Linköping 56 Lokalhyresmarknaden I Linköping har lokalhyresmarknaden förändrats och är nu polariserad mellan Linköpings innerstad och Mjärdevi, väster om centrum. I innerstaden har hyresmarknaden utvecklats positivt. Med de nya projekten kring kv Djäknen och kv Gränden har kontorslägen i centrumkärnan blivit allt mer attraktiva. Det finns en del vakanser på kontor i centrala Linköping men främst i lokaler i sämre skick och i relativt sett sämre läge. I Mjärdevi finns det en stor del vakanser, inte minst i lokaler för IT-verksamhet. Linköping är Sveriges femte största kommun. Näringslivet är differentierat med starka företag inom data/elektronik/ high-tech, livsmedel, grafisk industri och verkstadsindustri. Linköpings Universitet är den viktigaste regionala resursen för att med forskning och utveckling stärka och förnya Linköpings näringsliv. Fastighetsföretagen i city och Linköpings Kommun samverkar genom BusinessLink som är arbetsnamnet för en gemensam internetportal för att attrahera framtidsföretag till centrumlägen. Under slutet på 2001 mattades efterfrågan på centrala kontorslokaler. Hyresnivåerna stabiliserades mellan 1 500 2 000 kr per m 2 för de bästa lokalerna. Butikshyrorna i centrala Linköping fortsätter att stiga och ligger i intervallet 1 000 4 000 kr/m 2. I Linköping har Vasakronan nyuthyrt 7 585 m 2 och omtecknat 15 951 m 2, Vasakronans högsta hyresnotering för kontor under 2001 är 1 500 kr/m 2. I kv Djäknen 3 har två nya kontorsbyggnader uppförts under 2001. Kontorslokalerna i dessa fastigheter tillhör de mest högkvalitativa lokalerna i Linköping. Hyresgäster är Convergy s Customer Management Sweden, Apoteket, Teleca, Sigma, Epsilon, Östsam (kommunerna i Östergötland i samverkan) samt Trafikrådet. Vattenfall Östnät har flyttat in i gamla Polishuset och hyr där mer än 5 000 m 2. Cell Network flyttade in vid årskiftet och Försäkringskassan flyttar in i mars 2002. Landstinget utvidgar sina kontorslokaler i kv Dalkullan 19. Skatteförvaltningen och Länsstyrelsen har under året förlängt sina hyresavtal i 6 år. Det nystartade IT-företaget Relmind är hyresgäst i kv Ambrosia 5. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Linköping har varit låg och det finns få fastighetsobjekt till salu. Vasa kronan köpte kv Ambrosia 5, det helrenoverade före detta Socialförvaltningshuset, för cirka 90 Mkr. NCC har sålt ett hotellprojekt i kv Palmen till utländska investerare. KONTORSHYROR LINKÖPING Kr/m 2 2 000 1 500 1 000 500 Modern arkitektur. I kv Djäknen har två nya kontorsbyggnader byggts. 0 90 91 92 93 94 95 96 97 Topphyra Marknadshyra Bedömt snitt kontraktshyra Källa: NewSec 98 99 00 01 Genomsnittlig kontraktshyra Vasakronan
57 MARKNADSPOSITIONERING LINKÖPING + Attraktivitet Hög risk 6 1 Låg risk 7 2 5 V 8 Läge + Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas för en hel stad och bedömningen baseras på att hela orten jämförs och inte marknadspositionen på respektive stads delmarknad. 4 3 DE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Lokalarea m 2 Skattemyndigheten 8 299 Länsstyrelsen 7 676 Vattenfall 5 941 Convergy s 4 619 SHB 3 291 DE STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägare Kommersiella lokaler, m 2 Tornet 95 000 Bygg-Vesta 65 000 Vasakronan 64 000 Skandia Liv 31 000 Sankt Kors Fastighets AB 25 000 Källa: Byggstatistik i Gävle, avser kommersiella lokaler2001-12-31. Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyres fastigheter, typkod 300 399. FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, LINKÖPING Taxe- Lokalarea (m 2 ) Hyres- Kontrak- Vakans Byggn.