att skapa hemlängtan skebo årsredo visning 2010

Transkript

1 att skapa hemlängtan skebo årsredo visning

2 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal Vd har ordet Året i korthet Förvaltningsberättelse Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi

3 Bokslut Flerårsöversikt Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Styrelse och ledning Revisionsberättelse Sammanställning av fastigheter 3

4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL vi gör Skellefteå attraktivt 4

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads företag, med hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även 247 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2010 hade bolaget totalt 62 anställda. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skebo fortsatte även under Bolagets resultat uppgick till 13 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 439,1 mkr, en ökning med 7,8 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 1,6 % från och med maj Vid årets slut var 78 lägenheter lediga. Den undersökning av Nöjd-Boende-Index (NBI) som genomfördes under 2010 visar att Skebo fortfarande har landets nöjdaste hyresgäster. Synpunktenträffar och Boråd fortsatte under 2010, för att möta hyresgästernas engagemang för inflytande över boendet och skapa möjlighet för ökad trivsel och trygghet. Under hösten har 386 lägenheter på Frögatan och Hemmansgatan på Anderstorp konverterats från direktel till fjärrvärme. Insatsen medför att cirka 88 procent av Skebos fastigheter får sin uppvärmning genom fjärrvärme. Under 2010 har fordonsparken försetts med två miljövänliga biogasbilar, som en del i målsättningen att successivt gå över till mer miljövänliga fordon. Skebos insatser för att ge kommunens unga en chans till sportslig friskvård fortsatte under året, i form av Skebo Floorball Open och Drive-in-fotboll. Det kalla klimatet som rådde under 2010 gav upphov till ett ökat antal vattenskador, vilket ledde till högre kostnader än normalt för reparationer. Precis som föregående år skedde det en hel del nybyggnationer under 2010, som har tillfört många lägenheter för bland annat gruppboenden för funktionshindrade och ett nytt serviceboende på Sörböle. Totalt färdigställdes 39 nyproducerade lägenheter, plus att byggnationen påbörjades för ytterligare ett antal. Samtidigt har 52 lägenheter sålts i Byske. Skebos medverkan i Skåneinitiativet går vidare, där målet är att minska energianvändningen med 20 procent till Hittills har Skebo lyckats sänka energiförbrukningen med 7,3 procent jämfört med UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX NBI Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 439,1 431,3 Övriga rörelseintäkter 16,9 3,5 Rörelsens kostnader -374,4-360,7 Finansnetto -68,6-70,9 Resultat efter finansnetto 13,0 3, Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 419, ,5 Övriga anläggningstillgångar 6,5 7,6 Omsättningstillgångar 61,6 64,6 Eget kapital 125,2 112,2 Räntebärande skulder 2 190, ,0 Övriga skulder 171,9 178,5 Balansomslutning 2 487, ,7 Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar 80,2 53,7 Antal anställda REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

6 VD HAR ORDET dialogen med hyresgästerna utvecklar boendet Under 2010 har konjunkturen i Sverige gradvis återhämtat sig, med en kraftig förbättring under andra halvåret. Däremot har USA och ett flertal länder i övriga Europa fortfarande en låg tillväxt med kvarvarande budgetproblem. Sverige har i ett internationellt perspektiv starka statsfinanser och en hög tillväxt i BNP. Däremot har det ännu inte skett en liknande effekt i sysselsättningstillväxten på arbetsmarknaden, vilket är en viktig parameter för efterfrågan på bostäder. Det spås dock att svensk ekonomi kommer att förstärkas ytterligare under kommande år, med ökad BNP och sysselsättning. Med den utvecklingen följer stigande inflation och räntor, men också en ökad efterfrågan på bostäder. I Skelleftebostäder har vi börjat se en minskad omflyttning och en ökad intresseanmälan för lägenheter och lokaler i centralorten. De korta räntorna har stigit i takt med Riksbankens höjningar av reporäntan och de finansiella kostnaderna för Skelleftebostäder kommer att stiga under de närmaste åren. Driftskostnaderna för fastigheterna bedöms dock vara stabilare, vilket bör ge ett bättre driftnetto för kommande år. Hyresgästerna är våra bästa ambassadörer Skelleftebostäder har haft en positiv utveckling under året. Som Skellefteås största hyresvärd är förväntningarna på oss höga och det är med glädje och tillförsikt som jag blickar tillbaka på ett framgångsrikt Vi vill vara en värd som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ett boende med hög livskvalitet. Årets kundundersökning gav oss bevis på att vi är en uppskattad hyresvärd. Hyresgästerna visade oss förtroende genom att ge oss höga betyg och många rekommenderar oss också gärna till andra, vilket är betydelsefullt eftersom de är våra bästa ambassadörer. Resultatet av undersökningen ger våra medarbetare anledning att sträcka på sig. Dessutom är den naturligtvis ett värdefullt underlag för att utveckla verksamheten ytterligare både på kort sikt och i ett längre perspektiv. Vår målsättning är att höja det redan goda betyget genom ökade satsningar inom de områden som hyresgästerna tycker att vi ska förbättra. Delaktighet och inflytande Att ge hyresgästerna mer inflytande, variation och valfrihet i boendet är tillsammans med trygga och säkra boendemiljöer betydelsefulla faktorer för att klara konkurrensen mot andra boend eformer. Vår målsättning är att hyresgästerna ska vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten via mötesformer som Boråd och Synpunktenträffar. Likväl de trygghetsvandringar som vi genomför tillsammans med våra hyresgäster för att skapa tryggare miljöer. Kundundersökningar och övriga mötesformer är ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Vårt dagliga arbete ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmågan att skapa lösningar. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att öka kvarboendet och skapa långsiktig lönsamhet. Fortsatt fokus på energi och miljö Under året har hyresintäkterna ökat och bolagets ekonomiska ställning förbättrats. Ett bra resultat är en förutsättning för att kunna bedriva en verksamhet med en kontinuerlig utveckling. Vi har fått ekonomiskt utrymme att genomföra satsningar, inte minst inom området energi och miljö. Konverteringen från elvärme till fjärrvärme har genomförts på ett av våra största bostadsområden, vilket gett oss både ett miljövänligare alternativ till uppvärmning och minskade kostnader i framtiden. På lång sikt kommer vårt arbete med att sänka kostnaderna för energianvändningen och minska vår miljöpåverkan vara av största vikt för att kunna behålla ett bra utrymme för underhåll av våra fastigheter. Energioch miljö frågor kommer att vara ett prioriterat område även de närmaste åren. Vår målsättning är att minska energianvändningen med 20 procent till år 2016 från 2007 års förbrukningstal. Vi är redan på god väg med en minskning med 7,3 procent vid utgången av En bostadsmarknad i balans Efterfrågan på hyresrätter har varit stabil och vi har ökat uthyrningen i såväl centralorten som i ytterområdena. Uthyrningsgraden har under året legat på en nivå motsvarande 98,7 procent. Bostadsmarknaden i Skellefteå är i stora delar i balans och det finns lediga lägenheter att erbjuda vid varje månadsskifte. En ökad uthyrning och en affärsmässig förvaltning har gett oss utrymme att skriva ner fastighetsvärdena på orter där marknadsvärdet i ett längre perspektiv bedöms som lågt. Vi har även satsat på ett ökat underhåll och ny- och ombyggnationer av våra fastigheter. 6

7 VD HAR ORDET Det skapar förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det bedömda marknadsvärdet av våra fastigheter överstiger det bokförda värdet. Investeringar finansierade med egna medel Under 2010 färdigställdes 39 lägenheter i fyra nya gruppbostäder och ett serviceboende till kommunens handikappomsorg. En påbyggnad av en våning med tio lägenheter till äldreomsorgen har också påbörjats samt ytterligare 12 lägenheter till handikappomsorgen. En projektering har även slutförts av ett nytt äldreboende med 60 lägenheter med byggstart under nästa år. När hyresgäster flyttar in i nybyggda särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder. Investeringstakten har varit hög under året, men genom ett starkt kassaflöde har investeringarna finansierats fullt ut med egna medel. Under året har även en fastighet med 52 lägenheter sålts i ett av kommunens ytterområden. Försäljningen följer bolagets strategiska inriktning för fastighetsbeståndet. Gemensam värdegrund en av nyckelfaktorerna Skelleftebostäder har under året fortsatt sina satsningar på friskvård och kompetensutveckling för alla medarbetare. Vår målsättning är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. En stor del av medarbetarna har en lång anställningstid med en stor erfarenhet. Alla medarbetare är också delaktiga i vår gemensamma värdegrund som utgör guiden för vårt dagliga agerande. Värderingarna ska tjäna som en garant för att ett enhetligt intryck ges av verksamheten i relation med kunderna. En kontinuerlig kompetensutveckling och en gemensam värdegrund är nyckelfaktorer för utvecklingen av ett kundorienterat företag med en decentraliserad organisation. Målsättningen är att samtliga medarbetare ska må bra, trivas och kunna ta ett utökat ansvar. Den hyresnormerande rollen upphör Under 2010 fattade riksdagen beslut om en ny lagstiftning för allmännyttiga bostadsföretag som börjar gälla från och med Syftet med den nya lagen är att undvika en snedvridning av konkurrensen på bostadsmarknaden. Kommunerna ska ställa motsvarande marknadsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som andra likartade aktörer med ett långsiktigt perspektiv på sitt ägande. Vidare upphör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll på marknaden. Bruksvärdessystemet kommer att vara kvar, men det förutsätter en systematisering av hyressättningen. Skelleftebostäder har under året påbörjat ett arbete tillsammans med Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna med att ta fram ett system för att värdera boendekvalitéer som ska ligga till grund för en reformerad hyressättning. Syftet är att stärka hyresrätten genom att låta lägenheterna och fastigheternas standard, läge och yttre miljö få större genomslag på hyran. Snabba anpassningar för att möta kundernas behov I många avseenden har förutsättningarna för Skelleftebostäder förbättrats under 2010, trots en kall och snörik vinter. Bolaget har fler hyresgäster än någonsin och vi har även kunnat finansiera våra investeringar med egna medel. Att snabbt kunna anpassa oss till rådande marknadsförhållanden samt ständigt utveckla alternativa boendeformer och tjänster är betydelsefullt för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Det innebär att vi måste behålla en god omvärldsbevakning och analysera utvecklingen av efterfrågan på hyreslägenheter för att kunna tillmötesgå kundernas behov. Boendet kommer att bli allt mer relaterat till individen och dennes önskemål. Bostadsföretag som underlättar för en bra dialog med hyresgästerna kommer att ha förutsättningar att tillhandahålla vad marknaden efterfrågar i framtiden. Skelleftebostäder kommer att vara ett av dessa bolag, för våra hyresgästers och bolagets bästa. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB 7

