Å R S R E D O V I S N I N G J M

JM utvecklar nya bostadsområden, i attraktiva lägen och för människor med höga krav på sitt boende. Vårt arbete präglas av helhetstänkande och omsorg om detaljer de bostäder och bostadsområden som vi utvecklar ska vi kunna vara stolta över länge. 2005 Å R S R E D O V I S N I N G J M

Innehåll KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA EKONOMISK INFORMATION 1 ÅRET I KORTHET 2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 4 JM-AKTIEN 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 AFFÄREN JM 10 MARKNADSÖVERSIKT 13 BOSTADSBYGGRÄTTER 15 PROJEKTFASTIGHETER 16 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 20 MEDARBETARNA 23 RISKER OCH RISKHANTERING 27 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM 28 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD RIKS 29 AFFÄRSSEGMENT JM UTLAND 30 AFFÄRSSEGMENT JM FASTIGHETSUTVECKLING 31 AFFÄRSSEGMENT JM PRODUKTION 32 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 37 STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL 40 45 46 48 50 51 52 54 55 56 74 76 77 78 80 81 FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNENS RESULTATRÄKNING MED KOMMENTARER KONCERNENS BALANSRÄKNING MED KOMMENTARER KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS MED KOMMENTARER KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL NOTER FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT ÖVERGÅNG IFRS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE 82 86 92 STYRELSE, REVISORER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE JMs FASTIGHETER DEFINITIONER

Välkommen till JMs årsstämma Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 27 april 2006 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna. ANMÄLAN Aktieägare, som önskar deltaga i stämman, skall dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 21 april 2006, dels anmäla sig till bolaget före kl. 16.00 fredagen den 21 april 2006 på något av följande sätt: Post: JM AB, 169 82 Stockholm Telefon: 08-782 87 00 Fax: 08-782 86 12 E-post: maylis.ahlstedt@jm.se JM ABs hemsida: www.jm.se Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i stämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken fredagen den 21 april 2006. Inträdeskort till stämman kommer ej att utsändas. UTDELNING, INLÖSENPROGRAM, AKTIESPLIT Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 10 kronor per aktie. Beslutar stämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndagen den 8 maj 2006. Därutöver föreslår styrelsen ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr och en aktiesplit om 4:1. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 27 april 2006: Delårsrapport januari mars 2006 Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Kommunikation, tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 10, eller via www.jm.se Omslagsbilden: Garnisonens gamla militärområde i Hagaberg, Linköping, byggs nu om till en ny stadsdel. JM erbjuder ett brett utbud av boendealternativ, allt från mindre lägenheter till rymliga terrassvåningar, nära stan i vackra grönområden.

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi omsätter ca 10 miljarder kr och har ca 2 300 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsens A-lista. Geografisk fördelning av intäkter Norge Stockholm 51 % Övriga Sverige 29 % Utland 20 % Sverige Danmark Belgien AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM skapar hus att trivas i. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil.

ÅRET I KORTHET Kraftigt ökad lönsamhet och fortsatt stark försäljning Intäkterna ökade med 16 procent till 9 887 mkr (8 532) och antal sålda bostäder uppgick till 4 240 (4 315) Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till 1 151 mkr (647) och årets resultat efter skatt ökade till 976 mkr (474). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (9,3) Fastighetsförsäljningar om 1 752 mkr (1 018) gav ett resultat om 247 mkr (164) Räntabiliteten på eget kapital ökade till 28,8 procent (14,4). Resultatet per aktie ökade till 37,00 kronor (16,90) Den räntebärande nettoskulden minskade med 2,1 mdkr till en räntebärande nettofordran om 1,5 mdkr (-0,6). Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter var mycket starkt och uppgick till 3,4 mdkr (2,2) Styrelsen föreslår utdelning om 10 kronor (7) per aktie. Därutöver föreslår styrelsen utskiftning av cirka 1,0 mdkr genom inlösen av aktier motsvarande cirka 40 kronor per nuvarande aktie. Styrelsen föreslår en aktiesplit 4:1. Mkr 2005 2004 Intäkter 9 887 8 532 Rörelseresultat 1 231 792 Resultat före skatt 1 151 647 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 368 2 161 Rörelsemarginal (%) 12,5 9,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 28,8 14,4 Soliditet (%) 41 42 Resultat per aktie (kr) 37,00 16,90 Antal produktionsstartade bostäder 4 476 3 943 Antal sålda bostäder 4 240 4 315 För definitioner, se sid 92. JMs årsredovisning är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards IFRS. Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Intäkter per affärssegment Rörelseresultat per affärssegment JM Bostad Stockholm 37% JM Bostad Riks 29% JM Utland 20% JM Fastighetsutveckling 2% JM Produktion 12% JM Bostad Stockholm 39% JM Bostad Riks 26% JM Utland 14% JM Fastighetsutveckling 16% JM Produktion 5%