år/ rings- Förråd/ Summa intäkter terad Hyres- Senaste värde lager/ lokal- 2001 hyra värde Fastighet, adress ombyggn.år (Mkr) Kontor Butiker Garage arkiv Bostäder Övrigt area (Mkr) (Mkr) (%) Större hyresgäster 1 Amasonen 2, Östgötagatan 3 1973 55,9 7 723 2 216 600 10 539 11,1 11,6 Securitas, Länsstyrelsen, Vägverket, Jordbruksverket Ny 2 Ambrosia 5, Ågatan 40/Platensgatan 2 1929/1968 41,4 5 225 200 1 500 1 036 0 7 961 7,2 8,3 Nexus, Skandiabanken, Datatorn 3 Blandaren 1, S:t Larsgatan 9 1909/1971 21,5 2 961 112 1 232 507 4 812 3,6 3,8 Kommunen, Landstinget, SKS, bostäder, 4 Blandaren 14, S:t Larsgatan 11, 13, 15 1913/1967 63,8 6 262 1 643 2 873 307 3 632 1 820 16 537 10,1 10,0 Skattemyndigheten, Just Nu Tryck, Bostäder, Bite, Fyrplus Mekatronic 5 Blandaren 17, Repslagargatan 4 6 / 1990 98,1 10 300 1 800 1 016 250 13 366 7,5 12,7 Skattemyndigheten, Vattenfall, Cell Network, Gasverksgränd 2 4 Försäkringskassan 6 Dalkullan 19, Linnégatan 9 1970/1971 14,6 1 005 895 1 562 3 462 2,8 2,6 15 Landstinget, Info Komp 7 Djäknen 3, Drottninggatan 14 o 16, Snickargatan 40 1879/2001 5,0 7 962 900 180 9 042 3,2 11,1 Convergy s, Sigma, Apoteket, Configura 8 Duvan 18, Nygatan 18 20 1973 68,6 4 967 3 364 1 100 1 289 778 11 498 12,4 13,0 KPMG, Stadium, Folksam, SHB, Akademibokhandeln Fyrtorp 1:17,Valdemarsvik 0,8 410 410 0,3 0,3 Kustbevakningen Löfstad 2:1, Norrköping 0,1 49 49 0,1 0,1 Securitas bevakning Summa Linköping 369,8 46 405 5 319 8 173 6 044 5 759 5 976 77 676 58,3 73,5 0,9
58 För att förstärka marknadspostionen i Malmös hamnområde har Vasakronan förvärvat två fastigheter under året.
Malmö Fastighetsbeskrivning Året har präglats av konsolidering av verksamheten. Genom framförallt förvärvet 1997 av Gotic blev Vasakronan snabbt en aktör på marknaden och har på ett strukturerat och strategiskt sätt utvecklat beståndet. Den strategiska inriktningen i Malmö är att ytterligare förstärka marknadspositionen utmed gå gatu stråket från Triangeln till Stortorget och i Inre Västra Hamnen området. I Hamnenområdet har två moderna kontorsfastigheter förvärvats, Bilen 6 och Sirius 1. Industrifastigheten Västerbotten 9 såldes i ett byte mot Bilen 6. Vasakronans fastighetsbestånd i Malmö omfattar 338 000 m 2 lokalarea. Butiksarean uppgår till 38 000 m 2. Lokalhyresmarknaden Vasakronan har genom förvärv uppnått en marknadsledande ställning i centrala Malmö och är den största aktören på kommersiella lokaler i citynära lägen. Kundstrukturen är en blandning mellan privat- och offentlig kontorsverksamhet, butiker samt hotell. Malmö med kranskommuner upplevs av såväl näringslivet som privatpersoner som lätt att etablera sig i. Tillgången på kompetent personal och bostäder är god. Av de bolag som under året valt att etablera sin verksamhet i regionen finns Nordeas nya kund- och telemarketingcenter, Handelsbankens internetsupport och telekomoperatören Orange som valt att förlägga sitt svenska huvudkontor i Malmö. Hyresmarknaden har efter ett antal år med kraftigt stigande hyror stabiliserat sig och marknaden befinner sig i balans. Cirka 10 000 m 2 kontorsyta var i slutet av 2001 under produktion i centrala Malmö. Hyrorna i city är för nya och nyrenoverade kontor mellan 1 600 och 2 100 kr/m 2. I Malmö har Vasakronan nyuthyrt 5 400 m 2 och omtecknat avtal om cirka 35 000 m 2 kontor och butiker på nivåer upp till 59 I Malmö har Vasakronan en stark marknadsposition från Triangeln längs Södra Förstadsgatan till Gustav Adolfs torg och vidare till Stortorget.
