Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om självinträde och förtroende för mäklaren. Prövning av om fastighetsmäklarens tecknande av ett förhandsavtal för en blivande bostadsrätt i en bostadsrättsförening, under tiden som ett giltigt förmedlingsuppdrag förelegat gällande förmedling av blivande bostadsrätter i samma förening, kan anses stå i strid mot förbudet mot självinträde samt mot förbudet mot att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in förmedlingsuppdraget, förhandsavtalet och upplåtelseavtalet. Anmälan I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen hade en företrädare för ett fastighetsmäklarbolag uppgett i huvudsak följande. Det hade kommit till fastighetsmäklarföretagets kännedom att fastighetsmäklare vid ett av kedjans kontor hade förvärvat bostadsrätter i ett nyproduktionsprojekt där mäklarna själva hade haft förmedlingsuppdrag. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Bostadsföretaget hade tre nyproduktionsprojekt i området. Projekten omfattade Brf A, Brf B och Brf C. NN hade ett skriftligt förmedlingsuppdrag med bostadsföretaget i projektet Brf A. Han hade stått i bostadsföretagets bosparkö och förvärvade en bostadsrätt i samma bostadsrättsförening. Inflyttningen var beräknad till december Fastighetsmäklarföretaget anser att NN har brutit mot förbudet mot självinträde i 11 fastighetsmäklarlagen. Eftersom NN har förmedlat bostäder i en förening där han själv är medlem har han även brutit mot bestämmelsen om förtroenderubbande verksamhet i 14 fastighetsmäklarlagen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot självinträde och förtroenderubbande verksamhet. Inspektionen har uppmärksammat bl.a. följande. Uppdragsavtalet NN har den 26 februari 2015 undertecknat ett förmedlingsuppdrag med bostadsföretaget i projektet Brf A. Av avtalet framgår det bl.a. att förmedlingsobjekten avser samtliga lägenheter i Brf A och att förmedlingsarbetet ska utföras av bl.a. NN som anställd fastighetsmäklare vid fastighetsmäklarbolaget. Förmedlingsuppdraget gäller från den 1 mars 2015 till den 1 februari Förmedlingsobjekten ska bl.a. marknadsföras på fastighetsmäklarbolagets hemsida.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Förhandsavtalet NN har den 28 september 2015 undertecknat ett förhandsavtal med bostadsföretagets Brf A gällande en blivande bostadsrättslägenhet i samma förening. Av avtalet framgår det att förvärvaren har rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen så snart den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflyttning. Upplåtelseavtalet NN har den 5 september 2016 undertecknat ett upplåtelseavtal med bostadsföretagets Brf A avseende en bostadsrättslägenhet med tillträdesdag den 13 december Av avtalet framgår det att förvärvaren har beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. I samband med att han fick i uppdrag att hjälpa till med handläggningen av Brf A upprättade hans arbetsgivare och bostadsbolaget ett samarbetsavtal. I det avtalet finns tyvärr hans namn. Det beklagliga är att det finns en skriftlig avsikt undertecknad. Avsikten var att knyta till sig bostadsbolaget som kund. Det var hans chef som förde en dialog med representanten för bostadsbolaget. För hans del innebar uppdraget en assisterande roll från början till slut. Han har inte marknadsförts någonstans som säljare för projektet. Inte heller har han synts i broschyrer och material eller på internet. Bostadsbolaget har inte marknadsfört honom som kontaktperson, mäklare, säljare eller assisterande mäklare på bostadsbolagets hemsida eller någon annanstans. Hans uppdrag har inte alls liknat ett vanligt förmedlingsuppdrag. Inte heller har kunderna uppfattat honom som säljare. Därför hade han under uppdragstiden inte en tanke på att hans handlande var felaktigt. Han har inte heller agerat i strid med förbudet mot självinträde, eftersom han

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) inte har bestämt att han skulle få köpa en bostadsrätt. Inte heller har han fått bestämma vilken lägenhet som han skulle få köpa och till vilket pris. Bostadsbolaget tillhandahåller ett bosparsystem som helt baseras på poäng. Eftersom han har bosparat fick han möjligheten att delta i urvalsprocessen och förvärva en lägenhet. Faktum är att det är bostadsbolagets ansvarige säljare som har sålt lägenheten till honom, vilket ju tydligt syns i förhandsavtalet. Därför har han inte köpt en lägenhet av sig själv. Hans underskrift på denna handling är enbart i egenskap av privatperson. Han har förvärvat en lägenhet i Brf A på samma villkor som alla andra bosparare; helt enligt bostadsbolagets egna regelverk. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakterna mellan köpare och säljare. Båda parterna ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Innebörden av god fastighetsmäklarsed får ytterst formas av rättspraxis (prop. 1994/95:14 s. 40 ff.). Förbudet mot självinträde I 11 fastighetsmäklarlagen finns ett förbud för en fastighetsmäklare att i anslutning till ett förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Förbudet omfattar även köp av bostadsrätter. NN har, under tiden som han har haft ett giltigt förmedlingsuppdrag beträffande projektet Brf A, undertecknat ett förhandsavtal till en blivande bostadsrätt i samma bostadsrättsförening. Inspektionens bedömning är att NN därigenom har förvärvat en bostadsrätt som han har haft i uppdrag att förmedla. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har förmedlat fastigheter i strid mot förbudet mot självinträde enligt 11 fastighetsmäklarlagen. Förbudet att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet Det framgår av 14 fastighetsmäklarlagen att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bl.a. är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts (prop. 1994/95:14 s. 80). I RÅ 2008 ref. 63 konstaterade Regeringsrätten att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en bostadsrättsförening där han själv är medlem. Domstolen inledde avgörandet med att beskriva innebörden av bostadsrätt och drog därefter slutsatsen att en medlem har ett ekonomiskt intresse i föreningen. Därefter uttalade Regeringsrätten att varken köpare eller säljare ska behöva befara att en mäklare påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag och att en mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett eget intresse i föreningen. Regeringsrätten menade att redan misstanken att mäklaren kan tänkas ta otillbörliga hänsyn innebär att agerandet inte är tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte har agerat otillbörligt.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Förmedlingsuppdraget löpte under tiden den 1 mars 2015 till den 1 februari Handlingarna i ärendet visar att NN beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 5 september Förhandsavtalet gällande bostadsrätten undertecknades dock redan den 28 september 2015, dvs. under tiden som förmedlingsuppdraget pågick. Under tiden som förmedlingsuppdraget pågick förband sig alltså NN att förvärva en lägenhet med bostadsrätt. Enligt förhandsavtalet skulle han få rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN redan i detta skede typiskt sett skulle ha kunnat ta andra än rent yrkesmässiga hänsyn, som var ägnade att rubba förtroendet för hans opartiskhet. Med anledning av detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid mot förbudet för en fastighetsmäklare att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare enligt 14 fastighetsmäklarlagen. Detta är varningsgrundande. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har förmedlat fastigheter i strid med förbudet mot självinträde och för att han har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet.