att skapa hemlängtan skebo årsredo visning 2007

Transkript

1 att skapa hemlängtan skebo årsredo visning

2 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal Vd har ordet Året i korthet Förvaltningsberättelse Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi

3 Bokslut Flerårsöversikt Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Revisionsberättelse Styrelse och ledning Sammanställning av fastigheter 3

4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL vi gör Skellefteå attraktivt 4

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads företag, med nästan hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även drygt 200 kontors- och butikslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd hade bolaget totalt 64 anställda samt 53 feriearbetare under sommaren. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skelleftebostäder fortsatte även under Bolagets resultat uppgick till 1,2 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 396 mkr, en ökning med nästan 8 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,86 % fr o m mars Vakansgraden sjönk återigen och är nu nere i 2,9 %, jämfört med 4,1 % året innan. Vid årets slut var 86 lägenheter lediga. Här följer en sammanfattning av några av de viktigaste händelserna 2007: Under 2007 fortsatte Skebos arbete med att skapa nya bostäder i Skellefteå, bland annat genom byggprojekt i gamla Urkrafthuset och Strandgården. Seniorboendet på Strandgården invigdes under våren. Totalt har Strandgården 68 lägenheter och intresset för att flytta in i lägenheterna var mycket stort. I april slutfördes ombyggnaden och upprustningen av det särskilda boendet Hedvigsgården i Kåge, som är både ett handikapp- och demensboende. Under året pågick nybyggnationer av två äldreboenden, ett på Morö Backe med 15 lägenheter och ett på Anderstorp med 32 lägenheter. Projekten genomförs på uppdrag av Äldreomsorgen. Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 396,3 388,4 Övriga rörelseintäkter 10,2 3,4 Rörelsens kostnader -325,8-318,9 Finansnetto -79,5-71,9 Resultat efter finansnetto 1,2 1,0 I januari sålde Skebo fastigheter med totalt 171 lägenheter i Jörn, Byske och Lövånger. Skebo inledde under hösten ett projekt med trygghetsvandringar, där representanter för företaget tillsammans med hyresgäster går igenom bostadsområdet för att se vad som kan göras för att öka tryggheten. På Anderstorp har Frögatans utemiljöer omformats, med både nya planteringar, belysningar, parkeringsplatser och cykelvägar som resultat. Ett försök att öka trygghet och trivsel med hjälp av förändrad belysning har genomförts i bostadsområdet på Klintfors. Målet är att genom armaturernas placering och ljusriktning skapa mer trivsamma miljöer. De medarbetare som kör mycket bil i tjänsten fick under hösten utbildning i så kallad Eco-driving, en körteknik som leder till minskad bränsleförbrukning. För att minska energiförbrukningen genomför Skebo ett omfattande optimerings- och effektiviseringsarbete i bolagets samtliga fastigheter. Studierna ger en indikation på var förändringar kan göras och bland annat tittar man på faktorer som isolering, ventilation samt värme- och elsystem. De flesta av Skebos hyresgäster är nu anslutna till utsorteringen av komposterbara sopor, det vill säga matrester. Avfallet omvandlas sedan till biogas som ska driva kommunens sopbilar och bussar. Skebo har infört ett nytt system som gör det möjligt att göra felanmälningar till sin bovärd via Internet. Tack vare detta kan de boende göra anmälningar om fel dygnet runt. Mätningarna av radon i flerbostadshus fortsatte under året och ska enligt Skellefteå kommuns miljömål vara klara senast VAKANSGRAD BOSTÄDER I FÖRHÅLLANDE TILL HYRESINTÄKTER % Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 455, ,2 Övriga anläggningstillgångar 10,5 9,6 Omsättningstillgångar 7,6 48,7 Eget kapital 107,9 106,7 Räntebärande skulder 2 215, ,0 Övriga skulder 150,4 154,8 Balansomslutning 2 473, ,5 Antal lägenheter Lägenhetsyta, kvm Antal lokaler Lokalyta, kvm Investeringar 110,3 67,5 Antal anställda HYRESINTÄKTER MKR

6 VD HAR ORDET boendet en viktig del i människors livskvalitet Under det senaste decenniet har boendet kraftigt prioriterats framför annan konsumtion. Bostäder utgör nästan undantagslöst den dominerande delen av den byggda miljön på en ort. En väl uppbyggd bostadsmiljö ger därför ofta en hög attraktivitet för medborgare och företag. Vår målsättning är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder och miljöer, som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi vill vara en aktör på bostadsmarknaden som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till en ökad livskvalitet. Skelleftebostäder har haft en positiv utveckling under 2007 och kan se tillbaka på ännu ett framgångsrikt och utvecklande år. Under ett flertal år har vi genomfört olika satsningar som nu börjar ge de resultat vi hade förväntat oss. Vi har i dag en effektiv organisation, med stor närhet till våra hyresgäster. Alla medarbetare har varit delaktiga i att bygga en medvetet vald värdegrund för företaget, där alla anställda tillhör ett lag. Det är i laget man får stöd för sin individuella utveckling och medskapande arbetssätt. De gemensamma värderingarna har ökat engagemanget hos medarbetarna, som gör sitt bästa i varje situation för att överträffa kundernas förväntningar. Nöjda hyresgäster är och förblir en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Ett år med goda förutsättningar Under året har hyresintäkterna ökat och ekonomin i bolaget har förbättrats. För första gången på många år är antalet lediga lägenheter färre än 100. Ökad uthyrningsgrad och effektiv förvaltning har gett oss utrymme till att skriva ned fastighetsvärdena på orter där marknadsvärdet i ett längre perspektiv bedömts som lågt. Vi har också satsat på ett bra underhåll och ombyggnationer av våra fastigheter, något som skapar förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Försäljning har också genomförts av 171 lägenheter i ytterområdena, vilket gett bolaget en effektivare förvaltning och minskade vakanser. Övriga förutsättningar har också varit goda. Skellefteå har även i år haft en positiv befolkningsutveckling. De svenska räntorna har under året varit stigande, men dock på en godtagbar nivå för att stimulera till en ökad tillväxt i ekonomin. Priserna på bostadsrätter och villor har fortsatt stiga under 2007, vilket stärkt hyresrättens roll på bostadsmarknaden. Efterfrågan på bostäder i centralorten har varit större än utbudet, vilket även i år lett till en markant ökad uthyrning i våra ytterområden. Ökad efterfrågan leder till nyproduktion I dag är produktionspriserna på bostäder relativt höga. Efterfrågestegringarna måste därför vara tydliga och långvariga innan byggandet kan komma igång. I det avseendet är Skellefteås utveckling tydlig och byggandet har återigen tagit fart. För att möta den ökade efterfrågan i centralorten har vi under året byggt om en fastighet till ett nytt seniorboende. Våren 2008 kan vi också erbjuda 21 nyproducerade lägenheter i centrala Skellefteå. När vi bygger nytt vill vi bygga fastigheter med bra bostäder, liten miljöpåverkan samt låga drift- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Vi tillgodoser även socialkontorets behov av nyproduktion av särskilda boenden. När hyresgäster flyttar in i de nybyggda särskilda boendena frigörs i sin tur andra bostäder. På det sättet bidrar vi till att klara bostadsförsörjningen i en kommun med tillväxt. Intresset för att bygga nya bostadsrätter i centralorten har också ökat och under året har några nybyggnadsprojekt startat. Inom Skelleftebostäder är vi positiva till den utvecklingen, eftersom vi inte ensamma kan tillgodose det ökade behovet av nya bostäder. Identifiera behov för ökad livskvalitet Vår satsning på att förbättra den yttre miljön har fortsatt i våra bostadsområden. Vi vill utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och umgås. Ett större projekt för att förbättra utemiljön har genomförts i samråd med hyresgästerna på Anderstorp. Vi har 6

7 VD HAR ORDET Porträtt också startat trygghetsvandringar tillsammans med våra hyresgäster i bostadsområdena. Förmågan att identifiera olika behov och önskemål är avgör ande för om vi även i fortsättningen ska kunna skapa ett boende som ger hög livskvalitet. De Boråd som bildats i våra bostadsområden är en viktig mötesform för samråd med hyresgästerna. Även de Synpunktenmöten som arrangerats i några av våra större bostadsområden har bidragit till att vi fått in värdefulla åsikter och värderingar från hyresgästerna. Vi ska skapa förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten och där är tillgängligheten till våra medarbetare en högt prioriterad fråga. Bolagets decentraliserade organisation med bovärdar gör att många beslut kan fattas på plats, i samråd med de boende. Att skapa framtidens boende Hushållens sammansättning har förändrats genom åren. Den traditionella kärnfamiljen är inte längre dominerande och andelen singelhushåll ökar. Andelen äldre ökar i framtiden och där är behovet stort av ett boende med hög tillgänglighet och omsorg. Men redan om några år är det dags för den stora 90-talskullen att flytta till sin första bostad. All nyproduktion av lägenheter blir då betydelsefull eftersom det skapar en naturlig omsättning av bostäder. Tillfälle ges då för ungdomar att flytta in i någon äldre fastighet, med en hyresnivå som passar dem. Det är inte längre en huvuduppgift för oss att bygga nytt. Istället ska vi i första hand förvalta ett befintligt bestånd på ett affärs mässigt och hållbart sätt, genom att erbjuda ett tryggt boende med god service och socialt ansvar. Framtidens bostäder är i huvudsak de bostäder som redan finns. Men framtidens hushåll kommer till stor del att se annorlunda ut än de gjorde när husen byggdes. Människors behov och intressen kommer att förändras allt mer i den globala utveckling som vi ser i dagens samhälle. Hyresgästerna i framtiden kommer inte bara att vara konsumenter, utan också använda hemmet till att producera olika tjänster. En viktig del i denna utveckling är den moderna tekniken som gör intåg i våra hem. Stora informationsmängder kan skickas och den interaktivitet och delaktighet som där blir möjlig kommer i ökande utsträckning att göra hemmet till en form av arbetsplats, kulturhus, vårdcentral samt nöjespark. Anpassning till ett samhälle i förändring Att snabbt kunna anpassa oss till rådande marknadsförhållanden och ständigt utveckla alternativa boendeformer och tjänster, är nyckelfaktorer för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Det innebär att vi måste bibehålla en god omvärldsbevakning och analysera utvecklingen av efterfrågan på lägenheter för att kunna tillmötesgå kundernas behov. Vi kommer även i framtiden att vara en aktör på marknaden som kan erbjuda ett stort urval av lägenheter, utrustning och tjänster kopplade till bostaden. Där kommer varje hyresgäst att få möjlighet att skapa ett boende som innebär livskvalitet. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB 7

