FASTIGHETSÄGARNAS KONJUNKTURFOKUS OKTOBER 2017 SKUGGA ÖVER BOSTADS- MARKNADEN

FASTIGHETSÄGARNAS KONJUNKTURFOKUS OKTOBER 2017 SKUGGA ÖVER BOSTADS- MARKNADEN

Sammanfattning Världsekonomin växer stabilt under de kommande åren då USA, Eurozonen och Asien samtidigt drar åt samma håll. Enligt IMF spås den globala ekonomin växa med 3,6 procent i år och med 3,7 procent 2018. Den globala inflationen fortsätter att vara dämpad. Den positiva utvecklingen i omvärlden ger stöd till Sveriges tillväxt. Beroendet av bostadsinvesteringar och privatkonsumtion innebär dock att ekonomin är känslig för förändringar som påverkar hushållens och företagens förväntningar om bostadsprisernas utveckling. Den senaste tidens utveckling på bostadsmarknaden ger därför anledning till oro. Hushållens privatkonsumtion och efterfrågan på bostäder har till en del drivits av förväntningar om att bostadspriserna ska fortsätta att stiga. Samma förväntningar har också varit en viktig drivkraft bakom bostadsproduktionen. Det gäller även produktionen av nya hyresrätter, vars värdeutveckling ytterst drivs av möjligheten att ombilda till bostadsrätter. Bryts dessa förväntningar kan den positiva dynamik som drivit svensk ekonomi vändas i sin motsats. Risken för att situationen på bostadsmarknaden ska dämpa den svenska tillväxten, förstärks av olika åtgärder som just nu utreds och planeras av politiker och myndigheter. Beräkningar pekar på att detta kommer att öka fastighetsföretagens kostnader ordentligt och leda till att det byggs 25 000 35 000 färre bostäder under den kommande tioårsperioden. Det är en minskning av bostadsbyggandet i samma storleksordning som under Greklands- och Eurokrisen 2011 2012. Framtida investeringar i hyresrätter tyngs dessutom av det synnerligen illa fungerande kollektiva hyresförhandlingssystemet. Under de två senaste åren har detta genererat realt fallande hyresnivåer. Det mesta tyder på att så även kommer att ske under 2018. Det är en mycket dålig signal för den som vill investera långsiktigt i hyresrätter. Ökad export uppväger inte det tillväxtbortfall som följer då bostadsinvesteringarna och privatkonsumtionen dämpas de kommande åren. Det gör att Riksbanken tvingas avvakta med en första höjning av reporäntan till årsskiftet 2018/2019. Fastighetsägarna Sverige prognoser Sverige (procent) 2016 2017 2018 2019 BNP (kalenderkorr) 3,1 3,0 2,1 1,8 Arbetslöshet 6,9 6,7 6,7 6,7 KPI (årsgenomsnitt) 1,0 1,8 1,7 2,1 Reporänta (december) -0,5-0,5-0,5 0,0

1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Världsekonomin växer Världsekonomins tre stora motorer USA, Eurozonen och Asien - drar nu åt samma håll. Internationella valutafonden, IMF, räknar med att dessa motorer kommer att fortsätta att brumma på i skaplig takt ett tag till. Den globala ekonomin spås växa med 3,6 procent i år och med 3,7 procent 2018 1. Stabilare finansmarknader, ökad investeringsefterfrågan, stärkt handel och ett lyft i industriproduktion anges som viktiga faktorer bakom utvecklingen. Bilden är som vanligt splittrad där världens utvecklades länder spås en tillväxt på 2,2 respektive 2,0 procent under 2017 och 2018. För tillväxtländerna är motsvarande siffror 4,6 respektive 4,9 procent (figur 1). För svensk del är tillväxten på landets exportmarknader viktigare. Enligt Riksbanken förväntas den sammanvägda tillväxten på dessa marknader uppgå till 2,7 respektive 2,5 procent 2017 och 2018 2. 10 8 6 4 2 0-2 -4 Figur 1 Global tillväxt enligt IMF Mogna ekonomier Tillväxtekonomier Världen I sin prognos räknar IMF med att inflationen kommer att stiga i de utvecklade länderna. Någon kraftigare uppgång handlar det dock inte om. Konsumentpriserna i dessa ekonomier spås öka med 1,7 procent per år under 2017 och 2018. I tillväxtekonomierna förväntas inflationen ligga runt 4 procent per år. Därmed spås även ränteuppgången bli måttlig på global nivå. Även på längre sikt förväntas inflationen vara låg (figur 2). 