Skelleftebostäder AB årsredovisning 2005

Transkript

1 Skelleftebostäder AB årsredovisning 2005

2

3 Innehåll 3 Året i korthet 4-5 VD har ordet 6-7 Särskilda projekt 8-12 Det här är Skelleftebostäder Våra hyresgäster Våra medarbetare Våra fastigheter Vårt miljöarbete Vår ekonomi Flerårsöversikter Resultaträkning med kommentarer Balansräkning med kommentarer Finansieringsanalys 42 Bokslutskommentarer Revisionsberättelse 48 Sammanställning av våra fastigheter

4

5 Året i korthet Skellefteå kommuns befolkningsutveckling har vänt och statistiken visar för andra året i rad positiva befolkningssiffror. Det har också återspeglats i Skebos vakanstal. Under 2005 har Skelleftebostäder AB haft en fortsatt positiv utveckling. I centralorten ökade uthyrningen med 16 lägenheter och i kringorterna med 47 lägenheter. Under året har också de senaste årens positiva trend, med allt lägre omsättning på lägenheter, fortsatt. Vid årsskiftet uppgick antalet vakanser till 241 st (388 st) och den genomsnittliga vakansgraden för bostäder, lokaler och parkeringsplatser sjönk från 7,4 % till 6,5 %. Bakom den kraftigt förbättrade marknadssituationen ligger en rad olika förklaringar. En är satsningarna på boendeformer riktade till utvalda målgrupper med särskilda behov och önskemål. Under 2005 har ytterligare seniorboenden startats i såväl Jörn, Boliden, Byske och Burträsk som i centralorten. Ett aktivt marknadsarbete har också varit avgörande för de senaste årens framgångar. Där har webbplatsen kommit att bli ett allt viktigare redskap. Under 2005 har webbplatsen genomgått ett omfattande utvecklingsarbete och en ny version kommer att lanseras under början av En ställning som uppskattad hyresvärd, med högt Nöjd Boende Index i genomförda hyresgästmätningar, är också en viktig förklaring till allt bättre uthyrningstal. Skebo har nöjda hyresgäster och nöjda hyresgäster bor kvar. Avgörande för trivseln är hyresgästernas delaktighet och inflytande. Att skapa väl fungerande mötesformer mellan Skebo och hyresgästerna har därför varit viktigt. Boråd finns på allt fler av företagets bostadsområden. Boråden arbetar aktivt för områdets utveckling och ansvarar också för hur, de av Skebo avsatta, fritids- och boinflytandemedlen ska användas på respektive område. Genom Synpunktenträffar får Skebo värdefull återkoppling från de boende kring frågor som är viktiga för hyresgästernas trygghet och trivsel. Årets nettohyresintäkter ökade med 5,5 mkr till 384,4 mkr främst till följd av den förbättrade vakanssituationen men även till följd av en hyreshöjning på i genomsnitt 1,85 %. Under 2005 har 66,7 mkr (30 mkr) erhållits från Skellefteå kommun avseende ersättning för förtida frånträdande av hyresavtal. Denna ersättning avser att kompensera Skelleftebostäder för kostnader i samband med Skellefteå kommuns strukturomvandling av äldreomsorgen. Nedskrivning har skett av fastigheterna med motsvarande belopp. Företagets ambition är att så långt det är möjligt ha låga driftkostnader för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Bolaget har kunnat öka underhållsinsatserna avsevärt de senaste åren. År 2005 uppgick reparations- och underhållskostnaderna till 72,0 mkr (64,2 mkr). De taxebundna kostnaderna för vatten, sophantering, uppvärmning, fastighetsel, sotning och kabel- TV uppgick till 94,1 mkr (90,6 mkr). Företaget kommer att bedriva en fortsatt satsning på minskade förbrukningar både ur miljö- och kostnadshänseende. Det bokförda värdet av företagets fastigheter uppgick till 2 419,1 mkr (2 545,6 mkr). Totalt förvaltade Skebo vid årsskiftet (7 067) lägenheter. Under året har företaget avyttrat 151 lägenheter varav 120 i Ersmark, 15 i Fällfors och 16 i Jörn. En fastighet med 12 lägenheter har rivits i Kåge, liksom en fastighet i Boliden med 4 lägenheter. Trots ett omfattande investeringsprogram och placeringar av lån till längre räntebindningstider förbättrades finansnettot med 11,4 mkr. Finansnettot för 2005 uppgick till -75,8 mkr (-87,2 mkr). Företagets räntebärande skulder uppgick till 2 220,0 mkr (2 347,9 mkr). Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten enligt balansräkningen, ,54 kronor, varav årets vinst, ,30 kronor, balanseras i ny räkning. Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 384,4 378,9 Övriga rörelseintäkter 71,7 33,0 Rörelsens kostnader -379,9-324,3 Finansnetto -75,8-87,2 Resultat efter finansnetto 0,4 0,4 Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 419, ,6 Övriga anläggningstillgångar 7,2 6,6 Omsättningstillgångar 30,0 23,7 Eget kapital 105,7 105,3 Räntebärande skulder 2 220, ,9 Övriga skulder 130,6 122,7 Balansomslutning 2 456, ,9 Antal lägenheter Lägenhetsyta, kvm Antal lokaler Lokalyta, kvm

