ÅRSREDOVISNING 2012 INNEHÅLL BESQAB I KORTHET 2 ÅRET I KORTHET 5 VD:S KOMMENTAR 6-7 AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI 8 FINANSIELLA MÅL 9 OMVÄRLDSANALYS 10 Kundtrender 10 Marknadstrender 11 Pristrender 12 Konkurrenter 13 Till kunden 13 MÅLGRUPP 14-15 KUNDINTERVJU 16-17 AFFÄREN BESQAB Projektutveckling bostad 18-19 Construction Management 20-21 Fastighetsutveckling 22 Vårdboenden 23 BESQABS PROJEKT 24-33 BYGGRÄTTER 34 RISKHANTERING 35 MEDARBETARE OCH ORGANISATION 36-37 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 38 AFFÄRSSEGMENT Region Stockholm 39 Region Uppsala 40 Fastighetsutveckling 41 BOLAGSSTYRNING 42 STYRNINGSSTRUKTUREN 43 BESQAB I KORTHET BESQAB GRUNDAT 1988 Idag ca 70 anställda Producerat ca 5 000 bostäder och ca 100 000 kvm lokaler Verksamhet i Stockholms län och Uppsala Verksamheten omfattar hela processen från köp och förädling av mark till färdigställande och förvaltning av bostäder och vårdfastigheter. ÄGARFÖRDELNING FAMILJEN NORDSTRÖM 44,7% STIFTELSEN OLLE ENGKVIST BYGGMÄSTARE 18,3% ATLASMURENGRUPPEN 10,5% LUPINIA AB 7,9% AB DENDERA HOLDING 5,3% ANSTÄLLDA 3,5% ÖVRIGA 9,8% VERKSAMHETSHISTORIA 1988/1989 Grundades av 7 personer med 10 mkr i aktiekapital 1990 Bostadsfokus istället för kommersiellt 2001 Lokalkontor etableras i Uppsala 2011 Tidigare huvudägaren Isidor Andersson säljer sin del av bolaget och ny huvudägare blir familjen Nordström fastighetsutveckling affärschef ekonom affä finansiella rapporter 2012 45 Förvaltningsberättelse 46 Koncernens verksamhet 47-50 Koncernresultaträkning 51 Koncernbalansräkning 52-53 Kassaflödesanalys för koncernen 54 Moderbolagets resultaträkning 55 Moderbolagets balansräkning 56-57 Kassaflödesanalys för moderbolaget 58 Noter 59-70 Revisionsberättelse 71 styrelse och ledning 72-73 ÅRET 2012 VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Markanvisningar i Kärrtorp ca 70 lgh, N Djurgårdsstaden ca 90 lgh samt i Södertälje ca 40 lgh. Försäljning av förvaltningsfastighet i Fålhagen, Uppsala Nyemisson till de anställda, tecknades av 29 medarbetare viket ledde till 26 nya aktieägare VD-skifte 5 november Fortsatt arbete med inriktning på börsnotering av Besqabaktien täby Kemistvägen 17 Box 1328 183 13 Täby Telefon 08-630 16 00 Fax 08-630 16 90 uppsala Dag Hammarskjöldsväg 36A 751 83 Uppsala Telefon 018-418 28 00 Fax 018-418 28 09 Org.nr 556693-8881 info@besqab.se www.besqab.se 2012 3 Omslagsbild: Parkhusen, Strandängarna, Tyresö - Carbon White Övriga foton: Addlight, Besqab, Esmé Alexander, Olof Holdar 3D-bilder: Carbon White
året i korthet Nyckeltal Intäkterna ökade till 695 MSEK Resultatet före skatt 57,5 MSEK Räntabiliteten på eget kapital för de senaste 12 månaderna var 22,1%. Resultatet per aktie under året uppgick till 49 kronor. Antal sålda bostäder 145 (110) och produktionsstarter 117 (107) Styrelsen föreslår en utdelning om 18 kr per aktie Omsättning och resultat Nettoomsättning (mkr) Resultat före skatt (mkr) BESQABS AFFÄRSsegment 800 750 150 700 100 region STOCKHOLM Under 2012 har vi markanvisats byggrätter i tre projekt om totalt ca 200 lägenheter i Stockholms stad samt ett projekt om ca 40 lägenheter i Södertälje. Vårt prisbelönade koncept för ungdomslägenheter ger resultat. Detaljplanen för Brf Kanonen i Upplands Väsby vann laga kraft under året med en säljstart i början av 2013. Nu följer två ungdomsprojekt i Stockholm och ett i Uppsala. Vid årsskiftet hade affärssegmentet nio projekt i produktionsfas varav två var CM-projekt. I projektet Strandängarna fick vi bygglov för Parkhusen. region Uppsala I Uppsala har försäljning och produktion pågått för projektet Malma Äng omfattande 25 småhus. Besqab har under 2012 drivit fem detaljplaner i Uppsala varav ett par drivs i samarbete med andra fastighetsägare. De kommande projekten kommer att innehålla både småhus och flerbostadshus. I slutet av 2012 fick vi en kommunal markanvisning på en centralt belägen fastighet. FASTIGHETSUTVECKLING Produktionen av vårdboendet Silverhöjden på Lidingö pågick med första inflyttning i december enligt plan. Försäljning av förvaltningsfastigheten Fålhagen i Uppsala. Den kommersiella fastigheten Linaberg i Bromma fylldes med flera nya hyresgäster och vakanserna minskade från 1 100 kvm till ca 280 kvm. 650 600 550 500 2008 2009 2010 2011 2012 Räntabilitet och eget kapital Räntabilitet på eget kapital (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 50 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2008 2009 2010 2011 2012 Eget kapital (mkr) 2008 2009 2010 2011 2012 Antal starter/sålda 160 140 120 100 80 60 Antal produktionsstartade bostäder (st) Antal sålda bostäder (st) 40 20 4 5 6 0 2012 2011
VD:s Kommentar GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FRAMTIDEN Besqabs ekonomiska position är stark. Vi har en bra projektorderstock, en kompetent organisation, god finansiell ställning och långsiktiga ägare. Under året har vi erhållit flera nya markanvisningar och fortsätter mot målet att utöka dagens byggrättsportfölj om ca 1 700 bostäder. Även om marknaden i stort varit avvaktande under större delen av 2012 p g a finansoron i Europa, så fanns många glädjeämnen för Besqab. Bomässan i Annedal blev en succé vilket resulterade i positiv publicitet och slutsålt projekt. Säljstarten av vårt projekt med stadsradhus vid Telefonplan var ytterligare en framgång. Lång kö på morgonen och flertalet radhus bokades redan vid säljstart efter rekordmånga intresseanmälningar. Vår prisbelönta satsning på smålägenheter i bostadsrättsform, i första hand riktade till ungdomar, har vunnit stort gensvar bland såväl kommuner som bostadsköpare. Miljöarbetet hos Besqab har förstärkts. Ett av våra miljömål är att ge våra kunder rätt förutsättningar för att kunna leva hållbart. Arbetet med målsättningen att marknadsnotera bolagets aktier på Nasdaq OMX Nordic Stockholm har fortsatt enligt plan. Den 5 november tog jag över som VD efter Kjell Jansson som varit en framgångsrik och omtyckt VD i nära 10 år. Räntabiliteten fortsatt hög Resultatet för 2012 blev något lägre men är fortfarande starkt med en rörelsemarginal om 10%. Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 22,1%. Vi har en synlig soliditet på 28,6%. Tillsammans med våra väl upparbetade bankkontakter har vi en förhållandevis låg finansiell risknivå. I Besqab finns en tradition av effektivt utnyttjande av balansräkningen och att ha fokus på kassaflöden. Vår affär är kapitalkrävande då byggrättsportföljen behöver innehålla ca 5 års byggstarter. Kostnadseffektivitet kännetecknar Besqab och ger oss en bra grund att stå på för att fortsätta den långsiktiga tillväxt som pågått sedan bolaget startade. Kunniga medarbetare Vid årsskiftet hade Besqab 69 medarbetare. De är Besqabs största tillgång. Vi har en hög utbildningsnivå och fortsätter att utbilda och utveckla våra medarbetare. Under året rekryterades 11 nya kollegor. Vår företagskultur, som har skapats och mejslats fram under 25 år, vilar på sunda värderingar, god affärsmoral och gott kamratskap. Vi är stolta över vår Besqabanda. Under året genomfördes en riktad nyemission till medarbetare i Besqab. Därmed tillkom 26 nya aktieägare och det visar även på det engagemang som finns i organisationen