Löpande underhållsplan för Tallbacken Samfällighetsförening Version

Transkript

1 Löpande underhållsplan för Tallbacken Samfällighetsförening Version (20)

2 Innehållsförteckning 1 Inledning Om samfälligheten och underhållsplanen Ansvarsfördelning Stämman Styrelsen Förvaltaren Längpersoner Enskild medlem Samfälld egendom och privat egendom Försäkringar Underhåll av planen Tidshorisonter Kortsiktig underhållsplan plan för innevarande år Reparationer och underhåll Årligen återkommande underhållsåtgärder Långsiktig underhållsplan Husen Fasader Fönster Tak Takrännor och stuprör Vind Ventilation Värme, vatten och avlopp Värmesystem Vatten, avlopp, dränering Gemensamma elanläggningar Ytterbelysning El i garagen Elcentraler Motorvärmarstolpar Kommunikation Kabel-TV Bredband Övriga byggnader Garagen Garagetak Garageportar Garagegolv Sophus och förråd Anläggningar utomhus Asfalterade ytor Gemensamma grönytor Fyrkanterna Träd Sammanfattning av underhållsplan Ekonomi Ekonomiskt förverkligande Övrigt (20)

3 7.1 Samfällighetsavgiften Trafik inom området Regler för förändringar inom fyrkanten Från Hemsidan Loggbok Tak Garage Fönster Ventilation Fasader Bredband (20)

4 1 Inledning Samfällighetsföreningen Tallbacken bildades 1974 genom anläggningsbeslut Genom senare beslut har kabel-tv och bredband införlivats i samfälligheten. Området uppfördes 1971 av HSB och omfattar 72 fastigheter, fördelade runt tre gårdar med adresserna Sandbackavägen 26, 28 och 30 A-Z. Fastighetsbeteckningarna är Hygget 2-74 där Hygget 2 är gemensamhetsanläggningen och Hygget 3-74 är de enskilda fastigheterna som omfattas av samfällighetsföreningen. Samfälligheten bildades alltså ganska tidigt och skiljer sig på en del punkter från andra samfälligheter. Generellt uttryckt så har samfälligheten ett större ansvar och därmed åtaganden och den enskilde medlemmen/fastighetsägaren något mindre frihetsgrader än vad som gäller i andra samfälligheter. Detta beskrivs i anläggningsbeslutet och alla medlemmar uppmanas att studera detta. Som delägare i samfälligheten har alla medlemmar skyldighet att efter bästa förmåga ta del i skötseln av samfälligheten enligt de beslut som stämma och styrelse fattar och enligt vad man kommer överens om inom gårdarna. Det är viktigt som medlem att engagera sig i föreningen och föra fram åsikter, hjälpa till och vara delaktig. Större reparationer och investeringar har samfälligheten ansvar för och exempel på några sådana är nya garage 2001, installation av bredband 2006, byte till treglasfönster 2007 och fasadbyte För att kunna genomföra detta har samfälligheten tagit upp lån som nu är ganska omfattande. Detta medför att ca en tredjedel av den samfällighetsavgift som erläggs varje månad utgörs av ränta och amorteringar på gemensamma lån. Detta förklarar också varför vår samfällighet har högre månadsavgifter än vad många andra samfälligheter har. För att upprätthålla områdets standard är det viktigt att det finns en genomtänkt och kontinuerligt uppdaterad underhållsplan. Denna långsiktiga underhållsplan ska fungera som ett stöd för styrelsen i dess arbete och vara en tydlig information till föreningens medlemmar. Styrelsen Tallbacken Samfällighetsförening, Umeå (20)