6 VD har ordet Skebo - Ett företag i utveckling! Vår fyrtioåriga historia som allmännyttigt bostadsföretag har i många delar följt samhällsutvecklingen. Nu och i framtiden är boendet en viktig del i människors livskvalitet. Behoven och kraven på bostadens utformning och standard har ökat liksom hyresgästernas vilja att påverka sitt boende. Vår förmåga att identifiera olika typer av behov och önskemål är avgörande för om vi i allt högre grad skall kunna skapa ett boende som attraherar många. Förväntningarna på oss är höga som Skellefteås största hyresvärd och det är med glädje och tillförsikt som jag blickar tillbaka på ett framgångsrikt jubileumsår. Skelleftebostäder har fortsatt att utvecklas i enlighet med vår vision och våra mål samtidigt som ekonomin har förbättrats. De yttre förutsättningarna har också varit bättre än tidigare år. Skellefteå har haft en positiv befolkningsutveckling med en ökad inflyttning. De svenska räntorna sänktes under året samtidigt som tillväxten satte fart. Priserna på bostadsrätter och villor har stigit kraftigt i centralorten, vilket stärkt hyresrättens roll på bostadsmarknaden. En kraftigt ökad uthyrningsgrad och en väl genomförd finansiell strategi har gett oss utrymme att minska skulderna och skriva ned fastighetsvärdena på orter där efterfrågan bedöms vikande i ett längre perspektiv. Vi har också satsat på ett ökat underhåll och ombyggnation av våra fastigheter. Därigenom finns förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Försäljning har också genomförts av 151 lägenheter i ytterområdena. I orterna Ersmark och Fällfors har samtliga lägenheter sålts vilket gett bolaget en effektivare förvaltning. Efterfrågan på bostäder i centralorten har varit större än utbudet vilket lagt grunden till en ökad uthyrning även i våra ytterområden för första gången på flera år. I år har också intresset ökat markant för att producera nya bostadsrätter i Skellefteå. Nya bostadsrätter byggs bara på marknader där efterfrågan och betalningsviljan hos kunderna är hög. I centralorten bedöms det idag finnas en marknad för att nyproducera bostadsrätter. Skelleftebostäder tycker att den utvecklingen är bra, för vi kan inte ensamma tillgodose det ökade behovet av nya bostäder. Engagemang Skelleftebostäder är idag ett kundorienterat företag som sätter hyresgästen i centrum. Vårt dagliga arbete skall präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. Vi arbetar nära hyresgästerna med en decentraliserad organisation där beslutsvägarna är korta, vilket innebär att varje medarbetare måste ha goda kunskaper och tydliga befogenheter. Under 2005 har därför alla anställda deltagit i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera en värdegrund som utgör en gemensam guide för vårt dagliga arbete. Den, tillsammans med en kontinuerlig kompetensutveckling, kommer att stärka bolagets ställning kommande år. Att ge hyresgästerna ett ökat inflytande, variation och valfrihet i boendet tillsammans med trygga och säkra boendemiljöer är också viktiga faktorer 6

7 för att klara konkurrensen mot andra boendeformer. Skelleftebostäder ger hyresgästerna förutsättningar att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Vi visar engagemang och förståelse för deras önskemål samtidigt som vi ökar tillgängligheten till våra medarbetare. Genom att skapa mötesformer som Boråd och Synpunktenträffar har värdefulla åsikter från hyresgästerna bidragit till en fortsatt utveckling i våra bostadsområden och ett ökat kvarboende. Utveckling Vi kommer att fortsätta att utveckla boendet till något mer än bara tak över huvudet. Tidigare satsningar på boendeformer riktade till målgrupper med särskilda behov och önskemål har varit framgångsrika. Under året har det därför startats ytterligare seniorboenden i före detta äldreboenden i ytterområdena. Våren 2007 kan vi erbjuda ett nytt seniorboende på Strandgården i centrala Skellefteå. Fastigheten byggs om och renoveras under Den kommer att innehålla flera gemensamma utrymmen att nyttja för olika aktiviteter. Det blir också ett boende med närhet till service och hemtjänst för den som har behov av detta. Strandgården kommer att bli en pärla i vårt breda utbud av seniorbostäder. Förutom boendeformer riktade till särskilda målgrupper har bolaget gjort insatser som skall leda till en trivsammare och mer funktionell boendemiljö. En kraftfull satsning har gjorts på området Anderstorp, där ett omfattande program har påbörjats för att utveckla områdets exteriör. Åtgärder har också vidtagits i vårt övriga bestånd för att öka tillgängligheten till fastigheterna. Bredbandsutbyggnaden har också fortsatt under året. Idag är högkvalitativt bredband ett krav som många hyresgäster ställer på sin bostad. Satsningarna kommer att fortsätta och inom en tvåårsperiod kommer de flesta av företagets lägenheter att ha tillgång till högkvalitativt bredband. Internet har blivit en viktig arena för många företag och så även för Skelleftebostäder. Webbplatsen är en betydelsefull del i bolagets marknadsföring mot nya kunder, särskilt de som överväger att flytta till Skellefteå från andra orter. Webbplatsen fyller också en viktig funktion i att stärka dialogen med nuvarande hyresgäster. Här finns bland annat tillgång till uppdaterade nyheter och ett nyhetsarkiv. Webbplatsen används också för att etablera och erbjuda nya tjänster och värden som gör företaget till ett ännu attraktivare alternativ. Under året har hemsidan utvecklats ytterligare och en ny version kommer att lanseras under början av Framtid I många avseenden har 00förutsättningarna för 00Skelleftebostäder förbättrats under Att snabbt kunna anpassa oss till rådande marknadsförhållanden, ständigt utveckla alternativa boendeformer och tjänster är nyckelfaktorer för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Det innebär att vi måste bibehålla en god omvärldsbevakning och analysera utvecklingen av efterfrågan på lägenheter för att kunna tillmötesgå hyresgästernas behov. Boendet kommer att bli allt mer relaterat till individen och dennes önskemål. Mervärden i boendet som service, trygghet, tilläggstjänster, kommunikation och mycket annat kommer att utgöra en betydelsefull del av bostaden. Bostadsföretag som väljer att följa med i den utvecklingen kommer att ha förutsättningar att tillhandahålla vad marknaden efterfrågar i framtiden. Skelleftebostäder kommer att vara ett av dessa bolag, för våra hyresgäster och bolagets bästa. Jerker Eriksson VD, Skelleftebostäder AB 7