50 40 30 20 10 0 Figur 2 Global inflation enligt IMF Allt är inte frid och fröjd. Hoten mot världsekonomin finns där i form av ökad protektionism, stigande räntor, stramare finansiella förhållande och geopolitiska spänningar. IMF betonar att dessa risker är sammankopplade och därför kan vara ömsesidigt självförstärkande. Fortsatt stabil utveckling Mogna ekonomier Tillväxtländer Världen De stora svenska prognosinstituten, som Riksbanken och Konjunkturinstitutet, delar i allt väsentligt IMF:s syn på den globala ekonomin. Därmed är det inte förvånande att deras prognoser för svensk ekonomi pekar på en fortsatt stabil utveckling under 2017 och 2018. BNP spås, enligt Riksbanken, växa med 3,1 procent under såväl 2017 som 2018 3. Den globala återhämtningen, och därigenom exporten, anges som en viktig förutsättning för tillväxten i svensk ekonomi de kommande åren. Effekten förstärks av att återhämtningen i OECD-länderna i stor utsträckning är investeringsledd, vilket passar den svenska exportindustrin, med sin inriktning på investerings- och insatsvaror, väl. Riksbankens prognos bygger också på att hushållens konsumtion fortsätter att bära tillväxten. Det gör den tack vare en stark utveckling av den disponibla inkomsten, som spås öka runt 4,5 procent per under de 1 IMF, World Economic Outlook, Oct 2017 2 Riksbanken, Penningpolitisk rapport oktober 2017. Siffrorna utgörs av det s.k. KIX viktad BNP-index, som Riksbanken beräknar baserat på utvecklingen i de länder som är viktigast för svensk ekonomi. 3 Kalenderkorrigerade siffror.

kommande åren. Konjunkturinstitutet gör motsvarande bedömning (figur 3). 4 Figur 3 Disp.ink.ökning per år, % 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Trots att inflationen mätt med KPIF redan ligger nära Riksbankens mål, spår såväl Riksbanken som Konjunkturinstitutet att det dröjer innan reporäntan höjs (figur 4). Det beror på att kärninflationen, som exkluderar energi- och livsmedelspriser, förblir låg. Riksbanken räknar med att kunna inleda en långsam höjningscykel i mitten av 2018. Konjunkturinstitutet tror att den första höjningen dröjer till senare halvan av 2018. Enligt vår bedömning kan även dessa försiktiga prognoser komma att senareläggas. Det beror inte på ökad protektionism, stigande räntor eller geopolitisk osäkerhet, utan på mer konkreta risker i form av prematura beslut av myndigheter och politiker. Denna risk har ökat till följd av den senaste tidens utveckling på bostadsmarknaden. Figur 4 Reporäntan, Riksbankens prognos % 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5-1 Skugga över bostadsmarknaden Under de senaste veckorna har Sveriges, och i synnerhet Stockholms, bostadsmarknad sänkts i skugga och diskuterats flitigt i media. Det har under en längre tid funnits en oro kopplad till den långsiktiga efterfrågan på bostäder och de senaste årens kraftiga uppgång bostadsproduktionen. En stor del av landets befolkningsökning, i synnerhet i storstäderna, utgörs av nyanlända och nyfödda. Detta är grupper med begränsade ekonomiska resurser. Samtidigt uppförs större delen av nyproduktionen, både när det gäller bostadsrätter och hyresrätter, i attraktiva områden, vilket innebär att såväl priser som hyror blir höga (se figur 5 för utvecklingen i Stockholms stad). Frågan som legat i luften en längre tid utan att ha fått något entydigt svar, är om det byggs för mycket i relation till den faktiska efterfrågan. Den 9 oktober kablades en nyhet ut som många såg som ett svar på den frågan. Det var fastighetsbolaget Wallenstam som meddelade att ett av bolagets bostadsrättsprojekt i Solberga söder om Stockholm ställs in och omvandlas till hyresrätter. Totalt rör de sig om 90 lägenheter. Orsaken till projektomläggningen uppgavs vara att marknadsläget på bostadsrättsmarknaden i Stockholm känns osäkert. Därefter följde nyhet på nyhet som ansågs bekräfta bilden av en bostadsmarknad som topppat. Ett antal bostadsutvecklare med fokus på Stockholmsregionen fick se sina aktiekurser falla rejält. Det är också i Stockholm som svårigheterna att sälja mer exklusiva bostadsrätter uppmärksammats en längre tid. Det som gjorde Wallenstams omvända ombildning intressant var att det handlade om ett mer normalt bostadsrättsprojekt. Fallande bostadspriser Oron handlar därmed om vi står inför en vikande marknad totalt sett, vilket i media tycktes bekräftas av Valueguards HOX-index som visade att priserna på såväl villor som bostadsrätter föll under september. I landet uppgick nedgången till 1,5 procent. Den tydligaste nedgången gällde bostadsrättspriserna i Stockholm som föll med 2,2 procent. I Göteborg och 4 Konjunkturinstitutet: Konjunkturläget, oktober 2017.

