att skapa hemlängtan skebo årsredo visning 2009

Transkript

1 att skapa hemlängtan skebo årsredo visning

2 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal Vd har ordet Året i korthet Förvaltningsberättelse Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi

3 Bokslut Flerårsöversikt Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Revisionsberättelse Styrelse och ledning Sammanställning av fastigheter 3

4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL vi gör Skellefteå attraktivt 4

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads företag, med hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även 258 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2009 hade bolaget totalt 63 anställda. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skebo fortsatte även under Bolagets resultat uppgick till 3,2 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 431 mkr, en ökning med drygt 14 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 3,1 % från och med april Vid årets slut var 101 lägenheter lediga. Resultatet av föregående årets mätningar av Nöjd-Boende-Index visade ett NBI som stigit från redan höga 73 till 75. Skebos resultat är ett av de absolut högsta som någonsin uppmätts i branschen och undersökningen kommer att ligga till grund för Skebos framtida arbete med att utveckla verksamheten. I början av året inrättade Skebo en avdelning som ska arbeta uteslutande med fokus på energi och miljö. Energi- och miljöavdelningen har under sitt första år intensifierat Skebos arbete med energieffektivisering, något som anses viktigt både eftersom det är kostnadsbesparande och för att minska verksamhetens klimatpåverkan. Skebo har under året anslutit sig till Skåneinitiativet, en sammanslutning av allmännyttiga bostadsföretag över hela landet. Målet inom Skåneinitiativet är att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % från 2007 till Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 431,3 416,5 Övriga rörelseintäkter 3,5 2,5 Rörelsens kostnader -360,7-329,1 Finansnetto -70,9-88,8 Resultat efter finansnetto 3,2 1,1 Skebos webbsida har utökats med flera nya funktioner som underlättar för hyresgästerna. Registrerade användare får enkelt en översikt över hur de ligger till i bostadskön och dessutom kan hyresgäster som kan tänkas vilja byta lägenheter med varandra få kontakt och själva sköta allt ända fram till eventuell kontraktsskrivning. Under 2009 inleddes bygget av sex olika boenden med totalt 45 lägenheter, med beräknat färdigställande under slutet av 2009 och början av Dessutom har Skebo utökat sitt seniorboende i Lövånger med 17 lägenheter, som under året upphört att fungera som lägenheter för äldreomsorgen. Renoveringen under 2009 av de 27 lägenheterna och nio lokalerna i kvarteret Aldebaran blev mycket lyckad, med positiva reaktioner hos de boende i kvarteret. Under året har cirka 80 Boråd funnits inom Skebos olika bostadsområden, med 283 boende som arbetat aktivt inom de olika verksamheterna. Boråden har bland annat arbetat med att förbättra den gemensamma miljön i området och arrangemang av gemensamma utflykter och resor. Arbetet med att byta ut passagesystemen på Skebos seniorboenden har fortsatt och med de positiva erfarenheterna av systemet är ambitionen att på sikt byta ut även de traditionella låssystemen i Skebos vanliga bostadshus. Under sommaren arrangerade Skebo tillsammans med Skellefteå FF en mycket uppskattad fotbollsskola för barn i åldrarna 6 12 år. Satsningen ingår som ett led i Skebos målmedvetna strategi att erbjuda ett rikt utbud av aktiviteter för unga, där de får möjlighet att röra på sig och ha roligt tillsammans. HYRESINTÄKTER MKR Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 408, ,8 Övriga anläggningstillgångar 7,6 9,3 Omsättningstillgångar 64,6 46,2 Eget kapital 112,2 109,0 Räntebärande skulder 2 190, ,0 Övriga skulder 178,5 153,3 Balansomslutning 2 480, ,3 Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar 53,7 26,3 Antal anställda REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

6 VD HAR ORDET hyresrätten en viktig boendeform i framtiden Inledningen av 2009 speglades av en global finanskris med en icke fungerande kreditmarknad som följd. Centralbankerna i världen sänkte styrräntorna till historiskt låga nivåer för att förhindra en finansiell härdsmälta och bromsa in det dramatiska konjunkturfallet. Sveriges exportindustrier fick se orderböckerna minska kraftigt och varslen ökade med en nedgång i BNP som följd. Påverkan på tjänstesektorn var dock begränsad. Under andra delen av 2009 har vi emellertid kunnat skönja en vändning, men från en väldigt låg nivå. Något förenklat talar det för en måttlig återhämtning av konjunkturen med något högre räntor för 2010 även om en rekyl inte kan uteslutas. Verksamhetsåret 2009 inleddes med nya förutsättningar. Trots en turbulent omvärld har Skelleftebostäder haft en positiv utveckling under 2009 och vi kan se tillbaka på ett händelserikt och utvecklande år. Företaget har fortsatt att utvecklas enligt vår strategiska plan och vision. Kassaflödet i bolaget har varit starkt, främst tack vare räntesänkningar, hyres- och indexhöjningar för 2008 års inflation. En stabil efterfrågan på hyresrätter, en väl genomförd finansiell strategi samt kompetenta medarbetare är de främsta orsakerna till årets redovisade resultat. Under året har hyresintäkterna ökat och resultatet följde i stort sett prognoser och budget. Uthyrningsgraden har under året legat på en stabil nivå motsvarande 98,5 %. Bostadsmarknaden i Skellefteå är i stora delar i balans och det finns lediga lägenheter att erbjuda vid varje månadsskifte. Skellefteås invånare har