2 KO N C E R N C H E F E N S KO M M E N TA R Ett fantastiskt år för JM och våra aktieägare Det är med stor glädje som vi presenterar JMs resultat för 2005 ett år då det mesta vi företog oss gick vår väg. Under mina 20 år på JM har jag under ett enskilt år inte varit med om att det gått så bra i hela verksamheten samtidigt. Försäljningen nådde 2005 rekordhöga nivåer, vi höll en hög takt i produktionsstarter och fortsatte arbetet med att effektivisera såväl verksamhet som kapitalstruktur. Tack vare ett rekordstarkt kassaflöde var JM vid årsskiftet skuldfritt. Resultatet före skatt uppgick till 1 151 mkr, en förbättring med 78 procent. Resultatet från projektutveckling av bostäder, vår kärnaffär, är det bästa JM någonsin uppvisat. Rörelsemarginal, % 2005 2004 JM Bostad Stockholm 13,1 8,6 JM Bostad Riks 11,3 8,4 JM Utland 8,8 6,3 JM Produktion 4,8 4,6 Koncernen 12,5 9,3 Framsteg i alla led Den starka efterfrågan för nyproducerade bostäder bidrar naturligtvis till vårt goda resultat, men främst är det en effekt av egna insatser inom försäljning, produktion, inköp och projektering. Innovationer i process och kundrelationer driver vår tillväxt. Några av de viktigaste faktorerna bakom JMs resultatförbättring är införandet av gemensamma projekteringsanvisningar för bostadsproduktionen samt ett mer strategiskt inköpsarbete. Detta har lett till stora produktivitetsförbättringar, minskade kostnader och förbättrad kvalitet. Vi bygger numera mer rationellt och till lägre totalkostnad än vad vi gjorde för några år sedan, utan att ha gjort avkall på de värden som har stor betydelse för våra kunder. Den goda försäljningen visar att vi utvecklar bostäder och bostadsområden som tilltalar en stor grupp bostadsköpare. Andra skäl till det goda resultatet är att vi fortsatt fokuserar på styrning, kontroll och uppföljning i pågående projekt samt att vi har engagerad och motiverad personal. Jag vill rikta ett stort tack till alla mina medarbetare, som ska vara riktigt stolta över det som uträttats! Lönsamhetsmålet nås Under 2005 förbättrades lönsamheten för alla koncernens affärsenheter och koncernen nådde rörelsemarginalmålet om 10 procent vid utgången av tredje kvartalet. På den för JM så betydelsefulla Stockholmsmarknaden var rörelsemarginalen 13 procent och även i övriga Sverige och på våra utlandsmarknader var lönsamheten mycket tillfredsställande. Stort intresse för nyproducerade bostäder Den starka heminrednings- och designtrenden gör att allt fler människor önskar sätta sin egen prägel på bostaden. Intresset för nyproducerade bostäder ökar stadigt, och jag tror vi bidragit till detta genom att skapa ljusa, välplanerade bostäder i attraktiva områden. För kunder som inte vill engagera sig i budgivning och omfattande renoveringsprojekt har en nyproducerad bostad en stor fördel möjligheten till ett personligt boende med känd totalkostnad. Lyhördhet för kundbehov Jag är övertygad om att kundorientering är nyckeln till fortsatta framgångar för JM, speciellt i ljuset av en hårdnande konkurrens. Vi måste veta hur människor vill bo och leva och vi måste göra köpet av en JM-bostad till en positiv och inspirerande upplevelse. Det ska vara stimulerande att göra affärer med JM! För ett hållbart samhälle JM arbetar målmedvetet med miljö- och kvalitetsfrågor, som är centrala för vårt bidrag till ett långsiktigt hållbart samhälle. Hållbarhetsfrågor handlar även om företagets sociala ansvar, exempelvis för sina medarbetare. En nyligen genomförd medarbetarundersökning visar att JMs medarbetare är stolta över att jobba här, har ett starkt engagemang i sitt arbete och tydliga mål att arbeta emot. Det är mycket glädjande. Vi arbetar för att JM ska vara det naturliga förstahandsvalet vid köp av en ny bostad och därför är bland annat varumärkesvård så viktigt. Under året har vi ytterligare konkretiserat JMs kärnvärden och kundlöften samt utvecklat en plan för att upplevelsen av JM ska vara likartad, oavsett vilken del av företaget kunden är i kontakt med. Varumärkesvård blir ett naturligt inslag i arbetet på alla nivåer i koncernen.