beträffande bolagets framtida utveckling. Fokus på försäljning Att veta vilka behov våra kunder har är en nyckelfaktor för fortsatt framgång. Därför mäter vi NKI i våra projekt. NKI står för Nöjd Kund Index och svarar på frågor om hur nöjda kunderna är med oss. NKI är ett väl använt branschmått. Vi har uppnått goda resultat i de mätningar som har genomförts men strävar naturligtvis efter att bli ännu bättre. Kundernas beslutsprocess och därmed försäljningsprocessen tar idag längre tid än förut. Vi har intensifierat våra marknads- och försäljningsaktiviteter och har därmed kunnat upprätthålla en jämn och stabil försäljningstakt i våra projekt. Marknaden är mer avvaktande. Vår Ett välskött och lönsamt bolag att utveckla vidare bedömning är att denna utveckling kommer att bestå de närmaste åren. Vi hoppas och tror att vår grundmurade kompetens inom projektutveckling och försäljning av bostäder kommer att vara en styrka på en sådan marknad. Vid årsskiftet hade vi 10 pågående projekt under försäljning. Viktiga förvärv Under 2012 förvärvades 330 bostadsbyggrätter. Ambitionen är att öka takten avseende förvärv av nya byggrätter. Detaljplaneprocessen tar idag längre tid med många utredningar och överklaganden att ta hänsyn till, vilket leder till att vi måste ha fler planer att arbeta med. Vi arbetar för att ha en blandning av markanvisningar med betalning vid lagakraftvunnen detaljplan och direkta fastighetsköp. Totalt antal bostadsbyggrätter var vid årsskiftet ca 1 700 i attraktiva lägen. Rådande lågkonjunktur med en mer restriktiv kreditgivning ger oss möjligheter till affärer då Besqabs goda finansiella ställning ger oss konkurrensfördelar vid förhandlingar om nya förvärv. Vårdboenden med hemkänsla Besqab kan med stolthet säga att vi har en väl fungerande organisation inom utformning, ägande och förvaltning av vårdoch omsorgsbostäder. Vi tror på långsiktighet och strävar efter bra tekniska lösningar, hemkänsla i boendet samt en god arbetsmiljö. Ett exempel är populära Silverhöjden vid Rudboda torg på Lidingö där inflyttningen startade under december. Goda Förutsättningar Förutsättningarna för Besqabs affärsmodell är goda. Vi är verksamma i regioner med fortsatt god ekonomisk utveckling och hög befolkningstillväxt. Efterfrågan på bostäder är stark då nybyggnationen är mycket låg och på sikt inte motsvarar den stora efterfrågan som finns. Vår bedömning är att bostadsbyggandet måste öka från dagens låga nivå. Vi håller fast vid vår huvudstrategi med fokus på projektutveckling av bostäder och vårdboenden och renodlar oss ytterligare för att möjliggöra långsiktigt stabil tillväxt. Med vår kostnadseffektiva organisation och finansiella stabilitet är vi väl rustade för fortsatt expansion. Målsättningen är att Besqab ska vara börsfähigt under 2013. Täby i mars 2013 Anette Frumerie brf båtsman, annedal 6 7
Affärsidé och strategi affärsidé Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat ekonomiskt utfall eller värde. Besqabs arbete med att genomföra affärsidén ska genomsyras av ett stort personligt engagemang, lyhördhet och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar. uppdrag Besqab ska utveckla bostäder efter marknadens behov med kvalitet som väl uppfyller förväntan och med god avkastning till ägarna. Vision Besqab ska vara den mest lönsamma projektutvecklaren av bostäder och den tryggaste affären för kunderna. Strategi Besqab ska skapa mervärden i fastigheter genom att tillföra hög kunskap och kompetens inom: Affärsutveckling; analys och kartläggning av marknader och kundbehov, framtagande av utvecklingsidéer samt nyförvärv av fastigheter Projektgenomförande; skedena i program, projektering, produktion, försäljning och överlämnande Construction management; att erbjuda vår kompetens inom projektgenomförande till externa aktörer Fastighetsutveckling; uppförande och förvaltning av vårdfastigheter samt förvaltning av exploateringsfastigheter I alla skeden arbeta med affärsmässighet med fokus på lönsamhet, kvalitet, hållbarhet och professionalitet Finansiella mål Att uppnå en räntabilitet efter skatt om minst 15% Att ge en utdelning till aktieägarna om minst 30% av resultatet efter skatt En soliditet om minst 30% Att bibehålla en långsiktig, tillgänglig och stabil egen likviditet motsvarande ca 10% av nettoomsättningen Att skapa finansiella förutsättningar för att öka investeringar i dels byggrättsportfölj och dels förvaltningsfastigheter i form av vårdboenden I Besqab finns en tradition om effektivt utnyttjande av balansräkningen och att ha fokus på kassaflöden. Vår affär är kapitalkrävande. Detta innebär att byggrättsportföljen ska innehålla ca 5 års byggstarter i balansräkningen. Kostnadseffektivitet kännetecknar Besqab och ger oss en bra grund att stå på för att fortsätta den långsiktiga tillväxt som pågått sedan bolaget startade. 35 30 25 20 15 10 5 0 20 15 10 5 0 30 25 Räntabilitet på eget kapital (%) 2008 2009 2010 2011 2012 Rörelsemarginal (%) 2008 2009 2010 2011 2012 Utdelning per aktie (kr) 20 Besqabs Övergripande mål Att ha nöjda kunder 15 10 5 Att uppnå hög lönsamhet och värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning 0 2008 2009 2010 2011 2012 Att vara en attraktiv arbetsgivare Soliditet (%) Att bidra med vårt tekniska kunnande till ett hållbart byggande 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 8 9
Omvärldsanalys Besqab är ett säljande och utvecklande företag och för oss betyder det att vår kärna handlar om att veta vad våra kunder eftersöker i form av nya hem och drömmar om sitt boende. Drömmar om ett liv närmare stadens puls eller ett liv nära naturen med plats och tid för familj. Ett naturligt led är att ständigt följa vår omvärld för att komma nära de önskemål kunderna kan ha imorgon. MARKNADSTRENDER Den regionala tillväxten i Stockholms län och Uppsala bedöms vara fortsatt god med en väl fungerade arbetsmarknad och en fortsatt kraftig befolkningsökning. Detta skapar grundläggande förutsättningar för en god efterfrågan på bostäder vilken också förstärks av att bostadsbyggandet varit på en låg nivå ända sedan början av 90-talet. Besqab startade 155 bostäder under 2012. Det är en ökning med 48 bostäder jämfört med 2011. Av de 155 nystartade bostäderna är 130 i Stockholms län och resterande 25 i Uppsala. Nedgången på bostadsmarknaden som inleddes under hösten 2011 bedöms bero på en osäkerhet kring den finansiella utvecklingen i omvärlden snarare än fundamentala faktorer i riket och Stockholms- eller Uppsalaregionen. Det låga ränteläget gynnar ytterligare efterfrågan på bostadsmarknaden. Generellt går trenden mot ökad efterfrågan i centrala och kollektivtrafiknära lägen. Kundinsikt är nyckeln till lyckad projektutveckling kundtrender De trender vi bedömer som mest aktuella just nu är: En stark ekonomisk utveckling i regionen leder till ökade disponibla inkomster hos hushållen vilket är grunden för en fortsatt hög bostadsefterfrågan och stigande priser. Demografiska möjligheter. Vi har en stor ungdomskull som ska ut på bostadsmarknaden plus en åldrande befolkning. Till detta kommer att vi har en stor befolkningsökning i regionen. Tekniken idag och i framtiden ger nya möjligheter i vardagslivet. Gränsen mellan arbete och fritid blir mer flexibel. Vi kan umgås och jobba både in real life och virtuellt. Detta ger en ny syn på boendet och nya attraktiva lägen öppnar sig. Familjebildningar med barn varannan vecka är vanligt vilket ger nya krav på boendet. Värderingarna mot ett hållbart samhälle förstärks. 40 000 35 000 30 000 25 000 2 0000 15 000 10 000 5 000 0 Färdigställda bostäder Tillskott genom ombyggnad och permanenting 600 bostäder/1 000 nya invånare* Befolkningsökning 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ett samarbete mellan Besqabs erfarna projektledare, leverantörer, analyser av demografi och bostadsmarknad, lärdomar från kundenkäter och kunskap från megatrender leder oss fram till rätt produkt på rätt plats till rätt pris. Tillskottet av bostäder och befolkningsökning i stockholms län 1975 till 2011. Källa: scb och länsstyrelsen * Uppskattat behov av bostäder per 1000 invånare 10 11
