Diarienummer Detaljplan för fastigheten Gräsanden 7 mm, Centrum, Ängelholms kommun, Skåne län PLANBESKRIVNING GRANSKNING 2014-03-21 T.O.M. 2014-04-25 PLANOMRÅDE ÖP SAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT 1 (11)
HANDLINGAR Planhandlingarna består under samrådstiden av följande: denna planbeskrivning med illustrationer detaljplanekarta med planbestämmelse, skala 1:500 fastighetsförteckning (ej bilagd) utlåtande angående trädstatus mm. Bil. 1 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att genom utökning av fastighetens areal möjliggöra tillbyggnad av befintlig huvudbyggnad. Fastighetsägarens önskan är att få köpa till den del av fastigheten Ängelholm 3:52 som han disponerat och skött sedan 2009 och har ett nyttjanderättsavtal på 20 år. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna antas av Kommunfullmäktige andra kvartalet 2014. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, se nedan under rubriken Tidigare ställningstagande; Översiktsplan" Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. Se nedan under rubriken Behovsbedömning av miljöbedömning; Miljökvalitetsnormer. 2 (11)
PLANDATA Lägesbestämning och areal Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet. Planområdet omfattar fastigheterna Gräsanden 7 och del av fastigheten Ängelholm 3:52 och avgränsas av i väster Karl XVs bros norra brofäste, i norr av Villagatan, i öster av fastigheten Gräsanden 3 samt i söder av Rönne å. Planområdets areal är cirka 2340 kvm. Markägoförhållanden Fastigheten Gräsanden 7 ägs av Stenfalkenboet AB, delen av fastigheten Ängelholm 3:52 ägs av kommunen men har sedan 2009 disponerats av Stenfalkenboet, som har ett nyttjanderättsavtal med giltighetstiden 20 år. Fastighetsägaren önskar nu förvärva den kommunägda marken. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat som område för blandad befintlig bebyggelse med bostäder, service och arbetsplatser. Detaljplaner Planområdet är detaljplanelagt genom en lagakraftvunnen stadsplan från den 4 december 1953, planens genomförande tid är utgången. Detaljplaneprogram På grund av planområdets ringa storlek upprättas inte planprogram. Riksintressen Området gränsar till Rönne å som är riksintresse för naturvård och friluftsliv i hela sin sträckning genom Ängelholms kommun. Kommunala beslut i övrigt I enlighet med kommunstyrelsens beslut i oktober 2012 ska genom upprättande av detaljplan, pröva förutsättningarna för nya bostäder på del av fastigheterna Ängelholm 3:52 och Gräsanden 7. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 4 kap 34 eller i Miljöbalken 6 kap 11, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas. Miljökvalitetsnormer Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, 3 (11)
svaveldioxid, bly, ozon och kolmonoxid. Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret 2008-2009 genomfört mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort. De genomförda mätningarna visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid utfördes inga mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden). Värdet för partiklar kan ibland närma sig normen. Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och grundvatten. I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur åtgärder inom det aktuella planområdet kan komma att påverka de miljökvalitetsnormer som vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De vattenförekomster som främst kan beröras av detta planförslag är grundvattenförekomsten Ängelholm- Ljungbyhed och ytvattenförekomsten Rönne å, Rössjöholmsån och Hunnerödsbäcken. Vattenförekomst Planområdet gränsar till Rönne å. Ytvattenstatus bedöms som kvantitativt och kvalitativt god. Planförslagets genomförande bedöms inte medföra sådan påverkan på grundvattnet att miljökvalitetsnormerna