Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har varit skyldig att informera köparna om en tidigare tvist om ett dolt fel i fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från köparna av en fastighet. NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av följande handlingar: uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, blanketten Kundkännedom köpare inklusive kopior av köparnas körkort, blanketten Kundkännedom uppdragsgivare inklusive kopior av uppdragsgivarnas körkort, köpekontraktet inklusive bilagorna frågelista och information om köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick, en ekonomisk garanti avseende köparna från ett tyskt företag, depositionsavtalet, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) två tilläggsavtal, journalen, anbudsförteckningen och ett e-post meddelande från NN till köparna. Anmälan Anmälarna har framfört kritik mot NNs hantering av ett förmedlingsuppdrag där de var köpare av en fastighet. Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. Den 4 juli 2014 undertecknade de köpeavtalet för fastigheten. De påbörjade omedelbart sitt besiktningsarbete. Det visade sig att fastigheten hade omfattande fuktproblem. Säljarna och mäklaren hölls informerade. Mäklaren föreslog att de skulle teckna ett tilläggsavtal som innebar att säljarna skulle åtgärda fuktproblemen. Omfattningen av problemen och möjligheten att åtgärda dem var dock inte klara. Därför träffade de i stället ett tilläggsavtal, som innebar att tidsfristen för återgång av köpet förlängdes till den 21 augusti Anmälarna anlitade en firma som skulle göra en fördjupad undersökning för att utreda omfattningen och kostnaderna för att åtgärda fuktproblemen. De betalade firman. Den 20 augusti 2014 talade anmälarna om för mäklaren att det behövdes mer tid för utredningen av fuktproblemen. Enligt anmälarnas uppfattning var mäklaren alltså helt införstådd med att huset hade allvarliga fuktproblem som kunde kosta stora belopp att åtgärda. Fristen för att begära återgång förlängdes i ett nytt tilläggsavtal till den 12 september Anmälarna tyckte att fristen var kort, men eftersom det var bråttom att skriva tilläggsavtalet accepterade de. På kvällen den 11 september 2014 fick de rapporten från firman som hade gjort undersökningen av fuktproblemen. Det framgick att det fanns flera oklarheter och att ytterligare utredningar behövdes.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Den 12 september 2014 var en fredag. Anmälarna väntade till efter helgen med att begära återgång av köpet. De insåg inte vidden av rapporten och hur mycket som skulle åtgärdas. Detta var ett förbiseende från deras sida. När anmälarna begärde återgång på måndagen svarade mäklaren att det var för sent och att de hade accepterat att köpa huset för den överenskomna köpesumman. Detta trots att mäklaren var informerad om fuktproblematiken. I efterhand har anmälarna löst situationen med säljarna, vilket har inneburit en ekonomisk förlust för anmälarna. Anmälarna anser att mäklaren under förhandlingarna med säljarna endast verkade för säljarnas intressen. Enligt anmälarna har mäklaren sålt detta objekt flera gånger tidigare. Hon borde därför ha haft en mycket god kännedom om objektet. Huset har visat sig vara felkonstruerat. Mäklaren kände också till att säljarna hade tvistat med de tidigare säljarna om dolt fel. Anmälarna ifrågasätter om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att mäklaren inte informerade dem om husets skick och de tidigare processerna om dolt fel. Mäklaren nämnde tidigt att ett tilläggsavtal behövde komma till stånd. När tiden närmade sig påminde mäklaren emellertid inte om tilläggsavtalet, utan verkade mest intresserad av att det ursprungliga avtalet skulle fortsätta att gälla. Anmälarna ifrågasätter om inte mäklaren och inte anmälarna själva borde ha verkat för att tilläggsavtalet kom till stånd. Anmälarna ifrågasätter också om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att låta köparen bekosta en fuktutredning som avser säljarens fastighet och om inte mäklaren borde ha påpekat att det hade varit mer rättvist att säljaren tog hela eller delar av denna kostnad. De ifrågasätter vidare om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att med vetskap om de fuktproblem och undersökningar som gjordes låta bli att påminna dem om att fristen för återgång närmade sig och efterhöra hur det gick med undersökningarna. Slutligen undrar de om mäklaren är berättigad till sitt arvode, vilket de fick