8 8

9 Särskilda projekt Det senaste decenniet har Skebo präglats av ett målmedvetet arbete med att sänka kostnaderna och öka intäkterna. När situationen var som allvarligast 1997 hade företaget lediga lägenheter. Vid årsskiftet var vakanserna 241 st. Många olika satsningar under åren har bidragit till framgångarna. Ett aktivt och framgångsrikt arbete med företagets finansiering och lånestock är det klart viktigaste bidraget till Skebos kostnadsreduktion. Lyckade projekt för att minska förbrukningen av vatten, värme och el har bidragit till att sänka driftkostnaderna. Samtidigt har satsningarna på att öka uthyrningen varit mycket framgångsrika. Exempel på satsningar har varit utvecklingen av olika kategoriboenden. Men arbetet med att skapa ett Skebo som står starkt inför framtiden har inte på något sätt avstannat. Även det gångna året har en rad projekt genomförts. Succé för satsning på unga Att ungdomar är framtiden, det är en sanning som i allra högsta grad gäller för ett bostadsföretag som Skebo. Ungdomar är därför också en av företagets prioriterade målgrupper. Strategin är långsiktig. För att dagens unga ska bli framtidens hyresgäster är det viktigt att tidigt skapa en positiv bild av företaget i målgruppen. Samtidigt är det viktigt att Skellefteå som ort upplevs attraktiv för att ungdomarna ska välja att stanna här. Skebo Floorball Open är en satsning som syftar till att bidra till båda dessa mål. Innebandyturneringen är en utmärkt plattform för att presentera företaget för såväl unga som deras anhöriga. Cupen är även ett bidrag till ungdomarnas trivsel i Skellefteå. Turneringen som genomfördes på Eddahallen var begränsad till 44 lag, vilket innebär mer än 300 spelare i årskurserna fyra, fem och sex. Såväl killar som tjejer. Med många kompisar, föräldrar och andra anhöriga på läktarna. Underhållande innebandy från åtta på morgonen till åtta på kvällen. Och avslutning med ett disco för alla spelare. Satsningen som genomfördes i samarbete med Skellefteå IBK blev en stor framgång, och kommer att bli ett årligt återkommande evenemang. Satsning på trygghet och säkerhet Säkerhet i boendet är en viktig del i Skebos värdegrund. Begreppet säkerhet är komplext eftersom det omfattar såväl konkreta insatser som mjuka värden. Skebos konkreta 000säkerhetsarbete handlar om insatser i bostadsmiljön. Det kan vara förstärkt belysning, röjda buskage eller, som nu, att byta till moderna programmerbara nyckelsystem. Nya nyckelsystem har under året införts på Klintfors och Anderstorp. Systemen innebär många fördelar. Bland annat kan borttappade nycklar enkelt avprogrammeras så att de upphör att fungera. Men Skebo ser ingen självklar gräns för säkerhetsarbetet vid lägenhetens dörr eller ens där tomten slutar. För att skapa trygga bostadsområden är det viktigt att delta i andra sammanhang och samarbeta med de som också arbetar för att kommunen totalt sett ska bli en tryggare plats. En sådan arena är Trygghetsforum, ett samarbete mellan olika lokala aktörer som syftar till att skapa tryggare miljöer i hela Skellefteå. Trygghetsforum arbetar till exempel med kampanjen Gör inga tjuvar! för att motverka brott. Gruppen är också ett forum för 9

10 diskussioner kring exempelvis belysning och bevakning i offentliga miljöer. Odentorget fick nytt liv Efter att ha fått en rejäl ansiktslyftning har Odentorget blivit en ny tummelplats och en trivsam miljö för torgaktiviteter. Under det gångna året tog aktiviteterna fart på allvar. Det genomfördes återkommande loppmarknader, uppträdanden och andra aktiviteter som lockade fler besökare till torget än någonsin tidigare. Skyltsöndagsaktiviteterna visade också tydligt att Odentorget nu är en miljö som går att använda för aktiviteter året runt. Såväl besökare som handlare i kvarteret ser satsningen som mycket positiv. Efter att ha startat upp aktiviteterna har Skebo nu valt att lämna över stafettpinnen till Skellefteå Erbjuder som ska fortsätta arbetet med aktiviteter på Odentorget. Bredare bredband Bredband sågs från början som något av en lyx. Men idag är det för allt fler ett krav man ställer på sitt boende. Tillgången till bredband ger inte längre bara möjlighet till snabb access till Internet utan också tillgång till en lång rad nya tjänster. Till exempel IP-telefoni, TV och video-on-demand. Skebo arbetar därför vidare för att så långt det är möjligt erbjuda alla hyresgäster tillgång till högkvalitativt bredband. Under 2005 och början på 2006 har 965 lägenheter försetts med fiberbaserad bredbandsanslutning. Utbyggnaden har skett i centralorten, Kåge, Boliden, Byske och Lövånger och idag är det bara ungefär av Skebos knappa lägenheter som saknar bredbandsanslutning via fiber. Bland dessa finns några outbyggda områden, men också servicehus där det är osäkert hur behovet av bredband ser ut. Uppgradering har även skett av kabel-tv-näten i centralorten där ComHem är leverantör. De gamla näten har byggts om till modernare med möjlighet 10