5 2 Om samfälligheten och underhållsplanen 2.1 Ansvarsfördelning Version Stämman En samfällighetsförening skall bildas enligt lag när flera fastighetsägare tillsammans äger gemensam egendom, så kallade samfälligheter. Samfällighetsföreningens ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats. Samfällighetens ordinarie stämma, även kallad årsmöte, infaller under maj månad varje år. Då utses en styrelse som har till uppgift att förvalta samfällighetens anläggningar. Medlemmarna kan genom motioner inlämnade till styrelsen framföra förslag till ändringar/förbättringar av anläggningens skötsel Styrelsen Styrelsen ansvarar för anläggningens skötsel enligt de riktlinjer som stämman fastlägger och i enlighet med anläggningsbeslut och stadgar. Det innebär tex. att förvalta samfälligheten och föreningens tillgångar och att föra redovisning över föreningens räkenskaper. Styrelsen är, inför medlemmarna vid årsstämman, ansvarig för skötseln under det avslutade verksamhetsåret. Styrelsen skall inför varje stämma föreslå medlemmarna åtgärder för anläggningens skötsel och eventuella förändringar/förbättringar Förvaltaren Förvaltarens arbetsuppgifter regleras i särskilt avtal. I förvaltarrollen ingår bl. a. översyn och skötsel av samfällighetens gemensamma ytor, som inte omfattas av de enskilda fastighetsägarnas skyldigheter. Förvaltaren ansvarar också för översyn och underhåll av gemensamma anläggningar och inventarier (värmecentral, förråd, maskiner mm) samt har en arbetsledande funktion i samband med hela samfälligheten omfattande reparations- och underhållsarbeten. Lennart Jonsson, 30Y, är förvaltare Längpersoner En person i varje länga (omfattande 6 fastigheter) är utsedd till längperson. Denne ska vara närmaste kontakt för medlemmarna i frågor som berör samfälligheten och fungerar som arbetsledare vid gemensamma arbets- och städdagar. Vem som är längperson i varje länga och vad den personen har för uppdrag står på samfällighetens hemsida: Enskild medlem För att samfälligheten skall fungera väl och kunna förvalta gemensam egendom på det ekonomiskt mest gynnsamma sättet, samtidigt som trivsel upprätthålls i bostadsområdet med 5 (20)

6 goda relationer medlemmarna emellan, fordras att vi alla följer gällande föreskrifter. Som delägare i samfälligheten har man skyldighet att efter bästa förmåga ta del i skötseln av samfälligheten och därigenom bidra till att bibehålla områdets standard. Medlemmar har också en allmän skyldighet att till styrelsen/förvaltaren rapportera fel och brister som berör den samfällda egendomen. Exempelvis bör man omgående rapportera om man drabbas av fuktproblem i källaren. Skötseln av övriga gemensamma ytor (som inte förvaltaren ansvarar för) delar alla på. Det sker dels genom ett rullande schema för gräsklippning och övrigt underhåll dels gemensamma arbetsdagar. Arbetsuppgifterna är olika under sommar och vinter. Vad som ingår i arbetsuppgifterna framgår på hemsidan. Det finns även ett självbestämmande inom respektive fyrkant. Läs mer under punkt 7.3. Med tanke på el-säkerheten är det inte tillåtet att lämna hängande spänningsförande kablar vid motorvärmarstolpar eller i/utanför garagen. Kontrollera löpande om det blir fuktproblem i garagen. Det är VIKTIGT att låsa garagen. Vid eventuella problem med dörrar och lås skall områdesansvarig kontaktas. Förvaring av BRANDFARLIGA ÄMNEN får endast ske i godkända kärl och i mängder som brandförsvaret godkänner! 2.2 Samfälld egendom och privat egendom Samfälligheten äger, förvaltar och är ekonomiskt ansvarig för: o Fasader o Tak o Garage o Containerhus o Fjärrvärmeanläggning o Ledningar för vatten, avlopp och dagvatten. o Område för elverkets servicekablar och ledningar, stolpar och armaturer för ytterbelysningar samt anordningar för el i garagen. o Markytor för telekommunikationsledningar. o Anläggning för Kabel-TV och ledningar till anslutna fastigheter. o Områden för förbindelsetomt med förbindelseleder, lekplatser med anordningar, planteringar, parkeringsplatser och garage. o Optokabel i mark för datakommunikation inklusive anslutning mot leverantörens avlämningspunkt (termineringsbox), switchar, kontaktdon, server etc. o Kulvert/plaströr för ledningsdragning o Kontaktdon i varje fastighet, inklusive nödvändiga skåp och annan mekanisk utrustning. o Gemensamma grönytor Du som fastighetsägare ansvarar för: o Egen tomtyta o Fönster (glasade ytor) o Dörrar o Den del av fjärrvärmeanläggning som ligger inom fastigheten o Ventilation inkl. takfläkt 6 (20)