8 Året i korthet med fokus på trygghet och miljö 8

9 Foto: Roine Sandlén Byggprojekt ger nya bostäder Under 2007 fortsatte Skebos arbete med att skapa nya bostäder i Skellefteå genom en rad uppmärksammade byggprojekt. Ett exempel är ombyggnaden av det som tidigare var Hotel Hof och numera är mer känt som Urkrafthuset. När projektet är klart ger det 21 nya hyreslägenheter. Ett annat intressant projekt är utbyggnaden av Linagården, ett särskilt boende på Morö Backe som får 15 nya lägenheter. Dessutom har Regn bågens särskilda boende på Anderstorp byggts ut med ytter ligare 32 lägenheter. Markprojekt Frögatan Arbetet med att rusta upp Skebos bostadsområden på Anderstorp fortsätter. Tidigare har Trädgränd och Mo i Ranagatan fått förbättrade utemiljöer och under året påbörjades ett liknande projekt på Frögatan. Omfattande markarbeten har genomförts på Frögatans västra sida och under 2009 är turen kommen till den östra sidan. Utemiljöerna har omformats i samråd med hyresgästerna, med nya planteringar, belysningar, parkeringsplatser och cykelvägar som resultat. Trygghetsvandringar på Morö Backe Under hösten inleddes ett projekt för att se över hur tryggheten i bostadsområden kan förbättras för hyresgäster och besökare. I trygghetsvandringarna deltar både representanter för Skebo och hyresgäster. Morö Backe var det första området där vandringar genomfördes och målet är att hitta punkter där Skebo med relativt enkla medel kan öka tryggheten i området. Genom att även representanter för hyresgästerna deltar vill man öka möjligheten att hitta konstruktiva lösningar, då de ur sin synvinkel kan ha en annan syn på saken än Skebos representanter. Planen är att börja med de faktorer som går att förändra omedelbart och sedan gå vidare med insatser som kanske måste göras i samverkan med exempelvis kommunen. Skebo kommer att arbeta vidare med trygghetsfrågor under de närmaste åren, bland annat med utgångspunkt i de erfaren heter som görs i samband med trygghetsvandringarna på Morö Backe. Bättre belysning för ökad trygghet Skebo har under flera år arbetat med att se över hur man kan skapa ökad trygghet i de olika bostadsområdena. Under året som gick har en ny metod testats för att med hjälp av förändrad belysning skapa ökad trygghet och trivsel på Uppfinnarvägen på Klintfors. Först genomfördes en översyn av de befintliga armaturerna och redan tack vare den insatsen förbättrades ljuset på de aktuella gårdarna. Därefter monterades ett dussintal nya belysningsarmaturer upp för fasadbelysning. Målet är att armaturernas placering och vart de är riktade tillsammans ska bidra till att skapa mer trygga och trivsamma miljöer. Genom att använda högeffektiva 35-wattslampor har hela insatsen dessutom varit förhållandevis energisnål, jämfört med om man skulle ha använt traditionella 125-wattslampor. Arbetet med att montera ny belysning på Klintfors fortsätter under 2008 och resultatet ska senare utvärderas för att eventuellt genomföras på ytterligare platser. Invigning av Strandgården Under våren var det klart för invigning för den andra etappen av Strandgårdens seniorboende. Totalt har Strandgården 68 lägenheter och intresset har varit stort för att få flytta in. Vilket inte är så konstigt, med tanke på vad de boende erbjuds i form av både boendekomfort och centralt läge. Alla lägenheter har inglasade balkonger, toppmoderna kök och helkaklade badrum med golvvärme. Dessutom är de gemensamma utrymmena något utöver det vanliga, med en fantastisk ljusgård och en relaxavdelning med bubbelpool och bastu. En seniorvärdinna finns på plats en gång i veckan för att bidra till att skapa en bra relation och öppen dialog mellan Skebo och hyresgästerna. Felanmälan via webben Skebo införde under året ett nytt system som gör det möjligt att göra felanmälningar via Internet. Allt de boende behöver göra är att logga in på Skebos hemsida och sedan anmäla vilket fel som uppstått samt var felet sitter. Felanmälan skickas automatiskt till rätt bovärd, som sedan kan vidta lämpliga åtgärder. 9

10 Tack vare att en felanmälan kan göras dygnet runt behöver inte de boende passa kontorstider och slipper dessutom sitta i telefonköer. En annan fördel med systemet är att bo värd arna kan minska på tiden som de sitter i telefon och i stället kan ägna sig åt övriga arbetsuppgifter. Eco-driving ett steg mot bättre miljö Skebo har under flera år bedrivit ett aktivt och målmedvetet miljöarbete. Både för att minska företagets påverkan på miljön, men även för att det leder till lägre energiförbrukning och lägre kostnader. Något som i slutändan gynnar både Skebo och hyresgästerna. Ett av de områden som har varit i fokus är transportsidan. Flera av Skebos medarbetare kör dagligen bil i tjänsten, både i arbetet med att utföra service åt de boende och för att visa upp lägenheter för blivande hyresgäster. Som ett led i miljöarbetet bestämde sig företaget för några år sedan att köpa in speciella servicebilar till sina bovärdar. Tack vare det fick Skebo inte bara direkt kontroll över bränsleförbrukningen genom sitt val av fordon. Man fick även möjlighet att utrusta bilarna med den utrustning som behövs för de vanligast återkommande reparationerna, vilket har lett till att bovärdarna har kunnat minska sina totala körsträckor. För att ytterligare minska företagets bränsleförbrukning fick Skebos bilkörande medarbetare under hösten delta i kurser i så kallad Eco-driving, där de fick utbildning i en körteknik som leder till minskad förbrukning. Tack vare ett mer miljöanpassat körsätt räknar Skebo att kunna minska sin bränsleförbrukning med mellan 12 och 15 procent. Energioptimering i Skebos fastigheter För att minska energiförbrukningen genomför Skebo ett omfattande optimerings- och effektiviseringsarbete i bolagets samtliga fastigheter. Genom att följa upp statistiken över energiförbrukningen i varje enskild fastighet, får man en bra bild över situationen och kan jämföra med tidigare års förbrukning. Studierna ger en indikation på var förändringar kan göras och bland annat tittar man på faktorer som isolering, ventilation samt värme- och elsystem. Hela fastighetsbeståndet kontrolleras och de första åtgärderna genomförs där man anser sig kunna göra störst besparingar. Målet är att minimera energiförbrukningen med bibehållen komfort och att temperaturen i fastigheterna ska hålla en jämn nivå på grader, en temperatur som Boverket har rekommenderat. De energioptimerande åtgärderna genomförs av både ekonomiska skäl och med tanke på miljön. Utöver detta har Skebo även vidtagit en del andra energisparande åtgärder. Exempel på det är lampor som tänds av rörelsevakter där någon vistas, tidsstyrda eluttag för motorvärmare, nya styrsystem för ventilation och utbyte av gammal energislösande utrustning. Radonmätningar i samtliga flerbostadshus Under 2007 fortsatte Skebo sina mätningar av radon, som enligt Skellefteå kommuns miljömål ska vara gjorda i samtliga flerbostadshus i kommunen senast Radon har tidigare förekommit i vissa byggmaterial och är hälsoskadligt i stora doser, men sett över hela landet har Skellefteå lyckligtvis en relativt liten förekomst av ämnet. Mätningarna utförs genom att små dosor med radonkänslig film placeras ut i vissa av husens lägenheter. Dosorna sitter sedan där i minst tre månader och samlas sedan in för framkallning. Om det skulle visa sig att det finns förhöjda värden av radon i något av de testade husen, vidtas därefter lämpliga åtgärder. Källsortering av hushållsavfall i hela kommunen I tider av ökande klimathot är det positivt att själv kunna bidra till en bättre miljö. Ett exempel på det är källsortering av hushållsavfall i de bruna sopkärlen som Skebos hyresgäster nu har getts möjlighet till. Under 2007 blev hela Skellefteå kommun ansluten till utsorteringen av komposterbart organiskt avfall från hushållen, det vill säga matrester. Matavfallet komposteras, för att sedan omvandlas till biogas som kan driva kommunens sopbilar och bussar. 10

11 ÅRET I KORTHET Foto: Gerd Boström 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE organisation, vision och mål 12

13 Skelleftebostäder är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. I dag konkurrerar alla fastighetsföretag på i huvudsak lika villkor, men i några avseenden har kommunala bolag andra förutsättningar än privata företag. Allmännyttans hyror är normgivande för övriga fastighetsägare. Därför spelar Skelleftebostäder en viktig roll för hyressättningen. Företaget ska också drivas utan vinstsyfte och verka för hyresgästernas inflytande och delaktighet. Ytterligare skillnader är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offentlighetsprincipen. Styrelse Skelleftebostäders styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. I ledningsgruppen ingår vd, fyra avdelningschefer och en ansvarig för inköp/upphandling. Ledningsgruppens viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. Styrelse VD Jerker Eriksson Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete samt styrelsens och vds arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt. Grundtanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och bovärd. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och centrala stödfunktioner med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi och Teknik. Tonvikten ligger på att bygga lag och att arbeta tillsammans. Marknad/ Uthyrning Kenth Wiklund Kund Bovärdsorganisation Kent Ek IT/Ekonomi Kristina Sundin Jonsson Teknik Hans Widmark 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Vår idé är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi ska erbjuda goda hem- och livsmiljöer som utgår från varje människas livssituation. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skelleftebostäder kunna erbjuda ett passande boende. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från traditionella lägenheter till studentrum, seniorboende, äldre- och handikappboende och lägenheter av villakaraktär. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats av samtliga medarbetare. Det dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar i varje situation. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vad vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och vilja att skapa lösningar. Att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund är den viktigaste faktorn för vår framgång. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Vår värdegrund ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling, utformning av metoder för mätning och utvärdering med mera. Vår värdegrund blir därmed en kompass som hjälper oss att göra val och genomföra aktiviteter för att uppnå och upprätthålla våra mål. Så här arbetar vi med värdegrunden Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att organisationen är starkt decentraliserad med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov, och att varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt, som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Vi ska verka för att skapa trygga och säkra boendemiljöer som minimerar riskerna för våra hyresgäster och deras ägodelar. Våra hyresgäster ska kunna känna sig trygga i våra bostadsområden. Vi vill också utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna. Boendeinflytande, samverkan och bra information från hyresvärden är prioriterade frågor. Vi ska regelbundet genomföra kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. God kvalitet för oss är att vi kan uppfylla det vi har kommit överens om och att vi håller givna löften. Inflytande och delaktighet har visat sig vara viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vårt bemötande ska stimulera hyresgästerna till att vara engagerade och delaktiga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. 14

