Skelleftebostäder AB årsredovisning 2006

Transkript

1 Skelleftebostäder AB årsredovisning 2006

2

3 Innehåll 3 Sammanfattning och nyckeltal 4-5 VD har ordet 6-7 Särskilda projekt 8-13 Det här är Skelleftebostäder Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi Flerårsöversikter Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Kassaflödesanalys 46 Bokslutskommentarer Revisionsberättelse 52 Sammanställning av våra fastigheter

4

5 Sammanfattning och nyckeltal Det gångna året har varit både händelserikt och framgångsrikt. Här följer en sammanfattning av några av de viktigaste händelserna från år Renoveringen och ombyggnaden av fastigheten Strandgården fortsätter. Ytterligare 34 lägenheter byggs om. Arbetet kommer att vara vara klart våren Bostadsområdet Brännsvedjan i Kåge har fått en renässans. Efterfrågan på lägenheter har ökat, och under året genomfördes en omfattande satsning på den yttre miljön. Under året genomfördes en omfattande renovering av trähuskvarteret Köpmangården. Under våren 2006 färdigställdes ett nytt gruppboende i kvarteret Kumminet i Ursviken. I huset används för första gången bergvärme som uppvärmningssystem. Skebo köpte ännu ett hus i kvarteret Lärkan i centrala Skellefteå. Genom köpet äger Skebo nu två av de tre husen i kvarteret. Köpet ökar också antalet lägenheter inom den strategiskt viktiga kategorin seniorboende. I samarbete med Vägverket har företagets transporter belysts för att kvalitetssäkra dem ur trafiksäkerhets- och miljösynpunkt. Som en del av detta arbete har alkolås införts i samtliga fordon. Under hösten inrättades tjänsten seniorvärdinna. Inrättandet av tjänsten är ytterligare ett led i satsningen på företagets seniorboenden. Värdinnan ska hjälpa de boende med enkla bestyr och ta emot synpunkter och önskemål kring boendet. Under andra kvartalet 2006 lanserades en webbplats med ett nytt utseende och nya funktioner. Miljöarbetet har fortsatt att utvecklas under året. Skebo har inrättat källsortering av organiskt avfall i Skelleftehamn och centralorten. En energitekniker har anställts för att arbeta med att optimera bland annat uppvärmnings- och ventilationssystem. Projektering har inletts av två nya äldreboenden på Morö Backe och Anderstorp med 15 respektive 32 lägenheter. Byggnationerna beräknas vara färdigställda under det första kvartalet Under 2006 har det genomförts ytterligare en mätning av det så kallade Nöjd Boende Indexet, NBI. Från det redan höga värdet 72, uppmätt 2004, förbättrades värdet ytterligare till 73. Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder sjönk från 5,4 % till 4,1 %. Hyresförhandlingarna i mars 2006 resulterade i att hyrorna höjdes med 0,67 %. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 1,0 mkr (0,4 mkr) och företaget uppvisar därmed ett fortsatt positivt resultat tack vare en markant ökad uthyrning och en framgångsrik finansiell strategi. Viktiga händelser efter årets utgång I januari 2007 säljer Skebo 125 lägenheter i Jörn, 25 lägenheter i Byske och 21 lägenheter i Lövånger. Företaget inleder ombyggnationen av fastigheten Heimdall 12. Fastigheten kommer att byggas om till ett flerfamiljshus med 21 lägenheter. Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 388,4 384,4 Övriga rörelseintäkter 3,4 71,7 Rörelsens kostnader -318,9-379,9 Finansnetto -71,9-75,8 Resultat efter finansnetto 1,0 0,4 Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 418, ,1 Övriga anläggningstillgångar 9,6 7,2 Omsättningstillgångar 48,7 30,0 Eget kapital 106,7 105,7 Räntebärande skulder 2 215, ,0 Övriga skulder 154,8 130,6 Balansomslutning 2 476, ,3 Antal lägenheter Lägenhetsyta, kvm Antal lokaler Lokalyta, kvm

