Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om medhjälpare, självinträde, närståendeförvärv, objektsbeskrivning och journal. Prövning av ansvarsfrågor för två fastighetsmäklare som har varit anställda i samma mäklarföretag beträffande ett förmedlingsuppdrag där den ena har varit ansvarig mäklare och den andra medhjälparen. Frågan om medhjälparens förvärv av fastigheten kan anses stå i strid med förbuden mot självinträde eller närståendeförmedling har prövats. Uppgifterna om driftskostnader och en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen har också ingått i granskningen, liksom dokumentationen i journalen över förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från ytterligare handläggning avseende fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren MM en varning. Ärendet En spekulant på en fastighet har i en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen riktat kritik mot fastighetsmäklarna NN och MM. Kritiken går främst ut på att NN ska ha låtit MM ta över ett förmedlingsuppdrag som hon haft och sedan själv ha förvärvat den fastighet som hon tidigare hade haft i uppdrag att förmedla. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN och MM att yttra sig i ärendet. NN har förelagts att ge in uppdragsavtalet, journalen, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, den skriftliga uppsägningen av uppdragsavtalet samt dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom. Hon har yttrat sig i ärendet genom ett ombud. De handlingar som inspektionen har förelagt NN att ge in har lämnats in i ärendet avseende MM. Eftersom NN inte har sagt upp uppdragsavtalet, har hon inte gett in någon skriftlig uppsägning. MM har förelagts att ge in uppdragsavtalet, köpekontraktet och anbudsförteckningen. Hon har yttrat sig i ärendet genom ombudet samt gett in de efterfrågade handlingarna. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Den 28 oktober 2013 såg hon att fastigheten var ute till försäljning i en annons på internet. Hon kontaktade fastighetsmäklaren NN för att anmäla sitt intresse. Eftersom hon skulle på en semesterresa den 1 8 november 2013 bokade hon även en förhandsvisning av fastigheten. Den 30 oktober 2013 var hon på en visning av fastigheten som NN höll i. Hon meddelade mäklaren att hon var intresserad av att vara med i en eventuell budgivning. Hon informerade även om att hon skulle resa bort på semester, men att hon kunde kontaktas på mobilen om en budgivning skulle påbörjas. Under visningen fick hon en känsla av att mäklaren inte ville sälja fastigheten. Mäklaren pratade om att huset var litet och att ekarna på tomten troligtvis inte fick huggas ner. Trots det var hon intresserad av att lägga bud, men inte innan hennes make hade sett fastigheten efter det att de hade kommit tillbaka från semestern. Hon fick en objektsbeskrivning av mäklaren, av vilken det framgick att NN var ansvarig mäklare. De kom överens om att höras igen efter semesterresan. När hon kom hem från semestern hade den ansvariga mäklaren i annonsen bytts ut till MM. Hon ringde därför upp MM för att boka en ny visning som hennes make kunde vara med på. Hon fick då besked om att säljarna redan

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) hade sålt fastigheten till en god vän till dem. Detta tyckte hon lät konstigt eftersom fastigheten enligt henne såldes till ett underpris. Hon är därför tveksam till om säljarna fick någon information om att hon var intresserad av att köpa fastigheten innan de sålde den till NN. Några månader senare hittade hon information på en hemsida på internet som visade att det var NN som köpt fastigheten. Det framgick även att tillträdet till fastigheten var den 2 december Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna i ärendet. Anmälarna har gett in utskrifter från ett antal hemsidor på internet. Av utskrifterna framgår det bland annat att NN tillsammans med en annan person är köparna av den aktuella fastigheten. I objektsbeskrivningen finns bland annat följande antecknat. BYGGNADSSÄTT Vatten: Kommunalt vatten Avlopp: Kommunalt avlopp [ ] SERVITUT, PLANBESTÄMMELSER MM [ ] Gemensamhetsanläggning/Samfällighet: T[ ] T[ ] GA:3 Det saknas uppgifter om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarnas yttranden NN Förmedlingsuppdraget tecknades mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren MM. Hon biträdde endast MM i förmedlingsuppdraget under en period då denne var sjukskriven. Både hon och MM är anställda fastighetsmäklare vid samma företag. De är

