att skapa hemlängtan skebo årsredo visning 2008

Transkript

1 att skapa hemlängtan skebo årsredo visning

2 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal Vd har ordet Året i korthet Förvaltningsberättelse Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi

3 Bokslut Flerårsöversikt Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Kassaflödesanalys Bokslutskommentarer Revisionsberättelse Styrelse och ledning Sammanställning av fastigheter 3

4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL vi gör Skellefteå attraktivt 4

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads före tag, med nästan hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även drygt 250 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2008 hade bolaget totalt 64 anställda samt 47 feriearbetare under sommaren. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skebo fortsatte även under Bolagets resultat uppgick till 1,1 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 417 mkr, en ökning med drygt 20 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,73 % fr o m mars Vakansgraden sjönk återigen och är nu nere i 2,2 %. Vid årets slut var 87 lägenheter lediga. Höstens kundmätningar visade mycket positiva resultat, då Skebo hade högst Nöjdboendeindex (NBI) av samtliga allmännyttiga bostadsbolag som genomförde liknande kundmätningar under Skebos Nöjdboendeindex på 75 var en höjning med två enheter jämfört med den undersökning som genomfördes två år tidigare. Extra roligt var det att Inflytandeindex (IFI) ökat med fyra enheter på två år. Borådsverksamheten fortsätter att aktivera och intressera Skebos hyresgäster, vilket har resulterat i att ett sjuttiotal Boråd har varit verksamma under året. Förutom en rad gemensamma aktiviteter för hyresgästerna, har Boråden även ställt i ordning tre mindre gym i Skebos lokaler. Under 2008 stod ett antal nya Skebolägenheter inom bland annat kategorin särskilt boende klara för inflyttning. Vid äldreboendet Linagården på Morö Backe var det inflyttning i 15 nya lägenheter och på äldreboendet Regnbågen på Anderstorp i 32 nya lägenheter. Dessutom har gruppboendet Stegen, Stämningsgården byggts ut med 6 nya lägenheter. I mars var det inflyttning i de 21 nya, attraktiva lägenheterna i kvarteret Heimdall, som tidigare har inrymt bland annat Hotel Hof och Urkraft. Arbetet med att optimera energiförbrukningen i företagets fastigheter går vidare och för att sätta ytterligare fokus på verksamheten startar man avdelningen Energi/Miljö, som ska arbeta uteslutande med energioptimering. Barnens lekytor har hög prioritet inom Skebo och för att säkerställa att arbetet med upprustning av lekplatser bedrivs effektivt och kvalitetssäkert, har Skebo anlitat en certifierad besiktningsman. Under året fortsatte de mätningar av radon som Skebo genomför och resultaten visar att Skebos lägenheter generellt sett har låga värden för radon. Målsättningen är att radonmätningarna ska vara klara senast I november påbörjades en omfattande rotrenovering av kvarteret Aldebaran, i korsningen Kanalgatan/Lasarettsvägen i centrala stadskärnan. Projektet omfattar 27 lägenheter och 5 lokaler. I september arrangerades femte upplagan av Skebo Floorball Open, med gott och väl över 300 spelare i Eddahallen. De trygghetsvandringar som inleddes 2007 fortsatte även under 2008, med målet att skapa ökad trygghet för såväl boende som besökare i respektive bostadsområde. Samtliga anställda har fått lära sig mer om diskrimineringsgrunderna i en utbildning benämnd Lika inför värden och den årliga temadagen hade inriktning på etik- och moralfrågor. UTVECKLING NÖJDBOENDEINDEX NBI Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 416,5 396,3 Övriga rörelseintäkter 2,5 10,2 Rörelsens kostnader -329,1-325,8 Finansnetto -88,8-79,5 Resultat efter finansnetto 1,1 1, Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 421, ,2 Övriga anläggningstillgångar 9,3 10,5 Omsättningstillgångar 46,2 7,6 Eget kapital 109,0 107,9 Räntebärande skulder 2 215, ,0 Övriga skulder 153,3 150,4 Balansomslutning 2 477, ,3 Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar 26,3 110,3 Antal anställda HYRESGÄSTERNAS UPPLEVELSE AV INFLYTANDE IFI

6 VD HAR ORDET hyresgästerna gör oss till en bättre värd Skelleftebostäder har haft en positiv utveckling under 2008 och kan se tillbaka på ännu ett framgångsrikt och utvecklande år. Vår målsättning är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder och miljöer som bidrar till att göra Skellefteå till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi vill vara en aktör på bostadsmarknaden som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ett boende som ger en hög livskvalitet. Årets kundundersökning gav oss bevis på att vi är på rätt väg. Där visade hyresgästerna oss förtroende genom att ge oss mycket höga betyg för vårt sätt att arbeta. Glädjande var att samtliga faktorer som påverkar slutbetyget hade förbättrats. En mycket stor del av våra hyresgäster rekommenderar oss gärna som hyresvärd till andra. Vi är stolta över de höga betygen, som är en lagseger för alla våra kompetenta medarbetares engagemang för hyresgästerna och företagets bästa. Genom att mäta hyresgästernas betyg på oss som värd erhåller vi en kunskap om hur de boende värderar centrala boendekvaliteter. Det ger företaget ett preciserat beslutsunderlag för fortsatta satsningar i framtiden. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att öka kvarboendet och för att skapa långsiktig lönsamhet. Under året har efterfrågan på hyresrätter varit stabil, men däremot har Skellefteås positiva befolkningsutveckling stannat av. Bostadsmarknaden i Skellefteå är i stora delar i balans och det finns lediga lägenheter att erbjuda vid varje månadsskifte. En kommun som värdesätter en hög tillväxt ställer krav på en god tillgång på bostäder. För att Skellefteå skall kunna fortsätta växa är det viktigt att det finns tillgång till attraktiva bostäder på marknaden, inte minst i form av hyresrätter. Målet är att bygga långsiktiga relationer För att möta den ökade efterfrågan i centralorten har vi under året byggt om en central kontorsfastighet till ett flerfamiljshus med 21 nya lägenheter. Ett femtiotal lägenheter har också nyproducerats till kommunens äldre- och handikappomsorg. Under de kommande åren planeras det för en fortsatt utbyggnad av lägenheter till äldre och handikappade. När hyresgäster flyttar in i nyproducerade särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder och flyttkedjor skapas. Skelleftebostäder bidrar på så sätt till att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft. Intresset för att bygga nya bostadsrätter i centralorten har också ökat och under året har några nybyggnadsprojekt färdigställts. Vi tycker att den utvecklingen är bra, för vi kan inte ensamma tillgodose det ökade behovet av nya bostäder i centralorten. Boendet är dock inte bara tillgång på bostäder, utan det är också i hög grad en fråga om trivsel. Det är viktigt för mig och mina medarbetare att hyresgästerna trivs. Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Under året har hyresintäkterna ökat och resultatet för året följde i stort sett prognoser och budget. Uthyrningsgraden har under året legat på en stabil nivå motsvarande 98,7 %. Låga vakanser och en effektiv förvaltning har gett oss utrymme till att skriva ned fastighetsvärdena på orter där marknadsvärdet bedömts lågt i ett längre perspektiv. Vi har också satsat på ett bra underhåll och ombyggnationer av våra fastigheter, vilket ger förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Förutsättningarna för hyresrätten kan förändras Hyresrätten är en viktig boendeform i samhället, men trots det är hyresrättens framtida förutsättningar ifrågasatta. De privata fastighetsägarna vill genom en anmälan till EU påvisa att regelverket för Sveriges allmännyttiga bolag strider mot såväl EU:s statsstödsregler som konkurrensregler. Under året presenterades en utredning, tillsatt av regeringen, om vilka nya regler som krävs inom den svenska bostadspolitiken för att uppfylla EU:s regelverk. Mycket talar för att allmännyttans hyresledande roll försvinner och att hyressättningen i högre grad marknadsanpassas. En kraftig konjunkturavmattning avslutade året och den förstärktes ytterligare i början av år Att driva bostadsbolag binder mycket kapital, även för Skelleftebostäder. Riksbanken har i början av 2009 vidtagit åtgärder och sänkt reporäntan kraftigt. Det allmänna ränteläget för kommande år kommer antagligen att ligga på en lägre nivå än fjolåret, vilket ger oss möjlighet att omfördela medel till att satsa ytterligare på underhåll av våra fastigheter. 6

7 VD HAR ORDET Porträtt Att överträffa kundernas förväntningar När konjunkturen viker kommer ofta boendet i fokus. Det rapporteras om fallande bostadspriser och oro på finansmarknaden. Mitt i all oro som i dag speglar bostadsmarknaden seglar hyresrätten upp som en vinnare. En upplåtelseform som inte kräver någon kapitalinsats och risk. Dessutom erbjuds den överlägset bästa flexibiliteten av alla boendealternativ, eftersom det är enkelt att flytta till och från. Vi har under ett flertal år genomfört olika satsningar som börjar ge de resultat vi har förväntat oss. Vi har i dag en effektiv organisation med en stor närhet till våra hyresgäster. Alla medarbetare har varit delaktiga i att bygga en medvetet vald värdegrund för företaget, där alla anställda tillhör ett lag. Det är i laget tillsammans med andra som man får stöd för sin individuella utveckling och medskapande arbetssätt. De gemensamma värderingarna har ökat engagemanget hos medarbetarna som gör sitt bästa i varje situation för att överträffa kundernas förväntningar. Boråden gör hyresgästerna delaktiga i utvecklingen Vår satsning på att förbättra den yttre miljön har fortsatt i våra bostadsområden. Vi vill utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och umgås. Vi har också startat trygghetsvandringar tillsammans med våra hyresgäster i bostadsområdena. Vår förmåga att identifiera olika behov och önskemål är avgörande för om vi i allt högre grad skall kunna skapa ett boende som ger en hög livskvalitet. Boråden som bildats i våra bostadsområden är en viktig mötesform för samråd med hyresgästerna. Även de Synpunktenmöten som arrangerats i några av våra större bostadsområden har bidragit till att vi fått in värdefulla åsikter och värderingar från hyresgästerna. Vi har valt arbetssättet med Boråd- och Synpunktenmöten för att skapa förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga att utveckla verksamheten. gaser måste minska för att stoppa den globala uppvärmningen. Ska vi lyckas med det är energieffektivisering en viktig del, allt från små till stora åtgärder. Arbete pågår med att energideklarera alla våra byggnader och resultatet av det kommer att utgöra ett utmärkt underlag i vårt fortsatta arbete med att minska energianvändningen. Vi kommer även att se över fortsatt hushållning av el och vatten, samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning av förbrukning. Den som äger ett energieffektivt hus äger en framtidssäker byggnad, oberoende av vilka energislag som kommer att användas i framtiden. Minskad energianvändning är en försäkring mot stigande energipriser och negativ miljöpåverkan. Att snabbt kunna anpassa oss till rådande marknadsförhållanden, ständigt utveckla alternativa boendeformer och tjänster är nyckelfaktorer för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB Energieffektivitet skapar framtidssäkra byggnader En av de viktigaste frågorna i framtiden är hur vi ska kunna förhindra stora förändringar av dagens klimat. Utsläppen av växthus 7