6 VD har ordet Skebo - Ett företag för framtiden Verksamhetsåret 2006 har speglats av en fortsatt positiv trend för Skelleftebostäder. Företaget har fortsatt att utvecklas enligt vår strategiska plan och vision. Vi har tagit ytterligare ett steg till att vara ett företag som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ett boende som ger en hög livskvalitet. Vi vill medverka till att göra Skellefteå till en attraktiv plats att bo och verka i. Årets kundundersökning gav oss bevis på att vi är på rätt väg. Där visade hyresgästerna oss förtroende genom att ge oss höga betyg för vårt sätt att arbeta. Genom att bygga upp en kunskap om hur de boende värderar centrala boendekvaliteter får företaget ett preciserat beslutsunderlag för fortsatt kvalitetsarbete. Vårt kvalitetsarbete syftar till att öka kvarboendet. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Under året har företagets ekonomiska ställning stärkts ytterligare. En ökad uthyrningsgrad och en väl genomförd finansiell strategi har gett oss utrymme till att skriva ned fastighetsvärdena på orter där marknadsvärdet bedöms lågt i ett längre perspektiv. Vi har också satsat på ett ökat underhåll och ombyggnationer av våra fastigheter. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Övriga förutsättningar har också varit bra. Skellefteå har även i år haft en positiv befolkningsutveckling. De svenska räntorna har under året varit på en godtagbar nivå för att stimulera till en ökad tillväxt i ekonomin. Priserna på bostadsrätter och villor har stigit kraftig i centralorten, vilket stärkt hyresrättens roll på bostadsmarknaden. Efterfrågan på bostäder i centralorten har varit större än utbudet vilket lagt grunden till en markant ökad uthyrning i våra ytterområden. I centralorten har under året ett nybyggnadsprojekt startat för bostadsrätter och ytterligare några är planerade. Skelleftebostäder tycker att den utvecklingen är bra. Vi kan inte ensamma tillgodose det ökade behovet av nya bostäder, särskilt inte när statliga bidrag upphört för nyproduktion av flerfamiljshus. Under året har vi fortsatt vår satsning på att förbättra den yttre miljön i våra bostadsområden. Vi vill utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser där våra hyresgäster kan trivas och umgås. När vi byggt nytt har vi byggt fastigheter med bra bostäder och med liten miljöpåverkan samt låga drift- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Vår förmåga att identifiera olika behov och önskemål är avgörande för om vi i allt högre grad skall kunna skapa ett boende som attraherar många. Skelleftebostäder arbetar aktivt för att öka kontakten med kunderna. Tillgängligheten till våra medarbetare är en högt prioriterad fråga. Bolagets decentraliserade organisation med bovärdar gör att många beslut kan fattas på plats, i samråd med de boende. Vårt dagliga arbete skall präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. Vi ska skapa förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. För att nå fortsatta framgångar som bostadsföretag måste vi ständigt utveckla boendet. Tidigare satsningar på boendeformer riktade till mål- 6

7 grupper med särskilda behov och önskemål har varit framgångsrika. Under året har vi därför startat ytterligare seniorboenden. Våren 2007 kan vi erbjuda ett nytt seniorboende på Strandgården, i centrala Skellefteå. Fastigheten har byggts om och renoverats under året. För att ytterligare utöka servicen i våra seniorboenden har vi tillsatt en seniorvärdinna som skall se till att de boende får den hjälp de behöver. I många avseenden har förutsättningarna för Skelleftebostäder förbättrats under Att snabbt kunna anpassa oss till rådande marknadsförhållanden, ständigt utveckla alternativa boendeformer och tjänster är nyckelfaktorer för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Det innebär att vi måste bibehålla en god omvärldsbevakning och analysera utvecklingen av efterfrågan på lägenheter för att kunna tillmötesgå kundernas behov. Antalet 65 år och äldre kommer att öka med 21 % de närmsta tio åren. De pensionärer vi kommer att möta år 2020 kommer att ha helt andra krav än de vi ser idag. De kommer också att ha en större ekonomisk frihet. Vi kan räkna med en stark konsumtion från denna grupp i framtiden liksom ett starkt inflytande i samhällsfrågor. De kommer också att ställa ett ökat krav på ett säkrare och komfortablare boende där man lever med gelikar. De kommer att vara aktivare och ställa högre krav på sjukvården, vilket leder till att vi kommer att se mer vård i hemmen. I framtiden kommer hemmet för många att förvandlas till en teaterscen. Där kan de förverkliga sina drömmar och kravbilden på bostaden kommer att öka. Men i framtiden kommer det också att finnas en grupp som ser hemmet som en förvaringsplats. Den kategorin kommer att efterfråga billiga och enkla bostäder. Medvetenheten om klimatförändringar hos allmänheten kommer att bli större. Det kommer att påverka byggandet, val av material och uppvärmningskällor. Fritiden kommer att bli viktigare och vi kommer att se en mer uppblandning av arbetet i hemmet och på den fysiska arbetsplatsen. Boendet kommer att bli allt mer relaterat till individen och dennes önskemål. Mervärden i boendet som service, trygghet, tilläggstjänster, kommunikation och mycket annat kommer att utgöra en betydelsefull del av bostaden. Bostadsföretag som väljer att följa med i den utvecklingen kommer att ha förutsättningar att tillhandahålla vad marknaden efterfrågar i framtiden. Skelleftebostäder kommer att vara ett av dessa bolag, för våra hyresgäster och bolagets bästa. Jerker Eriksson VD, Skelleftebostäder AB 7