Parkhusen, Strandängarna, tyresö Konkurrenter En av de viktigaste faktorerna som påverkar köpbeslutet är om kunden väljer att bo kvar i sin nuvarande bostad. Vi konkurrerar på det sättet med befintligt bestånd i form av kundens nuvarande boende. Successionsmarknaden i övrigt är ett högaktuellt och närvarande alternativ som kunderna utvärderar noggrant innan köpbeslut tas. På Besqab jobbar vi hela tiden med den medvetenheten och är måna om att erbjuda ett boende med tydliga marknadsfördelar för kunden. Besqabs konkurrenter är de stora aktörerna Skanska, NCC, Peab och JM men även Riksbyggen, HSB, Veidekke, Järntorget, Einar Mattsson, Ikano Bostad, samt Småa. till kunden Kommunikation och marknadsföring planeras och anpassas noga inför varje projekts specifika målgrupp. Vår ambition är att alltid ligga steget före i optimeringen av våra marknadskanaler. Inför säljstart är det extra viktigt att rätt personer nås av vår information. Detta har slagit väl ut för Besqab under årets säljstartade projekt. Man kan bli VIP-kund hos Besqab genom att anmäla sitt intresse till ett projekt via vår hemsida. På så sätt håller man sig uppdaterad kring utvecklingen i projekten och får också förtur att välja bostad vid säljstart. Att bli VIP-kund hos Besqab kostar inget. Att flytta in i en nybyggd bostad har många fördelar. Besqab anstränger sig alltid för att leverera : kvalitetsbostäder trygga bostadsområden hållbara bostäder och miljöer rumsfördelning som motsvarar kundens behov lättskötta hem utan renoveringsbehov genomtänkta förvaringslösningar en trygg bostadsaffär Pristrender Bostadsmarknaden i Stockholm- och Uppsalaregionen är präglad av ett strukturellt underskott på bostäder. Till skillnad från de flesta andra länder i Europa så har bostadsbyggandet under de senaste 20 åren legat på en extremt låg nivå. En ytterligare skillnad gentemot omvärlden är att i princip samtliga bostäder är bebodda permanentbostäder. Detta talar mot ett kraftigt fall i bostadspriserna. Demografiska faktorer talar också för en hög bostadsefterfrågan. De stora ungdomskullar som föddes runt 1990 kommer nu i allt högre utsträckning öka sin efterfrågan på bostäder. Tillsammans med en fortsatt stark befolkningstillväxt talar detta på sikt för ökade bostadspriser. Det största hotet mot detta är utvecklingen på de finansiella marknaderna. Hushållens skuldsättning i Sverige uppgår i snitt till ca 170% av de disponibla inkomsterna. Bl a Riksbanken anser detta vara en riskabelt hög nivå. De strängare kreditreglerna för bolånekunder som infördes 2010 förväntas bestå eller skärpas ytterligare samtidigt som de redan låga räntorna ger litet utrymme för stora räntesänkningar. Ökade krav på amorteringar kommer att pressa framför allt yngre och ekonomiskt svagare hushåll. Alltför skärpta finansiella restriktioner riskerar medföra en prispress på bostäder. Socioekonomisk utveckling, närhet till goda kommunikationer, kommunal service, rekreationsområden, kultur och nöjen blir allt viktigare för bostadsköparen. prisutveckling bostäder i stockholm och uppsala kr/kvm 65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 Nyproducerat ger tid över till annat 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Källa: Svensk Mäklarstatistik och Hemnet Stockholms innerstad Stockholms närförorter Uppsala kommun 12 13
MÅLGRUPP - till vem utvecklar vi bostäder? Varje affärsområde och projekt har sina målgrupper. För samtliga projekt gäller dock att vi analyserar tänkta målgrupper noga för att sedan anpassa projektering och produkt efter vem som ska bo, leva och verka där. För bostadsköparen är det främst livssituationen som avgör om och när du byter bostad. Besqabs målgrupper är främst: Unga ensamstående och par De efterfrågar främst kompakta, välplanerade och kostnadseffektiva lägenheter i bra kollektivtrafiklägen. Barnfamiljer De efterfrågar välplanerade lägenheter i urbana lägen nära nuvarande bostad eller lättskötta och välplanerade småhus en bit ut från stadskärnan. Villaägare 50+ De efterfrågar rymliga och lättskötta lägenheter nära villan eller i mer urbana lägen. Äldre Äldre som inte klarar av att bo kvar hemma eftersöker funktionella och trivsamma vårdboenden. ålder 20 40 60 80 Livskvalitet, trygghet, bekvämlighet, hållbarhet 14 15
Att köpa nytt boende ett stort beslut Johan och Monica hade inte köpt nyproduktion tidigare men tyckte att processen fungerade mycket bra. De var med från början innan husen hade börjat byggas men tyckte att de fick den information som de behövde kontinuerligt under hela produktionen. - Vi kände oss trygga genom hela processen, säger Johan. Det enda som vi var lite oroliga för var hur det skulle gå att sälja vårt hus. Där var Besqabs trygghetsförsäkring mot dubbla boendekostnader väldigt skönt att ha i ryggen. Sedan visade det sig att vi inte behövde använda den försäkringen för vi sålde vårt hus i tid ändå. Brf Övre Utkiken Lägenheter om 3-4 rok i Strandängarna, Tyresö Byggnadsår: 2012 Yta: Boa 71-94 kvm kundintervju Bekvämt boende i strandnära läge Familjen Lagrelius flyttade från en 200 kvm stor fristående villa till en modern lägenhet om fyra rum och kök och 94 kvm. Drömmen om att få ett lugnare liv utan krav på trädgårdsarbete och renoveringar och med närhet till havet gick i uppfyllelse. Med Erstaviken som närmaste granne och med vassrugg runt husknuten vid Tyresö strand bor familjen Lagrelius: Johan och Monica med tonårssönerna Jesper och Jonathan. När man kommer in i lägenheten möts man av den öppna och ljusa planlösningen som samtidigt är väldigt ombonad och hemtrevlig. Ett enklare och lugnare boende - Vi hade funderat på att flytta ett tag när vi läste om byggplanerna vid Tyresö strand och projektet Strandängarna. Vi promenerade här en söndag och tittade på området. Det råkade vara visning och vi tittade in. Det kändes helt rätt med en gång. Helgen därefter var vi på områdets andra visning och då bokade vi oss på en lägenhet. Det var ett spontant beslut och kändes hisnande men kul. Vi hade egentligen tänkt flytta när killarna blivit lite äldre och kanske när det var dags för vår äldsta att flytta hemifrån, berättar Monica. Nu fick vi tidigarelägga de planerna för att det här tillfället kom upp. - Vi ville byta boendeform eftersom vi kände det som ett krav som hela tiden låg över oss, att alltid