minskat något jämfört med föregående år. Låga vakanser och en effektiv förvaltning har gett oss utrymme till att minska skulderna och skriva ner fastighetsvärdena på orter där marknadsvärdet bedöms lägre i ett längre perspektiv. Vi har även satsat på ett ökat underhåll och ombyggnationer av våra fastigheter för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Under 2009 inleddes bygget av sex nya gruppboenden till kommunens handikappomsorg, med totalt 45 lägenheter. Under de kommande åren planeras det för en fortsatt utbyggnad av lägenheter till äldre och handikappade. När hyresgäster flyttar in i nyproducerade äldre- och handikappbostäder frigörs i sin tur andra bostäder och flyttkedjor skapas. Skelleftebostäder bidrar på så sätt till att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft. Under året har det också nyproducerats bostadsrätter i centrum av andra aktörer. Vi tycker att den utvecklingen är bra, eftersom vi inte ensamma kan tillgodose det ökade behovet av lägenheter i centrala Skellefteå. Under de senaste åren har de taxebundna kostnaderna ökat betydligt mer än konsumentprisindex för samma period. Vår ambition är att sträva efter låga driftkostnader för att ge utrymme för underhåll. Den nuvarande konjunkturen med lägre räntekostnader har tillfälligt motverkat effekten av prisstegringar för taxebundna avgifter för Men vi vet med säkerhet att finansieringskostnaderna och energipriserna kommer att stiga i takt med att konjunkturen för världsekonomin förbättras. I ett längre perspektiv kommer vårt arbete med att minska kostnaderna för energianvändningen och minska vår miljöpåverkan vara av största vikt för att kunna behålla ett bra utrymme för underhåll av våra fastigheter. Energi- och miljöfrågorna kommer att vara ett prioriterat område de kommande åren. Vår målsättning är att minska energianvändningen med 20 procent till år 2016 från 2007 års förbrukningstal, en gemensam ansträngning som görs tillsammans med ett flertal andra allmännyttiga bostadsföretag i landet. Därför har vi under året utökat vår avdelning Energi/Miljö med ytterligare två medarbetare. Vår långsiktiga målsättning handlar om minskad miljöpåverkan för att bidra till att förhindra stora förändringar av dagens klimat. Under året har vi energideklarerat alla våra byggnader och resultatet av det kommer att utgöra ett utmärkt underlag i vårt fortsatta arbete med att minska energianvändningen. Vi kommer att fortsätta vårt arbete med att se över hushållningen av el och vatten, samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning av förbrukning. Den som äger ett energieffektivt hus äger en framtidssäker byggnad, oberoende av vilka energislag som kommer att användas i framtiden. Minskad energianvändning är en försäkring mot stigande energipriser och negativ miljöpåverkan. Vår förmåga att identifiera olika behov och önskemål är avgörande för att vi i allt högre grad ska kunna erbjuda ett boende som ger en hög livskvalitet. Vi har i dag en effektiv organisation, med 6

7 VD HAR ORDET stor närhet till hyresgästerna. Alla medarbetare har också varit delaktiga i att bygga en gemensam värdegrund. De gemensamma värderingarna har lett till ett ökat engagemang hos medarbetarna som gör sitt bästa i varje situation för att överträffa kundernas förväntningar. Att ge hyresgästerna ökat inflytande, variation och valfrihet i boendet, tillsammans med trygga och säkra boende miljöer, är också viktiga faktorer för att klara konkurrensen från andra boendeformer. Vi arbetar dagligen för att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna. Boråd, Synpunktenträffar och trygghetsvandringar i våra bostadsområden är viktiga mötesformer som har bidragit till att vi har fått in värdefulla åsikter och värderingar från hyresgästerna. Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att öka kvarboendet och för att skapa långsiktig lönsamhet. Skelleftebostäder har under året fortsatt sina satsningar på friskvård och kompetensutveckling för alla anställda. Medarbetare som mår bra presterar bättre, samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Dessutom är kontinuerlig kompetensutveckling en nyckelfaktor för utvecklingen av ett kundorienterat företag med en decentraliserad organisation. Målsättningen är att samtliga medarbetare ska må bra, trivas och kunna ta ett utökat ansvar. Vårt dagliga arbete ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. part i hyresförhandlingarna. Däremot kommer bruksvärdessystemet som grund vid hyressättning att finnas kvar och lägesfaktorn får där troligtvis ett större genomslag i framtidens hyressättning. Ett nytt regelverk är tänkt att träda i kraft från årsskiftet 2010/11. Hyresrätten är en viktig boendeform i samhället, bland annat eftersom det är en upplåtelseform som inte kräver någon kapitalinsats och risk. Dessutom erbjuds den överlägset bästa flexibiliteten av alla boendealternativ, eftersom den är enkel att flytta till och från. Därför är det min övertygelse att hyresrätten är en vinnare även i framtiden. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB Under året har det pågått en utredning om ett nytt framtida regelverk för allmännyttiga bostadsföretag i Sverige. Bakgrunden till utredningen är en anmälan till EU från de privata fastighetsägarna, som anser att regelverket för Sveriges allmännyttiga bostadsföretag strider mot såväl EU:s konkurrensregler som statsstödsregler. Under hösten 2009 presenterade regeringen i en promemoria från finansdepartement ett nytt förslag till regelverk för allmännyttiga bostadsföretag. Grunden i förslaget är att de allmännyttiga bostadsföretagen ska kunna kombinera affärsmässighet med aktivt samhällsansvar. I förslaget har självkostnadsprincipen och den hyresnormerande rollen tagits bort. Privatvärdarna blir då en fullvärdig förhandlings 7