15 Vi ska alltid vara ärliga, trovärdiga och pålitliga i ord, handling och uppträdande. Vi ska vara lösningsinriktade och ta initiativ för att överträffa hyresgästernas förväntningar. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Att ständigt arbeta med att upprätthålla ett gott klimat för både hyresgäster och medarbetare är en av de viktigaste delarna i vår värdegrund. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fem perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi, Medarbetare, Arbetssätt/processer. En sammanställning av målen och utfallet för år 2007 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Vakansgraden på bostäder ska uppgå till högst 2,5 % (Antal vakanser/antal lägenheter) Ja 1,3 % Omflyttningsgraden på bostäder ska uppgå till högst 25 % Ja 22 % Nöjdboendeindex ska vara minst 72 Ja 73 Nöjdboendeindex, delindex värd, ska vara minst 72 Ja 73 Utveckling/tillväxt Vi ska arbeta med minst tre projekt som utvecklar företaget Vi ska, tillsammans med hyresgästerna, arbeta med minst fem projekt som utvecklar boendemiljöerna Ja Ja Ekonomi Soliditeten ska öka med minst 0,2 % per år Nej +0,1 % Nedskrivningar av fastigheter ska ske med minst 1 % av fastigheternas anskaffningsvärde Ja 1,5 % Underhållskostnaderna ska uppgå till minst 90 kr/kvm Ja 105 kr/kvm Medarbetare Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Företagets kompetensutveckling ska uppgå till minst timmar per år Ja tim Nöjdmedarbetarindex ska uppgå till minst 4,0 Nej 3,9 Vi ska ha en sjukfrånvaro på högst 2,5 % Ja 1 % Arbetssätt/processer Vi ska utveckla och öka delaktigheten i målstyrningsarbetet Varje avdelning ska ha planer för förbättring av arbetssätt och rutiner Ja Ja 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER nöjda hyresgäster en förutsättning för långsiktig lönsamhet Vår marknad och våra hyresgäster Skelleftebostäder är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta av orterna i Skellefteå kommun. Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets drygt fyrtioåriga historia. Vår förmåga att identifiera dessa behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Under år 2007 har efterfrågan på bostäder varit mycket hög i Skellefteå centralort. Nyproduktionen har ökat, och under nästa år kommer ett flertal bostäder att vara färdigställda. Under år 2008 kommer Skebo att bidra med 21 nyproducerade hyreslägenheter i centrala Skellefteå och nybyggnationer för äldre- och handikappomsorgen. Den övriga nyproduktionen sker i huvudsak av andra aktörer och avser bostadsrätter, men vi ser den som ett bra komplement till den befintliga marknaden av hyresrätter. År 2007 ökade befolkningen i Skellefteå kommun med cirka 100 personer. Sedan ett par år har inflyttningen till Skellefteå överstigit utflyttningen, vilket har gynnat Skelleftebostäder. Framför allt har inflyttningen från utlandet ökat. Ett av Skellefteå kommuns mål är att befolkningen ska öka med minst 250 personer per år. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft. En kommun i tillväxt ställer krav på fler bostäder. Skebo tillgodoser detta krav dels genom pågående nybyggnationer av bostäder och dels genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av Socialkontoret. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder. Antalet intresseanmälningar hos Skelleftebostäder fortsätter att öka. I dag finns det cirka intressenter i företagets kö. Intressenterna består av två kategorier, dels de som kan tänka sig att flytta till oss relativt snart, dels de som ställer sig i kö för att ha en beredskap inför framtiden. De som ställer sig i bostadskön har i dag möjlighet att relativt snabbt få en lägenhet. Den längsta kötiden finns i centrala Skellefteå. Bostadsbeståndet Skelleftebostäder äger (6 912) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus med en totalyta på kvadratmeter. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare och en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd. Här äger vi nästan lägenheter. Den planerade nyproduktionen förväntas ge ett tillskott på cirka 80 lägenheter under Nyproduktionen avser framför allt byggnationer för Äldreomsorgen, men omfattar också 21 lägenheter i kvarteret Heimdall i centrala Skellefteå. Våra konkurrenter De största konkurrenterna utgörs främst av bostadsrättsföreningar där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre kostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Det gäller främst nyproducerade lägenheter. Kontinuerliga kvalitetsmätningar och mål Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer till nöjda hyresgäster. För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år, där hyresgästerna bland annat betygsätter trygghet och skötsel. För åren var målet att uppnå ett så kallat Nöjdboendeindex på 72. I den senaste mätningen som genomfördes år 2006 uppnådde vi ett värde på 73, vilket är ett mycket högt betyg. Faktorerna inflytande och kundvård hade förbättrats jämfört med föregående undersökning. Det visar att företagets kontinuerliga arbete med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Våra hyresgäster är en heterogen grupp med olika förutsättningar, behov och preferenser kring sitt boende. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende och Skebo som hyresvärd är därför en viktig del i det löpande arbetet. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Nästa undersökning kommer att genomföras under Av undersökningarna om våra hyresgästers boendevärderingar framgår det att de gärna vill hyra sin bostad. En bostad med hög grad av bekvämlighet, närhet till lokalt centrum och kommunikationer värderas högt. Undersökningen visar också att det finns ett stort engagemang bland de boende när det gäller möjligheten till inflytande över boendet och förvaltningen. Säkerhet, trygghet och boendemiljö är andra områden som hyresgästerna anser det viktigt att ha inflytande över. Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skelleftebostäder utvecklat ett eget arbetssätt för boinflytande. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett oss värdefulla återkopplingar och idéer från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i bostadsområdet. Dessa träffas regelbundet, ibland tillsammans med bovärden, och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skelleftebostäder avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande och Borådsaktiviteterna ingår nu i företagets ordinarie verksamhet. För närvarande pågår ett flertal projekt tillsammans med hyresgästerna. Aktiviteterna kan avse upprustning av hyresgästlokaler eller upprustning av den yttre miljön på bostadsområdena. I dag finns det drygt 70 aktiva Boråd. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa andra representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under år 2007 har det varit Synpunktenträffar bland annat i Byske, Kåge och på Erikslid i centrala Skellefteå. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara oerhört viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Under hösten har det bland annat genomförts en trygghetsvandring på ett bostadsområde. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer på området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Särskilda boendeformer och erbjudanden Hyresgästerna i Skebo representeras av alla ålderskategorier. Förutom att vi kan erbjuda marknaden boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus kan vi också erbjuda olika typer av kategoriboenden. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de som läser via universitetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. Den ökande andelen äldre hyresgäster kommer sannolikt att medföra en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet. Vi arbetar därför med att ta fram en strategi för att göra bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar. En del i denna strategi är att vi har en särskild seniorvärdinnetjänst i företaget. Verksamhetsområdet för seniorvärdinnan är våra seniorboenden. Värdinnan kan exempelvis hjälpa till med att starta aktiviteter eller vara med att planera hur hyresgästlokalerna kan utrustas. I dag har Skebo cirka 900 seniorlägenheter. Studenter erbjuds studentrum nära universiteten och i dag har Skebo 369 studentbostäder. Drygt 60 % av dessa lägenheter är möblerade. Skellefteå kommun har sedan flera år tillbaka beslutat att studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå ska ges en bostadsgaranti. Skebo har fått ansvaret för detta och erbjuder en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter minskade något år 2007 jämfört med år I rådande marknadsläge är det därför viktigt att kunna erbjuda prisvärda lägenheter med närhet till universitet och högskolor. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. SKEBOS BOSTÄDER OMSÄTTNING AV LÄGENHETER UTVECKLING NÖJDBOENDEINDEX Typ Antal % Seniorbostäder ,5 Studentbostäder 369 5,4 Småhus 332 4,9 Flerfamiljshus ,2 Totalt ,0 ANTAL NBI

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Vakansgrad, uthyrning och omflyttning År 2007 förbättrades uthyrningsgraden såväl i centralorten som i kringorterna. Under året minskade vakanserna i centralorten med två stycken samtidigt som uthyrningen i kringorterna ökade med 23 stycken. Årets genomsnittliga vakansgrad för bostäder, det vill säga antalet lediga lägenheter i förhållande till de totala hyresintäkterna, sjönk från 4,1 % till 2,9 %. Antalet lediga lägenheter vid årets slut uppgick till 86. Detta innebär att vakansgraden per , antal vakanta lägenheter i förhållande till totalt antal lägenheter, uppgick till 1,6 %, där de flesta lediga lägenheterna fanns i kringorterna. Omflyttningen minskade något och uppgick till 22 %. Högst omflyttning har studentbostäderna. Den minskade omflyttningsgraden är ett resultat av den ökade uthyrningsgraden. Hyresrätten kännetecknas normalt av en relativt hög omflyttningsgrad. Hyresutveckling Våra bostadshyror bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen. Från och med den första mars 2007 höjdes hyrorna i genomsnitt med 1,86 %. Hyrorna var till viss del differentierade för att uppnå en bättre hyresstruktur. Hyrorna för garageoch parkeringsplatser höjdes endast marginellt. och marknadskommunikation Det sker en kontinuerlig utveckling av företagets webbplats. Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap för företagets marknadskommunikation och är ett sätt för både befintliga och potentiella hyresgäster att hålla sig uppdaterade med nyheter om företaget. Platsen har i dag cirka besökare per vecka, vilket har inneburit att många nya kundkontakter har initierats denna väg. Via webbplatsen finns det möjlighet att ställa sig i kö för en hyreslägenhet och få en automatisk bevakning av de lägenheter som blir lediga för uthyrning. Från och med det andra kvartalet år 2007 finns det också möjlighet för hyresgästerna att göra felanmälan via hemsidan. Vi kommunicerar också via vår hyresgästtidning Kom In!, genom bio- och tv-reklam samt genom annonsering i dagspress. Den dagliga kommunikationen med hyresgästerna sker främst genom bovärden och vår BoButik. Därtill kommer aktiviteter för ett ökat boinflytande. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Hyresnivåerna är dessutom relativt låga i jämförelse med andra kommunala bostadsföretag i den norra regionen. LEDIGA LÄGENHETER LÄGENHETERNAS SAMMANSÄTTNING ANTAL % Stud 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk 6 rk 9 rk 18