8 Året i korthet attraktiv hyresvärd med låga vakanser 8

9 Landets nöjdaste hyresgäster. Fortfarande. En av målsättningarna inom Skebo är att skapa långsiktiga relationer till nöjda hyresgäster. Därför genomförs vart annat år en kundundersökning, som en uppföljning till hur företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar. Den senaste undersökningen genomfördes under hösten 2010 och resultatet visade ett Nöjd-Boende-Index (NBI) på 74. Det visar att Skebo fortfarande har nöjdast hyresgäster bland de bostadsbolag runt om i Sverige som deltog. Visserligen är det lägre än det NBI på 75 som 2008 års undersökning visade, men fortfarande har alltså Skebo högst NBI i landet. Målet för Skebo är fortfarande att nå upp till ett NBI på 75. Därför kommer resultatet av undersökningen analyseras, för att hitta lämpliga åtgärdspunkter som ytterligare ökar hyresgästernas trivsel och nöjdhet med sitt boende. Aktivt arbete för hyresgästernas inflytande Kundmätningar visar att hyresgästerna har ett stort engagemang för sitt inflytande över boendet och förvaltningen. För att bemöta detta har Skebo utvecklat egna arbetssätt för boinflytande, i form av mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar. Syftet med dessa är att ge hyresgästerna möjlighet att möta representanter från bolaget och utbyta idéer. Allt för att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer. Under år 2010 har Synpunktenträffar anordnats i Burträsk, Bureå, Anderstorp, Morö Backe, Sjungande Dalen, Lövånger och Klintfors. Dessutom finns det i dag cirka 80 aktiva Boråd och bolaget avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande. Under året har ett flertal projekt genomförts tillsammans med hyresgästerna, allt ifrån iordningställande av Borådslokaler och andra aktivitetsrum till förändring av den yttre miljön på bostadsområdena. Positiva effekter med energi- och miljöarbete Under 2010 fortsatte Skebos medverkan i Skåneinitiativet, ett projekt inom de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation (SABO). 100 bostadsföretag runt om i Sverige är anslutna till projektet och målet är att minska energianvändningen med 20 procent till 2016, jämfört med 2007 års nivåer. Precis som för andra bostadsföretag är energikostnader en stor utgiftspost för Skebo, vilket i kombination med minskad miljöpåverkan är viktiga anledningar till att minska energiförbrukningen. Genom att minsk a energiförbrukningen ges dessutom utrymme för satsningar på underhåll. Hittills har Skebo lyckats sänka energiförbrukningen med 7,3 procent jämfört med 2007 och man har goda förhoppningar om att nå målet om 20 procents minskning till Exempel på åtgärder som genomförs är att se till att lägenheterna har rätt temperatur för årstiden, byte till modernare teknik och förändrade beteenden hos hyresgästerna vad gäller energiförbrukning. Stor installation av fjärrvärme på Anderstorp Under hösten har fjärrvärme installerats i 386 lägenheter på Frögatan och Hemmansgatan på Anderstorp. Projektet ingår i företagets mångåriga satsning på att minska företagets miljöbelastning. Elektriska radiatorer har ersatts med nya vattenburna element, vilket ger en jämnare temperatur som höjer de boendes komfort. Samtidigt får hyresgästerna möjlighet att gå över till varmhyra, vilket ger både en jämnare månadskostnad och en något lägre uppvärmning. Tack vare den här konverteringen har cirka 88 procent av Skebos fastigheter uppvärmning genom fjärrvärme. Mätningar visar extremt låga radonvärden Den omfattande mätningen av radonvärden som har genomförts på hela Skebos lägenhetsbestånd visar mycket goda värden. Med ett snitt på 40 bequerel per kubikmeter luft ligger man långt under både rikssnittet på 108 och det fastslagna gränsvärdet på 200 bequerel. I de fåtal Skebolägenheter som legat över gränsvärdet har oftast den mekaniska ventilationen satts ur spel på något sätt. Detta kommer att åtgärdas och följas upp med nya mätningar. Men överlag visar alltså mätningarna på mycket god luftkvalitet i Skebos lägenhetsbestånd. Nya biogasbilar i fordonsparken I Skebos målmedvetna arbete med att minska sin miljöpåverkan ingår även att välja så miljövänliga fordon som möjligt. Under 2010 har fordonsparken försetts med två miljövänliga biogasbilar, som ersätter två bensindrivna bilar. Tanken är att Skebos fordon successivt, vartefter som det blir aktuellt, ska bytas ut mot mer 9

10 miljö vänliga alternativ. Eftersom biogas än så länge bara finns tillgängligt i centrala Skellefteå, kommer det för bilar som används framför allt i ytterområdena handla om miljödieslar och etanolbilar. Drive-in-fotboll en favorit i repris Skebos satsning på att bidra till bra aktiviteter för ungdomar har fortsatt under året. Målet är att medverka till att unga trivs och mår bra, med aktiviteter som har lekfullhet och friskvård i fokus. Ett bra exempel på det är Skebos och Skellefteå FF:s gemensamma sommarsatsning på Drive-in-fotboll, som återkom efter fjolårets succé. Barn i åldrarna 6 12 år erbjöds kostnadsfri spontan fotboll under ledning av några av Skellefteå FF:s unga talanger. Skebo möjliggjorde fotbollsaktiviteten genom att bekosta ersättningen till ledarna. Dessutom gjorde Drive-in-fotbollen ett gästspel på Skellefteå FF:s satsning på strandfotboll, Nordic Light Beach soccer, med en uppblåsbar minifotbollsplan för de yngre. Innebandyturnering med discokänsla Ett annat bra exempel på Skebos insatser för att ge kommunens unga en chans till sportslig friskvård är Skebo Floorball