KO N C E R N C H E F E N S KO M M E N TA R JM är väl positionerat för att möta förändrade kundkrav, vilket är speciellt viktigt när kundunderlaget förändras. Vi ser exempelvis en tydlig ökning av 30-35-åringar bland våra köpare. Utgångspunkten är god. Vi jobbar redan idag nära våra kunder och kan erbjuda attraktiva bostäder i varierande miljöer och för olika behov. Vi har också en hög andel nöjda kunder. JMs Nöjd Kund Index för 2005 uppgick till 4,17 på en femgradig skala. Liljeholmstorget i Stockholm. JM har god erfarenhet av att utveckla nya, väl fungerande stadskvarter med en bra boende- och närmiljö. Vårt projekt Liljeholmstorget i Stockholm tilldelades under året Stockholmspriset och tillsammans med KUB Arkitekter fick vi också Årets Bostadspris av Sveriges Arkitekter för bostadsområdet Godhemsberget i Göteborg. Strategiskiftet genomfört JM har successivt utvecklats från ett traditionellt bygg- och fastighetsbolag till en ledande projektutvecklare av bostäder. Genom 2005 års fortsatta avyttringar av färdigutvecklade fastigheter samt försäljningen av Timblads Måleri är strategiskiftet genomfört. Under de senaste 3 åren har JM sålt fastigheter för cirka 5 mdkr. Interna processer och kapitalanvändning har också effektiviserats. Sammantaget har detta möjliggjort stora engångsöverföringar av kapital till aktieägarna. 966 mkr överfördes 2005 och en överföring om cirka 1,0 miljarder kronor har föreslagits av JMs styrelse för 2006. Goda utsikter JM går in i 2006 med goda förutsättningar. Efterfrågan på JMs samtliga bostadsmarknader är fortsatt stark, en stor andel av den pågående produktionen är såld och vi upplever oss ha god kontroll på genomföranderiskerna. Vi har gjort flera intressanta byggrättsförvärv och byggrättsportföljen omfattar nu cirka 23 200 bostäder. Trots de förväntade räntehöjningarna tror jag på fortsatt stabila bostadspriser. Demografisk utveckling, sysselsättningstillväxt och ekonomisk tillväxt stödjer JMs affär på alla delmarknader och måttliga räntehöjningar ligger redan i förväntansbilden. Ledande nordisk bostadsutvecklare JM är verksamt i städer och på orter där befolkningstillväxten och efterfrågan på bostäder är som störst. Vi är idag marknadsledande i Sverige och har en stark position i Norge. JM har även en ledande ställning i Köpenhamnsregionen i Danmark och i Brysselområdet i Belgien. Vi söker volymtillväxt främst genom att stärka våra positioner på befintliga delmarknader. Vi har sedan länge riktat blickarna mot den finska marknaden och tiden är nu mogen att agera. Med en planerad etablering i Finland under 2006 stärks JMs nordiska plattform. JM, som grundades av byggmästaren John Mattsson 1945, är en 60-åring att vara stolt över. Lång erfarenhet av bostadsbyggande och en företagskultur som står för affärsmannaskap och kundfokus har gett JM en stark ställning som bostadsutvecklare. Den som vill leda utvecklingen måste dock ständigt se om sitt hus. Våra prioriteringar under 2006 handlar om ett fortsatt förbättringsarbete med tyngdpunkt på goda kundrelationer, kostnadsmedvetenhet och hög kompetens. Endast så bygger vi ett JM i mästarklass. Stockholm i mars 2006 Johan Skoglund VD och koncernchef Vi arbetar för att JM ska vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad.

4 JM-AKTIEN God kursutveckling AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista. Aktiekapitalet uppgår till 98,7 mkr fördelat på 24,7 miljoner aktier med ett kvotvärde om 4 kronor med lika rösträtt. Börsposten är 100 aktier. AKTIEÄGARMÅL JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, dvs. summa av utdelning, inlösenrätt och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index SX4040 Real Estate. Under 2005 ökade JMs aktiekurs med 84 procent, att jämföras med en ökning om 34 procent för SX4040, och en ökning om 23 procent för ett annat relevant jämförelseindex SX 2020. Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 33 procent under 2005. JM-aktien noterades som högst under året till 359,50 kr den 29 november och som lägst till 183,50 kr den 13 januari. Direktavkastningen, dvs. föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 2,8 procent. Totalavkastningen under 2005 uppgick till 91 procent (85). OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE JM-aktier till ett värde av totalt 8,0 mdkr (3,4) omsattes under 2005. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 30 mkr (13). Omsättningshastigheten, dvs. aktiens likviditet, uppgick till 123 procent (88) under året att jämföra med hela börssnittet på 115 procent (81). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 8,7 mdkr (5,4). Aktieägare per 31 december 2005 Ägare Procent av antal aktier Robur fonder 8,9 AFA Försäkringar 7,4 SEB fonder och Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 4,7 Stefan Persson Placering AB 4,3 Fjärde AP-fonden 3,8 Catella fonder 3,4 Handelsbanken fonder 2,3 AMF Pensionsförsäkrings AB 2,2 Livförsäkrings AB Skandia 1,3 Andra AP-fonden 1,2 Länsförsäkringar fonder 1,1 Utländska aktieägare 40,3 Övriga aktieägare 19,1 Totalt 100,0 Antal aktieägare: 5 447 st Antalet aktier: 24 676 380 ÄGARSTRUKTUR Per den 31 december 2005 uppgick antalet aktieägare till 5 447 (4 573). De tio största svenska ägarna stod för 39,5 procent (37) av kapitalet och de utländska ägarna för 40 procent (39). UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2005 uppgår till 10 kronor (7) per aktie. Överföring till aktieägare, Mkr Utdelning Återköp Inlösen Summa 2001 332 841 1 173 2002 420 116 536 2003 281 154 435 2004 140 140 2005 196 966 1 162 Totalt 1 369 1 111 966 3 446 INLÖSEN AV AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Om soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Utöver förslag om en höjning av utdelningen för 2005, har JMs styrelse föreslagit ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat omkring halvårsskiftet 2006. JM har efter inlösen fortsatt god finansiell kapacitet för nya projekt.