8 Året i korthet Sveriges mest nöjda hyresgäster 8

9 Foto: Roine Sandlén Skebos hyresgäster mest nöjda Skebos arbete med att öka trivseln för sina hyresgäster fortsätter att ge goda resultat. De kundmätningar som genomfördes under hösten 2008 har nu sammanställts och Skebo ligger i topp jämfört med andra allmännyttiga bostadsbolag vad gäller det totala Nöjdboendeindexet, NBI. Tack vare mycket goda värden inom samtliga bedömningskriterier uppgick Skebos NBI för 2008 till 75, vilket är mer än något annat allmännyttigt bostadsbolag har lyckats nå upp till. Skebo har under flera år haft en positiv trend vad gäller NBI och det senaste resultatet är en ökning från 73 sedan 2006, när den senaste kundmätningen genomfördes. Områden som prioriteras inom Skebo är frågor som rör företagets värdegrund och att hyresgästerna ska känna att de kan påverka sitt boende, med en hyresvärd som bryr sig om sina hyresgästers boendesituation. Därför var det positivt att kundmätningarna för 2008 visar att Värdindex, som innefattar faktorer som Inflytandeindex och Kundvårdsindex, hade stigit från 67 till 71 sedan den senaste undersökningen. I en jämförelse med andra kommunala bostadsbolag som har genomfört NBI-mätningar får Skebo högsta betyg av alla för just parametrarna Värdindex och Inflytandeindex, vilket får ses som ett tydligt tecken på att arbetet med de här frågorna har gett konkreta resultat för hur hyresgästerna uppfattar Skebo. Dessutom kan det vara intressant att notera att hela 84 % av de boende säger att de skulle rekommendera Skebo för andra. Syftet med att genomföra en mätning av Nöjdboendeindexet är att få information om hyresgästernas värdering av de centrala boendekvaliteterna. Med utgångspunkt i ett välgrundat beslutsunderlag kan man fokusera kvalitetsarbetet för att så effektivt som möjligt påverka hyresgästernas värdering av boendet i positiv riktning och på så sätt öka kvarboendet. Boråden fortsätter att engagera Under 2008 fortsatte intresset för Skebos Borådsverksamhet att växa, vilket har resulterat i att det numera finns ett sjuttiotal Boråd som är verksamma inom Skebos olika bostadsområden. Alla som vill engagera sig kan delta i Boråden och arbeta för att, i samarbete med sin bovärd, utveckla sitt närområde eller gårdslokal. Boråden delar årligen på över 1 miljon kronor och brukar bland annat arrangera trivselskapande aktiviteter som kan bestå av allt ifrån grillfester och julfester till gemensamma IKEA-resor. 150 kronor per lägenhet och år finns tillgängliga för alla möjliga sorts gemensamma aktiviteter för hyresgästerna och många Boråd brukar ha bra fantasi när det gäller att komma på trevliga aktiviteter att göra tillsammans. Under året har dessutom tre mindre gym ställts i ordning med hjälp av arbetsinsatser från olika Boråd, vilket gör att det numera finns fem populära gym inom Skebo, som enkelt kan bokas av de boende i de aktuella områdena. Inflyttning i många nybyggda lägenheter Under året avslutades en rad byggprojekt, vilket innebar att ett stort antal människor kunde flytta in i nya, moderna Skebolägenheter. Inom kategorin särskilda boenden för äldre har många nya lägenheter färdigställts enligt den standardiserade modell som har valts av Skellefteå kommun. Boendeytan ligge r på m 2 och inkluderar minikök, klädkammare och rejält tilltagna badrumsutrymmen. Ett exempel är äldreboendet Lina gården på Morö Backe, där de 12 lägenheter som fanns sedan tidigare har kompletterats med 15 nya lägenheter som var inflyttningsklara i januari. Äldreboendet Regnbågen på Anderstorp har byggts ut med 32 nya lägenheter enligt samma koncept som på Linagården, med inflyttning i maj. Gruppboendet Stegen på Stämningsgården har byggts ut med 6 nya lägenheter som hade inflyttning i början av december. Gruppboendet är anpassat för handikappade med speciella behov och samtliga lägenheter är utrustade med personlyftar och annan specialanpassad teknik för att underlätta boendet. Alla lägenheter ligger på markplan och har egen balkongplats in mot en stor tomt, med bland annat promenadstråk och grillplats. I mars var det inflyttning i de 21 nya lägenheterna i kvarteret Heimdall, som kanske är mer känt för att det tidigare har inrymt bland annat Hotel Hof och Urkraft. De moderna lägenheterna, som utgörs av framför allt tvåor och treor, var mycket eftertraktade både för sitt centrala läge i centrumkärnan och för det fräscha intrycket som skapats i kvarteret efter ombyggnaden. Innergården är rejält uppfräschad och de boende har tillgång till gemensamma spautrymmen, med bland annat duschar, bastu och bubbelbad. Ny avdelning för energioptimering Skebo har under flera år arbetat kontinuerligt med ett omfattande effektiviseringsarbete för att optimera energiförbrukningen i företagets fastigheter. Arbetet har hög prioritet inom Skebo och 9

10 för att sätta ytterligare fokus på verksamheten startar man en ny avdelning som ska arbeta uteslutande med energioptimering. Kostnaderna för den energi som förbrukas vid uppvärmning påverkar i slutändan hyresnivåerna, samtidigt som en minskad energiförbrukning har en positiv inverkan på miljön i form av minskade koldioxidutsläpp. Genom att analysera energiförbrukningen och utrustningen i fastighetsbeståndet kan man komma fram till vilka åtgärder som är lämpliga för att minska förbrukningen. Den nya avdelningen, som går under namnet Energi/Miljö, ska fokusera framför allt på taxebundna kostnader som värme och el. En punkt som ska ses över är hur man kan verka för en rättvisare debitering av den energiförbrukning som respektive hyresgäst står för. En ambition är att byta ut de motor värmaruttag som hyrs ut, för att ge möjlighet till både tidsstyrning och en debitering som baseras på hur mycket de används. Dessutom ska man se över hur varmvatten förbrukningen ska kunna debiteras separat för respektive lägenhet och fortsätta arbetet med att installera termostater som leder till jämnare temperaturer i lägenheterna, vilket både förbättrar boendemiljön och ger möjlighet till lägre energiförbrukning. Barnens lek värderas högt Att kunna erbjuda inbjudande och spännande lekplatser för barn har länge varit en högprioriterad fråga inom Skebo. Som ett led i arbetet med att hålla en hög kvalitetsnivå på barnens lekområden pågår ett långtidsprojekt med kontinuerlig upprustning och förbättring, ett arbete som Skebo varje år spenderar mellan och kronor på. För att säkerställa att upprustningsarbetet bedrivs effektivt och kvalitetssäkert, har Skebo anlitat en certifierad besiktningsman som ansvarar för att identifiera eventuella fel eller brister på de olika områdenas lekplatser och fastställer vilka åtgärder som är lämpliga att genomföra. Fortsatta mätningar av radon Under året fortsatte de mätningar av radon som Skebo genomför, där målsättningen är att de ska vara klara senast Samtliga fastighetsägare i Sverige ska enligt myndighetskrav genomföra radonmätningar i ett urval av lägenheter som är tillräckligt stort för att uppnå pålitliga mätresultat. De lägenheter som ska genomgå en radonmätning förses med två mätdosor och för godkänd nivå får värdena inte överstiga 200 bq/m 3. Resultaten från de radonmätningar som har genomförts hittills visar att Skebos lägenheter generellt sett har låga värden för radon och de lägenheter som ligger över de tillåtna värdena ses över för att problemet ska kunna åtgärdas. Vanligtvis beror höga värden av radon på problem med ventilationen i den aktuella lägenheten, vilket enkelt kan åtgärdas med en vanlig ventilationsjustering. Standardhöjning för kvarteret Aldebaran I november påbörjades en omfattande rotrenovering av kvarteret Aldebaran, i korsningen Kanalgatan/Lasarettsvägen i centrala stadskärnan. Projektet omfattar 27 lägenheter och 5 lokaler i fastigheterna som byggdes 1964 och tack vare renoveringen höjs standarden rejält för de lägenheter som har hunnit få dryga fyrtio år på nacken. Huvudanledningen till att renoveringen behövde genomföras var att stammarna för vatten och avlopp var i behov av att bytas ut och då passade man även på att förnya ytskikt i badrum och kök, ett arbete där Skebo lejde in en utomstående inredningskonsult för bästa möjliga resultat. Dessutom kommer viss utrustning i lägenheterna att moderniseras för att ytterligare höja standarden. Bland annat ska diskbänkarna höjas upp till dagens standardhöjd, uttag för tvättmaskin inrättas, inbyggda mikrovågsugnar installeras samt spisarna på 220 volt bytas ut till 3-fas med jordfelsbrytare. De boende i kvarteret Aldebaran har varit mycket positiva till renoveringen, som beräknas vara helt klar i maj Trygghetsvandringar med goda resultat De trygghetsvandringar som inleddes 2007 fortsatte även under 2008, med målet att skapa ökad trygghet för såväl boende som besökare i respektive bostadsområde. För att få ett så brett spektrum av synpunkter och idéer som möjligt är ambitionen att deltagarna ska bestå av boende av bägge könen och i alla möjliga åldrar. Tillsammans med representanter för Skebo går man runt i det aktu ella bostadsområdet och tittar på detaljer som skulle kunna förbättras för en ökad känsla av säkerhet. Det kan handla om allt ifrån att flytta bokningstavlorna så att de sitter utanför tvättstugan i ställ et för innanför, till att förstärka belysningen på de gångstråk där det anses nödvändigt. Efter avslutad trygghetsvandring upp rättas en handlingsplan som innehåller de åtgärder som ska genomföras för att förbättra tryggheten. 10

11 ÅRET I KORTHET 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE organisation, vision och mål 12

13 Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. I dag konkurrerar alla fastighetsföretag på i huvudsak lika villkor, men i några avseenden har kommunala bolag andra förutsättningar än privata företag. Allmännyttans hyror är normgivande för övriga fastighetsägare. Därför spelar Skebo en viktig roll för hyressättningen. Företaget ska också drivas utan vinstsyfte och verka för hyresgästernas inflytande och delaktighet. Ytterligare skillnader är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offentlighetsprincipen. Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. I ledningsgruppen ingår vd och fem avdelningschefer. Ledningsgruppens viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. Styrelse VD Jerker Eriksson Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete samt styrelsens och vd:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grundtanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och bovärd. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Tonvikten ligger på att bygga lag och att arbeta tillsammans. Marknad/Uthyrning Kenth Wiklund Bovärdsorganisation Kent Ek IT/Ekonomi Kristina Sundin Jonsson Hyresgäst Teknik Hans Widmark Energi/Miljö Patrik Sundberg 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Vår idé är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbju da ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vi ska erbjuda goda hem- och livsmiljöer som utgår från varje människas livssituation. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skebo kunna erbjuda ett passande boende. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från traditionella lägenheter till studentrum, seniorboende, äldreoch handikappboende och småhus. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats i samarbete med samtliga medarbetare. Det dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar i varje situation. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och en vilja att skapa lösningar. Att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund är den viktigaste faktorn för vår framgång. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värde grund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Så här arbetar vi med värdegrunden Vår värdegrund ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling samt utformning av metoder för mätning och utvärdering. Vår värdegrund blir därmed en kompass som hjälper oss att göra val och genomföra aktiviteter för att uppnå och upprätthålla våra mål. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att organisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt, som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Vi ska verka för att skapa trygga och säkra boendemiljöer som minimerar riskerna för våra hyresgäster och deras ägodelar. Våra hyresgäster ska kunna känna sig trygga i våra bostadsområden. En grund i detta är att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna samt att initiera och skapa rutiner för ökad trygghet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi ska regelbundet genomföra kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Vår organisation ska präglas av att ledare och medarbetare tar ett gemensamt ansvar att lösa sina uppgifter på bästa sätt. Inflytande och delaktighet har visat sig vara viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vårt bemötande ska stimulera hyresgästerna till att vara engagerade och delaktiga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Boendeinflytande, samverkan och bra information från hyresvärden är prioriterade frågor. 14