8 8

9 Särskilda projekt Strandgården i ny tappning Den tidigare renoveringen av Strandgårdens norra del med 34 lägenheter blev en stor succé. Under 2006 fortsatte projektet med ombyggnation av ytterligare 34 lägenheter. De ombyggda lägenheterna kommer att ha två eller tre rum i storlekar från 64 till 108 kvadratmeter. Lägenheterna håller en hög grundstandard med bland annat toppmoderna kök, klinker och golvvärme i badrummet. De tillträdande hyresgästerna har också haft möjlighet att påverka utformningen med tilläggsval utifrån egna önskemål. På översta våningen har det dessutom skapats en relaxavdelning med gemensamhetsutrymme och kök, bubbelpool och bastu. Alla våningsplan utom bottenvåningen har fått egna tvättstugor. Strandgårdens storkök har också byggts om, en investering på ungefär 6,5 mkr, som till största delen bekostats av Skellefteå kommun. Härifrån kommer dagligen portioner att distribueras till hemtjänstens vårdtagare, och för att klara detta har det ställts i ordning ändamålsenliga utrymmen med bland annat kyl- och frysrum samt förpackningsutrymme. Skebo köpte ännu ett hus i centrum Skebo har köpt ytterligare ett av husen i kvarteret Lärkan intill stadshuset i centrala Skellefteå. Företaget äger nu två av de tre husen i kvarterets södra del. Ägandet är strategiskt riktigt då centralt boende efterfrågas i allt större utsträckning. Kvarteret Lärkan ligger vackert beläget nere vid älven mellan Strandgården och Skellefteås stadshus. I kvarterets södra del finns tre relativt nya hus, varav Skebo nu äger två. Läget tillhör Skellefteås allra bästa och affären gav Skebo ytterligare 20 lägenheter i centrum. Lägenheterna kommer att fortsätta vara seniorboende, precis som idag. Centrala lägenheter för äldre är en av de mest efterfrågade kategoriboendena. Fastigheten slås ihop med Skebos tidigare fastighet på området, vilket bland annat ger samordningsvinster vid skötsel och underhåll. Nybyggt gruppboende i Ursviken Ett nytt gruppboende med totalt sex lägenheter färdigställdes under våren 2006 i kvarteret Kumminet i Ursviken. Projektet är intressant ur flera aspekter. Bland annat är detta det första hus Skebo byggt där bergvärme installerats som uppvärmningssystem. Dessutom har byggnaden uppförts med material och konstruktioner som ska säkerställa att de framtida underhållskostnaderna blir så låga som möjligt. Exempelvis har det använts fasadtegel och falsad takplåt och fönsterkarmarnas utsida har klätts med aluminium. 9