JM-AKTIEN 5 SPLIT AV AKTIE Mot bakgrund av JM-aktiens kursutveckling har styrelsen beslutat att föreslå bolagsstämman en aktiesplit om 4:1. Planerad split beräknas genomföras i mitten av juni. aktiedata Kronor per aktie 2005 2004 2003 2002 2001 Börskurs per den 31/12 352 191,5 106 162 217,5 Högst betalt under året 359,5 193 162 272 263 Lägst betalt under året 183,5 101 82 150 182 Direktavkastning per den 31/12 (%) 2,8 3,7 4,7 6,2 6,4 Börsvärde per den 31/12 (mkr) 8 686 5 375 2 975 4 889 6 523 Resultat per aktie 1) 4) 37,00 16,90 6,60 8,50 36,30 Projektfastigheter Marknadsvärde 59 92 114 118 212 Bokfört värde 48 80 101 94 157 Eget kapital (redovisat) 134 123 117 121 128 Utdelning 2) 10,00 7,00 5,00 10,00 14,00 Utdelning i % av resultat efter skatt 27 41 75 118 37 P/E tal per den 31/12 4) 10 11 16 19 6 Antal aktier per den 31/12 24 676 380 28 065 407 28 065 407 3) 29 436 614 5) 29 989 363 1) Resultat per aktie efter utspädning 4) 37,00 16,90 6,60 8,50 36,10 2) Styrelsens förslag 3) 900 000 återköpta aktier ingår ej 4) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att IFRS-principerna avseende goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2001 till 2003. 5) 300 000 återköpta aktier ingår ej ÄGARBILD PER 2005-12-31 Aktieinnehav Antal aktieägare Procent av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier Procent av aktiekapital 1 500 4 412 81,0 615 637 2,5 501 1 000 443 8,1 369 607 1,5 1 001 5 000 339 6,2 807 252 3,3 5 001 20 000 106 2,0 1 137 205 4,6 20 001 100 000 89 1,6 4 141 450 16,8 100 001 58 1,1 17 605 229 71,3 TOTALT 5 447 100,0 24 676 380 100,0 FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2001 2005 År Nyemission, mkr Inlösen av aktier, mkr Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, mkr 2001 1,5* -13,3 30 289 363 4 kr 121,2 2002 0,2* 30 363 614 4 kr 121,4 2003 0,007* -9,2 28 065 407 4 kr 112,2 2004 28 065 407 4 kr 112,2 2005-13,5 24 676 380 4 kr 98,7 * Konvertering av skuldförbindelser aktien 500 12 000 000 400 10 000 000 300 8 000 000 6 000 000 200 4 000 000 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2 000 000 0 JM OMX Stockholm_Pl SX4040 Real Estate Omsatt antal aktier tusental Källa: SIX

6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Strategi för hög totalavkastning AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM skapar hus att trivas i. Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de marknader som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveckling av bostäder ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet för att nå framgång i JMs affär. JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av mycket god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalintensiva affär. Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion. Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav. Detta inkluderar adekvat nivå på bokning och kontraktsskrivning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begränsad men effektiv egen entreprenadverksamhet. Den egna effektiviteten ska dock alltid ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten. Nyckeltal och finansiella mål Mål Utfall 2005 2004 Utdelning, andel av resultat efter skatt, % 50 1) 27 41 Rörelsemarginal, % 10 12,5 9,3 Soliditet, % 35 41 42 1) Styrelsens förslag Finansiella mål Utdelningsmål Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Marginalmål Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1-2 procentenheter. Soliditetsmål Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form.

A F FÄ R S I D É, M Å L O C H S T R AT E G I E R 7 TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter överstigande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten projektfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande. Den cykliska karaktären på kontorsutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten projektfastigheter kan variera i storlek. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Med nuvarande verksamhetsinriktning och struktur på rörelsekapital bedöms JMs bostadsrättsaffär ha en nettoskuld som över tiden uppgår till noll. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag innebär dock att optimerad skuldsättningsgrad för koncernen kan variera. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av optimal kapitalstruktur. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Kapitalkostnad eget kapital Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på tioåriga statsobligationer är cirka 3 till 4 procent. Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) är således 8 till 9 procent. Kapitalkostnad lånat kapital Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om 2 år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 2,5 till 3,5 procent Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1 procent. Avdragsrätt eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 2,5 till 3,2 procent. Kapitalstruktur Skuldsättningsgrad JM har ett mål för skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt som skall uppgå till 1,0. Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC) uppgår därmed till 5,7 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på minst 5,7 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma.

8 AFFÄREN JM Värdeskapande genom projektutveckling Projektutveckling innebär att förvärva bebyggd eller obebyggd mark. Genom ny- eller ombyggnation förädlas fastigheter till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Ett av JMs större projekt är Dockanområdet, Malmös nya stadsdel vid hamnen. BOSTÄDER JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas. JMs konkurrensfördelar Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion och försäljning. JM har en lång erfarenhet i att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. Projekten är ofta stora och komplexa, till exempel omvandlingen av industriområdet Essinge Udde i Stockholm till ett populärt bostadsområde. Andra stora, pågående projekt är Liljeholmen i Stockholm, Eriksbergsområdet i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar. JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i 60 år och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. Projektutvecklingens faser JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och närservice. Processen från att marken förvärvats till att de nya bostäderna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en senare projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs engagemang sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. Värdeutveckling Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla koncept som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. Det är i denna fas som råmarken omvandlas till byggrätt. Värdeutveckling sker stegvis i takt med att markanvändningen konkretiseras. När detaljplanen fastställts (lagakraftvunnen detaljplan) och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala Värde Projektutvecklingens värdekedja Idé- och planarbete Förvärvsbeslut Prisbeslut (kommersiella lokaler) Byggbeslut Produktion Prisbeslut (bostäder) Försäljningsbeslut Förvaltning Tid Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då råmarken omvandlas till färdig byggrätt och markanvändningen konkretiseras.

