Information till bostadsrättsinnehavare Stambytesprojekt och badrumsrenovering BRF. VENDELSÖ SKOLVÄG Vendelsö Skolväg 2 24, Vendelsö Begäran om tillträde till lägenheten Vendelsö 2014-02-10 Bostadsrättsföreningen Vendelsö Skolväg sida 0.
Vendelsö Skolväg 22, källarplan 136 71 Vendelsö 1 brfvendelsoskolvag@live.se INFORMATION OM PLANERAT STAMBYTE ÅR 2014. BAKGRUND Bostadsrättsföreningen Vendelsö Skolväg har uppnått den ålder när åldersrelaterade svagheter i avloppsledningar börjar visa skadetillfällen. Det finns även brister i badrummens tätskikt, golvbrunn, samt ytskikten på golv och väggar som bidrar till blivande vattenskador. Vid statuskontroll i lägenheter finns förhöjda fuktvärden och de påvisar att kommande fuktskador kommer att öka framöver. Med anledning av detta har styrelsen för bostadsrättsföreningen därför gett RESTATE i uppdrag att presentera ett upplägg för stambyte med påföljande badrumsrenoveringar inom bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen har tillsammans med RESTATE analyserat vad ett traditionellt stambyte skulle innebära för bostadsrättsföreningen. Förslag till handlingsplan är upprättad i bostadsrättsföreningens Underhållsplan för åren 2014-2043. Konstateranden: Stående avloppsstammar har rostangrepp. Befintliga tätskikt och golvbrunnar har brister. Fördelar med traditionellt stambyte är följande: Samtliga avloppsstammar utbytes. Befintliga tätskikt och golvbrunnar ersätts enligt dagens lagkrav. Befintliga ytskikt uppgraderas med nytt klinkergolv och helkaklade väggar. Befintliga fuktskador åtgärdas.
Längre livslängd på rörledningar efter traditionellt stambyte. Varmvattencirkulationen förbättras till lägenheterna. Installation av kommande lagkrav om IMD underlättas med installationen. Försäkringsbolagen ger nytt värdeår på byggnaderna. 2 Förfrågningsunderlag har upprättats och anbudsinfodran pågår, varefter en total produktionskostnad tas fram. I dagsläget skall detta inte påverka boendekostnaderna något. Efter övriga genomförda åtgärder så kommer avsättningen kronor/kvm bostadsarea till den periodiserande underhållsfonden attr vara låg under de kommande 30 åren. De åtgärder i år som blir aktuella i lägenheten är följande: Utrivning av yt- och tätskikt inklusive badkar/dusch, tvättställ och övrig utrustning. Ny golvbrunn och nytt tätskikt monteras. Nya ytskikt monteras som nytt klinkergolv och helkaklade väggar. Nytt elgolvvärmesystem installeras. Ny karm, ny tröskel och nytt dörrblad monteras. Ny vattenburen handdukstork installeras (befintlig radiator demonteras). Nya avloppsledningar och nya tappvattenledningar installeras. Badrumstak målas. Nytt badkar/dusch installeras med tillhörande ny termostatblandare. Nytt tvättställ med tillhörande ettgreppsblandare. Ny golv wc-stol. Nytt spegelskåp installeras med ny belysning. Avsättning med nytt vattenlås till tvättmaskin. Ny jordad el utförs i badrum inklusive 230 V vägguttag. Ny avsättning för elinkoppling av tvättmaskin. IMD installeras, vattenmätare för kall- och tappvarmvatten installeras. Ny rumsgivare installeras i hallvägg mot badrum för att kunna injustera värmesystemet optimalt. Utbyte av befintliga elledningar med ny omtrådning i jordat utförande och nya vägguttag och strömbrytare. Ny 3-fasmatning indrages till lägenheten. Ny gruppcentral med jordfelsbrytare installeras. Ny spisfläkt installeras som är anpassad till byggnadens centrala fläktsystem. Nya radiatorventiler och nya känselkroppar installeras ihop med injustering av värmesystemet.