MALMÖ 60 2 000 kr/m 2 respektive 5 500 kr/m 2. Vasakronan har under året ytterligare stärkt sin position i Malmö och är marknadsledande på såväl kontor som butiker i centrala lägen. Kundströmmarna i Malmö ökar starkt kring stråket från Gustav Adolfs Torg längs Södra Förstadsgatan till Triangeln och intresset för butiksetableringar är fortsatt stort. Detaljhandeln i centrala Malmö har ökat omsättningen betydligt över riksgenomsnittet. Vasakronan har forsatt arbetet med att renovera fastigheterna utmed Södra Förstadsgatan och i slutet på året flyttade Benetton och ERA-heminredning in i 1 500 m 2 nya butikslokaler inom kv Björnen 1. Vid Södertull har renoveringen av kv Carl Gustav 5 slutförts i och med att samtliga butiker hyrts ut. Grannfastigheten kv Magnus Stenbock 4 står på tur att upprustas. Malmö Stad har genomfört en omfattande förändring av utemiljön i direkt anslutning till fastigheterna vilket kraftigt bidragit till att öka attraktiviteten. Inom kv Nora har omförhandling av hyreskontrakt skett med Skatte- och Kronofogdemyndigheten och anpassningar av lokalerna pågår. Fastighetsmarknaden Under 2001 har fastighetsmarknaden varit fortsatt aktiv. Prisnivån för kommersiella lokaler i bästa läge är fortsatt hög, och direktavkastningskravet ligger kring 6,5 procent. Vasakronans marknadsposition har ytterligare stärkts genom förvärv av kvarteret Sirius 1 vid Centralstationen. Vidare har Vasakronan etablerat sig inom Västra Hamnen i anslutning till Bo01-området genom förvärvet av fastigheten Bilen 6 i en affär där fastigheten Västerbotten 9 avyttrades. Fastigheten Bilen 6 är fullt uthyrd till Intentia, på fastigheten finns dessutom 6 000 m 2 outnyttjad byggrätt kvar att utveckla. Under året har aktiviteten kring Västra Hamnen varit fortsatt hög och ett antal större ny- och ombyggnadsprojekt pågår i området. Byggnationerna avser både lokaler och bostäder. Framtidsutsikter Högskolan utvecklas kontinuerligt och har idag cirka 18 000 studerande, vilket gör högskolan till Sveriges åttonde största. Forskning sker inom samtliga vetenskapsområden. Under året Utvecklingen av infrastruktur, främst Öresundsbron, betyder mycket för näringslivet i Öresundsregionen.
har också Malmö Högskola fått en professur i entreprenörskap, finansierad av näringslivet. Beslut att bygga Citytunneln fattades av Riksdagen i december 2001. Detta innebär en investering på cirka 8 10 miljarder kronor. Tunneln kommer att förbinda Malmö Central med Öresundsbron med stationer vid Triangeln och Hyllie. Intresset för ytterligare investeringar i närområdet är påtagligt. Den förstärkning av regionen som Öresundsbron medfört har bland annat fått till följd att andelen nyetableringar inom näringslivet ökat. Malmö med kranskommuner uppvisar för närvarande den för landet största relativa befolkningsökningen. Under sommaren 2001 arrangerades den första europeiska bomässan i Malmö. Stora investeringar inom miljö-, infrastruktur- och ekologiområden har genomförts i samband med mässan. Västra Hamnen växer fram som Malmös nästa stora utvecklingsområde, en ny stadsdel med bostäder, kontor, mässverksamhet och högskola. 1995 bildade Malmö Stad, fastighetsägarna och handlarna Malmö Citysamverkan. Genom samverkan, stora investeringar och ett antal cityarrangemang har Malmö City återtagit rollen som en attraktiv och naturlig mötesplats. Resultatet av detta arbete har inte låtit vänta på sig. Omsättningen i Malmö City har ökat betydligt mer än riksnittet och Malmö utsågs till årets stadskärna år 2000. Eftersom Vasakronans bestånd ligger i stadskärnan prioriteras verksamheten inom Malmö Citysamverkan. Inom bioteknik- och läkemedelsbolagen har det utvecklats ett nätverk, Medicon Valley, med över 200 medlemmar. Öresund är en av Europas största bioteknikregioner. Andra starka nätverksområden inom regionen är IT, Livsmedel och Miljö. Dessa fyra plattformar skall samverka inom ramen för Öresund Science Park. 61 Vasakronan kommer under 2002 att erbjuda ett utökat tjänstekoncept i Malmö då Vasakronan Service Partner etablerar verksamhet.