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) betala till säljarna eftersom mäklaren vägrade att avstå från det. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälarna har framfört, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis anfört följande. Hon hade inte förmedlat den aktuella fastigheten tidigare. Fastigheten har däremot vid flera tidigare tillfällen förmedlats av hennes mäklarkollega. Hon hade följaktligen inte någon särskilt god kännedom om fastighetens fysiska status samt eventuella fel och brister. Hennes mäklarkollega hade inte heller undersökt fastigheten vid sin förmedling av den, än mindre känt till fel och brister eller informerat henne om sådana förhållanden. Hon var informerad om att säljarna hade vidtagit rättsliga åtgärder mot sina säljare. Denna tvist var löst och det aktuella felet åtgärdat. Eftersom felet inte heller avsåg de fel som utreddes av köparna såg hon inte informationen som relevant. Hon ansåg inte heller att det fanns en skyldighet för henne att föra denna information vidare. Hon verkade för ett avtalsvillkor av innebörden att köparna efter den utförda besiktningen skulle ha rätt att fritt begära köpets återgång samt återfå den erlagda handpenningen. Syftet var att trygga köparnas rätt att förvissa sig om fastighetens tekniska status och att ge dem en rätt att avträda från köpet. Avtalsvillkoret är tydligt och mycket enkelt att tillämpa. Hon gick igenom det noggrant när avtalet undertecknades av parterna. Det stämmer att anmälarna anlitade ett besiktningsföretag. Besiktningen visade att det eventuellt fanns problem med fukt i en källarvägg. I samband

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) med denna utredning överlade parterna om hur de skulle gå vidare. De diskuterade ett avtal där säljaren skulle förbinda sig att åtgärda eventuella fel och brister. Anmälarna accepterade inte ett sådant avtal, utan att ville utreda vidare för att få ett större beslutsunderlag. Parterna accepterade i stället att tidsfristen för villkoret om köpets återgång i köpekontraktet förlängdes. Mot denna bakgrund upprättades och undertecknades, genom hennes försorg, ett avtal om en förlängning av det aktuella villkoret. Förlängningen av avtalet var mycket tydligt och enkelt att tillämpa. Det var enbart tidsfristen för rätten att begära återgång enligt köpekontraktet som förlängdes med en månad, vilket får anses vara en ytterst tilltagen tidsfrist. Inför utgången av tidsfristen var hon i kontakt med anmälarna. De gav då besked om att frågan om skicket inte var tillräckligt utredd och att de önskade förlänga tidsfristen ytterligare. Efter det att hon hade kontaktat säljarna förlängde parterna genom ett nytt tilläggsavtal tidsfristen ytterligare, till den 12 september Inför utgången av tidsfristen i det senare tilläggsavtalet hade hon telefonkontakt med en av anmälarna, som lät meddela vilka ytterligare utredningsåtgärder som hade vidtagits. Vid detta telefonsamtal framförde anmälaren inga önskemål om att begära återgång av köpet eller att begära ytterligare förlängning. Ingen av anmälarna satte sig därefter i kontakt med vare sig säljarna eller henne angående en begäran om återgång eller förlängning förrän den 16 september Då meddelade anmälarna via e- post att de önskade frånträda köpet. Hon informerade då anmälarna om avtalets konstruktion och den rättsliga konsekvensen av att återkomma efter den angivna tidsgränsen. Oaktat detta kontaktade hon därefter säljarna angående deras inställning till en återgång av köpet. Säljarna angav att de inte var beredda att acceptera. Hon agerade därefter i syfte att lösa den tvist som hade uppkommit. Efter förhandlingar mellan parterna enades de om hur frågan om ett eventuellt skadestånd samt de deponerade medlen skulle regleras. Parterna tecknade därefter ett hävningsavtal.