11 för dubbelriktad trafik. Detta möjliggör även anslutning till Internet för hyresgäster som så önskar, men är främst avsett att upprusta TV-nätet för kommande behov. Ett synligare Skebo Under året har företagets fastigheter fått en tydlig skyltning för att visa att byggnaden tillhör Skebo. Skyltarna ska bidra till att skapa en tydlig bild av Skebos omfattande utbud. Detta är värdefullt för att nå potentiella hyresgäster som kan vara intresserade av att bo i ett specifikt hus. Eftersom Skebo har ett väl underhållet bestånd bidrar skyltningen också till att stärka bilden av Skebo som en värd som erbjuder bra boende i välskötta hus. Ett lyft för Trädgränd Under 2005 har det genomförts en stor satsning på området Anderstorp i centrala Skellefteå. Det är Trädgränds yttre miljö som fått ett rejält lyft. Husen har fått nya altaner, plattor har lagts utanför entréerna, planteringar och lekparker har ordnats, garagen har fått nya portar och målats om. Förråden har målats och asfaltsytor har fått ny beläggning. Ett liknande projekt har under året också inletts på Brännsvedjan i Kåge, och det kommer att färdigställas under sommaren Bovärdar sköter brandskyddet I början av 2005 överfördes ansvaret för brandsyn och kontroll av säkerheten från räddningstjänsten till fastighetsägaren. Kontroller som tidigare gjordes av räddningstjänsten, görs nu av varje bovärd. Kontroller och åtgärder dokumenteras och återrapporteras till Skebos huvudkontor. Räddningstjänsten genomför numera bara stickprovskontroller och granskar då att den brandskyddsdokumentation de har fått stämmer med verkligheten. Skebos mål med det egna brandskyddsarbetet har nolltolerans. Vid tillsyn ska det inte finnas något att anmärka på. Anpassat utbud I Skebos bestånd på nästan lägenheter finns några hus på platser där det under lång tid varit låg efterfrågan, och där det är svårt att se att Skebo under överskådlig tid ska kunna hyra ut dem. För att anpassa beståndet till efterfrågan har fastigheter sålts och rivits. Totalt har 151 lägenheter sålts. 120 i Ersmark, 15 i Fällfors och 16 i Jörn har sålts till det nya fastighetsbolaget Skellefteå Egendom AB. Detta bolag har satsat på att omvandla lägenheter i Ersmark till bostadsrätter som sålts till norska medborgare. Lägenheter i Jörn har omvandlats till ett 11

12 Stort grattis till våra hyresgäster! turisthotell. Det är Skebos uppfattning att affären både är bra för Skebo och för de berörda orterna. Rivningar genomfördes under året i Kåge, där ett hus på området Brännsvedjan med tolv lägenheter revs, och i Boliden där ett hus på Finnforsvägen med fyra lägenheter revs. Ett ännu trevligare Skebo Under året har Skebos bovärdar och administrativa personal gått en omfattande kundserviceutbildning. Målet var att förbättra sin förmåga att kommunicera med hyresgästerna och att träna sig i att se och uppmärksamma hyresgästernas behov. Projektet upplevdes som värdefullt av deltagarna och har gett omedelbar och positiv utveckling för Skebo. Satsning på autogiro För de allra flesta är hyran en utgift som prioriteras högt, och därför ser man också till att den betalas i tid. Men det är förstås lätt att missa en betalning, och att vara sen med hyran innebär komplikationer och extra kostnader. Samtidigt innebär sena betalningar och hanteringen av dessa merarbete och kostnader för Skebo. En del hyresgäster har också valt att betala hyran kontant i BoButiken, vilket också skapar ytterligare administration samtidigt som kontanthanteringen utgör en säkerhetsrisk. Därför har en kampanj under året genomförts för att få fler att ansluta sig till autogiro. Det innebär att hyran betalas automatiskt från hyresgästens konto. Alla som valde att betala sin Skebohyra via autogiro innan årsskiftet, var automatiskt med i en utlottning av fyra lyxiga Stockholmsweekends för två. Intresset för tävlingen var stort och många har anslutit sin hyra till autogirobetalning. Skebo 40 år gav guldkant åt hyresgästerna Skebo bildades redan 1965 och fyllde därför fyrtio under året. Jubileumet firades med en satsning på hyresgästerna. Alla fick en månads förskjutning på en redan beslutad hyreshöjning och dessutom fick Skebos alla Boråd dela på kronor i extra resurser. För att fira sin födelsedag passade Skebo också på att skriva en bok som sammanfattar de fyrtio första och händelserika åren. 12

13 Det här är Skelleftebostäder Skelleftebostäder bildades 1965 och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Företaget ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. De flesta av företagets bostäder återfinns dock i Skellefteå centralort. Totalt har företaget drygt hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus och drygt 200 verksamhetslokaler. Vår vision Vi är uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende med hög livskvalitet. Vårt uppdrag FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE. Styrelsen och VD för Skelleftebostäder AB organisationsnummer , avger följande redogörelse för räkenskapsåret Företagets idé är att hyra ut attraktiva, trivsamma och prisvärda bostäder för alla behov. Oavsett var i livet man befinner sig ska Skelleftebostäder kunna erbjuda ett boende som passar. Bolagets fastighetsbestånd omfattar därför allt från studentrum och seniorboende till traditionella lägenheter och boende av villakaraktär. Som kommunägt företag är bolaget ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och för att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Vår värdegrund JÖRN BOLIDEN DEGERBYN BURTRÄSK KLINTFORS PRÄSTBORDET SKELLEFTEÅ 3 KM Företaget arbetar utifrån en gemensam värdegrund som har utvecklats av samtliga medarbetare. Det dagliga arbetet ska präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. Kärnvärden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster har ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Vi vill göra allt vad vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och vilja att skapa lösningar. BYSKE KÅGE URSVIKEN SKELLEFTEHAMN BUREÅ SJUNGANDE DALEN ERIKSLID CENTRUM SUNNANÅ/SÖRBÖLE Vårt arbetssätt LÖVÅNGER KM NORRBÖLE ÄLVSBACKA ANDERSTORP Vi sätter hyresgästen i centrum. Detta innebär bland annat att företaget har valt att arbeta decentraliserat, där basen i organisationen är bovärdarna som har den dagliga kontakten med hyresgästerna. Organisationen omfattar även centrala stödfunktioner inom områdena Marknad/ Uthyrning, IT/Ekonomi samt Teknik. 0Korta MORÖ BACKE CENTRUM beslutsvägar innebär att varje person måste ha BERGSBYN tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Arbetssättet kräver även motiverade och medskapande medarbetare som arbetar tillsammans för att hitta lösningar som attraherar hyresgästerna. Arbetet med att långsiktigt skapa och utveckla trygga och säkra boendemiljöer pågår löpande. En stor del av dessa satsningar sker inom ramen för bolagets löpande förvaltning. Exempel på detta är 13

