brf backsippan i uppsala Senast uppdaterad 2013-04-23 Information om stamrenovering Om du har några frågor, mejla stamrenovering@backsippan.se! 1
Innehåll Inledning 3 Varför har en diskussion om stambyte inletts? 3 Projektgrupp 3 Kontakt 3 Val av metod 3 Hur går en stamrenovering till? 4 Planering 4 Projektering 4 Utförande 4 Uppföljning 5 Vad händer innan projektet börjar? 5 Vad är det som ska göras? 5 Grundstandard badrum 5 Grundstandard kök 5 Övrigt 5 Tillval utöver grundstandard 6 Hur påverkar det här föreningen? 6 Hyrespåslag 6 Extrastämma 6 Organisation under projektets gång 7 2
Inledning Under 2013-2014 planeras en stamrenovering i alla lägenheter i brf Backsippan. Det har funnits planer på renovering under ett par års tid, och nu har projektet på allvar kommit igång. Beslutet om huruvida stamrenoveringen ska genomföras kommer att ske genom en extra stämma, där alla boende får chansen att rösta för eller emot förslaget. Om årsstämman godkänner stamrenoveringen, kommer sedan styrelse fatta det slutgiltiga beslutet. Stamrenoveringen berör alla boende, och röstas förslaget igenom kommer alla lägenheter att renoveras. Varför har en diskussion om stambyte inletts? Anledningarna till att planeringen av ett stambyte inletts är många. Idag har vi avloppsledningar och golvbrunnar som är av gjutjärn och kring 60 år gamla. Den tekniska livslängden för den här typen av avloppsledningar är cirka 30-60 år. Ett delvis stambyte skedde 1986, för 27 år sedan. Då åtgärdades endast avloppsledningar från kök, samt tappvattenledningar. Avloppsstammarna i badrummet åtgärdades inte. På senare tid har vi haft ett större antal vattenskador i föreningen, och risken är stor att fler vattenskador kommer ske, om inget görs åt stammarna. Utöver att det är besvärligt för den boende som drabbas av vattenskadan kostar det att laga skadorna var badrum för sig, något som framöver kan höja hyrorna för alla boende. Elinstallationerna som finns i dag är föråldrade, liksom undercentralen (fjärrvärmeväxlaren). Vi har bl a haft en brand i elcentralen och fått anmärkningar vid besiktningen av undercentralen. En effektivisering av värmehanteringen leder också till sänkta kostnader för föreningen. Projektgrupp Styrelsen har utsett en projektgrupp med medlemmar i bostadsrättsföreningen som ansvarar för planering och projektering för ett eventuellt stambyte. I projektgruppen ingår Martin Andersson, Erik Lundin, Bjarne Pettersson. Ove Andersson, konsult från OTAB Consulting fungerar som projektledare. Ett organisationsschema över ansvarsfördelningen för renoveringen finns på sidan 7. Kontakt Om du har frågor om stamrenoveringen, kontakta i första hand projektgruppen via e- post: stamrenovering@backsippan.se. Beskriv din fråga och lämna gärna ett telefonnummer, så återkommer vi så snart som möjligt. Val av metod Det finns två olika metoder man kan använda vid en stamrenovering: Relining, även kallat rörinfodring eller rör-i-rör. Traditionellt stambyte, där man byter befintliga rörinstallationer. 3
Vi har valt att satsa på ett traditionellt stambyte, eftersom relining mer får ses som en provisorisk lagning av avloppsrör. När man relinar åtgärdas inte tätskiktet och golvbrunnen. Det går inte heller att relina avloppsgrodor, dvs rör i golv från tvättställ och golvbrunn, vilket i vårat fall kommer att leda till fortsatta problem. Hur går en stamrenovering till? Att genomföra ett stambyte tar lång tid, och kräver noggrann planering och undersökning av behoven, vilka leverantörer som finns och hur stamrenoveringen praktiskt kan gå till. Processen kan delas upp i fyra steg: planering, projektering, utförande och uppföljning. I dagsläget befinner vi oss i projekteringsfasen. Planering Projektering Utförande Uppföljning Planering I planeringsfasen har vi fastställt föreningens önskemål och krav undersökt de tekniska förutsättningarna för ett stambyte granskat befintliga handlingar, till exempel vad som gjordes vid den senaste stamrenoveringen. Projektering Utifrån vad som kom fram i planeringen utformas en skiss över vad det är vi vill ska göras under renoveringen. Vi tar fram anbudshandlingar kontrollerar att myndighetskraven som ställs vid stamrenovering uppfylls gör en projektkalkyl skickar ut förfrågningsunderlag till entreprenörer granskar inkomna anbud under upphandlingsskedet. När alla handlingar och en tilltänkt entreprenör finns, ges allomfattande information till de boende, som sedan genom en extra årsstämma godkänner eller avslår förslaget, dvs röstar ja eller nej till att föreningen genomför stambytet enligt förslaget som projektgruppen tagit fram. Utförande Upphandlad entreprenör påbörjar arbetet. Det inleds med en besiktning av varje lägenhet, och i samband med det får den boende komma med önskemål om evetuella tillval. En trappuppgång i taget evakueras, och arbetet beräknas ta ca 4-5 veckor/uppgång. Troligtvis kommer det tillfälliga boende vara baracker som tillhandahålls av en- 4