behöva göra något med antingen huset eller trädgården, säger Johan. Vi ville istället känna ett lugn i vardagen och i vårt boende. Läget var förstås också viktigt och vi ville helst inte flytta från Tyresö så det här området kändes perfekt för oss. Nu har livet blivit radikalt mycket lugnare och bättre, tycker Johan, som har sålt alla sina verktyg och trädgårdsmaskiner. Inredning och tillval Familjen flyttade in i lägenheten i november 2012 och först nu i början av mars har vårvintersolen börjat visa sig för att påminna om att det snart kommer en ljusare och varmare årstid. Den stora vinkelbalkongen med utsikt mot stranden och havet väcker många idéer om samvaro och vila under soliga eftermiddagar och kvällar. - Vi har inte hunnit fundera på hur vi ska inreda balkongen än, säger Monica, men sonen Jesper flikar snabbt in att han absolut vill sitta och äta middag där ute. När det gällde de olika tillvalen till lägenheten tyckte Monica och Johan att Besqabs inredningsstandard var väldigt fin som den var. Förutom vitvarorna i köket som de ville ha rostfria, gjorde de inga andra extra tillval. Området och läget var också viktigt Det bästa med området är att det känns tryggt och lugnt, säger Monica och sonen Jonathan håller med om att det är tryggare att bo lite högre upp i en lägenhet istället för i ett stort hus. - Jag får åka buss lite längre till skola och träning men det gör ingenting, säger Jonathan. Det tar bara tio minuter extra och jag har lärt känna ett par kompisar här i området också, som jag kan vara med när jag kommer hem. Killarna saknar inte sitt gamla hus och säger att de på slutet inte använde tomten särskilt mycket. Familjen har redan lärt känna sina grannar och de tycker att allt fungerade bra vid de olika informationsmötena, vid nyckelutlämningen och på inflyttningsdagen. - Bygget höll tidplanen och vi kunde flytta in precis när det var planerat från början, säger Johan. Det var också väldigt smart att vi och de andra familjerna i huset fick varsin hisstid, så behövde vi inte stå och vänta på varandra när vi skulle upp med våra flyttlass. - Det gick också väldigt fort för dem att iordningsställa utemiljön, tycker Monica. Till exempel att få ordning på området kring huset och att anlägga grusgångarna. Även om bygget utanför fortsätter med fler hus som ska uppföras i området så upplever inte familjen det som störande. Johan Det viktigaste för oss var att få ett lugn i vardagen och det har vi verkligen fått. Familjen Lagrelius. jobbar natt och behöver sova på dagarna men störs inte alls. - Det verkar som om väggarna och fönstren är välisolerade mot ljud som kommer utifrån, säger Johan. Förväntningarna stämde med verkligheten Under byggprocessen tyckte Johan och Monica att det var väldigt bra att kunna besöka Besqabs visningslägenhet. Där kunde de få en uppfattning om hur lägenheten skulle komma att kännas, hur storleken på rummen var, hur planlösningen fungerade och de kunde känna på och se de olika materialvalen. De kunde ta med sig broschyrer, ritningar och bilder hem för att sitta och planera. - Därför stämde våra förväntningar väldigt bra med verkligheten sen när vi väl flyttat in, menar Monica. Besiktningen gick också väldigt smidigt och bra. Det var några små saker som vi upptäckte men dessa åtgärdades snabbt. - Det är så skönt nu och vi trivs väldigt bra. Livet har verkligen blivit enklare och vi har mer tid över till annat när vi väl kommer hem från våra jobb. Och jag behöver inte ha kravet på mig att behöva vara så händig hela tiden, säger Johan och ler. 16 17
Affären Besqab projektutveckling Bostad Besqab har snart 25 års erfarenhet av projektutveckling av bostäder. Bostäderna upplåts till en bostadsrättsförening eller till äganderätter och mer undantagsvis i form av hyresrätter. Med projektutveckling menar vi markförvärv, detaljplaneprocess, projektering, produktion, finansiering, försäljning, kundvård samt förvaltning. Vi har kompetensen och egen personal i samtliga skeden. Värdeökningen på marken sker succesivt allt eftersom markanvändningen beslutas. Markförvärv Interna marknadsanalyser ger oss förutsättningar för vad som bör skapas på platsen och nyckeltal till förvärvet tas fram samt vilken målgrupp vi kommer att inrikta oss till. I förvärvet läggs grunden för projektets kommande lönsamhet. Att definiera risker samt att ha kunskapen att värdera dessa risker är centralt. Vi analyserar noggrant och ständigt ett flertal potentiella förvärv. Förmåga att hitta nya lösningar och god kreativitet är framgångsfaktorer för att hitta värden i projekt. Detaljplaneprocessen Här beslutas markanvändningen i ett samspel bl a mellan kommunen, fastighetsägaren och sakägare. Tiden för denna process varierar mycket, ett spann mellan 2-6 år är normalt. Nu tas förvärvsidén vidare till bl a val av målgrupp. Kunden är i fokus hos Besqab under hela detaljplaneprocessen. Projektering Under ledning av Besqabs projektledare tas handlingar fram att producera efter. En arkitekt finns med i projektet från idéfasen. Därefter ritar en konstruktör den bärande stommen och el-, vvs- och ventilationsprojektörer följer efter. Även den blivande platschefen är en del av projekteringsgruppen samt inköpsansvarig, vilket oftast hos Besqab är projektledaren. Besqab styr även projektering genom förutbestämda val för stomme och från vårt eget styrdokument. Projekteringen anpassas efter målgruppen för samtliga kategorier av projektörer. Finansiering Projektutveckling av bostäder är kapitalintensivt. Samtliga av Besqabs projekt är externfinansierade både vad gäller byggnadskreditiv samt slutlig placering för bostadsrättsföreningen. Vid årets slut hade vi samarbeten med samtliga stora svenska affärsbanker. Försäljning och kundvård För att bygga upp ett intresse innan försäljningsstarten marknadsförs projektet innan säljstart. Försäljningen inleds sedan med att våra VIP-intressenter får ett erbjudande om projektet vilket sker innan produktionsstart. Därefter får allmänheten information via flera väl avvägda marknads- och informationskanaler. Att veta var och hur vi hittar våra kunder är en viktig erfarenhet och kunskap. Kunderna skriver oftast först ett bokningsavtal med Besqab. Därefter ett juridiskt bindande förhandsavtal med bostadsrättsföreningen för att ca 6 månader innan inflyttning skriva ett upplåtelseavtal. Vi håller regelbunden kontakt enligt Besqabs kundhanteringsprocess från den första kontakten till inflyttning, då vi vet att det är viktigt för kunden med rätt information vid rätt tidpunkt. Kontakten mellan våra kunder och Besqabs personal är okomplicerad, viktig och trevlig och utvecklar oss som organisation. Vi använder oss av externa mäklare, bl a för att säkerställa den lokala expertisen. strandängarna, tyresö MARKFÖRVÄRV Inredningsval är en viktig del av kundvården som många kunder ser fram emot. Vi anstränger oss alltid för att veta vilka inredningstrender som råder för tillfället och vilka val kunderna är intresserade av. Produktion FÖRVALTNING PRODUKTION DETALJPLAN- PROCESS PROJEKTERING När vi har uppfyllt våra interna försäljningskrav startar produktionen. Produktionsmetoderna vi använder är beprövade och innefattar hållbara material. Besqabs egna produktionsresurser är platschef och arbetsledare och på så sätt säkerställer vi den kvalité vi eftersträvar. Vi har inga egna hantverkare. Vissa av våra inköp är centrala och görs för samtliga projekt medan andra inköp är mer projektspecifika. Produktionen avslutas med inflyttningen. FÖRSÄLJNING OCH KUNDVÅD FINANSIERING Förvaltning Besqab finns kvar minst 1 år efter inflyttningen och förvaltar husen åt bostadsrättsföreningen. Detta ger oss ovärderlig information och erfarenhet att använda i nya projekt. Malma äng, uppsala 18 19