14 Styrelse VD Jerker Eriksson Bostadskonsulent Sekreterare Marknad Uthyrning IT Ekonomi Teknik Service Kunder Kenth Wiklund Kristina Sundin Jonsson Lars-Bertil Nilsson Bovärdsorganisation Kent Ek förbättringar av rutiner och av den fysiska utemiljön. Trygghet och säkerhet utvecklas även genom en god samverkan med och mellan hyresgästerna. Ett sätt att säkra kvalitetsarbetet är att regelbundet genomföra kvalitetsmätningar både hos hyresgästerna och medarbetarna. Undersökningarna visar hur företaget ska utveckla verksamheten men även vilka boendefrågor som värderas högt av hyresgästerna. Den som inte utvecklas stagnerar och därför försöker vi ständigt förnya oss. Att göra något är alltid bättre än att göra inget. Variation och valfrihet i boendet har tillsammans med inflytande visat sig vara viktiga frågor för hyresgästerna. Skebo vill därför utveckla den enskilda hyresgästens engagemang och inflytande över sitt boende. Genom bildandet av exempelvis Boråd, har företaget hittat arbetsformer och metoder som underlättar såväl dialog som samverkan. Genom att vara lyhörda för hyresgästernas synpunkter och idéer kan vi utveckla verksamheten och skapa unika möjligheter att hitta lösningar. Arbetssättet visar att hyresgästernas inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning kan styras av det egna engagemanget, inte av att man valt att hyra istället för att äga. Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade bolaget totalt (7 067) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 221 (223) verksamhetslokaler av skiftande slag såsom exempelvis butiks- och kontorslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till kvm ( kvm), varav 83 % utgjordes av bostadsyta. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd. Här äger bolaget cirka lägenheter. Organisationsanslutning Skelleftebostäder är medlem av SABO, en organisation för alla Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. Genom SABO arbetar Skelleftebostäder opinionsbildande med villkoren för hyresboendet så att dessa är rimliga och för att de ska bli ännu bättre för våra hyresgäster i framtiden. Bolaget är också medlem i Fastigo, Fastighets- 14

15 Skelleftebostäders styrelse; bakre raden: Ulla-Britt Kuhlin (suppleant), Lennart Wikström, Ulf Johansson (suppleant), Benny Lindqvist (suppleant), Rose-Marie Johansson, Karin Olofsson (facklig representant), Anders Fransson, Åsa Hammega Lundmark (facklig representant) och Erik Wikström. Främre raden: Mattias Marklund, Harriet Hedman (facklig representant), Jerker Eriksson (VD), Eva Karlberg (vice ordförande) och Anders Wikström (ordförande). branschens arbetsgivarorganisation, och delägare i Husbyggnadsvarors förening (HBV). Styrelse, ledning och revisorer Skelleftebostäders styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SKTF och Fastighetsanställdas Förbund representerade i styrelsen. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens arbete samt styrelsens och VDs arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Bolagets styrelse för åren 2003 till 2006 består av Anders Wikström (ordförande), Eva Karlberg (vice ordförande) och ordinarie ledamöterna Anders Fransson, Rose-Marie Johansson, Mattias Marklund, Erik Wikström och Lennart Wikström. Suppleanter är Ulf Johansson, Ulla-Britt Kuhlin och Benny Lindqvist. Fackliga representanter är Harriet Hedman, Karin Olofsson och Åsa Hammega Lundmark. Företagets ledningsgrupp utgörs av Jerker Eriksson (VD), Kent Ek (Bovärdsorganisation), Lars-Bertil Nilsson (Teknik/Service), Yngve Nilsson (Inköp/ Upphandling), Kristina Sundin Jonsson (IT/Ekonomi) och Kenth Wiklund (Marknad/Uthyrning). Ledningsgruppens syfte är främst att behandla strategiska och företagsövergripande frågor. Revisor under året var Bruno Holmkvist, auktoriserad revisor Ernst & Young. Revisorssuppleant var Åke Elveros, auktoriserad revisor från samma bolag. Lekmannarevisorer, som tillsätts av kommunfullmäktige, var Rob Eriksson (ordinarie) och Bengt Wikström (suppleant). Skelleftebostäders ledningsgrupp: Kent Ek (Bovärdsorganisation), Kristina Sundin Jonsson (IT/Ekonomi), Kenth Wiklund (Marknad/ Uthyrning) Lars-Bertil Nilsson (Teknik/Service), Jerker Eriksson (VD) och Yngve Nilsson (Inköp/Upphandling). 15

16 Våra hyresgäster Nu och i framtiden är bostaden och boendemiljön en viktig del av människors livskvalitet. Efterfrågan på bostadens utformning och närmiljön har förändrats under företagets 40-åriga historia. Vår förmåga att identifiera behov är avgörande för om vi skall kunna skapa ett boende och miljöer som attraherar många. Kontinuerliga kvalitetsmätningar Ett led i arbetet är att säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Att undersöka hur hyresgästerna upplever sitt boende Betyg Värdindex Nöjd Boende Index Lägenhet Lokalt centrum Trygghet Hyra Läge Grannkontakter Störande grannar Stöld och skadegörelse Kommunikationer 0,39 0,20 0,17 0,12 < 0,10 Vikt lönsamhet. Trivs hyresgästerna vill de bo kvar, och har även en vilja att rekommendera företaget till andra. Senaste mätningen visade att hyresgästerna gav företaget ett oförändrat mycket högt betyg. Resultatet av mätningen presenteras i form av ett Nöjd Boende Index, NBI. Där uppnådde vi ett värde på 72 på en skala från Faktorerna inflytande och kundvård hade dessutom förbättrats jämfört med föregående undersökning. Det visar att företagets kontinuerliga arbete med att skapa en organisation som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om boendemiljön har varit framgångsrikt. Delaktighet och inflytande Vårt dagliga arbete skall präglas av dialog, personligt bemötande och förmåga att skapa lösningar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. Inflytande i boendet samt trygga och säkra boendemiljöer är viktiga faktorer för företaget och dess och Skebo som hyresvärd är en väsentlig del i detta arbete. Kundmätningar sker därför kontinuerligt och ger företaget information om hyresgästernas värdering av centrala boendefaktorer. Rapporten Benägenhet att rekommendera Betyg Anderstorp /Sunnanå Boliden /Jörn Bureå /Lövånger Burträsk från undersökningen är sedan ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att skapa långsiktig Centrum Erikslid /Klintfors Kåge /Byske Morö Backe/ Ursviken Skebo totalt fortlevnad. Att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning ger ökad trygghet och gemenskap, men också vinster i form av ett ökat kvarboende. Mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar har gett oss värdefulla idéer och återkopplingar från hyresgästerna. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster och bovärdar. Dessa träffas regelbundet, utbyter erfarenheter och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Skelleftebostäder avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfog- 16

