Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 4
ALM EQUITY AB ÅRSREDOVISNING 2014 INNEHÅLL ALM Equity i korthet 2 Verksamhetshistoria 4 Året i korthet 7 VD har ordet 8 Affärsmodell 10 Projektkategorier 13 Projektportföljen i utvecklingsfaser 17 Projekt under produktion 18 Finansieringsmodell 20 Marknad 22 Kunder 25 Ett projekt blir till 26 Miljö 30 Partnerorganisation 31 Arkitektur & design 32 Projektportfölj 35 Risker & riskhantering 71 Bolagsstyrning 74 Styrelse, revisor, företagsledning & personal 80 ALM Equity-aktien 90 Förvaltningsberättelse 92 Flerårsöversikt 95 Resultaträkningar 96 Kassaflödesanalyser 97 Balansräkningar 98 Noter 100 Revisionsberättelse 1 1 8 Kalendarium 120
2 alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 ALM EQUITY I KORTHET AFFÄRSIDÉ ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framförallt plan- och bostadsprojekt. MÅL Målet är att i varje fastighetsprojekt genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. VISION ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra fastighetsprojekt och att vara ledande inom konceptualisering. VERKSAMHET ALM Equity är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Firsth North. Nuvarande verksamhet startade 2006. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Bolagets geografiska marknad är främst Stockholms län samt regioner med stark tillväxt. PROJEKTKATEGORIER Bolaget har tre huvudsakliga projektkategorier: Bostadsprojekt Planprojekt Projektfastigheter VÅRA KUNDER Bostadsköpare, kommersiella investerare, hyresgäster. AFFÄRSMODELL Varje fastighetsprojekt är självständigt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvar. Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett mindre antal medarbetare med en bred partnerorganisation. FINANSIERINGSMODELL Alla projekt ska vara fullfinansierade. Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. Ett obelånat moderbolag. Projekten finansieras med fördel som joint venture. Marginalen i varje projekt ska vara hög. Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. INVESTERINGSSTRATEGI Tydligt fokus på långsiktig tillväxt och större projekt om minst 5.000 kvm. Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län och kommunikationsnära lägen. Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av kunder. Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom egna planprojekt.
alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 3 1000 900 Omsättning & rörelseresultat (Mkr) 2500 Balansomslutning & eget kapital (Mkr) 800 700 600 500 Omsättning Rörelseresultat 2000 1500 Balansomslutning Eget kapital 400 1000 300 200 500 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 0 2010 2011 2012 2013 2014 ALM Equitys andel av projektportföljen (kvm) Geografisk fördelning av ALM Equitys andel av projektportföljen 250 000 5% 3% 2% 200 000 5% 150 000 100 000 50 000 85% 0 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Mälardalen Uppsala Mellansverige väst Ostkusten syd AKTIERNA ALM Equity har två aktieslag: 10.154.600 stamaktier och 3.045.593 preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 301 stamaktieägare och 640 preferensaktieägare. Totala antalet ägare var 694 st. VÅRA SAMARBETSPARTNERS Privata fastighetsägare, investerare, banker, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. PROJEKTPORTFÖLJ ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala fastighetsbeståndet består av 40 projekt fördelat på 24 bostadsprojekt, 13 planprojekt och 3 projektfastigheter. * Status per april 2015.
4 ALM Equity AB Orgnr 556549-1650 2014 VERKSAMHETSHISTORIA 2006 ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder. Ny styrelse och företagsledning utses. I samband med det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget. Vid årets utgång innehåller projektportföljen 16 projekt. 2007 Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och bolaget färdigställer fyra bostadsprojekt samt frånträder en projektfastighet. Vid årets utgång innehåller projektportföljen 20 projekt. 2008 Året präglas av ekonomisk kris i världen. Fyra bostadsprojekt färdigställs och vid årets slut innehåller projektportföljen 17 projekt. 2009 Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 19 projekt. 2010 Fortsatt expansion och förvärv av 10 projekt. Två bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 27 projekt. 2011 Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ökas med drygt 100 Mkr genom fondemission. Ett bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång innehåller projektportföljen 32 projekt. 2012 Bolagets aktie noteras på NASDAQ OMX First North. Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark. Huvudkontoret flyttar till Jakobsbergsgatan i Stockholm. Tre bostadsprojekt färdigställs och vid utgången av året innehåller projektportföljen 39 projekt. 2013 Bolaget ökar sin satsning på Stockholm där centrala lägen kring tunnelbana och tvärbana är i fokus. En riktad nyemission av preferensaktier tillför bolaget 150 Mkr och ALM Equity blir utnämnt till ett Gasellföretag av Dagens Industri. Två bostadsprojekt färdigställs och två projektfastigheter frånträds. Vid årsskiftet innehåller projektportföljen 41 projekt. 2014 Plan- och bostadsportföljen växte med fokus på Stockholmsområdet och det var rekordmånga bostäder i produktion vid årets slut, 741 st. Två riktade nyemissioner av preferensaktier tillförde bolaget cirka 90 Mkr i syfte att finansiera nya projekt. Två bostadsprojekt färdigställs och en projektfastighet frånträds. Vid årets slut innehåller projektportföljen 40 projekt.