Open års upplaga av Skebos innebandyturnering blev en lika uppskattad tillställning som vanligt. Ett stort antal ungdomar i mellanstadiet bjöd på inspirerande innebandy till ljudet av discomusik i Eddahallen under en heldag i mars. Arrangemanget genomfördes i samarbete med Skellefteå IBK och gick helt i linje med Skebos friskvårdspolicy. Projekt som lärt unga om personlig ekonomi Skebo har under året medverkat i ett projekt tillsammans med Kronofogdemyndigheten. Syftet har varit att informera ungdoma r om vilka konsekvenser som missade hyresinbetalningar kan medföra. Genom att medverka i projektet har Skebo velat ge ungdomar ökade kunskaper om vad som krävs av dem som hyresgäster för att inte hamna i en situation med hyresskulder. Skebo bygger nytt Precis som föregående år skedde det en hel del nybyggnationer under Bland annat byggdes fyra nya gruppboenden för funktionshindrade, två på Morö Backe med inflyttning i mars, och två i Skelleftehamn där de boende flyttade in i oktober. De bägge boendena består av två hus med sex lägenheter vardera, vilket innebär totalt 24 nya lägenheter. Byggnation av ytterligare två gruppboenden med två hus om sex lägenheter vardera har under 2010 påbörjats på Norrböle, intill Skebos fastigheter på Morellstigen. Här kommer det ena huset att fungera som gruppbostäder för funktionshindrade, medan det andra är gruppbostäder för unga dementa. Gruppboendet ska stå klart för inflyttning i april På Sörböle stod ett nybyggt serviceboende klart för inflyttning i oktober. De 15 lägenheterna har varierande storlek och är med ett genomsnitt på cirka 40 m 2 ganska stora. Detta för att vara anpassade till en målgrupp som inte har lika stort behov av stöd som de boende i gruppbostäder. Dessutom har det under 2010 påbörjats en påbyggnad av Norrgårda äldreboende i Byske, för att utöka boendet med 10 nya lägenheter som ska stå klara i maj och bygger om Förutom alla nybyggnationer genomfördes en hel del ombyggnationer 2010, för att både möta nya krav från Socialstyrelsen och även anpassa lokalerna utifrån miljöaspekter. Exempel på detta är äldreboendena Dammen (Brännan), Trivseln (Ursviken) och Hemgården (Lövånger), som samtliga har genomgått storskaliga förändringar. En annan intressant ombyggnation är den som genomfördes på Regnbågens korttidsboende på Anderstorp. Boendet har tidigare haft rum för 32 boende i dubbelrum, men efter ombyggnationen har antalet minskat till 16 boende i enkelrum. Anledningen till förändringen är ett önskemål från Skellefteå kommun om att enkel rum skulle vara bättre för verksamheten, både med tanke på de boendes integritet och minskad risk för spridning av infektioner. 10

11 ÅRET I KORTHET 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE organisation, vision och mål 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. I dag konkurrerar alla bostadsföretag på i huvudsak lika villkor, men i några avseenden har kommunala bolag andra förutsättningar än privata företag. Allmännyttans hyror har fram till och med 2010 varit normgivande för alla fastighetsägare, vilket inneburit att Skebo spelat en speciell roll för hyressättningen. Detta upphör emellertid från och med 2011, då den nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag träder i kraft. I stället kommer de kollektivt förhandlade hyrorna att vara normgivande oberoende av avtalspartner. Även fortsättningsvis gäller emellertid att Skebo ska verka för hyresgästernas inflytande och delaktighet. Ytterligare en skillnad som kommer att kvarstå är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offentlighetsprincipen. rar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Tonvikten ligger på att bygga lag och att arbeta tillsammans. Styrelse VD Jerker Eriksson Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. Styrelsen har under 2010 bestått av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete, samt styrelsens och vd:s arbetsoch ansvarsfördelning, regleras i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Marknad/Uthyrning Kenth Wiklund Bovärdsorganisation Kent Ek IT/Ekonomi Sture Åhlund Teknik Hans Widmark Energi/Miljö Patrik Sundberg Från och med 2011 sker en ändring i styrelsens sammansättning. Antalet styrelsemedlemmar har ökats från sju till nio ordinarie ledamöter, samtidigt som suppleanterna avskaffats. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grund tanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och bovärd. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansva Hyresgäst 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I ledningsgruppen ingår vd och fem avdelningschefer. Ledningsgruppens viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Vår idé är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi ska erbjuda goda hem- och livsmiljöer som utgår från varje människas livssituation. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skebo kunna erbjuda ett passande boende. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från traditionella lägenheter till studentrum, seniorboende, äldreoch handikappboende och småhus. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats i samarbete med samtliga medarbetare. Det dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar i varje situation. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och en vilja att skapa lösningar. Att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund är den viktigaste faktorn för vår framgång. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Så här arbetar vi med värdegrunden Vår värdegrund ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling samt utformning av metoder för mätning och utvärdering. Vår värdegrund blir därmed en kompass som hjälper oss att göra val och genomföra aktiviteter för att uppnå och upprätthålla våra mål. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att organisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt, som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Vi ska verka för att skapa trygga och säkra boendemiljöer som minimerar riskerna för våra hyresgäster och deras ägodelar. Våra hyresgäster ska kunna känna sig trygga i våra bostadsområden. En grund i detta är att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna samt att initiera och skapa rutiner för ökad trygghet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi ska regelbundet genomföra kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Vår organisation ska präglas av att ledare och medarbetare tar ett gemensamt ansvar för att lösa sina uppgifter på bästa sätt. Inflytande och delaktighet har visat sig vara viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vårt bemötande ska stimulera hyresgästerna till att vara engagerade och del 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE OK aktiga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Boendeinflytande, samverkan och bra information från hyresvärden är prioriterade frågor. Vi ska alltid vara ärliga, trovärdiga och pålitliga i ord, handling och uppträdande. Vi ska vara lösningsinriktade och ta initiativ för att överträffa hyresgästernas förväntningar. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Att ständigt arbeta med att upprätthålla ett gott klimat för både hyresgäster och medarbetare är en av de viktigaste delarna i vår värdegrund. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. En sammanställning av målen och utfallet för år 2010 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Året i korthet, Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Vakansgraden på bostäder ska uppgå till högst 1,5 % (Antal vakanser/antal lägenheter) Ja 1,2 % Nöjd-Boende-Index ska vara minst 75 Nej 74 Skapa goda uppväxtmiljöer för barn och ungdomar Ja Göra bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar Ja Utveckling/tillväxt Vi ska arbeta med minst fem projekt som utvecklar boendet/företaget Vi ska samverka med andra aktörer för att skapa trevliga och trygga bostadsområden Vi ska minska energiförbrukningen med minst 2,5 % per år Ja Ja Ja Ekonomi Underhållskostnaderna ska uppgå till minst 115 kr/m 2 Ja 128 kr/m 2 Soliditeten ska öka med minst 0,5 % per år Ja Medarbetare Medarbetarindex ska uppgå till minst 3,9 Ja 3,9 Ledarskapsindex ska uppgå till minst 3,9 Nej 3,8 Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Vi ska ha en sjukfrånvaro på högst 2,5 % Ja 1,5 % 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER inflytande skapar ökad trygghet Vår marknad och våra hyresgäster Skebo är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta av orterna i Skellefteå kommun. Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets fyrtiofemåriga historia. Vår förmåga att identifiera dessa behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Under år 2010 har efterfrågan på bostäder varit fortsatt hög i Skellefteå centralort. Under året har Skebo bidragit med nyproduktion av gruppbostäder till handikappomsorgen. Den övriga nyproduktionen i Skellefteå har i huvudsak skett av andra aktörer i form av bostadsrätter, vilket vi ser som ett bra komplement till den befintliga marknaden av hyresrätter. Under 2010 har befolkningsmängden fortsatt att minska. Skellefteå kommuns målsättning är emellertid att vända denna trend och i stället få en befolkningstillväxt med minst 250 personer per år. En kommun i tillväxt kommer också att ställa krav på fler lägenheter. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft, framför allt genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av socialförvaltningen. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder. Bolagets omflyttningsgrad innebär att vi kan erbjuda cirka 150 lägenheter för uthyrning varje månad. Antalet intresseanmälningar hos Skebo har ökat under 2010, vilket också haft den positiva effekten att vakanserna minskat. Intressenterna består emellertid av två kategorier, dels de som kan tänka sig att flytta till oss relativt snart och dels de som ställer sig i kö för att ha en beredskap inför framtiden. De som ställer sig i bostadskön har i dag möjlighet att relativt snabbt få en lägenhet. Den längsta kötiden finns i centrala Skellefteå. Numera finns även en möjlighet för befintliga hyresgäster att byta lägenhet med varandra. Ett varierat utbud Skebo äger hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare, varav en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd, med totalt nästan lägenheter. Våra konkurrenter De största konkurrenterna inom framför allt nyproducerade lägenheter utgörs av bostadsrättsföreningar, där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre boendekostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Det gäller främst nyproducerade lägenheter. Kontinuerliga kvalitetsmätningar och mål Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer till nöjda hyresgäster. För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år, där den senaste genomfördes under hösten I undersökningen betygsätter hyresgästerna företaget som hyresvärd utifrån ett antal faktorer så som exempelvis kundvård, områdesskötsel, bostadsområde, inflytande, trygghet, standard på fastighet och lägenhet samt hyresgästernas bedömning av Skebo som värd. För 2010 var målet att uppnå ett så kallat Nöjd-Boende-Index på 75. I den mätning som genomfördes under hösten 2010 uppnåddes ett värde på 74, vilket är ett