AFFÄREN JM 9 planprocessen och eventuella överklaganden. I tillägg till förvärv av råmark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom förtätning, bostadsrättsombildning, rivning och om- och tillbyggnad. JMs dotterbolag Seniorgården bygger bekväma och funktionella seniorbostäder som här i Lillängen, Nacka. KOMMERSIELLA LOKALER Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påverkad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer vid projektutveckling av kontor. Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och skall primärt stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras. Till den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd söker JM vanligtvis sälja fastigheten eller använda den färdigutvecklade fastigheten som byte till nya projektfastigheter eller byggrätter. Kassaflöde i bostadsaffären Inbetalningar Brf. betalar mark JM fakturerar brf Slutfaktura JM säljer eventuellt förvärvade bostäder Utbetalningar Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Produktionskostnader Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf. Beslut produktionsstart JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Brf. = bostadsrättsförening Processer i ett bostadsprojekt 1) Planarbete Förhandsbokningar krävs för produktionsstart Försäljning Kundanpassning Överklagan Detaljplan/ bygglov Projektering Idéarbete Marknadsundersökning Prissättning Bokning Produktion Inflyttning/Boende Förvaltning åt BRF Kassaflödeshantering Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och är bland annat därför underställda särskild analys och utvärdering. Illustrationen ovan ger en schematisk bild av kassaflöden under ett projekt. Mark som JM förvärvat bokas inledningsvis upp i balansräkningen, men överförs vid produktionsstart från balansräkningen in i respektive projektetapp. Marken säljs till en nybildad bostadsrättsförening, som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden genom byggnadskreditiv. 0 1 2 3 4 5 6 Idéfas Marknadsprocess Produktionsprocess År 1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.

10 M A R K N A D S ÖV E R S I K T Fortsatt starka nordiska bostadsmarknader Efterfrågan på JMs huvudmarknader i Sverige, Norge och Danmark var fortsatt stark under 2005, pådriven av stabil ekonomisk tillväxt, bostadsbrist och ett lågt ränteläge. Marknaderna karakteriseras av påtaglig politisk vilja att öka nyproduktion av bostäder. BOSTÄDER JMs bostadsproduktion är i huvudsak koncentrerad till storstadsområden och andra tillväxtorter i Sverige, Norge och Danmark. Under 2005 produktionsstartades 4 476 bostäder varav 86 procent utgörs av lägenheter i flerbostadshus och 14 procent av småhus. Utbredd bostadsbrist i tillväxtområden Befolkningstillväxt har en stark påverkan på efterfrågan på nya bostäder. I Norden ökar befolkningen mest i storstadsområden och universitets- och högskoleorter, samt i kringliggande orter på pendlingsavstånd. Genom inflyttning ökar dessutom ett redan stort behov av nya bostäder. I Sverige bor närmare 60 procent av befolkningen i orter med bostadsbrist. I många av de största städerna, som Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn, har politiska program antagits för att öka nybyggnationen. Bedömd marknadsposition Marknad JM Större konkurrenter Sverige 1 NCC, Skanska, HSB och Riksbyggen Norge 4 Selvaag, Skanska och Veidekke Danmark 4* Sjaelsø Gruppen, nordicom och NCC Belgien 6 ** CIB, Thoma & Piron och Strabag * Köpenhamnsregionen ** Bryssel Stigande bostadspriser De svenska bostadsrättspriserna ökade med i genomsnitt 8 procent under 2005, i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö var uppgången mellan 15 och 20 procent. I Stockholms innerstad ökade priserna med 20 procent. I Norge steg priserna med 9 procent, lika mycket i Oslo. De danska bostadsrättspriserna steg med 25 procent, i Köpenhamn med drygt 30 procent. Att prisstegringarna var lägre i Norge kan förklaras med genomförda och aviserade räntehöjningar i kombination med stora nyproduktionsvolymer de senaste åren. De kraftiga danska prisökningarna kan delvis förklaras av införandet av amorteringsfria lån, vilket bedöms haft en temporär effekt på prisutvecklingen. Trots stora prisökningar är det, enligt de flesta marknadsbedömare, låg risk för kraftiga prisfall. Hushållens växande skuldsättning kompenseras av ett lägre ränteläge och priserna styrs i allmänhet av normala efterfråge- och utbudsförhållanden. Ökat bostadsbyggande i Sverige och Danmark I Sverige förväntas nyproduktionen av bostäder 2005 överstiga 30 000 bostäder för första gången på 13 år, upp från drygt 28 000 bostäder 2004 (källa: Nordea Analys). I Köpenhamn och Frederiksberg, där JM har sin danska verksamhet, har bostadsbyggandet stigit kraftigt under senare år. I Norge minskade antalet påbörjade bostäder med 3 procent under 2005. SEK, NOK, DKK/m 2 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 Prisutveckling bostadsrätter (Sverige), ägarlägenheter (Utland) 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Göteborg Malmö Stockholm innerstad Storstockholm Oslo Köpenhamn Källa: Mäklarstatistik, NEF, EFF, FINN.no, ECON och Realkreditrådet

