeringsplatser består av 182 lägenheter. Om föreningen skulle ha en jämn fördelning av andelarna mellan de 182 bostadsrätterna skulle varje lägenhet svara för en 182-del, vilket blir 0,00549 (= 0,549 %). Även efter justeringar med

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) anledning av källarlokalerna, garaget och parkeringsplatserna samt lägenheternas storlek är det ett rimligt antagande att de rätta andelssifforna borde befinna sig på samma decimalnivå som denna siffra. Detta är fallet med noteringarna i intagsblanketten beträffande lägenheten 1, där de två andelstalen dessutom överensstämmer med varandra. Oavsett vad NN har anfört i sina yttranden är det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning osannolikt att bostadsrätten 1:s andel i föreningen kan vara så hög som 0,41749 (= 42,749 %) och andel av årsavgifterna så låg som 0, % (= 0, ), såsom han har angett i objektsbeskrivningen. Detsamma gäller för bostadsrätten 2 där NN i objektsbeskrivningen har angett andelen i föreningen till 0,54029 (= 54,029 %) och andelen av årsavgifterna till 0, % (= 0, ). Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är styrkt att NN har upprättat objektsbeskrivningar avseende två bostadsrätter med felaktiga andelstal vad avser både andelen i föreningen och andelen av årsavgifterna. Det förhållandet att samma misstag har gjorts i två olika objektsbeskrivningar visar att det inte fråga om ett sådant mindre misstag i ett enstaka fall som kan passera utan påföljd. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelserna motiverar en erinran. Uppgifter om pantsättning Enligt NNs egen uppgift har bostadsrätten 2 inte varit pantsatt i den aktuella förmedlingen. En uppgift om detta förhållande saknas emellertid i den objektsbeskrivning som NN upprättat avseende bostadsrätten 2. Det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt (17 fastighetsmäklarlagen). Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas i en objektsbeskrivning för en bostadsrättslägenhet. Med hänsyn till den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningsförhållandena utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att bestämmelsen även omfattar den omständigheten att en bostadsrätt inte är pantsatt. Genom sin underlåtenhet att i objektsbeskrivningen uttryckligen ange att bostadsrätten 2 inte är pantsatt har NN upprättat en objektsbeskrivning som saknar en obligatorisk uppgift. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan betraktas som ringa, men inte heller av så allvarligt slag att en varning bör

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) komma i fråga. Enligt inspektionens bedömning räcker det därför med en erinran. I fastighetsmäklarlagens förarbeten anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 58ff). En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Även en objektsbeskrivning avseende bostadsrätt ska innehålla uppgift om driftskostnader i den utsträckning sådana förekommer. Kostnad för sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten. De objektsbeskrivningar som NN har upprättat innehåller inga belopp avseende eventuella driftskostnader. De driftskostnader som NN har uppgett att han på annat sätt informerat presumtiva köpare om utgörs av hushållsström och hemförsäkring. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att hushållsström och hemförsäkring inte är sådana kostnader som enligt 18 fastighetsmäklarlagen utgör driftskostnader. I ärendet har det heller inte kommit fram att det förekommit några andra kostnader som skulle utgöra driftskostnader i lagens mening. Det har alltså inte funnits någon skyldighet för NN att ange några kostnader som driftskostnader i objektsbeskrivningarna. Påföljd NN meddelas en erinran för att han har underlåtit att i en objektsbeskrivning ange om bostadsrätten var pantsatt eller inte och för att han i två objektsbeskrivningar infört felaktiga uppgifter om bostadsrätternas andel av föreningen och andel av årsavgifterna.