att skapa hemlängtan årsredo visning

Transkript

1 att skapa hemlängtan årsredo visning

2 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal 5 Vd har ordet 6 Året i korthet 8 Förvaltningsberättelse 12 Våra hyresgäster 16 Våra medarbetare 20 Våra fastigheter 22 Vårt miljöarbete 24 Vår ekonomi 28 Bokslut 32 Flerårsöversikt 32 Resultaträkning med kommentarer 34 Balansräkning med kommentarer 38 Kassaflödesanalys 41 Bokslutskommentarer 42 Styrelse och ledning 46 Revisionsberättelse 48 Sammanställning av fastigheter 49 2

3 3

4 vi stärker Skellefteås konkurrenskraft

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads före tag, med hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även 259 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2011 hade bolaget totalt 61 anställda. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skebo fortsatte även under Bolagets resultat uppgick till 15,8 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 475,5 mkr, en ökning med 18,4 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 2,6 % från och med maj Vid årets slut var 65 lägenheter lediga. Skebos deltagande i Skåneinitiativet fortsätter att ge strålande resultat. Hittills har de 100 inblandade bostadsbolagen minskat förbrukningen med motsvarande det som förbrukas av småhus. Under 2011 startades tävlingen Energisparjakten i två olika klasser. En vinnare belönades med en månadshyra. Den 22 juni 2011 brann en av Skebos fastigheter på Anderstorp. Tack vare en genomtänkt krisplan och en handlingskraftig insats av alla inblandade löstes situationen på bästa möjliga sätt. Samtliga hyresgäster fick tak över huvudet redan samma kväll och två veckor senare hade nio av tio ett nytt permanent boende. Skebo är på god väg att nå riksdagens mål att samtliga bo - städer ska ha en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter luft senast år Resultaten från 2011 visar att 98,9 procent av lägenheterna redan har godkända värden. Skebo har under 2011 fortsatt undervisa gymnasieungdo- Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 457,5 439,1 Övriga rörelseintäkter 18,5 16,9 Rörelsens kostnader -371,8-374,4 Finansnetto -89,1-68,6 Resultat efter finansnetto 15,0 13,0 Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 500, ,0 Övriga anläggningstillgångar 11,8 6,5 Omsättningstillgångar 16,3 616 Eget kapital 141,1 125,2 Räntebärande skulder 2 225, ,0 Övriga skulder 162,6 171,9 Balansomslutning 2 528, ,1 Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar 152,4 80,2 Antal anställda mar kring vad som gäller när man bor i hyresrätt. Eleverna har fått information om bland annat kontraktskrivning, rättigheter och skyldigheter. Arbetet med den yttre miljön kring Frögatan på Anderstorp har fortsatt under 2011, denna gång med den östra delen. Projektet är en fortsättning av de insatser som tidigare genomförts för att utveckla områdets yttre miljö. Under året har Skebo fortsatt genomföra lämpliga om- och nybyggnationer, baserat på utvecklingen på marknaden och rådande behov. Under året påbörjades två nya vård- och omsorgsboenden för äldre om 60 lägenheter vardera. Dessutom har man byggt två nya hus med gruppbostäder för Skellefteå kommun, med totalt tolv nya lägenheter. UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX NBI REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

6 VD HAR ORDET Höjda intäkter skapar möjligheter Trots en turbulent omvärld kan vi med stor glädje konstatera att Skelleftebostäders framgångsrika utveckling fortsätter. Före taget har fortsatt att utvecklas i enlighet med vår vision och våra mål, samtidigt som ekonomin har förbättrats. Efterfrågan på lägenheter var fortsatt hög under Priserna på bostadsrätter har fortsatt att öka i centralorten, vilket stärkt hyresrättens roll på marknaden. Vi har i dag fler hyresgäster än någonsin och kan redovisa den högsta uthyrningsgraden i företagets historia. Det om något visar att hyresrätten är en populär boendeform som vi ska värna om i framtiden. Hyresintäkterna ökade unde r året med drygt 18 mkr, samtidigt som driftkostnaderna för fastigheterna var stabila. Det har gett oss ett utrymme att satsa på ett ökat underhåll och ny- och ombyggnationer av våra fastigheter. Det skapar förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det bedömda marknadsvärdet av våra fastigheter överstiger det bokförda värdet och understiger med god marginal nyproduktionspris, varför jag känner mig trygg med fastigheternas värde över tiden. hyresrätten en allt populärare boendeform 2011 har varit ett händelserikt år såväl på det internationella, som på det nationella och regionala planet. Världsekonomin visade i början på året efterlängtade tecken på återhämtning och vi kunde skönja början på en tillväxt i ekonomin. Men hösten kom att präglas av en Eurokris, där ett antal länder visade stora ekonomiska underskott. En stor politisk oenighet om hur USA:s stora underskott i statsbudgeten skulle hanteras fördjupade krisen. I skuggan av bland annat detta kom konjunkturuppgången hastigt av sig. Världsekonomin ställdes snabbt om till krishantering i stället för på återhämtning och tillväxt. Även om det statsfinansiella läget i Sverige är starkt har vårt exportberoende medfört att Sveriges förväntade tillväxt behövt revideras ned. Riksbanken sänkte i slutet av året reporäntan för att mildra effekterna av en vikande tillväxt. Däre mot har kostnaden för att låna pengar under året stigit i takt med höjda marginaler på kreditmarknaden. Huruvida sjunkande marknadsräntor till följd av en lågkonjunktur kan kompensera höjda marginaler återstår att se. I Skellefteå regionen har vi dock klarat oss bra i kraft av den starka råvaru industrin som finns på orten. I Skellefteå var det i stället dricksvattnet som vi kanske kommer ihåg allra mest från det gångna året. Bilden av oss Skelleftebor hämtandes dricksvatte n i dunk eller kokandes vatten på spisen under några månader, dröjer sig kvar på näthinnan. Nyproduktion sätter fart på marknaden Ett stabilt resultat är en förutsättning för att kunna vidareutveckla vår verksamhet för att möta framtidens utmaningar. Det innebär att vi måste behålla en god omvärldsbevakning och analysera utvecklingen av efterfrågan på hyreslägenheter för att kunna tillmötesgå kundernas behov. Vi har under året fortsatt utvecklingen av vårt fastighetsbestånd för att kunna erbjuda attraktiva och trygga boendealternativ. Under 2011 färdigställdes två nya gruppbostäder med tolv lägenheter till kommunens handikappomsorg och en påbyggnad av en våning med tio lägenheter till äldreomsorgen. Under året påbörjades även nyproduktion av 120 vård- och omsorgslägenheter. Investeringstakten ökade kraftigt under 2011 jämfört med tidigare år, vilket inneburit att vi inte lyckats finansiera våra investeringar fullt ut med egna medel. När vi bygger nytt vill vi bygga fastigheter med bra bostäder, liten miljöpåverkan samt låga drift- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Vi har även genomfört köp och försäljningar av fastigheter i centrum för att möjliggöra framtida förtätningar genom nyproduktion av lägenheter i befintliga kvarter. Målsättningen är att vi ska kunna påbörja några förtätningsprojekt i centrum för att tillgodose marknadens efterfrågan på fler hyreslägenheter. Vår nyproduktion sätter fart på bostadsmarknaden, eftersom varje inflyttning startar en kedja av byten mellan olika bostäder. Vi räknar med att ett antal äldre lägenheter med lägre avgifter kommer att bli tillgängliga för en ny generation hyresgäster, som varken kan eller vill betala för en nyproducerad lägenhet. Att våga bygga nytt är viktigt för att vara delaktig till att skapa tillväxt i Skellefteå. Viktigt är dock att anpassa takten till den förväntade efterfrågan. Vår satsning för att förbättra den yttre miljön har fortsatt i våra bostadsområden. Vi vill utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och umgås. Ett större projekt för att förbättra den yttre miljön har genomförts i samråd hyresgästerna på Anderstorp. Fokus på energieffektiviseringar De flesta byggnader använder mer energi än nödvändigt. Det gäller såväl nya som äldre byggnader och det finns goda skäl för att effektivisera energianvändningen. Energipriserna kom- 6

7 mer antagligen att stiga framöver på grund av brist på fossila bränslen och billiga alternativ. Myndigheter och marknaden kommer att ställa allt hårdare krav på energieffektivitet i byggnader i framtiden. Därför är det viktigt att vi har som målsättning att minska vår energiförbrukning med 20 procent från år 2007 till Med de resultat vi hittills har uppnått ser det ut som att vi kommer att uppnå vår målsättning. Vi har också under året involverat hyresgästerna i arbetet med en tävling som kallades Energisparjakten. Aktiviteten har renderat i ett flertal goda energispartips som kommer att hjälpa oss att nå målet. Vi stärker hyresrätten som boendeform De allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll på marknaden har upphört genom en ny lagstiftning. Bruksvärdessystemet kommer att vara kvar, men det förutsätter en systematisering av hyressättningen. Vi har under året arbetat tillsammans med Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna för att ta fram ett system för att värdera de boendekvaliteter som ska ligga till grund för en reformerad hyressättning. Vi kommer även under nästa år via en enkät fråga Skellefteborna hur de värderar olika bostadsområden i kommunen. Allt sammantaget ska sedan leda fram till en bedömning av hur varje lägenhet bör vara hyressatt i förhållande till andra lägenheter. Syftet är att stärka hyresrätten som boendeform genom att låta lägenheterna och fastighetens standard, läge och yttre miljö få större genomslag på hyran. Nöjda hyresgäster en förutsättning Vi vill vara ett bostadsföretag som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ökad livskvalitet. Våra medarbetare har naturligtvis en nyckelroll i arbetet med att skapa trivsel för hyresgästerna. Därför är vårt mål att fortsätta att utveckla medarbetarna, för att vi på bästa sätt ska kunna leva upp till de boendes förväntningar. En decentraliserad organisation som arbetar efter vår värdegrund med korta beslutsvägar och nära hyresgästerna. Vi arbetar kontinuerligt med såväl kompetensutveckling som praktisk implementering av vår värdegrund. Förmågan att identifiera olika behov och önskemål är avgörande om vi fortsättningsvis ska vara ett framgångsrikt bostadsföretag. De Boråd som bildats i våra bostadsområden är en viktig mötesform för samråd med hyresgästerna. Även Synpunktenmöten och trygghetsvandringar som årligen arrangeras i några av våra områden har bidragit till att vi fått in värdefulla åsikter och värderingar från de boende. På det sättet skapar vi förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Vårt dagliga arbete ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmågan att skapa lösningar. Nöjda hyresgäster är och förblir en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Vi kommer även i framtiden att vara en aktör på marknaden som kan erbjuda det hyresgästerna efterfrågar, med ett stort urval av lägenheter, utrustning och tjänster kopplat till boendet. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB 7