10 Succé igen för Skebo Floorball Open För andra året i rad genomfördes Skebos redan vida omtalade och uppskattade ungdomsturnering i innebandy, Skebo Floorball Open. Turneringen är ett sätt att visa upp företaget mot en viktig blivande kundgrupp och deras föräldrar, samtidigt som det bidrar till att öka aktivitetsutbudet mot denna grupp där utbudet för övrigt inte är så stort. År 2006 genomfördes tävlingen på Örjanshallen i Skelleftehamn och lockade 43 lag i årskurs fyra, fem och sex. Dessutom gjorde hundratals familjemedlemmar och åskådare att turneringen blev en riktig folkfest. De deltagande ungdomarna fick under dagen även bada gratis i badhuset, och kvällen avrundades med ett uppskattat disko. Alkolås i alla fordon Skebo har infört en policy som slår fast att resor och transporter i företaget ska ske trafiksäkert, miljövänligt och kostnadseffektivt. Under året har Skebo tillsammans med Vägverket gått igenom företagets transporter för att kvalitetssäkra dem ur trafiksäkerhets- och miljösynpunkt. Som ett led i detta arbete har alkolås införts i Skebos samtliga fordon, från bilar till traktorer. Omkring 40 fordon har fått alkolås installerade. Installationen av alkolås är ett sätt att visa allmänheten att företaget och dess medarbetare värnar om både varandra och sina medmänniskor. Seniorvärdinna Att bli gammal innebär att många saker förändras. Saker som man tidigare klarade själv kanske man behöver hjälp med, och behovet av trygg och säker miljö ökar. Av den anledningen har Skebo sedan några år tillbaka erbjudit boendeformen seniorboende som skräddarsytts för den äldre målgruppen. För att ytterligare förstärka servicen mot denna 10

11 viktiga grupp tillsattes hösten 2006 en ny tjänst, seniorvärdinna. Syftet är att värdinnan en gång i veckan ska träffa de boende på varje seniorboende för att, under lättsamma former, se om det är något de behöver hjälp med. Vid enklare ärenden, som att boka tid hos en läkare eller få hjälp med att ringa bovärden, kan seniorvärdinnan hjälpa till direkt. Annars kan värdinnan föra ärendet vidare och se till att de boende får den hjälp de behöver. Trähuskvarteret har restaurerats Köpmangården är ett fantastiskt fint trähuskvarter som bevarat känslan av det gamla Skellefteå. En unik och levande stadsmiljö som är mycket uppskattad av skellefteborna. Skebo köpte fastigheten 2004 och har under året genomfört en rad olika insatser för att säkerställa ett framtida gott skick för byggnaderna. Bland annat har husen målats om och tak har bytts ut eller målats om beroende på skick. Arbetet har genomförts i samarbete med Skellefteå museum som bidragit med kunnig rådgivning på bland annat utförande av fasadputsning och kulörval. Genom insatserna har detta viktiga område för Skellefteå säkrats för många år framåt. Samarbete med gymnasieskolan Hantverksyrken kan man inte lära sig enbart i skolbänken, det krävs också omfattande praktik. För att medverka till att ge gymnasieeleverna vid Kaplanskolans målarutbildning bra praktikmöjligheter har Skebo inlett ett samarbete med skolan. Under året har målarlärlingar bland annat fått måla en lägenhet och ett trapphus i kvarteret Aldebaran. Resultatet blev mycket bra och lärlingarna uppskattade möjligheten att få ta sig an ett lite större projekt. De gemensamma utrymmena i flera av Skebos studentboenden har varit föremål för uppfräschning. Förra året genomförde några designstudenter 11

12 en uppskattad upprustning av köken i studentboendet på Villagatan. Under 2006 har det framgångsrika samarbetet med gymnasieungdomar med designinriktning fortsatt genom att några ungdomar erbjudits att både designa, köpa in material och genomföra upprustning av två kök i studentboendet på Staregatan. Eleverna har själva valt färger, material och inredningsdetaljer, och liksom vid tidigare insatser har detta varit mycket uppskattat hos de boende i studentrummen. Källsortering på bred front Vi lever i en tid när det står allt mer klart för de flesta av oss att vi människor inte lever över naturen, utan vi lever av den och i den. Vårt gemensamma ansvar är att den värld vi lämnar efter oss till våra barn inte ska vara sämre än den vi själva ärvde. I Skellefteå har kommunen valt att satsa på ett biogasverk. Matresterna som sorteras ut av Skebos hyresgäster omvandlas till fordonsbränsle och jordförbättringsmedel. För Skebos del har projektet med källsortering fortsatt. Hyresgästerna i Ursviken, Skelleftehamn och centralorten har börjat att källsortera. Hanteringen har också inneburit att anpassning har skett av soprum för att kunna inrymma kärl för både brännbara sopor och organiskt avfall. Beroende på hur stort utrymme som finns erbjuds hyresgästerna på vissa platser numera även att lämna tidningar och pappersförpackningar. Av utrymmesskäl är det dock inte möjligt att bygga om soprummen på detta sätt i alla områden. Arbetet med att införa källsortering fortsätter och kommer under de närmaste åren att omfatta de flesta av Skebos hus och hyresgäster. Hedvigsgården i Kåge rustades upp Under det senaste året har det genomförts en omfattande upprustning av äldreboendet Hedvigsgården i centrala Kåge. De boende har under arbetet tillfälligt bott på Sörgårda i Byske. Många av de tidigare tvårummarna har gjorts om till ettor och de ytor som har frigjorts, har istället omvandlats till gemensamma ytor. Nu finns det en matsal och ett kök på varje våning och i varje husdel. Även den yttre miljön har fått en ansiktslyftning och en ny gård för dementa, med staket, asfalterade gångar och större uteplatser har ställts iordning. 12