inte kan hållas. Fisk- och musselvatten Den angränsande Rönne å är ett fisk- och musselvatten område, detaljplanen förväntas inte ge några negativa effekter på beståndet. Slutsats Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. Området närmast bron, i gällande plan parkmark, men på grund av otillgängligt läge inte använd som sådan. Marken är iordningsställd av angränsande markägare som från 2009 har ett 20- årigt nyttjanderättsavtal. Kommunen har därför beslutat att sälja marken till nyttjanderättsinnehavaren. I bakgrunden flerbostadshus och lasarettsområdet. 4 (11)
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Från brofästet och till grannfastigheten i öster har marken vårdats och skötts som en tomt. Landskapsbild Intrycket av området domineras av Rönne å och Karl den XVs bro. Bebyggelsen i kvarteren utmed Villagatan kan betecknas som relativt stora stadsvillor, av vilka den nu aktuella byggnaden är den största. I den närbelägna korsningen Villagatan, Storgatan och Östergatan finns hyreshus med lägenheter och lokaler. Två flerbostadshus med lokaler i hörnet Storgatan, Villagatan och Östergatan. Se även bild på sidan 4 med flerfamiljshus och lasarett. Geotekniska förhållanden och radon En detaljerad geoteknisk undersökning kommer att genomföras innan byggstart, stor hänsyn kommer att tas på grund av det å nära läget. I det sammanhanget kommer även den eventuella radonrisken att belysas. 5 (11)
Fornlämningar Hela fastigheten är klassad 1977-10-28 av länsantikvarien som lagskyddat kulturlager. Suterrängvåning kommer att finnas på tillbyggnaden i överensstämmelse med det befintliga huset. Markingrepp eller markförändrande åtgärder kräver Länsstyrelsens tillstånd enligt kulturminneslagens 2 kap. Sådant tillstånd kommer att sökas. Risk för skred, erosion och höga vattenstånd Någon risk för högt vattenstånd finns inte, byggnaderna inom fastigheten ligger mellan 4- till 6 meter över Rönneås medelvattenstånd. Med det planerade grundläggningssättet kommer det heller inte att finnas risk för skred. I en erosionsutredning för Rönne å utförd av Norkonsult AB sommaren 2013 ges sträckan inom planområdet som beteckningen E1, ingen synlig erosionsskada. Det finns fungerande erosionsskydd med stenfyllning inom fastighetens gräns mot ån. Erosionsskydd i form av stenfyllning mot Rönne å Bebyggelseområdet Bostäder Fastigheten kommer efter ombyggnaden att innehålla cirka 11-13. Lägenheterna är på två, tre och fyra rum och av normalstorlek. Upplåtelseformen är hyresrätt. Det finns tankar på att huset ska kunna fungera som ett boende + 65 med extra service. Verksamheter Intentionen i detaljplanen är att fastigheten ska innehålla enbart bostäder, gällande plan säger bostäder, dock har här funnits tandläkarpraktik sedan 1948. Av hävd finns verksamheten här och kommer att finnas till dess den avvecklas eller flyttar. I samband med om- och tillbyggnad kommer vissa förberedande arbeten för övergång till enbart bostäder att ske. På avloppsidan rengörs stammar enligt regler och föreskifter. Stambyte är planerat till 2014-2015 för den del som utgör tandläkarpraktik. 6 (11)
Offentlig och kommersiell service Planområdet är centralt beläget och all nödvändig service finns i närområdet. Tillgänglighet Byggnader inom planområdet ska utformas på ett sådant sätt att de blir tillgängliga även för personer med nedsatt rörelseförmåga. Detta uppylles genom att hiss anordnas för tillbyggnaden, upp till vindsplanet. Byggnadskultur och gestaltning Tillbyggnaden följer i stil den befintliga byggnaden, vilket ger byggnaden en mer symetrisk utformning. Tillbyggnaden har efter samrådet minskats till 9,5 meter inklusive hiss och trapphus mot Östergatan och bron. Husets byggnadshöjd är satt till 9,5 meter i denna höjd är inte sutterrängplanet