17 ande och Borådsaktiviteterna ingår nu i företagets ordinarie verksamhet. Antalet aktiva Boråd har ökat varje år sedan starten Trygghet och särskilda boendeformer Tidigare satsningar har visat att det också finns en god potential för boendeformer riktade till målgrupper med särskilda behov och önskemål. Under år 2005 har det därför startats ytterligare seniorboenden. Fler boenden har öppnats i bland annat Jörn, Boliden, Byske, Burträsk och i centralorten. Förutom boendeformer riktade till särskilda målgrupper har bolaget även satsat på åtgärder som ska leda till en trivsammare och mer funktionell boendemiljö. Exempel på detta är den fortsatta satsningen på området Anderstorp, där omfattande program har påbörjats för att utveckla områdets exteriör. Trygga och säkra boendemiljöer har visat sig vara oerhört viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att långsiktigt skapa och utveckla trygga och säkra boendemiljöer som minimerar risker för hyresgästerna och deras egendom verkar företaget för ett tryggt och säkert boende. Genom att skapa och utveckla rutiner för ökad trygghet och säkerhet och genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Andra satsningar sker inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Under år 2005 har det bland annat investerats i ett nytt låssystem på två av företagets större bostadsområden i centrala Skellefteå, Klintfors och Anderstorp. Ökad belysning och säkrare parkeringsplatser är andra exempel på kontinuerliga förbättringar liksom det omfattande brandskyddsarbete som har pågått under år Internet och prioriterade målgrupper Webbplatsen har blivit ett allt viktigare redskap i Skebos marknadsföring. Platsen har i dag cirka besökare per vecka, vilket har inneburit att många nya kundkontakter har initierats denna väg. Under år 2005 har det pågått ett omfattande utveck- 17

18 lingsarbete av hemsidan. Den nya versionen kommer att lanseras under år Företagets marknadsinsatser fokuseras mot två huvudmålgrupper, ungdomar och äldre. Bolagets erbjudanden till ungdomar baseras på hyresrabatter och fri hemförsäkring. Egnahemsägare erbjuds fri flytthjälp sedan ett flertal år tillbaka. Den specifika gruppen studenter erbjuds möblerade studentrum nära skolan till ett rimligt pris. Bolaget är dessutom ett av få bostadsbolag i Sverige som kan garantera studenter bostad. Bostadsgarantin infördes år Marknadsutveckling Befolkningsutvecklingen har varit positiv i Skellefteå kommun under Detta har återspeglats även i Skebos vakanssiffror. Under de senaste åren har efterfrågan på lägenheter i centralorten varit hög, medan den varit vikande i kringorterna. År 2005 har i det avseendet uppvisat ett trendbrott. Under året minskade vakanserna i centralorten med 16 stycken samtidigt som vår uthyrning i kringorterna ökade med 47 stycken. Under 2005 fortsatte också Skebos positiva trend med allt mindre omsättning av lägenheter. Den genomsnittliga vakansgraden för bostäder, lokaler och parkeringsplatser sjönk från 7,4 till 6,5 %. Antalet lediga lägenheter uppgick vid årets slut till 241. Antal Omsättning av lägenheter 2000 Fördelning minskade vakanser åren Försäljning 275 st 27 % Rivning 282 st 27 % År Ökad uthyrning 467 st 46 % 18

19 Våra medarbetare År 2005 hade Skebo totalt 63 anställda, varav 21 kvinnor och 42 män. 38 var kollektivanställda och 25 tjänstemän. Basen i organisationen är företagets bovärdar. På huvudkontoret finns bolagets VD och centrala stödfunktioner med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi samt Teknik. % Personalens åldersstruktur År På grund av få nyrekryteringar de senaste åren ökade medelåldern något. Under 2005 var medelåldern 46 år att jämföras med 45 föregående år. Medelåldern var 45 år för kvinnor och 46 år för män. Knappt 70 % av personalen befinner sig i åldersintervallet år. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 15,2 år. Hälsobefrämjande utvecklingsarbete Medarbetare som mår bra presterar bättre samtidigt som alla vinner på en förbättrad hälsa. Detta är bakgrunden till företagets satsning på friskvård. Inom engagemanget ryms två olika delar. Den första är individuell och genomförs tillsammans med Sunnanå Utveckling. Varje medarbetare får med utgångspunkt i ett antal frågeställningar utforma en personlig profil. Frågeställningarna behandlar arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet. Stort fokus läggs på psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Utifrån detta får den anställde sätta upp individuella mål. Den andra delen av satsningen genomförs i samarbete med Kommunhälsan. Det är en hälsoun- dersökning där man bland annat mäter kondition och hälsostatus. Hälsoundersökningen kommer att följas upp vartannat år. Alla anställda har också fått information om bland annat kost, stress och motion. Alla medarbetare bereds även möjlighet att motionera på arbetstid en timme varje vecka och att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Friskvårdsprojektet är som helhet ämnat att vara starten på en livslång process som individen sedan driver vidare av egen kraft. Målet med utvecklingsinsatserna är att stärka friskfaktorerna till gagn för individen, arbetslaget och verksamheten samt att öka kunskapen och förmågan att leda sig själv till att må bra, trivas och utvecklas. Ett annat viktigt mål är att öka individens förmåga att, tillsammans med andra, skapa och upprätthålla ett gott arbetsklimat. Medarbetarna i Skebo ska ständigt arbeta för att tillsammans skapa förtroende, goda relationer och god stämning. Projektet kommer att pågå under en treårsperiod för att sedan utvärderas och vidareutvecklas. Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med Kommunhälsan. Löpande kompetensutveckling Skelleftebostäder är idag en organisation som sätter kunden i centrum. Detta innebär bland annat att företaget är helt inriktat på att ge den service våra hyresgäster behöver. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta kundernas behov. Arbetet med kompetensutveckling fortgår därför löpande. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid och stor erfarenhet. Utveckling och rekrytering till nya befattningar har till viss del skett naturligt genom intern planering. Frågor avseende individuell utveckling diskuteras i första hand vid de utvecklingssamtal som sker mellan ledare och medarbetare. Varje avdelningschef ansvarar för att medarbetarna får den utveck- 19