8 komfort kombineras med smart miljötänk

9 ÅRET I KORTHET Framgångsrika energibesparingar Skebos deltagande i det så kallade Skåneinitiativet fortsätter att ge strålande resultat. Tillsammans med 100 andra allmännyttiga bostadsbolag har Skebo som målsättning att minska energiförbrukningen med 20 procent från 2007 till För de allmännyttiga bostadsföretag som är med i Skåneinitiativet har den hittills minskat med 4,2 procent totalt sett, vilket motsvarar förbrukningen för småhus. Skebo själva ligger dessutom några procentenheter bättre till än så. Många av åtgärderna som har genomförts på Skebo har lett till stora besparingar, utan att för den skull vara kostsamma. Exempel på det är mätning och finjustering av värmeanläggningar. Dessa sparar energi, samtidigt som komforten förbättras tack vare en jämnare och behagligare temperatur. Andra insatser inom Skebo har varit att justera elinstallationer, se över belysningen i hissar och att byta ut gamla torkskåp mot avfuktare. Med de resultat som hittills uppnåtts inom Skåneinitiativet pekar allt mot att de uppsatta målen kommer att nås. Smarta tips i tävlingen Energisparjakten Ett av målen inom Skebo är att öka den allmänna medvetenheten om hur det är möjligt att minska energiförbrukningen och därmed miljöbelastningen. Under 2011 startades därför tävlingen Energisparjakten, som pågick hela året i två olika klasser. I klassen Årets Energisparfamilj kunde hyresgäster nominera antingen sig själva eller någon annan till priset och berätta vilka åtgärder som gjorts för att minska förbrukningen i det egna hemmet. Klassen Energispartipset handlade om att ge energispartips till Skebo. Delsegrare presenterades i tidningen Kom in! och bland dessa utsågs en vinnare som belönades med en månadshyra. Ny hyressättning ska stärka hyresrätten Under 2011 har Skebo påbörjat arbetet med en ny modell för hyressättning. Dagens system tar bara hänsyn till tre huvudfaktorerna byggnadsår, lägenhetsstorlek och produktionskostnad. Den nya modellen ska även inkludera faktorer som balkong i norr- eller söderläge, hur många som delar på tvättstugan, utemiljöer och handikappanpassning. Det nya systemet för poängvärdering är ett samarbete som pågår runt om i Sverige mellan privata och allmännyttiga bostadsvärdar och Hyresgästföreningen. Totalt är det 100 olika parametrar som vägs samman och via enkäter ska även de boende få ge sin syn på olika områden. Det övergripande syftet med den nya hyressättningen är att stärka hyresrätten som boendeform och göra hyrorna mer rätt sett till de boendes värderingar. När den nya modellen är färdigutvecklad kommer det att dröja ytterligare något år innan den tas i bruk i praktiken. Skebo ligger bra till enligt riksdagens radonmål Skebo är på god väg att nå riksdagens mål att samtliga bostäder ska ha en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter luft senast år Resultaten från 2011 visar att 98,9 procent av Skebos lägenheter redan har godkända värden. Målsättningen är att resterande lägenheter ska ha en radonhalt under gränsvärdet 200 Bq redan under Med andra ord långt tidigare än riksdagens uppsatta mål. snabba fakta 98,9 % av lägenheterna har tillåtna radonvärden. Två veckor efter branden på Anderstorp hade nio av tio ett nytt permanent boende. Skåneinitiativets minskningar motsvarar energiförbrukningen för småhus. Energiförbrukningen ska minska med 20 % till

10 ÅRET I KORTHET affärerna skapar möjligheter till en fortsatt förtätning av lägenhetsbeståndet i stadskärnan Utmärkt krishantering vid brand på Anderstorp Den 22 juni 2011 brann en av Skebos fastigheter på Anderstorp. Det var inte möjligt att stoppa branden i tid och byggnaden totalförstördes, vilket gjorde samtliga hyresgäster hemlösa. Men tack vare en genomtänkt krisplan och en handlingskraftig insats av alla inblandade löstes den fruktansvärda situationen på bästa möjliga sätt. Samtliga hyresgäster fick tak över huvudet redan samma kväll och dagen efter ordnades ett möte för att hantera situationen. Information om önskemål samlades in och redan vid mötet kunde varje hyresgäst få en nyckel till ett tillfälligt boende. Därefter började arbetet med att hitta permanent boende till hyresgästerna, utifrån deras önskemål. Redan två veckor senare hade nio av tio ett nytt permanent boende. Skebos sätt att hantera situationen fick stor uppskattning av de inblandade, bland annat eftersom man gjorde mycket mer än vad hyreslagen reglerar. Gymnasieungdomar i undervisning om hyresrätt För unga människor som flyttar in i sin första hyresrätt är det inte alldeles självklart vad som gäller. Därför erbjuder Skebo undervisning kring allt som har med boendeformen att göra till de gymnasieskolor som anmäler sitt intresse. Under 2011 har verksamheten fortsatt på ett antal skolor runt om i kommunen. Eleverna har fått information om allt ifrån innebörden av kontraktskrivning, rättigheter och skyldigheter, till vad som gäller kring till exempel hemförsäkringar och husdjur. Dessutom har de fått veta hur de undviker att få en kreditanmärkning och vikten av att följa hyreskontraktet. Kort sagt, allt som krävs för att vara en hyresgäst. Förutom vanliga gymnasieskolor erbjuds undervisningen även till bland annat ensamkommande flyktingbarn. Stort projekt lyfter exteriören på Anderstorp Arbetet med den yttre miljön kring Frögatan på Anderstorp har fortsatt under 2011, denna gång med den östra delen. Projektet är en fortsättning av de insatser som tidigare genomförts för att utveckla områdets yttre miljö. Bland åtgärderna finns bland annat plattsättning i nya entréområden, större uteplatser och ny ytbeläggning på samtliga asfaltsytor. Dessutom har det planterats träd och buskar, byggts nya lekmiljöer och gång- och cykelvägar har flyttats längre från entréerna. Allt för att skapa en ännu trevligare utomhusmiljö i området. Tryggheten är alltid i centrum Det pågår ett kontinuerligt arbete med att se över trygg heten i Skebos bostadsområden. Precis som vanligt har trygghetsvandringar genomförts, denna gång på Morö Backe och kvarteret Fält skären. Dessutom har man fortsatt att se över de tekniska möjligheterna att skapa en ökad trygghet. Bland annat genom att bygga ut och komplettera systemen med kodlås, som har visat sig mycket framgångsrikt. Skebo bygger om och bygger nytt Under året har Skebo fortsatt genomföra lämpliga om- och nybyggnationer, baserat på utvecklingen på marknaden och rådande behov. Bland annat påbörjades två nya vård- och omsorgsboenden för äldre om 60 lägenheter vardera. Dessutom har man byggt två nya hus med gruppbostäder för Skellefte å kommun, med totalt tolv nya lägenheter. På Norrgårda i Byske har Skebo genomfört om- och tillbyggnader som har resulterat i tio nya lägenheter. Dessutom har det genomförts förbättringar och anpassningar på bland annat äldreboendena Brogården och Hemgården. Möjlighet till förtätning av stadskärnan Under 2011 köpte Skebo fastigheten Heimdall 4 av HSB, som förutom en vårdcentral även inrymmer 17 lägenheter. Sam tidigt såldes fastigheten Aldebaran 16 till HSB med 27 lägen heter och åtta lokaler. Bakgrunden till affärerna är att den köpta fastigheten genom sin geografiska placering passar bättre in med Skebos övriga bestånd, än den som sålts. Genom affärerna skapas möjligheter till en fortsatt förtätning av lägenhetsbeståndet i stadskärnan i framtiden. 10