15 Vi ska alltid vara ärliga, trovärdiga och pålitliga i ord, handling och uppträdande. Vi ska vara lösningsinriktade och ta initiativ för att överträffa hyresgästernas förväntningar. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Att ständigt arbeta med att upprätthålla ett gott klimat för både hyresgäster och medarbetare är en av de viktigaste delarna i vår värdegrund. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. En sammanställning av målen och utfallet för år 2008 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Året i korthet, Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Vakansgraden på bostäder ska uppgå till högst 2,0 % (Antal vakanser/antal lägenheter) Ja 1,3 % Nöjdboendeindex ska vara minst 73 Ja 75 Skapa goda uppväxtmiljöer för barn och ungdomar Ja Göra bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar Ja Utveckling/tillväxt Vi ska arbeta med minst tre projekt som utvecklar boendet/företaget Vi ska, tillsammans med hyresgästerna, arbeta med minst fem projekt som utvecklar boendemiljöerna Vi ska samverka med andra aktörer för att skapa trevliga och trygga bostadsområden Ja Ja Ja Ekonomi Nedskrivningar av fastigheter ska ske med minst 1 % per år Ja 1,0 % Underhållskostnaderna ska uppgå till minst 90 kr/m 2 Ja 104 kr/m 2 Vi ska ständigt utveckla verksamhetsprocesserna Ja Medarbetare Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Företagets kompetensutveckling ska uppgå till minst timmar per år Ja tim Nöjdmedarbetarindex ska uppgå till minst 4,0 Ja 4,0 Vi ska ha en sjukfrånvaro på högst 2,5 % Ja 2,1 % 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet Vår marknad och våra hyresgäster Skebo är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta av orterna i Skellefteå kommun. Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets drygt fyrtioåriga historia. Vår förmåga att identifiera dessa behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Under år 2008 har efterfrågan på bostäder varit mycket hög i Skellefteå centralort. Under året har Skebo bidragit med 21 nyproducerade hyreslägenheter i centrala Skellefteå och ett antal nybyggnationer för äldre- och handikappomsorgen. Den övriga nyproduktionen i Skellefteå har i huvudsak skett av andra aktörer och avser bostadsrätter, vilket vi ser som ett bra komplement till den befintliga marknaden av hyresrätter. År 2008 minskade befolkningen i Skellefteå kommun med cirka 200 personer, vilket är ett trendbrott. Tidigare år har inflyttningen till Skellefteå överstigit utflyttningen, vilket har gynnat Skebo. Framför allt har inflyttningen från utlandet ökat. Ett av Skellefteå kommuns mål är att befolkningen ska öka med minst 250 personer per år och en kommun i tillväxt ställer krav på fler lägenheter. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft, framför allt genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av socialförvaltningen. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder. Bolaget har dessutom en normal omflyttningsgrad, vilket innebär att vi kan erbjuda cirka 100 lägenheter för uthyrning varje månad. Antalet intresseanmälningar hos Skebo fortsätter att öka och i dag finns det cirka intressenter i företagets kö. Intressenterna består av två kategorier, dels de som kan tänka sig att flytta till oss relativt snart och dels de som ställer sig i kö för att ha en beredskap inför framtiden. De som ställer sig i bostadskön har i dag möjlighet att relativt snabbt få en lägenhet. Den längsta kötiden finns i centrala Skellefteå. Bostadsbeståndet Skebo äger (6 761) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus med en totalyta på kvadratmeter. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare och en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd, med totalt nästan lägenheter. Nyproduktionen år 2008 avser framför allt byggnationer för äldre- och handikappomsorgen, men omfattar också 21 lägenheter i kvarteret Heimdall i centrala Skellefteå. Våra konkurrenter De största konkurrenterna utgörs främst av bostadsrättsföreningar där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre boendekostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Det gäller främst nyproducerade lägenheter. Kontinuerliga kvalitetsmätningar och mål Vårt mål är att skapa långsiktiga relationer till nöjda hyresgäster. För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år. I undersökningen betygsätter hyresgästerna företaget som hyresvärd utifrån ett antal faktorer så som exempelvis kundvård, inflytande, trygghet och områdesskötsel. För år 2008 var målet att uppnå ett så kallat Nöjdboendeindex på 73. I den mätning som genomfördes under hösten 2008 hade samtliga faktorer förbättrats och vi uppnådde ett värde på 75, vilket är ett mycket högt betyg. Framför allt hade de faktorer som har störst påverkan på resultatet, det vill säga inflytande och kundvård, förbättrats jämfört med tidigare undersökningar. Det visar att arbetet med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. Undersökningarna ger företaget central information om hyresgästernas värdering av viktiga boende och trivselfaktorer. Av undersökningarna om våra hyresgästers boendevärderingar framgår det att de gärna vill hyra sin bostad och att en bostad med hög grad av bekvämlighet, närhet till lokalt centrum och kommunikationer 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER värderas högt. Undersökningen visar också att det finns ett stort engagemang bland de boende när det gäller möjligheten till inflytande över boendet och förvaltningen. Säkerhet, trygghet och boendemiljö är andra områden som hyresgästerna anser det viktigt att ha inflytande över. Våra hyresgäster är en heterogen grupp med olika förutsättningar, behov och preferenser kring sitt boende. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende och Skebo som hyresvärd är därför en viktig del i det löpande arbetet. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet, eftersom nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Nästa undersökning kommer att genomföras under år Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat ett eget arbetssätt för boinflytande. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett oss värdefulla återkopplingar och idéer från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i bostadsområdet som träffas regelbundet, ibland tillsammans med bovärden, och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande och Borådsaktiviteterna ingår nu i företagets ordinarie verksamhet. I dag finns det drygt 70 aktiva Boråd och det pågår ett flertal projekt för bland annat upprustning av hyresgästlokaler eller miljön på bostadsområdena. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa andra representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under år 2008 har det arrangerats Synpunktenträffar i bland annat Burträsk, Bureå, Lövånger och på Morö Backe och Klintfors i centrala Skellefteå. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Under hösten har det bland annat genomförts en trygghetsvandring på ett bostadsområde. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer på området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Andra trygghetsskapande åtgärder har varit byte av låssystem samt installationer av porttelefoner och belysning. Särskilda boendeformer och erbjudanden Hyresgästerna i Skebo representeras av alla ålderskategorier. Förutom att vi kan erbjuda marknaden boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus, kan vi också erbjuda olika typer av kategoriboenden. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de studenter som läser på universitetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. Den ökande andelen äldre hyresgäster kommer sannolikt att medföra en ökad efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet, vilket medför att framför allt tillgänglighetsfrågorna kommer att vara betydelsefulla. På ett flertal områden har vi därför genomfört så kallade tillgänglighetsbesiktningar, vilket har lett till åtgärder i såväl våra fastigheter som i den yttre miljön. Vi har också en särskild seniorvärdinnetjänst för våra seniorboenden. I dag har Skebo cirka 900 seniorlägenheter och värdinnan kan exempelvis hjälpa till med att starta aktiviteter eller vara med att planera hur hyresgästlokalerna ska utrustas. Studenter erbjuds studentrum nära universiteten och i dag har Skebo 369 studentbostäder, varav drygt 70 % är möblerade. Skellefteå kommun har sedan flera år tillbaka beslutat att studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå ska ges en bostadsgaranti. Skebo har fått ansvaret för detta och erbjuder en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter minskade något år 2008 jämfört med år 2007, men efterfrågan på utbildningar kan dock öka i rådande konjunktur. I detta marknadsläge är det därför viktigt att kunna erbjuda prisvärda lägenheter med närhet till universitet och högskolor. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. Vakansgrad, uthyrning och omflyttning År 2008 förbättrades uthyrningsgraden i centralorten medan den sjönk något i kringorterna. Under året minskade vakanserna i centralorten med sex stycken, samtidigt som vakanserna i kringorterna ökade med sju stycken. Årets genomsnittliga vakansgrad för bostäder, det vill säga antalet lediga lägenheter i förhållande till de totala hyresintäkterna, sjönk från 2,9 % till 2,2 %. Antalet lediga lägenheter vid årets slut uppgick till 87. Detta innebär att vakansgraden per , antal vakanta lägenheter i förhållande till totalt antal lägenheter, uppgick till 1,3 %, där de flesta lediga lägenheterna fanns i kringorterna. SKEBOS BOSTÄDER OMSÄTTNING AV LÄGENHETER Typ Antal % Seniorbostäder ,3 Studentbostäder 369 5,4 Småhus 326 4,8 Flerfamiljshus ,5 Totalt ,0 ANTAL

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Omflyttningen minskade något och uppgick till 22 %. Högst omflyttning har studentbostäderna. Den minskade omflyttningsgraden är ett resultat av den ökade uthyrningsgraden. Hyresrätten kännetecknas normalt av en omflyttningsgrad på %. Hyresutveckling Våra bostadshyror bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen och från och med den första mars 2008 höjdes hyrorna i genomsnitt med 2,73 %. Hyrorna var till viss del differentierade för att uppnå en bättre hyresstruktur. Hyrorna för garage- och parkeringsplatser höjdes endast marginellt. och marknadskommunikation Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap för företagets marknadskommunikation och är ett sätt för både befintliga och potentiella hyresgäster att hålla sig uppdaterade med nyheter om företaget. Webbplatsen har i dag cirka besökare per vecka. Via hemsidan finns det möjlighet att ställa sig i kö för en hyreslägenhet och få en automatisk bevakning av de lägenheter som blir lediga för uthyrning. Det finns även möjlighet för hyresgästerna att göra en felanmälan via hemsidan. Under det första kvartalet 2009 kommer webbplatsen att utvecklas ytterligare. Allt för att kunna erbjuda ännu bättre tjänster i framtiden, såväl externt som internt. Bland annat kommer det att vara möjligt för nuvarande hyresgäster att boka parkeringsplatser eller byta bostad med andra hyresgäster. Vi kommunicerar också via vår hyresgästtidning Kom In!, genom bio- och tv-reklam samt genom annonsering i dagspress. Den dagliga kommunikationen med hyresgästerna sker främst genom bovärden och vår BoButik. Under 2008 har vi bland annat utökat telefontiderna i vår BoButik och genomfört aktiviteter för ett ökat boinflytande. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Dessutom är hyresnivåerna relativt låga i jämförelse med andra kommunala bostadsföretag i den norra regionen. Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning befinna sig på nuvarande nivå. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten, medan antalet invånare har varit vikande i kringorterna. Förändrade bidragsregler har bland annat bidragit till höga nyproduktionskostnader för bostadslägenheter. Det innebär i sin tur höga hyresnivåer och de grupper som har möjlighet att betala dessa hyror är begränsade. Nyproduktionen för ordinära hyreslägenheter kommer därför att vara låg de kommande åren. Däremot bidrar Skebo till kommunens tillväxt genom om- och nybyggnationer av särskilda boenden för äldre- och handikappomsorgen. LEDIGA LÄGENHETER LÄGENHETERNAS SAMMANSÄTTNING ANTAL % Stud 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk 6 rk 9 rk 18