13 Den fjärde etappen som avslutas våren 2007 omfattar ett korttidsboende för avlastning. Hedvigsgården inrymmer även apotek, vårdcentral, folktandvård, fotvård och sjukgymnastik. Dessa verksamheter har inte berörts av ombyggnationerna. Brännsvedjan i ny inramning Brännsvedjan i Kåge är ett bostadsområde som under en följd av år haft höga vakanser. Ett hus revs för några år sedan, och ytterligare några hus stod på tur. Sedan dess har Skebo lyckats vända utvecklingen och Brännsvedjan är idag ett populärt område med god efterfrågan. Under året har företaget genomfört en omfattande satsning på den yttre miljön. Alla hårda ytor har grävts ur och nyasfalteringar har gjorts av parkeringar och gång- och cykelvägar. Förrådsbyggnader och fasader har dessutom renoverats. Nu återstår endast lite målning som ska färdigställas till våren. Hyresgästerna på Brännsvedjan kan glädja sig åt nya uteplatser, bättre staket, en ny lekplats och nya planteringar som skapar en trivsam omgivning. Kundundersökning utvecklar Under året har Skebo genomfört ännu en mätning av hyresgästernas värderingar av centrala boendekvaliteter, företagets verksamhet och på medarbetarnas insatser. Resultatet sammanfattas i ett Nöjd Boende Index, NBI. Det totala värdet är en sammanvägning av mått på en rad olika faktorer som viktas i förhållande till varandra utifrån hur viktiga hyresgästerna anser de vara. Mätningen visar att företaget har fått ett ännu högre värde jämfört med föregående undersökning, 73 (72). Samtliga bedömningsfaktorer hade förbättrats sedan den förra undersökningen från Dels upplevde hyresgästerna att deras inflytande över boendet hade ökat markant, och dels ansåg de att kundvården var på en fortsatt mycket hög nivå. Arbetet med att kundorientera verksamheten har uppenbarligen varit framgångsrikt. Undersökningen visar även på ytterligare möjligheter att förbättra och utveckla arbetssättet, och rapporten är därför ett utmärkt underlag i det fortsatta utvecklingsarbetet. Drygt av Skebos hyresgäster tillfrågades i undersökningen, och svarsfrekvensen blev hela 74 %, vilket gör att undersökningen har hög tillförlitlighet. 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE. Styrelsen och VD för Skelleftebostäder AB organisationsnummer , avger följande redogörelse för räkenskapsåret Det här är Skelleftebostäder Skelleftebostäder bildades 1965 och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Företaget ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. De flesta av företagets bostäder återfinns dock i Skellefteå centralort. Totalt har företaget drygt hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus och drygt 200 verksamhetslokaler. Vår vision Vi är uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Företagets idé är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva i. Vi ska erbjuda goda hemoch livsmiljöer som utgår från varje människas livssituation. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skelleftebostäder kunna erbjuda ett boende som passar. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från studentrum och seniorboende till traditionella lägenheter och boende av villakaraktär. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund JÖRN BOLIDEN DEGERBYN SKELLEFTEÅ BURTRÄSK KLINTFORS PRÄSTBORDET Företaget arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats av samtliga medarbetare. Det 3 KM dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar i varje situation. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster har ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Vi vill göra allt vad vi kan för att BYSKE vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. URSVIKEN Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, SKELLEFTEHAMN BUREÅ dialog och vilja att skapa lösningar. Att uppnå och upprätthålla ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund KÅGE SJUNGANDE DALEN ERIKSLID CENTRUM SUNNANÅ/SÖRBÖLE LÖVÅNGER KM NORRBÖLE ÄLVSBACKA ANDERSTORP är den viktigaste faktorn för vår framgång. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar MORÖ BACKE CENTRUM det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss BERGSBYN själva. Vår värdegrund ska användas och styra våra val och metoder i samband med exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling, utformning av metoder för mätning och utvärdering m m. Vår värdegrund blir därmed ett redskap som styr och hjälper oss att göra val och genomföra aktiviteter för att uppnå och upprätthålla företagets mål. 14