Rensnings av frånluftskanalerna, installation av nya uteluftsdon, nya frånluftsdon installeras, injustering av luftflöden. 3 Det kommer att finnas en tillvalslista på åtgärder och produkter som den boende kan köpa till. Bostadsrättsföreningens styrelse behöver nu de boendes godkännande i enlighet med Bostadsrättslagen om att få förändra bostadsrätten med nya ytskikt, installera golvvärme, omtrådning av elen och installera ny 3-fasstigare till lägenheten, samt att få ta bostadsrätten i anspråk under entreprenadtiden. Styrelsen vill också ha de boendes medgivande till att inom bostadsrättsföreningens ekonomiska ram påbörja stambytet med tillhörande badrumsrenovering och elrenovering. Styrelsen kallar därför till extra föreningsstämma tisdagen den 25 februari 2014 kl.19.00. Lokal: Hellgrens Gården, Vendelsö Skolväg 96. Detta informationsblad syftar till att ge alla bostadsrättsinnehavare kännedom om de arbeten som är aktuella i bostadsrättsföreningen och de enskilda lägenheterna. Har du frågor, efter att ha läst denna information, så mailar du till bostadsrättsföreningen brfvendelsoskolvag@live.se och du kan även ta med dig frågeställningarna till den extra föreningsstämman. Alla föreslagna åtgärder på arbeten kommer att utföras i enlighet med gällande krav på utförande och material. Dagens regelverk har skärpts betydligt sedan i början av 2000-talet. Bostadsrättsföreningens styrelse har sökt lösningar som dels kan hålla nere genomförandetiden och kostnader samt dels ge lägre framtida drift- och underhållskostnader. OMFATTNING OCH UTFÖRANDE Allmänt Bad/duschrum kommer att få nya yt- och tätskikt samt ny inredning och installationer. Styrelsen har beslutat att de boende kan välja om de vill ha badrummen utrustade med dusch eller badkar. I arbetena ingår att dra in 3-fas upp till de nya lägenhetscentralerna.
4 Avlopps- och vattenledningar Alla avloppsstammar byts ut inklusive synliga ledningar i källarplan. Avloppsledningar i källargolv renoveras med relining. Vattenledningarna byts ut inklusive synliga ledningar i källarplan. Varmvattencirkulationen kommer att utbytas och därmed förbättras. Ny rördragning kommer att ske i befintliga rörschakt och slittsar. I kök kommer byte av stam att utföras på olika sätt helt beroende på hur befintliga slittsar är placerade. I de flesta kök kommer ledningarna matas från stammen i badrummet och inte innebära några större ingrepp på köksinredningen. Det innebär att befintlig skåpinredning i de flesta fall kommer bara att beröras i bakändan under skåpinredningen mot anslutningen golv/vägg. Golvbrunn och anslutningar till toalett, tvättställ etc. inklusive anslutning till stam byts. Sidodragningar av vattenledningar i badrum dras inom badrummet till den nya stammen. Synliga vattenrör för anslutningar till tvättställ, toalett och termostatblandare etc. installeras med kromade rör. Sanitetsutrustning och blandare Toalett (wc-stol golvansluten) och tvättställ byts till nya. Toalett byts till nya mer vattensnåla än de gamla och mindre kondens från vattencistern. Tvättställ byts till nya med ettgreppsblandare. Badkars- och duschblandare byts till tryckbalanserade termostatblandare. Blandare byts av följande skäl: Ingen anpassning av förtillverkade rör till befintliga blandare behövs. De nya blandarna är utrustade med tätningar som är överlägsna de som finns i befintliga blandare, vilket innebär att vattenläckage förhindras. Vattenförbrukningen kommer att reduceras. De bostadsrättsinnehavare som själva har investerat i moderna badkar/dusch, tvättställ, golvbaserad wc-stol och blandare kommer att kunna få dessa återmonterade under förutsättning att de godkänns kvalitestsmässigt. De komponenter som inte godkänns för återmontering handhas av den boende. Förberedelser för installation av egen tvättmaskin, genom proppad vattenanslutning, samt avlopp med vattenlås och anslutningsrör ingår. Ytskikt och utrustning
Ytskikt och tätskikt kommer att bytas i badrum. Väggarna kommer att helkaklas och golven får ny elgolvvärme med nytt klinkergolv. 5 Befintlig radiator kommer att bytas till ny vattenburen handdukstork. Nya badrumsskåp med integrerad belysningsarmatur, inklusive vägguttag, kommer att monteras. Elektrisk anslutningsdosa, avlopp och vattenanslutning som förberedelse för framtida tvättmaskin installeras i badrummet. Befintlig inredning såsom handdukshängare, toalettpappershållare och klädkrok byts till ny. Duschhörna 900x900 mm eller badkar ingår som standard. Som tillval erbjuds den boende att på egen bekostnad välja annat kakel, klinker på golv samt annan utrustning i badrummet, se under rubriken Tillval. El 3-fas dras upp från mätare till lägenhetens elcentral. Befintliga elcentraler byts ut, nya med automatsäkringar och jordfelsbrytare. Lägenheternas badrum kommer att uppgraderas till dagens elsäkerhetsnorm. Övriga utrymmen i lägenheten omtrådas till jordat utförande. 1-fas matning till spis omtrådas, tillval för den boende med ny 3-fasmatning till spis på egen bekostnad. Val av kulörer på golv och vägg i badrum Den boende kommer att få välja kakel och klinker på en utställning i lokal inom bostadsrättsföreningen och en tillvalslista kommer att finns tillgänglig och som sedan skall undertecknas av den boende för inlämning till entreprenören. Tillval I utställningen, som blivande entreprenör kommer att arrangera, finns möjligheter att välja andra lösningar och annan utrustning än de som ingår i entreprenaden. Tillkommande kostnader för dessa tillval, betalas av bostadsrättsinnehavaren och ingår inte i entreprenaden. Exempel på detta är annat än standard kakel och klinker, badrumsskåpsinredning, tvättställ, extra eluttag i lägenheten etc.