11 ÅRET I KORTHET 11

12 12 organisation, vision och mål

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. Sedan den nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag trädde i kraft 2011 är de kollektivt förhandlade hyrorna normgivande oberoende av avtalspartner. Även fortsättnings - vis gäller emellertid att Skebo ska verka för hyres gästernas inflytande och delaktighet. Ytterligare en skillnad som kommer att kvarstå är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offent lighetsprincipen. Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna Vision och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. Från och med 2011 har styrelsens sammansättning förändrats. Antalet styrelsemedlemmar har ökats från sju till nio ordinarie ledamöter, samtidigt som suppleanterna avskaffats. Styrelsens arbete, samt styrelsens och vd:s arbets- och ansvarsfördelning, regleras i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grund tanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och bovärd. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka 300 lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. I ledningsgruppen ingår vd och fem avdelningschefer. Ledningsgruppens viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. områdena och goda förutsättningar för integration. Skelleftebostäder AB ska huvudsakligen förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts som hyresrätt. Bostäderna ska vara tillgängliga för alla, oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. Skelleftebostäder AB ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Skelleftebostäder AB ska erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skellefteå till en attraktiv plats att bo och leva på, med variation i standard och boendeformer för livets olika skeden. Skelleftebostäder AB ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter. Skelleftebostäder ska bedriva verksamheten så att en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet tryggas. Avkastningen på bolagets fastighetsbestånd ska vara affärsmässig och långsiktigt i nivå med liknande jämförbara bostadsföretag. Skelleftebostäder AB ska generera en direktavkastning som ligger i intervallet 7 8 % på fastigheternas marknadsvärde. Skelleftebostäder AB ska successivt öka sin soliditet så att den uppgår till minst 15 % beräknat på justerat eget kapital. Styrelse VD Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Att äga ett bostadsföretag ger Skellefteå kommun möjligheter att på olika sätt agera på den lokala bostadsmarknaden för att stärka Skellefteås utveckling. Tillgång på bra bostäder till rimliga priser är nödvändigt för att Skellefteå ska uppnå en attraktionskraft och tillväxt. Skelleftebostäder AB ska i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Skellefteå kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Inflytande främjar delaktighet och ansvarstagande som bidrar till en ökad gemenskap i bostads- Marknad/Uthyrning Bovärdsorganisation IT/Ekonomi Hyresgäst Teknik Energi/Miljö 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund, som har utvecklats i samarbete med samtliga medarbetare. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och en vilja att skapa lösningar. Den viktigaste faktorn för vår framgång är att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Så arbetar vi med värdegrunden Värdegrunden ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling. Dessutom ligger den till grund för utformningen av metoder för mätning och utvärdering. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att orga nisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. En grund i arbetet med att skapa trygga boendemiljöer är att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna, samt att skapa rutiner för ökad trygghet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi genomför regelbundna kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Inflytande och delaktighet är viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Dessutom är det en värdefull faktor för utvecklingen av vår verksamhet. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. En sammanställning av målen och utfallet för år 2011 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Året i korthet, Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Vakansgraden på bostäder ska uppgå till högst 1,5 % (Antal vakanser/antal lägenheter) Ja 1,0 % Nöjd-Boende-Index ska vara minst 75 Nej 74 Skapa goda uppväxtmiljöer för barn och ungdomar Ja Göra bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar Ja Utveckling/tillväxt Vi ska arbeta med minst fem projekt som utvecklar boendet/företaget Vi ska samverka med andra aktörer för att skapa trevliga och trygga bostadsområden Vi ska minska energiförbrukningen med minst 2,5 % per år Ja Ja Ja Ekonomi Underhållskostnaderna ska uppgå till minst 115 kr/m 2 Ja 135 kr/m 2 Soliditeten ska öka med minst 0,5 % per år Ja Medarbetare Medarbetarindex ska uppgå till minst 4,0 Nej 3,9 Ledarskapsindex ska uppgå till minst 4,0 Nej 3,8 Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Vi ska ha en sjukfrånvaro på högst 2,5 % Ja 1,2 % 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15

16 en viktig roll för Skellefteås tillväxtmål Vår marknad och våra hyresgäster Skebo är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta av orterna i Skellefteå kommun. Vår förmåga att identifiera marknadens behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Under år 2011 har efterfrågan på bostäder varit fortsatt hög i Skellefteå centralort. Under året har Skebo bidragit med nyproduktion av gruppbostäder till handikappomsorgen samt vård- och omsorgslägenheter till äldreomsorgen. Den övriga nyproduktionen i Skellefteå har i huvudsak skett av andra aktörer i form av bostadsrätter, vilket vi ser som ett bra komplement till den befintliga marknaden av hyresrätter. Befolkningsmängden har legat på ungefär samma nivå som tidigare. Skellefteå kommuns målsättning är emellertid att få en befolkningstillväxt, vilket kommer att ställa krav på fler lägenheter. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft, framför allt genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av social förvaltningen. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder har bolagets omflyttningsgrad gjort att vi kunnat erbjuda i snitt 110 lägenheter för uthyrning varje månad. Ett varierat utbud Skebo äger hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare, varav en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsom rådena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd, med totalt nästan lägenheter. Våra konkurrenter De största konkurrenterna inom framför allt nyproducerade lägenheter utgörs av bostadsrätter, där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre boendekostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Oaktat risken med en kapitalinsats i bostadsrätten. Uppföljning av kvalitetsmätningar För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år, där den senaste genomfördes under hösten I den mätning som genomfördes under hösten 2010 uppnåddes ett värde på 74, vilket är ett mycket högt betyg och ett av de högsta bland de bostadsföretag som genomfört undersökningen i landet. Målsättningen var emellertid att uppnå ett Nöjd-Boende-Index på 75 och resultatet från undersökningen har analyserats under 2011, för att kunna genomföra lämpliga åtgärder som ytterligare ökar hyresgästernas trivsel och nöjdhet med bolaget. Nästa undersökning kommer att genomföras under det handlar om förmåga att analysera behov Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i respektive bostadsområde som träffas regelbundet och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Det finns cirka 74 aktiva Boråd och Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under 2011 har totalt sju 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Synpunktenträffar arrangerats med cirka 300 besökare. Trygga och säkra boendemiljöer är viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer på området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Särskilda boendeformer Förutom boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus, kan vi också erbjuda kategoriboendena seniorboende och studentboende. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de studenter som läser på universitetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. I dag har Skebo 826 seniorlägenheter och med en ökande andel äldre hyresgäster kommer sannolikt efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet att öka. Studenter erbjuds studentrum nära universitetet och i dag har Skebo 348 studentbostäder, varav drygt 78 procent är möblerade. Skellefteå kommun har en bostadsgaranti för studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå och Skebo har ansvaret att erbjuda en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter fortsatte öka under 2011 och för att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. Vakansgrad, uthyrning och omflyttning Under 2011 förbättrades uthyrningsgraden såväl i centralorten som i kringorterna. Under året minskade vakanserna i centralorten med 1 styck och i kringorterna med 12 stycken. Antalet lediga lägenheter vid årets slut uppgick till 65. Detta innebär att vakansgraden vid årets slut uppgick till 1 %, varav de flesta lediga lägenheterna fanns i kringorterna. Omflyttningen under 2011 uppgick till 19 % (27 %), med högst omflyttning bland studentbostäderna. Den minskade omflyttningsgraden kan bland annat kopplas samman med ett allmänt tuffare läge på bostadsmarknaden, som gör att människor är mer rädda om den lägenhet de har. Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen, från och med den första maj 2011 höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,6 %. Hyrorna var till viss del differentierade, beroende på om hyresgästerna betalade uppvärmning och hushållsel. Företagets hyreshöjning var lik värdig med vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen hade uppnått vid hyresförhandlingarna UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX SAMMANFATTNING NÖJD-BOENDE-INDEX NBI Huset 71 Värdindex 72 Lägenheten 75 Lokalt centrum Mycket svagt Svagt Medel Starkt Excellent Bostadsområdet 79 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Webbplatsen och vår marknadskommunikation Vår webbplats är det enklaste sättet för både befintliga och potentiella hyresgäster att hålla sig uppdaterade med nyheter om företaget. Via hemsidan finns det möjlighet att ställa sig i kö för en lägenhet och få en automatisk bevakning av de lägenheter som blir lediga för uthyrning. Dessutom är det möjligt för befintliga hyresgäster att byta lägenheter med varandra. Webbplatsen har i dag ungefär besökare per vecka. Förutom webbplatsen kommunicerar vi också regelbundet via vår hyresgästtidning Kom in!, annonsering i dagspress samt genom bio- och tv-reklam. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Dessutom är hyresnivåerna något lägre än i andra kommunala bostadsföretag i den norra regionen. Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning befinna sig på nuvarande nivå. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten, medan antalet invånare har varit vikande i kringorterna. Vi ser också att efterfrågan på lägenheter ökat i centralorten. För att klara detta ökade tryck planerar Skebo såväl nybyggnationer av lägenheter som om- och nybyggnationer av särskilda boenden för äldre och handikappade. En konjunkturavmattning med ökad arbetslöshet kan alltid innebära ökade risker för vakanser såväl i centralorten som i kommunens kringorter. Samtidigt uppfattas hyresrätten som ett attraktivt alternativ i lågkonjunkturer och det kommer därför att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. Utbud inom lokaler Skebos målsättning är att erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler, som bidrar till att skapa levande och attraktiva bostads områden. Samtidigt är de en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter, liksom för till växten i kommunen. Skebos lokalutbud består av allt ifrån butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, till exempel bibliotek, tand- och sjukvård samt äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 259 lokaler med en totalyta på m 2. Hyresgäster Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting hyr 80 % av den totala lokalytan. Skellefteå kommun är den största lokalhyresgästen, med verksamheter som förskolor och särskilda boenden. Västerbottens läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tand läkarmottagningar. Hyresutveckling Lokalhyrorna ökade något under 2011, vilket berodde på ett höjt konsumentprisindex kombinerat med indexreglerade lokalhyreskontrakt. SKEBOS BOSTÄDER Typ Antal % Seniorbostäder ,1 Studentbostäder 348 5,1 Småhus 320 4,7 Flerfamiljshus ,1 Totalt ,0 18