7 2.3 Försäkringar Gemensamhetsanläggningarna är försäkrade genom styrelsen och kostnaden ingår i samfällighetsavgiften. Garagen är därigenom brandförsäkrade men det gäller endast själva byggnaden. Bil, cyklar och eventuellt annat lösöre går däremot på respektive husägares försäkringar. Av bl.a. orsaker kopplade till risken för brand får inga mellanväggar sättas upp mellan garageplatserna. 2.4 Underhåll av planen Planen uppdateras varje år av styrelsen före årsmötet (normalt i maj). Styrelsen gör då en avvägning av vilka åtgärder från föregående års långsiktiga underhållsplan med horisonten 1-3 år som skall läggas in i det nu förestående årets kortsiktiga underhållsplan. I den kortsiktiga planen ingår naturligtvis också pågående och tidigare beslutade åtgärder som ännu inte blivit klara. Samtidigt görs en uppskattning av vilka reparationsåtgärder som skall flyttas fram en tidshorisont t.ex. från P4-10 i föregående års underhållsplan till P1-3 i det nu påbörjade årets underhållsplan. I den nya planen görs en kostnadsuppskattning av hur mycket åtgärder i den kortsiktiga planen kan förväntas kosta. Denna kostnadsuppskattning finns i aktuell årsredovisnings verksamhetsplan. De mera långsiktiga åtgärderna behöver inte ha en kostnadsuppskattning. 2.5 Tidshorisonter Följande tidshorisonter finns i planen o P0 teknisk plan för innevarande år kallad kortsiktig underhållsplan. Denna plan skall ingå i aktuell årsredovisning i avsnittet verksamhetsplan för det kommande året. o P1-3: tidsperiod för år 1-3 räknat från nuvarande år o P4-10 tidsperiod för år 4-10 räknat från nuvarande år o P11-30 tidsperiod för år räknat från nuvarande år o P30+ tidsperiod bortom 30 år räknat från nuvarande år 7 (20)

8 3 Kortsiktig underhållsplan plan för innevarande år 3.1 Reparationer och underhåll Samfällighetens verksamhetsår löper kalenderårsvis. Eftersom årsstämman hålls under maj månad så har en tredjedel av verksamhetsåret redan gått då beslut om åtgärder och budget fattas. Den nya styrelsen tillträder efter det att stämman har genomförts. En viss förskjutning av åtgärder/insatser över årsskiftena är därför nödvändig. Under kommande styrelseperiod (2013) planeras följande åtgärder. Detta arbete kan komma att sträcka sig in i Åtgärd: Utreda isbildning och eventuellt behov av förbättrad ventilation på kallvindan. Utförare: Styrelsen + eventuell konsult Uppskattad kostnad: konsult ca 5000 kr, åtgärda ventilation ca kr per länga. Åtgärd: Besiktiga taken och bedöma åtgärdsbehov. Utförare: Styrelsen + Konsult Uppskattad kostnad: konsult ca 5000 kr. Exakt när dessa olika åtgärder utförs beslutas av styrelsen. 3.2 Årligen återkommande underhållsåtgärder Vårstädning Underhåll i form av vårstädning sköts av medlemmarna själva genom att vi en dag samlas för gemensamt arbete. Detta omfattar främst krattning av löv, ansning av träd och buskar, oljning/målning av trävirke mm. Härutöver kan styrelsen vissa år lägga ut extra arbeten, som exempelvis byte av sand i sandlådor, komplettering av matjord för gräsmattor och underhåll. Förvaltare och längpersoner ansvarar för spolning dräneringsrör, rensning av takrännor och stuprör mm Sommarskötsel Längpersonen är ansvarig för arbetsfördelning och information till grannarna. Vad som ingår i arbetsuppgifterna framgår av hemsidan. Att göra: Sopning asfalterade ytor, rensning av ogräs i rabatter och kring lekplats, klippning av gräs, städning i och omkring soprum mm. Vinterskötsel Snöröjning och halkbekämpning Sköts av kontrakterade entreprenörer. För att underlätta snöröjningen är det viktigt att alla hjälper till med att ställa in bilen i garaget och, i förekommande fall, flytta eventuell extrabil allt efterhand som snön röjs. Ansvar vintertid för soprum och yttertak Vad som ingår i arbetsuppgifterna framgår av hemsidan. Att göra: Städning i sophus, skotta och hugg bort is i anslutning till dörrarna, sandning. Radhusens yttertak 8 (20)