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) därför inte närstående till varandra enligt 11 fastighetsmäklarlagen. Eftersom hon inte varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget har det heller inte varit fråga om att hon förvärvat en fastighet som hon själv har haft i uppdrag att förmedla. Det stämmer att anmälaren fick en objektsbeskrivning där NN presenterades med namn och kontaktuppgifter, detta på grund av att hon biträdde MM under en visning då denne var sjuk. Det stod emellertid inte att hon var ansvarig mäklare i förmedlingsuppdraget, vilket är ett felaktigt påstående från anmälaren. Hon har inte talat negativt om fastigheten i samband med visningen på ett sådant sätt som anmälaren påstått. Anmälaren berättade, att om hon blev köpare, tänkte hon riva huset och bygga ett större. Under de omständigheterna var det relevant information att det krävdes tillstånd för att fälla lövträden på tomten. Säljarna informerades om anmälarens intresse av att köpa fastigheten. MM ringde till anmälaren den 29 oktober 2013 och informerade om det bud som hon hade lagt på fastigheten. Anmälaren förklarade att hon var intresserad av att lägga ett bud, men att hon ville avvakta. Säljarna, som gärna ville undvika en öppen visning, informerades om anmälarens besked. De beslöt sig för att sälja fastigheten till NN. De av inspektionen efterfrågade handlingarna har upprättats av MM och inte av NN. Handlingarna har därför getts in i tillsynsärendet som rör MM. MM Hon ingick förmedlingsuppdraget med säljarna den 14 oktober NN biträdde henne i förmedlingsuppdraget under en period då hon var sjuk. Hon och NN är båda anställda fastighetsmäklare vid samma mäklarföretag. De är således inte närstående till varandra enligt 11 fastighetsmäklarlagen. Någon otillåten närståendeförmedling har därmed inte ägt rum. Skälet till att driftskostnaderna saknas i objektsbeskrivningen var att uppgifterna inte fanns till hands när objektsbeskrivningen skulle tryckas. Samtliga spekulanter har emellertid fått uppgifterna om driftskostnaderna separat. Varken lagtexten eller förarbetena till 17 och 18 fastighetsmäklarlagen anger att syftet med gemensamhetsanläggningen ska anges i objekts-

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) beskrivningen. Enligt praxis måste sanktionerade skyldigheter vara klart uttalade och förutsebara (se Kammarrättens dom i mål ). Någon grund för påföljd föreligger därför inte i denna del. Byggnadssättet redovisades i det besiktningsprotokoll som tillhandahölls tillsammans med objektsbeskrivningen. Besiktningsprotokollet var dessutom en bilaga till köpekontraktet. I praxis har det godtagits att vissa uppgifter som ska finnas i objektsbeskrivningen redovisats i en separat handling som fogats till objektsbeskrivningen. Om handlingen inte fogats till beskrivningen, har det ansetts som en ringa förseelse (se Länsrättens dom i mål ). Endast vid uppdrag som har upphört att gälla före tillträdesdagen finns det anledning att i journalen anteckna när uppdraget har upphört. Om ett uppdrag skulle upphöra vid ett senare tillfälle än tillträdesdagen, innebär det att parterna inte skulle kunna få någon journal vid tillträdet. Journalen kan inte upprättas innan uppdraget upphör, om det i journalen ska antecknas när uppdraget upphör. I förarbetena anges att journalen ska innehålla en anteckning om när uppdraget upphör. Förarbetena anger inte om detta endast gäller när uppdraget av något skäl upphör i förtid, eller om det gäller för de förmedlingsuppdrag som avvecklas formlöst på tillträdesdagen. I tre domar från Förvaltningsrätten i Stockholm (målnr , och ) har domstolen ansett att underlåtenhet att ange när uppdraget upphörde var en ringa förseelse. Målen framstår som feldömda och det är inget brott mot god fastighetsmäklarsed att underlåta att ange när uppdraget upphör i de fall när det avvecklas genom att ett tillträde sker. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Ansvarig mäklare MM är enligt förmedlingsuppdraget ansvarig fastighetsmäklare och har det fulla ansvaret för hur uppdraget har genomförts, även i de delar som har utförts av mäklarkollegan NN.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) Självinträde Av 11 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare, i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag, inte får köpa en fastighet som denne haft i uppdrag att förmedla. Av utredningen framgår att NN har varit en av köparna av fastigheten. Eftersom NN aldrig har haft i uppdrag att förmedla fastigheten kan hon inte anses ha brutit mot 11 fastighetsmäklarlagen. Någon otillåten förmedling på grund av självinträde har därför inte ägt rum och frågan leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Närståendeförmedling Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår att som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses vidare den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Av utredningen i ärendet framgår att både NN och MM är anställda som fastighetsmäklare vid samma mäklarföretag. Två anställda mäklare, anställda i samma mäklarföretag, är normalt inte närstående till varandra på det sätt som anges i 12 fastighetsmäklarlagen. Några andra omständigheter som visar att NN och MM skulle kunna anses som närstående till varandra har inte kommit fram i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att någon otillåten förmedling till närstående inte har ägt rum. Uppgiften om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat gemensamhetsanläggningar. I förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31) anges bland annat följande avseende gemensamhetsanläggningar. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhets-anläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. I det aktuella uppdraget har MM noterat i objektsbeskrivningen att det fanns en gemensamhetsanläggning, men inte angett något om anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Genom att endast ange beteckningen på gemensamhetsanläggningen, utan att informera om vad denna bestod av, har