19 Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning öka något. Förändrade bidragsregler i kombination med bland annat räntehöjningar medför höga nyproduktionskostnader för bostadslägenheter. Det innebär i sin tur höga hyresnivåer och de grupper som har möjlighet att betala dessa hyror är begränsade. Nyproduktionen för ordinära hyreslägenheter kommer därför att vara låg de kommande åren. Däremot bidrar Skebo till kommunens tillväxt genom om- och nybyggnation av särskilda boenden för äldre- och handikappomsorgen. Det finns risk för ökade vakanser i kommunens kringorter. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten, medan antalet invånare har varit vikande i kringorterna. Det kommer att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. Lokalmarknaden utbud Skebos lokalutbud är varierat och består av allt från butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, så som bibliotek, tand- och sjukvård och äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 250 lokaler med en totalyta på kvadratmeter. Målsättningen är att kunna erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler. Lokalerna kan också bidra till att skapa levande och attraktiva bostadsområden och vara en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter. Hyresgäster Av den totala lokalytan, kvadratmeter, hyrs 78 % av Skellefteå kommun eller Västerbottens läns landsting. Skellefteå kommun utgör företagets dominerande lokalhyresgäst och svarar för den huvudsakliga delen av hyresintäkterna. Förskolor och särskilda boenden för äldre- och handikapp omsorg är exempel på verksamheter som bedrivs i dessa lokaler. Västerbotten s läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tandläkarmottagningar. Hyresutveckling Hyrorna höjdes något under 2007, framför allt genom avtalade indexhöjningar eller på grund av att lokalerna hade förändrats på något sätt. För övrigt förväntas hyrorna förbli oförändrade. Endast hyrorna för de mest attraktiva kontors- och butikslokalerna i centralorten kan komma att stiga. Vakansgrad och uthyrning Trenden med stigande efterfrågan på lokaler fortsatte under 2007, främst i centrala lägen. Vid årsskiftet var 97,4 % av lokalerna uthyrda och andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna uppgick till 1,6 % (2,6 %). Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på mellan tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur, medan mindre lokalhyresgäster har kortare kontraktstider. Marknadskommunikation Bovärden står för den dagliga kontakten med lokalhyresgästen. I kommunikationen används också kundtidningen Kom In! och vår webbplats. Lediga lokaler utannonseras i dagspress och på vår webbplats. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet eftersom de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE värdegrund för konstruktiva medarbetare Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Vår organisation kännetecknas av en kundnära organisation med få beslutsnivåer och ansvar som flyttats ut nära hyresgästerna. Basen i organisationen är företagets bovärdar. På huvudkontoret finns bolagets vd och centrala stödfunktioner med specialistkompetens inom områdena Marknad / Uthyrning, IT/Ekonomi och Teknik. Medarbetare År 2007 hade Skebo totalt 64 anställda. Av dessa var 22 kvinnor och 42 män, 38 var kollektivanställda och 26 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 46 år och drygt 70 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 15,1 år (14,9 år). Företaget anställer varje år ett stort antal feriearbetare. Under sommaren uppgick dessa till 53 personer. Värdegrundsarbete Under 2005 deltog alla medarbetare i Skelleftebostäder i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar. Grunden till arbetet var att skapa en gemensam företagskultur med förankring i verksamheten. Utifrån ett antal kärnvärden utarbetades ett dokument där kärnvärdena gavs betydelse i det dagliga arbetet. Arbetet med värdegrunden fortsätter genom ett kontinuerligt arbete på samtliga avdelningar och den kommer att leva vidare bland annat genom företagsgemensamma temadagar. På temadagarna kommer ämnen som har anknytning till värdegrunden att beröras, så som lagarbete och engagemang. Medarbetarskap En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Medarbetare som vill och kan vara aktiva, konstruktiva och lösningsinriktade kan ständigt förbättra verksamheten. Alla ska ha viljan och motivationen att vara delaktiga och medansvariga i att utveckla företagets verksamhet och arbetsklimat. Lärande, utveckling och förbättring är därför viktiga delar av det dagliga arbetet. Målet är att medarbetaren på Skebo ska: Vara aktivt delaktig. Vara engagerad och positivt bidragande. Vara lösningsinriktad. Uppmuntra sina arbetskamrater. Ha goda relationer med hyresgästerna. Må bra och trivas på jobbet. Löpande kompetensutveckling Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta kundernas behov. Arbetet med kompetensutveckling fortgår därför löpande. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid och stor erfarenhet. Utveckling och rekrytering till nya befattningar har till viss del skett naturligt genom intern planering. Frågor avseende individuell utveckling diskuteras i första hand vid de utvecklingssamtal som sker mellan ledare och medarbetare. Vid utvecklingssamtalen kommer chef och medarbetare överens om mål, ambitioner och utvecklingsinsatser. Avdelningschefer och medarbetare har ett gemensamt ansvar för genomförande och utvärdering av aktiviteterna. En av målsättningarna med höstens utvecklingssamtal har varit att alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner. 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE Företaget genomför löpande företagsövergripande utbildningar i företagets interna IT-system. Under året har det varit utbildningar i bland annat Office-paketet. Företaget har även arrangerat utbildningar i Eco-driving, hot och våld och den årliga temadagen hade inriktning på lagarbete. Andra utvecklingsinsatser, där avsikten har varit att stärka medarbetarnas kunskaper om hälsa, har varit kontinuerliga föreläsningar i friskvårdsrelaterade ämnen. Personlig utveckling kan också skapas på andra sätt än att delta i utbildningar. Under året har det genomförts ett antal projekt där de anställda har arbetat tillsammans för att utreda olika frågeställningar. Ett av företagets mål är bland annat att arbeta med projekt som utvecklar såväl företaget som kontakten med hyresgästerna. Företaget har även genomfört studiebesök hos andra bostadsföretag och deltagit i branschgemensamma utvecklingsprojekt. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 0,8 mkr (1,1 mkr), vilket innebär cirka 13 tkr (17 tkr) per person. Företagets mål är att kompetensutvecklingen ska uppgå till minst timmar per år. För år 2007 uppgick antalet utbildningstimmar till timmar (1 805 timmar). Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Bakgrunden till företagets satsning på friskvård är övertygelsen att medarbetare som mår bra presterar bättre, samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med Kommunhälsan, men inom friskvårdsengagemanget ryms också andra delar. Engagemanget omfattar arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, men även psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. I satsningen på friskvård ingår också hälsoundersökningar där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Alla anställda har fått information om kost, stress och motion. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka. Vi erbjuder även möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Friskvårdsprogrammet revideras årligen för att fånga upp nya idéer och förslag. Friskvårdsprojektet är som helhet ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten, samt att öka kunskapen och förmågan att leda sig själv till att må bra, trivas och utvecklas. Ett annat viktigt mål är att öka individens förmåga att, tillsammans med andra, skapa och upprätthålla ett gott arbetsklimat. Låg sjukfrånvaro Från att ha varit på en låg nivå år 2006, 1,5 %, sjönk sjukfrånvaron ytterligare under år 2007 till 1,0 %. Sjukfrånvaron avsåg endast korttidssjukfrånvaro. Av den totala frånvaron föregående år, uppgick långtidssjukfrånvaron till 12,8 %. Den procentuella sjukfrånvaron var något högre för kvinnor än för män och högst för anställda yngre än trettio år. År 2007 hade cirka 88 % av medarbetarna maximalt fem dagars sjukfrånvaro. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker. Företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård kan vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. På fem år har sjukfrånvaron sjunkit från 9 % till 1,0 %. Genomlysning av arbetsmiljön Under 2005 inleddes en arbetsmiljöutredning i samarbete med Kommunhälsan. Syftet med utredningen var att belysa det inre klimatet i organisationen och att identifiera utvecklingsområden. Basen i utredningen var intervjuer med de anställda. År 2007 gick företaget ytterligare ett steg och deltog för första gången i Skellefteå kommuns medarbetarundersökning. Målsättningen var att uppnå ett medarbetarindex på 4,0, 21

22 vilket nästan uppfylldes. Värdet i enkäten uppgick till 3,9. Enkäten behandlade viktiga områden som motivation och arbetsglädje, kännedom om mål, styrning och resultatinriktning, information, samarbete, ledarskap och arbetsklimat och hälsa. Uppföljningen av enkäten har inletts och kommer att belysas ytter ligare under år Enkäten visade bland annat att viktiga utvecklingsområden är information, arbetsklimat, hälsa och introduktion av nyanställda. Medarbetarundersökningar kommer att genomföras vartannat år. Samverkan och medskapande Samverkan i företaget sker bland annat genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i centrala samverkansgrupper så som företagsråd och skyddskommitté. Grunden i samverkan är att varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. I den centrala samverkansgruppen, företagsrådet, behandlas övergripande frågor som berör samtliga anställda i företaget. Genom företagsrådet har företaget ett medel för samverkan inom företagets verksamhet, jämställdhet och kompetensutveckling. Ett av företagsrådets uppgifter under 2007 har varit att utveckla formerna för löne- och utvecklingssamtal. Företagets övergripande arbetsmiljöarbete behandlas i skyddskommittén. Kommittén har som uppgift att delta i planeringen av det löpande arbetsmiljöarbetet och följa upp arbetets genomförande. Den ska även följa utvecklingen i frågor som rör hälsa och olycksfall, samt verka för tillfredsställande arbetsmiljöförhållanden. Skyddskommittén har under året bland annat varit delaktig i att ta fram nya rutiner för företagets arbetsmiljöarbete. Arbetet med att revidera jämställdhets- och mångfaldhetsplanen kommer att avslutas under år Vi strävar efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldhetsfrågor i organisationen. Vår ambition är att genomföra en lönekartläggning varje år för att upptäcka löneskillnader som beror på kön eller etnisk tillhörighet. Att som anställd kunna känna delaktighet förutsätter att man är väl bekant med företagets vision och mål. Under kommande år kommer vi att intensifiera arbetet med företagets styrkort på varje nivå inom organisationen. PERSONALENS ÅLDERSSTRUKTUR % PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 1,0 1,5 Varav sjukdagar arbetsskada, % 0 0 Föräldraledighet, % 1,6 1,5 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år 15,1 14,9 Löner och andra ersättningar, mkr 19,8 18,5 Sociala kostnader, mkr 8,5 7,8 Personalkostnader, kr/kvm

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE ,4 3, ,4 3,

24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER ett tryggt boende där hyresgästen har inflytande Våra kundundersökningar visar att det allra viktigaste för hyresgästerna är inflytande, att boendet känns tryggt och säkert och att det är rent och snyggt i bostadsområdena. Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. I dag köper företaget in den yttre skötseln i centralorten, Ursviken samt Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens ytterområden sköts av företagets bovärdar. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade vi totalt (6 912) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 250 (228) verksamhetslokaler av skiftande slag såsom exempelvis butiksoch kontorslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till kvm ( kvm), varav 84 % utgjordes av bostadsyta. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. Besparingar ger utrymme för underhåll Vår ambition är att så långt som möjligt ha låga driftkostnader för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att vidmakthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värdeutveckling. Underhållsåtgärder som krävs för att bibehålla fastigheternas tekniska skick, åtgärder som krävs ur säkerhetssynpunkt och åtgärder som följer av myndighets- och lagkrav prioriteras. Bland insatserna kan såväl inre som yttre åtgärder nämnas. Exempel på åtgärder utomhus är målning av fasader, byte av fönster och omläggning av tak. Åtgärder inomhus kan vara byte av vitvaror och golv. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Väljer en hyresgäst att skjuta på det planerade underhållet utgår kompensation i form av rabatt på hyran. En hyresgäst som begär att underhållet tidigareläggs får i stället erlägga en engångskostnad. Underhållet för vårt fastighetsbestånd har ökat från en låg nivå till att företaget i dag kan genomföra ett rimligt fastighetsunderhåll. Reparationskostnaderna uppgick till 50 kr/kvm (53 kr/kvm) och underhållskostnaderna uppgick till 105 kr/ kvm (101 kr/kvm) för år Under år 2007 har bolaget prioriterat inomhusmiljö, målningar av fasader och satsningar på den yttre miljön. På området Anderstorp i centrala Skellefteå fortsätter upprustningen av den yttre miljön. Husen har bland annat fått nya uteplatser, planteringar och lekplatser. Vägar samt cykel- och gångstråk har grävts ur och fått ny asfaltbeläggning. Inomhusmiljöerna förbättrades bland annat genom ny ventilation. Under året fortsatte också uppgraderingen av tv-näten och konverteringar från el till fjärrvärme. Om- och nybyggnationer Ombyggnaden av det särskilda boendet Strandgården till seniorlägenheter slutfördes i april Fastigheten är belägen i centrala Skellefteå och omfattar totalt 68 lägenheter, varav 34 st färdigställdes år Den totala investeringen uppgick till 42 mkr. I april färdigställdes ett nytt gruppboende i kvarteret Kolvstången i Ursviken och i juni slutfördes ombyggnaden och upprustningen av det särskilda boendet Hedvigsgården i centrala Kåge. Ombyggnationen av Hedvigsgården omfattade såväl ett handikapp- som demensboende. 24