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Vakansgrad och uthyrning Trenden med god efterfrågan på lokaler fortsatte under 2011 och vid årsskiftet var 96,4 % av lokalerna uthyrda. Andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna för 2011 uppgick till 1,7 % (1,8 %). Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet eftersom de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. snabba fakta Skebo äger hyreslägenheter. LEDIGA LÄGENHETER ANTAL Vakansgraden för lägenheter var 1 %. Hyrorna höjdes med i snitt 2,6 %. Skellefteå kommuns mål är en årlig befolkningsökning

20 varje enskild medarbetares utveckling Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Medarbetare År 2011 hade Skebo totalt 61 anställda, 19 kvinnor och 42 män. Av dessa var 36 kollektivanställda och 25 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 49 år och knappt 81 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 17,5 år (17,1 år). Utöver våra fasta medarbetare, anställdes under sommaren 42 feriearbetare. Kontinuerligt värdegrundsarbete En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Under våren genomfördes en temadag som baserades på värdegrund, med utgångspunkt i våra resultat i den senaste mätningen av Nöjd-Boende-Index. Temadagen följdes sedan upp under hösten, genom diskussioner kring ämnen som värdegrund, trygghet och extern information. Kompetensutveckling Genom personlig utveckling bidrar vi aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Individuell utveckling diskuteras i första hand vid resultat- och utvecklingssamtal mellan ledare och medarbetare, där målet är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling. Detta avser såväl välbefinnande och prestationer, som stärkta relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulering av utvecklingsmål. Under 2011 genomfördes ett flertal utbildningssatsningar. Bland annat utbildades personal i energifrågor, systematiskt brandskyddsarbete, VVS, renoveringar, kvalitetssäkra utemiljöer och stresshantering. Dessutom fortsatte den interna ekonomiska utbildningen med hela personalgruppen, denna gång för våra bovärdar. Under året utbildades och examinerades även två medarbetare till kontrollansvariga för byggnationer. Dessutom fortsatte vår stora satsning på att hela personalgruppen ska genomgå en utbildning enligt Mayer Briggs Type Indicator (MBTI). Syftet med utbildningen är att öka förståelsen för de likheter och olikheter som varje medarbetare representerar, för att möjliggöra en utveckling av vårt arbetssätt. Under 2011 deltog personal i BoButiken, inom administration och på teknikavdelningen i denna utbildning. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 0,6 mkr, vilket innebär cirka 10 tkr per person. Företagets mål 2011 var att kompetensutvecklingen ska uppgå till minst timmar per år, vilket uppnåddes eftersom antalet utbildningstimmar under år 2011 uppgick till timmar (2 166 timmar). Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Friskvårdsprojektet är ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med kommunhälsan, genom hälsoundersökningar där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Friskvården omfattar dessutom arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, samt psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka, samt möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Låg sjukfrånvaro Från den mycket låga nivån 1,5 % 2010 minskade sjukfrånvaron ytterligare till 1,2 % Av den totala frånvaron, uppgick långtidssjukfrånvaron till 0 %. Det förekom ingen långtid- 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE sjukfrånvaro under 2011, utan frånvaron utgjordes helt och hållet av sjukskrivningar på kortare tid. Under året hade cirka 77 % av medarbetarna mindre än fem dagars sjukfrånvaro. Den procentuella sjukfrånvaron var något högre för män än för kvinnor och högst för anställda mellan år. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker och bland annat kan företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. Genomlysning av arbetsmiljön En åtgärd som gällt hela företaget och som genomförts under vårvintern är en revidering av företagets resultatoch utvecklingssamtal. Tillsammans med företagets fackliga representanter har en ny modell tagits fram. Hela Skebos personalgrupp fick därefter en utbildning i hur man genomför ett resultat- och utvecklingssamtal samt hur detta ligger till grund för lönesättning. Samverkan och medskapande Tillsammans med de lokala fackliga organisationerna pågår ett löpande samarbete för att utveckla företaget och formerna för samverkan. Detta arbete har bland annat lett fram till det samverkansavtal som från och med 2010 ligger till grund för företagets kontinuerliga samverkan. Avtalet bygger på det samverkansavtal som träffades mellan Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation och Fastighetsanställdas Förbund, Vision m fl. Varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. I enlighet med detta avtal sker samverkan i företaget genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i företagsrådet. Vi strävar också efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldighetsfrågor. Vår ambition är att regelbundet genomföra lönekartläggningar för att upptäcka löneskillnader som beror på kön eller etnisk tillhörighet. PERSONALENS ÅLDERSSTRUKTUR % PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 1,2 1,5 Varav sjukdagar arbetsskada, % 0 0 Föräldraledighet, % 1,0 0,7 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år 17,5 17,1 Löner och andra ersättningar, mkr 22,7 22,6 Sociala kostnader, mkr 9,7 8,9 Personalkostnader, kr/m 2 72,8 71,6 Utbildningstimmar

22 effektiv drift ger större utrymme för underhåll Våra fastigheter Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Företaget köper in den yttre skötseln i centralorten, Kåge, Byske, Ursviken och Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens övriga ytterområden sköts av företagets bovärdar. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade vi totalt (6 782) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 259 (247) verksamhetslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till m 2 ( m 2 ), varav 83 % utgjordes av bostadsyta. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. Driftkostnader och reparationer Vår ambition är att ha så låga driftkostnader som möjligt, för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att upprätthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värdeutveckling. Underhållsåtgärder som krävs för att bibehålla fastigheternas tekniska skick, åtgärder som krävs ur säkerhetssynpunkt och åtgärder till följd av myndighets- och lagkrav prioriteras. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Reparationskostnaderna uppgick till 60 kr/m 2 (61 kr/m 2 ) och underhållskostnaderna uppgick till 135 kr/m 2 (128 kr/m 2 ) för år Om- och nybyggnationer Under året har Skebo bland annat påbörjat två nya vård- och omsorgsboenden för äldre om 60 lägenheter vardera. Dessutom har man byggt två nya hus med gruppbostäder för Skellefteå kommun, med totalt tolv nya lägenheter. På Norrgårda i Byske har Skebo genomfört om- och tillbyggnader som har resulterat i tio nya lägenheter. Dessutom har det genomförts förbättringar och anpassningar på bland annat äldreboendena Brogården och Hemgården. Bredband och tv Många hyresgäster ställer i dag krav på att bostadsföretagen har en framtidssäker infrastruktur för it-tjänster. Vi har därför valt att satsa på ett fiberoptiskt bredband, som de flesta av företagets fastigheter i dag har tillgång till. I centralorten finns det också möjlighet att få bredband via leverantören Com Hem. ANTAL LÄGENHETER EFTER VÄRDEÅR ANTAL t o m REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER Försäljningar Under året såldes fastigheten Aldebaran 16 på Repslagargränd i centrala Skellefteå, med 27 lägenheter och åtta lokaler samt ett enfamiljshus i Bergsbyn med fastighetsbeteckningen Parstugan 20. Den totala köpeskillingen för fastigheterna uppgick till 18,0 mkr och den redovisade realisationsvinsten till 14,3 mkr. 23

24 vi ska bidra till hållbar utveckling Vårt miljöarbete Skebo har en miljöpolicy där det framgår att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Det har bidragit till att vi har en miljöprofil i verksamheten, samtidigt som det faktiskt också har inneburit ekonomiska besparingar. Policyn omfattar alla anställda oavsett arbetsuppgifter. Miljöarbetet bedrivs mot målen att erbjuda hyresgästerna ett sunt och miljöanpassat boende samt att kontinuerligt minska miljö påverkan från våra fastigheter. Vi ska bedriva verksamheten på ett miljövänligt sätt som är förenligt med en hållbar utveckling. Eftersom miljön ska vara ett prioriterat område för företaget arbetar den speciella avdelningen Energi/Miljö sedan 2009 med dessa frågor. Flera miljösatsningar All konsumtion leder till att det bildas avfall i form av hushållssopor, förpackningar, emballage och förbrukade produkter. På ett flertal av företagets bostadsområden har hyresgästerna möjlighet att lämna papper och kartonger i särskilda kärl, vilket gör att sopmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för sophämtning och sophantering minskar. Skebo har ett väl utbyggt system för fastighetsnära källsortering och arbetar kontinuerligt med att utveckla det vidare. hänsyn tas till miljö och driftekonomi Även vid byte av annan utrustning tas hänsyn till både miljö, driftekonomi och pris. Tvättmaskiner som behöver bytas ut ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatte n. Även kylskåp och andra vitvaror byts vid behov ut till nyare maskiner som förbrukar betydligt mindre energi än äldre modeller. Dessutom sker kontinuerligt byten av vatten armaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar, där det huvudsakliga syftet är att spara vatten. Vid inköp av nya bilar ställs fortfarande höga miljökrav. Ambitionen är att det alltid ska vara miljöbilar som köps in och om möjligt föredras bilar med miljövänlig biogasdrift. Mätningar av radon Under 2011 har kartläggningen av radonförekomst i Skebos fastigheter fortsatt. Resultaten visar att hela 98,9 % har uppmätta radonhalter under gränsvärdet 200 Bq per kubikmeter luft. Totalt sett hade ett 80-tal lägenheter förhöjda värden och för dessa går arbetet vidare med åtgärder för att klara den godkända nivån. De ommätningar som utförts efter åtgärder har genomförts visar på goda resultat. Radonvärdet har halverats i de fastigheter som tidigare haft sämst värden. Riksdagens mål för alla bostäder är en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter år Skebos målsättning är att nå dit redan under 2012, vilket gör att bolaget är tidigt ute i sitt arbete. Minskad användning av el och olja För att minska energiförbrukningen genomför bolaget ett omfatt ande optimerings- och effektiviseringsarbete i samtliga fastigheter. Under 2011 har det medfört att elanvändningen har minskat avsevärt jämfört med året innan. Bland annat analyseras faktorer som isolering, ventilation samt värme- och elsystem. En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. I dag värms cirka 88 procent av bolagets fastigheter upp med fjärrvärme. En viktig del av energi- och miljöarbetet är att säkra att alla hyresgäster har rätt temperatur i sin lägenhet. I det arbetet ingår att balansera värmesystemen så att det blir rätt värme i alla lägenheter i fastigheten, samt byte till friska ventiler och termostater. Viktiga besparingseffekter För varje sparad kilowattimme minskar miljöpåverkan och företaget arbetar därför kontinuerligt med olika sätt att 24