19 En lågkonjunktur med ökad arbetslöshet kan alltid innebära ökade risker för vakanser såväl i centralorten som i kommunens kringorter. Det kommer att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. Den pågående utredningen om allmännyttan kommer att ge effekter för företaget såväl avseende verksamhetens ändamål som för exempelvis hyressättningen. Frågor som utredningen omfattar är om de allmännyttiga bostadsföretagen i Sverige ska tillämpa en affärsmässig/marknadsmässig företagsmodell eller en renodlad självkostnadsmodell och om allmännyttans hyresnormerande roll ska finnas kvar. De nya reglerna kommer eventuellt att träda i kraft år Lokalmarknaden utbud Skebos lokalutbud är varierat och består av allt från butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, så som bibliotek, tand- och sjukvård samt äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 255 lokaler med en totalyta på m 2. Målsättningen är att kunna erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler. Lokalerna kan också bidra till att skapa levande och attraktiva bostadsområden och vara en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter. Hyresgäster Av den totala lokalytan, m 2, hyrs 82 % av Skellefteå kommun eller Västerbottens läns landsting. Skellefteå kommun utgör företagets dominerande lokalhyresgäst och svarar för den huvudsakliga delen av hyresintäkterna. Förskolor och särskilda boenden för äldre- och handikappomsorg är exempel på verksamheter som bedrivs i dessa lokaler. Hyresutveckling Hyrorna höjdes något under 2008, framför allt genom avtalade indexhöjningar eller på grund av att lokalerna hade förändrats på något sätt. På grund av indexhöjningar kommer hyreshöjningar att ske även under år För övrigt förväntas hyrorna förbli oförändrade, förutom för de mest attraktiva kontors- och butikslokalerna i centralorten där hyrorna kan komma att stiga. Vakansgrad och uthyrning Trenden med god efterfrågan på lokaler fortsatte under 2008, främst i centrala lägen. Vid årsskiftet var 95,0 % av lokalerna uthyrda och andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna uppgick till 1,7 % (1,6 %). Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur, medan mindre lokalhyresgäster har kortare kontraktstider. Marknadskommunikation Bovärden står för den dagliga kontakten med lokalhyresgästen. I kommunikationen används också kundtidningen Kom In! och vår webbplats. Lediga lokaler utannonseras i dagspress och på vår webbplats. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet eftersom de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. Västerbottens läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tandläkarmottagningar. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE i det dagliga arbetet är kärnvärdena betydelse fulla Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Vår organisation kännetecknas av en kundnära organisation med få beslutsnivåer och ansvar som flyttats ut nära hyresgästerna. Basen i organisationen är företagets bovärdar och på huvudkontoret finns bolagets vd samt avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/ Uthyrning, IT/Ekonomi, Teknik och Energi/Miljö. Medarbetare År 2008 hade Skebo totalt 64 anställda. Av dessa var 22 kvinnor och 42 män, 38 var kollektivanställda och 26 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 46 år och drygt 76 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 15,9 år (15,1 år). Företaget anställer varje år ett stort antal feriearbetare och under sommaren uppgick dessa till 47 (53) personer. Värdegrundsarbete Under 2005 deltog alla medarbetare i Skebo i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar. Grunden till arbetet var att skapa en gemensam företagskultur med förankring i verksamheten. Utifrån ett antal kärnvärden utarbetades ett dokument där kärnvärdena gavs betydelse i det dagliga arbetet. Arbetet med värdegrunden fortsätter genom ett kontinuerligt arbete på samtliga avdelningar och den kommer att leva vidare bland annat genom företagsgemensamma temadagar. På temadagarna kommer ämnen som har anknytning till värdegrunden att beröras, så som lagarbete och engagemang. Medarbetarskap En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Medarbetare som vill och kan vara aktiva, konstruktiva och lösningsinriktade kan ständigt förbättra verksamheten. Alla ska ha viljan och motivationen att vara delaktiga och medansvariga i att utveckla företagets verksamhet och arbetsklimat. Lärande, utveckling och förbättring är därför viktiga delar av det dagliga arbetet. Målet är att medarbetaren på Skebo ska: Vara aktivt delaktig. Vara engagerad och positivt bidragande. Vara lösningsinriktad. Uppmuntra sina arbetskamrater. Ha goda relationer med hyresgästerna. Må bra och trivas på jobbet. Löpande kompetensutveckling Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta kundernas behov. Arbetet med kompetensutveckling fortgår därför löpande. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Frågor avseende individuell utveckling diskuteras i första hand vid de utvecklingssamtal som sker mellan ledare och medarbetare. Utvecklingssamtalen behandlar frågeställningar som sammanfattas under fyra avsnitt: verksamheten, medarbetarskapet, det egna arbetet och ledarskapet. Målet med utvecklingssamtalen är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling avseende såväl välbefinnande som prestationer, stärka relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulera utvecklingsmål för medarbetaren. Avdelningschefer och medarbetare har ett gemensamt ansvar för genomförande och utvärdering av aktiviteterna. Företaget genomför löpande företagsövergripande utbildningar i företagets interna IT-system och under året har utbildningar genomförts i bland annat Office-paketet. Samtliga anställda har 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE fått lära sig mer om diskrimineringsgrunderna i en utbildning benämnd Lika inför värden och den årliga temadagen hade inriktning på etik- och moralfrågor. Arbetet med etik- och moralfrågor kommer att pågå under år 2009 och ska behandla vårt agerande i relation till varandra och till våra intressenter. Målet med arbetet är att ytterligare stärka förtroendet för Skebo som företag. Samtliga medarbetare kommer också att vara delaktiga i att ta fram företagets etiska normer. Personlig utveckling kan också skapas på andra sätt än att delta i utbildningar. Under året har det genomförts ett antal projekt där de anställda har arbetat tillsammans för att utreda olika frågeställningar. Ett av företagets mål är bland annat att arbeta med projekt som utvecklar såväl företaget som kontakten med hyresgästerna. Företaget har även genomfört studiebesök hos andra bostadsföretag och deltagit i branschgemensamma utvecklingsprojekt. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 1,1 mkr (0,8 mkr), vilket innebär cirka 17 tkr (13 tkr) per person. Företagets mål 2008 var att kompetensutvecklingen ska uppgå till minst timmar per år. För år 2008 uppgick antalet utbildningstimmar till timmar (1 819 timmar). Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Bakgrunden till företagets satsning på friskvård är övertygelsen att medarbetare som mår bra presterar bättre, samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med Kommunhälsan, men inom friskvårdsengagemanget ryms också andra delar. Engagemanget omfattar arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, men även psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. I satsningen på friskvård ingår också hälsoundersökningar där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Alla anställda har fått information om kost, stress och motion. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka. Vi erbjuder även möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Friskvårdsprogrammet revideras årligen för att fånga upp nya idéer och förslag. Friskvårdsprojektet är som helhet ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten, samt att öka kunskapen och förmågan att leda sig själv till att må bra, trivas och utvecklas. Ett annat viktigt mål är att öka individens förmåga att, tillsammans med andra, skapa och upprätthålla ett gott arbetsklimat. Låg sjukfrånvaro Från att ha varit på en mycket låg nivå år 2007, 1,0 %, steg sjukfrånvaron något under år 2008 till 2,1 %. Av den totala frånvaron, uppgick långtidssjukfrånvaron till 7,9 %. Den procent uella sjukfrånvaron var något högre för män än för kvinnor och högst för anställda äldre än fyrtionio år. År 2008 hade cirka 75 % av medarbetarna maximalt fem dagars sjukfrånvaro. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker. Företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård kan vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. Genomlysning av arbetsmiljön Under 2005 inleddes en arbetsmiljöutredning i samarbete med Kommunhälsan. Syftet med utredningen var att belysa det inre klimatet i organisationen och att identifiera utvecklingsområden. Basen i utredningen var intervjuer med de anställda. År 2007 gick företaget ytterligare ett steg och deltog för första gången i Skellefteå kommuns medarbetarundersökning. Vid den första undersökningen uppnådde företaget ett Nöjdmedarbetarindex på 3,9 på en femgradig skala. Hösten år 2008 deltog företaget för andra gången i kommunens medarbetarundersökning och uppnådde nu ett ännu högre Nöjdmedarbetarindex på 4,0. 21

22 Enkäten behandlar viktiga områden som motivation och arbetsglädje, kännedom om mål, styrning och resultatinriktning, information, samarbete, ledarskap, arbetsklimat och hälsa. Att undersöka hur medarbetarna upplever sin arbetsgivare och Skebo som företag är en viktig del i det löpande arbetet. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Årets enkätresultat visade bland annat att viktiga utvecklingsområden är information, arbetsklimat och hälsa. Medarbetarundersökningar kommer att genomföras vartannat år. Samverkan och medskapande Tillsammans med de lokala fackliga organisationerna pågår ett löpande samarbete med att utveckla företaget och formerna för samverkan. Samverkan i företaget sker bland annat genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i den centrala samverkansgruppen, företagsrådet. Grunden i samverkan är att varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. företagsrådet har företaget ett medel för samverkan inom företagets arbetsmiljöarbete, verksamhet, jämställdhet och kompetensutveckling. Under år 2008 har det tagits fram en ny personalhandbok, där bland annat introduktionen av nyanställda utgör ett viktigt avsnitt. Ett av företagsrådets uppgifter är också att ständigt utveckla formerna för löne- och utvecklingssamtal och att förbättra rutinerna för företagets arbetsmiljöarbete. Vi strävar också efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldhetsfrågor i organisationen. Ett led i detta var utbildningen i diskrimineringsgrunderna. Vår ambition är att regelbundet genomföra lönekartläggningar för att upptäcka löneskillnader som beror på kön eller etnisk tillhörighet. Att som anställd kunna känna delaktighet förutsätter att man är väl bekant med företagets vision och mål. Under kommande år kommer vi att intensifiera arbetet med företagets styrkort på varje nivå inom organisationen. I den centrala samverkansgruppen, företagsrådet, behandlas övergripande frågor som berör samtliga anställda i företaget. Genom PERSONALENS ÅLDERSSTRUKTUR % PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 2,1 1,0 Varav sjukdagar arbetsskada, % 0 0 Föräldraledighet, % 0,6 1,6 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år 15,9 15,1 Löner och andra ersättningar, mkr 20,8 19,8 Sociala kostnader, mkr 8,5 8,5 Personalkostnader, kr/m

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE 23

24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER låga driftkostnader ger utrymme för underhåll och ombyggnad Våra fastigheter Våra kundundersökningar visar att det allra viktigaste för hyresgästerna är inflytande, kundvård och att boendet känns tryggt och säkert, samt att det är rent och snyggt i bostadsområdena. Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. I dag köper företaget in den yttre skötseln i centralorten, Ursviken och Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens ytterområden sköts av företagets bovärdar. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade vi totalt (6 761) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 255 (250) verksamhetslokaler av skiftande slag såsom exempelvis butiksoch kontorslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till m 2 ( m 2 ), varav 83 % utgjordes av bostadsyta. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. Besparingar ger utrymme för underhåll Vår ambition är att så långt som möjligt ha låga driftkostnader för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att vidmakthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värdeutveckling. Underhållsåtgärder som krävs för att bibehålla fastigheternas tekniska skick, åtgärder som krävs ur säkerhetssynpunkt och åtgärder som följer av myndighets- och lagkrav prioriteras. Bland insatserna kan såväl inre som yttre åtgärder nämnas. Exempel på åtgärder utomhus är målning av fasader, byte av fönster och omläggning av tak. Åtgärder inomhus kan vara byte av vitvaror och golv. Exempel på myndighetskrav kan vara den pågående kartläggningen av radonförekomst i våra fastigheter och arbetet med att inventera företagets offentliga lokaler med beaktande av Boverkets föreskrift Enkelt avhjälpta hinder. Den senare inventeringen kan leda till åtgärder i lokalerna för att kunna uppfylla Boverkets regler och handikapporganisationernas behov. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Väljer en hyresgäst att skjuta på det planerade underhållet utgår kompensation i form av rabatt på hyran. En hyresgäst som begär att underhållet tidigareläggs får i stället erlägga en engångskostnad. Underhållet för vårt fastighetsbestånd har ökat från en låg nivå till att företaget i dag kan genomföra ett rimligt fastighetsunderhåll. Reparationskostnaderna uppgick till 46 kr/m 2 (50 kr/m 2 ) och underhållskostnaderna uppgick till 104 kr/m 2 (105 kr/m 2 ) för år Under år 2008 har bolaget prioriterat inomhusmiljöerna, målningar av fasader och satsningar på den yttre miljön. På området Anderstorp i centrala Skellefteå fortsätter upprustningen av den yttre miljön. Husen har bland annat fått nya uteplatser, planteringar och lekplatser. Vägar samt cykel- och gångstråk har grävts ur och fått ny asfaltbeläggning. Inomhusmiljöerna förbättrades bland annat genom ny ventilation. Under året fortsatte också uppgraderingen av tv-näten och ytterligare satsningar på energibesparande åtgärder. Vi har också inlett en omfattande renovering av kök och badrum i samband med stambyte i fastigheten Aldebaran i centrala Skellefteå. Projektet kommer att slutföras under våren Om- och nybyggnationer Ombyggnationen av fastigheten Heimdall 12 slutfördes i februari månad år Fastigheten har byggts om från ett kontorshus till ett flerfamiljshus med 21 lägenheter i varierande storlekar. Samtliga lägenheter är uthyrda och de första hyresgästerna flyttade in under mars månad. 24

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER DEGERBYN SJUNGANDE DALEN ERIKSLID BYSKE JÖRN KÅGE KLINTFORS PRÄSTBORDET NORRBÖLE BOLIDEN SKELLEFTEÅ URSVIKEN SKELLEFTEHAMN BUREÅ CENTRUM ÄLVSBACKA MORÖ BACKE CENTRUM BURTRÄSK SUNNANÅ/SÖRBÖLE ANDERSTORP LÖVÅNGER KM KM BERGSBYN I januari 2008 färdigställdes tillbyggnaden av Linagården, ett särskilt boende på Morö Backe, som omfattade 15 lägenheter. Under april månad färdigställdes utbyggnaden av Regnbågens särskilda boende på Anderstorp, vilket resulterade i ytterligare 32 lägenheter. Båda projekten genomfördes på uppdrag av äldreomsorgen. Under året har det också pågått ett flertal om- och nybyggnationer på uppdrag av handikappomsorgen. Under sommaren färdigställdes ett nytt gruppboende i kvarteret Stegen i centrala Skellefteå och under hösten slutfördes ombyggnationerna av en dagverksamhet på Morö Backe, en gruppbostad i Skelleftehamn och en gruppbostad på Anderstorp. Hyresgäster i centralorten har Com Hem som tv-leverantör och till ytterområdena levererar Swesat tv via Skellefteå Kraft. Företagen erbjuder i huvudsak samma tv-kanaler. För att klara framtida krav som exempelvis hög signalkvalitet, sker det kontinuerliga uppgraderingar av tv-näten. Försäljningar I juni 2008 avyttrades sex radhus i Boliden, där det under lång tid varit låg efterfrågan på bostäder. Försäljningen är en följd av den strategiska inriktningen av bolagets fastighetsbestånd. Den totala köpeskillingen uppgick till 0,2 mkr och den redovisade realisationsvinsten uppgick till 0 mkr. Bredband och tv Många hyresgäster ställer i dag krav på att bostadsföretagen har en framtidssäker infrastruktur för it-tjänster. Vi har därför valt att satsa på ett fiberoptiskt bredband, som de flesta av företagets fastigheter i dag har tillgång till. I centralorten finns det också möjlighet att få bredband via leverantören Com Hem. ANTAL LÄGENHETER EFTER VÄRDEÅR REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER ANTAL MKR t o m