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER DEGERBYN SJUNGANDE DALEN ERIKSLID BYSKE JÖRN KÅGE KLINTFORS PRÄSTBORDET NORRBÖLE BOLIDEN SKELLEFTEÅ URSVIKEN SKELLEFTEHAMN BUREÅ CENTRUM ÄLVSBACKA MORÖ BACKE CENTRUM BURTRÄSK SUNNANÅ/SÖRBÖLE ANDERSTORP LÖVÅNGER KM KM BERGSBYN För närvarande pågår nybyggnationerna av två särskilda boenden på uppdrag av Äldreomsorgen. Projekten omfattar nya äldreboenden med 15 lägenheter på Morö Backe och 32 lägenheter på Anderstorp. Nybyggnationerna beräknas vara färdigställda under de första kvartalen Det har även i nletts projektering av ytterligare ett särskilt boende på Morö Backe, omfattande 60 lägenheter för Äldreomsorgen. Dessa ska vara färdigställda under år Ombyggnationen av fastigheten Heimdall 12 pågår för fullt. Fastigheten har byggts om från ett kontorshus till ett flerfamiljshus med 21 lägenheter i varierande storlekar. Samtliga lägenheter är uthyrda och de första hyresgästerna kommer att flytta in i mars Bredband och tv Många hyresgäster ställer i dag krav på att bostadsföretagen har en framtidssäker infrastruktur för it-tjänster. Vi har därför valt att satsa på fiberoptiskt bredband, som de flesta av företagets fastigheter i dag har tillgång till. Genom ett förmånligt avtal med Telia erbjuder Skelleftebostäder dessutom hyresgäster, som bor på områden som ännu inte anslutits till fiberbaserat bredband, möjlighet att få anslutning via adsl-teknik. I centralorten finns det även möjlighet att få bredband via leverantören Com Hem. Under år 2007 har det också upphandlats tv för samtliga fastigheter. Hyresgäster i centralorten har Com Hem som tvleverantör och Skellefteå Kraft levererar tv till ytterområdena. Företagen erbjuder i huvudsak samma tv-kanaler. För att klara framtida krav som exempelvis hög signalkvalitet, sker det kontinuerliga uppgraderingar av tv-näten. Försäljningar I januari 2007 avyttrades totalt 171 lägenheter, varav 125 i Jörn, 25 i Byske och 21 i Lövånger. Försäljningarna har skett på orter där det under lång tid varit låg efterfrågan på bostäder och är en följd av den strategiska inriktningen av bolagets fastighetsbestånd. Den totala köpeskillingen uppgick till 8,8 mkr och den redovisade realisationsvinsten uppgick till 5,5 mkr. ANTAL LÄGENHETER EFTER VÄRDEÅR ANTAL t o m REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE omsorgen om miljön påverkar alla våra beslut Vårt miljöarbete Skebo har en miljöpolicy där det framgår att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Det har bidragit till att vi har en miljöprofil i verksamheten, samtidigt som det faktiskt också inneburit ekonomiska besparingar. Policyn omfattar alla anställda oavsett arbetsuppgifter. Miljöarbetet bedrivs mot målen att erbjuda hyresgästerna ett sunt och miljöanpassat boende och att kontinuerligt minska miljöpåverkan från våra fastigheter. Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra beslut, såväl på kort som på lång sikt. Flera miljösatsningar All konsumtion leder till att det bildas avfall i form av hushållssopor, förpackningar, emballage och förbrukade produkter. På ett flertal av företagets bostadsområden har hyresgästerna möjlighet att lämna papper och kartonger i särskilda kärl, vilket gör att sopmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för sophämtning och sophantering minskar. Skebo har ett väl utbyggt system för fastighetsnära källsortering. Under året har projektet med källsortering av organiskt avfall (matavfall) fortsatt. Sorteringen innebär att hushållssoporna ska sorteras i en organisk del och i en brännbar del. Andra miljösatsningar har exempelvis varit olika former av vattensparprojekt. Projekten har inneburit en betydande minskning av den förbrukade vattenmängden och minskad energiförbrukning för uppvärmning av vatten. När toalettstolar byts ut monteras den nya typen av stolar som erbjuder spolning med två olika vattenvolymer. Även vid byte av annan utrustning tas hänsyn till miljön. Tvättmaskiner som behöver bytas ut ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatten. Sammantaget sker kontinuerligt byten av vattenarmaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar, där det huvudsakliga syftet är att spara vatten. Kartläggningen av radonförekomst pågår. Riksdagens mål för bostäder är en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kvadratmeter år Skebo har utarbetat en åtgärdsplan som innebär att de mätplatser som överstiger riktvärdet ska vara åtgärdade senast år Sedan år 2006 har företaget haft ett ingående samarbete med Vägverket. Samarbetet har bland annat lett till en transportutredning där företagets samtliga transporter har belysts ur såväl miljö- som säkerhetssynpunkt. Alkolås har installerats i samtliga fordon och år 2007 har samtliga medarbetare som använder fordon i tjänsten, gått utbildning i Eco-driving. Minskad användning av el och olja En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. I dag värms cirka 82 % av bolagets fastigheter upp med fjärrvärme. Arbetet med att minska uppvärmning med olja och el till förmån för fjärrvärme pågår löpande. Under året har konvertering från el till fjärrvärme skett för vissa fastigheter på Anderstorp i centrala Skellefteå, i Bergsbyn och i Lövånger. För varje sparad kilowattimme minskar miljöpåverkan. Företaget arbetar därför kontinuerligt med olika sätt att minska energianvändningen. Under flera år har lampor och lysrörsarmaturer i gemensamma utrymmen bytts ut till lågenergilampor, ofta med automatiskt påslag, så kallad rörelsevakt. Lamporna lyser med låg effekt hela tiden, och med högre effekt när någon närmar sig. Denna typ av armaturer medger minskad energiförbrukning samtidigt som de kan bidra till att det aldrig blir helt mörkt i exempelvis källare och trapphus, vilket i sin tur leder till en ökad trygghet för de boende. Vårt geografiska läge gör att motor- och kupévärmare vintertid inte bara handlar om komfort, utan krävs för att inte slitaget på bilarna ska bli orimligt stort. Tyvärr är såväl motor- som kupévärmare stora energiförbrukare och under lång tid har företaget arbetat med att på olika sätt minska förbrukningen för detta ändamål. Montering av tids- och temperaturstyrda motorvärmaruttag pågår och kommer att ske på samtliga fastig hetsområden. Det är ett omfattande arbete, men med stor besparingspotential. 26

27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE Eleffektiviserande åtgärder genomförs löpande, främst i samband med upprustning av tvättstugor och ventilationsanläggningar. Även kylskåp och andra vitvaror byts vid behov ut till moderna maskiner som förbrukar betydligt mindre energi än äldre modeller. Arbetet med energideklarationer har inletts. Energideklarationerna kommer att vara ett bra underlag för att kartlägga vad vi kan göra för att minimera energiförbrukningen i våra fastigheter. Arbetet beräknas vara slutfört under kommande år. Inför nästa år har vi avsatt såväl ekonomiska som personella resurser för att kunna optimera energiförbrukningen i våra fastigheter. Skapa miljöengagemang Vi ska inte bara tillgodose våra hyresgästers behov och förväntningar på ett ansvarsfullt miljöarbete vi vill också aktivt verka för att hjälpa hyresgästerna och våra leverantörer att minska sin miljöpåverkan och få dem delaktiga i miljöarbetet. Den allra största utvecklingspotentialen när det gäller all miljöpåverkande verksamhet el, vatten, sopor etc ligger i förändrade attityder hos företagets hyresgäster och leverantörer. Oavsett vilken teknisk utrustning som monteras in i lägenheter och gemensamma utrymmen, är det användnings- och förhållningssättet hos de enskilda användarna som avgör om man kan spara pengar och minska miljöbelastningen. Av den anledningen arbetar företaget aktivt med information till hyresgästerna. Återkommande är till exempel olika reportage i kundtidningen Kom In! Reportagen speglar möjligheterna att spara pengar både i den privata ekonomin och åt Skebo, vilket i förlängningen också bidrar till att hyreshöjningar kan motverkas. Fortsatt information inom detta område är en mycket viktig uppgift. Så här arbetar vi vidare Våra långsiktiga målsättningar handlar om minskad miljöpåverkan, en fortsatt satsning på sänkta driftkostnader och minskade förbrukningar. Fastighetsnära källsortering och lokal kompostering komme r att införas på ytterligare områden. Vi kommer att se över fortsatt hushållning av el och vatten samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning. Satsningarna på minskade för brukningar kommer att fortsätta bland annat genom att optimera nuvarande system och byta ut gammal energikrävande utrustning. Energideklarationerna kommer att utgöra ett utmärkt underlag i detta arbete. OLJEFÖRBRUKNING GWh ENERGIFÖRBRUKNING FÖR FJÄRRVÄRME GWh Även vid upphandling spelar miljöaspekterna en stor roll. I samband med upphandlingar av varor och tjänster ställer vi specifika miljökrav för respektive upphandling. Det kan vara krav på miljöprestanda på fordon eller tjänster där det krävs arbetsmaskiner. En minskad miljöbelastning skulle innebära att företaget klarar sin del i arbetet med att nå fram till ett uthålligt samhälle

28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI att skapa god kontroll över framtida kassaflöden Vår ekonomi Fastigheterna är de i särklass mest betydande tillgångarna i bolaget och utgör tillsammans 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas bokförda värde har utgått från den historiska anskaffningskostnaden, med tillägg för uppskrivningar och avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Aktuell avskrivningsplan är 1 % av anskaffningsvärdet. De senaste åren har det också skett nedskrivningar av fastigheterna. I förhållande till samtliga fastigheters totala anskaffningsvärde har nedskrivningar skett i storleksordningen 1 1,5 % per år. Fastighetsvärdering Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen och interna avkastningsvärden som ska indikera ett marknadsvärde fastställs. Modellen bygger på varje fastighets kassaflöde och använder utgående hyror och beräknat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader, eventuella räntebidrag samt verklig utgående fastighetsskatt. Den totala avkastningen på bolagets fastighetsbestånd uppgår för närvarande till 7,7 % (7,4 %). Värderingen utgör underlag när eventuella nedskrivningar ska fastställas. Bostadsmarknaden i Skellefteå innebär för närvarande att marknadsvärdet på bolagets fastighetsbestånd torde understiga bokfört värde. Styrelsen har i enlighet med reglerna i Årsredovisningslagen 4 kap. 5 tagit ställning till huruvida omedelbart nedskrivningsbehov föreligger, med beaktande av om värdenedgången är bestående. Att i dagsläget göra en säker framtidsbedömning är förenat med stora svårigheter. Styrelsen bedömer att det finns utsikter för en normalisering av hyressituationen och därmed möjlighet till en återhämtning till normala avkastningsnivåer för bolagets fastighetsbestånd. Mot bakgrund av detta har styrelsen ej bedömt nedgången som bestående. Finansiering BNP-tillväxten dämpades under 2007, men utvecklingen i svensk ekonomi var fortfarande god. Inflationen för året uppgick till 3,6 %, det vill säga betydligt över Riksbankens inflationsmål på 2 %. Riksbanken fullföljde också sin strategi där penningpolitiken inte bara styrs av inflationsutsikterna, utan i högre grad även beaktar utlåning och bostadspriser. Detta sammantaget innebar att Riksbanken höjde reporäntan ytterligare. Under året höjde Riksbanken reporäntan med 1,0 procentenheter till 4 %. Riksbanken förväntas höja reporäntan ytterligare under 2008, men osäkerheten är stor till följd av oron på de internationella finansmarknaderna. Ett högre inflationstryck kan tala för att reporäntan skulle behöva höjas något mer, men svagare konjunktursignaler i Sverige och omvärlden, tillsammans med en fortsatt finansiell oro, pekar i motsatt riktning. KPI-inflationen förväntas överstiga 3 % i genomsnitt under år Från mitten av år 2009 bedöms inflationen vara i linje med Riksbankens inflationsmål. År 2007 kännetecknades av att såväl de kortfristiga som de långfristiga räntorna steg. Under kommande år bedöms den amerikanska utvecklingen ge ytterligare återverkningar på ränteutvecklingen i såväl euroområdet som i Sverige, varför de långa räntorna bedöms bli stabila på kort sikt, trots god tillväxt och eventuellt stigande styrräntor. Finanspolicy och riskhantering Målet med finansverksamheten är att minska effekterna av kortsiktiga räntefluktuationer på kapitalmarknaden och att till så låg kostnad som möjligt skapa en god kontroll över Skebos framtida kassaflöden. Uppkomna kassaflöden ska i första hand användas till att amortera lånen. Bolaget vill eftersträva lägsta möjliga finansiella kostnad över tiden till en av styrelsen fastställd risknivå. Stigande räntenivåer skulle i hög grad påverka bolaget negativt om förändringen blev bestående. Det löpande arbetet med låneportföljen är därför av yttersta vikt. Finansverksamheten styrs i enlighet med en av Skebos styrelse fastlagd finanspolicy, där målen anges för finansverksamheten, ansvarsfördelningen i finansfrågor samt riktlinjer och riskbegränsningar. Skebos policy är utformad i linje med det regelverk som anges i ägarens, Skellefteå kommuns, finanspolicy. Verksam heten präglas av medvetet lågt risktagande och säkerställande av risker. Det innebär att riskerna ska begränsas samtidigt som företaget eftersträvar en aktiv finanshantering för att uppnå bästa möjliga finansnetto. 28