Affären Besqab Construction Management Construction management (CM) innebär projektledning med totalansvar i ett projekt. Det är en beställarorienterad metod som innebär att en organisation förstärks med Besqabs kunnande och erfarenhet inom byggprojekt. Metoden innebär kortare byggtid, lägre projekt- och kapitalkostnader och ger tillgång till en professionell, engagerad samarbetspartner som tar ansvar för hela byggprocessen för en beställare. Vår kunskap sträcker sig från planläggning, exploatering, projektering och produktion till försäljning och förvaltning. Det innebär att vi har rutiner, kunskap och resurser att genomföra optimerade byggprojekt vad gäller kostnad, tid, standard och kvalitet. För Besqab är CM främst ett stöd till bostadsaffären. Här hittar vi samarbetspartner och markägare som genererar fler nya projekt. Exempel på pågående CM-projekt: 1. ängby park, bromma, Stena fastigheter På uppdrag åt Stena fastigheter uppför Besqab 355 nya lägenheter i idyllen kring Ljunglöfska slottet i Blackeberg, Bromma. Projektet innehåller blandade upplåtelseformer - både hyresrätter och bostadsrätter. Totalt 19 stycken nya huskroppar utspridda i fem olika kvarter. Markstart var sommaren 2010. Första inflyttning skedde i december 2011 och den sista inflyttningen beräknas till november 2013. Besqab har ansvar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. Parallellt med nybyggnationen bygger Besqab om fem stycken hus som tidigare varit sjukhusbyggnader, till lägenheter. 2. kransbindaren, telefonplan, familjebostäder I ett samarbetsprojekt med Familjebostäder bygger Besqab 38 nya stadsradhus vid Telefonplan i Hägersten. Besqab bygger 18 radhus i bostadsrättsform och bygger samtidigt på uppdrag av Familjebostäder 20 stycken radhus i hyresrättsform i samma område. Beräknad inflyttning våren 2014. Besqab har ansvar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. 3. Abisko, Norra Djurgårdsstaden, Lennart Ericsson Fastigheter På uppdrag av Lennart Ericsson Fastigheter AB uppför Besqab nyproduktion av två hus med 26 hyreslägenheter. Projektet ligger i kvarteret Abisko i den nya miljöstadsdelen Norra Djurgårdsstaden. Produktionsstarten var i oktober 2011 och inflyttning våren 2013. Besqab ansvarar för projektering, myndighetskontakter, kalkyl, inköp och produktion. 2 1 3 20 21
Affären Besqab Fastighetsutveckling Affären Besqab vårdboenden Inom fastighetsutveckling arbetar vi med egna fastigheter. Besqab har mångårig erfarenhet av att bygga, äga och förvalta kontor samt vårdbostäder. Vår organisation är lätt att nå och har korta beslutsvägar. Vi har egen förvaltare och kundvärd som kan ge våra hyresgäster snabb kvalificerad service vid behov. Kommersiella fastigheter Vid årsskiftet innehöll Besqabs fastighetsportfölj följande fastigheter. Fastighet Kommun Fuxen 5 Täby Fuxen 7 Täby Linaberg Bromma Stilgjutaren 4 Täby (såldes februari 2013) I slutet av 2012 såldes en hyresfastighet i Fålhagen, Uppsala till Diligentia. Exempel på projekt 1. Fuxen 7 i Täby Uppfördes 1990. 1 701 kvm kontor. Besqabs huvudkontor. 2. Fuxen 5 i täby 1 700 kvm kontor och distribution. Hyresgäst är Posten. 3. stilgjutaren 4 Kontorshotell uppfördes 2004. 380 kvm och 18 kontorsrum. Såldes i februari 2013. 4. fålhagen 68:2 Uppfördes av Besqab 2010. Fastigheten innehåller 18 hyreslägenheter varav 7 stycken blockförhyrs av Uppsala kommun för LSS-boende. Fastigheten såldes i dec 2012. 5. linaberg i mariehäll, bromma I Linaberg förvärvade Besqab 2002 en anrik industrifastighet om ca 8 000 kvm. Byggnadsåret är tidigt 1900-tal och fastigheten präglas av den tidens arktitektoniska anda med röd tegelfasad och stora spröjsade fönster. Mellan 2002 och 2010 har fastigheten renoverats till funktionella och ljusa kontorslokaler med bibehållen industrikaraktär. Vi har under flera år byggt upp en spetskompetens avseende äldreboenden. Att projektutveckla äldreboenden ställer krav på stor förståelse för de vårdbehov som ska tillgodoses i dessa lokaler. Nära samverkan mellan arkitekter, vårdgivare och kommuner är nyckelfaktorer för att lyckas inom detta område. En fördel med denna verksamhet är att den är relativt oberoende av konjunkturen. Det är snarare de demografiska förhållandena i respektive kommun som är avgörande för efterfrågan av dessa byggnader. Vi arbetar både inom offentlig och privat sektor samt med såväl nybyggnation som utveckling av befintliga hus. Vi tror på långsiktighet och strävar efter bra tekniska lösningar, hemkänslan i boendet samt en god arbetsmiljö. I portföljen finns idag tre vårdboenden, Kvarteret Grönskogen i Sundbyberg, Granparken i Norrtälje och Silverhöjden på Lidingö. Vi har även uppfört ett äldreboende inom Construction Management samt ett antal mindre vårdbostadsprojekt, vilka har avyttrats. Fastighet Kommun Kv Grönskogen Sundbyberg Granparken Norrtälje Silverhöjden Lidingö Exempel på projekt: 1. granparken i norrtälje Vård- och omsorgsboende om 3 271 kvm med 48 lägenheter. Fastigheten uppfördes 2010 av Besqab och hyrs av Norrtälje kommun 2. kv. grönskogen i sundbyberg Vård- och omsorgsboende med 35 lägenheter, Fågelsången 11 i Sundbyberg. Hyresgäster är Opalen Vård AB och Sundbybergs kommuns hemtjänst. 3. silverhöjden på lidingö Vård- och omsorgsboende om 4 818 kvm med 72 lägenheter vid Rudboda torg på Lidingö. Uppfördes 2012 av Besqab. Hyresgäst är Silverhemmen Vård och Omsorg AB. 1 2 4 1 2 3 5 3 22 23
Besqabs projekt pågående Maskrosen, Roslags Näsby i täby 32 lägenheter, 2-4 rok om 49-101 kvm, säljstartat i mars 2012. Målgrupp/Köpare: huvudsakligen 40-50-talister men även barnfamljer. På den gamla brandstationstomten strax sydost om Roslags Näsby centrum i Täby bygger Besqab 32 lägenheter åt Brf Maskrosen fördelade på fyra hus. Samtliga lägenheter har balkong eller uteplats. Husen värms upp med bergvärme och varje lägenhet är utrustad med separat el- och varmvattenmätare. Läget är centralt i Täby nära kommunikationer. Marknadstorget, Täby Centrum 41 lägenheter, 1,5-5 rok om 47-146 kvm, säljstartat oktober 2011. Målgrupp/Köpare: huvudsakligen 40-talister. Täby centrum är under förvandling. Här växer nya bostadsområden fram och flera byggföretag omvandlar området till moderna kvarter med innerstadskänsla. Bostadshusen får caféer, restauranger och butiker i entréplan och skapar gemytliga kvarter runt gator och torg. Besqab bygger 41 lägenheter åt Brf Marknadstorget i ett av Täby centrums bästa lägen invid det nya centrumtorget. De flesta lägenheter har balkonger som antingen vetter mot folklivet på torget eller mot den lugna innergården. Brf Maskrosen Roslags Näsby i Täby Brf Marknadstorget Täby Centrum 24 25