Pampig trappa i Jakob Mindre
ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2014 7 ÅRET I KORTHET REKORDRESULTAT OCH FORTSATT EXPANSION VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Omsättningen uppgick till 895,7 (364,5) Mkr och resultatet uppgick till 142,7 (50,6) Mkr, motsvarande 12,12 (4,14) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick vid årets slut till 803,6 (551,8) Mkr motsvarande 43,02 (28,62) kr per stamaktie och 122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 41 (42) procent och likvida medel uppgick till 114,0 (183,3) Mkr. Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 155.200 (124.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 104.000 (83.600) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggarea om 182.000 (141.000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 93.700 (73.800) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 21 400 (22.800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 6.300 (7.700) kvm. Förvärv av totalt cirka 26.900 kvm byggrätter i Stockholmsområdet till bostadsportföljen under året, varav ALM Equitys andel var cirka 13.450 kvm. Under året såldes 202 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 168 (247) bostäder. Det färdigställdes och tillträddes 30 (64) bostäder under året och genomförde 7 byggstarter, omfattande 286 (464) bostäder. Vid årsskiftet uppgick antalet bostäder i produktion till 741 (485). Förvärv av två planprojekt i Stockholmsområdet omfattande cirka 48.500 planerad byggrätt varav ALM Equitys andel 25.500 kvm, med villkor om att detaljplanerna ska vinna laga kraft. Under året vann tre detaljplaner laga kraft och därmed flyttades cirka 11.300 kvm, varav ALM Equitys andel var cirka 10.250 kvm, från planportföljen till bostadsportföljen. En projektfastighet avyttrades under året omfattande totalt cirka 1.400 kvm varav ALM Equitys andel var 100 procent. Två riktade nyemissioner av preferensaktier genomfördes och tillförde bolaget cirka 90 Mkr efter emissionskostnader. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Förvärv av planprojekt i Kista, Stockholm villkorat av att detaljplan för cirka 750 nya bostäder och cirka 10.000 kvm handel och service (ägarandel 100 procent) vinner laga kraft. Ett planprojekt om cirka 130 bostäder i Aspudden, Stockholm erhölls genom markanvisning (ägarandel 100 procent). Efter årsskiftet har bindande avtal tecknats för försäljning av samtliga 740 lägenheter i bostadsprojekten Skalden och Poeten i Solna, avsedda för förvaltning (ägarandel 50 procent). Försäljning av bostadsfastigheterna Stake 5 och Östra Kråkhagen 3 i centrala Uddevalla. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.