9 Yttertaken är samfällighetens ansvar. Om taken behöver skottas görs detta först efter särskilt meddelade. Har tak blivit speciellt utsatt av snödrev, tar Du kontakt med förvaltaren för rådslag. Vi vill undvika onödig snöskottning då det kan finnas risk för skada på takpappen. Extrainsatser Vid behov kan extrainsatser behöva göras, som tex. klottersanering. Styrelsen skickar ut meddelande om detta. 9 (20)

10 4 Långsiktig underhållsplan Version 2013 I följande avsnitt presenteras de olika områden som kräver underhåll på längre sikt. 4.1 Husen Fasader Status: Husen fick ny träfasad samt tilläggsisolerades på entrésidan under Frostsprängningar på några av tegelfasaderna åtgärdades i samma veva. Taken byggdes ut med 30 cm utskjut över entrésida och gavel för att framgent skydda fasaderna. Husen målades därefter. Baksidorna befanns då vara i gott skick och bedöms klarar sig lång tid framöver. Renoveringsbehov/Åtgärd: Period P 11-30: Träfasadernas status på baksidan bör bedömas kontinuerligt men styrelsen bedömer att ny målning inte behöver göras inom 10 år. Beräknad kostnad för målning av fasaderna är ca Fönster Status: Treglasfönster har monterats i samtliga hus under våren Renoveringsbehov/Åtgärd: Översyn av fönster i period P Tak Status: Takpapp lagades och tjärades på samtliga fastigheter Vid fasadbytet byggdes taken på med ett utskjut om 30 cm. Sedan påbyggnaden har vissa längor drabbats av problem med omfattande isbildning (se Vind). Renoveringsbehov/Åtgärd: En förnyad takrenovering torde krävas i perioden P Alternativt byggs taken om, bla. annat för få möjlighet till tilläggsisolering av taken. Period P0: Styrelsen ska under 2013 låta besiktiga taken. Styrelsen ska härvid ta hjälp av konsult för att bedöma takens status och eventuellt behov av åtgärd. Beräknad kostnad ca 5000 kr. Omläggning tak ca kr Takrännor och stuprör Status: Takrännorna har bytts på entrésidorna i samband med fasadbytet. Då inventerades också baksidorna och dåliga rännor byttes. Renoveringsbehov/Åtgärd: P11-30: Styrelsen ska under perioden inventera takrännornas status Vind Status: Kallvind med inspektionslucka. Flera av våra hus har under vintrarna sedan husen tilläggsisolerades haft problem med kraftig isbildning. En preliminär bedömning av byggfirman som gjorde fasadbytet pekar på att ventilationen av kallvindan behöver förbättras. 10 (20)