15 15

16 Skelleftebostäders styrelse: bakre raden; Benny Lindqvist, Kurt Vallmark (vice ordförande), Ulla-Britt Kuhlin, Åsa Hammega Lundmark (facklig representant), Janet Johnsson, Karin Olofsson (facklig representant), Alf Granström (ordförande), Mats Wahlberg (suppleant). Främre raden; Christer Johansson (suppleant), Agneta Hedlund (suppleant), Susanne Melander, Jerker Eriksson (VD), Harriet Hedman (facklig representant) och Mattias Marklund. Så här arbetar vi med värdegrunden Vi sätter hyresgästen i centrum. Detta innebär bland annat att företaget har valt att arbeta decentraliserat, där basen i organisationen är bovärdarna som har den dagliga kontakten med hyresgästerna. Organisationen omfattar även centrala stödfunktioner inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi samt Teknik. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Långsiktigt ska vi verka för att skapa trygga och säkra boendemiljöer som minimerar riskerna för våra hyresgäster och deras ägodelar. Vi vill utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna. Vi ska även initiera och skapa rutiner för ökad trygghet och säkerhet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi ska regelbundet genomföra kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar hur företaget ska utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Varje medarbetare ska förstå hur det egna arbetet bidrar till att uppnå de gemensamma målen. Vi vill utveckla ett effektivt arbetssätt där vi samverkar för hela verksamhetens bästa. Vår or- ganisation ska därför präglas av att ledare och medarbetare tar ett gemensamt ansvar att lösa både de egna och arbetslagets uppgifter på bästa sätt. Inflytande och delaktighet har visat sig vara viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vårt bemötande ska stimulera hyresgästerna till att vara Skelleftebostäders ledningsgrupp: Jerker Kent Eriksson Ek (Bovärdsorganisation), (VD), Yngve Nilsson (Inköp/Upphandling), Kristina Sundin Jonsson Kenth (IT/Ekonomi), Wiklund (Marknad/Uthyrning), Kenth Wiklund (Marknad/ Hans Widmark Uthyrning) (Teknik), Lars-Bertil Kristina Nilsson Sundin (Teknik/Service), Jonsson (IT/Ekonomi) Jerker Eriksson och Kent (VD) Ek och (Bovärdsorganisation). Yngve Nilsson (Inköp/Upphandling). 16