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE minska energi användningen. För att spara el har Skebo valt att byta till moderna motorer i fläkt- och pumpsystemen. Moderna motorer förbrukar endast en femtedel av vad dom gamla motorerna förbrukade. Dessutom ersätts den gamla typen av lampor och lysrörsarmaturer i gemensamma utrymmen med lågenergilampor, ofta med automatiskt påslag, så kallad rörelsevakt. Lamporna lyser med låg effekt hela tiden, och med högre effekt när någon närmar sig. Denna typ av armaturer medger minskad energiförbrukning samtidigt som de kan bidra till att det aldrig blir helt mörkt i exempelvis källare och trapphus, vilket i sin tur leder till en ökad trygghet för de boende. Installationer av smarta motorvärmaruttag Som bekant handlar motor- och kupévärmare vintertid inte bara om komfort, utan är ett krav för att inte slitaget på bilarna ska bli orimligt stort. Tyvärr är de även stora energiförbrukare och under lång tid har företaget därför arbetat med att på olika sätt minska förbrukningen för detta ändamål. Utbyte till mer användarvänliga och moderna motorvärmare har genomförts i stor skala och planeras fortsätta på samtliga fastighetsområden. Förutom att som tidigare styras vid stolpen, kan de även styras via telefon och via internet. Då mätningarna och debiteringarna sker individuellt kommer energivinsterna att gynna miljömedvetna hyresgäster, vilket dessutom har en positiv effekt på miljön. Skåneinitiativet fortsätter visa resultat För att minska energiförbrukningen medverkar Skebo i Skåneinitiativet, en sammanslutning av allmännyttiga bostadsföretag över hela landet. Målet inom Skåneinitiativet är att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % till Totalt sedan arbetat påbörjades 2007 har Skebo lyckats minska det normalårskorrigerade energianvändandet med 10,9 % fram till och med Det betyder att det finns utmärkta förutsättningar att nå de uppsatta målen. snabba fakta Enligt riksdagen ska alla lägenheter ha mindre än 200 Bq per m 3 luft år Skebos mål är att nå dit redan under Energiförbrukningen har minskat med 10,9 % sedan % av fastigheterna har fjärrvärme. 25

26 26

27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE Energisparjakten med fokus på smarta idéer Under 2011 startade Skebo tävlingen Energisparjakten. Täv lingen pågick hela året och hade två olika klasser. I klassen Årets Energisparfamilj kunde hyresgäster nominera antingen sig själva eller någon annan till priset och berätta vilka åtgärder som gjorts för att minska förbrukningen i det egna hemmet. Klassen Energispartipset handlade om att ge energispartips till Skebo. En vinnare belönades med en månadshyra. Skapa miljöengagemang Vi ska inte bara tillgodose våra hyresgästers behov och förväntningar på ett ansvarsfullt miljöarbete. Vi vill också aktivt verka för att hjälpa hyresgästerna och våra leverantörer att minska sin miljö påverkan och få dem delaktiga i miljö arbetet. Den allra största utvecklingspotentialen när det gäller all miljö påverkande verksamhet, det vill säga el, vatten, sopor etc, ligger i förändrade attityder hos företagets hyresgäster och leverantörer. Oavsett vilken teknisk utrustning som monteras in i lägenheter och gemensamma utrymmen, är det användnings- och förhållningssättet hos de enskilda använd - arna som avgör om man kan spara pengar och minska miljöbelastningen. Av den anledningen arbetar företaget aktivt med information till hyresgästerna. Återkommande är till exempel olika reportage i kundtidningen Kom in! som speglar möjligheterna att spara pengar både i den privata ekonomin och åt Skebo, vilket i förlängningen också bidrar till att hyreshöjningar kan motverkas. Fortsatt information inom detta område är en mycket viktig uppgift. Även vid upphandling spelar miljöaspekterna en stor roll. I sam band med upphandlingar av varor och tjänster ställer vi specifika miljökrav för respektive upphandling. Det kan vara krav på miljöprestanda på fordon eller tjänster där det krävs arbetsmaskiner. En minskad miljöbelastning skulle innebära att företaget klarar sin del i arbetet med att nå fram till ett uthålligt samhälle. Så här arbetar vi vidare Våra långsiktiga målsättningar handlar om minskad miljöpåverkan, en fortsatt satsning på sänkta driftkostnader och minskade förbrukningar. Fastighetsnära källsortering kommer att införas på ytterligare områden. Vi kommer att se över fortsatt hushållning av el och vatten, samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning. Satsningarna på minskade förbrukningar kommer att fortsätta bland annat genom att optimera nuvarande system och byta ut gammal energikrävande utrustning. ENERGIFÖRBRUKNING KWH/m Skebo är ansluten till Skåne initiativet, där målet är att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % från 2007 till

28 låneportfölj med förändrad struktur Vår ekonomi Fastigheterna är de i särklass mest betydande tillgångarna i bolaget och utgör tillsammans 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas bokförda värde har utgått från den historiska anskaffningskostnaden, med tillägg för uppskrivningar samt avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Aktuell avskrivningsplan är 2 % av anskaffningsvärdet. Fastighetsvärdering Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen och interna avkastningsvärden som ska indikera ett marknadsvärde fastställs. Modellen bygger på varje fastighets kassaflöde och använder utgående hyror och beräknat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader, eventuella räntebidrag samt verklig utgående fastighetsskatt. Den totala avkastningen på bolagets fastighets bestånd uppgår för närvarande till 7,6 % (7,6 %). Värderingen utgör underlag när eventuella nedskrivningar ska fastställas. Finansiering År 2011 blev ett turbulent år, med en konjunkturuppgång under våren samt en kraftig konjunkturavmattning under hösten, beroende på ett oroligt ekonomiskt läge i Europa och USA. Det medförde i sin tur att marknadsräntorna ökade under början av året för att därefter sjunka igen under hösten. Samtidigt gjorde det oroliga världsläget att kostnaden och behovet av att säkerställa tillgången till kapital ökade, vilket motverkade effekten av den nämnda räntesänkningen. Finanspolicy och riskhantering Målet med finansverksamheten är att minska effekterna av kortsiktiga räntefluktuationer på kapitalmarknaden och att till så låg kostnad som möjligt skapa en god kontroll över Skebos framtida kassaflöden. Bolaget vill eftersträva lägsta möjliga finansiella kostnad över tiden, till en risknivå fastställd av styrelsen. Stigande räntenivåer skulle i hög grad påverka bolaget negativt om förändringen blev bestående. Det löpande arbetet med låneportföljen är därför av yttersta vikt. Finansverksamheten styrs i enlighet med en finanspolicy som är fastlagd av Skebos styrelse, där målen anges för finansverksamheten, ansvarsfördelningen i finansfrågor samt riktlinjer och riskbegränsningar. Verksamheten präglas av medvetet lågt risktagande och säkerställande av risker. Det innebär att riskerna ska begränsas samtidigt som företaget eftersträvar en aktiv finanshantering, för att uppnå bästa möjliga finansnetto. I enlighet med dessa riktlinjer och med bakgrund av det oroliga världsläget, har bolaget valt att omstrukturera företagets låneportfölj. Detta för att minska företagets exponering för finansiell risk och samtidigt ta tillvara det låga ränteläget. På så sätt kunde en fördelaktig räntenivå erhållas, samtidigt som den genomsnittliga räntebindningstiden höjdes från 24 månader till 39 månader vid årsskiftet. Riskhantering och kapitalbehov Den finansiella portföljen består av lån, derivatinstrument och likvida medel. För att tillgodose företagets långsiktiga kapitalbehov och därmed säkerställa ett långsiktigt fastighetsinnehav, eftersträvas krediter och kreditlöften med lång löptid. Med likviditetsrisk avses risken att inte ha tillräckliga likvida medel för förutsedda eller oförutsedda betalningar. För att företaget alltid ska kunna uppfylla åtaganden gentemot företagets leverantörer och långivare samt för att täcka företagets nyupplåningsbehov, finns betalningsberedskap i form av outnyttjad limit på koncernkonto. Likviditets risken reduceras även genom såväl en jämn spridning av förfallotidpunkter på lånen, som den koppling bolaget har till Skellefteå kommuns internbank. Att hantera ränterisker är en av finansverksamhetens viktigaste uppgifter. Med ränterisk avses risken att bolagets resultat skulle påverkas negativt till följd av förändrade marknadsräntor. Ränterisker begränsas genom en aktiv finansieringshantering avseende korta alternativt långa placeringar av den finansiella portföljen och genom användandet av derivatinstrument. Derivat ingår i den finansiella portföljen för att begränsa och förändra Skebos finansiella risker. Ränteswappar används för att förändra räntebindningstider. 28