8 Året i korthet fortsatt stort fokus på energifrågor 8

9 ÅRET I KORTHET Sverigebäst med ambitionen att bli ännu bättre Resultatet av föregående årets mätningar av Nöjd-Boende-Index (NBI) var en mycket trevlig läsning för alla som arbetar inom Skebo. Med ett NBI som stigit från redan höga 73 till 75, har Skebo Sveriges nöjdaste hyresgäster. Enligt Tyréns Temaplan, som ansvarade för mätningen, var Skebos resultat ett av de absolut högsta som någonsin uppmätts i branschen och utan tvekan det bästa i Sverige i dag. Men i stället för att slå sig till ro och vara nöjda med det resultatet, har 2009 varit starten för det arbete som grundar sig i ambitionen att bli en till och med ännu bättre hyresvärd. Under sökningens utformning gör det möjligt att särskilja både verksamhetsdelar med utvecklingspotential och lämpliga åtgärder i enskilda bostadsområden. De uppgifterna kommer att ligga till grund för Skebos framtida arbete med att utveckla verksamheten, för att förhoppningsvis fortsätta ha Sveriges nöjdaste hyresgäster. Med fokus på energi och miljö Energiförbrukning och miljöansvar har hög prioritet inom Skebo, vilket inte minst visas genom att företaget vid årsskiftet 2008/09 inrätt ade en avdelning som ska arbeta uteslutande med dessa frågor. Energi- och miljöavdelningen har under sitt första år intensifierat Skebos arbete med energieffektivisering, något som anses viktigt både eftersom det är kostnadsbesparande och för att minska verksamhetens klimatpåverkan. Boendet står för en stor del av människors koldioxidutsläpp och en viktig uppgift för avdelningen är att identifiera möjligheter till energieffektivisering och sedan genomföra lämpliga åtgärder. Exempel på sådana kan vara att se över utomhusbelysning, utrustningen i tvättstugor samt värme- och ventilationsanläggningar. Man har även börjat installera en ny typ av motorvärmarstolpar, som gör det lättare att se till att de inte förbrukar onödig elektricitet. Eftersom lagkraven ökar på att man ska kunna mäta varje hushålls energiförbrukning individuellt, görs dessutom en översyn av systemet för att i framtiden göra detta möjligt. Tanken är att energiförbrukningen aldrig ska vara en osynlig kostnad för respektive hyresgäst, en förändring som förhoppningsvis leder till ett ändrat beteende och minskad förbrukning. Skåneinitiativet siktar mot minskad förbrukning Som ett led i arbetet med att minska energiförbrukningen har Skebo under året anslutit sig till Skåneinitiativet, en sammanslutning av allmännyttiga bostadsföretag över hela landet. Målet inom Skåneinitiativet är att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % till 2016, vilket Skebo hoppas kunna uppnå bland annat genom att använda de energideklarationer som gjorts under året på Skebos samtliga hus. Utifrån de förslag på energibesparande åtgärder som ges i energideklarationerna, väljer man ut de som förväntas ge bäst resultat i förhållande till kostnaden. Först ut är Morö Backe, ett område som byggdes för 18 år sedan och har flera saker som kan åtgärdas för att minska energi förbrukningen. Nya möjligheter på Skebos webb Skebos webbsida har utökats med flera nya funktioner som underlättar för hyresgästerna. Den viktigaste förändringen är Mina Sidor, där registrerade användare enkelt får en översikt över hur de ligger till i bostadskön och utifrån dessa uppgifter kan planera sitt agerande. På Mina Sidor finns även den nya funktionen Bytesportalen, där hyresgästerna kan anmäla intresse av att byta sin lägenhet mot en annan. Med den nya funktionen kan hyresgäster som kan tänkas vilja byta lägenheter med varandra få kontakt och själva sköta allt ända fram till eventuell kontraktsskrivning, då Skebo kommer in i bilden. När byte av lägenhet sker genom Bytesportalen har det ingen betydelse vilken placering man har i Skebos lägenhetskö, för att hyresgästerna byter lägenhet med varandra. Byggandet av lägenheter fortsätter Skebo har under flera år investerat regelbundet i såväl nybyggen som tillbyggnader och ombyggnationer av befintliga fastigheter. Och trots den senaste tidens finanskris och allmänna konjunkturnedgång är Skebo inne i en av sina mest byggintensiva perioder på länge. Under 2009 inleddes bygget av sex olika boenden med totalt 45 lägenheter, med beräknat färdigställande under slutet av 2009 och början av På Anderstorp påbörjades byggandet av ett gruppboende med totalt sex lägenheter. På Morö Backe 9

10 Året i korthet och i Skelleftehamn påbörjades under året byggnationen av två nya gruppboenden vardera, vilket resulterar i 24 nya lägenheter. Dessutom har Skebo utökat sitt seniorboende i Lövånger med 17 lägenheter, som under året upphört att fungera som lägenheter för äldreomsorgen. Med den utökningen kan Skebo erbjuda 35 seniorlägenheter på orten. Oavsett boendeform är alla nya bostäder ett välkommet tillskott på bostadsmarknaden, som leder till en ökad rörlighet totalt sett. Lyckad renovering av Aldebaran Den omfattande renovering som under 2009 genomfördes för de 27 lägenheterna och nio lokalerna i kvarteret Aldebaran blev mycket lyckad. Samtliga kök och badrum ersattes med helt nya inredningar av toppmodernt snitt. Dessutom byttes samtliga stammar och alla eluttag ersattes med jordade uttag. Förutom den planerade renoveringen byttes även entréerna ut, för att ersättas med nya entrépartier med energibesparande isoleringsglas. Reaktionerna hos de boende i kvarteret Aldebaran har varit övervägande positiva, i relation till den hyreshöjning som genomförts i samband med renoveringen. Aktiva Boråd och