Malmö föll bostadsrättspriserna med 1,9 respektive 1,4 procent. På årsbasis är utvecklingen fortfarande positiv. När det gäller bostadsrättsmarknaden i Stockholm handlar det dock endast om en uppgång på 1,7 procent på årsbasis. Lägre än så har de årliga utvecklingen inte varit sedan 2012. En del bedömare varnar nu för en ordentlig sättning med stora prisfall. Vi utesluter inte ett sådant scenario, men bedömer att det har ganska låg sannolikhet. Det gäller i synnerhet de jämförelser som görs med bostadskraschen i USA 2008/2009. Den typen av högrisklån till hushåll utan egentlig betalningsförmåga som utgjorde kärnan i den amerikanska bolånekrisen, finns inte i Sverige. Den svenska marknaden har inte heller stora inslag av spekulationsdriven efterfrågan på bostäder. Sannolikheten för att en kraftigare ränteuppgång skulle trycka ner efterfrågan är också liten, vilket gör att eventuella jämförelser med utvecklingen under den svenska 1990-talskrisen inte är relevanta. Det innebär inte att den nuvarande utvecklingen inte rymmer risker. Enskilda hushåll och företag kan få problem. I det senare fallet gäller detta i hög grad finansiellt svaga bostadsutvecklare. Den snabba expansion vi sett av denna kategori, i synnerhet i Stockholmsregionen, oroar. Med en affärsmodell som förutsätter stigande bostadspriser och köpare som väljer att boka upp sig för framtida inflyttning i deras projekt finns en inbyggs svaghet i ett läge där den officiella statistiken viker och media fyller på med svarta rubriker. När efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter svalnar lär det bli svårare för en del av dessa aktörer att finansiera sig oavsett om det gäller bankeller marknadsfinansiering. Räntorna på dessa företags obligationer har också stigit under hösten från redan höga nivåer. Rekorddyr mark Problemen förvärras av att många av dessa aktörer har köpt mark på spekulation, ett beteende som anses vara en viktig orsak till de senaste åren mycket kraftiga prisökningar på mark. I Stockholms stad säljs nu mark för närmare 40 000 kronor per kvadratmeter boyta. Det är ungefär samma nivå som en färdigproducerad lägenhet ligger på i centrala Malmö. Utvecklingen syns tydligt Stockholms stads intäkter från försäljning av mark (figur 5). De senaste tre åren har utvecklingen varit exceptionell. Sedan 2016 har intäkterna ökat med hela 1562 procent. Det beror delvis på att den sålda ytan ökat, men den viktigaste orsaken är den kraftiga prisökningen. Att vi får se en del konkurser bland bostadsutvecklare och en tydlig konsolidering av branschen är mot denna bakgrund högst sannolik. Figur 5 Intäkter från markförsäljning, mln kr 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Vår bedömning är dock att risken för att bostadsutvecklarnas problem ska sprida sig vidare i det finansiella systemet är liten. Och när det gäller fastighetsbranschen i stort, har den negativa situationen för bostadsutvecklare, hittills haft relativt liten påverkan. Fortsatt låga räntor ger stadga och vakanserna är generellt sett låga. Däremot kommer nyproduktionen av bostäder att påverkas av den senaste tiden utveckling. I vilken grad det påverkar de totala fastighetsrelaterade investeringarna är osäkert. De senaste årens närmast totala fokus på produktion av bostäder, har nämligen gjort att andra fastighetsinvesteringar försummats, i synnerhet i Stockholm. Enligt fastighetsrådgivaren Pangea har det byggts cirka 6,5 gånger mer bostäder än kontor i Stockholm under de senaste tio åren. Vakansgraden ligger nu på rekordlåga 2 procent och kontorshyrorna har stigit till rekordnivåer. I Stockholms bästa lägen har hyrorna ökat