29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI Optimerade kassaflöden Arbetet med att optimera kassaflödet genom ett aktivt cashmanagementarbete pågår kontinuerligt. Tydliga exempel på hur kassaflödet påverkas positivt är när hyresgästerna övergår till autogiro eller e-faktura som betalningssätt. För närvarande har 33 % av Skebos hyresgäster valt autogiro. Den relativt höga volymen av hyror via autogiro, i kombination med en stram kravrutin, innebär att mer än 95 % av hyrorna betalas i rätt tid. Prognos för 2012 Företagets verksamhet och ekonomi påverkas av såväl förändringar i omvärlden som av egna strategiska överväganden och framtida inriktning. I detta ligger att tillväxten i ekonomin är av stor betydelse för såväl Skebo som fastighetsbranschens utveckling i stort. Även om det statsfinansiella läget i Sverige är starkt, har vårt exportberoende medfört att även Sveriges tillväxt reviderats ner. Vi kan därför förvänta oss en konjunkturavmattning, men bedömer ändå att effekten av denna blir måttlig. Efterfrågan på lägenheter är i dagsläget mycket hög och vi förväntar oss att den kommer att vara fortsatt stabil under Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vid årsredovisningens upprättande var hyresförhandlingar ännu inte påbörjade varför vi inte här kan behandl a den framtida hyresnivån. På lokalsidan gäller däremot som regel avtal med indexreglerade hyror vilket innebär att vi redan nu kan förutse höjningar på cirka 2,5 %. De taxebundna kostnaderna förväntas öka något, på grund av striktare regler för avfallshantering samt höjda nätavgifter. Genom aktivt genomförda upphandlingar av elavtal, kombinerat med genomförda och kommande åtgärder för energieffektiviseringar, beräknas denna ökning emellertid kunna hållas på en måttlig nivå. Utrymmet beräknas därmed också finnas för att fortsätta hålla underhållet på en hög nivå under FINANSNETTO KR/m RÄNTEBÄRANDE SKULDER PER m 2 TKR FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Fastigheter 2 500, , Räntebärande skulder 2 225, ,

30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna, varför den långsiktiga lönsamhetsutvecklingen är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. För att minimera effekterna av plötsliga ränteförändringar arbetar företaget med ränteriskhantering. Detta innebär att fallande räntor påverkar företagets finansnetto positivt med viss fördröjning, samtidigt som stigande räntor påverkar resultatet negativt på sikt. Om marknadsräntorna skulle stiga med 1 procent 2012 skulle finansnettot försämras med cirka 7 mkr. Reporäntan befinner sig fortfarande på en låg nivå, men någon höjning förväntas inte ske under Däremot förväntas lånenivån öka på grund av stora planerade investeringar 2012, vilket i sin tur har en negativ effekt på räntenettot. I de direktiv som ägarna upprättat inför 2011 och som från och med 2012 intagits i företagets styrkort ska Skebo generera en direktavkastning som liggger i intervallet 7 8 % på fastigheternas marknadsvärde. Utfallet 2011 låg på 7 % och prognosen utifrån vad som framförts ovan är att företaget även 2012 ska klara denna målsättning. Vi räknar även med att klara ägarnas direktiv att öka soliditeten. Investeringstakten kommer att vara fortsatt hög år Investeringarna beräknas uppgå till cirka 195 mkr för nästa år, vilket kommer att finansieras delvis med egna medel och delvis via upplåning. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står kronor att disponera. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten enligt balansräkningen, kronor, varav årets vinst, kronor, balanseras i ny räkning. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tillhörande bokslutskommentarer. Känslighetsanalys Skebos resultat påverkas av flera faktorer. Nedan redovisas resultatets påverkan av när vissa nyckelfaktorer förändras. OMSÄTTNING LÅN TILL SNITTRÄNTA MKR Snittränta Lånevolym rörlig fast fast fast fast fast fast fast fast % KÄNSLIGHETSANALYS Resultatpåverkan av olika händelser Förändring Påverkan % +/- mkr +/- Hyresnivåer bostäder 3 11 Vakansgrad bostäder 3 11 Driftkostnader, ej underhåll, ej fastighetsskatt 5 10 Genomsnittlig låneränta

31 31

32 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPSSAMMANDRAG, mkr RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto 457,5 439,1 431,3 416,5 396,3 388,4 Övriga intäkter** 18,5 16,9 3,5 2,5 10,2 3,4 Reparations- och underhållskostnader -98,0-94,0-83,8-75,8-77,5-78,5 Taxebundna fastighetskostnader -115,1-121,0-120,7-109,7-101,9-94,4 Fastighetsskatt -7,8-7,4-7,0-6,8-5,6-6,9 Övriga driftkostnader * -46,7-47,3-44,4-43,0-40,0-43,6 Personalkostnader -36,6-35,7-34,6-33,3-31,8-30,0 Avskrivningar -59,8-31,0-31,2-31,0-30,0-29,5 Jämförelsestörandeposter Omstruktureringskostnader** -7,8-38,0-39,0-29,5-39,0-36,0 Finansnetto -89,1-68,6-70,9-88,8-79,5-71,9 Resultat efter finansiella poster 15,0 13,0 3,2 1,1 1,2 1,0 *Varav fastighetsskötsel köpta tjänster. -22,9-25,5-20,9-20,6-18,3-18,6 **Under år 2010 erhölls 10,4 mkr (2007: 2,5 mkr, 2006: 1 mkr, 2005: 66,7 mkr, 2004: 30 mkr) avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. Nedskrivningen motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för dessa fastigheter. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. BALANSRÄKNING Fastigheter 2 500, , , , , ,2 Övriga anläggningstillgångar 11,8 6,5 7,6 9,3 10,5 9,6 Omsättningstillgångar 16,3 61,6 64,6 46,2 7,6 48,7 Summa tillgångar 2 528, , , , , ,5 Eget kapital 141,1 125,2 112,2 109,0 107,9 106,7 Avsättningar 2,0 1,7 2,0 2,0 2,0 2,0 Långfristiga skulder 2 225, , , , , ,0 Kortfristiga skulder 160,6 170,2 176,5 151,3 148,4 152,8 Summa eget kapital och skulder 2 528, , , , , ,5 FASTIGHETER Lägenheter: Antal Yta, m Lokaler: Antal Yta, m Totalyta NYCKELTAL FÖRVALTNING/FINANSIERING 1. Vakansgrad, bostäder, % 1,9 2,3 2,6 2,2 2,9 4,1 2. Vakanta lägenheter, antal Vakansgrad, lokaler, % 1,7 1,8 1,7 1,7 1,6 2,6 4. Hyresförändring i % 2,6 1,6 3,0 2,7 1,8 0,7 5. Räntebidrag, mkr 0,0 0,4 0,7 0,9 1,3 2,9 6. Genomsnittlig ränta, brutto, % 4,0 3,2 3,3 4,1 3,7 3,4 7. Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,2 2,0 1,7 1,9 1,9 8. Investeringar, mkr 152,4 80,2 53,7 26,3 110,3 67,5 9. Belåningsgrad, % 89,0 90,5 90,9 91,5 90,2 91,6 10. Soliditet, % 5,6 5,0 4,5 4,4 4,4 4,3 11. Medelantalet anställda Sjukfrånvaro, % 1,2 1,5 1,4 2,1 1,0 1,5 DEFINITIONER 1. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror. 3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror. 5. Räntebidrag exklusive räntebidrag för UER/ROT-åtgärder. 6. Räntan som i genomsnitt belöper på företagets långfristiga skulder. 7. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive avskrivningar, rörelsefrämmande poster och övriga rörelsekostnader i förhållande till finansnetto. 8. Investeringar i materiella tillgångar samt förvärv av dotterföretag. 9. Fastighetslånen i förhållande till bokfört värde på fastigheterna. 10. Andelen eget kapital i förhållande till det totala kapitalet. 32

33 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT FLERÅRSÖVERSIKT kr/m RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto Övriga intäkter** Reparations- och underhållskostnader Taxebundna fastighetskostnader Fastighetsskatt Övriga driftkostnader* Personalkostnader Avskrivningar Jämförelsestörande poster Omstruktureringskostnader** Finansnetto exklusive räntebidrag Räntebidrag Resultat efter finansiella poster *Varav fastighetsskötsel köpta tjänster **Under år 2010 erhölls 10,4 mkr (2007: 2,5 mkr, 2006: 1 mkr, 2005: 66,7 mkr, 2004: 30 mkr) avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. Nedskrivningen motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för dessa fastigheter. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. BALANSRÄKNING kr/m 2 Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

34 BOKSLUT RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader 1 Reparations- och underhållskostnader Taxebundna kostnader och uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster ÅRETS RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT

35 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 15,0 mkr (13,0 mkr). Även detta årsbokslut har belastats av kostnader i form av nedskrivningar. HYRESINTÄKTER % 2 % Hyresintäkter Årets nettohyresintäkter ökade med 18,4 mkr. Intäktsökningen avser nyproduktion och förvärv av fastigheter, minskade vakanser samt hyreshöjningar för såväl bostäder som parkeringsplatser och lokaler. Nettohyresintäkterna uppgick till 457,5 mkr (439,1 mkr) för år % 77 % Bostäder Lokaler Övrigt Hyrorna för bostäder höjdes i genomsnitt med 2,6 % från och med maj månad 2011 inkluderat en höjning för parkeringsplatser. VAKANSGRAD BOSTÄDER I FÖRHÅLLANDE TILL HYRESINTÄKTER HYRESINTÄKTER MKR % Övriga rörelseintäkter Årets försäljning av anläggningstillgångar resulterade i realisationsvinster på 14,3 mkr (4,2 mkr). Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder, antalet vakanta lägen heter i förhållande till totala hyresintäkter, minskade från 2,3 % till 1,9 %. Vid utgången av året var 65 lägenheter lediga. Vid årsskiftet uppgick antalet vakanta lägenheter i förhållande till det totala antalet lägenheter till 1,0 %. Generella tidsbundna rabatter var lägre jämfört med föregående år, 1,4 mkr (1,8 mkr). Rabatterna gavs i huvudsak till särskilda målgrupper som ungdomar. Underhållsrabatterna uppgick till 2,9 mkr och var i nivå med föregående år. Totalt motsvarade rabatterna för bostäder 10 kr/kvm (11 kr/kvm). VERKSAMHETENS KOSTNADER 19 % 21 % 15 % 25 % 2 % 18 % Reparation och underhåll Taxebundna fastighetskostnader Personal och övrigt Fastighetsskatt Avskrivningar/nedskrivningar Kapitalkostnader HYRESINTÄKTER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Bostäder brutto 363, ,3 855 Avgår vakanser -7, ,3-20 Avgår rabatter -4, ,7-11 Bostäder netto 351, ,4 824 Lokaler 95, , Avgår vakanser -1, ,5-19 Lokaler netto 94, , Övrigt 11,5-10,2 - Summa hyresintäkter 457, ,

36 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Reparations- och underhållskostnader Bolagets ambition är att så långt som möjligt hålla nere driftkostnaderna för att ge utrymme för underhåll och ombyggnationer. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Företaget prioriterar därför god ekonomisk totalavkastning på lång sikt, även om det har inneburit ett lägre redovisat resultat. Bland särskilda underhållsprojekt år 2011 kan nämnas en fortsatt satsning på målning, utbyten av ventilations-, styr- och övervakningsutrustning, renovering av 33 lägenheter på Läkarvägen samt förbättring av den yttre miljön på Frögatan Anderstorp. Årets netto kostnader för försäkringsskador efter erhållna ersättningar uppgick till 4,0 mkr (6,5 mkr). REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR TAXEBUNDNA KOSTNADER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Vatten 16, ,1 33 Sophantering 13, ,3 27 Fastighetsel 29, ,0 62 Eluppvärmning 3,4 7 4,6 9 Fjärrvärme 52, ,0 112 Totalt 115, ,0 243 Taxebundna kostnader Kostnaden för uppvärmning, 55,5 mkr (60,6 mkr), utgjorde 48 % av de totala taxebundna kostnaderna, vilket motsvarar 111 kr/kvm (121 kr/kvm). Företagets fastigheter värms i huvudsak upp med fjärrvärme. Arbetet med energisparåtgärder är en anledning till att kostnaderna minskat. Kostnaderna för fastighetsel avser fastigheternas gemensamma installationer så som el till tvättstugor och belysning, men även hushållsel. Vatten avser den totala förbrukningen oavsett om vattnet förbrukas i gemensamma utrymmen eller i lägenheter och lokaler. Priset för vatten var i stort sett oförändrat jämfört med 2010, vilket även gäller priserna för sophantering. En förklaring till de tidigare årens låga underhållskostnader är att en övervägande del av bolagets fastigheter är byggda efter 1985 och att de därför inte har varit i behov av underhåll i någon större omfattning. Ökade insatser kommer att krävas i framtiden. FASTIGHETSSKATT mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Hyreshus 7,2 15 6,8 14 Småhus 0,6 1 0,6 1 Totalt 7,8 16 7,4 15 REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Reparation 30, ,5 61 Underhåll 68, ,5 128 Totalt 98, ,0 189 Fastighetsskatt Skattesatserna har varit oförändrade under de senaste åren. Att redovisad fastighetsskatt är högre år 2011 jämfört med år 2010 beror i huvudsak på ökade taxeringsvärden. 36

37 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Övriga driftkostnader Den totala kostnaden för övriga driftkostnader uppgick till 46,7 mkr (47,3 mkr) för år Köpta tjänster för fastighetsskötsel är den största posten i dessa driftkostnader och utgjorde 49 % eller 22,9 mkr, (25,5 mkr) av den totala kostnaden. I posten ingår köpta tjänster avseende yttre fastighetsskötsel, snöröjning, städning, kontroll av hissar och ventilation samt bevakningskostnader. I övriga driftkostnader ingår även andra kostnader direkt hänförliga till fastigheternas drift och administration. Sammantaget minskade de övriga driftkostnaderna från 95 kr/kvm till 93 kr/kvm. Personalkostnader Personalkostnader omfattar såväl kostnader för fastighetspersonal som administrativ personal. Den totala kostnaden för personal uppgick till 36,6 mkr (35,7 mkr), vilket motsvarar 73 kr/kvm (72 kr/kvm). Företagets kostnad för löner och sociala avgifter uppgick till 32,4 mkr (31,5 mkr). Övriga kostnader avsåg kostnader för uttagsskatt, utbildning samt friskvård. AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Avskrivningar 59, ,0 62 Nedskrivningar 7, ,0 76 Totalt 67, ,0 138 Avskrivningar och nedskrivningar Från och med 2011 är avskrivningstiden för byggnader 50 år och för inventarier, verktyg och installationer är den 3 till 5 år. Tidigare år avskrevs byggnaderna på 100 år. I samband med bokslutet görs en intern värdering av varje fastighet. För fastigheter som vid bokslutstillfället har ett högre bokfört värde än avkastningsvärdet görs en individuell prövning med påföljande nedskrivning. SKULDER OCH FINANSNETTO mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Räntebärande skulder Finansnetto 89, ,6 138 Finansnetto Skellefteå kommun har från och med 2009 tagit ut en borgensavgift. För 2011 höjdes den med 0,15 % till nuvarande nivå 0,35 %, vilket motsvarar 7,8 mkr för helåret Räntepåslaget ingår i finansnettot. Årets genomsnittliga finansieringskostnad, exklusive räntebidrag, uppgick till 4,0 % (3,2 %), beräknat som årets räntekostnad i relation till den genomsnittliga lånevolymen. Under 2011 fick Skellefte bostäder inga räntebidrag. Riksbanken har under året successivt höjt reporäntan från 1,25 % vid årets början till 2,0 % i november för att därefter i december minska den till 1,75 %. Reporäntan som i första hand påverkar checkkredit och låneportfölj med rörlig räntebindning, har trots de senast höjningarna legat på en historiskt sett låg nivå under året. Det oroliga världsläget har medfört att marknadsräntorna under andra delen av året sjunkit kraftigt. För att i dessa oroliga tider minska företagets exponering för finansiell risk och samtidigt nyttja det låga ränteläget har Skebo omstrukturerat företagets låneportfölj. Omstruktureringen innebar att andelen lån med rörlig ränta kunnat minska till 28,8 % per den sista december 2011, att jämföra 41,3 % motsvarande period Genom omstruktureringen har också den genomsnittliga räntenivån kunnat sänkas till en nivå på 3,3 % per den sista december. Derivatinstrument används för att skydda bolagets exponering mot förändringar i det allmänna ränteläget. Den 31 december 2011 uppgick det sammanlagda nominella totalbeloppet på derivat instrument till mkr (1 285 mkr). I derivatportföljen fanns ränteswappar. 37

38 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Bank, plusgiro, koncernkonto Limit 0 mkr (60 mkr) Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

39 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för pensioner Långfristiga skulder Skulder till Skellefteå kommun Kortfristiga skulder Leverantörskulder Skulder till Skellefteå kommun Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

40 BOKSLUT KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNINGEN Fastigheter Det bokförda värdet för företagets fastigheter uppgick till 2 500,7 mkr (2 419,0 mkr). I rubriken ingår byggnader, mark, markanläggningar samt pågående ny- och ombyggnationer. Tillsammans utgör posterna 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas ökade bokförda värde jämfört med föregående år, 81,7 mkr, var hänförligt till årets investeringar 151,4 mkr, årets försäljningar -3,7 mkr, årets avskrivningar -58,2 mkr samt årets nedskrivningar 7,8 mkr. Årets investeringar avsåg om- eller nybyggnation samt köp av fastigheter. Försäljningar av fastigheter hade skett till bokförda värden motsvarande 3,7 mkr och resulterade i realisationsvinster med 14,3 mkr. FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Fastigheter Räntebärande skulder Lån och skuldsättning Den 31 december 2011 uppgick Skelleftebostäders ränteexponering, bestående av lån samt derivatinstrument, till 2 225,1 mkr (2 190,0 mkr). Skebos skuldsättning i relation till företagets totala yta uppgick vid årsskiftet till kr/kvm (4 395 kr/kvm). Detta medförde en genomsnittlig belåningsgrad i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på 89,0 % (90,5 %). Löpande kassaflöden från verksamheten har lett till att årets investeringar enbart delvis behövt ske genom nyupplåning. All nyupplåning sker via Skellefteå kommuns internbank. Av de totala lånen per bokslutsdagen fanns det inte andra långivare än Skellefteå kommun. Låneportföljen förfaller under perioden Samtliga lån är säkerställda via kommunal borgen. AMORTERING OCH UPPLÅNING AV LÅNGFRISTIGA SKULDER INVESTERINGAR MKR Investeringar för perioden uppgår till 570 mkr. MKR Amortering av långfristiga skulder för perioden uppgår till 370 mkr. 40

