ÅRSREDOVISNING 2013 HSB Brf Stormen i Kristianstad
ÅRSREDOVISNING HSB Brf Stormen i Kristianstad Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31 föreningens 31:e verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2013 Föreningsfrågor Styrelse Bertil Nilsson Tore Jeppsson Gunilla Tobin Anita Bergengren Sven Sjöstedt Maud Göransson Anne Siivola Roger Bengtsson Anders Kjell ordförande v ordförande, v sekreterare sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB Skåne suppleant suppleant I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Bertil Nilsson, Sven Sjöstedt, Gunilla Tobin och Anders Kjell. Stämma/Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-04-25, vari 62 röstberättigade medlemmar var representerade. Styrelsen har under året hållit 15 protokollförda sammanträden. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av två i förening Bertil Nilsson Alf Nyberg Tore Jeppsson Bonde Martinsson (t o m 2013-03-31) Gunilla Tobin (fr o m 2013-04-01) Sida 1 / 17
Revisorer Av föreningen valda revisorer har varit Sven Mistén Anita Davlén suppleant samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Representanter till fullmäktige i HSB Skåne Föreningens representanter till fullmäktige i HSB Skåne har varit Bertil Nilsson Tore Jeppsson suppleant Valberedning Valberedningen har under året bestått av Elsa Christersson sammankallande Stig Persson Roland Stjerneklev Antal medlemmar Föreningen hade vid årets slut 170 medlemmar varav HSB Skåne utgör en. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Anställda Under året har följande person fungerat som vicevärd Christina Martinsson (t o m 2013-03-31) Bonde Martinsson (t o m 2013-03-31) Alf Nyberg (fr o m 2013-04-01) Förvaltning Föreningen har avtal med nedanstående företag Leverantör Typ Öresundskraft Elavtal, elkraft C4-Energi Elavtal, nät Region Skåne Uppvärmning C4-Teknik Vatten Renhållningen Kristianstad Renhållning Com Hem Kabel-TV Com Hem Bredband HSB Skåne Ekonomisk förvaltning Fasab Teknisk förvaltning HSB Skåne Underhållsplansavtal Fasab Trappstädning Grupplarm AB Bevakning Kabona Drifts- och energioptimering JPAB Status- och elsäkerhetskontroll Sida 2 / 17
Thyssen Krupp Länsförsäkringar Service hissar Fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkringsavtal ingår även bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Studieverksamhet, fritidsaktiviteter De populära cirkelträffarna genomfördes även i år, dock bara på våren. Tema var kyrkor i vårt grannskap. Tyvärr blev det ingen cirkel på hösten då ledare saknades. Öppet gårdshus har nu blivit en tradition. Här träffas medlemmarna en eftermiddag varannan vecka under vinterhalvåret för underhållande samkväm. Den 19 maj anordnades en sångstund i gårdshuset. En sång- och musikduo från Australien gästade föreningen, och föreningen bjöd på fika. Den 15 december gästade stadens lucia oss i gårdshuset, föreningen bjöd på kaffe och lussekatter. Vävstugan har varit flitigt anlitad. Stavgångsgruppen har varit aktiv. Fler och fler har upptäckt boulebanan som i år har fått utrymme för sittplatser för såväl tävlande som åskådare. Övrigt Uppdaterad underhållsplan är gjord. Verksamheten Föreningens verksamhet omfattar förvaltningen av fastigheten Stormen 2, vilken byggdes år 1982. På fastigheten finns 3 bostadshus. Fastighetens adress är Kapellgatan 7, 9, 11 och 13, Lasarettsboulevarden 10 samt Ängsvägen 10, 12, 14 och 16 i Kristianstad. Energideklaration är upprättad av Ångpanneföreningen år 2009 PCB inventering är utförd och föreningens fastigheter har ingen PCB. Brandskyddskontroll är utförd år 2012. El- och statusbesiktning är utfört år 2011. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² 1 6 321 2 36 2 430 3 30 2 628 4 39 3 978 5 24 2 916 135 12 273 Lokaler, hyresrätt 31 305 Garage 106 Sida 3 / 17