17 engagerade och delaktiga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Vi ska alltid vara ärliga, trovärdiga och pålitliga i ord, handling och uppträdande. Vi ska vara lösningsinriktade och ta initiativ för att överträffa hyresgästernas förväntningar. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och skapa unika lösningar för varje tillfälle. Vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Tillsammans upprätthåller vi och skapar ett gott klimat. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade bolaget totalt (6 903) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 228 (221) verksamhetslokaler av skiftande slag såsom exempelvis butiks- och kontorslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till kvm ( kvm), varav 83 % utgjordes av bostadsyta. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd. Här äger bolaget drygt lägenheter. Organisationsanslutning Skelleftebostäder är medlem av SABO, en organisation för alla Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. Genom SABO arbetar Skelleftebostäder opinionsbildande med villkoren för hyresboendet så att dessa är rimliga och för att de ska bli ännu bättre för våra hyresgäster i framtiden. Bolaget är också medlem i Fastigo, Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation, och delägare i Husbyggnadsvarors förening (HBV). Styrelse, ledning och revisorer Skelleftebostäders styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete samt styrelsens och VDs arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet Bostadskonsulent Kund Styrelse VD Jerker Eriksson Marknad/ Uthyrning Kenth Wiklund Bovärdsorganisation Kent Ek IT/ Ekonomi Kristina Sundin Jonsson Sekreterare Teknik Hans Widmark följer en upprättad plan för året där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Bolagets styrelse för åren 2003 till 2006 bestod av Anders Wikström (ordförande), Eva Karlberg (vice ordförande) och ordinarie ledamöterna Anders Fransson, Rose-Marie Johansson, Mattias Marklund, Erik Wikström och Lennart Wikström. Suppleanter var Ulf Johansson, Ulla-Britt Kuhlin och Benny Lindqvist. Från och med år 2007 till och med år 2010 består styrelsen av Alf Granström (ordförande), Kurt Vallmark (vice ordförande) och ordinarie ledamöterna Mattias Marklund, Susanne Melander, Ulla-Britt Kuhlin, Janet Johnsson och Benny Lindqvist. Suppleanter är Agneta Hedlund, Mats Wahlberg och Christer Johansson. Fackliga representanter är Harriet Hedman, Karin Olofsson och Åsa Hammega Lundmark. Företagets ledningsgrupp utgörs av Jerker Eriksson (VD), Kent Ek (Bovärdsorganisation), Hans Widmark (Teknik), Yngve Nilsson (Inköp/Upphandling), Kristina Sundin Jonsson (IT/Ekonomi) och Kenth Wiklund (Marknad/Uthyrning). Ledningsgruppen behandlar främst strategiska och företagsövergripande frågor, men även verksamhetsnära frågor. Revisor under året var Bruno Holmkvist, auktoriserad revisor Ernst & Young. Revisorssuppleant var Åke Elveros, auktoriserad revisor från samma bolag. Lekmannarevisorer, som tillsätts av kommunfullmäktige, var Rob Eriksson (ordinarie) och Bengt Wikström (suppleant). 17

18 Våra hyresgäster Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets drygt 40-åriga historia. Vår förmåga att identifiera behov är avgörande för om vi skall kunna skapa ett boende och miljöer som attraherar många. Kontinuerliga kvalitetsmätningar Ett led i arbetet är att säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende och Skebo som hyresvärd är en väsentlig del i detta arbete. Kundmätningar sker därför kontinuerligt och ger företaget information om hyresgästernas värdering av centrala boende- och trivselfaktorer. Rapporten från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar, och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Årets mätning visade att hyresgästerna gav företaget ett oförändrat mycket högt betyg. Resultatet av mätningen presenteras i form av ett Nöjd Boende Index, NBI. Där uppnådde vi ett värde på 73 på en skala från Faktorerna inflytande och kundvård hade dessutom förbättrats jämfört med föregående undersökning. Det visar att företagets kontinuerliga arbete med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. NBI Utveckling Nöjd Boende Index År Delaktighet och inflytande Vårt dagliga arbete skall präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Inflytande i boendet samt trygga och säkra boendemiljöer är viktiga faktorer för företaget och dess fortlevnad. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett oss återkopplingar och värdefulla idéer från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster och bovärdar. Dessa träffas regelbundet, utbyter erfarenheter och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skelleftebostäder avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande och Borådsaktiviteterna ingår nu i företagets ordinarie verksamhet. Nöjd Boende Index Värdindex Betyg Excellent Stark Medel Svagt Mycket svagt Värdindex Värd 0,44 Lägenhet Lägenhet Lokalt centrum Lokalt centrum Trygghet 0,18 0,16 0,10 Hyra Läge Läge Hyra Grannkontakter Kommunikationer Störande grannar > 0,10 Vikt Betyg 100 Excellent Stark Medel Svagt Mycket svagt Inflytande Kundvård 0,45 0,22 Rent och snyggt Ventilation & köksstandard Inflyttningsskick > 0,10 Miljö Låsindex Ljudindex Temperatur Vikt 18