inräknat, inte heller frontespiser, takkupor samt utformningsdelar för hiss och trapphus. Fotomontage, fastigheten Gräsanden7 med tillbyggnaden till vänster Friytor Lek och rekreation Området som önskas förvärvas utgörs i gällande plan av parkmark men har på grund av sitt läge inte använts för sitt ändamål. Området tillförs fastigheten Gräsanden 7. Det bör påpekas att ägaren till Gräsanden 7 stått för all plantering och skötsel av området sedan ett nyttjanderättsavtal av marken trätt i kraft 2009-07-01, avtalet gäller i 20 år från detta datum. För rekreation finns stora allmänt tillgängliga områden utmed Rönne å åt väster och då på ömse sidor om ån. 7 (11)
Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Gatunätet består av stads/villagator med lokaltrafik, med bil- och cykeltrafik blandad samt trottoarer för gångtrafik. I Rönneåprojektet finns tankar på förbättringar av en gång- och cykelled på södra sidan av Rönne å från Järnvägsbron till Mejeribron. För att kunna passera Karl XV s bro föreslås en flytbrygga anläggas under bron. Denna lösning påverkar inte den här aktuella planen. Ansvaret för brofästet och vägbanan åvilar kommunen och regleras i ett särskilt avtal som även innehåller servitut för tillträde vid reparationer. Kollektivtrafik Hållplats för kollektivtrafik för både lokaltrafikens bussar och regionbussar finns vid lasarettets entré med ett avstånd på cirka 300-400 meters. Turtätheten är god. Parkering All parkering sker inom fastigheten. Parkeringsnormen för flerbostadshus i dag är 0,8-1,0 platser/lägenhet. (Översyn av parkeringsnormen pågår, fastigheten kommer att följa den parkeringsnorm som gäller vid tillbyggnadstillfället). Planen visar på möjligheten att anlägga minst en plats per lägenhet plus en handikapp plats, vid en kvardröjande tandläkarpraktik reserveras efter överenskommelse 2 platser för denna samt 11 platser och en handikapp plats för de boende. Störningar Det rör sig här om tillbyggnad av ett befintligt bostadshus i innerstadsmiljö, vid ombyggnad eller tillbyggnad bör eftersträvas att alla lägenheter ges en lugn och skyddad sida. Här vänder sig det befintliga husets entrésida mot en lugn villagata och husets sida för utevistelse mm mot en minst lika lugn å- sida. Från Villagatan och söderut är trafiken på Östergatan och Karl XV s bro begränsad till kollektivtrafik, taxi och servicefordon. Den nya husdelen ligger cirka 13 meter från bullerkällans mitt och tillbyggnaden är gavelställd mot Östergatan. Hiss- och trapphus förläggs hit och kommer därmed att vara bullerdämpande för bakomliggande lägenheterna. Gällande riktvärden för trafikbuller ska innehållas. Teknisk försörjning Vatten och avlopp, dagvatten Vatten och avloppsnätet är utbyggt i området. När det gäller dagvatten skall fördröjning ske innan utsläpp till det kommunala nätet. Max 1,5l/s x ha dagvatten får släppas ut från fastigheten. Fördröjningen borgar för att en viss rening sker av dagvattnet, vilket är positivt i förhållandet till den nya miljökvalitetsnormen för grund- och dagvatten. Ytvattenförekomsten i detta fall Rönne å bedöms i detta fall påverkas ytterst marginellt. Fastigheten har goda möjligheter att ta hand om och fördröja dagvatten i nom befintliga gräsytor och planteringsytor. Den övre delen av fastigheten kan anslutas till dagvattenledningar i gatan. Tele och bredband Finns utbyggt i området. 8 (11)