M A R K N A D S ÖV E R S I K T 11 JMs största delmarknader är storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen samt Oslo-området och Bergen. Bostadsproduktion bedrivs även i Belgien. STOCKHOLM JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storstockholm med projekt i flertalet kommuner i länet liksom i kranskommunen Uppsala. Marknadsandelen avseende nyproduktion av bostadsrätter är cirka 40 procent. Några av JMs större, pågående projekt är Långbro, Liljeholmen/Årstadal, Bolinder Strand/Järfälla, Silverdal/Sollentuna, Norra Frösunda/Solna, Hägernäs/Täby och Hotellviken/Saltsjöbaden. Stockholms stad har som mål att ta fram nya detaljplaner för 20 000 nya bostäder under perioden 2003-2006, och både markanvisningar och bostadsproduktion har ökat under senare år. Stora nybyggnadsprojekt pågår i Hammarby Sjöstad och i Liljeholmen/Årstadal. Planeringsarbete pågår för nordvästra Kungsholmen, ett av innerstadens största nybyggnadsområde under kommande år. Det råder stark efterfrågan på bostäder i sjönära lägen och lägen med goda kommunikationer. Stora prisstegringar i innerstaden leder också till ökad efterfrågan på bostäder i kranskommunerna. I Norra Frösunda/Solna erbjuder JM ett bekvämt boende med närhet till såväl natur som city. GÖTEBORG JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storgöteborg med för närvarande drygt 10 projekt, flertalet i Göteborgs kommun men också i kranskommunerna Kungälv och Kungsbacka. Marknadsandelen avseende nyproduktion av bostadsrätter ligger runt 30-40 procent. Vattennära projekt vid Norra Älvstranden står för en stor del av volymen. Stora infrastrukturinvesteringar som nedgrävningen av Götaleden och nybyggnadsprojekt vid Norra Älvstranden bidrar till att rita om Göteborgs stadsbild. I Torslanda omvandlas delar av det tidigare flygfältet till den nya stadsdelen Amhult. Aktiviteten är hög även i Göteborgs kranskommuner, pådrivet av positiv befolkningstillväxt. ÖRESUNDSREGIONEN JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Malmö/Lund med en marknadsandel om 30-40 procent avseende nyproduktion av bostadsrätter. I Köpenhamnsregionen är JM en av de största aktörerna med en marknadsandel om 10 procent. JM driver ett 15-tal projekt i Öresundsregionen. De största avser nybyggnation i tidigare hamnområden: Västra Hamnen i Malmö, Lomma Hamn utanför Malmö samt Islands Brygge/Havnestaden och Sydhavnen/Sluseholmen i Köpenhamn. I Danmark bygger även finansiella aktörer bostäder. Öresundsregionen blir alltmer integrerad och antalet in- och utflyttare samt pendlare mellan Sverige och Danmark ökar, om än från låga nivåer. I både Malmö och Köpenhamn pågår stora nybyggnadsprojekt i tidigare industriområden vid vattnet, exempelvis Västra Hamnen i Malmö och Islands Brygge i Köpenhamn. Befolkningstillväxt är en viktig drivkraft för efterfrågan. JM är en av de största aktörerna i Köpenhamnsregionen. Bilden visar radhus i Amager, Köpenhamn. NORGE JM är genom sitt dotterbolag Byggholt en av Norges fem största bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. JMs marknadsandel varierar mellan delmarknader och uppgår i genomsnitt till cirka 10 procent. JMs största delmarknader i Norge är Oslo-området och Bergen och cirka 40 projekt var i produktion vid årsskiftet. Bland stora projekt kan nämnas Billingstadlia i Oslo, Bragenes Strand i Drammen samt Stongafjellet i Askoy utanför Bergen. Den norska bostadsmarknaden uppvisar något lägre tillväxttakt än den svenska och danska, både vad gäller prisökningar och påbörjad nyproduktion. Även i Norge bygger

12 M A R K N A D S ÖV E R S I K T finansiella aktörer bostäder. I Norge har också möjligheten att köpa bostäder för att hyra ut i andra hand skapat en investeringsmarknad. I Oslo planeras omfattande nybyggnation i hamnområden runt staden (Projekt Fjordbyen) och projekt i Tjuvholmen och Björvika är långt framskridna. BELGIEN JM utvecklar bostäder i regionerna Bryssel och Valloniet. Kunderna är nationella och internationella privatpersoner, företag och institutioner. Investering i bostäder sker i syfte främst för eget nyttjande men också för uthyrning. JM tillhör de 15 ledande bostadsutvecklarna i Belgien och de 10 ledande i Brysselregionen. Antal bostäder 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Översiktsplan Detaljplan Bygglov 2003 2004 2005 Storleksintervall, JMs säljstartade bostadsrätter, Sverige Antal bostäder % 3000 % 40 60 35 2500 50 30 2000 25 40 1500 20 30 15 1000 20 10 500 5 10 0 0 30-50 51-70 Översiktsplan Detaljplan 71-90 91-110 111-130 131-150 >150 Bygglov0 2003 Storlek, antal m 2004 2005 2003 2004 2005 Cirka 80 procent av JMs utbud av bostäder finns inom 51-110 kvm. Under det senaste året har genomsnittstorleken ökat något. Prisintervall, JMs säljstartade bostadsrätter, Sverige <1 milj 1-2 milj 2-3 milj 3-4 milj 2003 2004 2005 >4 milj 58% av bostäderna hade en insats om 1-2 mkr. Cirka 6% >3 mkr. Genomsnittspris för JMs säljstartade bostäder, Sverige Kr/bostad 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Stockholm Riks Medelytan på JMs bostäder har ökat med 4% under 2005 och genomsnittspriset (insatsen) har ökat med 15%. % 12 Direktavkastningskrav bostadsfastigheter, Stockholm 10 8 6 4 2 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 City Övriga innerstan Närförort Ytterförort