Under året har 7 lägenhetsöverlåtelser skett. Inga avsägelser har gjorts. Styrelsen har utfört stadgeenlig fastighetsbesiktning 2013-08-20. Ekonomi Kostnadsutveckling tkr 1 297 1 397 1 356 1 339 2 008 1 459 1 805 1 926 589 540 559 546 2013 2012 Konsumtionsavgifter består av el, uppvärmning, vatten och renhållning. Resultat, ställning och nyckeltal Belopp i tkr 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 6 648 6 719 6 653 6 429 Rörelseresultat 839 1 438 1 986-54 Resultat efter finansiella poster -966-488 79-1 715 Balansomslutning 59 712 61 073 61 840 65 240 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² 513 513 499 489 Hyresnivå för lokaler, kr/m² 402 401 398 370 Fond för yttre underhåll 2 973 3 131 3 352 5 246 Låneskuld kr/m² 3 809 3 846 3 881 4 100 Sida 4 / 17
Avgifter och hyror Årsavgifter och hyror var oförändrade fr o m 2013-01-01. Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 513 kr/m² bostadslägenhetsyta. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år 600 500 400 300 200 100 0 489 489 499 513 513 2009 2010 2011 2012 2013 Väsentliga händelser under året Årets underhåll Översyn och utbyte av vitala delar av fläkt- och ventilationssystemet. Byte av trapphusbelysningen till energisnåla ledljuslampor med rörelsevakt. Nyinstallation av nödbelysning i trapphus. Belysningen aktiveras vid strömavbrott. Utbyte av gamla, samt nyinstallation, av belysta nödutgångsskyltar i källargångar och garaget. Reparation av tätskikt i gårdsbjälklaget. Förväntad framtida utveckling Angående nästa årsredovisning Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilken innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Framtida underhåll Ställa iordning en övernattningslägenhet för tillfälliga gäster, planeras att göras under 2014. Under en treårsperiod beräknar föreningen enligt underhållsplanen genomföra följande Under 2014: Kompletterande putsning av fasadsocklar runt huset. Ev.byte av tvättmaskin torktumlare, mangel och golv i tvättstugan på Kapellgatan. Byte av dåliga slipers på gården. Reparation av tätskikt i gårdsbjälklaget. OVK-besiktning. Sida 5 / 17
Under 2015: Byte av hängrännor, stuprör och fotplåt. Byte av spis, kyl och frys i gårdshuset. Under 2016: För närvarande planeras inget särskilt underhåll utöver det löpande underhållet. Fönsterbyte beräknas ske under år 2018. Stambyte beräknas utföras någon gång under perioden år 2020-2025. Noteras bör att medel för stambyte, fönsterbyte samt takpannebyte för närvarande inte finns reserverade i planen. Ny fastighetstaxering sker år 2016. Avgifter och hyror Styrelsen beslöt att höja årsavgifterna med 4 % fr o m 2014-01-01. Årsavgifterna uppgår till i genomsnitt 534 kr/m² bostadslägenhetsyta. Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond 1 907 167,44 Årets resultat -965 804,56 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -431 000,00 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 589 090,00 Summa till stämmans förfogande 1 099 452,88 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning 1 099 452,88 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Resultaträkningen visar hur det har gått under året, men föreningen budgeterar och anpassar sina månadsavgifter med hänsyn till det planerade underhållet. Planerat underhåll kan variera mycket år från år men genom att göra avsättningar till en underhållsfond kan man jämna ut kostnaderna över åren. Sida 6 / 17
RESULTATRÄKNING 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Nettoomsättning 1 6 648 482 6 719 443 Summa intäkter 6 648 482 6 719 443 Rörelsens kostnader Drift 2-2 653 051-2 736 083 Löpande underhåll -2 008 368-1 459 126 Underhåll enligt plan 3-589 090-540 440 Avskrivningar -559 016-545 999 Summa kostnader -5 809 525-5 281 648 Rörelseresultat 838 956 1 437 795 Finansiella poster Ränteintäkter 4 134 31 109 Räntekostnader -1 808 895-1 957 331 Summa finansiella poster -1 804 761-1 926 222 Resultat efter finansiella poster -965 805-488 427 Årets resultat -965 805-488 427 RESULTATFÖRÄNDRING EFTER DISPOSITION AV UNDERHÅLL Årets resultat -965 805-488 427 Reservering till fond för yttre underhåll -431 000-319 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 589 090 540 440 Resultat efter disposition av underhåll -807 715-266 988 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 7 / 17