29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI Riskhantering och kapitalbehov Den finansiella portföljen består av lån, derivatinstrument och likvida medel. För att tillgodose företagets långsiktiga kapitalbehov och därmed säkerställa ett långsiktigt fastighetsinnehav, eftersträvas krediter och kreditlöften med lång löptid. Med likviditetsrisk avses risken att inte ha tillräckliga likvida medel för förutsedda eller oförutsedda betalningar. För att företaget alltid ska kunna uppfylla åtaganden gentemot företagets leverantörer och långivare samt för att täcka företagets nyupplåningsbehov finns betalningsberedskap i form av likvida medel tillsammans med en outnyttjad del av checkräkningskredit. Likviditetsrisken reduceras även genom såväl en jämn spridning av förfallotidpunkter på lånen och genom den koppling bolaget har till Skellefteå kommuns internbank. Att hantera ränterisker är en av finansverksamhetens viktigaste uppgifter. Med ränterisk avses risken att bolagets resultat skulle påverkas negativt till följd av förändrade marknadsräntor. Ränterisker begränsas genom en aktiv finansieringshantering avseende korta alternativt långa placeringar av den finansiella portföljen och genom användandet av derivatinstrument. Derivat ingår i den finansiella portföljen för att begränsa och förändra Skebos finansiella risker. Ränteswappar används för att förändra räntebindningstider. Räntekostnader och ränteintäkter avseende derivatportföljen periodiseras över de aktuella derivat instrumentens löptid. Optimerade kassaflöden Arbetet med att optimera kassaflödet genom ett aktivt cash managementarbete pågår kontinuerligt. Tack vare en effekti v likviditetsplanering, förbättrade betalningsströmmar från Skebos hyresgäster och ett effektivt utnyttjande av leverantörskrediter, kunde nyupplåning undvikas trots stora investeringar. Tydliga exempel på när kassaflödet påverkas positivt är när hyresgästerna övergår till autogiro som betalningssätt. För närvarande har 31 % (29 %) av Skebos hyresgäster valt autogiro. Den ökande volymen av hyror via autogiro i kombination med en stram kravrutin innebär att mer än 95 % av hyrorna betalas i rätt tid. Känslighetsanalys Skebos resultat påverkas av flera faktorer. Nedan redovisas resultatets påverkan av när vissa nyckelfaktorer förändras. Prognos för 2008 Företagets verksamhet och ekonomi påverkas av såväl förändringar i omvärlden som av egna strategiska överväganden och framtida inriktning. Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vid årsredovisningens upprättande pågick hyresförhandlingar och vi kan därför ej behandla framtida hyresnivåer. FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING FINANSNETTO RÄNTEBÄRANDE SKULDER PER KVADRATMETER mkr kr/kvm mkr kr/kvm Fastigheter 2 455, , Räntebärande skulder 2 215, , KR/KVM TKR

30 En viss nettoinflyttning i kommunen förväntas bibehålla uthyrningsgraden avseende bostäder. Lokalhyrorna är till större delen konjunkturberoende. Det innebär att det kan finnas en viss potential för ökade hyresintäkter. Vi förväntar oss att efterfrågan kommer att vara fortsatt god. De taxebundna avgifterna kommer att öka ytterligare under år Detta beror i huvudsak på förändrade regler för avfallshantering samt höjda energiavgifter. Övriga drift- och administrationskostnader kommer att öka något. De planenliga underhållskostnaderna kommer att uppgå till ett något lägre belopp jämfört med år Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna, varför den långsiktiga lönsamhetsutvecklingen är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. För att minimera effekterna av plötsliga ränteförändringar arbetar företaget med ränteriskhantering. Detta innebär att fallande räntor påverkar företagets finansnetto positivt med viss för dröj ning, samtidigt som stigande räntor påverkar resultatet negativt på sikt. Om marknadsräntorna skulle stiga med en procentenhet 2008 skulle finansnettot försämras med cirka 6 mkr. En räntenedgång skulle förbättra finansnettot med motsvarande belopp. Ytterligare höjningar av reporäntan förväntas ske under år De långa räntorna bedöms bli stabila under kommande år. Räntebidragen kommer att reduceras ytterligare under 2008 för att avtrappas helt de efterföljande fyra åren. Sammantaget innebär det att bolagets förväntade resultat efter finansiella poster kommer att bli i nivå med resultatet för år Detta resultat kommer att omfatta ytterligare reserveringar för omstruktureringskostnader. Investeringstakten kommer att vara fortsatt hög år Investeringarna beräknas att uppgå till cirka 75 mkr för nästa år och finansieringen kommer att ske med egna medel. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står ,04 kronor att disponera. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten enligt balansräkningen, ,04 kronor, varav årets vinst, ,22 kronor, balanseras i ny räkning. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tillhörande bokslutskommentarer. OMSÄTTNING LÅN TILL SNITTRÄNTA MKR Snittränta Lånevolym KÄNSLIGHETSANALYS % Resultatpåverkan av olika händelser Förändring Påverkan % +/- mkr +/- Hyresnivåer bostäder 2 6 Vakansgrad totalt 3 10 Driftkostnader, ej underhåll, ej fastighetsskatt 5 9 Genomsnittlig låneränta

31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI 31

32 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPSSAMMANDRAG, mkr RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto 396,3 388,4 384,4 378,9 364,2 349,1 Övriga intäkter** 10,2 3,4 71,7 33,0 1,9 1,9 Rep- och underhållskostnader -77,5-78,5-72,0-64,2-57,9-46,8 Taxebundna fastighetskostnader -101,9-94,4-90,1-87,1-80,6-75,3 Fastighetsskatt -5,6-6,9-6,8-6,6-6,2-6,1 Övriga driftkostnader * -40,0-43,6-41,8-41,7-38,0-37,4 Personalkostnader -31,8-30,0-30,2-28,3-28,9-27,4 Avskrivningar -30,0-29,5-28,8-30,1-30,8-31,5 Jämförelsestörande poster ,5 Omstruktureringskostnader** -39,0-36,0-110,2-66,3-19,5-10,6 Finansnetto -79,5-71,9-75,8-87,2-104,0-115,3 Resultat efter finansiella poster 1,2 1,0 0,4 0,4 0,2 0,1 *varav fastighetsskötsel köpta tjänster -18,3-18,6-17,0-17,9-15,8-17,0 Kodplanen förändrades under Detta innebär att vissa poster redovisas under andra rubriker jämfört med tidigare år. Motsvarande justeringar har skett av jämförelsetalen i årsredovisningen för år **Under år 2007 har 2,5 mkr (2006: 1 mkr, 2005: 66,7 mkr, 2004: 30 mkr) erhållits avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. Nedskrivningen motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för dessa fastigheter. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. BALANSRÄKNING Fastigheter 2 455,2 2418,2 2419, , , ,9 Övriga anläggningstillgångar 10,5 9,6 7,2 6,6 6,5 7,0 Omsättningstillgångar 7,6 48,7 30,0 23,7 23,1 33,8 Summa tillgångar 2 473, , , , , ,7 Eget kapital 107,9 106,7 105,7 105,3 104,9 104,7 Avsättningar 2,0 2,0 2,2 2,3 2,7 2,7 Långfristiga skulder 2 215, , , , , ,4 Kortfristiga skulder 148,4 152,8 138,4 160,4 133,4 136,9 Summa eget kapital och skulder 2 473, , , , , ,7 FASTIGHETER Lägenheter: Antal Yta, kvm Lokaler: Antal Yta, kvm Totalyta NYCKELTAL FÖRVALTNING/FINANSIERING 1. Vakansgrad, bostäder, % 2,9 4,1 5,4 7,1 9,7 13,3 2. Vakanta lägenheter, antal Vakansgrad, lokaler, % 1,6 2,6 4,6 4,1 3,2 3,5 4. Hyresförändring i % 1,8 0,7 1,8 2,0 1,4 2,2 5. Räntebidrag, mkr 1,3 2,9 3,3 3,8 3,9 4,7 6. Genomsnittlig ränta, brutto, % 3,7 3,4 3,5 3,9 4,5 4,8 7. Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 2,8 2,1 1,5 1,4 8. Investeringar, mkr 110,3 67,5 17,9 31,6 9,3 4,0 9. Belåningsgrad, % 90,2 91,6 91,3 90,7 91,9 92,3 10. Soliditet, % 4,4 4,3 4,3 4,1 4,0 3,9 11. Medelantalet anställda Sjukfrånvaro, % 1,0 1,5 4,1 5,9 9,0 7,8 DEFINITIONER 1. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror. 3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror. 5. Räntebidrag exklusive räntebidrag för UER/ROT-åtgärder. 6. Räntan som i genomsnitt belöper på företagets långfristiga skulder. 7. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive avskrivningar, rörelsefrämmande poster och övriga rörelsekostnader i förhållande till finansnetto. 8. Investeringar i materiella tillgångar samt förvärv av dotterföretag. 9. Fastighetslånen i förhållande till bokfört värde på fastigheterna. 10. Andelen eget kapital i förhållande till det totala kapitalet. 32

33 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT FLERÅRSÖVERSIKT kr/kvm RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto Övriga intäkter Rep- och underhållskostnader Taxebundna fastighetskostnader Fastighetsskatt Övriga driftkostnader* Personalkostnader Avskrivningar Jämförelsestörande poster Omstruktureringskostnader Finansnetto exklusive räntebidrag Räntebidrag Resultat efter finansiella poster *varav fastighetsskötsel köpta tjänster BALANSRÄKNING kr/kvm Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

34 BOKSLUT RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Reparations- och underhållskostnader Taxebundna kostnader och uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster ÅRETS RESULTAT

35 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 1,2 mkr (1,0 mkr). Bolaget redovisar därmed ett fortsatt positivt resultat. En markant ökad uthyrning, realisationsvinster samt en effektiv förvaltning, är de främsta orsakerna till årets redovisade resultat. Bolaget har dessutom, i enlighet med den långsiktiga strategin, genomfört och redovisat åtgärder för framtida kostnadsbesparingar och effektiviseringar. Även detta årsbokslut har belastats av kostnader i form av nedskrivningar samt kostnader för omstrukturering av verksamheten. HYRESINTÄKTER % Bostäder Lokaler Övrigt HYRESINTÄKTER MKR Hyresintäkter Årets nettohyresintäkter ökade med 7,9 mkr. Intäktsökningen var framför allt hänförlig till den redovisade hyreshöjningen, men även till den förbättrade vakanssituationen. Nettohyresintäkterna uppgick till 396,3 mkr (388,4 mkr) för år Hyrorna för bostäder höjdes i genomsnitt med 1,86 % från och med mars månad Även hyrorna för bilplatser höjdes något. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 780 kr/kvm (762 kr/kvm) för år De totala nettohyresintäkterna ökade från 759 kr/kvm till 793 kr/kvm. Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder, antalet vakanta lägenheter i förhållande till totala hyresintäkter, sjönk från 4,1 % till 2,9 %. Vid utgången av året var 86 lägenheter lediga. Vid årsskiftet uppgick antalet vakanta lägenheter i förhållande till det totala antalet lägenheter till 1,3 %. Även vakansgraderna för lokaler samt bilplatser sänktes något. Generella tidsbundna rabatter var något lägre jämfört med före gående år, 6,0 mkr (6,8 mkr). Rabatterna ges i huvudsak till utvalda målgrupper som ungdomar och studenter. Underhållsrabatterna uppgick till 2,6 mkr och var något högre jämfört med föregående år. Tillsammans motsvarade rabatterna för bostäder 21 kr/kvm (22 kr/kvm). HYRESINTÄKTER VAKANSGRAD BOSTÄDER I FÖRHÅLLANDE TILL HYRESINTÄKTER % Övriga rörelseintäkter Under år 2007 har 2,5 mkr (1,0 mkr) erhållits av Skellefteå kommun avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp, se kommentarer till övriga rörelsekostnader. Transaktionerna är ett led i den pågående strukturomvandlingen inom kommunens äldreomsorg. Årets försäljning av anläggningstillgångar resulterade i realisationsvinster med 5,8 mkr (0,2 mkr). Reparations- och underhållskostnader Bolagets ambition är att så långt som möjligt hålla nere driftkostnaderna för att ge utrymme för underhåll och ombyggnationer. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Företaget prioriterar därför god ekonomisk totalavkastning på lång sikt, även om det har inneburit ett lägre redovisat resultat. VERKSAMHETENS KOSTNADER mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bostäder brutto 325, ,5 762 Avgår vakanser -9, ,2-31 Avgår rabatter -8, ,2-22 Bostäder netto 307, ,1 709 Lokaler 80, ,9 922 Avgår vakanser -1, ,0-23 Lokaler netto 78, ,9 899 Övrigt 9,7-9,4 - Summa hyresintäkter 396, ,4 759 Rep och underhåll Taxebundna fastighetskostnader Personal och övrigt Fastighetsskatt Avskrivningar Kapitalkostnader 35