med 30 procent från cirka 5000 kr per kvadratmeter till cirka 6500 kr. Toppnivåerna ligger runt 8000 kr eller mer. Utvecklingen är likartad i Göteborg även om hyrorna dör ligger på lägre nivåer. I Malmö noteras också rekordhyror. Där är dock vakansgraden högre än i de andra storstäderna. Om nyproduktionen av bostäder nu mättas, skulle kapacitet därmed kunna frigöras för att öka produktionen av kontor och andra eftersatta fastighetsslag. Därmed finns det en potential att en del av investeringsbortfallet kan ersättas av investeringar andra fastighetsrelaterade projekt. Den optimism som, enligt Konjunkturinstitutets senaste barometer, fortfarande råder inom bygg- och anläggningsindustrin kan möjligen förklaras av detta bredare investeringsbehov. 5 Oroande tillväxtdynamik Det finns dock en inneboende dynamik i de senaste årens svenska ekonomiska tillväxt som innebär att den pågående avkylningen på bostadsrättsmarknaden, kan påverka konjunkturen framöver. Det handlar om dynamiken mellan bostadsinvesteringar och hushållens konsumtion. Dessa har varit de bärande inslagen i svensk ekonomisk tillväxt under de senaste åren och har levt i ett starkt symbiotiskt förhållande. Faktiska och förväntade prisökningar på bostäder har drivit på såväl privatkonsumtion som bostadsinvesteringar. Under 2016 färdigställdes drygt 40 000 bostäder i Sverige. Samtidigt påbörjades drygt 60 000 bostäder. I ett historiskt perspektiv är det en mycket hög nivå. För att hittas dess motsvarighet får man gå tillbaka till tiden innan de statliga bostadsstöden avvecklades i början på 1990-talet. I snitt brukar cirka 80 procent av de påbörjade bostäderna att färdigställas under de kommande åren. Utan förväntningar om fortsatt stigande bostadspriser, är risken stor att en relativt sett stor andel av de påbörjade projekten stannar på planeringsbordet. Den risken gäller tyvärr inte endast bostadsrättsmarknaden. Investeringarna i hyresrätter kommer på sikt sannolikt också att påverkas negativt. I likhet med Wallenstams agerande i Solberga, kan visserligen en hel del bostadsprojekt komma att omvandlas till hyresrätter. Det är dock snarats en kortsiktig strategi för att minimera skadan i en redan gjord investering. Även hyresrätten drabbas På sikt är risken stor att investeringarna i hyresrätter kommer att falla. Skälet till detta är att dessa investeringar till stor del har drivits av förväntningar på stigande fastighetsvärden. Totalavkastningen har också varit mycket god under lång tid för den som ägt hyresfastigheter. Det som drivit denna totalavkastning är, förutom fallande räntor, det faktum att en hyresrättsfastighet kan säljas till en bostadsrättsförening. Så länge räntorna har fallit och priserna på bostadsrätter har ökat, har även värdet på hyresrätter ökat. I den värld vi har framför oss är risken stor att vi varken kan lita på fallande räntor eller stigande bostadsrättspriser. I en sådan värld är risken också stor att hushållen kommer att hålla hårdare i plånboken. Med fallande bostadspriser minskar förmögenheten hos de som äger sina bostäder. Det kan leda till minskad konsumtion till följd av ökat sparande och minskade möjligheter eller vilja att låna till konsumtion. Storleken på dessa effekter är högst osäker. Enligt skattningar som gjorts av sambandet mellan bostadspriser och privatkonsumtion i USA, leder ett bostadsprisfall om en procent till att privatkonsumtionen minskar med cirka 0,1 procentenheter. 6 En prisnedgång på 20 procent skulle därmed minska konsumtionen med 2 procentenheter. Med förväntningar om fallande bostadspriser, kommer även efterfrågan på bostäder att minska. De dynamik mellan 5 Konjunkturbarometern oktober 2017: https://www.konj.se/ 6 Case, K E.et al (2011), Wealth effects revisited 1975-2012, Cowles foundation discussion paper no. 1884.