11 Renoveringsbehov/Åtgärd: P0: Styrelsen kommer under 2013 att undersöka och åtgärda problemen med isbildning och i förekommande fall ventilationen av kallvindan. Beräknad kostnad för konsult ca 5000 kr Ventilation Status: Mekanisk frånluftsventilation. Fläktarna är gamla och har av respektive fastighetsägare bytts ut på några av fastigheterna. Ventilationssystemen i samtliga fastigheter rengjordes under 2007 förutom i 11 st. som nyligen hade rengjorts. Kallras från gavelvägg på gavelhusen. Renoveringsbehov/Åtgärd: Kalldraget kan behöva åtgärdas. Oklart hur eftersom själva problemet inte har kunnat identifieras. Fläktarna är fastighetsägarens enskilda angelägenhet och denne får alltså stå kostnaden vid byte. 4.2 Värme, vatten och avlopp Samfälligheten äger ledningarna som ligger på samfällighetens mark. Det rör sig om ledningar för fjärrvärme, vatten och avlopp, dränering/dagvatten. Samfälligheten ansvarar för underhåll och skötsel Värmesystem Status: Samfällighetens fastigheter är anslutna till fjärvärme med värmeväxlare. I många fastigheter är radiatorer och termostater från då husets byggdes. Värmesystemet utreddes mha konsult under 2010/2011. Ett av förslagen var att installera nya stamventiler för en bra justering samt mätmöjlighet. Det ställde sig dyrt och styrelsen avvaktar i nuläget effekterna av tilläggsisoleringen. Värmeväxlarna i undercentralen är bytta under Rörbrott/läcka i värmeledningssystemet kräver akut grävning och reparation vilket uppskattningsvis kan komma att kosta mellan och kr. Renoveringsbehov/Åtgärd: P0: Termostater bör bytas på alla radiatorer där detta inte har gjorts. Enskild angelägenhet Vatten, avlopp, dränering Status: Den stora majoriteten av rörledningarna är över 30 år gamla. Det är omöjligt att med någon säkerhet prognostisera hur ofta ledningar av den åldern förväntas gå sönder, men med ökande ålder bör dessa problem inträffa allt oftare. Dräneringen genomspolas varje år och senast under 2012 har styrelsen låtit filma ledning men inga avvikelser hittades. Ett rimligt förfaringssätt är att dränera om hela längan om problem uppstår för något hus. Grävning och ny dränering av 28 T-Z kostade ca kr men då ingick ett nytt bräddavlopp samt diverse justeringar och extraarbeten. En uppskattad kostnad för omdränering av en länga är ca kr (utslaget ca 8400 kr per hus). Den ökande åldern och skicket på samfällighetens anläggningar kan antas innebära ett allt större behov av akuta åtgärder. Detta är en viktig fråga för nuvarande och kommande årsmöten att ta ställning till. Kostnaden för akut reparation av vattenledning ligger 11 (20)

12 uppskattningsvis i samma storlek som för fjärrvärmeledning, dvs mellan och kr. Renoveringsbehov/Åtgärd: P 4-10: Efterhand åtgärd av dränering och fuktspärr. Kostnad kr per länga. 4.3 Gemensamma elanläggningar Ytterbelysning Anläggningen för ytterbelysning omfattar kablar i mark, mätarcentraler, fördelningscentraler, ytterbelysning på radhusens förråd och garagen, kabelinstallation och belysningsarmaturer i garagen samt belysningsstolpar. Status: Utomhusbelysningen byttes ut i samband med garagebygget. Sedan dess har inget regelbundet underhåll gjorts utöver byte av glödlampor och säkringar. Renoveringsbehov/Åtgärd: Lampor i ytterbelysningen byts genom styrelsens försorg. Trasiga glödlampor inne i garagen byts av den enskilde nyttjaren av garageplatsen. Beräknad livslängd på armatur är, beroende av kvalitet, mellan år. P11-30: Reparation/byte av armaturer El i garagen Status: Eluttag för motorvärmare finns uppsatta i samtliga garage. Dessa omfattar del i markkablage, mätar- och fördelningscentraler samt kabelinstallationer. En olämplig lösning på elmontaget har lett till att vatten har runnit ner i elskåpen och orsakat kortslutning med påföljd att fyra bränder har uppstått. Dessa ledningar är omdragna under Renoveringsbehov/Åtgärd: P30+: Översyn Elcentraler Status: De är relativt nya och i gott skick. Renoveringsbehov/Åtgärd: P30+: ev översyn Motorvärmarstolpar Status: Stolparna sattes upp i samband med garagebygget. På området finns 73 eluttag i motorvärmarstolpar. Varje fastighet disponerar ett eluttag, därutöver finns ett extra för uthyrning. Renoveringsbehov/Åtgärd: Något behov av åtgärder förväntas inte före period P11-30 förutom mindre kompletteringar vilket görs som del av det löpande underhållet. 12 (20)