36 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Årets kostnader för reparationer uppgick till 25,2 mkr (26,7 mkr) och underhållskostnaderna uppgick till 52,3 mkr (51,8 mkr). Detta motsvarade 50 kr/kvm (53 kr/kvm) respektive 105 kr/kvm (101 kr/kvm). Av årets totala reparations- och underhållskostnader, 77,5 mkr (78,5 mkr), avsåg 47,2 mkr (49,3 mkr) åtgärder invändigt i lägenheter och lokaler, 6,3 mkr (6,6 mkr) allmänna utrymmen, 7,4 mkr (5,6 mkr) tekniska anläggningar, 5,5 mkr (12,6 mkr) utvändiga arbeten avseende exempelvis målning och fönsterbyten, samt 11,1 mkr (4,4 mkr) utvändiga arbeten avseende mark och växtlighet. Bland särskilda underhållsprojekt år 2007 kan nämnas en fortsatt satsning på målning, utbyten av ventilations-, styr- och övervakningsutrustning och ett omfattande åtgärdsprogram för den yttre miljön på Anderstorp. Årets kostnader för försäkringsskador uppgick till 1,6 (3,0 mkr,). REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR År 2007 har ytterligare medel kunnat satsas på det planerade underhållet. Underhållet för vårt fastighetsbestånd har ökat från en låg nivå till att företaget i dag kan genomföra ett rimligt fastighetsunderhåll. En förklaring till de tidigare årens låga underhållskostnader är att en övervägande del av bolagets fastigheter är byggda efter 1985 och att de därför inte har varit i behov av underhåll i någon större omfattning. Ökade insatser kommer att krävas i framtiden. REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER mkr kr/kvm mkr kr/kvm Reparation 25, ,7 53 Underhåll 52, ,8 103 Skattereduktion ,0-2 Totalt 77, ,5 154 Taxebundna kostnader Taxebundna kostnader omfattar kostnader för vatten, sophantering, uppvärmning och fastighetsel. De totala taxebundna kostnaderna uppgick till 101,9 mkr vilket motsvarade 204 kr/ kvm. Jämfört med år 2006 ökade den totala kostnaden med 7,5 mkr, vilket motsvarar 19 kr/kvm. Av de totala taxebundna kostnaderna utgjorde kostnaden för uppvärmning, 48,8 mkr (46,7 mkr), 48 %, vilket motsvarar 97 kr/kvm (92 kr/kvm). Företagets fastigheter värms i huvudsak TAXEBUNDNA KOSTNADER mkr kr/kvm mkr kr/kvm Vatten 13, ,3 26 Sophantering 12,3 25 9,6 19 Fastighetsel 27, ,7 48 Eldningsolja 0,4 1 0,3 1 Eluppvärmning 6,0 12 6,5 13 Fjärrvärme 42, ,9 78 Totalt 101, ,4 185 upp med fjärrvärme, men även el utgör en betydande uppvärmningsform. Prisökningar på såväl fjärrvärme som el är den enskilt största förklaringen till att kostnaden för uppvärmning har ökat jämfört med år Företaget har haft en minskad förbrukning av bränsle, delvis beroende på mildare väder men även beroende på genomförda energieffektiviseringar. Fjärrvärmepriset ökade med 10,0 % och elpriset ökade med 11,5 % jämfört med år Prisökningarna på el avspeglar sig i den ökade kostnaden för fastighetsel. Kostnaderna för fastighetsel avser fastigheternas gemensamma installationer så som el till tvättstugor och belysning, men även hushållsel. Vatten avser den totala förbrukningen oavsett om vattnet förbrukas i gemensamma utrymmen eller i lägenheter och lokaler. Priset för vatten var oförändrat under år Trots införandet av källsortering steg kostnaderna för sophantering med 27 % under år Under år 2008 kommer vi att inleda ett projekt där vi kommer att se över rutinerna för sophantering och därigenom hitta möjligheter till kostnadsbesparingar. FASTIGHETSSKATT mkr kr/kvm mkr kr/kvm Hyreshus 5,0 10 6,2 11 Småhus 0,6 2 0,7 2 Totalt 5,6 12 6,9 13 Fastighetsskatt Skattesatserna har varit oförändrade under de senaste åren. Att redovisad fastighetsskatt är lägre år 2007 jämfört med år 2006 beror i huvudsak på en återförd reservering för skatt på förändrade taxeringsvärden. Övriga driftkostnader Den totala kostnaden för övriga driftkostnader uppgick till 40,0 mkr för år 2007 (43,6 mkr). Köpta tjänster för fastighetsskötsel utgjorde 46 % (18,3 mkr) av den totala kostnaden. I posten ingår såväl kostnaden för köpta tjänster avseende yttre fastighetsskötsel och städning som kontroll av hissar och ventilation samt bevakningskostnader. I övriga driftkostnader ingår även andra kostnader direkt hänförliga till fastigheternas drift och administration. De största enskilda posterna är kostnader för kabel-tv 4,2 mkr (5,3 mkr), försäkringar 2,4 mkr (2,7 mkr), såväl premier som självrisker, hyresgästmedel 1,1 mkr 36

37 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN (1,2 mkr), marknadsföring samt övriga försäljningskostnader 3,1 mkr (3,7 mkr) och kostnader för IT/kommunikation 2,7 mkr (3,4 mkr). Bland övriga driftkostnader redovisas även kundförluster. Betalningsmoralen bland företagets hyresgäster är god. Årets kundförluster netto uppgick till 0,2 mkr (0,2 mkr). Sammantaget minskade de övriga driftkostnaderna från 85 kr/ kvm till 80 kr/kvm. Personalkostnader Personalkostnader omfattar såväl kostnader för fastighetspersonal som administrativ personal. Den totala kostnaden för personal uppgick till 31,8 mkr (30,0 mkr), vilket motsvarar 64 kr/kvm (59 kr/kvm). Företagets kostnad för löner och sociala avgifter uppgick till 28,4 mkr (26,3 mkr). Övriga kostnader avsåg kostnader för uttagsskatt, utbildning samt friskvård. AVSKRIVNINGAR mkr kr/kvm mkr kr/kvm Avskrivningar 30, ,5 58 Avskrivningar och nedskrivningar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden med tillägg för uppskrivningar och avdrag för nedskrivningar. För byggnader är avskrivningstiden 100 år och för inventarier, verktyg och installationer 3 till 5 år. Årets kostnad för avskrivningar uppgick till 30,0 mkr (29,5 mkr) vilket motsvarar 60 kr/kvm (58 kr/kvm). Årets genomsnittliga finansieringskostnad, exklusive räntebidrag, uppgick till 3,7 % (3,4 %), beräknat som årets räntekostnad i relation till den genomsnittliga lånevolymen. Under 2007 fick Skelleftebostäder räntebidrag på 1,3 mkr (2,9 mkr), motsvarande 3 kr/kvm (6 kr/kvm). Riksbankens höjningar av reporäntan innebar att de kortfristiga räntorna, som påverkar Skebos checkkrediter och låneportfölj med rörlig räntebindning, ökade under året. Under 2007 höjdes reporäntan med 1 %. De långa obligationsräntorna, som styr de bundna räntorna, ökade under det andra halvåret Det utgjorde skäl till att öka andelen rörliga lån och placera lånen till något kortare räntebindningstider. Vid årsskiftet förföll 56,2 % (51,8 %) av företagets räntepositioner inom 12 månader. Andelen lån med kortfristig ränteupplåning har under året varierat från 22,8 % till 45,7 %. Prognosen för år 2008 utvisar en fortsatt nedtrappning av räntebidragen. Avvecklingen av räntebidragen kan förklaras av såväl låga räntenivåer som regeringsbeslut. Ytterligare höjningar av reporäntan förväntas ske under år De långa räntorna bedöms vara stabila under kommande år. Derivatinstrument används för att skydda bolagets exponering mot förändringar i det allmänna ränteläget. Den 31 december 2007 uppgick det sammanlagda nominella totalbeloppet på derivatinstrument till mkr (1 460 mkr). I derivatportföljen fanns ränteswappar. AVTRAPPNING RÄNTEBIDRAG I samband med bokslutet görs en intern värdering av varje fastighet. För fastigheter som vid bokslutstillfället har ett högre bokfört värde än avkastningsvärdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna prövning med ett fastställt belopp. År 2007 har nedskrivningar skett med 39,0 mkr (36,0 mkr), vilket motsvarar 78 kr/kvm (70 kr/kvm). Av nedskrivningarna avser 2,5 mkr (1 mkr) nedskrivning av fastighetsvärden där befintliga hyresavtal kommer att förändras. Motsvarande belopp har erhållits i ersättning av Skellefteå kommun och redovisas under rubriken övriga rörelseintäkter. Transaktionerna är ett led i den pågående strukturomvandlingen inom kommunens äldreomsorg. MKR KR/KVM SKULDER OCH FINANSNETTO mkr kr/kvm mkr kr/kvm Räntebärande skulder Finansnetto 79, ,9 140 Finansnetto Årets finansnetto uppgick till 79,5 mkr (71,9 mkr). Omvandlat till kr/kvm utgör årets finansnetto 159 kr/kvm att jämföra med 140 kr/kvm föregående år. 37

38 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Bank, postgiro, koncernkonto (limit 50 mkr f år 30 mkr) Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

39 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för pensioner Långfristiga skulder Skulder till Skellefteå kommun Kortfristiga skulder Koncernkonto (limit 50 mkr f år 30 mkr) Leverantörskulder Skulder till Skellefteå kommun Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

40 BOKSLUT KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNINGEN Fastigheter Det bokförda värdet för företagets fastigheter uppgick till 2 455,2 mkr (2 418,2 mkr). I rubriken ingår byggnader, mark, markanläggningar samt pågående ny- och ombyggnationer. Tillsammans utgör posterna 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas ökade bokförda värde jämfört med föregående år, 37,5 mkr, var hänförligt till årets investeringar 106,6 mkr, årets försäljningar -3,3 mkr, årets avskrivningar -27,3 mkr samt årets nedskrivningar -39,0 mkr. Årets investeringar avsåg omeller nybyggnation av fastigheter. Försäljningar av fastigheter hade skett till bokförda värden motsvarande 3,3 mkr och resulterade i realisationsvinster med 5,5 mkr. Lån och skuldsättning Den 31 december 2007 uppgick Skelleftebostäders ränteexponering, bestående av lån samt derivatinstrument, till 2 215,0 mkr (2 215,0 mkr). Skebos skuldsättning i relation till företagets totala yta uppgick vid årsskiftet till kr/kvm (4 331 kr/kvm). Detta medförde en genomsnittlig belåningsgrad i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på 90,2 % (91,6 %). Årets försäljningar av fastigheter, men framför allt löpande kassaflöden från verksamheten, har lett till att årets investeringar har kunnat ske utan nyupplåning. All nyupplåning sker via Skellefteå kommuns internbank. Av de totala lånen per bokslutsdagen fanns det inte andra långivare än Skellefteå kommun. Låneportföljen förfaller under perioden Samtliga lån är säkerställda via kommunal borgen. FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING mkr kr/kvm mkr kr/kvm Fastigheter 2 455, , Räntebärande skulder 2 215, , AMORTERING AV LÅNGFRISTIGA SKULDER INVESTERINGAR MKR MKR