välbesökta Synpunktenträffar Inom Skebo finns det i nuläget cirka 80 Boråd, med 283 boende som aktivt arbetar inom de olika verksamheterna. Skebo avsätter 150 kronor per lägenhet och år till Borådsaktiviteter, totalt cirka en miljon kronor. Pengarna kan bland annat användas till att förbättra miljön i området, exempelvis uteplatser och planteringar, eller genom att ställa i ordning en lokal som kan användas av de boende. Dessutom finns det möjlighet att använda pengarna till utflykter eller gemensamma resor till exempelvis IKEA. Respektive Boråd bestämmer själva hur de vill använda pengarna. Ett huvudvillkor är att alla boende ska vara bjudna, för att man ska lära känna varandra och därigenom skapa en ökad trygghetskänsla och gemenskap i området. En annan regelbunden aktivitet inom Skebo är de så kallade Synpunktenträffarna, som anordnas sex gånger varje år i olika bostadsområden. Träffarna har haft ett ökande besökarantal och ger de boende möjlighet att ge sin syn på saker som de tycker behöver åtgärdas. I en dialog med hyresgästerna lägger Skebo upp en plan för vilka åtgärder som är mest betydelsefulla för att förbättra området. Nya låssystem för ökad säkerhet De trygghetsvandringar som genomförs i två bostadsområden varje år brukar leda fram till en hel del konkreta åtgärder som ökar känslan av trygghet för de boende. Tillsammans med representanter för de boende tittar man på bland annat utomhusbelysning, gemensamma utrymmen och låsanordningar, för att se vad som är lämpligt att åtgärda. Vad gäller just låssystemen så byts dessa ut i några seniorboende varje år, för att ersättas med ny utrustning där så kallade taggar används i stället för traditionella nycklar. En stor fördel med detta system är att de kan avaktiveras om de tappas bort, vilket gör att systemet är lika aktuellt år efter år. De positiva erfarenheterna från detta system gör att ambitionen är att på sikt byta ut även de traditionella låssystemen i Skebos vanliga bostadshus. Uppskattad fotbollsskola för unga Under sommaren arrangerade Skebo tillsammans med Skellefteå FF en mycket uppskattad fotbollsskola för barn i åldrarna 6-12 år. Konceptet kallas för Skebo Drive-in fotboll, eftersom tanken är att de som är intresserade av att delta ska kunna komma och gå lite som de vill utan att behöva anmäla sig. Två spelare som är inhyrda till Skellefteå FF från Djurgården, André Calisir och Jonas Hellgren, höll i skolan och ett av målen var att på ett inspirerande sätt lära barnen mer om sporten. Satsningen ingår som ett led i Skebos målmedvetna strategi att erbjuda ett rikt utbud av aktiviteter för unga, där de får möjlighet att röra på sig och ha roligt tillsammans. 10

11 ÅRET I KORTHET 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE organisation, vision och mål 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. I dag konkurrerar alla bostadsföretag på i huvudsak lika villkor, men i några avseenden har kommunala bolag andra förutsättningar än privata företag. Allmännyttans hyror är normgivande för övriga fastighetsägare, vilket gör att Skebo spelar en viktig roll för hyressättningen. Företaget ska också drivas utan vinstsyfte och verka för hyresgästernas inflytande och delaktighet. Ytterligare skillnader är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offentlighetsprincipen. Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. I ledningsgruppen ingår vd och fem avdelningschefer. Ledningsgruppens viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. Styrelse VD Jerker Eriksson Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete samt styrelsens och vd:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grundtanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och bovärd. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Tonvikten ligger på att bygga lag och att arbeta tillsammans. Marknad/Uthyrning Kenth Wiklund Bovärdsorganisation Kent Ek IT/Ekonomi Sture Åhlund Hyresgäst Teknik Hans Widmark Energi/Miljö Patrik Sundberg 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Vår idé är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi ska erbjuda goda hem- och livsmiljöer som utgår från varje människas livssituation. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skebo kunna erbjuda ett passande boende. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från traditionella lägenheter till studentrum, seniorboende, äldreoch handikappboende och småhus. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats i samarbete med samtliga medarbetare. Det dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar i varje situation. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och en vilja att skapa lösningar. Att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund är den viktigaste faktorn för vår framgång. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Så här arbetar vi med värdegrunden Vår värdegrund ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling samt utformning av metoder för mätning och utvärdering. Vår värdegrund blir därmed en kompass som hjälper oss att göra val och genomföra aktiviteter för att uppnå och upprätthålla våra mål. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att organisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt, som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Vi ska verka för att skapa trygga och säkra boendemiljöer som minimerar riskerna för våra hyresgäster och deras ägodelar. Våra hyresgäster ska kunna känna sig trygga i våra bostadsområden. En grund i detta är att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna samt att initiera och skapa rutiner för ökad trygghet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi ska regelbundet genomföra kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Vår organisation ska präglas av att ledare och medarbetare tar ett gemensamt ansvar för att lösa sina uppgifter på bästa sätt. Inflytande och delaktighet har visat sig vara viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vårt bemötande ska stimulera hyresgästerna till att vara engagerade och delaktiga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Boendeinflytande, samverkan och bra information från hyresvärden är prioriterade frågor. 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vi ska alltid vara ärliga, trovärdiga och pålitliga i ord, handling och uppträdande. Vi ska vara lösningsinriktade och ta initiativ för att överträffa hyresgästernas förväntningar. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Att ständigt arbeta med att upprätthålla ett gott klimat för både hyresgäster och medarbetare är en av de viktigaste delarna i vår värdegrund. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. En sammanställning av målen och utfallet för år 2009 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Året i korthet, Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Vakansgraden på bostäder ska uppgå till högst 1,5 % (Antal vakanser/antal lägenheter) Ja 1,5 % Nöjd-Boende-Index ska vara minst 73 Ja 75 Skapa goda uppväxtmiljöer för barn och ungdomar Ja Göra bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar Ja Utveckling/tillväxt Vi ska arbeta med minst tre projekt som utvecklar boendet/företaget Vi ska samverka med andra aktörer för att skapa trevliga och trygga bostadsområden Vi ska minska energiförbrukningen med minst 1 % per år Ja Ja Ja Ekonomi Nedskrivningar av fastigheter ska ske med minst 1 % per år Ja 1,5 % Underhållskostnaderna ska uppgå till minst 110 kr/m 2 Ja 119 kr/m 2 Vi ska ständigt utveckla verksamhetsprocesserna Ja Medarbetare Medarbetarundersökningar genomförs och utvärderas regelbundet Ja Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Vi ska ha en sjukfrånvaro på högst 2,5 % Ja 1,4 % 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER nöjda hyresgäster ger långsiktig lönsamhet Vår marknad och våra hyresgäster Skebo är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta av orterna i Skellefteå kommun. Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets drygt fyrtiofemåriga historia. Vår förmåga att identifiera dessa behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Under år 2009 har efterfrågan på bostäder varit hög i Skellefteå centralort. Under året har Skebo bidragit med nyproduktion av gruppbostäder till handikappomsorgen. Den övriga nyproduktionen i Skellefteå har i huvudsak skett av andra aktörer i form av bostadsrätter, vilket vi ser som ett bra komplement till den befintliga marknaden av hyresrätter. Under 2009 har befolkningen minskat med 92 personer. Ett av Skellefteå kommuns mål är att befolkningen ska öka med minst 250 personer per år och en kommun i tillväxt ställer krav på fler lägenheter. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft, framför allt genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av socialförvaltningen. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder. Bolaget har en normal omflyttningsgrad, vilket innebär att vi kan erbjuda cirka 150 lägenheter för uthyrning varje månad. Antalet intresseanmälningar hos Skebo fortsätter att öka och i dag finns det cirka intressenter i företagets kö. Intressenterna består av två kategorier, dels de som kan tänka sig att flytta till oss relativt snart och dels de som ställer sig i kö för att ha en beredskap inför framtiden. De som ställer sig i bostadskön har i dag möjlighet att relativt snabbt få en lägenhet. Den längsta kötiden finns i centrala Skellefteå. Från och med 2009 finns även en möjlighet för befintliga hyresgäster att byta lägenhet med varandra. Bostadsbeståndet Skebo äger (6 834) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus med en totalyta på m 2. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare, varav en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd, med totalt nästan lägenheter. Våra konkurrenter De största konkurrenterna inom framför allt nyproducerade lägenheter utgörs av bostadsrättsföreningar, där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre boendekostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Det gäller främst nyproducerade lägenheter. Kontinuerliga kvalitetsmätningar och mål Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer till nöjda hyresgäster. För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år och den senaste var genomförd I undersökningen betygsätter hyresgästerna företaget som hyresvärd utifrån ett antal faktorer så som exempelvis kundvård, inflytande, trygghet och områdesskötsel. För år 2008 var målet att uppnå ett så kallat Nöjd-Boende-Index på 73. I den mätning som genomfördes under hösten 2008 hade samtliga faktorer förbättrats och vi uppnådde ett värde på 75, vilket är ett mycket högt betyg. Framför allt hade de faktorer som har störst påverkan på resultatet, det vill säga inflytande och kundvård, förbättrats jämfört med tidigare undersökningar. Det visar att arbetet med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. Undersökningarna ger företaget central information om hyresgästernas värdering av viktiga boende och trivselfaktorer. Av undersökningarna om våra hyresgästers boendevärderingar framgår det att de gärna vill hyra sin bostad och att en bostad med hög grad av bekvämlighet, närhet till lokalt centrum och kommunikationer värderas högt. Undersökningen visar också att det finns ett stort 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER engagemang bland de boende när det gäller möjligheten till inflytande över boendet och förvaltningen. Säkerhet, trygghet och boendemiljö är andra områden som hyresgästerna anser det viktigt att ha inflytande över. Våra hyresgäster är en heterogen grupp med olika förutsättningar, behov och preferenser kring sitt boende. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende och Skebo som hyresvärd är därför en viktig del i det löpande arbetet. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet, eftersom nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Nästa undersökning kommer att genomföras under år Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat ett eget arbetssätt för boinflytande. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett oss värdefulla återkopplingar och idéer från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i respektive bostadsområde som träffas regelbundet, ibland tillsammans med bovärden, och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande och Borådsaktiviteterna ingår numera i företagets ordinarie verksamhet. I dag finns det cirka 80 aktiva Boråd och det pågår ett flertal projekt för bland annat upprustning av hyresgästlokaler eller miljön på bostadsområdena. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa andra representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under år 2009 har totalt sju Synpunktenträffar arrangerats med cirka 300 besökare. Träffarna har bland annat hållits på Morö Backe, Erikslid, Byske, Boliden, Kåge och Anderstorp. Under 2010 är ytterligare sju Synpunktenträffar inplanerade i våra bostadsområden. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer på området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Under 2009 har två trygghetsvandringar genomförts, en på Sunnanå och en på bostadsområdet Musseronen. Dessa trygghetsvandringar har bland annat lett till förstärkt belysning i källaren på Musseronen samt utbyte av belysningspunkter i skärmtaken på Sunnanå. I bägge fallen har lågenergilampor med höga ljusvärden använts. Andra trygghetsskapande åtgärder har varit byte av låssystem samt installationer av porttelefoner. Särskilda boendeformer och erbjudanden Hyresgästerna i Skebo representeras av alla ålderskategorier. Förutom att vi kan erbjuda marknaden boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus, kan vi också erbjuda olika typer av kategoriboenden. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de studenter som läser på universi tetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. Den ökande andelen äldre hyresgäster kommer sannolikt att medföra en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet. Eftersom framför allt tillgänglighetsfrågorna kommer att vara betydelsefulla har vi på ett flertal områden därför genomfört så kallade tillgänglighetsbesiktningar, vilket har lett till åtgärder i såväl våra fastigheter som i den yttre miljön. Vi har också en särskild seniorvärdinnetjänst för våra seniorboenden. I dag har Skebo 865 seniorlägenheter och värdinnan kan exempelvis hjälpa till med att starta aktiviteter eller vara med att planera hur hyresgästlokalerna ska utrustas. Studenter erbjuds studentrum nära universiteten och i dag har Skebo 341 studentbostäder, varav drygt 78 % är möblerade. Skellefteå kommun har sedan flera år tillbaka beslutat att studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå ska ges en bostadsgaranti. Skebo har fått ansvaret för detta och erbjuder en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter ökade också något år 2009 jämfört med år 2008 och efterfrågan på utbildningar torde också fortsätta öka i den rådande konjunkturen. I detta marknadsläge är det därför viktigt att kunna erbjuda prisvärda lägenheter med närhet till universitet och högskolor. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. Vakansgrad, uthyrning och omflyttning År 2009 försämrades uthyrningsgraden något såväl i centralorten som i kringorterna. Under året ökade vakanserna i centralorten med 12 stycken och i kringorterna med två stycken. Antalet lediga lägenheter vid årets slut uppgick till 101. Detta innebär att vakansgraden, antal vakanta lägenheter i förhållande till totalt antal UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX HYRESGÄSTERNAS UPPLEVELSE AV INFLYTANDE NBI IFI

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER lägenheter, per uppgick till 1,5 %, varav de flesta lediga lägenheterna fanns i kringorterna. Årets genomsnittliga vakansgrad för bostäder, det vill säga antalet lediga lägenheter i förhållande till de totala hyresintäkterna, ökade från 2,2 % till 2,6 %. Omflyttningen ökade under 2009 och uppgick till 29 % (22 %), med högst omflyttning bland studentbostäderna. Den ökade omflyttningsgraden är bland annat ett resultat av den försämrade konjunkturen och arbetsmarknadssituationen. Hyresrätten kännetecknas normalt av en omflyttningsgrad på %. Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen och från och med den första april 2009 höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 3,1 %. Hyrorna för garage- och parkeringsplatser var oförändrade. och marknadskommunikation Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap i företagets marknadskommunikation. Webbplatsen har i dag cirka besökare per vecka och är ett sätt för både befintliga och potentiella hyresgäster att hålla sig uppdaterade med nyheter om företaget. Via hemsidan finns det möjlighet att ställa sig i kö för en hyreslägenhet och få en automatisk bevakning av de lägenheter som blir lediga för uthyrning. Det finns även möjlighet för hyresgästerna att göra en felanmälan via hemsidan. Under 2009 har webbplatsen utvecklats ytterligare. Allt för att kunna erbjuda ännu bättre tjänster, såväl externt som internt. Bland annat är det nu möjligt för befintliga hyresgäster att via webbplatsen boka parkeringsplatser eller byta lägenhet med andra hyresgäster inom Skebo. Vi kommunicerar också via vår hyresgästtidning Kom In!, genom bio- och tv-reklam samt genom annonsering i dagspress. Den dag liga kommunikationen med hyresgästerna sker främst genom bovärden och vår BoButik. För att öka tillgängligheten i BoButiken har en utveckling skett av telefonväxeln, som resulterat i att vi kunnat ta emot fler samtal från kunder. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Dessutom är hyresnivåerna relativt låga i jämförelse med andra kommunala bostadsföretag i den norra regionen. Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning befinna sig på nuvarande nivå. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten, medan antalet invånare har varit vikande i kringorterna. Förändrade bidragsregler har bland annat bidragit till höga nyproduktionskostnader för bostadslägenheter. Det innebär i sin tur höga hyresnivåer och de grupper som har möjlighet att betala dessa hyror är begränsade, vilket gör att nyproduktionen av SKEBOS BOSTÄDER LEDIGA LÄGENHETER Typ Antal % Seniorbostäder ,7 Studentbostäder 341 5,0 Småhus 321 4,7 Flerfamiljshus ,6 Totalt ,0 ANTAL

19 ordinära hyreslägenheter kommer att vara låg de kommande åren. Däremot bidrar Skebo till kommunens tillväxt genom om- och nybyggnationer av särskilda boenden för äldre- och handikappomsorgen. En lågkonjunktur med ökad arbetslöshet kan alltid innebära ökade risker för vakanser såväl i centralorten som i kommunens kringorter. Samtidigt uppfattas hyresrätten som ett attraktivt alternativ i lågkonjunkturer och det kommer därför att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. I en promemoria från finansdepartementet har regeringen under hösten 2009 presenterat ett nytt förslag till regelverk för allmännyttiga bostadsföretag. Förslaget innebär i huvudsak att kommunala bostadsföretag skall drivas affärsmässigt och samtidigt vara samhällsnyttiga. Det innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet mot vinstsyfte i kommunallagen. Bakgrunden till det nya förslaget till regelverk är att de allmännyttiga bostadsföretagens verksamhet måste anpassas till EU:s regelverk gällande konkurrensregler och statsstödsregler. Förslaget är lämnat till ett antal remissinstanser och planerna är att en proposition kommer att läggas fram till halvårsskiftet 2010 med nya lagregler från årsskiftet 2010/11. Lokalmarknaden utbud Skebos lokalutbud är varierat och består av allt från butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, så som bibliotek, tand- och sjukvård samt äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 258 lokaler med en totalyta på m 2. Målsättningen är att kunna erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler, som bidrar till att skapa levande och attraktiva bostadsområden och fungerar som en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter. Hyresgäster Av den totala lokalytan, m 2, hyrs 81 % av Skellefteå kommun eller Västerbottens läns landsting. Skellefteå kommun utgör företagets dominerande lokalhyresgäst och svarar för den huvudsakliga delen av hyresintäkterna. Förskolor och särskilda boenden för äldre- och handikappomsorg är exempel på verksamheter som bedrivs i dessa lokaler. Västerbottens läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tandläkarmottagningar. Hyresutveckling Hyrorna höjdes något under 2009, framför allt genom avtalade indexhöjningar eller på grund av att lokalerna hade förändrats på något sätt. För 2010 förväntas hyrorna i stort sett förbli oförändrade. Vakansgrad och uthyrning Trenden med god efterfrågan på lokaler fortsatte under 2009, främst i centrala lägen. Vid årsskiftet var 98,0 % av lokalerna uthyrda och andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna uppgick till 1,7 % (1,7 %). Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur. Marknadskommunikation Bovärden står för den dagliga kontakten med lokalhyresgästen. I kommunikationen används också kundtidningen Kom In! och vår webbplats. Lediga lokaler utannonseras i dagspress och på vår webbplats. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet eftersom de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE personal med fokus på lösningar Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Vår organisation kännetecknas av en kundnära organisation med få beslutsnivåer och ansvar som flyttats ut nära hyresgästerna. Basen i organisationen är företagets bovärdar och på huvudkontoret finns bolagets vd samt avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Medarbetare År 2009 hade Skebo totalt 63 anställda, 22 kvinnor och 41 män. Av dessa var 37 kollektivanställda och 26 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 48 år och drygt 78 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 16,4 år (15,9 år). Företaget anställer varje år ett stort antal feriearbetare som arbetat några veckor under sommaren. I år uppgick dessa till 53 (47) personer. Värdegrundsarbete Under 2005 deltog alla medarbetare i Skebo i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar. Grunden till arbetet var att skapa en gemensam företagskultur med förankring i verksamheten. Utifrån ett antal kärnvärden utarbetades ett dokument där kärnvärdena gavs betydelse i det dagliga arbetet. Arbetet med värdegrunden fortsätter genom ett kontinuerligt arbete på samtliga avdelningar och den kommer att leva vidare bland annat genom företagsgemensamma