41 BOKSLUT KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Skatter 784 Förändring av avsättningar Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Realisationsvinst vid försäljning av anläggningstillgångar Erhållen ränta, samt övriga finansiella intäkter Erlagd ränta Kassaflöde för den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) Minskning (+) av fordringar Ökning (+) Minskning (-) av kortfristiga skulder (Ej koncernkonto) Kassaflöde för den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Ökning av övriga finansiella anläggningstillgångar Ökning uppskjuten skattefordran Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansverksamheten Ökning limit på koncernkonto Minskning av checkräkningskredit Amortering av lån Kassaflöde från finansverksamheten Ökning/Minskning likvida medel Likvida medel vid årets början inklusive checkräkningskredit Likvida medel vid årets slut inklusive koncernlimit

42 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER Noter med redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i tkr om ej annat anges. NOT 1 INKÖP OCH FÖRSÄLJNINGAR MELLAN KONCERNFÖRETAG Allmänna redovisningsprinciper Bolaget tillämpar de redovisningsprinciper som anges av årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande rekommendationer är av relevans: RR 5 Redovisning av byte av redovisningsprincip RR 7 Redovisning av kassaflöden RR 11 Intäkter RR 12 Materiella anläggningstillgångar RR 16 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar RR 17 Nedskrivningar RR 21 Lånekostnader RR 23 Upplysningar om närstående RR 26 Händelser efter balansdagen RR 27 Finansiella instrument: Upplysning och klassificering RR 29 Ersättningar till anställda Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inte annat anges. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt med tillägg för eventuella uppskrivningar. Tillkommande utgifter som förbättrar en tillgångs ekonomiska nytta, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde, medan utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader den period de uppkommer. Ränteutgifter hänförliga till ny-, till- eller ombyggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. Avskrivningar enligt plan grundas på anläggningarnas ursprungliga anskaffningsvärden och fördelas över den beräknade ekonomiska livslängden som framgår nedan. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Aktier och andelar värderas till anskaffningsvärden, i förekommande fall efter nedskrivning med hänsyn till resultatutvecklingen i respektive företag. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till det belopp som bedöms inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Anläggningstillgångarna skrivs av enligt följande: Byggnader 2 % Markanläggningar 5 % Inventarier, verktyg och installationer 20 % 33 % I byggnadernas bokförda värde ingår bredbandsinvesteringar. Investeringarna har, beträffande avskrivningstiden, delats upp i två delar: tkr Inköp % 30,3 27,7 Försäljningar % 0 0 NOT 2 NETTOOMSÄTTNING HYRESINTÄKTER tkr Bostäder, brutto Outhyrt Underhållsrabatter Övriga rabatter Outhyrt i % 1,9 2,3 Bostäder, netto Lokaler, brutto Outhyrt Outhyrt i % 1,7 1,8 Lokaler, netto Garage och p-platser, brutto Outhyrt Outhyrt i % 23,9 26,3 Garage och p-platser, netto Summa NOT 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER tkr Ersättningar från hyresgäster Fakturerade kundkostnader Övriga intäkter Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar Ersättning för förändrade hyresavtal - Skellefteå kommun Summa NOT 4 TAXEBUNDNA KOSTNADER OCH UPPVÄRMNING tkr Vatten Sophantering Fastighetsel Uppvärmning Summa Fibernät 10 % Ledningar i byggnad 2 % Redovisning av kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR7 och redovisas enligt den indirekta metoden. Koncernuppgifter Bolaget är ett helägt dotterbolag till Skellefteå Stadshus AB, org nr Skellefteå Stadshus AB ägs av Skellefteå kommun. Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Skellefteå Stadshus AB. Mellanhavanden med Skellefteå kommun och andra koncernbolag framgår av not 1 respektive not 20 och not

43 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 5 ARVODEN TILL REVISORER tkr Ernst & Young AB Ersättning för revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0 0 Skatterådgivning Övriga tjänster 24 0 Summa Lekmannarevisorer Ersättning för revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsen, förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. NOT 8 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Utdelning 2 2 Summa 2 2 NOT 9 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER tkr Ränteintäkter Skellefteå kommun Ränteintäkter, övriga Summa NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER tkr Medelantalet anställda i Sverige varav kvinnor varav män Könsfördelning i företagsledningen Styrelseledamöter Antal kvinnor 3 3 Antal män 6 4 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Antal kvinnor 0 0 Antal män 6 6 Löner och ersättningar tkr Styrelse och vd Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader tkr Styrelse och vd varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa sociala kostnader varav pensionskostnader Vid uppsägning av vd från bolagets sida utgår ett avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Vid egen uppsägning gäller motsvarande villkor för vd som för övrig personal. Vd omfattas, liksom övriga anställda, av pensions- och försäkringsavtalet ITP. Utestående förpliktelser till styrelsen föreligger ej. NOT 7 AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Avskrivningar av byggnader och markanläggningar Avskrivningar av inventarier, verktyg och installationer Nedskrivning av byggnader Summa Nedskrivning har skett i de fall där fastigheternas marknadsvärde bedöms understiga det bokförda värdet. NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER tkr Räntekostnader Skellefteå kommun Räntebidrag Summa räntekostnader fastighetslån Räntedel av pensionskostnader Övriga räntekostnader Summa Ränteintäkter för tecknade swapavtal har nettoredovisats mot räntekostnaderna för fastighetslån. NOT 11 BYGGNADER OCH MARK tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade uppskrivningar Vid årets början Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets nedskrivningar Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) Summa

44 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 12 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut NOT 13 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Summa NOT 14 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV tkr Insatskapital HBV Ekonomisk förening, org nr SABO, org nr , 90 st aktier á kr Summa Genom fastighetsinnehavet är bolaget även andelsägare i samfällighetsföreingarna Anderstorp, 50,2 %, Parstugan, 2/42, Junibacken 2/69 samt Värmen, 33,3 %. Andelarna i samfällighetsföreningen Värmen uppgick till 179 tkr per Bolaget har bokfört andelens värde till 0 kr. NOT 15 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN tkr Underskottsavdrag Temporära skillnader fastigheter Övriga temporära skillnader Summa är första året som uppskjuten skatt bokförts i redovisningen. Tidigare år har den uppskjutna skatten omnämnts i ett textavsnitt under noter med redovisnings- och värderingsprinciper. NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR tkr Återbäring Summa NOT 17 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER tkr Förutbetalda kostnader för försäkringar Förutbetalda kostnader för kabel-tv Upplupna intäkter för försäkringsskador Övrigt Summa NOT 18 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Antal Aktie- Reserv- Balanserat Årets A-aktier kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årsstämma Årets resultat Belopp vid årets utgång NOT 19 AVSÄTTNINGAR tkr Summa Avsättningen till pensioner avser pensionsskuld till avgångna tjänstemän per Övriga tjänstemän omfattas av avtalspensionen ITP. Beräkningen av pensionsförpliktelserna sker årligen utifrån försäkringstekniska grunder framtagna av KPA. Bolaget tillämpar gängse redovisningsprinciper och redovisar årets förändring av pensionsskuld över resultaträkningen. Pensionsavsättningens årsgenomsnitt har ränteberäknats till 3,6 % vilken upptas som finansiell kostnad. Resterande del av avsättningens förändring ingår i rörelseresultatet. NOT 20 LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN Räntebindning till Låne- Genomsnitts- Andel belopp ränta % av lån % 2012 Placerat till rörlig ränta ,2 28, Placerat till fast ränta 0 0, ,0 2, ,9 12, ,3 12, ,1 11,2 Räntebindning efter ,2 32,4 Totalt Den genomsnittliga räntekostnaden för år 2011 uppgick till 4,0 % inklusive den borgensavgift som Skebo betalar till kommunens internbank. Totalt lånebleopp avser nyttjad del av lånelimit mkr på koncernkonto i Skellefteå kommun. År 2010 bestod skulden av ett lån från Skellefteå kommun på mkr. NOT 21 SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN tkr Leverantörskulder Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyresintäkter Övriga skulder Totalt Övriga fordringar Summa

45 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Förutbetalda hyresintäkter Upplupen kostnad semesterlöner Reservering av rivningskostnader m m Övrigt Summa NOT 23 ANSVARSFÖRBINDELSER tkr Aktieägartillskott med villkorlig återbetalningsskyldighet Fastigo- ansvarsbelopp Summa Skellefteå 22 februari 2012 Alf Granström (ordförande) Kurt Vallmark (vice ordförande) Mats Wahlberg Susanne Melander Agneta Hedlund Ola Dagbro Stina Engström Peter Bergman Anders Fransson Jerker Eriksson (verkställande direktör) Min revisionsberättelse har lämnats den 1 mars 2012 Micael Engström Auktoriserad revisor 45

46 STYRELSE OCH LEDNING 46 Styrelse (S) och ledning (L) STÅENDE FR V: Karin Olofsson (facklig representant), Sture Åhlund (L), Alf Granström (S) (ordförande), Hans Widmark (L), Kurt Vallmark (S) (vice ordförande), Peter Bergman (S), Kenth Wiklund (L), Pierre Lindmark (facklig representant), Kent Ek (L). MELLERSTA RADEN FR V: Ola Dagbro (S), Anders Fransson (S), Stina Engström (S), Agneta Hedlund (S), Susanne Melander (S). FRÄMRE RADEN FR V: Patrik Sundberg (L), Birgitta Backman (facklig representant), Jerker Eriksson (vd), Mats Wahlberg (S).

47 STYRELSE OCH LEDNING