19 Trygghet och särskilda boendeformer Tidigare satsningar har visat att det också finns en god potential för boendeformer riktade till målgrupper med särskilda behov och önskemål. Under år 2006 har det därför startats ytterligare ett seniorboende i centrala Skellefteå. Vi kommer även fortsättningsvis att kunna erbjuda marknaden boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus. Förutom boendeformer riktade till särskilda målgrupper har bolaget även satsat på åtgärder som ska leda till en trivsammare och mer funktionell boendemiljö. Exempel på detta är de fortsatta satsningarna på området Anderstorp och Brännsvedjan i Kåge, där omfattande program har genomförts för att utveckla områdets exteriör. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara oerhört viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att långsiktigt skapa och utveckla trygga och säkra boendemiljöer som minimerar risker för hyresgästerna och deras egendom verkar företaget för ett tryggt och säkert boende. Genom att skapa och utveckla rutiner för ökad trygghet och säkerhet och genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Andra satsningar sker inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Ökad belysning och säkrare parkeringsplatser är exempel på kontinuerliga förbättringar liksom det omfattande brandskyddsarbete som pågår löpande. Under 2006 var även företaget en av fyra arrangörer för temadagen Tryggt boende i Skellefteå. Internet och kategoriboende Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap i Skebos marknadsföring. Platsen har idag cirka besökare per vecka, vilket har inneburit att många nya kundkontakter har initierats denna väg. Med den stora mängden kundbesök fanns det anledning att strukturera upp webbplatsen för att skapa tydligare sökvägar, uppdatera all information och förändra den övergripande designen. Under det andra kvartalet 2006 lanserades en hemsida med ett helt nytt utseende och nya funktioner. Ytterligare nyheter kommer att publiceras under Bland annat kommer det att skapas en ny funktion för felanmälan. Företagets marknadsinsatser fokuseras mot två huvudmålgrupper, ungdomar och äldre. Bolagets erbjudanden till ungdomar baseras på hyresrabatter i delar av beståndet och fri hemförsäkring. Den specifika gruppen studenter erbjuds studentrum nära universiteten. I hyran ingår bland annat bredbandsuppkoppling. Idag har Skebo 384 student- 19

20 bostäder varav cirka 60 % är möblerade. Skellefteå kommun har sedan flera år tillbaka beslutat att studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå ska ges en bostadsgaranti. Skebo har fått ansvaret för detta och erbjuder en bostad så snart att studenten blivit antagen och flyttat hit. Antalet studenter minskade något år 2006 jämfört med år Det var därför inte några bekymmer att kunna tillgodose bostadsbehovet inför terminsstarten. I dagsläget är det osäkert hur utvecklingen av antalet studenter vid universiteten i Skellefteå kommer att se ut. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år. Seniorlägenheterna når man som vanligt via Skebos webbplats. Under hösten 2006 har satsningen på seniorboenden förstärkts genom att företaget har tillsatt en särskild seniorvärdinnetjänst. Tjänsten är en viktig del i att Skebos bostäder Typ Antal % Seniorbostäder ,4 Studentbostäder 384 5,6 Småhus 393 5,6 Flerfamiljshus ,4 Totalt ,0 stärka företagets konkurrenskraft mot andra bostadsföretag. Verksamhetsområdet för seniorvärdinnan kommer i första hand att vara företagets seniorboenden i centralorten, Ursviken och Skelleftehamn. Projektet kommer sedan att utvärderas för att se hur konceptet kan utvecklas. Seniorvärdinnan kan exempelvis hjälpa till med att starta aktiviteter eller vara med att planera hur gemenskapslokalerna ska utrustas. Utöver Boråden finns det idag fem olika mötesplatser där seniorhyresgästerna har möjlighet att träffa sina grannar Omsättning av lägenheter i gemenskapslokaler. Skebo har totalt cirka 790 seniorlägenheter. Övriga erbjudanden som riktas till bland annat denna målgrupp, är att egnahemsägare erbjuds fri flytthjälp om flytten sker till en Skebolägenhet. Marknadsutveckling Befolkningsmängden har ökat med 56 personer i Skellefteå kommun under 2006.Uthyrningsgraden i centralorten har varit hög under året och har förbättrats avsevärt i kringorterna. Under året minskade vakanserna i centralorten med 32 st samtidigt som uthyrningen i kringorterna ökade med 49 stycken. Under 2006 fortsatte också Skebos positiva trend med allt mindre omsättning av lägenheter. Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder sjönk från 5,4 % till 4,1 %. Vid årets slut uppgick antalet lediga lägenheter till 160. Trenden med stigande efterfrågan på lokaler fortsätter, främst i centrala lägen. Vid årsskiftet var 97,4 % av lokalerna uthyrda. Av de uthyrningsbara ytorna hyrs 77,5 % av den offentliga sektorn, främst kommun och landsting. Fördelning minskade vakanser åren Antal Ökad uthyrning 548 st 50 % Försäljning 275 st 25 % Rivning 282 st 25 % År 20