20 20

21 ling de behöver för att kunna klara sin yrkesroll. Säljutbildning och värdegrundsarbete År 2005 genomfördes en omfattande säljutbildning för bovärdarna och den administrativa personalen. Målet med utbildningen var att utveckla skickligheten i att kommunicera med hyresgästerna och att bli bättre på att kartlägga och se hyresgästernas behov. Medarbetarna fick lära sig betydelsen av ord, tonfall, ansiktsuttryck och kroppsspråk. De fick också insikt i att en av de viktigaste förutsättningarna för att lyckas i kommunikationen med hyresgästerna är att ha förmågan att förstå och kunna tillvarata hyresgästernas behov och önskemål. Under 2005 har alla medarbetare i Skelleftebostäder deltagit i ett företagsövergripande arbete med att utveckla verksamheten och formulera nya värderingar. Grunden till arbetet var att skapa en gemensam företagskultur med förankring i verksamheten. Utifrån ett antal kärnvärden utarbetades ett dokument där kärnvärdena gavs betydelse i det dagliga arbetet. Dokumentet redovisades i styrelsen under sommaren Företaget genomför löpande företagsövergripande utbildningar i företagets interna IT-system. Under året har det varit utbildningar i bland annat Office-paketet. Företaget har även arrangerat temadagar gällande det systematiska brandskyddsarbetet. Andra utvecklingsinsatser, där avsikten har varit att stärka medarbetarnas kunskaper om hälsa, har varit kontinuerliga föreläsningar i friskvårdsrelaterade ämnen. Personlig utveckling kan dock skapas på andra sätt än att delta i utbildningar. Under året har det genomförts ett antal projekt där de anställda har arbetat tillsammans för att utreda olika frågeställningar. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 1,1 mkr, vilket innebär cirka 15 tkr per person. Låg sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har minskat avsevärt jämfört med föregående år. Av sjukfrånvaron på 4,1 % stod långtidssjukfrånvaron för 66,8 %. Den procentuella sjukfrånvaron var något högre för kvinnor än för män och högst för anställda äldre än 49 år. Löpande uppföljningar av sjukfrånvaron visar dock att den huvudsakliga delen av frånvaron inte är arbetsrelaterad. Nyckeltalet för frisknärvaro hade även förbättrats väsentligt. År 2005 hade cirka 74 % av medarbetarna maximalt fem dagars sjukfrånvaro. Motsvarande tal för år 2004 uppgick till 64 %. Friskvårdssatsningen är en del i företagets arbete med att på sikt minska sjukfrånvaron. Andra förbättringar sker genom ett löpande arbetsmiljöarbete. Nyckeltal personal Sjukfrånvaro 4,1 % 5,9 % Varav sjukdagar p g a arbetsskada 0 % 0 % Föräldraledighet 1,3 % 2,4 % Genomsnittsålder kvinnor 45 år 44 år Genomsnittsålder män 46 år 45 år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid 15,2 år 14,3 år Löner och andra ersättningar 18,3 mkr 17,4 mkr Sociala kostnader 8,2 mkr 7,6 mkr Personalkostnader 60 kr/kvm 56 kr/kvm Genomlysning av arbetsmiljön I december 2004 inleddes en arbetsmiljöutredning i samarbete med Kommunhälsan. Syftet med utredningen var att belysa det inre klimatet i organisationen och att identifiera utvecklingsområden. Utredningen har utvärderats och följts upp under Uppföljningen har skett i samtliga arbetslag där varje medarbetare har haft möjlighet att lämna synpunkter och bidra till företagets utveckling. Samverkan och medskapande Samverkan i företaget sker bland annat genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i centrala samverkansgrupper så som företagsråd och skyddskommitté. Grunden i samverkan är att varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. I den centrala samverkansgruppen, företagsrådet, behandlas övergripande frågor som berör samtliga anställda i företaget. Genom företagsrådet har företaget ett medel för samverkan om företagets verksamhet, jämställdhet och kompetensutveckling. Företagets övergripande arbetsmiljöarbete behandlas i skyddskommittén. Kommittén har som uppgift att delta i planeringen av det löpande arbetsmiljöarbetet och följa arbetets genomförande. Den ska även följa utvecklingen i frågor som rör hälsa och olycksfall och verka för tillfredsställande arbetsmiljöförhållanden. 21