bostadsinvesteringar och konsumtion som gynnat svensk ekonomi, kan därmed vändas i sin motsats. Politiska beslut ökar risken Risken för att situationen på bostadsmarknaden ska dra ned den svenska konjunkturen, förstärks av olika åtgärder som just nu utreds och planeras av politiker och myndigheter. Det gäller Baselreglernas kapitaltäckningskrav, förslaget om begränsade ränteavdrag, Paketeringsutredningens förslag om höjd skatt vid fastighetsförsäljningar, införandet av amorteringskrav för privatpersoner och utökat hyresgästinflytande vid renoveringar. Sammantaget skulle dessa öka finansieringskostnaderna för fastighetsbolag med motsvarande 2 3 procentenheters räntehöjning, vilket skulle leda till att det kommer att byggas 25 000 35 000 färre bostäder under de kommande tio åren. 7 Det är en minskning av bostadsbyggandet i samma storleksordning som under Greklandsoch Eurokrisen 2011 2012. De framtida investeringarna i hyresrätter tyngs även av det synnerligen illa fungerande hyresförhandlingssystemet. Under de två senaste åren har detta genererar realt fallande hyresnivåer. Det mesta tyder på att så även kommer att ske under 2018. Eftersom hyran är den långsiktige hyresvärdens enda intäkt, är detta en mycket dålig signal för den som vill investera långsiktigt i hyresrätter. I ett läge där risken för prisfall på hyresbostäder har ökat, blir detta mer problematiskt än i en situation med stigande priser. Läs med i Faktaruta De årliga hyresförhandlingarnas systemfel. 7 Evidens, Käppar i hjulet?! PM om pågående och planerade utredningar och förslag till ny lagstiftning inom fastighetssektorn. Faktaruta: De årliga hyresförhandlingarnas systemfel Det kollektiva hyresförhandlingssystemet bygger på att hyrorna i likvärdiga lägenheter ska vara lika givet ett antal s.k. bruksvärdesfaktorer. Om hyresvärden och Hyresgästföreningen inte lyckas komma överens om hyran i en lägenhet kan de vända sig till hyresnämnden som prövar hyrans skälighet i relation till hyran i likvärdiga lägenheter. Man kan tycka vad man vill om detta lite byråkratiska sätt att fastställa hyran, men det är i alla falla konsistent i den meningen att förhandlingen bygger på en tydlig grund bruksvärdesfaktorerna och har en fungerande process hyresnämndens prövning - som tar vid om parterna inte kan enas. Problemet är att bruksvärdessystemet endast hanterar relationen mellan hyrorna i likvärdiga lägenheter. Det som inte hanteras är hur bruksvärdena ska påverkas när samhällsekonomin i övrigt förändras. Om inte bruksvärdesförhandlingen kompletteras för att ta hänsyn till detta, ändras inte hyresnivån när landets övriga ekonomi utvecklas. I så fall kommer hyran - hyresvärdens enda intäkt att falla i relation till andra inkomster i samhället. Intresset för att investera långsiktigt kapital i hyresrätter skulle då bli obefintligt. För att undvika detta träffas bostadsmarknadens parter årligen för att justera den allmänna hyresnivån med hänsyn till den samhällsekonomiska utvecklingen. Den årliga förhandlingen saknar dock lagstöd och, till skillnad från bruksvärdesförhandlingen, finns det ingen instans att vända sig till för att pröva rimligheten i de yrkanden och bud som parterna lägger avseende den årliga justeringen. Hyresnämnden prövar nämligen endast i vilken mån hyran i en lägenhet är skälig jämfört med hyran i likvärdiga lägenheter. Nämnden säger uttryckligen att den inte tar ställning till den allmänna hyresnivåns utveckling. I en sådan situation skapas ett potentiellt veto för den part som vinner på att det inte blir en uppgörelse. Då blir det ju ingen höjning av hyrorna. Det innebär att Hyresgästföreningen kan vänta ut sin motpart. Förr eller senare kommer fastighetsägare att acceptera det bud som erbjuds. En liten höjning är bättre än ingen alls, även om det långsiktigt är företagsekonomiskt förödande. Hyresgästföreningens position stärktes med lagändringen 2011. Fram till dess baserades den årliga hyresjusteringen på de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Denna kostnadskompensation var dock långt ifrån tillräcklig, vilket syntes tydligt i de större städerna. Värst har det gått i Stockholm. Innerstadens flerbostadbestånd har skiftat ägare på ett dramatiskt sätt. I början av 1970-talet var cirka 90 procent av lägenheterna i innerstaden hyresrätter. Idag närmar sig andelen 30 procent. Urbaniseringen har istället möjliggjorts av bostadsrätten, som idag dominerar innerstaden till följd av ombildningar och nyproduktion. Denna omvandling visar hur stark effekten blir när incitamenten som genereras av förhandlingssystemet blir tillräckligt starka. Med lagändringen 2011 förvärrades situationen. Då försvann kopplingen till de kommunala bolagens kostnadsutveckling. Sedan dess har Hyresgästföreningen, via det inbyggda de facto-vetot, dikterat utvecklingen, vilket har resulterat i realt fallande hyresnivåer de två senaste åren. De bud som Hyresgästföreningen hittills har presenterat i den pågående förhandlingen om 2018 års hyresjustering, tyder på att hyresnivån kommer att falla ordentligt i reala termer även 2018. Det är en mycket dålig signal för den som vill investera och förvalta hyresrätter långsiktigt.

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 www.fastighetsagarna.se E-post: info@fastighetsagarna.se