26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE varje sparad kilowattimme minskar vår miljöpåverkan POJKE I DUSCH Vårt miljöarbete Skebo har en miljöpolicy där det framgår att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Det har bidragit till att vi har en miljöprofil i verksamheten, samtidigt som det faktiskt också har inneburit ekonomiska besparingar. Policyn omfattar alla anställda oavsett arbetsuppgifter. Miljöarbetet bedrivs mot målen att erbjuda hyresgästerna ett sunt och miljöanpassat boende och att kontinuerligt minska miljöpåverkan från våra fastigheter. Vi ska bedriva verksamheten på ett miljövänligt sätt som är förenligt med en hållbar utveckling. Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra beslut, såväl på kort som på lång sikt. Energi och miljö kommer att vara ett prioriterat branschområde de kommande åren. Vi har därför sett behoven av att satsa ytterligare på detta såväl från miljö- som kostnadssynpunkt. Därför har vi inrättat en särskild avdelning i företaget, Energi/Miljö, från och med den 1 januari Flera miljösatsningar All konsumtion leder till att det bildas avfall i form av hushållssopor, förpackningar, emballage och förbrukade produkter. På ett flertal av företagets bostadsområden har hyresgästerna möjlighet att lämna papper och kartonger i särskilda kärl, vilket gör att sopmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för sophämtning och sophantering minskar. Skebo har ett väl utbyggt system för fastighetsnära källsortering. Under året har projektet med källsortering av organiskt avfall (matavfall) fortsatt, vilket innebär att hushållssoporna ska sorteras i en organisk del och i en brännbar del. Andra miljösatsningar har exempelvis varit olika former av vattensparprojekt. Projekten har inneburit en betydande minskning av den förbrukade vattenmängden och minskad energiförbrukning för uppvärmning av vatten. När toalettstolar byts ut monteras den nya typen av stolar som erbjuder spolning med två olika vattenvolymer. Även vid byte av annan utrustning tas hänsyn till miljön. Tvättmaskiner som behöver bytas ut ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatten. Sammantaget sker kontinuerligt byten av vattenarmaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar, där det huvudsakliga syftet är att spara vatten. Kartläggningen av radonförekomst pågår. Riksdagens mål för bostäder är en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter år Skebo har utarbetat en åtgärdsplan som innebär att de mätplatser som överstiger riktvärdet ska vara åtgärdade senast år Resultatet av hittills genomförda mätningar visar på låga förekomster av radon. Sedan år 2006 har företaget haft ett ingående samarbete med Vägverket. Samarbetet har bland annat lett till en transportutredning där företagets samtliga transporter har belysts ur såväl miljö- som säkerhetssynpunkt. Alkolås har installerats i samtliga fordon och år 2007 gick samtliga medarbetare, som använder fordon i tjänsten, en utbildning i EcoDriving. Minskad användning av el och olja För att minska energiförbrukningen genomför bolaget ett omfattande optimerings- och effektiviseringsarbete i samtliga fastigheter. Bland annat analyseras faktorer så som isolering, ventilation och värme- och elsystem. En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. I dag värms cirka 91,2 % av bolagets fastigheter upp med fjärrvärme. Arbetet med att minska uppvärmningen med el till förmån för fjärrvärme pågår löpande. För varje sparad kilowattimme minskar miljöpåverkan och företaget arbetar därför kontinuerligt med olika sätt att minska energianvändningen. Under flera år har lampor och lysrörsarmaturer i gemensamma utrymmen bytts ut till lågenergilampor, ofta med automatiskt påslag, så kallad rörelsevakt. Lamporna lyser med låg effekt hela tiden, och med högre effekt när någon närmar sig. Denna typ av armaturer medger minskad energiförbrukning samtidigt som de kan bidra till att det aldrig blir helt mörkt i exempelvis källare och trapphus, vilket i sin tur leder till en ökad trygghet för de boende. Vårt geografiska läge gör att motor- och kupévärmare vintertid inte bara handlar om komfort, utan krävs för att inte slitaget på bilarna ska bli orimligt stort. Tyvärr är såväl motor- som kupévärmare stora 26

27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE energiförbrukare och under lång tid har företaget arbetat med att på olika sätt minska förbrukningen för detta ändamål. Montering av tids- och temperaturstyrda motorvärmaruttag pågår och kommer att ske på samtliga fastighetsområden. Det är ett omfattande arbete, men med stor besparingspotential. Andra eleffektiviserande åtgärder genomförs löpande, främst i samband med upprustning av tvättstugor och ventilationsanläggningar. Även kylskåp och andra vitvaror byts vid behov ut till moderna maskiner som förbrukar betydligt mindre energi än äldre modeller. Arbetet med energideklarationer har inletts. Energideklarationerna kommer att vara ett bra underlag för att kartlägga vad vi kan göra för att minimera energiförbrukningen i våra fastigheter. Arbetet beräknas vara slutfört under kommande år. Inför nästa år har vi avsatt såväl ekonomiska som personella resurser för att kunna optimera energi förbrukningen i våra fastigheter. Skapa miljöengagemang Vi ska inte bara tillgodose våra hyresgästers behov och förväntningar på ett ansvarsfullt miljöarbete. Vi vill också aktivt verka för att hjälpa hyresgästerna och våra leverantörer att minska sin miljöpåverkan och få dem delaktiga i miljöarbetet. Den allra största utvecklingspotent ialen när det gäller all miljöpåverkande verksamhet, det vill säga el, vatten, sopor etc, ligger i förändrade attityder hos företagets hyresgäster och leverantörer. Oavsett vilken teknisk utrustning som monteras in i lägenheter och gemensamma utrymmen, är det användnings- och förhållningssättet hos de enskilda användarna som avgör om man kan spara pengar och minska miljöbelastningen. Av den anledningen arbetar företaget aktivt med information till hyresgästerna. Återkommande är till exempel olika reportage i kundtidningen Kom In! som speglar möjligheterna att spara pengar både i den privata ekonomin och åt Skebo, vilket i förlängningen också bidrar till att hyreshöjningar kan motverkas. Fortsatt information inom detta område är en mycket viktig uppgift. Även vid upphandling spelar miljöaspekterna en stor roll. I samband med upphandlingar av varor och tjänster ställer vi specifika miljökrav för respektive upphandling. Det kan vara krav på miljöprestanda på fordon eller tjänster där det krävs arbetsmaskiner. En minskad miljöbelastning skulle innebära att företaget klarar sin del i arbetet med att nå fram till ett uthålligt samhälle. Så här arbetar vi vidare Våra långsiktiga målsättningar handlar om minskad miljöpåverkan, en fortsatt satsning på sänkta driftkostnader och minskade förbrukningar. Fastighetsnära källsortering kommer att införas på ytterligare områden. Vi kommer att se över fortsatt hushållning av el och vatten, samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning. Satsningarna på minskade förbrukningar kommer att fortsätta bland annat genom att optimera nuvarande system och byta ut gammal energikrävande utrustning. Energideklarationerna kommer att utgöra ett utmärkt underlag i detta arbete. UPPVÄRMNING % OLJEFÖRBRUKNING m Fjärrvärme El Olja 27

28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI hantering av ränterisker en viktig uppgift Vår ekonomi Fastigheterna är de i särklass mest betydande tillgångarna i bolaget och utgör tillsammans 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas bokförda värde har utgått från den historiska anskaffningskostnaden, med tillägg för uppskrivningar och avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Aktuell avskrivningsplan är 1 % av anskaffningsvärdet. De senaste åren har det också skett nedskrivningar av fastigheterna. I förhållande till samtliga fastigheters totala anskaffningsvärde har nedskrivningar skett i storleksordningen 1 1,5 % per år. Fastighetsvärdering Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen och interna avkastningsvärden som ska indikera ett marknadsvärde fastställs. Modellen bygger på varje fastighets kassaflöde och använder utgående hyror och beräknat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader, eventuella räntebidrag samt verklig utgående fastighetsskatt. Den totala avkastningen på bolagets fastighetsbestånd uppgår för närvarande till 7,9 % (7,7 %). Värderingen utgör underlag när eventuella nedskrivningar ska fastställas. Finansiering År 2008 visade sig bli ett ovanligt turbulent år beträffande penningpolitiken och världsmarknaderna. Hösten 2008 kom att präglas av krisen på de finansiella marknaderna och en förstärkt oro för konjunkturutvecklingen i världen. Den utlösande faktorn till den finansiella krisen var bland annat problemen på den amerikanska bostadsmarknaden med bostadslån till hushåll med svag betalningsförmåga. Krisen ledde bland annat till fallande energipriser och att räntorna sänktes i flera länder. Förväntningarna på framtida räntenivåer justerades ner. Även om reporäntorna föll var dock de räntor som hushåll och företag mötte fortsatt höga, vilket var ett tecken på att kreditmarknaderna inte fungerade normalt. Undersökningar i världen pekade på både försämrade finansieringsmöjligheter för företag och skärpta kreditvillkor. Sverige är starkt beroende av vad som händer i omvärlden. Sverige är en liten öppen ekonomi med en omfattande utrikeshandel och en finansmarknad som är väl integrerad med omvärlden. Det gör att en global finanskris kombinerad med en kraftig internationell konjunkturavmattning får betydande effekter på den svenska marknaden. Enligt Riksbanken föll BNP i Sverige med 0,4 % under det tredje kvartalet jämfört med föregående kvartal omräknat till årstakt. Framför allt utvecklades hushållens konsumtionsmöjligheter svagare än förväntat. Arbetsmarknadsindikatorer pekade även på en snar försämring på arbetsmarknaden. Mot bakgrund av den försämrade konjunkturen beslutade Riksbanken att sänka reporäntan till 2 % i december Enligt Riksbanken krävdes räntesänkningen för att dämpa fallet i såväl produktion som sysselsättning. Med en lägre reporänta skulle också inflationen hamna nära inflationsmålet på ett par års sikt. Under år 2008 varierade reporäntan från 4,75 % till 2 %. Reporäntan bedöms ligga kvar på nuvarande eller lägre nivå under det kommande året. Finanspolicy och riskhantering Målet med finansverksamheten är att minska effekterna av kortsiktiga räntefluktuationer på kapitalmarknaden och att till så låg kostnad som möjligt skapa en god kontroll över Skebos framtida kassaflöden. Uppkomna kassaflöden ska i första hand användas till att amortera lånen. Bolaget vill eftersträva lägsta möjliga finansiella kostnad över tiden till en av styrelsen fastställd risknivå. Stigande räntenivåer skulle i hög grad påverka bolaget negativt om förändringen blev bestående. Det löpande arbetet med låneportföljen är därför av yttersta vikt. Finansverksamheten styrs i enlighet med en av Skebos styrelse fastlagd finanspolicy, där målen anges för finansverksamheten, ansvarsfördelningen i finansfrågor samt riktlinjer och riskbegränsningar. Skebos policy är utformad i linje med det regelverk som anges i ägarens, Skellefteå kommuns, finanspolicy. Verksamheten präglas av medvetet lågt risktagande och säkerställande av risker. Det innebär att riskerna ska begränsas samtidigt som företaget eftersträvar en aktiv finanshantering för att uppnå bästa möjliga finansnetto. Riskhantering och kapitalbehov Den finansiella portföljen består av lån, derivatinstrument och likvida medel. För att tillgodose företagets långsiktiga kapitalbehov och därmed säkerställa ett långsiktigt fastighetsinnehav, eftersträvas krediter och kreditlöften med lång löptid. Med likviditetsrisk av 28