8 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2014 VD HAR ORDET: TILLVÄXT MED ORDNING OCH REDA I FINANSERNA ETT REKORDÅR Under 2014 har bolaget levererat både tillväxt och resultat på rekordnivå. Arbetet med att växla upp, renodla och fokusera projektportföljen har gett resultat. Omsättningen blev 896 Mkr, resultatet 143 Mkr och pågående produktion av bostäder var 741 st, vilka alla är rekordnoteringar. Vår plan- och bostadsportfölj växte samtidigt under året från 4.000 till 6.200 bostäder, den högsta någonsin. Kombinationen av en växande projektportfölj och en hög produktionstakt gör att framtiden ser ljus ut. FORTSATT TILLVÄXT Marknaden för bostäder har under första delen av 2015 varit den bästa sedan 2007 på de marknader där vi är verksamma. Av den totala bostadsportföljen om nästan 3.000 bostäder är 1.500 ute till försäljning. Genom ett gott resultat och framgångsrika kapitalanskaffningar under 2013/14 har vår finansiella ställning aldrig varit bättre, vilket har lagt en god grund för ytterligare tillväxt. Den totala bostadsportföljen växte med nästan 50 procent under 2014. Expansionen har fortsatt under början av 2015, då vi förvärvade en fastighet i Kista på 56.000 kvm bruttoarea. Planen för fastigheten är att skapa 750 bostäder och 10.000 kvm handel och servicearea i markplan genom en ny detaljplan. Dessutom har vi under första kvartalet 2015 erhållit en markanvisning i Aspudden där cirka 130 bostäder planeras att byggas. En del av vår tillväxtstrategi har varit att fokusera på nyttobostäder i kommunikationsnära lägen i Stockholm där efterfrågan på marknaden är som störst samtidigt som vi valt att fasa ur våra mindre projekt i perifera lägen. NYSATSNINGAR Under våren 2015 visade vi upp våra projekt Lilla Tellus och The Brick på MIPIM, den årliga fastighets- och investerarmässan i Cannes. Vår satsning på konvertering av kontorsområden till levande bostadsmiljöer kommer att skapa nästan 1.000 nya bostäder till unga vuxna vid Telefonplan. I Enköping lanserade vi under året ett nytt koncept där ungdomar kan hyra lägenheter och efter det att de har sparat ihop till insatsen får de rätt att köpa den hyrda bostaden. FRAMTIDEN Organisatoriskt och finansiellt har bolaget lagt en stabil grund. Vi står väl rustade att dra nytta av det strukturella underskott på bostäder som finns i Stor-Stockholm där vi har vår huvudmarknad, och därigenom skapa ytterligare tillväxt. Externa förändringar kan förändra läget snabbt. Införandet av amorteringskrav kommer att påverka nyproduktionen negativt eftersom större delen av köparna använder nya lån. Det borde vara tvärtom vad gäller amorteringskraven. Amorteringsfrihet på nyproduktion för att främja finansieringen av bostadsbyggandet och amortering på befintliga krediter för att stävja spekulation på bostadsmarknaden. Vi ser, trots alla osäkerheter, ljust på framtiden och planerar att fortsätta växa och anpassa oss till de nya förutsättningar som kan komma att bli en del av vår verklighet. Vi kommer inte att backa in i framtiden utan kommer att fortsätta att lyssna på vad marknaden vill ha och försöka skapa nya produkter som ligger i linje med dagens samhällsutveckling. Stockholm i april 2015 Joakim Alm VD
ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2014 9 Bolagets VD Joakim Alm
10 alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 AFFÄRSMODELL: KREATIVITET OCH TYDLIGHET MAXIMERAR VÄRDET ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter. Målet är att i varje fastighetsprojekt genom kon ceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina speci fika förutsättningar och är helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equitykoncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett anpassat antal egna medarbetare tillsammans med en stor partnerorganisation bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag, varken har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter eller designers. Inför varje projektstart väljs respektive partner ut baserat på analys av boendeformer, kund grupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar inte som många av de större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas. INVESTERINGSSTRATEGI Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj med fokus på Stockholms län. Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt omfattande minst 5.000 kvm. FÖRVALTNINGSSTRATEGI Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling. Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att optimera förvaltning på kort och medellång sikt tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället. FASTIGHETSUTVECKLINGENS FASER Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, planprocesser, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika faser.
alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 11 ANALYS Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant ana lysera och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in. KONCEPTUALISERING ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptua lisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt med adderade mervärden anpassade till målgrupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stort arbete läggs på att identi fiera befintliga och nya målgrupper samt anpassa bostäder och produkter efter dem. Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer samt att erbjuda mervärden såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt. RISKHANTERING M PROJEKTETS MIKROLÄGE Mikroläge M4 M3 M2 M1 Prisbild Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjlig heter att påverka prisbilden. Mikroläge med speciell design eller storlek på bostad. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främmande för samarbeten som kan säkra lönsam expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge. R PROCESSENS RISKNIVÅER I BOSTADSPROJEKT Risknivå Projektfas R4 Detaljplanelagd mark. * R3 Bygglov/myndighetslov beviljade. R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. R1 Upphandling, påbörjade & färdigställande av entreprenad. * En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, markoch vatten områden samt medför rätt att bygga i enlighet R PROCESSENS RISKNIVÅER I PLANPROJEKT Risknivå Projektfas R5 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. * R4 Råmark med angiven ÖP eller FÖP. * R3 Råmark/byggnad med positivt planbesked. ** R2 Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** R1 Antagen detaljplan. **** * En översiktsplan (ÖP) redovisar grunddragen i den framtida bebygg elseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan ( FÖP) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner med området. ** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. *** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet kommit en bit på vägen och att dess förslag är under bearbetning. **** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig förrän den vunnit laga kraft. R PROCESSENS RISKNIVÅER I PROJEKTFASTIGHETER Risknivå Projektfas R4 R3 R2 R1 Befintlig byggnad. Förädlingsprocess inledd. Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning har avtalats/sålts. Upphandling, påbörjad och färdigställande
12 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2014 Sommarkväll vid Kanotbryggan.
alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 13 PROJEKTKATEGORIER: TRE OMRÅDEN MED FOKUS PÅ LÅNGSIKTIG TILLVÄXT Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man för ändrar en fastighets förutsättningar eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar värdet i de olika projekten. Det kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av projektutveckling: Bostadsprojekt Planprojekt Projektfastigheter Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av komplexa och kapitalintensiva processer. BOSTADSPROJEKT Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga bygg rätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder och lokaler. Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/ loa) ovan mark samt i antal bostäder. Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpan - de verksamhet och driftnetto anges detta separat. PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling KONCEPT- UTVECKLING BYGGLOV FÖRSÄLJNING PRODUKTION FÄRDIG BOSTAD Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostadsutveckling, att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity säljer bostäder på ritningsstadiet och bolaget således inte har någon färdig produkt att visa upp ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. ALM Equitys planerade bostäder finns framförallt på starka bostadsmarknader som Telefonplan, Bromma, Solna, Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby, Hässelby och Uppsala. Satsningarna vänder sig framför allt mot stora segment som unga vuxna och normalinkomsttagare.
14 alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 400 000 350 000 Utveckling total projektportfölj 2010-2014 (kvm) 358 600 300 000 250 000 400 000 200 000 350 000 150 000 255 600 287 900 Utveckling total projektportfölj 2010-2014 (kvm) 358 600 142 200 300 000 100 000 250 000 50 000 95 800 255 600 287 900 200 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 142 200 150 000 ALM Equitys del Extern del 95 800 100 000 50 000 250 000 200 000 150 000 250 000 Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 0 2010 2011 2012 2013 204 000 2014 ALM Equitys del Extern del 165 200 Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 108 000 100 000 200 000 70 160 204 000 50 000 150 000 52 100 165 200 0 100 000 50 000 108 000 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm 70 Mälardalen 160 Uppsala Västkusten Ostkusten 52 100 0 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Mälardalen Uppsala Västkusten Ostkusten
alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 15 Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva. Då projekten har en detaljplan med en definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. PLANPROJEKT Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen. Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fastighet där detaljplanen kan ändras. Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges det separat. Värdeutveckling Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya byggrätter alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter an passade till identifierad slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån.värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. ALM Equity äger tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF) som tidigare förvärvat 2 råmarksområden omfattande 430 hektar mark i Salem/Södertälje och Österåker, med målsättning att detaljplanelägga dessa för framförallt bostäder. ALM Equity projektleder och sköter all administration från förvärv till färdiga byggrätter och när de nya byggrätterna har tillskapats har bolaget rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare. PROJEKTFASTIGHETER Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda fastigheter med varierande typer av verksamhet som ger möjligheter att genom konceptualisering och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som exempelvis centrum, bostäder, kontor eller hotell. Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet. Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, ovan mark i kvm. Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken»projektfastigheter«. RÅMARK / PLANLAGD FASTIGHET KONCEPT- UTVECKLING DETALJ- PLANEARBETE PLANLAGD FASTIGHET FASTIGHET MED VERKSAMHET KONCEPT- UTVECKLING GENOMFÖRINGS- PROCESS FASTIGHET MED NY VERKSAMHET