temadagar. På temadagarna kommer ämnen som har anknytning till värdegrunden att beröras, så som lagarbete och engagemang. Medarbetarskap En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Medarbetare som vill och kan vara aktiva, konstruktiva och lösningsinriktade kan ständigt förbättra verksamheten. Alla ska ha viljan och motivationen att vara delaktiga och medansvariga i att utveckla företagets verksamhet och arbetsklimat. Lärande, utveckling och förbättring är därför viktiga delar av det dagliga arbetet. Målet är att medarbetaren på Skebo ska: Vara aktivt delaktig. Vara engagerad och positivt bidragande. Vara lösningsinriktad. Uppmuntra sina arbetskamrater. Ha goda relationer med hyresgästerna. Må bra och trivas på jobbet. Löpande kompetensutveckling Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta kundernas behov och arbetet med kompetensutveckling fortgår därför löpande. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Frågor avseende individuell utveckling diskuteras i första hand vid de utvecklingssamtal som sker mellan ledare och medarbetare. Utvecklingssamtalen behandlar frågeställningar som sammanfatta s under fyra avsnitt: verksamheten, medarbetarskapet, det egna arbetet och ledarskapet. Målet med utvecklingssamtalen är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling avseende såväl välbefinnande som prestationer, stärka relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulera utvecklingsmål för medarbetaren. Avdelningschefer och medarbetare har ett gemensamt ansvar för genomförande och utvärdering av aktiviteterna. Företaget genomför löpande företagsövergripande utbildningar i företagets interna IT-system och under året har utbildningar genomförts i bland annat företagets uthyrningssystem, webbsystem och ett nytt system för återrapportering av lägenhetsbesiktning med hjälp av mobiltelefon. Under 2009 har ett internt projekt på 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE gått som behandlat värderingar och etiska normer. Projektet har behandlat vårt agerande i relation till varandra och till våra intressenter, med målet att ytterligare öka förtroendet för Skebo som före tag. Samtliga medarbetare har också varit delaktiga i arbetet med att ta fram företagets etiska normer. Under 2009 har samtliga anställda även deltagit i utbildningen Professionella kundkontakter, med syftet att utveckla kommunikationen med våra hyresgäster från en redan hög nivå till att nå toppklass. Personlig utveckling kan också skapas på andra sätt än att delta i utbildningar. Under året har det genomförts ett antal projekt där de anställda har arbetat tillsammans för att utreda olika frågeställningar. Ett av företagets mål är bland annat att arbeta med projekt som utvecklar såväl företaget som kontakten med hyresgästerna. Företaget har även genomfört studiebesök hos andra bostadsföretag och deltagit i branschgemensamma utvecklingsprojekt. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 0,8 mkr, vilket innebär cirka 12 tkr per person. Företagets mål 2009 var att kompetensutvecklingen ska uppgå till minst timmar per år, vilket uppnåddes eftersom antalet utbildningstimmar under år 2009 uppgick till timmar (1 682 timmar). Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Bakgrunden till företagets satsning på friskvård är övertygelsen att medarbetare som mår bra presterar bättre, samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med Kommunhälsan, men inom friskvårdsengagemanget ryms också andra delar. Engagemanget omfattar arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, men även psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. I satsningen på friskvård ingår också hälsoundersökningar där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Alla anställda har fått information om kost, stress och motion. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka. Vi erbjuder även möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Friskvårdsprogrammet revideras årligen för att fånga upp nya idéer och förslag. Friskvårdsprojektet är som helhet ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten, samt att öka kunskapen och förmågan att leda sig själv till att må bra, trivas och utvecklas. Ett annat viktigt mål är att öka individens förmåga att, tillsammans med andra, skapa och upprätthålla ett gott arbetsklimat. Låg sjukfrånvaro Från att ha varit på en låg nivå år 2008, 2,1 %, sjönk sjukfrånvaron ytterligare under 2009 till 1,4 %. Av den totala frånvaron, uppgick långtidssjukfrånvaron till 20,4 %. Den procentuella sjukfrånvaron var något högre för män än för kvinnor och högst för anställda äldre än 49 år. År 2009 hade cirka 90 % av medarbetarna mindre än fem dagars sjukfrånvaro. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker och bland annat kan företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. Genomlysning av arbetsmiljön Under 2005 inleddes en arbetsmiljöutredning i samarbete med Kommunhälsan. Basen i utredningen var intervjuer med de anställda och syftet var att belysa det inre klimatet i organisationen och att identifiera utvecklingsområden. År 2007 gick företaget ytterligare ett steg och deltog för första gången i Skellefteå kommuns medarbetarundersökning. Vid den första undersökningen uppnådde företaget ett Nöjd-Medarbetar-Index på 3,9 på en femgradig skala. Hösten år 2008 deltog företaget för andra gången i kommunens medarbetarundersökning och uppnådde nu ett ännu högre Nöjd-Medarbetar-Index på 4,0. Enkäten behandlar viktiga områden som motivation och arbetsglädje, kännedom om mål, styrning och resultatinriktning, information, samarbete, ledarskap, arbetsklimat och hälsa. Att undersöka 21