22 Våra fastigheter Våra kundundersökningar visar att det allra viktigaste för hyresgästerna är inflytande, att boendet känns tryggt och säkert och att det är rent och snyggt i bostadsområdena. Det är också viktigt med bra information och klara besked från hyresvärden. utveckling. Underhållsåtgärder som krävs för att bibehålla fastigheternas tekniska skick, åtgärder som krävs ur säkerhetssynpunkt och åtgärder som följer av myndighets- och lagkrav prioriteras. Bland insatserna kan såväl inre som yttre åtgärder nämnas. Ex- % 40 Lägenhetssammansättning mkr 80 Rep och underhåll Stud 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk 5 rk Typ År Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Ett led i den utvecklingsprocess som inleddes år 2001 var att upphandla den yttre skötseln av fastigheterna. Detta genomfördes för att uppnå en ökad kostnadskontroll samtidigt som bovärdarna kunde ägna mer tid åt hyresgästernas behov. Idag köper företaget den yttre skötseln i centralorten, Ursviken samt Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens ytterområden sköts av anställd personal. Besparingar ger utrymme för underhåll Vår ambition är att så långt som möjligt ha låga driftkostnader för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att vidmakthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värde- empel på åtgärder utomhus är målning av fasader, byte av fönster samt omläggning av tak. Åtgärder inomhus kan vara byte av vitvaror och golv. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Väljer en hyresgäst att skjuta på det planerade underhållet utgår kompensation i form av rabatt på hyran. En hyresgäst som begär att underhållet tidigareläggs får istället erlägga en engångskostnad. Underhållet för vårt fastighetsbestånd har ökat från en låg nivå till att företaget idag kan genomföra ett rimligt fastighetsunderhåll. De senaste fem åren har reparations- och underhållskostnaderna ökat med 44 mkr. Reparations- och underhållskostnaderna uppgick till 48 kr/kvm respektive 93 kr/kvm för år Under år 2005 har bolaget prioriterat målningar av fasader och satsningar på den yttre miljön. På området Anderstorp i centrala Skellefteå har den yttre miljön fått ett rejält lyft. Husen har bland annat fått 22

23 nya altaner, planteringar och lekplatser har anordnats och asfaltytor har fått ny beläggning. Ett liknande projekt har startats upp på Brännsvedjan i Kåge. Ombyggnationer och nyprojekteringar Ombyggnationen av servicehuset Strandgården i centrala Skellefteå har inletts och är en del av den pågående strukturomvandlingen inom Skellefteå kommuns äldreomsorg. Omvandlingen innebär att ett flertal äldreboenden inom kommunen kommer att genomgå förändringar och ombyggnationer under de kommande åren. Flera affärslokaler i centrum har byggts om för nya affärsändamål och i Ursviken pågår en nybyggnad av en gruppbostad. Nybyggnationen beräknas slutföras under En viktig del i den tekniska utvecklingen av boendet är satsningen på bredband. Idag är högkvalitativt bredband ett krav som många hyresgäster ställer på sin bostad. Inom en tvåårsperiod ska de flesta av företagets fastigheter ha tillgång till högkvalitativt bredband. Under 2005 har cirka lägenheter försetts med bredband och under år 2006 kommer ytterligare ett stort antal lägenheter att kunna erbjudas fiberbaserad bredbandsuppkoppling. Totalt har i dag knappt lägenheter tillgång till bredband. Genom ett förmånligt avtal med Telia erbjuder Skelleftebostäder dessutom hyresgäster som bor på områden som ännu inte anslutits till fiberbaserat bredband, möjlighet att få anslutning via ADSL-teknik. Tekniken kan idag erbjudas på de flesta av företagets bostadsområden. I centralorten finns det även möjlighet att få bredband via kabel-tv-leverantören ComHem. Försäljningar och rivningar Under året har företaget avyttrat 151 lägenheter, 120 i Ersmark, 15 i Fällfors och 16 i Jörn. Företaget har även rivit en fastighet i Kåge, omfattande 12 lägenheter och en fastighet i Boliden, omfattande 4 lägenheter. Åtgärderna har skett på orter där det under lång tid varit låg efterfrågan på bostäder och är en följd av den strategiska bedömningen av bolagets fastighetsbestånd. 23

24 Vårt miljöarbete Skebo har en miljöpolicy där det framgår att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Detta har bidragit till en miljöprofil i verksamheten, samtidigt som det faktiskt också inneburit ekonomiska besparingar. Policyn omfattar alla anställda oavsett arbetsuppgifter. Miljöarbetet bedrivs mot målen att erbjuda hyresgästerna ett sunt och miljöanpassat boende och att löpande minska miljöpåverkan från våra fastigheter. Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra beslut. Vi tänker långsiktigt. Flera miljösatsningar All konsumtion leder till att det bildas avfall i form av hushållssopor, förpackningar, emballage och förbrukade produkter. På ett flertal av företagets bostadsområden har hyresgästerna möjlighet att lämna papper och kartong i särskilda kärl. Det gör att sopmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för sophämtning och sophantering minskar. Under 2005 har även ett projekt med källsortering av organiskt avfall (matavfall) inletts. Sorteringen innebär att hushållssoporna ska sorteras i en organisk del och i en brännbar del. Under 2005 har hyresgästerna i Ursviken och Skelleftehamn börjat att källsortera. I centralorten beräknas projektet vara slutfört under år Andra miljösatsningar har exempelvis varit olika former av vattensparprojekt. Projekten har inne- burit en betydande minskning av den förbrukade vattenmängden och minskad energiförbrukning för uppvärmning av vatten. När toalettstolar byts ut monteras den nya typen av stolar som erbjuder spolning med två olika vattenvolymer. Även vid byte av annan utrustning tas hänsyn till miljön. Tvättmaskiner som behöver bytas ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatten. Sammantaget sker kontinuerligt byten av vattenarmaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar där det huvudsakliga syftet är att spara vatten. Under 2006 kommer företagets transporter och fordonstrafik att belysas i samarbete med Vägverket. Utredningen kommer att behandla såväl miljöaspekter som säkerhetsfrågor. I samband med detta kommer det även att hållas utbildning om hur man kör bil på ett mer miljövänligt sätt. Minskad användning av el och olja En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. Idag uppvärms cirka 80 % av bolagets fastigheter med fjärrvärme. Arbetet med att minska uppvärmning med olja och el till förmån för fjärrvärme pågår löpande. För varje sparad kilowattimme minskar miljöpåverkan. Företaget arbetar därför kontinuerligt med olika sätt att minska energianvändningen. Under flera år har arbete pågått med att byta ut Oljeförbrukning MWh År Energiförbrukning för fjärrvärme GWh År 24