29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI ses risken att inte ha tillräckliga likvida medel för förutsedda eller oförutsedda betalningar. För att företaget alltid ska kunna uppfylla åtaganden gentemot företagets leverantörer och långivare samt för att täcka företagets nyupplåningsbehov, finns betalningsberedskap i form av likvida medel tillsammans med en outnyttjad del av checkräkningskredit. Likviditetsrisken reduceras även genom såväl en jämn spridning av förfallotidpunkter på lånen och genom den koppling bolaget har till Skellefteå kommuns internbank. Att hantera ränterisker är en av finansverksamhetens viktigaste uppgifter. Med ränterisk avses risken att bolagets resultat skulle påverkas negativt till följd av förändrade marknadsräntor. Ränterisker begränsas genom en aktiv finansieringshantering avseende korta alternativt långa placeringar av den finansiella portföljen och genom användandet av derivatinstrument. Derivat ingår i den finansiella portföljen för att begränsa och förändra Skebos finansiella risker. Ränteswappar används för att förändra räntebindningstider. Räntekostnader och ränteintäkter avseende derivatportföljen periodiseras över de aktuella derivatinstrumentens löptid. Optimerade kassaflöden Arbetet med att optimera kassaflödet genom ett aktivt cash managementarbete pågår kontinuerligt. Tack vare en effektiv likviditetsplanering, förbättrade betalningsströmmar från Skebos hyresgäster och ett effektivt utnyttjande av leverantörskrediter, kunde nyupplåning undvikas trots stora investeringar. Tydliga exempel på när kassaflödet påverkas positivt är när hyresgästerna övergår till autogiro som betalningssätt. För närvarande har 33 % (31 %) av Skebos hyresgäster valt autogiro. Den ökande volymen av hyror via autogiro i kombination med en stram kravrutin innebär att mer än 95 % av hyrorna betalas i rätt tid. Känslighetsanalys Skebos resultat påverkas av flera faktorer. Nedan redovisas resultatets påverkan av när vissa nyckelfaktorer förändras. Prognos för 2009 Företagets verksamhet och ekonomi påverkas av såväl förändringar i omvärlden som av egna strategiska överväganden och framtida inriktning. Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen. Vid årsredovisningens upprättande pågick hyresförhandlingar och vi kan därför ej behandla framtida hyresnivåer. Bolaget förväntas bibehålla uthyrningsgraden avseende bostäder under kommande år. Den negativa konjunkturutvecklingen kan dock komma att påverka uthyrningsläget på längre sikt. Även lokalhyrorna är till viss del konjunkturberoende. Vi förväntar oss dock att efterfrågan kommer att vara fortsatt god under kommande år. De taxebundna avgifterna kommer att öka ytterligare under år Detta beror i huvudsak på förändrade regler för avfalls FINANSNETTO KR/m RÄNTEBÄRANDE SKULDER PER m 2 TKR FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Fastigheter 2 421, , Räntebärande skulder 2 215, ,

30 hantering samt höjda avgifter för energi och vatten. Övriga driftoch administrationskostnader kommer att öka något, medan de planenliga underhållskostnaderna kommer att vara i nivå med underhållskostnaderna år Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna, varför den långsiktiga lönsamhetsutvecklingen är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. För att minimera effekterna av plötsliga ränteförändringar arbetar företaget med ränteriskhantering. Detta innebär att fallande räntor påverkar företagets finansnetto positivt med viss fördröjning, samtidigt som stigande räntor påverkar resultatet negativt på sikt. Om marknadsräntorna skulle stiga med en procentenhet 2009 skulle finans nettot försämras med cirka 6 mkr. En räntenedgång skulle förbättra finansnettot med motsvarande belopp. Reporäntan befinner sig för närvarande på en mycket låg nivå. Det förväntas inte några ytterligare höjningar under år Även de långa räntorna förväntas bli något lägre. Sammantaget innebär det att bolagets förväntade resultat efter finansiella poster kommer att bli i nivå med resultatet för år Detta resultat kommer att omfatta ytterligare reserveringar för omstruktureringskostnader. Investeringstakten kommer att vara fortsatt hög år Investeringarna beräknas att uppgå till cirka 75 mkr för nästa år och finansieringen kommer att ske med egna medel. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står ,06 kronor att disponera. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten enligt balansräkningen, ,06 kronor, varav årets vinst, ,02 kronor, balanseras i ny räkning. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tillhörande bokslutskommentarer. Räntebidragen kommer att reduceras ytterligare under 2009 för att avtrappas helt de efterföljande tre åren. OMSÄTTNING LÅN TILL SNITTRÄNTA MKR Snittränta Lånevolym % KÄNSLIGHETSANALYS Resultatpåverkan av olika händelser Förändring Påverkan % +/- mkr +/- Hyresnivåer bostäder 2 6 Vakansgrad bostäder 3 10 Driftkostnader, ej underhåll, ej fastighetsskatt 5 9 Genomsnittlig låneränta

31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅR EKONOMI 31

32 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT RÄKENSKAPSSAMMANDRAG, mkr RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto 416,5 396,3 388,4 384,4 378,9 364,2 Övriga intäkter** 2,5 10,2 3,4 71,7 33,0 1,9 Rep- och underhållskostnader -75,8-77,5-78,5-72,0-64,2-57,9 Taxebundna fastighetskostnader -109,7-101,9-94,4-90,1-87,1-80,6 Fastighetsskatt -6,8-5,6-6,9-6,8-6,6-6,2 Övriga driftkostnader * -43,0-40,0-43,6-41,8-41,7-38,0 Personalkostnader -33,3-31,8-30,0-30,2-28,3-28,9 Avskrivningar -31,0-30,0-29,5-28,8-30,1-30,8 Omstruktureringskostnader** -29,5-39,0-36,0-110,2-66,3-19,5 Finansnetto -88,8-79,5-71,9-75,8-87,2-104,0 Resultat efter finansiella poster 1,1 1,2 1,0 0,4 0,4 0,2 *Varav fastighetsskötsel köpta tjänster. -20,6-18,3-18,6-17,0-17,9-15,8 **År 2007 erhölls 2,5 mkr (2006: 1 mkr, 2005: 66,7 mkr, 2004: 30 mkr) avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. Nedskrivningen motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för dessa fastigheter. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. BALANSRÄKNING Fastigheter 2 421, , , , , ,3 Övriga anläggningstillgångar 9,3 10,5 9,6 7,2 6,6 6,5 Omsättningstillgångar 46,2 7,6 48,7 30,0 23,7 23,1 Summa tillgångar 2 477, , , , , ,9 Eget kapital 109,0 107,9 106,7 105,7 105,3 104,9 Avsättningar 2,0 2,0 2,0 2,2 2,3 2,7 Långfristiga skulder 2 215, , , , , ,9 Kortfristiga skulder 151,3 148,4 152,8 138,4 160,4 133,4 Summa eget kapital och skulder 2 477, , , , , ,9 FASTIGHETER Lägenheter: Antal Yta, m Lokaler: Antal Yta, m Totalyta NYCKELTAL FÖRVALTNING/FINANSIERING 1. Vakansgrad, bostäder, % 2,2 2,9 4,1 5,4 7,1 9,7 2. Vakanta lägenheter, antal Vakansgrad, lokaler, % 1,4 1,6 2,6 4,6 4,1 3,2 4. Hyresförändring i % 2,7 1,8 0,7 1,8 2,0 1,4 5. Räntebidrag, mkr 0,9 1,3 2,9 3,3 3,8 3,9 6. Genomsnittlig ränta, brutto, % 4,1 3,7 3,4 3,5 3,9 4,5 7. Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,9 2,8 2,1 1,5 8. Investeringar, mkr 26,3 110,3 67,5 17,9 31,6 9,3 9. Belåningsgrad, % 91,5 90,2 91,6 91,3 90,7 91,9 10. Soliditet, % 4,4 4,4 4,3 4,3 4,1 4,0 11. Medelantalet anställda Sjukfrånvaro, % 2,1 1,0 1,5 4,1 5,9 9,0 DEFINITIONER 1. Kostnad för outhyrda lägenheter i % av bostadshyror. 3. Kostnad för outhyrda lokaler i % av lokalhyror. 5. Räntebidrag exklusive räntebidrag för UER/ROT-åtgärder. 6. Räntan som i genomsnitt belöper på företagets långfristiga skulder. 7. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive avskrivningar, rörelsefrämmande poster och övriga rörelsekostnader i förhållande till finansnetto. 8. Investeringar i materiella tillgångar samt förvärv av dotterföretag. 9. Fastighetslånen i förhållande till bokfört värde på fastigheterna. 10. Andelen eget kapital i förhållande till det totala kapitalet. 32

33 BOKSLUT FLERÅRSÖVERSIKT FLERÅRSÖVERSIKT kr/m RESULTATRÄKNING Hyresintäkter netto Övriga intäkter** Rep- och underhållskostnader Taxebundna fastighetskostnader Fastighetsskatt Övriga driftkostnader* Personalkostnader Avskrivningar Omstruktureringskostnader** Finansnetto exklusive räntebidrag Räntebidrag Resultat efter finansiella poster *Varav fastighetsskötsel köpta tjänster **Under år 2007 erhölls 2,5 mkr (2006: 1 mkr, 2005: 66,7 mkr, 2004: 30 mkr) avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Nedskrivning har skett av fastigheternas värde med motsvarande belopp. Nedskrivningen motsvarar den beräknade förändrade avkastningen för dessa fastigheter. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. BALANSRÄKNING kr/m 2 Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder

34 BOKSLUT RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader 1 Reparations- och underhållskostnader Taxebundna kostnader och uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster ÅRETS RESULTAT

35 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 1,1 mkr (1,2 mkr). Bolaget redovisar därmed ett fortsatt positivt resultat. En fortsatt stabil uthyrningsgrad och en effektiv förvaltning, är de främsta orsakerna till årets redovisade resultat. Bolaget har dessutom, i enlighet med den långsiktiga strategin, genomfört och redovisat åtgärder för framtida kostnadsbesparingar och effektiviseringar. Även detta årsbokslut har belastats av kostnader i form av nedskrivningar och kostnader för omstrukturering av verksamheten. HYRESINTÄKTER % Bostäder Lokaler Övrigt HYRESINTÄKTER MKR Hyresintäkter Årets nettohyresintäkter ökade med 20,2 mkr. Intäktsökningen var framför allt hänförlig till hyreshöjningar för såväl bostäder som lokaler, men även till den förbättrade vakanssituationen. Nettohyresintäkterna uppgick till 416,5 mkr (396,3 mkr) för år Hyrorna för bostäder höjdes i genomsnitt med 2,73 % från och med mars månad Även hyrorna för lokaler och bilplatser höjdes. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick till 804 kr/m 2 (780 kr/m 2 ) för år De totala nettohyresintäkterna ökade från 793 kr/m 2 till 825 kr/m 2. Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder, antalet vakanta lägenheter i förhållande till totala hyresintäkter, sjönk från 2,9 % till 2,2 %. Vid utgången av året var 87 lägenheter lediga. Vid årsskiftet uppgick antalet vakanta lägenheter i förhållande till det totala antalet lägenheter till 1,3 %. Även vakansgraderna för bilplatser sänktes något. Generella tidsbundna rabatter var lägre jämfört med före gående år, 4,4 mkr (6,0 mkr). Rabatterna gavs i huvudsak till särskilda målgrupper som ungdomar. Bolaget beslutade att upphöra med ung VAKANSGRAD BOSTÄDER I FÖRHÅLLANDE TILL HYRESINTÄKTER % domsrabatter under år De beslutade ungdomsrabatter som fanns vid ingången av året kommer dock att avtrappas under ett flertal år. Underhållsrabatterna uppgick till 2,6 mkr och var något högre jämfört med föregående år. Tillsammans motsvarade rabatterna för bostäder 16 kr/m 2 (21 kr/m 2 ). Övriga rörelseintäkter Under år 2007 erhölls 2,5 mkr av Skellefteå kommun avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Fastigheternas bokförda värde skrevs ned med motsvarande belopp, se kommentarer till övriga rörelsekostnader. Transaktionerna var ett led i den pågående strukturomvandlingen inom kommunens äldreomsorg. Årets försäljning av anläggningstillgångar resulterade i realisationsvinster med 0,0 mkr (5,8 mkr). HYRESINTÄKTER VERKSAMHETENS KOSTNADER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Bostäder brutto 337, ,8 780 Avgår vakanser -7, ,4-27 Avgår rabatter -6, ,6-21 Bostäder netto 323, ,8 736 Lokaler 84, ,1 982 Avgår vakanser -1, ,3-16 Lokaler netto 83, ,8 966 Övrigt 9,8-9,7 - Summa hyresintäkter 416, ,3 793 Rep och underhåll Taxebundna fastighetskostnader Personal och övrigt Fastighetsskatt Avskrivningar/nedskrivningar Kapitalkostnader 35