13 4.4 Kommunikation Version Kabel-TV Status: Kabel-TV nätet består av underförstärkare, fördelningscentraler och kablar i marken. Kabel-TV är gammalt (30 år+) och många av de nedgrävda kablarna är påverkade av tjäle mm. vilket i vissa fall resulterar i dålig bild. Nätet är konstruerat för att klara av minst tre antennuttag per fastighet. Samfälligheten har tecknat avtal med ComHem om leverans ett grundutbud av programkanaler. Renoveringsbehov/Åtgärd: Uppgradering av kabel-tv-systemet kan behövas i P4-10. Kostnaden är okänd och måste tas på årsstämman Bredband Status: Bredband via fiberkabel installerades Bredbandsnätverket består av fiberoptiska ledningar förlagda i skyddsslangar nergrävda i marken samt fördelningsskåp och elektronik i nodhuset och i fastigheterna. Till varje hus går det två optofiber från nodhuset. I var ända av optofiberparet är en fiberkonverter ansluten som omvandlar elektrisk signal till ljus och vice versa. I huset är fiberkonverten en grå låda som sitter fastskruvad på väggen. Den matas med ström via en batterieliminator. Optofibertrådarna som är anslutna till fiberkonvertern är lätt att skada och kan bara repareras av en fackman. Samfälligheten har upphandlat avtal om Internettjänster Bredband2. Elektroniken i nodhuset är uppgraderad under Renoveringsbehov/Åtgärd: P4-10: Kontroll utrustningen status och behov av ändringar. 4.5 Övriga byggnader Garagen Av bl.a. orsaker kopplade till risken för brand får inga mellanväggar sättas upp mellan garageplasterna. Status: Det finns 6 garagelängor byggda De är i bra skick. Bättringsmålning av garagen har gjorts under Renoveringsbehov/Åtgärd: P11-30: Målning. Kostnad kr Garagetak Status: Hösten och början av vintern var mycket fuktiga vilket medförde problem med fukt i garagen. Takplåtarnas beläggning har inte hunnit absorbera fukten eftersom denna behöver hinna vädras bort emellanåt för att beläggningen ska kunna absorbera mer. En besiktningsman har tittat på detta två gånger. Ev. fuktproblem bevakas löpande. Renoveringsbehov/Åtgärd: P30+: inventera skicket på taken. 13 (20)

14 4.5.3 Garageportar Det är samfälligheten som äger portarna och slutligen ansvarar för deras skick Status: Bra skick Renoveringsbehov/Åtgärd: P0 (löpande): Tvätta portarna, var och en tvättar sin port Garagegolv Status: I ett flertal av garagen har gropar uppstått i golvens ytskick. Det kan vara betingelserna under gjutningen eller betongens sammansättning. Fastec har följt de normer som finns och alla åtgärder vid byggnationen är utförda enligt plan. Det finns inga anmärkningar om golven i slutbesiktningsprotokollet trots att det fanns gropar i några garage redan då. Tre faktorer kan ha påverkat gjutningens kvalitet. 1) förhållandena vid gjutningen, tex om det var frost styrelsen påpekar att det var mildväder och i vissa fall regn. 2) om rätt betongkvalitet använts Fastec har upphandlat gjutningen och de normer som finns har följts. 3) salt och snö som tinar kan fräta på betongen styrelsen, det droppar från bilarnas stänkskydd. Slutbesiktning är genomförd och det finns inga noteringar om skador i garagegolv i protokollet, dvs. de är inte möjligt att kräva ansvar från leverantören/entreprenören. Renoveringsbehov/Åtgärd: Ingen åtgärd Sophus och förråd Status: Ombyggda i samband med de nya garagen Ommålade under Renoveringsbehov/Åtgärd: P11-30 Målning, kostnad ca kr. 4.6 Anläggningar utomhus Asfalterade ytor Samfällighetens asfaltytor består av samtliga parkeringar samt huvuddelen av gång- och cykelstråken. Asfaltsbeläggningen utsätts för kontinuerligt slitage. Det vanskligt att göra en uppskattning om den befintliga asfaltens naturliga livslängd utan att vi får anta att vi åtgärdar lokala skador när och där de uppstår. Skador på beläggningen och kantstenar kan även uppstå vid ovarsam snöröjning. Beror detta på för snöröjaren oväntat ojämnt underlag, som denna inte bör ha förutsett, så tvingas samfälligheten stå får kostnaden att reparera skadorna. Skador som beror på att markbrunnar tenderar att resa sig från omgivande mark och bilda vulkankratrar, anses vara samfällighetens ansvar att åtgärda och även sådana skador som uppstår på grund av vår underlåtelse att åtgärda dessa markbrunnar. Uppskattningsvis behöver det åtgärdas vart 5:e år. Status: Inget akut asfalteringsbehov. Renoveringsbehov/Åtgärd: Kompletteringsasfaltering. Kostnaden tas på löpande underhåll Gemensamma grönytor Status: Gemensamma grönytor utgörs av den sk. parken, rabatter och planteringar mm. Samfälligheten har att sköta och underhålla grönytorna och växtligheten på sin mark. Detta 14 (20)