trädgårdsstaden i vallentuna 80 enfamiljshus om 109-131 kvm, säljstartat augusti 2009. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer. I mysiga och centralt belägna kvarter bygger Besqab ett helt nytt villaområde Trädgårdsstaden i Vallentuna. Området ligger nära service, butiker och Roslagsbanan i Vallentuna centrum. Projektet byggs ut etappvis och innehåller såväl fristående villor som parhus och radhus. För att ge största möjliga valfrihet för kunderna upplåts vissa av husen med äganderätt medan andra upplåts som bostadsrätter. Malma äng i uppsala 25 enfamiljshus om 130-146 kvm, säljstartat september 2011. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer. I området kring Malma Gård i Valsätra, Uppsala bygger Besqab 25 villor, kedjehus och parhus med äganderätt. Med cykelavstånd till centrum, två universitet och stora grönområden inpå knuten erbjuder Malma Äng ett attraktivt boende, i första hand riktat till barnfamiljer. Husen får ljusa och öppna planlösningar och fina färdigställda trädgårdar. Driftkostnaderna är låga i de energieffektiva husen som värms med fjärrvärme. Trädgårdsstaden i Vallentuna Malma Äng Valsätra i Uppsala 26 27
Tallhöjden i Södertälje 53 lägenheter, 1-4 rok om 34-91 kvm invid Södertälje kanal. Målgrupp/Köpare: 40-talister. I ett härligt läge på östra sidan av Södertäljeviken har Besqab uppfört 53 brf lägenheter. Lägenheterna fördelas på tre hus som ligger vackert inkilade i suterräng mellan tallarna i backen ner mot Mälaren. Lägenheterna har stora balkonger mot vattnet och flera har sjöutsikt. Naturen är nära och lättillgänglig samtidigt som det bara är tio minuters promenadavstånd till Södertälje centrum. kransbindaren, telefonplan 18 stadsradhus om 5 rok om 143 kvm, säljstartat september 2012. Målgrupp/Köpare: unga barnfamiljer, unga vuxna utan barn, 40-50-talister. Ett stenkast från det nya kreativa området vid Telefonplan på Kransbindarvägen i Hägersten bygger Besqab 18 nya stadsradhus i bostadsrättsform. Radhusen har alla stora terrasser i söderläge, entré från gatan och med parkering i gemensamt garage. Välplanerad planlösning, högt i tak och energieffektiv uppvärmning nära service, kommunikationer och promenadstråk - mindre än tio minuter från Hornstull. Kransbindaren är ett gemensamt projekt med Familjebostäder som samtidigt bygger 20 hyresrättsradhus. Tallhöjden i Södertälje Kransbindaren Telefonplan 28 29
Besqabs projekt färdigställda och inflyttade 2012 silverhöjden på lidingö Vård- och omsorgsboende om 4 818 kvm vid Rudboda torg på Lidingö, byggstartat sommaren 2011. Målgrupp/Köpare: äldre med vårdbehov. Vårdoperatör/hyresgäst: Silverhemmen Vård och Omsorg AB Vid Rudboda torg på Lidingö har vi i nära samverkan med hyresgästen uppfört ett personligt vård- och omsorgsboende. Silverhöjden står för personlig vård i hemtrevlig miljö, med egen kock och hemlagad mat. Här finns 72 äldrebostäder fördelade på åtta avdelningar. Södergläntan i Sköndal 23 villor om 120 respektive 136 kvm. Målgrupp/Köpare: Barnfamiljer. I det nya bostadsområdet Lilla Sköndal har Besqab byggt 23 villor med äganderätt. Villorna är byggda i två storlekar om 120 kvm respektive 135 kvm. Lilla Sköndal ligger mycket naturskönt med Flatenreservatet och Drevvikens fina rekreationsområden runt knuten. Den lugna närmiljön utan genomfartstrafik gör bostäderna mycket lämpliga för barnfamiljer. Närheten till Stockholms centrala delar gör att man snabbt kan ta sig dit med direktbussar eller på fina cykelvägar. Silverhöjden Lidingö Södergläntan i Sköndal 30 31
Båtsman i annedal, bromma 45 lägenheter, 1-6 rok om 30-130 kvm och 5 stadsradhus, 113 kvm. Målgrupp/Köpare: Bred inriktning, 40-50-talister, barnfamiljer, unga vuxna. I somras genomfördes en bostadsutställning i det nya området Annedal i Bromma där totalt ca 900 lägenheter kommer att byggas. Besqabs projekt Båtsman med 50 lägenheter och stadsradhus var bland de första att färdigställas. Lägenheterna väckte stort intresse under mässan och omnämndes i mycket positiva ordalag i pressen. Med sitt fina läge precis invid hamnbassängen vid Bällstaån och med sin spännande arkitektur har byggnaderna blivit något av signaturmärket för området. Efterfrågan på lägenheterna var mycket hög och de såldes slut snabbt. Övre Utkiken, Strandängarna i Tyresö 12 lägenheter, 3-4 rok om 71-94 kvm. Målgrupp/Köpare: barnfamiljer, villaägare. I det vackra området Strandängarna precis vid Erstavikens strand i Tyresö bygger Besqab ca 220 nya bostäder i varierad skärgårdskaraktär. Bostäderna i Strandängarna säljs etappvis och varje etapp får sin unika karaktär och utformning. Den första etappens 12 lägenheter i Brf Övre Utkiken ligger i ett högt läge med utblick över vattnet och med naturen precis utanför dörren. Lägenheterna är fördelade på två flerfamiljshus med härliga utblickar mot Solsidan i Saltsjöbaden på andra sidan Erstaviken. Båtsman i Annedal Övre Utkiken Strandängarna i Tyresö 32 33
Byggrätter Riskhantering Allt utgår i grunden från vad bostadskunderna efterfrågar. Marknadsanalyser och kundundersökningar ger förståelse för vilka bostadslägen som är attraktiva och vad olika målgrupper efterfrågar avseende bostadens utformning. Analyser av demografiska och socioekonomiska trender, i kombination med kunskap om framtida infrastrukturinvesteringar, ger kunskaper om hur olika bostadslägens attraktivitet förändras. Detta är viktigt eftersom tiden mellan idé och försäljningsstart normalt är 5-6 år. Proaktivt arbete 34 Ackvisitionsarbetet inriktas i stor utsträckning på att proaktivt skapa affärerna. Viktiga delar i arbetssättet är förmåga att identifiera attraktiva bostadslägen och att skapa förtroendefulla relationer med beslutsfattare i kommuner och hos fastighetsbolag. Förutom den lokala bostadsmarknaden vägs även politisk vilja att bygga bostäder och kommunernas resurser att hantera detaljplaner in när ackvisitionsresurser prioriteras mellan olika kommuner. Portföljen ska vara balanserad mellan centrala lägen, närförort och attraktiva lägen längre ut. Balanserad i befintliga och uppväxta bostadsområden samt i nyutvecklade områden. Förvärv kan även göras av färdigutvecklade byggrätter som vi ser att Besqab kan skapa ett mervärde i. Förvärven och den efterföljande projektutvecklingen ska främst vända sig till kunder som är normalinkomsttagare. Affärerna ska i stor utsträckning bygga på samarbets- och optionsavtal för att undvika att kapital binds långt innan byggstart. Några av exploateringsfastigheterna har byggnader som genererar driftnetton vid förvärv. Byggrätter Totalt förfogade Besqab per den 31 december 2012 över ca 1 700 byggrätter. Värdet på byggrättsportföljen bedöms väl överstiga anskaffningskostnaden. 