36 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Reparations- och underhållskostnader Bolagets ambition är att så långt som möjligt hålla nere driftkostnaderna för att ge utrymme för underhåll och ombyggnationer. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Företaget prioriterar därför god ekonomisk totalavkastning på lång sikt, även om det har inneburit ett lägre redovisat resultat. Årets kostnader för reparationer uppgick till 23,4 mkr (25,2 mkr) och underhållskostnaderna uppgick till 52,4 mkr (52,3 mkr). Detta motsvarade 46 kr/m 2 (50 kr/m 2 ) respektive 104 kr/m 2 (105 kr/m 2 ). Av årets totala reparations- och underhållskostnader, 75,8 mkr (77,5 mkr), avsåg 52,2 mkr (47,2 mkr) åtgärder invändigt i lägenheter och lokaler, 4,8 mkr (6,3 mkr) allmänna utrymmen, 9,0 mkr (7,4 mkr) tekniska anläggningar, 6,3 mkr (5,5 mkr) utvändiga arbeten avseende exempelvis målning och fönsterbyten, samt 3,5 mkr (11,1 mkr) utvändiga arbeten avseende mark och växtlighet. Bland särskilda underhållsprojekt år 2008 kan nämnas en fortsatt satsning på målning, utbyten av ventilations-, styr- och övervakningsutrustning och det pågående projektet avseende köks- och badrumsrenoveringar på fastigheten Aldebaran i centrala Skellefteå. Årets kostnader för försäkringsskador uppgick till 2,9 mkr (1,6 mkr). REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR År 2008 har ytterligare medel kunnat satsas på det planerade underhållet. Underhållet för vårt fastighetsbestånd har ökat från en låg nivå till att företaget i dag kan genomföra ett rimligt fastighetsunderhåll. En förklaring till de tidigare årens låga underhållskostnader är att en övervägande del av bolagets fastigheter är byggda efter 1985 och att de därför inte har varit i behov av underhåll i någon större omfattning. Ökade insatser kommer att krävas i framtiden. REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Reparation 23, ,2 50 Underhåll 52, ,3 105 Totalt 75, ,5 155 TAXEBUNDNA KOSTNADER mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Vatten 13, ,4 27 Sophantering 13, ,3 25 Fastighetsel 30, ,4 55 Eldningsolja 0,3 1 0,4 1 Eluppvärmning 7,1 14 6,0 12 Fjärrvärme 45, ,4 84 Totalt 109, ,9 204 Taxebundna kostnader Taxebundna kostnader omfattar kostnader för vatten, sophantering, uppvärmning och fastighetsel. De totala taxebundna kostnaderna uppgick till 109,7 mkr, vilket motsvarade 217 kr/m 2. Jämfört med år 2007 ökade den totala kostnaden med 7,8 mkr, vilket motsvarar 13 kr/m 2. Av de totala taxebundna kostnaderna utgjorde kostnaden för uppvärmning, 53,1 mkr (48,8 mkr), 48 %, vilket motsvarar 105 kr/m 2 (97 kr/m 2 ). Företagets fastigheter värms i huvudsak upp med fjärrvärme, men även el utgör en betydande uppvärmningsform. Prisökningar på såväl fjärrvärme som el är den enskilt största förklaringen till att kostnaden för uppvärmning har ökat jämfört med år Företaget har haft en minskad förbrukning av bränsle, delvis beroende på mildare väder men även beroende på genomförda energieffektiviseringar. Fjärr värmepriset ökade med 8,6 % och elpriset ökade med 9 % jämfört med år Prisökningarna på el avspeglar sig i den ökade kostnaden för fastighetsel. Kostnaderna för fastighetsel avser fastigheternas gemensamma installationer så som el till tvättstugor och belysning, men även hushållsel. Vatten avser den totala förbrukningen oavsett om vattnet förbrukas i gemensamma utrymmen eller i lägenheter och lokaler. Priset för vatten var oförändrat under år Priserna för sophanteringen var i huvudsak oförändrade under Trots införandet av källsortering ökar dock kostnaderna för sophantering. Under år 2009 kommer vi att inleda ett projekt där vi ska se över rutinerna för sophantering och där igenom hitta möjligheter till kostnadsbesparingar. FASTIGHETSSKATT mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Hyreshus 6,3 13 5,0 10 Småhus 0,5 1 0,6 2 Totalt 6,8 14 5,6 12 Fastighetsskatt Skattesatserna har varit oförändrade under de senaste åren. Att redovisad fastighetsskatt är högre år 2008 jämfört med år 2007 beror i huvudsak på ökade taxeringsvärden. 36

37 BOKSLUT KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNINGEN Övriga driftkostnader Den totala kostnaden för övriga driftkostnader uppgick till 43,0 mkr för år 2008 (40,0 mkr). Köpta tjänster för fastighetsskötsel utgjorde 48 %, 20,6 mkr (18,3 mkr), av den totala kostnaden. I posten ingår såväl kostnaden för köpta tjänster avseende yttre fastighetsskötsel och städning som kontroll av hissar och ventilation samt bevakningskostnader. I övriga driftkostnader ingår även andra kostnader direkt hänförliga till fastig heternas drift och administration. De största enskilda posterna är kostnader för kabel-tv 3,0 mkr (4,2 mkr), försäkringar 2,6 mkr (2,4 mkr), såväl premier som självrisker, hyresgästmedel 1,1 mkr (1,1 mkr), marknadsföring samt övriga försäljningskostnader 2,6 mkr (3,1 mkr) och kostnader för IT/kommunikation 3,7 mkr (2,7 mkr). I 2008 års kostnader för IT/kommunikation ingår bland annat det pågående projektet med utvecklingen av företaget webbplats och intranät. Bland övriga driftkostnader redovisas även kundförluster. Betalningsmoralen bland företagets hyresgäster är god. Årets kundförluster netto uppgick till 0,4 mkr (0,2 mkr). Sammantaget ökade de övriga driftkostnaderna från 80 kr/m 2 till 85 kr/m 2. Personalkostnader Personalkostnader omfattar såväl kostnader för fastighetspersonal som administrativ personal. Den totala kostnaden för personal uppgick till 33,3 mkr (31,8 mkr), vilket motsvarar 66 kr/m 2 (64 kr/m 2 ). Företagets kostnad för löner och sociala avgifter uppgick till 29,3 mkr (28,4 mkr). Övriga kostnader avsåg kostnader för uttagsskatt, utbildning samt friskvård. AVSKRIVNINGAR mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Avskrivningar 31, ,0 60 Avskrivningar och nedskrivningar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden med tillägg för uppskrivningar och avdrag för nedskrivningar. För byggnader är avskrivningstiden 100 år och för inventarier, verktyg och installationer 3 till 5 år. Årets kostnad för avskrivningar uppgick till 31,0 mkr (30,0 mkr), vilket motsvarar 61 kr/m 2 (60 kr/m 2 ). I samband med bokslutet görs en intern värdering av varje fastighet. För fastigheter som vid bokslutstillfället har ett högre bokfört värde än avkastningsvärdet görs en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna prövning med ett fastställt belopp. År 2008 har nedskrivningar skett med 29,5 mkr (39,0 mkr), vilket motsvarar 59 kr/m 2 (78 kr/m 2 ). Av nedskrivningarna år 2007 avsåg 2,5 mkr nedskrivning av fastighetsvärden där befintliga hyresavtal kommer att förändras. Motsvarande belopp erhölls i ersättning av Skellefteå kommun och redovisas under rubriken övriga rörelseintäkter. Transaktionerna är ett led i den pågående strukturomvandlingen inom kommunens äldreomsorg. SKULDER OCH FINANSNETTO mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Räntebärande skulder Finansnetto 88, ,5 159 Finansnetto Årets finansnetto uppgick till 88,8 mkr (79,5 mkr). Omvandlat till kr/m 2 utgör årets finansnetto 176 kr/m 2 att jämföra med 159 kr/m 2 föregående år. Årets genomsnittliga finansieringskostnad, exklusive räntebidrag, uppgick till 4,1 % (3,7 %), beräknat som årets räntekostnad i relation till den genomsnittliga lånevolymen. Under 2008 fick Skebo räntebidrag på 0,9 mkr (1,3 mkr), motsvarande 2 kr/m 2 (3 kr/m 2 ). Riksbankens höjningar av reporäntan innebar att de kortfristiga räntorna, som påverkar Skebos checkkrediter och låneportfölj med rörlig räntebindning, ökade under året. Som högst uppgick reporäntan till 4,75 %. Under det sista kvartalet 2008 sänktes reporäntan med 2,75 %. Även de långfristiga räntorna ökade till följd av den försämrade världsekonomin. Ökningen av de långa obligationsräntorna, som styr de bundna räntorna, utgjorde skäl till att öka andelen rörliga lån och placera lånen till något kortare räntebindningstider. Vid årsskiftet förföll 50,3 % (56,2 %) av företagets räntepositioner inom 12 månader. Andelen lån med kortfristig ränteupplåning har under året varierat från 32,7 % till 38,6 %. Prognosen för år 2009 utvisar en fortsatt nedtrappning av ränte bidragen. Avvecklingen av räntebidragen kan förklaras av såväl låga räntenivåer som regeringsbeslut. Reporäntan befinner sig för närvarande på en mycket låg nivå och det förväntas inte några ytterligare reporäntehöjningar under år Även de långa räntorna förväntas bli något lägre. Derivatinstrument används för att skydda bolagets exponering mot förändringar i det allmänna ränteläget. Den 31 december 2008 uppgick det sammanlagda nominella totalbeloppet på derivatinstrument till mkr (1 100 mkr). I derivatportföljen fanns ränteswappar. AVTRAPPNING RÄNTEBIDRAG MKR KR/m

38 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Bank, plusgiro, koncernkonto (limit 60 mkr f år 50 mkr) Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

39 BOKSLUT BALANSRÄKNING Belopp i tkr Not EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för pensioner Långfristiga skulder Skulder till Skellefteå kommun Kortfristiga skulder Koncernkonto (limit 60 mkr f år 50 mkr) Leverantörskulder Skulder till Skellefteå kommun Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

40 BOKSLUT KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNINGEN Fastigheter Det bokförda värdet för företagets fastigheter uppgick till 2 421,8 mkr (2 455,2 mkr). I rubriken ingår byggnader, mark, markanläggningar samt pågående ny- och ombyggnationer. Tillsammans utgör posterna 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas minskade bokförda värde jämfört med föregående år, 33,4 mkr, var hänförligt till årets investeringar 24,6 mkr, årets försäljningar -0,2 mkr, årets avskrivningar -28,3 mkr samt årets nedskrivningar -29,5 mkr. Årets investeringar avsåg om- eller nybyggnation av fastigheter. Försäljningar av fastigheter hade skett till bokförda värden motsvarande 0,2 mkr och resulterade i realisationsvinster med 0,0 mkr. Lån och skuldsättning Den 31 december 2008 uppgick Skebos ränteexponering, bestående av lån samt derivatinstrument, till 2 215,0 mkr (2 215,0 mkr). Skebos skuldsättning i relation till företagets totala yta uppgick vid årsskiftet till kr/m 2 (4 434 kr/m 2 ). Detta medförde en genomsnittlig belåningsgrad i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på 91,5 % (90,2 %). Löpande kassaflöden från verksamheten har lett till att årets investeringar har kunnat ske utan nyupplåning. All nyupplåning sker via Skellefteå kommuns internbank. Av de totala lånen per bokslutsdagen fanns det inte andra långivare än Skellefteå kommun. Låneportföljen förfaller under perioden Samtliga lån är säkerställda via kommunal borgen. FASTIGHETSVÄRDE OCH BELÅNING mkr kr/m 2 mkr kr/m 2 Fastigheter 2 421, , Räntebärande skulder 2 215, , AMORTERING AV LÅNGFRISTIGA SKULDER INVESTERINGAR MKR MKR