treprenören. Innan arbetet inleds kommer var boendes behov undersökas, så som tillgång till trygghetslarm, fast telefon, ramp. Efter att arbetet är utfört kommer det ske en slutbesiktning av varje lägenhet, för att säkerställa att renoveringen gjorts korrekt. Uppföljning Garantitid. Vad händer innan projektet börjar? Varje lägenhetsinnehavare väljer eventuella tillval, så som individuellt valt kakel, golvvärme, andra blandare än de som bekostas av föreningen et c. Besiktning av varje lägenhet tillsammans med entreprenören. För de lägenheter med ett badrum nyare än ca 5 år, sker en besiktning och värdering för att fastställa om den boende har rätt till ersättning för tidigare renovering. Detaljerna för detta diskuteras ännu. Vad är det som ska göras? Grundstandard badrum Byte av tappvatten- och avloppsrör. Ny golvbrunn, nytt tätskikt och nytt ytskikt av kakel/klinker. I grundutbudet finns det tre olika färger på klinker att välja på, samt vit kakel. Sanitetsporslinet samt blandare byts. Om man vill spara de man har så går det bra, då kommer entreprenören återmontera dessa efter stambytet. Varje boende får välja mellan att ha badkar eller duschhörna. Grundstandard kök Byte av tappvatten- och avloppsrör. Blandare byts till en mer resurssnål. Vill man behålla sin befintliga så återmonteras den efter stambytet. Nytt stänkskydd (kakel) kommer att sättas upp, och för att kunna byta rör krävs demontering och återmontering av befintliga skåp. Övrigt Byte av fjärrvärmeväxlare och ventiler, samt injustering av värmesystemet. Det ger en jämnare värmetillförsel till lägenheterna. Byte av elinstallationer: 3-fassystem, jordfelsbrytare och nya lägenhetscentraler. För den som vill finns också möjlighet till att komplettera med fler eluttag. 5
Tillval utöver grundstandard Det kommer finnas en rad tillval som bostadsrättsinnehavaren kan välja på bl a golvvärme, annat kakel och klinker. Tillvalen sköts direkt mellan entreprenören och bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsinnehavaren har möjlighet att göra ROT-avdrag på tillvalsarbetena. Hur påverkar det här föreningen? Stamrenoveringen är förenad med stora utgifter och föreningen kommer behöva finansiera det hela med nya lån. I dagsläget har föreningen möjlighet att teckna nya lån. Kostnadsmässigt kommer föreningen påverkas genom: ökade räntekostnader för nya lån ökade avskrivningskostnader när underhållet är slutfört avsättning till underhållsfonden kan minskas. Hyrespåslag För att bekosta stamrenoveringen måste en viss justering av hyran göras. Hur stor hyresavgiften blir beror på vilken entreprenör vi väljer och vilken ränta vi får på lånet från banken. Riksbyggen har gjort en preliminär beräkning på vad hyran skulle kunna bli med maximalt lånebelopp (15 miljoner) och maximal uppskattad ränta (4,5 %). Hyra idag Påslag 27,5% Hyra efter renoveringen 1 rok, 24 m 2 1483 kr 408 kr 1891 kr 1 rok, 47,5 m 2 2798 kr 770 kr 3568 kr 2 rok, 60 m 2 3470 kr 955 kr 4425 kr 3 rok, 73,5 m 2 4288 kr 1180 kr 5468 kr 4 rok, 91 m 2 5118 kr 1409 kr 6527 kr Dessa siffror är högst preliminära, och motsvarar sannolikt ett övre tak för hyreshöjningen. Mer exakta siffror kommer att kunna ges när vi slutit avtal med banken och entreprenören. Hyreshöjningen kommer ske successivt under en treårsperiod. Extrastämma Styrelsen kommer att utlysa en extra stämma, där föreningsmedlemmarna får rösta om vi ska genomföra stamrenoveringen. Det kommer att ske när vi har valt entreprenör, och all information gått ut till samtliga medlemmar. 6
Organisation under projektets gång Byggherre brf backsippan Alla vi som bor i Brf Backsippan! projektansvarig ordförande i brf backsippan, pontus lundvall projektering riksbyggen anna österman försäkring referensgrupp martin andersson erik lundin bjarne pettersson projektledare ove andersson OTAB ansvar för tillfälligt boende myndighetskontakter upphandlingar kvalitetsansvarig enligt pbl rolf pettersson bylero byggledning martin andersson stamrenovering information till hyresgäst sara lindahl totalentreprenör bygg (väljs efter upphandlingsförfarandet) ventilation vvs elinstallation tillfälliga bostäder 7