B O S TA D S B Y G G R ÄT T E R 13 Bostadsbyggrätter Antal bostäder i olika planskeden, Storstockholm Antal bostäder 8 000 7 Antal 000 bostäder 6 8 000 000 5 7 000 000 4 6 000 000 3 5 000 000 2 4 000 000 1 3 000 000 2 000 0 1 000 Översiktsplan Detaljplan Bygglov 0 2003 2004 2005 Översiktsplan Detaljplan Bygglov 2003 2004 2005 Antal bostäder 3000 Antal bostäder i olika planskeden, Riks Antal bostäder 2500 3000 2000 2500 1500 2000 1000 1500 500 1000 0 500 Översiktsplan Detaljplan Bygglov JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion och hade vid årsskiftet 23 200 disponibla byggrätter. Byggrätterna var geografiskt fördelade med 39 procent i Storstockholm, 36 procent i övriga Sverige och 25 procent i Norge, Danmark och Belgien. Den disponibla byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag; byggrätter i balansräkningen, cirka 15 000, samt byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, cirka 8 200. Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal tillgångsförs ej i balansräkningen. I många fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Därutöver finns cirka 3 000 bostadsbyggrätter som JM inte avser att genomföra inom de närmaste 5-6 åren. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgick till 2 786 mkr (2 783) vid utgången av året. Bra sammansättning JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Många av våra planerade bostäder tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, ett sjönära läge och med närhet till service och skolor. Stigande bostadspriser gör att många bostadssökande söker sig allt längre ut från de största städerna. Förbättrade kommunikationer har också ökat möjligheterna till ett längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader attraktiva. 0 2003 2004 2005 Översiktsplan Detaljplan Bygglov 2003 2004 2005 % 12 % 12 10 JMs disponibla bostadsbyggrätter Region Antal byggrätter Storstockholm exkl. Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje 10 9 200 8 Malmö/Lund/Helsingborg/Halmstad 2 850 Storgöteborg 2 450 8 6 Uppsala inkl. Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje 1 650 Marknadsvärdet Västerås, Linköping, Jönköping, Örebro 1 450 6 4 fördelas enligt följande: Osloområdet, Bergen, Stavanger 4 600 Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Storköpenhamn 700 4 2 Stockholm 2 139 1 337 Bryssel 300 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Övriga Sverige 1 238 817 Totalt (cirka) 23 200 2 1990 1991 1992 Utland 1993 City 1994 Övriga 1995 943 innerstan 1996 19976321998 Närförort 1999 2000 Ytterförort 2001 2002 2003 2004 2005 JM har goda förutsättningar att bibehålla en hög nivå på produktionsstarter, då ett stort antal planerade bostäder omfattas Summa City 4 320 2 786 Övriga innerstan av färdiga detaljplaner. Närförort Ytterförort

14 BOSTADSBYGGRÄTTER Marknadsvärdering Bostadsbyggrätter Vid årsskiftet 2005/2006 genomförde Newsec Analys en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden, framtida exploateringsvinster är ej beaktade. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart. Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 4 320 mkr (3 895). Motsvarande bokförda värde är 2 786 mkr (2 783). De cirka 8 200 bostäder som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader. Marknadsvärdet för dessa byggnader uppgår till 127 mkr (83) och är inkluderade i summeringen ovan. Newsec har bedömt fastigheternas läge och attraktivitet i fyra klasser, A-D. A-läge utgör bästa läge i respektive bostadsmarknad och innebär goda kommunikationer och närhet till kommersiell service samt sjönära lägen. B-läge är goda/normala lägen i respektive bostadsmarknad. C-läge är bostadsläge med något längre avstånd till kommunikationer och kommersiell service. D-läge är perifera lägen i respektive bostadsmarknad. Skedet i planprocessen har av Newsec klassats i fyra planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I nedanstående diagram har värdet av JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika lägen och planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. JMs hantverkare monterar köksinredning i projekt Lovisedal, Norra Frösunda/Stockholm. Marknadsvärde bostadsbyggrätter, Stockholm Marknadsvärde bostadsbyggrätter, Riks Marknadsvärde bostadsbyggrätter, Utland

