och underhåll Agenda netto kostnader skostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder - och underhållsplanering netto DN= H- Ad -D -U H= Hyresinbetalningar Ad= Administrationsutbetalningar D= utbetalningar U= sutbetalningar DN skall förränta eget och lånat kapital Betalningsnetto BN = DN- Amortering - räntor 50 40 FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Begrepp 30 20 10 0-10 -20-30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Hyresinb netto (inkl adm (inkl adm Vidmakthålla Ombyggnad Bevara/ Återställa Ändra funktion Kontinuerlig Ofta/sällan Mycket sällan Liten Liten/stor Stor Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Renovering Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. 1
Begrepp forts Reparation Avhjälpande av fel till driftduglighet. Restaurering Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om- och tillbyggnad enligt PBL. Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt - och underhåll Periodiska betalningar Kräver omfattande analyser Baseras på jämförelsematerial Eget Externt Årsredovisning Trend/nivå identifieras Kvalitativ bedömning Byggteknisk besiktning -termer Kontinuerligt behov Upprätthålla funktion Kortsiktigt 1 år Kontoplan Mediaförsörjning Värme El Avfall Tillsyn Observationer Felrapportering Skötsel Städning Sophämtning Byte (LKF) 2
(LKF) (LKF) kostnader för flerbostadshus 2007 3
Värmeenergi Uppvärmningskostnader för en fastighet Individuell värmemätning Påverkan Byggnadsår- och isoleringsstandard Återvinning ventilation tid ventilation Minskning av rumstemperatur Stommaterial Flerbostadshus, 2006 Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Löpande underhåll Akutunderhåll Skador Skadegörelse Brist i material om installationer Planerat underhåll- förvaltningspolicy Förebyggande underhåll splaner stermer Akut Löpande underhåll övrigt löpande underhåll Förebyggande underhåll Planerat underhåll Långtidsplanerat underhåll Behovsstyrt underhåll Periodiskt underhåll 4
Balkongfunktion - ett exempel 1. Teknisk lösning 2. Förväntat tillstånd 3. Servicenivå för balkonger 4. Funktionskrav på kort och långa sikt 5. Åtgärdsförslag 6. Ekonomi På tal om underhållsplanering Aj,Aj,Aj det var inte bra! (professor Bengt Hansson) Slutsats? splanering Uppmätning Relationsritning Besiktningar splan Uppföljning Databas Förtecknad åtgärder sintervall kostnader Prel underhållsplan Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Ålder Årskostnader Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period 5
enligt PBL 13 Byggnader skall underhållas med hänsyn till utseende och bevarandevärde Byggnader skall uppfylla de krav som anges i 2 och 2a i lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk (PBL 3kap 3). Byggnadsverk skall underhållas så att deras egenskaper i de hänseenden som avses i första stycket i huvudsak bevaras. Byggnadsnämnden skall ta upp frågan om påföljd eller ingripande enligt detta kapitel så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande i denna lag eller av någon föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av dessa bestämmelser. PBL (10 kap)" sintervall - livslängd Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU) Byggnadsdel!!sintervall!Livslängd! Grund!!!!!!100 år! Murstomme!!!!!100 år! Fasadytor!!!5-10 år!!20-50 år! Taktäckning!!!20-50 år!100 år! Dörrar o fönster!!!5-50 år!!100 år! Invändig ytskikt!!!5-10 år!!100 år! Inredning!!!!!30 år! Installationer!!!15- år!!40 år! Hyresgästen kan själv avgöra om visst periodiskt lägenhetsunderhåll, t ex byte av golv och vitvaror, skall utföras under året eller om det skall skjutas på framtiden. Avstår hyresgästen från åtgärden erhålls hyresåterbäring. Hur mycket skall avsättas till framtida underhåll? 6
Standard Standardutveckling Nyproduktionsstandard Ombyggnad Ursprunglig standard Rivning Tid Ombyggnad av badrum Hur bokföra? skostnader? Reparationskostnader? Hur påverkas resultatet? Livslängd Säker Vatteninstallation Våtrumsintyg Vilka fel har byggnaden? Detta måste vi veta för att kunna göra en underhållsplan? Projekteringsbeslut Tillståndskontroll! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltningen. Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt 7
Diagnos = Tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse Bra / önskvärt Modell Diagnos Prognos Beslut Feedback- iterativ process Analys/Diagnos av o kräver fördjupade studier av diagnosmaterialet Diagnoserna Prognos Beslut Syfte 1. Bestämma resurs och penningflöden 2. Bestämma bundet kapital 3. Utgöra grund för prognos a) Verksamhetsplanering b) Budget c) Kalkyler Framåtriktade In- och utbetalningar Betalning In Ut Engångsbetalning Upptagande av lån Försäljning Fastighetsköp Reinvestering Periodisk betalning Hyra Finansiella inbetalningar Administration Räntor Eget kapital Diagnos Tillståndskontroll Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter och företag Målsättning= önskvärt tillstånd Produktivitetsmått = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) Effektivitetsmått = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/dou) Fastighetsförvaltning Arbetsuppgifter och organisation Egen eller extern förvaltning. Valet påverkas av. Fastighetsbeståndets storlek och geografiska spridning Byggnadernas tekniska utformning Fastigheternas användning Ägarens kompetens och kapacitet Ägarens ekonomiska förutsättningar 8
Administration Förvaltningsstrategi Förvaltningsstrategi Härtill nöd och tvungen -strategi Förebyggande åtgärder Åtgärder Egen regi Entreprenad Adm D ou Adm D ou Kostnadsfördelning Innehåll Åtgärder Bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR Krav på varsamhet Rivningsplan Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser Minimikrav Lägsta godtagbara standard Förebyggande åtgärder Beslutsproblem När? Hur mycket? Nivå? Vem ansvarar för åtgärden Sannolikhetsteoretisk modeller för beslutsprocessen Lägsta godtagbara standard Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten Kontinuerlig uppvärmning Avlopp för spillvatten Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch Utrustning och utrymme för matlagning Förrådsutrymmen Möjlighet till tvättning 9
Ansvar för åtgärd Fastighetsägarens ansvar Producentansvar Projektörsansvar Produktansvar Hyresgäst och brukaransvar Säljarens felansvar Förebyggande åtgärd Kalkylräntans betydelse Lönsamt? Några exempel Tack! Att tänka på vid renovering 10