Skanova har en kabel som passerar genom området, för denna inrättas ett u- område. Tillbyggnaden kan komma i konflikt med kabeln, u- området är därför vidgat för att kunna omfatta en mindre omläggning. Omläggningen bekostas av markägaren. Värme Finns i området. El Finns i området. Avfall Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Den tomtindelning för kvarteret Gräsanden 7, C 262, som fastställdes 1957-10-13, upphör att gälla. Lovplikt beträffande trädfällning gäller på plankartan inom med n markerat område utmed brofästet på Karl XVs bro. STRANDSKYDD Strandskyddet som genom planläggningen återinträder föreslås upphävas. Särskilda skäl för upphävandet föreligger då den aktuella platsen är belägen på redan ianspråktagen mark, detta genom att det från år 2009 finns ett 20- årigt nyttjanderättsavtal mellan kommunen och ägaren till fastigheten Gräsanden 7. På grund av detta förhållande har kommunen beslutat sälja marken till nyttjanderättsinnehavaren och vårdaren av marken. PLANENS GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Planförfarande Detaljplanen för handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna antas av Kommunfullmäktige första- andra kvartalet 2014. Tidplan Detaljplanen var föremål för samråd under juli augusti 2013. Granskning av planen kommer att ske under mars- april 2014, med ett godkännande av byggnadsnämnden i april samt antagande- och lagakrafthantering i maj- juni 2014. Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Efter planens antagande finns ingen allmän platsmark inom planområdet. 9 (11)
Avtal Planavtal är upprättat mellan kommunen och fasighetsägaren. Köpeavtal och eventuellt exploateringsavtal ska upprättas mellan Ängelholms kommuns kommunledningskontor och fastighetsägaren. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Detaljplanen ligger till grund för den fastighetbildning som krävs. Den del av fastigheten Ängelholm 3:52 som genom ett 20- årigt nyttjanderättsavtal från 2009 disponerats och samutnyttjats med fastigheten Gräsanden 7 föreslås slås samman till ny fastighet. Den sydvästra gränsen mot Rönne å tolkas in efter strandlinje och fastighetsgräns. Nödvändiga fastighetsindelningsbestämmelser för bildande av servitut för underhåll av bro kommer att prövas enligt 3 kap 1 och 5 kap 4 fastighetsbildningslagen. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Planavtal har upprättas mellan fastighetsägaren och stadsarkitektkontoret. TeliaSonera Skanova Access AB har en kabelanläggning på nuvarande fastigheten Ängelholm 3:52. För kabelanläggningen som nu föreslås hamna på kvartersmark inrättas ett u- område. Krävs det flyttningar eller andra åtgärder för att säkerställa bolagets anläggningars funktion ska detta bekostas av fastighetsägaren. U- området anpassas till en eventuell flyttning. Tekniska utredningar En kemtvätt har funnits registrerad på fastigheten, enligt uppgift har dock igen tvättverksamhet funnits på platsen utan möjligen enbart inlämning. En geoteknisk undersökning inför grundläggning av tillbyggnaden ska utföras. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planhandlingarna har upprättats av planarkitekt Ralph Blomqvist, Stadsarkitektkontoret. Fastighetsförteckningen har framtagits av Anna Simes tekniska kontoret och Lars- Gunnar Ludvigsson Kommunledningskontoret. - Medverkande tjänstemän har från Stadsarkitektkontoret varit: Mariann Martell - Medverkande tjänsteman har från Kommunledningskontoret varit: Lars- Gunnar Ludvigsson STADSARKITEKTKONTORET Ängelholm den 25 februari 2014 Pontus Swahn Stadsarkitekt Ralph Blomqvist Planarkitekt 10 (11)
Information enligt personuppgiftslagen (PUL) Som information vill vi upplysa om att personuppgifter som inkommer i ärendet behandlas endast i detta specifika planärende samt vid utlämnande av handlingar enligt offentlighetsprincipen. Källor: Till fastighetsförteckning är; fastighetsinformationsregistret (FIR), statens personadressregister (SPAR). Byggnadsnämnden ansvarar för denna information. Om du vill ha ytterligare information om hur dina personuppgifter används eller om du vill att dessa skall ändras är vi tacksamma för skriftligt besked om detta till Byggnadsnämnden, 262 80 Ängelholm. 11 (11)