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 58 692 892 59 251 908 Summa materiella anläggningstillgångar 58 692 892 59 251 908 Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Skåne 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 58 693 392 59 252 408 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 20 971 11 936 Skattekonto 8 675 8 435 Skattefordringar 0 18 455 Avräkningskonto HSB Skåne 319 1 315 687 Övriga kortfristiga fordringar 39 563 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 126 649 139 493 Summa kortfristiga fordringar 196 177 1 494 006 Kortfristiga placeringar Bunden placering 6 0 263 534 Summa kortfristiga placeringar 0 263 534 Kassa och bank Kassa 3 934 6 029 Bank 7 818 800 57 135 Summa kassa och bank 822 734 63 164 Summa omsättningstillgångar 1 018 911 1 820 704 SUMMA TILLGÅNGAR 59 712 302 61 073 112 Sida 8 / 17
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 Bundet eget kapital Insatser 4 910 500 4 910 500 Fond för yttre underhåll 2 972 639 3 130 729 Summa bundet eget kapital 7 883 139 8 041 229 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 065 257 2 395 595 Årets resultat -965 805-488 427 Summa fritt eget kapital 1 099 453 1 907 167 Summa eget kapital 8 982 592 9 948 397 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 47 907 790 48 367 598 Summa långfristiga skulder 47 907 790 48 367 598 Kortfristiga skulder Fond för inre underhåll 10 1 332 878 1 297 780 Leverantörsskulder 522 697 301 196 Skatteskulder 18 320 21 965 Mervärdeskatt 8 753 0 Övriga kortfristiga skulder 59 723 55 995 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 879 549 1 080 181 Summa kortfristiga skulder 2 821 920 2 757 117 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 59 712 302 61 073 112 Ställda säkerheter Pantbrev i fastighet 58 424 000 58 424 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 / 17
KASSAFLÖDESANALYS Belopp i kr 2013-12-31 2012-12-31 Likvida medel vid årets början 1 642 385 1 899 486 Pengar in Avgifter och hyror (rörelseintäkter) 6 648 482 6 719 443 Ränteintäkter (finansiella intäkter) 4 134 31 109 Ökning av korta skulder 64 803 173 079 Summa årets inflöde 6 717 419 6 923 630 Pengar ut Driftskostnader -2 653 051-2 736 083 Underhållskostnader -2 597 458-1 999 565 Räntekostnader (finansiella kostnader) -1 808 895-1 957 331 Ökning av fordringar -17 539-35 970 Amortering av lån -459 808-451 782 Summa årets utflöde -7 536 751-7 180 732 Summan av kassaflödet -819 332-257 102 Likvida medel vid årets slut 823 053 1 642 385 sid 10 / 17
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter, samt i förekommande fall av inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Föreningens taxerade underskott uppgick vid årets slut till 39 214 tkr NOTER 1 Nettoomsättning 2013 2012 Hyresintäkter lokaler / bostäder 117 780 118 360 Hyresintäkter övrigt 478 646 492 435 Årsavgifter bostäder 6 301 860 6 301 860 Avsättning inre fond -299 599-299 599 Intäkter pant, överlåtelser 6 228 12 100 Övriga intäkter 43 567 94 287 6 648 482 6 719 443 2 Drift 2013 2012 Lokalvård, städning 1 026 0 Snöröjning 4 726 27 273 Hissbesiktning 30 954 12 901 El-avgifter 236 684 323 348 Uppvärmningsavgifter 697 485 708 083 Vatten och avlopp 207 062 209 819 Renhållning 155 446 156 224 Kabel-TV, internet 95 639 92 876 Fastighetsförsäkringspremier 80 925 77 074 Fastighetsskatt 185 400 210 165 Förbrukningsinventarier och förbrukningsmaterial 19 652 10 863 Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor 7 456 6 838 Kontorsmaterial, tele, porto 15 927 11 319 Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso 1 596 4 888 Sida 11 / 17