15 ombesörjs dels av förvaltaren, dels av samfällighetens medlemmar, se pkt 2.1 och 3.2. Vissa ytor omsådda under Renoveringsbehov/Åtgärd: underhålls som del av vårstädning Fyrkanterna Status: Det är samfällighetens medlemmar inom respektive fyrkant/gård som ska sköta och underhålla grönytorna och växtligheten inom gården, se pkt 2.1, 3.2 samt 7.3. Lekplatser Vi som samfällighet är enligt lag (Plan- och bygglagen ) skyldiga att tillse att Fasta lekredskap skall anordnas så att risken för personskador begränsas. Det finns allmänna råd och vissa EU-regler som skall visa på hur denna ganska allmänt hållna mål skall kunna uppnås. Dessa gäller främst (utom EU-reglerna för godkänt markunderlag) nyanläggning av lekplatser. För befintliga lekplatser gäller (med ovan angivet undantag) de regler som fanns då lekplatsen anlades. Efter anläggningen skall då lekplatsen underhållas så att inte risk för olyckor uppstår på grund av åldrande. För detta underhåll ansvarar rättsligt fastighetsägaren och i vårt fall samfällighetens styrelsemedlemmar individuellt. Det medföra stora skadestånd för styrelsens medlemmar i händelse av en allvarligare olycka på grund av våra lekplatsers bristande säkerhet. Därför har styrelsen under 2012 låtit oberoende konsult besiktiga lekplatserna vilka befunnits uppfylla de krav som ställs. Besiktning kommer att göras återkommande. Vi är som ett minimum skyldiga att tillse borttagande av lekredskap som är slitna och omedelbart farliga, samt att byta ut underlaget där det finns lekredskap med en fallhöjd över 1 meter (klätterställningar, gungor). Vid byte av utslitna lekredskap till nya torde de hårdare nyanläggningskraven gälla Träd Tallar Samfälligheten har varit mycket restriktiv med att tillåta avverkning av tallar. Detta motiveras av att många av medlemmarna tycker att våra tallar i möjligaste mån ska vara kvar av estetiska skäl men också av att kommunen har en strävan efter att behålla det relativt höga inslag av äldre tall som finns på Sandbackaområdet. Det är särskilt i området kring Sandalidens skola och förskolan Stengärdan som tallinslaget är markant. Utdrag ur Byggnadsordning för Haga-Sandbacka upprättad november 2004: Den låga bebyggelsen, utformad med kringbyggda gårdar, ger tillsammans med sparade tallbestånd och kuperad terräng området dess karaktär. de träd som i övrigt sparats från den ursprungliga skogen viktiga att värna om. De utgör en viktig del av områdets karaktär. Således har tallar tidigare avverkats endast på grund av sjukdom, under garagebygget och i något fall för att underlätta snöröjning. Under åren har det allt oftare framkommit önskemål om att avverka fler tallar eftersom många upplever att de skuggar tomterna under vår korta sommar och att de barrar ner. Se pkt (20)

16 5 Sammanfattning av underhållsplan Version 2013 Tid Avsn. Åtgärd Kostnad (kr) P Utreda takens status Ureda ventilation kallvind Övervaka dräneringssystemets status, löpande P Utreda övriga ledningssystems status, ev åtgärd vid ev åtgärd akuta problem Utreda garagegolv Ev uppgradering av Kabel-TV-nät okänd, stämmofråga P Omläggning tak Omgrävning dränering och ny fuktspärr per länga P Målning fasader Inventera hängrännornas status Reparation/byte armaturer Översyn el i garage Reparation/byte motorvärmarstolpar? Ommålning av garage (20)