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) MM inte tillgodosett spekulanternas intresse av att få tillräcklig information om gemensamhetsanläggningen. MM kan därför inte anses ha lämnat uppgifterna om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren åsyftat med bestämmelserna i 18 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran. Uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår även att objektsbeskrivningen ska innehålla en uppgift om fastighetens driftskostnader. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) anges bland annat följande. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det saknas uppgift om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen. MM har gjort gällande att uppgifterna om driftskostnaderna inte fanns till hands vid tryckningen av objektsbeskrivningen, men att samtliga spekulanter har fått del av driftskostnaderna separat. Objektsbeskrivningen ska enligt lag innehålla vissa specificerade uppgifter, bland annat uppgift om driftskostnaderna. Det är således inte tillräckligt att uppgifterna har funnits tillgängliga på ett sätt som ställt krav på att man tagit del av olika handlingar för att få föreskriven information. Om driftskostnaderna anges i en annan handling bör denna handling bifogas objektsbeskrivningen. Till den objektsbeskrivning som MM har lämnat in i ärendet finns inte någon sådan bilaga. Det finns inte någon anteckning om anledningen till att det saknas uppgifter om driftskostnader i objektsbeskrivningen. Det framgår inte heller att driftskostnaderna fanns redovisade i en annan handling. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en varning. Uppgiften om byggnadssätt i objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen innehålla en uppgift om byggnadens byggnadssätt.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) Bestämmelsen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena till bestämmelsen (1983/84:16 s. 40) framgår bland annat följande. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en mer allmän beskrivning. Av denna bör framgå byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse. De uppgifter om byggnadssättet som finns i den aktuella objektsbeskrivningen avser VVS-förhållandena. Det saknas uppgifter om byggnadssättet i övrigt. MM har anfört att uppgifterna om byggnadssättet fanns i ett besiktningsprotokoll som tillhandahölls tillsammans med objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har visserligen godtagit att vissa uppgifter, som i och för sig ska finnas med i en objektsbeskrivning, redovisas i en till objektsbeskrivningen fogad handling (se Fastighets-mäklarnämndens beslut i ärende ). I det ärendet hade mäklaren hänvisat till den bifogade handlingen i objektsbeskrivningen. Någon sådan hänvisning till besiktningsprotokollet finns emellertid inte i den objektsbeskrivning som MM har gett in. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att MM inte har redovisat uppgifterna om byggnadssättet i objektsbeskrivningen på ett korrekt sätt. Förseelsen är inte av sådan karaktär att den kan bedömas som ringa, men är heller inte av så allvarligt slag att en varning bör komma i fråga. Förseelsen motiverar en erinran. Uppgiften om ansvarig mäklare i objektsbeskrivningen I den objektsbeskrivning som anmälaren fick del av har NN presenterats med namn, bild och kontaktuppgifter. Av objektsbeskrivningen framgår det inte att det är MM som är ansvarig mäklare i förmedlingsuppdraget och med vilket uppdrag som NN medverkar. Det åligger en fastighetsmäklare att se till att presentationen av en ansvarig mäklare och en eventuell medhjälpare blir korrekt och tydlig i marknadsföringen. Med hänsyn till omständigheterna leder den konstaterade oklarheten inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges bland annat följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). MM har inte antecknat när förmedlingsuppdraget upphörde. Bristen avser ett förhållande som uttryckligen nämns i förarbetena. I Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 31 mars 2014 (målnr ) ansågs underlåtenhet att anteckna när förmedlingsuppdraget upphörde motivera en påföljd. Av domskälen framgår bland annat följande. Bristen i detta avseende kan inte anses som ringa bl.a. mot den bakgrunden att ett avtalsförhållandes upphörande är av stor betydelse för avtalsparterna, speciellt för [ ] den enskilde uppdragsgivaren. Därmed har Fastighetsmäklarinspektionen haft fog för sitt beslut att tilldela [mäklaren] en påföljd. Förvaltningsrätten i Stockholm har i tre domar (målnr , och ) ansett att underlåtenhet att anteckna när ett uppdrag upphör är en ringa förseelse som inte ska leda till någon påföljd. Av skälen till dessa domar framgår emellertid att domstolen bland annat har tagit hänsyn till att det vid tillfället saknades stöd i journalsystemet att ange denna uppgift. Oavsett om denna möjlighet fortfarande skulle saknas i det journalsystem som MM har använt anser Fastighetsmäklarinspektionen att MM har brustit i sin skyldighet att föra journal enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran. Medhjälpare En fastighetsmäklare är ansvarig för att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed när mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Det innebär att NN har ett ansvar för sina egna åtgärder i förmedlingsuppdraget. Den kritik som anmälarna har

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) riktat mot NN ger dock inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Ärendet (dnr ) beträffande NN ska därför avskrivas. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd MM meddelas en varning för att objektsbeskrivningen har saknat uppgifter om driftskostnaderna. I denna varning ingår en erinran för att hon har lämnat bristfälliga uppgifter om gemensamhets-anläggningen och byggnadssättet i objektsbeskrivningen samt för att hon brustit i sin dokumentation av förmedlingsuppdraget i journalen. Förseelserna motiverar en erinran även bedömda var och en för sig.