Startpromemoria för planläggning av fastigheten Sjöbotten 1 i stadsdelen Älvsjö (ca 280 lgh)

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (8) Handläggare: Eva Strömbäck Tfn: Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av fastigheten Sjöbotten 1 i stadsdelen Älvsjö (ca 280 lgh) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Susanne Lindh Bo Bergman Malin Olsson Älvsjö Centrum Sammanfattning På fastigheten Sjöbotten 1 i Älvsjö önskar Stiftelsen Hotellhem i Stockholm bedriva verksamhet med korttidsboende i ca 280 små lägenheter. Gällande detaljplan anger kontors-, och industriändamål varför ny detaljplan behöver upprättas. Behovet av den typ av bostäder som stiftelsen tillhandahåller är stort. I planarbetet ingår även att säkerställa pågående handelsverksamheter som i dagsläget verkar med tidsbegränsat bygglov för tillfällig åtgärd. Stadsbyggnadskontoret anser att förslaget till korttidsboende kan genomföras om godtagbara bullernivåer kan uppnås med acceptabla åtgärder. Kartöversikt: Fastigheten Sjöbotten 1. Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@sbk.stockholm.se Stockholmsmässan

2 SID 2 (8) Utlåtande Bakgrund AB Stockholm Sjöbotten 1 är tomträttshavare till fastigheten Sjöbotten 1 i Älvsjö. Tomträttshavaren önskar att tillsammans med AB Stockholmshem omvandla den befintliga byggnaden till lägenheter för korttidsboende. Korttidsboendet kommer att bedrivas i Stiftelsen Hotellhem i Stockholms (SHIS) regi. Stiftelsen är Stockholms stads bostadssociala resurs och har kommunfullmäktiges uppdrag att tillhandahålla genomgångsbostäder för: bostadssökande ungdomar mellan år personer som har sociala och/eller ekonomiska problem familjer som är i behov av en tillfällig bostad SHIS erbjuder även stödboende till personer med särskilda behov och referensboende till personer som helt saknar eller har dåliga boendereferenser och/eller ekonomiska problem. I stödboenden för ungdomar finns personal till hands vardagar kl Det finns en stor efterfrågan på den typ av bostäder som SHIS tillhandahåller. SHIS arbetar för närvarande enligt en utvecklingsplan av bostadsbeståndet för perioden I nuläget omfattar planen en nybyggnation på 567 lägenheter och avveckling av 273 lägenheter, ett nettotillskott på 293 lägenheter. En verksamhet på fastigheten Sjöbotten ingår som en del i den utvecklingsplanen. Enligt SHIS kommer lägenheterna att innehas av ungdomar, som arbetar och/eller studerar. En mindre del av beståndet, lägenheter, kan komma att användas av ungdomar med stödbehov. Tidigare beslut Översiktsplan I gällande översiktsplan, Promenadstaden, lagakraftvunnen 2012 anges Älvsjö som en tyngdpunkt med goda kommunikationer vilket innebär att området ska utredas för en mer omfattande förtätning och stadsutveckling där attraktiva bostäder ska skapas. En större mångfald av verksamheter utvecklas med Stockholmsmässan som motor. Detaljplan Gällande stadsplan, Pl 7896 B, fastställd 1979, anger kontors- och industriändamål. Pågående planering i Älvsjö Ett programarbete för utveckling av området öster om järnvägen runt Stockholmsmässan startades våren 2012 med inriktning att skapa en mer sammanhållen stadsmiljö med nya verksamheter och bostäder.

3 SID 3 (8) Översiktsbild: Fastigheten Sjöbotten 1 markerad. Röd linje markerar område för pågående programarbete för utveckling av området runt Stockholmsmässan. Åren färdigställdes planer för en omvandling av Älvsjö centrum med ca 500 lägenheter, nytt torg, nya kommersiella lokaler samt ett resecentrum. Planarbete för ytterligare kvarter i den nordöstra delen av centrum har startat innehållande ca 100 lägenheter samt hotell/kontor. Under 2011 startade ett programarbete för lägenheter inom arbetsplatsområdet (Ericssons anläggning) nordväst om centrum, kv Kabelverket. Befintliga förhållanden Älvsjö och Örby villastad började växa fram kring förra sekelskiftet och Örby Slott tillsammans med Solberga något senare under 1920-talet och 1930-talet. Älvsjö station invigdes redan Under 1980-talet tillkom Prästgårdsgärdet vid Älvsjö centrum i Solberga. I området öster om järnvägen norr om Magelungsvägen finns förutom mässverksamten, hotell, kontor, handel. Söder om Magelungsvägen finns industrikontors- och idrottsverksamhet. Fastigheten Sjöbotten är belägen i verksamhetsområdet strax söder om Stockholmsmässan vilken är områdets största aktör. På fastigheten finns sex byggnader, uppförda i mitten av 1970-talet och som idag i huvudsak innehåller handel och kontor.