PROJEKTFASTIGHETER 15 Projektfastigheter Mkr 4500 4000 3500 JMs fastighetsförsäljningar JMs projektutveckling av bostadsbestånd och kommersiella lokaler är koncentrerat till Storstockholm. Bostadsfastigheterna upplåts som hyresrätter. Projektutvecklingen av kommersiella fastigheter ska stödja bostadsaffären och ske selektivt. 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Bokfört värde Resultat Marknadsvärdering projektfastigheter 1) Bokfört Mkr Marknadsvärde värde Bostäder (hyresrätter) 859 643 Fastigheter under utveckling 220 191 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 369 349 Totalt projektfastigheter 1448 1183 1) Bedömning av marknadsvärden gjord av Newsec Analys vid årsskiftet 2005/2006. Kr/m 2 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Kontorshyror och vakans i Stockholms city Vakans 25% 0 0 1990 1993 1996 1999 2002 2005 Kontorshyra Vakans 20% 15% 10% 5% Bostadsfastigheter Marknaden för bostadsfastigheter i Storstockholm har utvecklats positivt under många år, pådrivet av stark efterfrågan, låga vakanser och låg bostadsproduktion. Köparna utgörs av både fastighetsbolag, fastighetsinvesterare och bostadsrättsföreningar bildade av boende i hyresfastigheter. Köpintresset och priserna har stigit. Den låga räntan och den stora efterfrågan på fastigheter har bidragit till att direktavkastningskraven har sjunkit. Hyresnivåerna i fastigheter med hyreslägenheter som upplåtelseform styrs av bruksvärdesystemet, en princip som innebär att hyresutvecklingen är kopplad till kostnadsutvecklingen i det kommunala bostadsbolaget på respektive ort. JM äger bostadsbestånd i Vaxholm och Älta, som båda förvärvades 2003. Parallellt med arbetet för att vidareutveckla bestånden genom nybyggnation har även fastigheter sålts, huvudsakligen till bostadsrättsföreningar som bildats av de boende. I samverkan med Nacka kommun tas ett förslag fram som innebär nyproduktion av cirka 500-600 bostäder i Älta. Under året har arbetet påbörjats med en utveckling av Älta centrum. Kontorsfastigheter Stockholms kontorsmarknad är på väg att återhämta sig, dock i långsam takt till följd av relativt svag sysselsättningstillväxt. Vakansgraderna sjunker men ligger fortfarande kvar på höga nivåer, cirka 12 procent för Stockholm som helhet (källa: Newsec). Variationerna är dock stora mellan delmarknader. Moderna, yteffektiva lokaler i områden som Frösunda eller Stockholms innerstad uppvisar låga vakanser och i vissa fall stigande hyresnivåer. För äldre kontorsfastigheter i sämre lägen är situationen den motsatta. Hyresnivåerna i sin helhet var under 2005 i stort sett stabila med viss återhämtning för lokaler i CBD (Central Business District) och attraktiva förortslägen. Efterfrågan drivs framför allt av företagens behov till omlokalisering och yteffektivisering snarare än till följd av expansion. Investerarintresset, både från inhemska och utländska aktörer, är fortsatt starkt vilket bidrar till höga prisnivåer. Intresset är som störst för moderna, nybyggda eller renoverade, och välbelägna objekt i city eller i attraktiva närförorter med hyresgäster med långa hyresavtal. Bristen på sådana så kallade A-fastigheter till försäljning gör dock att investerarintresset förskjutits även mot fastigheter i mer perifera lägen. Under 2005 har JM genomfört ett flertal försäljningar av färdigutvecklade kontorsfastigheter. JM påbörjade också produktion av ett stort kontorsprojekt i Frösunda Park i Solna. Längs E4:an, med närhet till både Stockholms city och Arlanda, finns möjligheten att uppföra ytterligare tre kontorsfastigheter. Inflyttning av det första huset beräknas till slutet av 2006.

16 HÅLLB ART SAMHÄLLSBYGGANDE Hållbart samhällsbyggande JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Samtidigt innebär JMs och hela byggsektorns arbete en betydande miljöpåverkan. Hållbart samhällsbyggande är därför ett konkret och viktigt ställningstagande; JMs kunder och anställda ska känna sig säkra på att de får en sund och säker boende- och arbetsmiljö samt att JM tar ett ansvar för kommande generationers miljö. PRIORITERADE MILJÖASPEKTER Med hållbart samhällsbyggande avser JM såväl ett ekonomiskt som ett socialt och miljömässigt ansvarstagande. Utöver den självklara ambitionen att skapa attraktiva och trygga bostäder fokuserar JM på miljöfrågorna, då det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder och samhällen. JMs prioriterade miljöaspekter är: Energianvändning i husens brukarskede Val av byggmaterial Hantering av byggavfall Användning av transporter och arbetsmaskiner Hantering av förorenad mark. Energi JMs viktigaste miljömål är att uppnå en minskad energianvändning för att därigenom minimera företagets bidrag till växthuseffekten. Eftersom energianvändningen är störst i bostädernas brukarskede fokuseras JMs utvecklingsarbete mot att göra husen allt mer energisnåla. Redan 1999 infördes ett förbud mot direktverkande el i samtliga JM-bostäder. Istället har husen vattenburna uppvärmningssystem med fjärrvärmeanslutning eller värmepump som standard. JM har också beslutat att samtliga bostäder ska vara utrustade med extra värmeisolerande fönster samt kyl- och frysskåp i högsta energiklass, A. På alla byggarbetsplatser används dessutom endast miljödeklarerad vattenkraftsel. Järinge energihus I Järinge i Tensta i norra Stockholm bygger JM ett energiprojekt där man utvärderar nya energieffektiva konstruktionslösningar. Här ska energisnålt byggande och bra miljöprestanda gå hand i hand med rimliga kostnader och god driftsekonomi utan att göra avkall på kundernas krav på bekvämlighet och komfort. De lösningar som testas i huset ska utvärderas för att eventuellt bli JM-standard. Projektet ska ingå i en bo-mässa hösten 2006 som arrangeras av Stockholms Byggmästareförening. Materialval I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Relevanta byggvaror kontrolleras sedan mitten av 90-talet i JMs eget miljövärderingssystem för att säkerställa att de inte innebär några miljörisker eller hälsorisker för vare sig kunder eller medarbetare. Miljöbedömningen av byggvarorna har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA byggsektorns gemensamma projekt för att avveckla farliga ämnen. Byggavfall Varje år produceras stora mängder byggavfall. Allt mer källsorteras för att återvinnas, exempelvis emballage, trä och gips. JM beslutade 2001 att fram till 2005 halvera mängden deponiavfall per kvadratmeter nyproducerad lägenhetsyta vilket också uppnåddes under året. Deponiavfall är avfall som inte återvinns och återförs i kretsloppet utan läggs på tipp. Egenutvecklat miljövärderingssystem Redan under mitten av 90-talet utvecklade JM ett eget system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad miljöbelastning. Endast de material som godkänns får användas. Varugrupper som värderas är exempelvis färger, limmer, fogmassor samt golv- och takmaterial. Resultatet samlas i JMs miljövarudatabas. Kontrollen av byggvaror i JMs miljövarudatabas är fortfarande en av företagets viktigaste miljörutiner.