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Hon var i kontakt med anmälarna inför samtliga tidsfrister för att få instruktioner och information. Hon fick vid två tillfällen, inom avtalade tider, information av anmälarna om att de önskade förlänga tidsfristen avseende återgångsvillkoret. Förlängningar hade således skett vid två tidigare tillfällen helt enligt anmälarnas instruktioner. Även inför utgången av tidsfristen den 12 september 2014 var hon i kontakt med anmälarna. Inte vid något av dessa kontakttillfällen redogjorde anmälarna för sin inställning till ytterligare tidsfrister eller återgång. Hon tolkade helt naturligt anmälarna så, att deras fortsatta utredning hade visat på att skadan inte fanns eller i vart fall var av begränsad art och att varken något tilläggsavtal eller en återgång var aktuell. Att anmälarna hade missat att avge sin inställning till avtalet i rätt tid kan inte belasta henne. Det är en naturlig konsekvens av den lagstadgade undersökningsplikten att en köpare av fast egendom bekostar den tekniska utredning som krävs. Det hade visserligen kunnat träffas ett avtal mellan parterna om detta. Men det borde i sådant fall vara parterna som ska ansvara för det och inte fastighetsmäklaren, som ska inta en opartisk roll som mellanman. Eftersom köpet blev bindande mellan parterna har hon haft rätt till den avtalade förmedlingsprovisionen från säljarna. Någon tvist om detta finns inte mellan henne och säljarna. Avtalet har inte återgått, utan parterna har varit överens om att teckna ett hävningsavtal. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) I 16 samma lag anges bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta. Av förarbetena till 16 tredje stycket framgår det bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 56 och 57). Det händer också att mäklare på annat sätt känner till något om fastighetens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare, t.ex. genom att det framgår av att besiktningsprotokoll eller för att säljaren informerat om det. Inte heller i en sådan situation får mäklaren förtiga informationen eller vänta på att en köpare eventuellt ställer frågor som rör förhållandena, utan köparen måste få upplysningarna av mäklaren. [ ] Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, [ ]. NN har uppgett att hon var informerad om att säljarna hade tvistat med en tidigare säljare om ett dolt fel i fastigheten, att felet var åtgärdat samt att det hade rört ett annat fel än det som utreddes av köparna i den aktuella affären. Det har inte kommit fram att hon i övrigt hade någon särskild kännedom om husets skick.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Utgångspunkten för en fastighetsmäklares rådgivnings- och upplysningsskyldighet är säljarens och köparens ansvar enligt jordabalken och andra bestämmelser. Mäklaren har inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens skick, utan ska vidarebefordra trovärdiga uppgifter som han eller hon har fått av säljaren och verka för att köparen undersöker fastigheten. Mäklaren har dock en skyldighet att upplysa en köpare om sådant som mäklaren själv har iakttagit, har kännedom om eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka om överlåtelseobjektets skick eller andra förhållanden, som kan antas ha betydelse för en köpare. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet ska tolkas mot bakgrund av mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 att ta till vara både säljarens och köparens intressen. Det har inte kommit fram några uppgifter i utredningen som har visat att NN haft anledning att känna till något särskilt om fastighetens skick utöver vad hon blivit informerad om avseende säljarnas tvist med den tidigare säljaren om ett dolt fel i fastigheten. Information om att säljaren av en fastighet har tvistat med en tidigare säljare om ett dolt fel i fastigheten kan emellertid i sig anses utgöra en viktig upplysning för var och en som köper en fastighet. NN borde ha insett vikten av att denna information presenterades för köparna. Det som NN har anfört ger inte skäl för någon annan bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN, genom att underlåta att lämna upplysningar om den tidigare tvisten, har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. För detta ska hon meddelas en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.