41 BOKSLUT KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Förändring av avsättningar Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Realisationsvinst vid försäljning av anläggningstillgångar Erhållen ränta, samt övriga finansiella intäkter Erlagd ränta Kassaflöde för den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapitalet Ökning(-) Minskning (+) av fordringar Ökning(+) Minskning (-) av kortfristiga skulder (Ej koncernkonto) Kassaflöde för den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Ökning/Minskning av övriga finansiella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansverksamheten Ökning av checkräkningskredit Kassaflöde från finansverksamheten Ökning/Minskning likvida medel Likvida medel vid årets början inklusive checkräkningskredit Likvida medel vid årets slut inklusive checkräkningskredit Företagets likvida medel är placerade på ett koncernkonto. Skellefteå kommun står som avtalspart gentemot banken. Kontot är därför att jämställa med en fordran/skuld till Skellefteå kommun. Med hänsyn till postens likvida karaktär och att alla transaktioner redovisas på ett för bolaget särskilt underkonto hos banken, redovisas fordran bland omsättningstillgångar/kortfristiga skulder under egen rubrik. 41

42 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER Noter med redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i tkr om ej annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Bolaget tillämpar de redovisningsprinciper som anges av årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Följande rekommendationer är av relevans: RR 5 Redovisning av byte av redovisningsprincip RR 7 Redovisning av kassaflöden RR 11 Intäkter RR 12 Materiella anläggningstillgångar RR 16 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar RR 17 Nedskrivningar RR 21 Lånekostnader RR 23 Upplysningar om närstående RR 26 Händelser efter balansdagen RR 27 Finansiella instrument: Upplysning och klassificering RR 29 Ersättningar till anställda Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inte annat anges. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt med tillägg för eventuella uppskrivningar.tillkommande utgifter som förbättrar en tillgångs ekonomiska nytta, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde, medan utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader den period de uppkommer. Ränteutgifter hänförliga till ny-, till- eller ombyggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. Avskrivningar enligt plan grundas på anläggningarnas ursprungliga anskaffningsvärden och fördelas över den beräknade ekonomiska livslängden som framgår nedan. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Aktier och andelar värderas till anskaffningsvärden, i förekommande fall efter nedskrivning med hänsyn till resultatutvecklingen i respektive företag. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till det belopp som bedöms inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Anläggningstillgångarna skrivs av enligt följande: Byggnader 1 % Markanläggningar 5 % Inventarier, verktyg och installationer 20 % 33 % I byggnadernas bokförda värde ingår bredbandsinvesteringar. Investeringarna har, beträffande avskrivningstiden, delats upp i två delar: Fibernät 10 % Ledningar i byggnad 1 % Inkomstskatter Bolaget har ej tagit någon hänsyn till uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag, då möjligheten att nyttja dessa, ej bedöms föreligga inom en snar framtid. De ackumulerade underskottsavdragen uppgick till cirka 229 mkr (208 mkr) vid 2008 års taxering. Skattepliktiga temporära skillnader finns på bolagets fastigheter på grund av skillnader i avskrivningar. Skillnaden uppgår till 195 mkr (193 mkr). Redovisning av kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR7 och redovisas enligt den indirekta metoden. Koncernuppgifter Bolaget är ett helägt dotterbolag till Skellefteå Stadshus AB, org.nr Skellefteå Stadshus AB ägs av Skellefteå kommun. Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Skellefteå Stadshus AB. Mellanhavanden med Skellefteå kommun och andra koncernbolag framgår av not 1 respektive not 20 och not 21. NOT 1 INKÖP OCH FÖRSÄLJNINGAR MELLAN KONCERNFÖRETAG tkr Inköp 28,8 % 27,7 % Försäljningar 0 % 0 % NOT 2 NETTOOMSÄTTNING HYRESINTÄKTER tkr Bostäder, brutto Outhyrt Underhållsrabatter Övriga rabatter Outhyrt i % 2,2 % 2,9 % Bostäder, netto Lokaler, brutto Outhyrt Outhyrt i % 1,7 % 1,6 % Lokaler, netto Garage och p-platser, brutto Outhyrt Outhyrt i % 25,7 % 26,6 % Garage och p-platser, netto Summa NOT 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER tkr Ersättningar från hyresgäster Fakturerade kundkostnader Övriga intäkter Vinst vid avyttring av anläggningstillgångar Ersättning för förändrade hyresavtal - Skellefteå kommun Summa År 2007 erhölls 2,5 mkr avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Fastigheternas bokförda värde skrevs ned med motsvarande belopp. 42

43 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 4 TAXEBUNDNA KOSTNADER OCH UPPVÄRMNING tkr Vatten Sophantering Fastighetsel Uppvärmning Summa NOT 5 REVISIONSKOSTNAD tkr Ernst & Young Revisionsuppdrag Andra uppdrag 32 1 Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag Summa Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. NOT 7 AVSKRIVNINGAR OCH NEDSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Avskrivningar av byggnader och mark Avskrivningar av inventarier, verktyg och installationer Nedskrivning av byggnader Summa Nedskrivning har skett av fastigheternas bokförda värden vilka är planerade att avyttras eller rivas under kommande år. Nedskrivning har även skett i de fall där fastigheternas marknadsvärde bedöms understiga det bokförda värdet. Av föregående års redovisade nedskrivningar på totalt 39,0 mkr, avsåg 2,5 mkr nedskrivning av fastighetsvärden där befintliga hyresavtal kommer att förändras. Nedskrivningen i dessa fall motsvarade den beräknade förändrade avkastningen för fastigheterna. Motsvarande belopp erhölls i ersättning. Se not 2. Redovisningen är ett led i den pågående strukturförändringen inom äldreomsorgen. NOT 8 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER tkr Förlust vid avyttring av anläggningstillgångar 0 34 Summa 0 34 NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER tkr NOT 9 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Medelantalet anställda i Sverige varav kvinnor varav män Könsfördelning i företagsledningen Styrelseledamöter Antal kvinnor 3 3 Antal män 4 4 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Antal kvinnor 1 1 Antal män 5 5 Upplysningar om sjukfrånvaro % Sjukfrånvaro för kvinnor 1,8 1,1 Sjukfrånvaro för män 2,2 0,9 Sjukfrånvaro för anställda yngre än 30 år 0,0 1,8 Sjukfrånvaro för anställda mellan år 1,0 1,0 Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 5,1 0,9 Total sjukfrånvaro 2,1 1,0 varav långtidssjukfrånvaro 7,9 0,0 Löner och ersättningar tkr Styrelse och VD Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader tkr Styrelse och VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Utdelning 2 2 Summa 2 2 NOT 10 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER tkr Ränteintäkter Skellefteå kommun Ränteintäkter, övriga Summa NOT 11 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER tkr Räntekostnader Skellefteå kommun Räntebidrag Summa räntekostnader fastighetslån Räntedel av pensionskostnader Övriga räntekostnader Summa Ränteintäkter för tecknade swapavtal har nettoredovisats mot räntekostnaderna för fastighetslån. Summa sociala kostnader varav pensionskostnader Vid uppsägning av vd från bolagets sida utgår ett avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Vid egen uppsägning gäller motsvarande villkor för vd som för övrig personal. Vd omfattas, liksom övriga anställda, av pensions- och försäkringsavtalet ITP. Utestående förpliktelser till styrelsen föreligger ej. 43

44 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 12 BYGGNADER OCH MARK tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade uppskrivningar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets nedskrivningar Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) Summa NOT 13 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER tkr Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut NOT 14 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR tkr Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV tkr Insatskapital HBV Ekonomisk förening, org nr SABO, org nr , 90 st aktier á kr Insatskapital OK 1 1 Summa Genom fastighetsinnehavet är bolaget även andelsägare i samfällighetsföreningarna Anderstorp, 50,2 %, Lärkan, 60,8 %, Parstugan, 3/42, Junibacken 3/69 samt Värmen, 33,3 %. Andelarna i samfällighetsföreningen Värmen uppgick till 300 tkr per Bolaget har bokfört andelens värde till 0 kr. NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR tkr Återbäring Summa NOT 17 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER tkr Förutbetalda kostnader för försäkringar Förutbetalda kostnader för kabel-tv Upplupna intäkter för försäkringsskador Övrigt Summa NOT 18 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Antal Aktie- Reserv- Balanserat Årets A-aktier: kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årsstämma Årets resultat Belopp vid årets utgång NOT 19 AVSÄTTNINGAR tkr Avsättning till pensioner Summa Avsättningen till pensioner avser pensionsskuld till avgångna tjänstemän per Övriga tjänstemän omfattas av avtalspensionen ITP. Beräkningen av pensionsförpliktelserna sker årligen utifrån försäkringstekniska grunder framtagna av KPA. Bolaget tillämpar gängse redovisningsprinciper och redovisar årets förändring av pensionsskuld över resultaträkningen. Pensionsavsättningens årsgenomsnitt har ränteberäknats till 4,0 %, vilken upptas som finansiell kostnad. Resterande del av avsättningens förändring ingår i rörelseresultatet. Summa

45 BOKSLUT BOKSLUTSKOMMENTARER NOT 20 SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN Räntebindning till Lånebelopp Genomsnitts- Andel av ränta % 31/12 lån % 2009 (varav lån placerade till rörlig ränta: tkr) ,3 50, ,9 11, ,5 10, ,5 13, ,2 11,3 Räntebindning efter ,3 2,8 Totalt ,7 100,0 Den genomsnittliga räntekostnaden för år 2008 uppgick till 4,1 %. NOT 21 SKULDER TILL SKELLEFTEÅ KOMMUN tkr Leverantörskulder Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyresintäkter Övriga skulder NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER tkr Förutbetalda hyresintäkter Upplupen kostnad semesterlöner Reservering av rivningskostnader m m Övrigt Summa NOT 23 ANSVARSFÖRBINDELSER tkr Aktieägartillskott med villkorlig återbetalningsskyldighet Fastigo - ansvarsbelopp Summa Totalt Övriga fordringar Summa Företagets likvida medel är placerade på ett koncernkonto. Skellefteå kommun står som avtalspart gentemot banken. Kontot är därför att jämställa med en fordran/skuld till Skellefteå kommun. Med hänsyn till postens likvida karaktär och att alla transaktioner redovisas på ett för bolaget särskilt underkonto hos banken redovisas fordran normalt bland omsättningstillgångar under egen rubrik. Skellefteå 27 februari 2009 Alf Granström (ordförande) Kurt Vallmark (vice ordförande) Mattias Marklund Susanne Melander Ulla-Britt Kuhlin Janet Johnsson Benny Lindqvist Jerker Eriksson (verkställande direktör) Min revisionsberättelse har lämnats den 27 februari 2009 Bruno Holmkvist Auktoriserad revisor 45

46 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i SKELLEFTEBOSTÄDER AB Org.nr Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Skelleftebostäder AB för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Skellefteå Bruno Holmkvist Auktoriserad revisor 46

47 STYRELSE OCH LEDNING Styrelse fr v: Mats Wahlberg (suppleant), Roger Stenmark (facklig representant), Janet Johnsson, Jerker Eriksson (vd), Ulla-Britt Kuhlin, Kurt Vallmark (vice ordförande), Alf Granström (ordförande), Harriet Hedman (facklig representant), Benny Lindqvist, Agneta Hedlund (suppleant), Christer Johansson (suppleant), Karin Olofsson (facklig representant), Susanne Melander och Mattias Marklund. Ledning fr v: Kent Ek, Kenth Wiklund, Kristina Sundin Jonsson, Patrik Sundberg, Hans Widmark och Jerker Eriksson. Revisorer Bruno Holmkvist, auktoriserad revisor Ernst & Young. Revisorssuppleant Åke Elveros, auktoriserad revisor Ernst & Young. Lekmannarevisor, som tillsätts av kommunfullmäktige, var Philip Cohen (ordinarie) och Jan-Anders Melander (suppleant). 47