4 SID 4 (8) Översiktsfoto: Fastigheten Sjöbotten. Bostäder föreslås i hus C och F. Foto: Kontorshusen Förslaget Förslaget möjliggör anordnande av ca 280 lägenheter för korttidsboende. I planförslaget bör även befintliga verksamheter ges planstöd. Under 2007 etablerades livsmedelsbutik (Willys) samt sällanköpshandel (Kakeldax).

5 SID 5 (8) Handelsbutikerna öppnade verksamheterna våren Dessa har i dagsläget tidsbegränsat bygglov för handel i hela byggnaden fram till Befintlig kontorsbestämmelse kvarstår för delar av byggnaderna. Om industribestämmelsen ska kvarstå utreds i planarbetet. Det måste i så fall röra sig om verksamhet som ej är störande för omgivningen. Bostäder Ca 280 små enkelsidiga lägenheter anordnas i byggnaderna C och F med en förbindelse genom byggnad D. Personalytor, förråd och tvättstugor ingår. Eventuellt kan även hus D komma att rivas och små lägenheter uppföras även där. Detta är oklart i dagsläget men frågan har kommit upp. Samtliga lägenheter består av 1 r o kv. Storlekarna varierar mellan kvm. Den befintliga entrén rivs och en ny huvudentré till ungdomsboendet förläggs i hus C, mot Mässvägen. Fasaderna bevaras i största möjliga mån i sitt nuvarande skick. Åtgärder för buller kan behöva vidtas. Viss förändring av fönstersättning kan förekomma. Situationsplan Angöring och parkering Den befintliga parkeringen mot Mässvägen görs om till entréplats innehållande parkering, cykelparkering och miljöstation. För denna typ av boendeform brukar staden planera för ett parkeringstal om 0,1 plats per lägenhet samt några bilplatser för besökare. I detta fall ca 30 platser.

6 SID 6 (8) Tillgänglighet Tillgängligheten utomhus bedöms god. Konsekvenser för miljön Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att en miljöbedömning och därmed en miljökonsekvensbeskrivning enligt bestämmelserna i miljöbalken 6 kap 11 eller PBL 4 kap 34 inte behöver göras. Planens genomförande förväntas inte medföra en betydande miljöpåverkan. Underlag till bedömningen har lämnats av miljöförvaltningen, stadsmuseum och brandförsvaret. Övriga miljöfrågor Miljöförvaltningen bedömer att buller utgör den viktigaste miljö- och hälsofrågan att ta hänsyn till i detaljplaneringen. Det bör enligt förvaltningen i det fortsatta planarbetet föras ett resonemang om förutsättningarna i ett hotellhem ska jämföras med hotell eller studentbostäder. I studentbostäder bor personer ca 3-5 år vilket inte är att betrakta som tillfälligt boende och avsteg från bullerkraven accepteras ej. För hotell där de flesta bor tillfälligt kan avsteg från riktvärdena accepteras. Hotellhem är en annan form av boende som ska fungera som genomgångslägenhet tills de boende lyckats skaffa en egen bostad. För bullerkrav i boendemiljön kan avsteg endast accepteras om överskridanden bedöms som ringa eller tillfälliga, enligt miljöbalken. För lägenheter med över 55 dba bör en fördjupad bullerstudie för respektive lägenhet göras. Det bör utredas om enstaka lägenheter kan klara riktvärden för buller genom specialkonstruerade fönster som möjliggör vädring mot högst 55 dba. För de lägenheter som ur bullersynpunkt inte är lämpliga som bostäder, bör det utredas om de kan nyttjas för tillfälligt boende (max tre månader) eller annan typ av ändamål. I utredningen bör även hänsyn tas till externt industribuller från fläktar, kylrum, transporter, lastning och lossning från intilliggande verksamheter (Willys, Kakeldax, Mässan och hotellen). Buller En tidig bedömning visar att fastigheten utsätts av vägtrafikbuller från Huddingevägen. I hus F klarar samtliga lägenheter gällande bullernormer. För hus C kommer delar av fasaden mot Huddingevägen att erhålla en ljudnivå över 55 dba. Som högst upp mot 60 dba. Kraven för tillåtna ljudnivåer inomhus klaras med befintliga fönster. För att klara godtagbara bullernivåer utanför fönster bör åtgärder utredas. De föreslagna lägenheterna utgörs av 1 r o kv och för sådana gäller att alla lägenheter skall ha högst 55 dba utanför minst ett fönster. Enligt bl a Länsstyrelsens rapport 2007:23 "Trafikbuller i bostadsplanering" gäller att vid ombyggnadsprojekt och i andra speciella situationer kan som en acceptabel ljudmiljö godtas att områden med ljudskugga skapas med burspråk eller avskärmande vinklade balkonger.