Bostadsrättsinnehavaren kommer att kallas till möte där tillvalslistan förklaras och där valet görs. 6 ÖVERGRIPANDE TIDSPLANERING Om den extra föreningsstämman beslutar att ett stambyte skall genomföras och att alla bostadsrättsinnehavare är för ett genomförande så kan förhoppningsvis en beställning ske under mars månad år 2014. Detta innebär i sin tur att en byggstart för stambytesprojektet skall kunna ske i april månad år 2014. Stambytesprojektet bedöms att avslutas under december månad år 2014. Arbetet kommer att bedrivas stamvis, dvs. att alla lägenheter som är inkopplade per trapphus kommer att beröras samtidigt. BOENDE UNDER ENTREPRENADTIDEN Arbetet beräknas pågå i cirka 4 veckor i varje lägenhet. Det kommer från byggstart att finnas en tidplan där det framgår när arbetet i respektive lägenhet beräknas påbörjas. Denna tidplan kommer att finnas tillgänglig på anslagstavlan i respektive trapphus. Entreprenören kommer dessutom, att lämna den boende ett informationsblad när arbetena startar i din lägenhet och när de beräknas vara färdigställt. KOSTNAD Ett stambyte i enlighet med ovan beskriven omfattning ingår i finansieringen i samband med ombildande till bostadsrättsförening. Alla tänkta åtgärder ligger inom finansierat belopp och påverkar inte boendekostnaderna innevarande budgetår 2014. När alla tänkta investeringar är genomförda under projektåret 2014, så kommer avsättningen till det periodiska underhållet som följer bostadsrättsföreningens underhållsplan att vara mycket låg under de kommande 30 åren. STYRELSENS FÖRSLAG Styrelsen önskar få ett beslut från extra föreningsstämman: Att, inom de redovisade ekonomiska förutsättningarna kan styrelsen beställa det beskrivna stambytesprojektet.
7 Att, i samband med stambytet få ta lägenheterna i anspråk i den omfattning som beskrivits. Att, i samband med stambytet genomföra de förändringar i lägenheterna som redovisats. Att genomföra övriga underhållsåtgärder på och i byggnaderna enligt följande: Utbyte av takplåt till nytt plåttak, med ny taksäkerhet och nytt takavvattningssystem, ilagning av skadad putsfasad med ny infärgning, avtvättning av balkonger och dess skärmar, ny underhållsmålning samt ilagning av skadade betongytor, ny dränering och ny källarytterväggs isolering utförs, nytt gruslager närmast sockeln, brostenen åtgärdas, entrépartiernas inramning med skifferplattornas brister åtgärdas, nya källarytterdörrar installeras i plåt, nya entrépartidörrar monteras, garagedörrarna underhållsmålas och nya godkända fjädrar installeras, nya tryck- och temperaturstyrda centrala frånluftsfläktar installeras, frånluftskanalerna rensas och injusteras, nya radiatorventiler installeras och värmesystemet injusteras, ny vakuumavgasare installeras för att plocka bort pågående rostbildning i värmesystemet, överordnat styr- och övervakningssystem för el, vatten, värme och ventilation, utbyte av befintlig värmekulvert mellan byggnaderna, ny takvärme installeras i stuprören för att eliminera isbildning, ny belysning i källarutrymmen installeras, nya gruppcentraler för fastighetselen installeras och omfattningsmålningen runt fönsterpartier som är målad med plastfärg blästras bort och ny silikatfärg appliceras vid infärgning av fasadputsen. Information om bostadsrättsföreningen: Adress: Vendelsö Skolväg 2-24, 136 71 Vendelsö Antal lägenheter Varav bostadsrätt Varav hyresrätt 108 stycken BOA 5850 kvm 77 stycken BOA 4078 kvm 31 stycken BOA 1772 kvm Antal lokaler 3 stycken lokaler LOA 285 kvm Nybyggnadsår 1961 Byggnader Adress: 1. Vendelsö Skolväg 2-4-6 27 stycken lägenheter
BOA LOA 1517 kvm 80 kvm 8 2-3. Vendelsö Skolväg 14-16-18-20-22-24 54 stycken lägenheter BOA 3002 kvm LOA 98 kvm 4. Vendelsö Skolväg 8-10-12 27 stycken lägenheter BOA 1332 kvm LOA 107 kvm Vendelsö 2014-02-10 Bostadsrättsföreningen Vendelsö Skolväg /Styrelsen/