1500 1000 500 0 1 500 1 000 500 0 Byggrätternas geografiska fördelning Stockholms län Uppsala Byggrätternas fördelning mellan olika planskeden Översiktsplan Detaljplan Bygglov Detaljplaneskedet avser tiden från påbörjat detaljplanearbete till sökt bygglov. Detaljplaneskedet avser tiden från påbörjat detaljplanearbete till sökt bygglov. Bedömning och hantering av risker är en integrerad del i Besqabs verksamhet.en god riskhantering säkerställs i första hand genom hög kompentens hos medarbetarna och interna styr- och kontrollsystem, såsom projektstyrningssystem, fastställda rutiner för ekonomistyrning samt fastställda rutiner för beslut rörande fastighetsförvärv, prissättning och startbeslut. Omvärldsrisker Operativa risker Finansiella risker Risker förknippande med ekonomisk Skatterisker vid fastighets- och bolagsförvärv Ränterisker hanteras genom försiktiga utveckling och demografi hanteras hanteras genom att följa ränteantaganden i kalkyler och prog- genom analyser av vilka kommuner förändring av rättspraxis och planer noser. och stadsdelar som har gynnsamma på förändrad lagstiftning, samråda med Finansieringsrisker hanteras genom respektive ogynnsamma framtidsförutsättningarhänseende, extern expertis samt undvika ur skatte- god soliditet och med långsiktiga rela- omotiverat riskfyllda affärstioner med flertalet större affärsbanker. Risker förknippade med snabbt förändrad upplägg. Likviditetsrisker hanteras med god bostadsefterfrågan hanteras Miljörisker vid fastighetsförvärv han- kontroll över likvida medel i kombiupplägg. med kontinuerliga analyser av bostadsmarknaden, teras med villkor om att säljaren ska nation med betalningsberedskap via väl avvägda boknings- svara för eventuella miljöbelastningar byggnadskreditiv och checkkrediter. och försäljningskrav, möjlighet till alternativt med ingående undersökningar Tillgänglig likviditet ska uppgå till etappindelning i projekten och flexibel innan bindande avtal. minst 10% av omsättningen. upphandling av entreprenader. Risker förknippade med projektgenomförandet Risker förknippade med konkurrenssituationen hanteras med en kon- hanteras genom fortlöpande tinuerlig utveckling av Besqabs protionen analyser av konkurrenssituajektstyrningssystem, återkommande från befintligt bostadsbestånd uppföljning av projektekonomin samt och nyproduktion på såväl regional som rutiner för avstämning och viktiga beslut. lokal nivå. Genom att sträva efter att ha rätt produkt i rätt läge till rätt pris kan även hård lokal konkurrens hanteras. 35
Medarbetare och Organisation individens kompetens tas tillvara På Besqab har vi en öppen och sund företagskultur där samarbete, diskussioner och kreativitet uppmuntras. Vi har ett stort förtroende för våra medarbetare som alla är medvetna om att var och en har ansvar för kundrelationer och god service. Allt samarbete ska vara öppet, trivsamt och okomplicerat. Det är viktigt att alla har en gemensam förståelse för företagets idé och värderingar. Medarbetarnas agerande ska präglas av kompetens, kreativitet, ordning, hög affärsmoral och ansvarskännande såväl externt som internt samt ett stort personligt engagemang. Vid årets utgång var vi 69 anställda i Besqab. Till detta har vi flera heltidskonsulter som arbetar hos oss. Under 2012 har vi rekryterat 11 medarbetare, vilket är mycket glädjande då konkurrensen om kvalificerad arbetskraft är stor. En av Besqabs framgångsfaktorer har varit och kommer så vara, förmågan att behålla befintlig personal samt attrahera nya kompetenta medarbetare. Vi värnar mycket om vår goda företagskultur. Den genomsnittlige Besqabmedarbetaren är 42 år och har arbetat i Besqab i 7 år. Personalomsättningen har varit låg under alla år och var så även under 2012. Samtliga medarbetare har årligen individuella utvecklings- och lönesamtal. Varje år erbjuder Besqab minst två praktikplatser till ungdomar. Detta är ett bra tillfälle både för ungdomarna och för oss att mötas och prova på ett samarbete. Lotta NIland, Affärschef Vad jobbar du med? Jag jobbar som en av fem affärschefer. Det innebär i första hand att vara övergripande ansvarig för projekten vad gäller både resultat och personal. Det innebär också att jobba med projektutveckling, det vill säga att göra tidiga analyser för nya möjliga projekt. Att hitta bra platser att bygga på, att presentera våra idéer till markägare och kommuner och att därefter driva projekten. Jag tittar också på nya affärsmöjligheter inom Construction Management som innebär att vi projektleder med totalansvar för ett projekt som någon annan bygger. Hur länge har du jobbat på Besqab och vad är din bakgrund? Jag är i grunden civilingenjör från KTH med inriktning på väg och vatten. Jag har jobbat åtta år på Besqab och trivs i det lite mindre företaget. Efter att ha jobbat i större koncerner ser jag fördelarna i att få vara med i ett projekt från start när idén växer fram till färdigt boende. Vad är roligast i ditt jobb? Här är projekten i fokus och jag ansvarar för allt i processen och får på så sätt jobba med alla frågor inom ett projekt. Det gör att jag har full kontroll och en bra överblick. Det gör oss också mer flexibla och smidigare om vi behöver göra några förändringar. Varje projekt är unikt och måste formas till en bra slutprodukt. Det är en spännande utmaning. Här på Besqab blir det också en väldigt tydlig koppling tillbaka till dig själv när vi ser resultatet, vilket ger mycket energi och motivation. Vad innebär kundnöjdhet för dig i ditt arbete? Nöjda kunder är förstås helt avgörande för oss och något jag har med mig under hela processen. Vi säljer ju en dröm och en idé om ett trivsamt och bra boende och det är viktigt för oss att vi kan infria kundernas förväntningar. Det som präglar jobbet på Besqab är att jag direkt får ta del av kundernas frågor under hela processen. Det blir som att få ett kvitto på vårt jobb plus att vi faktiskt har möjlighet att påverka processen utifrån kundernas synpunkter innan allt är färdigbyggt. På vilket sätt är Besqab möjligheternas företag för dig? Besqab är ett lite mindre och väldigt mänskligt företag och individens olika kompetenser tas tillvara vilket är bra både för personalen och för företaget. Vill man utvecklas och växa så finns det bra förutsättningar till det. Jag jobbade tidigare som projektledare och kunde gå vidare till att jobba som affärschef. Att man också får sätta sin personliga prägel på verksamheten gör att man hela tiden inspireras och vågar utvecklas. alla ska känna sig trygga på jobbet Hos Besqab finns enbart tjänstemän och utbildningsnivån är hög. Att ytterligare höja kompetensnivån hos våra medarbetare är ett viktigt mål. Detta förverkligar vi bl a genom att medarbetarna uppmanas att själva ta initiativet till nya utbildningar och önskad kompetensutveckling inom just deras område. Totalt arbetade 28 kvinnor och 41 män på Besqab i december 2012. Andelen kvinnor i ledande befattningar är 30%. I december 2012 startade Mentor Bygg där Besqab medverkar. Mentor Bygg organiseras av Sveriges Byggindustrier med syfte att hjälpa kvinnor i byggbranschen. Besqab har en adept och två mentorer i programmet. Besqab står för ett framgångsrikt och ansvarsfullt byggande som vilar på sunda etiska ideal och en god affärsmoral. Våra medarbetare strävar alltid efter att agera på ett sätt som inte skapar etiska eller moraliska betänkligheter. Det finns alltid situationer där handlingen måste styras av det egna omdömet. Vi lägger därför stor vikt vid att ständigt diskutera och därmed etablera en gemensam grundsyn präglad av engagemang och handlingskraft. Vår ambition är att utmärkas av förtroende, pålitlighet och trygghet. Alla medarbetare ska känna sig trygga när de är på jobbet. På Besqab arbetar vi aktivt med skyddsarbete och granskar alla tillbud. Vi har en nollvision