7 SID 7 (8) Transporter till matbutik i hus F förekommer före kl Dessa skall innehålla Naturvårdsverkets krav på Externt Industribuller om högst 40 dba ekvivalent ljudnivå och 55 dba maximal ljudnivå vid fasad. Beräkning utifrån referensvärden ger att maximal ljudnivå kan uppgå till 65 dba vid fönster på hus C. Inmätning kommer att ske, om denna visar på för höga ljudnivåer skall skärm eller dylikt uppföras vid lastkaj. Ett antal fläktar, kylmedelskyla etc. förekommer på den egna fastigheten. Dessa kommer att åtgärdas och skärmas för att uppnå Naturvårdsverkets krav. Risk Enligt Brandförsvaret är det riskobjekt i närområdet som kan tänkas ha påverkan på föreslagna bostäder transporter av brandfarliga vätskor på Huddingevägen. Någon form av åtgärder för att förhindra brandspridning från en pölbrand kommer troligen att behöva vidtas. Åtgärderna kan antingen vidtas vid vägkanten, för att förhindra fordon att komma närmare bostäderna, eller på fasaden, eller som en kombination av åtgärderna. Andra åtgärder som också troligen kommer att behövas är utrymningsmöjligheter som vetter bort från riskkällan samt att friskluftsintag till bostäderna placeras bort från Huddingevägen. Markförhållanden En del av marken inomfastigheten utgörs av lera. Det finns risk för att passerande trafik orsakar vibrationer över komfortriktvärde i bostäder som är 0,4 mm/s. Det bör göras en vibrationsutredning för de delar av hus C som föreslås bli bostäder. Ekonomi Berörda delar av fastigheten avstyckas och förvärvas av AB Stockholmshem. Säljare är AB Stockholm Sjöbotten 1. Fastigheten kommer även fortsättningsvis upplåtas med tomträtt. Exploateringen innebär ingen påverkan på framtida driftoch underhållskostnader inom trafiknämndens eller Älvsjö stadsdelsnämnds ansvarsområden. Staden har inga investeringsutgifter. Den årliga avgälden är kr. Framtida årsavgäld för bostäder beräknas uppgå till ca kr. Nettoförändringen av avgälden blir ca kr, d.v.s. stadens intäkter minskar med motsvarande belopp. Planprocess och preliminär tidplan Ärendet överensstämmer med gällande översiktsplan och avser ändrad användning av en befintlig byggnad varför kontoret föreslår att ärendet behandlas med normalt planförfarande. En preliminär tidsplan föreslås enligt följande: Start-PM i SBN sept 2012 Plansamråd IV kv 2012 Granskning I kv 2013 Antagande i SBN I-11 kv 2013

8 TJÄNSTEUTLÅTANDE SID 8 (8) Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Kontoret har ett tydligt uppdrag att planera för bostäder i Stockholm. För de boendeformer SHIS tillhandahåller är behovet i dagsläget stort. Ärende kv Kalvholmen, Dnr: som beräknas behandlas vid samma nämndsammanträde innehåller också denna boendeform. Att anordna bostäder inom ett arbetsplatsområde är många gånger vanskligt och brukar ofta ställa stora krav på anpassning för att uppnå en god boendemiljö och klara störningar från omgivningen. Kontoret har i en första bedömning ansett att platsen kan prövas för korttidsboende i genomgångsbostäder. Ett fortsatt planarbete får visa om acceptabla åtgärder kan vidtas så att godtagbara bullernivåer och därmed en bra boendemiljö kan uppnås. Kontoret anser att i planeringen för dessa bostäder kan den s k Stockholmsmodellen för buller användas. En viktig faktor i kontorets bedömning är att den typ av boendeform som är aktuell endast sker under en kortare tid, maximalt 5 år enligt SHIS. Här delar miljöförvaltningen inte kontorets uppfattning att 5 år kan anses som en kortare period. Kontoret anser dock platsen inte lämplig för vanliga bostäder och det bör framgå av planbestämmelserna. Riskerna med transporter av farligt gods diskuteras i ett fortsatt planarbete i samarbete med brandförsvaret. Handläggare Ärendet handläggs av Eva Strömbäck med hjälp av plankonsult.