41 BOKSLUT KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Förändring av avsättningar Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Realisationsvinst vid försäljning av anläggningstillgångar Erhållen ränta, samt övriga finansiella intäkter Erlagd ränta Kassaflöde för den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapitalet Ökning(-) Minskning (+) av fordringar Ökning(+) Minskning (-) av kortfristiga skulder (Ej koncernkonto) Kassaflöde för den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Ökning/Minskning av övriga finansiella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansverksamheten Ökning av checkräkningskredit Förändring av kortfristig del av långfristiga skulder Kassaflöde från finansverksamheten Ökning/Minskning likvida medel Likvida medel vid årets början inklusive checkräkningskredit Likvida medel vid årets slut inklusive checkräkningskredit Företagets likvida medel är placerade på ett koncernkonto. Skellefteå kommun står som avtalspart gentemot banken. Kontot är därför att jämställa med en fordran/skuld till Skellefteå kommun. Med hänsyn till postens likvida karaktär och att alla transaktioner redovisas på ett för bolaget särskilt underkonto hos banken, redovisas fordran bland omsättningstillgångar/kortfristiga skulder under egen rubrik. 41

42 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER Noter med redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i tkr om ej annat anges Allmänna redovisningsprinciper Bolaget tillämpar de redovisningsprinciper som anges av årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande rekommendationer är av relevans: RR 5 Redovisning av byte av redovisningsprincip RR 7 Redovisning av kassaflöden RR 11 Intäkter RR 12 Materiella anläggningstillgångar RR 16 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar RR 17 Nedskrivningar RR 21 Lånekostnader RR 23 Upplysningar om närstående RR 26 Händelser efter balansdagen RR 27 Finansiella instrument: Upplysning och klassificering RR 29 Ersättningar till anställda De ackumulerade underskottsavdragen uppgick till cirka 208 mkr (213 mkr) vid 2007 års taxering. Skattepliktiga temporära skillnader finns på bolagets fastigheter på grund av skillnader i avskrivningar. Skillnaden uppgår till 128 mkr (104 mkr). Redovisning av kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR7 och redovisas enligt den indirekta metoden. Koncernuppgifter Bolaget är ett helägt dotterbolag till Skellefteå Stadshus AB, org.nr Skellefteå Stadshus AB ägs av Skellefteå kommun. Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Skellefteå Stadshus AB. Det har ej förekommit några koncerninterna inköp och försäljningar. Mellanhavanden med Skellefteå kommun redovisas i not. Kodplanen förändrades under Detta innebär att vissa poster redovisas under andra rubriker jämfört med tidigare år. Motsvarande justeringar har skett av jämförelsetalen i årsredovisningen för år Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inte annat anges. I årets årsredovisning har vissa poster i resultaträkningen redovisats under andra rubriker än föregående år. Motsvarande jämförelsetal har förändrats i enlighet med denna princip. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt med tillägg för eventuella uppskrivningar. Tillkommande utgifter som förbättrar en tillgångs ekonomiska nytta, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde, medan utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader den period de uppkommer. Ränteutgifter hänförliga till ny-, till- eller ombyggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. Avskrivningar enligt plan grundas på anläggningarnas ursprungliga anskaffningsvärden och fördelas över den beräknade ekonomiska livslängden som framgår nedan. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Aktier och andelar värderas till anskaffningsvärden, i förekommande fall efter nedskrivning med hänsyn till resultatutvecklingen i respektive företag. NOT 1 NETTOOMSÄTTNING HYRESINTÄKTER tkr Bostäder, brutto Outhyrt Underhållsrabatter Övriga rabatter Outhyrt i % 2,9 4,1 Bostäder, netto Lokaler, brutto Outhyrt Outhyrt i % 1,6 2,6 Lokaler, netto Garage och p-platser, brutto Outhyrt Outhyrt i % 26,6 28,7 Garage och p-platser, netto Summa Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till det belopp som bedöms inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Anläggningstillgångarna skrivs av enligt följande: Byggnader 1 % Markanläggningar 5 % Inventarier, verktyg och installationer 20 % 33 % I byggnadernas bokförda värde ingår bredbandsinvesteringar. Investeringarna har, beträffande avskrivningstiden, delats upp i två delar: Fibernät 10 % Ledningar i byggnad 1 % Inkomstskatter Bolaget har ej tagit någon hänsyn till uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag, då möjligheten att nyttja dessa, ej bedöms föreligga inom en snar framtid. NOT 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER tkr Ersättningar från hyresgäster Fakturerade kundkostnader Övriga intäkter Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar Ersättning för förändrade hyresavtal - Skellefteå kommun Summa Under år 2007 har 2,5 mkr (1 mkr) erhållits avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. 42

43 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 3 TAXEBUNDNA KOSTNADER OCH UPPVÄRMNING tkr Vatten Sophantering Fastighetsel Uppvärmning Summa NOT 4 REVISIONSKOSTNAD tkr Ernst & Young Revisionsuppdrag Andra uppdrag 1 0 Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag 26 5 NOT 6 AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Avskrivningar av byggnader och mark Avskrivningar av inventarier, verktyg och installationer Nedskrivning av byggnader Summa Nedskrivning har skett av fastigheters bokförda värden vilka är planerade att avyttras eller rivas under kommande år. Nedskrivning har även skett i de fall där fastigheternas marknadsvärde bedöms understiga det bokförda värdet. Av årets redovisade nedskrivningar på totalt 39,0 mkr (36 mkr), avser 2,5 mkr (1 mkr) nedskrivning av fastighetsvärden där befintliga hyresavtal kommer att förändras. Nedskrivningen i dessa fall motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för fastigheterna. Motsvarande belopp har erhållits i ersättning. Se not 2. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. Summa NOT 7 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. tkr Förlust vid avyttring av anläggningstillgångar 34 6 NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Summa 34 6 tkr Medelantalet anställda i Sverige varav kvinnor varav män Könsfördelning i företagsledningen Styrelseledamöter Antal kvinnor 3 3 Antal män 4 4 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Antal kvinnor 1 1 Antal män 5 5 Upplysningar om sjukfrånvaro % Sjukfrånvaro för kvinnor 1,1 2,1 Sjukfrånvaro för män 0,9 1,2 Sjukfrånvaro för anställda yngre än 30 år 1,8 0,0 Sjukfrånvaro för anställda mellan år 1,0 1,1 Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 0,9 2,2 Total sjukfrånvaro 1,0 1,5 varav långtidssjukfrånvaro 0,0 12,8 Löner och ersättningar tkr Styrelse och VD Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader tkr Styrelse och VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader NOT 8 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Utdelning 2 2 Summa 2 2 NOT 9 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE tkr Ränteintäkter Skellefteå kommun Ränteintäkter, övriga Summa NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE tkr Räntekostnader Skellefteå kommun Räntebidrag Summa räntekostnader fastighetslån Räntedel av pensionskostnader Övriga räntekostnader Summa Ränteintäkterna för tecknade swapavtal har nettoredovisats mot räntekostnaderna för fastighetslånen. Summa sociala kostnader varav pensionskostnader Vid uppsägning av vd från bolagets sida utgår ett avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Vid egen uppsägning gäller motsvarande villkor för vd som för övrig personal. Vd omfattas, liksom övriga anställda, av pensions- och försäkringsavtalet ITP. Utestående förpliktelser till styrelsen föreligger ej. 43

44 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 11 BYGGNADER OCH MARK tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade uppskrivningar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets nedskrivningar Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) NOT 13 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Summa NOT 14 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV tkr Insatskapital HBV Ekonomisk förening, org. nr SABO, org. nr , 90 st aktier á kr Insatskapital OK 1 1 Summa Genom fastighetsinnehavet är bolaget även andelsägare i samfällighetsföreningarna Anderstorp, 50,2 %, Lärkan, 60,8 %, Parstugan, 3/42, Junibacken 3/69 samt Värmen, 33,3 %. Andelarna i samfällighetsföreningen Värmen uppgick till 338 tkr per Bolaget har bokfört andelens värde till 0 kr. NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR tkr Återbäring Summa Summa NOT 12 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER tkr Förutbetalda kostnader för försäkringar Förutbetalda kostnader för kabel-tv Upplupna intäkter för försäkringsskador Övrigt Summa NOT 17 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Antal Aktie- Reserv- Balanserat Årets A-aktier: kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årsstämma Årets resultat Belopp vid årets utgång

45 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 18 AVSÄTTNINGAR tkr Avsättning till pensioner Summa Avsättningen till pensioner avser pensionsskuld till avgångna tjänstermän per Övriga tjänstemän omfattas av avtalspensionen ITP. Beräkningen av pensionsförpliktelserna sker årligen utifrån försäkringstekniska grunder framtagna av KPA. Bolaget tillämpar gängse redovisningsprinciper och redovisar årets förändring av pensionsskulden över resultaträkningen. Pensionsavsättningens årsgenomsnitt har ränteberäknats till 3,5 %, vilken upptas som finansiell kostnad. Resterande del av avsättningens förändring ingår i rörelseresultatet. NOT 19 SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN Räntebindning till Lånebelopp Genomsnitts- Andel av tkr ränta % lån % 2008 (varav lån placerade till rörlig ränta: tkr) ,2 56, ,1 11, ,1 11, ,0 10, ,3 9,6 Räntebindning efter NOT 21 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Förutbetalda hyresintäkter Upplupen kostnad semesterlöner Reservering av rivningskostnader m m Övrigt Summa NOT 22 ANSVARSFÖRBINDELSER tkr Aktieägartillskott med villkorlig återbetalningsskyldighet Fastigo - ansvarsbelopp Summa Totalt ,0 100,0 Den genomsnittliga räntekostnaden för år 2007 uppgick till 3,7 % (3,4 %). NOT 20 SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN tkr Leverantörskulder Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyresintäkter Övriga skulder Totalt Övriga fordringar Summa Företagets likvida medel är placerade på ett koncernkonto. Skellefteå kommun står som avtalspart gentemot banken. Kontot är därför att jämställa med en fordran/skuld till Skellefteå kommun. Med hänsyn till postens likvida karaktär och att alla transaktioner redovisas på ett för bolaget särskilt underkonto hos banken redovisas fordran bland omsättningstillgångar/kortfristiga skulder under egen rubrik. Skellefteå 26 februari 2008 Alf Granström (ordförande) Kurt Vallmark (vice ordförande) Mattias Marklund Susanne Melander Ulla-Britt Kuhlin Janet Johnsson Benny Lindqvist Jerker Eriksson (verkställande direktör) Min revisionsberättelse har lämnats den 27 februari 2008 Bruno Holmkvist Auktoriserad revisor 45

46 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Skelleftebostäder AB Org.nr Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Skelleftebostäder AB för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Skellefteå Bruno Holmkvist Auktoriserad revisor 46

47 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse fr v: Mats Wahlberg (suppleant), Roger Stenmark (facklig representant), Janet Johnsson, Jerker Eriksson (vd), Ulla-Britt Kuhlin, Kurt Vallmark (vice ordförande), Alf Granström (ordförande), Harriet Hedman (facklig representant), Benny Lindqvist, Agneta Hedlund (suppleant), Christer Johansson (suppleant), Karin Olofsson (facklig representant), Susanne Melander och Mattias Marklund. Ledning fr v: Kent Ek, Kenth Wiklund, Kristina Sundin Jonsson, Yngve Nilsson, Hans Widmark och Jerker Eriksson. Revisorer Bruno Holmkvist, auktoriserad revisor Ernst & Young. Revisorssuppleant Åke Elveros, auktoriserad revisor Ernst & Young. Lekmannarevisor, som tillsätts av kommunfullmäktige, var Philip Cohen (ordinarie) och Jan-Anders Melander (suppleant). 47