för olyckor. Vi har ett aktivt friskvårdarbete där samtliga medarbetare har ett friskvårdsbidrag, vilket medverkar till att många regelbundet deltar i idrottsaktiviteter. Midnattsloppet är ett exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet där ca 20 medarbetare deltog 2012. Jonas Matsson, Projektledare Beskriv vad du jobbar med? Jag jobbar som projektledare och finns den mesta tiden ute på byggarbetsplatsen i projekt. Som projektledare är jag med och driver projektet från början när vi gör projekteringen fram tills att de boende flyttar in. Jag sitter också med i företagets skyddskommitté som driver det systematiska arbetsmiljöarbetet. Hur länge har du jobbat på Besqab och vad är din bakgrund? Jag är gymnasieingenjör och har jobbat inom bostadsbyggarbranschen under hela mitt arbetsliv. Först i en större koncern och sedan 12 år tillbaka på Besqab. Vad är roligast i ditt jobb? Det är förstås att få vara med under hela processen i ett projekt. Att få vara med på hela resan känns meningsfullt och inspirerande. Eftersom jag är med redan i projekteringsfasen så har jag värdefull information med mig sedan när bygget drar igång. Jag kan exempelvis vara med och utforma förfrågningsunderlag vid inköp av entreprenörer för att jag vet hur jag vill driva projektet längre fram och därför vet vad som är viktigt att få med redan från början. Det blir ett mer långsiktigt tänk och också mer kostnadseffektivt. Vad innebär kundnöjdhet för dig i ditt arbete? Jag har dagligen kontakt med våra kunder eftersom jag jobbar ute på arbetsplatserna och även finns kvar i projektet vid besiktning och inflyttning. Då får vi verkligen veta om vi har levt upp till förväntningarna. Kunderna har förstås många frågor, både de som väntar på att just deras boende ska bli klart men även de som redan flyttat in. Då är det viktigt att lyssna, finnas tillgänglig och att återkoppla. Att bygga ett nytt boende för någon är ett hantverk och något som jag är väldigt stolt över. Det är nytt och fräscht när våra kunder flyttar in men de vill ofta ha hjälp med saker som till exempel att justera värmen, att spika fast en list eller se till att målare kommer på utsatt tid. Det känns kul att få hjälpa till och ha en sådan nära kundkontakt. På vilket sätt är Besqab möjligheternas företag för dig? Det känns som om jag har stora möjligheter att påverka mitt eget jobb och hur jag vill utföra det. Inom projekten har vi ganska fria händer och beslutsvägarna är korta. Vill jag vidareutbilda mig inom mitt område så tas detta emot positivt. Det finns också en öppenhet för att få prova olika roller inom företaget. Jag jobbade tidigare som platschef och arbetar nu som projektledare. 36 37
affärssegment region Stockholm Viktiga händelser Under 2012 har vi markanvisats byggrätter i tre projekt om totalt ca 200 lägenheter i Stockholms stad samt ett projekt om ca 40 lägenheter i Södertälje. Vårt prisbelönade koncept för ungdomslägenheter börjar ge resultat. Detaljplanen för Brf Kanonen i Upplands Väsby vann laga kraft under året med en säljstart i början av 2013. Nu följer ytterligare två ungdomsprojekt i Stockholm och ett i Uppsala. Vid årsskiftet hade affärssegmentet nio projekt i produktionsfas varav två var CM-projekt. I projektet Strandängarna fick vi bygglov för Parkhusen. Belopp i tkr Intäkter 620 203 Rörelseresultat 60 470 Bokfört värde exploateringsfastigheter 176 180 Antal byggrätter ca 1 100 Antal sålda bostäder 128 Antal produktionsstartade 117 Antal i pågående produktion 238 Hållbart samhällsbyggande Besqabs mål - bidra till ett hållbart samhälle Vårt mål är att bygga energieffektiva bostäder som har god inomhusmiljö med sunda material som minimerar byggnadernas miljöpåverkan under hela dess livstid. Energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda utrymmen för källsortering bidrar till lägre driftkostnader för hushållet. Vi vill underlätta för våra kunder att leva hållbart. Resurser En energisnål bostad är billigare i drift och därmed bättre för miljön. Våra egna energikrav ligger under Boverkets norm. Energiberäkning görs alltid i ett tidigt skede för att säkerställa husets energiförbrukning. Vi väljer välisolerade väggar och fönster med bra isoleringsförmåga. De nybyggda husen är täta vilket också minskar uppvärmningsbehovet. I Sverige är inte rent vatten någon brist, men vi ska självklart vara rädda om det vi har och det underlättas i våra bostäder med snålspolande blandare och toalettstolar. Med individuell mätning av varmvattnet förbrukas enligt mätningar mindre vatten. Det går åt mindre energi för att värma upp det och du betalar bara för vattnet du använder. 38 I gemensamma utrymmen såsom trapphus och förråd installeras behovsstyrning av belysningen, både för trygghet och för att spara energi. Byggproduktionen Byggproduktionen är en resurskrävande process som vi ständigt jobbar med att effektivisera och förbättra. Vi vill vara långsiktiga i våra val och använder beprövade material och konstruktionslösningar. På byggarbetsplatserna sorteras avfallet i olika fraktioner för att kunna återvinnas. Det spar resurser i form av material och energi och medför också en renare och säkrare arbetsplats. Fukt på fel ställe kan medföra allvarliga konsekvenser. I projekten upprättas en fuktskyddsbeskrivning för att bevaka viktiga punkter. Exempel på detta är att vi ser till att material täcks ordentligt och inte utsätts för fukt samt att den fukt som finns i betongen tillåts torka ut. Vid markarbeten som ofta generar stora mängder schaktoch fyllnadsmaterial återanvänder vi massorna så långt det är möjligt för att minimera transporter och resursuttag. Margretero är ett samarbetsprojekt med Einar Mattsson om 134 bostäder varav 12 radhus invid Bällstaån, Bromma. Inflyttningar startade 2012. 39
affärssegment region Uppsala affärssegment Fastighetsutveckling Viktiga händelser I Uppsala har försäljning och produktion pågått för projektet Malma Äng omfattande 25 småhus. Försäljningen har skett i en jämn takt och inför 2013 finns en handfull hus kvar att sälja. Projektet beräknas också färdigställas under 2013. Besqab har under 2012 drivit fem detaljplaner i Uppsala varav ett par drivs i samarbete med andra fastighetsägare. De kommande projekten kommer att innehålla både småhus och flerbostadshus. I slutet av 2012 fick vi en kommunal markanvisning på en centralt belägen fastighet. Projektet planeras att omfatta kommersiella delar och varierade upplåtelseformer. Belopp i tkr Intäkter 47 707 Rörelseresultat 2 104 Bokfört värde exploateringsfastigheter 45 868 Antal byggrätter ca 600 Antal sålda bostäder 17 Antal produktionsstartade - Antal i pågående produktion 25 Viktiga händelser Produktionen av vårdboendet Silverhöjden på Lidingö pågick med första inflyttning i december enligt plan. Försäljning av förvaltningsfastigheten Fålhagen i Uppsala. Den kommersiella fastigheten Linaberg i Bromma fylldes med flera nya hyresgäster och vakanserna minskade från 1 100 kvm till ca 280 kvm. Belopp i tkr Intäkter 29 794 Resultat av fastighetsförsäljning 10 030 Rörelseresultat 20 268 Bokfört värde förvaltningsfastigheter 385 409 Vakansgrad 2% malma äng Linaberg i bromma där vi minskade vakanserna betydligt under 2012. 40 41