16 alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 Värdeutveckling Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa och utveckla befintlig användning på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och utveckla dess driftnetton. RISKHANTERING INOM OMRÅDENA Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika projektkategorierna begränsas bolagets risker såväl finansiellt som operationellt. Inom områdena identifieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Planprojekt risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges. Projektfastigheter marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. Se även»risker och riskhantering«, sid 71-73. ALM EQUITY AB FASTIGHETSPORTFÖLJ BOSTADSPROJEKT PLANPROJEKT PROJEKTFASTIGHETER EGNA HEM FRITIDSHUS BOSTAD KONTOR BOSTAD KONTOR FLERBOSTADSHUS INDUSTRI CENTRUM INDUSTRI CENTRUM HOTELL
alm equity ab orgnr 556549-1650 2014 17 PROJEKTPORTFÖLJEN I UTVECKLINGSFASER* BOSTADSPROJEKT Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iiia Bygglov Fas iiib Fas iiic Fas iv Försäljning Produktion Färdig bostad BJG 53 M2 R1 Lägenheter Kanotbryggan M3 R3 Lägenheter Slottsallén M2 R1 Radhus Slottsvillorna M2 R3 Parhus Rinkebyterrassen M2 R3 Lägenheter Vällingby parkstad M3 R1 Radhus/lägenheter Mälarprojekten M3 R1 Lägenheter Silverdalen M3 R4 Rad/-parhus/lägenheter Ingenting M3 R4 Lägenheter Duvboet M3 R4 Lägenheter Pepparkakan M2 R1 Lägenheter Fyrlotsen M3 R1 Lägenheter Elfvik Strand M1 R4 Hotellägenheter Vaksala Panorama M4 R4 Lägenheter Kvarnenhörnet M4 R4 Lägenheter Eddahuset M3 R4 Lägenheter Linbanan M4 R1 Lägenheter Pausfågeln M4 R3 Kommersiellt/lägenheter Slottsholmen M1 R3 Lägenheter/hotell Bjäreterrassen 2 M3 R4 Semesterboende Guldkaggen M1 R3 Semesterboende Kalksilo 1 6 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 5 M1 R4 Semesterboende Sjövillan 7 M1 R4 Semesterboende Kalkateljén M1 R4 Semesterboende Kalkmagasinet M1 R4 Semesterboende Kalklaboratoriet M1 R4 Semesterboende PLANPROJEKT Projekt Mikroläge Risknivå Typ Jakob mindre M1 R4 Lägenheter Lilla Tellus M3 R2 Lägenheter The Brick M3 R2 Lägenheter Aspudden entré M4 R4 Lägenheter Archimedes M3 R3 Lägenheter Kista Square Garden M4 R4 Lägenheter Sickla Allé M3 R4 Lägenheter Ektorp M4 R4 Tomter/hus Högantorp M4 R5 Tomter/hus Stadsfjället M4 R5 Industri Fas i Råmark/ Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Detaljplanearbete Fas iv Planlagd fastighet PROJEKTFASTIGHETER Projekt Mikroläge Risknivå Typ Fas i Fastighet med verksamhet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Genomföringsprocess Fas iv Fastighet med ny verksamhet Sickla M3 R4 Kommersiellt Kvarnenhörnet M4 R4 Kommersiellt Kvarnengallerian M4 R3 Kommersiellt/lägenheter * Projektens värdestatus per april 2015.
18 ALM Equity AB Org nr 556549-1650 2014 PROJEKT UNDER PRODUKTION Under året påbörjade ALM Equity produktionen av fem bostadsprojekt om totalt 286 bostäder (varav ALM Equitys andel var 217 bostäder). Två projekt färdigställdes om 30 bostäder (varav ALM Equitys andel var 14 bostäder). Per årsskiftet var nio projekt och 741 bostäder under produktion (varav ALM Equitys andel var 454 bostäder). Utöver bostadsproduktionen pågår en stor ombyggnation och uppfräschning av Kvarnengallerian i Uppsala samt omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att göra gallerian mer modern och bättre utnyttjad. Våra projekt är av olika slag, både renodlad nyproduktion och om-/tillbyggnation. Gemensamt för dem alla är att allt handlas upp via totalentreprenad via kända aktörer överstigande en viss storlek. I nyproduktionsprojekten Stadsterrassen 2 och Linbanan 1 och 2 i Enköping, används Andersson Company Byggnads AB, som även ansvarar för byggnationerna av radhus i Stadshusparken i Vällingby, Höghuset i Mälarutsikten i Hässelby Strand samt för nybyggnation och rotrenovering i Fyrlotsen på Lidingö. I den småskaliga radhus- och atriumhusbebyggelsen i Slottsallén i Bromma byggs av Värmdö Byggentreprenader AB som numera är en del av Serneke. I Lampfabriken i Sundbyberg och BJG 53 i centrala Stockholm är det PEAB som står för konverteringarna från kontor till bostäder. Ombyggnationen av Pepparkakshuset i Sundbyberg ansvarar Nils Hedström Byggnads AB för.