mycket högt betyg och ett av de högsta bland de bostadsföretag som genomfört undersökningen i landet. Förklarande faktorer till indexet hamnar också högt och de flesta i undersökningen kan rekommendera det område man i dag bor på. Det visar att arbetet med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. Målsättningen kvarstår emellertid att framgent uppnå ett Nöjd- Boende-Index på 75. Därför blir det speciellt viktigt att analysera resultatet från undersökningen och vidta åtgärder för att ytterligare öka hyresgästernas trivsel och nöjdhet med bolaget. Undersökningarna ger företaget central information om hyres 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER gästernas värdering av viktiga boende och trivselfaktorer. Av undersökningarna om våra hyresgästers boendevärderingar framgår det att de gärna vill hyra sin bostad och att en bostad med hög grad av bekvämlighet, närhet till lokalt centrum och kommunikationer värderas högt. Undersökningen visar också att det finns ett stort engagemang bland de boende när det gäller möjligheten till inflytande över boendet och förvaltningen. Säkerhet, trygghet och boendemiljö är andra områden som hyresgästerna anser det viktigt att ha inflytande över. Våra hyresgäster är en heterogen grupp med olika förutsättningar, behov och preferenser kring sitt boende. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende och Skebo som hyresvärd är därför en viktig del i det löpande arbetet. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet, eftersom nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Nästa undersökning kommer att genomföras under Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat ett eget arbetssätt för boinflytande. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett värdefulla återkopplingar och idéer från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i respektive bostadsområde som träffas regelbundet, ibland tillsammans med bovärden, och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande och Borådsaktiviteterna ingår numera i företagets ordinarie verksamhet. I dag finns det cirka 80 aktiva Boråd och det pågår ett flertal projekt för upprustning av hyresgästlokaler och miljön på bostadsområdena. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa andra representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under 2010 har totalt sju Synpunktenträffar arrangerats med cirka 300 besökare. Träffarna har hållits på Morö Backe, Anderstorp, Burträsk, Bureå, Sjungande Dalen, Lövånger och Klintfors. Arbetet med boende inflytande kommar att fortgå löpande och under 2011 är ytterligare Synpunktenträffar inplanerade i våra bostadsområden. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer på området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Under 2010 har två trygghetsvandringar genomförts, en på Brännsvedjan i Kåge och en på bostadsområdet Sveaborg i Skelleftehamn. Dessa trygghetsvandringar har bland annat lett till tidsstyrda låssystem till källaringångar, borttagning av buskage samt nytt passagesystem till tvättrum. Andra trygghetsskapande åtgärder har varit byte av låssystem, installation av porttelefoner samt förstärkt belysning. I fallen med förstärkt belysning har låg energilampor med höga ljusvärden använts. Särskilda boendeformer och erbjudanden Hyresgästerna i Skebo representeras av alla ålderskategorier. Förutom att vi kan erbjuda boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus, kan vi också erbjuda olika typer av kategoriboenden. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de studenter som läser på universitetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. Den ökande andelen äldre hyresgäster kommer sannolikt att medföra en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet. Eftersom framför allt tillgänglighetsfrågorna kommer att vara betydelsefulla har vi på ett flertal områden därför genomfört så kallade tillgänglighetsbesiktningar, vilket har lett till åtgärder i såväl våra fastigheter som i den yttre miljön. Vi har också en särskild seniorvärdinnetjänst för våra seniorboenden. I dag har Skebo 824 seniorlägenheter och värdinnan kan exempelvis hjälpa till med att starta aktiviteter eller vara med och planera hur hyresgästlokalerna ska utrustas. Studenter erbjuds studentrum nära universitetet och i dag har Skebo 341 studentbostäder, varav drygt 78 % är möblerade. Skellefteå kommun har sedan flera år tillbaka beslutat att studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå ska ges en bostadsgaranti. Skebo har fått ansvaret för detta och erbjuder en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter ökade också 2010 och med denna utveckling är det viktigt att kunna erbjuda prisvärda lägenheter med närhet till universitet och högskola. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX SAMMANFATTNING NÖJD-BOENDE-INDEX NBI Huset 71 Värdindex 72 Lägenheten 75 Lokalt centrum Mycket svagt Svagt Medel Starkt Excellent Bostadsområdet 79 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Vakansgrad, uthyrning och omflyttning År 2010 förbättrades uthyrningsgraden såväl i centralorten som i kringorterna. Under året minskade vakanserna i centralorten med fyra stycken och i kringorterna med 19 stycken. Årets genomsnittliga vakansgrad för bostäder, det vill säga antalet lediga lägenheter i förhållande till de totala hyresintäkterna, minskade från 2,6 % till 2,3 %. Antalet lediga lägenheter vid årets slut uppgick till 78. Detta innebär att vakansgraden, antalet vakanta lägenheter i förhållande till totalt antal lägenheter, per uppgick till 1,2 %, varav de flesta lediga lägenheterna fanns i kringorterna. Omflyttningen minskade under 2010 och uppgick till 27 % (29 %), med högst omflyttning bland studentbostäderna. Den höga omflyttningsgraden kan bland annat hänföras till det besvärliga läget på arbetsmarknaden under det första halvåret Man kan dock se ett trendbrott och omflyttningstakten har de senaste månaderna varit lägre än tidigare. Hyresrätten kännetecknas normalt av en omflyttningsgrad på %. Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen och från och med den första maj 2010 höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,6 %, inkluderat en höjning med 25 kr/månad för parkeringsplatserna med motorvärmarstolpe. Hyrorna var till viss del differentierade, beroende på om hyresgästerna betalade uppvärmning och hushållsel eller ej. Företagets hyreshöjning var i paritet med vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen hade uppnått vid hyresförhandlingarna SKEBOS BOSTÄDER Typ Antal % Seniorbostäder ,2 Studentbostäder 341 5,0 Småhus 321 4,7 Flerfamiljshus ,1 Totalt ,0 och marknadskommunikation Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap i företagets marknadskommunikation. Webbplatsen som i dag har cirka besökare per vecka är ett sätt för både befintliga och potentiella hyresgäster att hålla sig uppdaterade med nyheter om företaget. Via hemsidan finns det möjlighet att ställa sig i kö för en hyreslägenhet och få en automatisk bevakning av de lägenheter som blir lediga för uthyrning. Det finns även möjlighet för hyresgästerna att göra en felanmälan via hemsidan. Under 2010 har webbplatsen utvecklats ytterligare för att kunna erbjuda ännu bättre tjänster, såväl externt som internt. Bland annat är det nu möjligt för befintliga hyresgäster att via webbplatsen boka parkeringsplatser eller byta lägenhet med andra hyresgäster inom Skebo. Vi har även uppdaterat sidan för lägenhetssökande hyresgäster så att man i samband med bokning av lägenhetsvisning kan se sina köpoäng. En förbättring har även skett av den information som erhålls vid bokningar. Vi kommunicerar också via vår hyresgästtidning Kom In!, genom bio- och tv-reklam samt genom annonsering i dagspress. Den dagliga kommunikationen med hyresgästerna sker främst genom bovärden och vår BoButik. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Dessutom är hyresnivåerna något lägre än i andra kommunala bostadsföretag i den norra regionen. Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning befinna sig på nuvarande nivå. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten, medan antalet invånare har varit vikande i kringorterna. Produktionskostnaderna har ökat kraftigt de senaste åren och lett till högre hyresnivåer. De grupper som har möjlighet att betala dessa hyror är begränsade, vilket gör att nyproduktionen av ordinära hyres lägenheter kommer att vara låg de kommande åren. Däremot bidrar Skebo till kommunens tillväxt genom om- 18

19 och nybyggnationer av särskilda boenden för äldre- och handikappomsorgen. En konjunkturavmattning med ökad arbetslöshet kan alltid innebära ökade risker för vakanser såväl i centralorten som i kommunens kringorter. Samtidigt uppfattas hyresrätten som ett attraktivt alternativ i lågkonjunkturer och det kommer därför att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. Lokalmarknaden utbud Skebos lokalutbud är varierat och består av allt ifrån butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, så som bibliotek, tand- och sjukvård samt äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 247 lokaler med en totalyta på m 2. Målsättningen är att kunna erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler, som bidrar till att skapa levande och attraktiva bostadsområden. Samtidigt fungerar de som en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter, liksom för tillväxten i kommunen. Hyresgäster Av den totala lokalytan på m 2 hyrs 80 % av Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting. Skellefteå kommun utgör LEDIGA LÄGENHETER ANTAL företagets dominerande lokalhyresgäst och svarar för den huvudsakliga delen av hyresintäkterna. Förskolor och särskilda boenden för äldre- och handikappomsorg är exempel på verksamheter som bedrivs i dessa lokaler. Västerbottens läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tandläkarmottagningar. Hyresutveckling Lokalhyrorna sänktes något under 2010, vilket berodde på ett sänkt konsumentprisindex kombinerat med indexreglerade lokalhyreskontrakt. Under 2011 kommer emellertid hyrorna att stiga något. Vakansgrad och uthyrning Trenden med god efterfrågan på lokaler fortsatte under 2010, även om den minskat något i kringorterna. Vid årsskiftet var 96,6 % av lokalerna uthyrda och andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna för 2010 uppgick till 1,8 % (1,7 %). Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur. Marknadskommunikation Bovärden står för den dagliga kontakten med lokalhyresgästen. I kommunikationen används också kundtidningen Kom In! och vår webbplats. Lediga lokaler utannonseras i dagspress och på vår webbplats. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet eftersom de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE medarbetarskapet är en viktig del av värdegrunden Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Vår organisation kännetecknas av en kundnära dialog med få beslutsnivåer och ansvar som flyttats ut nära hyresgästerna. Basen i organisationen är företagets bovärdar och på huvudkontoret finns bolagets vd samt avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/ Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Medarbetare År 2010 hade Skebo totalt 62 anställda, 21 kvinnor och 41 män. Av dessa var 36 kollektivanställda och 26 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 49 år och knappt 81 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 17,1 år (16,4 år). Företaget anställer varje år ett stort antal feriearbetare som arbetat några veckor under sommaren. I år uppgick dessa till 50 (53) personer. Värdegrundsarbete För ett antal år sedan deltog alla medarbetare i Skebo i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar. Grunden till arbetet var att skapa en gemensam företagskultur med förankring i verksamheten. Utifrån ett antal kärnvärden utarbetades ett dokument där kärnvärdena gavs betydelse i det dagliga arbetet. Arbetet med värdegrunden har fortsatt och den 5 maj 2010 genomfördes en temadag för hela Skebos personalgrupp. Temadagen var mycket uppskattad och ledde bland annat till att ett antal prioriterade områden togs fram som samtliga avdelningar arbetat vidare med under året. Som exempel kan nämnas kundbemötande, där frågeställningar kring information och återkoppling till hyresgäster speciellt belystes. Medarbetarskap En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Medarbetare som vill och kan vara aktiva, konstruktiva och lösningsinriktade kan ständigt förbättra verksamheten. Alla ska ha viljan och motivationen att vara delaktiga och medansvariga i att utveckla företagets verksamhet och arbetsklimat. Lärande, utveckling och förbättring är därför viktiga delar av det dagliga arbetet. Målet är att medarbetaren på Skebo ska: Vara aktivt delaktig. Vara engagerad och positivt bidragande. Vara lösningsinriktad. Uppmuntra sina arbetskamrater. Ha goda relationer med hyresgästerna. Må bra och trivas på jobbet. Löpande kompetensutveckling Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta kundernas behov och arbetet med kompetensutveckling fortgår därför löpande. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Frågor avseende individuell utveckling diskuteras i första hand vid de utvecklingssamtal som sker mellan ledare och medarbetare. Utvecklingssamtalen behandlar frågeställningar som sammanfattas under fyra avsnitt: verksamheten, medarbetarskapet, det egna arbetet och ledarskapet. Målet med utvecklingssamtalen är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling. Detta avser såväl välbefinnande som prestationer, stärka relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulera utvecklingsmål för medarbetaren. Avdelningschefer och medarbetare har ett gemensamt ansvar för genomförande och utvärdering av aktiviteterna. Under 2010 har också ett flertal utbildningssatsningar genomförts. Bland annat har personal utbildats i energi- och miljöåtgärder, heta arbeten, renoveringar, ombyggnationer, bredbandssystem och syste 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE matiskt brandskyddsarbete. Som nämnts ovan genomfördes under våren en temadag där kundbemötande ingick som en viktig utbildningsdel. Arbetet kring denna viktiga fråga har därefter fortsatt i projektform med syfte att utveckla våra kommunikationer med hyresgästerna ytterligare från en redan hög nivå till att nå toppklass. En stor satsning som påbörjats under hösten 2010 är att hela personalgruppen ska genomgå en utbildning enligt Mayer Briggs Type Indicator (MBTI). Syftet med utbildningen är att öka förståelsen för de likheter och olikheter som varje anställd representerar och tillför arbetsgrupperna, för att på så sätt möjliggöra en utveckling av vårt arbetssätt för att nå bästa nytta för hyres gästerna. Personlig utveckling kan också skapas på andra sätt än att delta i utbildningar. Under året har det genomförts ett antal projekt där de anställda har arbetat tillsammans för att utreda olika frågeställningar. Ett av företagets mål är att arbeta med projekt som utvecklar såväl företaget som kontakten med hyresgästerna. Företaget har även genomfört studiebesök hos andra bostadsföretag och deltagit i branschgemensamma utvecklingsprojekt. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 0,8 mkr, vilket innebär cirka 13 tkr per person. Företagets mål 2010 var att kompetensutvecklingen ska uppgå till minst timmar per år, vilket uppnåddes eftersom antalet utbildningstimmar under år 2010 uppgick till timmar (1 514 timmar). Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Bakgrunden till företagets satsning på friskvård är övertygelsen att medarbetare som mår bra presterar bättre, samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med kommunhälsan, men inom friskvårdsengagemanget ryms också andra delar. Engagemanget omfattar arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, men även psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. I satsningen på friskvård ingår också hälsoundersökningar, där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Alla anställda har fått information om kost, stress och motion. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka. Vi erbjuder även möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Friskvårdsprogrammet revideras årligen för att fånga upp nya idéer och förslag. Friskvårdsprojektet är som helhet ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten. Dessutom vill man öka kunskapen och förmågan att leda sig själv till att må bra, trivas och utvecklas. Ett annat viktigt mål är att öka individens förmåga att, tillsammans med andra, skapa och upprätthålla ett gott arbetsklimat. PERSONALENS ÅLDERSSTRUKTUR % PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 1,5 1,4 Varav sjukdagar arbetsskada, % 0 0 Föräldraledighet, % 0,7 0,7 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år 17,1 16,4 Löner och andra ersättningar, mkr 22,6 21,7 Sociala kostnader, mkr 8,9 9,1 Personalkostnader, kr/m 2 71,