17 6 Ekonomi 6.1 Ekonomiskt förverkligande Oavsett vilken underhållsnivå som väljs så finns det tre finansieringsmöjligheter att ta ställning till. - Finansiering via årsavgifter - Finansiering helt eller delvis via banklån - Finansiering via uttaxering från medlemmarna. Större reparationer och investeringar har samfälligheten ansvar för. För att kunna genomföra detta har samfälligheten tagit upp lån som nu är ganska omfattande. Detta medför att ca en tredjedel av den samfällighetsavgift som erläggs varje månad utgörs av ränta och amorteringar på gemensamma lån. En samfällighet anses som en säker låntagare och samfälligheten har därför hyggliga lånevillkor. Genom att samfälligheten är garant för lånet kan enskilda medlemmar, som kanske skulle behövt ta dyra topplån för att kunna betala in en enskild insats, komma lindrigare undan. Enskilda medlemmar kan inte amortera snabbare eller betala in sin del av det gemensamma lånet. I många andra samfälligheter har man istället löst ekonomin för stora gemensamma investeringar genom insatser från varje delägare. Om några större investeringar krävs inom Tallbacken under de närmaste 10 åren måste dessa sannolikt finansieras helt eller delvis via insatser från de enskilda medlemmarna eftersom samfälligheten idag redan har omfattande lån. Att låna ännu mer skulle innebära en alltför stor ekonomisk belastning för samfälligheten och samfällighetsavgiften skulle bli orimligt hög. Om år har relativt mycket av lånen amorterats bort och det blir återigen rimligt för samfälligheten att låna till investeringar. 17 (20)

18 7 Övrigt 7.1 Samfällighetsavgiften I samfällighetsavgiften ingår samtliga kostnader för områdets drift/skötsel. I samfällighetsavgiften ingår även kostnaden för: o Garageplats (Kallgarage i länga) o Sophämtning o Kabel-TV I samfällighetsavgiften INGÅR INTE kostnad avseende energiavgift för motorvärmaruttag i garagen. Samfällighetsavgiften debiteras månadsvis. Debiteringen under årets första månader preliminär och kan justeras om årsstämmans beslut om samfällighetsavgift förändras. 7.2 Trafik inom området Tallbacken är ett bostadsområde som är avsett att vara BEFRIAT från biltrafik. Framkörning till husentréer skall därför göras mycket restriktivt och endast för av- och pålastning av tunga och skrymmande godstransporter eller angelägna persontransporter. Försök flytta bilen från uteparkeringarna vid snöröjning. 7.3 Regler för förändringar inom fyrkanten Beslutade vid årsstämman 1997 Varje fyrkant har ett självbestämmande över sin innergård. Detta gäller alla planteringar, all vegetation och andra praktiska arrangemang, som t.ex. trädgårdsmöbler och lekutrustning. Det enda undantaget från detta mandat är tallarna. Beslut avseende tallar inom området tas av styrelsen efter rådslag med av samfälligheten utsedd expert. Styrelsen ska informeras om planerade åtgärder inom fyrkanten minst en månad före årsstämman. Den ekonomiska ramen för respektive fyrkant är 5000 kr. Beställningar av material, utrustning mm. sker via styrelsen. Beslut om förändring på innergård skall stödjas av en absolut majoritet dvs. minst 13 fastigheter ska stödja förslaget. Komplettering beslutade vid stämman 2006 Beslutsordning gällande samfällighetens mark inom och utom fyrkanterna, samt rutiner vid anskaffning av utrustning mm. 1. Enligt föreningens stadgar skall styrelsen förvalta samfällighetens tillgångar. I detta ligger att styrelsen har ett övergripande ansvar för samfällighetens mark, planteringar samt andra praktiska anordningar. 2. Enskild eller enskilda husägare, som önskar göra förändringar inom fyrkanten, skall skriftligt beskriva förslaget och distribuera det till alla i fyrkanten. Styrelsen kan på samma sätt väcka förslag. Förslaget skall vara utformat så att det går att svara ja eller nej. 3. Svar på förslaget lämnas lämpligen till en längperson, som skriver ett protokoll, vari framgår hur alla fastigheter röstat. Om minst 13 av fyrkantens fastigheter biträder förslaget går ärendet till styrelsen. En kostnadsberäkning skall bifogas. 4. Styrelsen fattar beslut och effektuerar beslutet. 5. Den ekonomiska ramen for varje fyrkant är 5000 kr per år. Faktura skall vara utställd på Samfälligheten Tallbacken. 18 (20)