Bevakning, övriga riskkostnader 11 381 8 349 Externt revisionsarvode 9 878 9 680 Förvaltningsavtal 578 547 554 079 Kostnader pant, överlåtelser 4 798 11 354 Övriga förvaltningskostnader 8 885 34 278 Medlemsavgifter 41 500 41 500 Övriga externa kostnader 23 849 15 409 2 418 816 2 526 318 Förtroendevalda och personalkostnader 2013 2012 Löner för anställda 62 438 63 250 Arvode styrelsen 133 758 114 951 Övrig lön/ersättning styrelsen 9 000 0 Revisionsarvode 2 778 0 Övriga ersättningar och förmåner 3 087 17 644 Sociala avgifter 23 175 13 920 234 235 209 765 Summa drift 2 653 051 2 736 083 Anställda Man 1 1 Kvinna 0 1 3 Underhåll enligt plan 2013 2012 Underhåll enligt plan 107 262 395 011 Bostäder underhåll 3 409 3 240 Lokaler underhåll-enl plan 0 10 137 Underhåll inst värmeenl plan 478 419 132 052 589 090 540 440 4 Byggnader och mark 2013-12-31 2012-12-31 Värdet utgörs av produktionskostnaden (anskaffningskostnaden). Byggnaderna är helt avskrivna år 2062 Brandförsäkringsvärde Fullvärde Värdeår enligt taxeringsbeslut 1982 Anskaffn Ack av- och Årets Typ Avskrivn Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning period 2013-12-31 Ursprunglig byggnad 56 512 200-5 432 636-326 610 P 1982-2062 50 752 954 Ursprunglig mark 3 046 994 3 046 994 Om- och tillbyggnad 760 538-760 538 0 Hissar 5 810 164-684 814-232 406 R 2010-2035 4 892 944 Byggnader 66 129 896-6 877 988-559 016 58 692 892 Typ: R rak avskrivning, P progressiv avskrivning Sida 12 / 17
Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 63 082 902 63 082 902 Anskaffningsvärde mark 3 046 994 3 046 994 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 129 896 66 129 896 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -6 877 988-6 331 989 Årets avskrivningar enligt plan -559 016-545 999 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -7 437 004-6 877 988 Utgående bokfört värde 58 692 892 59 251 908 Taxeringsvärden byggnader 86 205 000 79 589 000 Taxeringsvärden mark 30 000 000 23 000 000 116 205 000 102 589 000 Fastighetsbeteckning Stormen 2 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Förutbetald el 2 871 2 822 Förutbetald försäkring 95 976 80 925 Förutbetald bevakning 2 866 2 783 Förutbetald kabel-tv 24 454 23 804 Förutbetald internet 482 0 Förutbetald förvaltnavt 0 29 159 126 649 139 493 6 Bunden placering 2013-12-31 2012-12-31 Löptid Markn.värde Sparbanken 1826 Företagsobligation 2013-01-01-2013-08-01 0 263 534 0 263 534 7 Bank 2013-12-31 2012-12-31 Sparbanken 1826 24 131 57 135 Färs&Frosta transkonto 794 669 0 818 800 57 135 Beviljad kredit Färs & Frosta 500 000 kr Sida 13 / 17
8 Eget kapital HSB Brf Stormen i Kristianstad Inbetalda Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets början 4 910 500 3 130 729 2 395 595-488 427 Disposition enl stämmobeslut -488 427 488 427 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets utförda underhåll -589 090 589 090 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 431 000-431 000 Årets resultat -965 805 Belopp vid årets slut 4 910 500 2 972 639 2 065 257-965 805 9 Skulder till kreditinstitut 2013-12-31 2012-12-31 Ränta Konv datum Typ Amortering Swedbank Hyp AB 4,40 2020-10-25 B 101 808 11 253 790 11 355 598 Swedbank Hyp AB 3,99 2018-03-07 B 80 000 14 880 000 14 960 000 Swedbank Hyp AB 3,45 2016-10-25 B 104 000 2 236 000 2 340 000 Swedbank Hyp AB 3,45 2016-10-25 B 45 000 8 595 000 8 640 000 Sparbanken 1826 3,42 2014-01-10 R 45 000 9 095 000 9 140 000 Sparbanken 1826 2,91 2014-01-10 R 84 000 1 848 000 1 932 000 Genomsnittsränta 3,87 459 808 47 907 790 48 367 598 R = rörlig ränta B = bunden ränta Nästa års amortering uppgår till 459 808 Beräknad amortering inom 2-5 år uppgår till 1 839 232 Därefter uppgår skulden till 45 608 750 10 Fond för inre underhåll 2013-12-31 2012-12-31 Belopp vid årets ingång 1 297 780 1 236 097 Årets avsättning 299 599 299 599 Uttag under året -264 501-237 917 Utgående värde 1 332 878 1 297 780 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Upplupen el 5 000 45 597 Upplupen värme 0 99 886 Upplupet rep/underhåll 35 513 63 690 Förutbet månavgifter/hyror 540 997 530 324 Upplupna räntekostnader 281 687 328 304 Övriga interimskulder 6 482 0 Ber arvode för revision 9 870 12 380 879 549 1 080 181 Sida 14 / 17