MALMÖ DE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Lokalarea m 2 Triangeln köpcentrum 25 000 Polismyndigheten 20 070 Skattemyndigheten 19 274 Scandic Hotel 17 482 Domstolsverket 14 080 SEB 14 404 Länsstyrelsen 10 788 Skandia 8 832 Kriminalvårdsmyndigheten 6 371 Kronofogdemyndigheten 5 886 DE STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägare Kommersiella lokaler, m 2 62 Vasakronan 287 000 Wihlborgs 183 000 Drott 157 000 Tornet 109 000 Skanska 94 000 Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler 2001-12-31. Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyres fastigheter, typkod 300 399. KONTORSHYROR MALMÖ Kr/m 2 2 500 2 000 1 500 1 000 = Malmö Nord = Malmö Syd 500 0 90 91 92 93 94 95 96 97 Topphyra Marknadshyra Bedömt snitt kontraktshyra Källa: NewSec 98 99 00 01 Genomsnittlig kontraktshyra Vasakronan GAMLA STADEN DAVIDHALL / RÅDMANSVÅNGEN = Vasakronans fastigheter = Vasakronans fastigheter
FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, MALMÖ Taxe- Lokalarea (m 2 ) Hyres- Kontrak- Vakans Byggn.år/ rings- Förråd/ Summa intäkter terad Hyres- Senaste värde lager/ lokal- 2001 hyra värde Fastighet, adress ombyggn.år (Mkr) Kontor Butiker Garage arkiv Bostäder Övrigt area (Mkr) (Mkr) (%) Större hyresgäster Malmö Nord 1 Bastionen Nyköping 1, Malmöhusvägen 1 1918/1996 19,0 3 299 3 299 3,6 3,6 Hovrätten Ny 2 Bilen 6, Västra Varvsgatan 10 2000 50,9 5 709 5 709 2,3 9,2 Intentia 3 Bylgia 1, Skeppsbron 17 1960 48,1 8 285 547 8 832 10,6 10,8 Skandia 4 Claus Mortensen 26, Södergatan 14 1967/1980 23,1 1 932 1 540 3 472 3,9 3,9 15 Harry & Son, Assistera, Accenture 5 Delfinen 12, Södra Förstadsgatan 2 1908/1995 40,3 2 716 913 588 935 5 152 5,2 5,9 Levi s Store, Teknik i Media 6 Ellenbogen 36, Baltzarsgatan 21 1924 837 341 435 1 613 1,5 1,4 Centricon, Q-branch 7 Ellenbogen 38, Baltzarsgatan 19 23 1969 261 1 160 159 3 856 5 436 4,8 4,9 Läkarhuset Ellenbogen, Systembolaget 8 Gasklockan 3, Porslinsgatan 6, Malmgatan 1 1993 246,6 20 070 7 005 27 075 46,1 47,7 Polismyndigheten, Kriminalvårdsstyrelsen 9 Hans Michelsen 9, Adelgatan 1 3 / N Vallgatan 51 52 1974 31,9 1 996 6 000 460 8 456 5,4 5,5 19 SEB-finans, SEB Trygg Liv 10 Karin 11, Kungsgatan 13 / Länsstyrelsen, Tribon Solutions, Bluelabs, Drottninggatan 18,19 1931/1974 95,4 16 073 3 700 210 19 983 19,7 19,7 5 IT Assign, Tele Nordia 11 Kronan 10, 11; Bruksgatan 2 / N Vallgatan 36 48 1898/1972 120,0 2 474 182 15 536 18 192 20,0 20,5 SEB, Trygg Hansa 12 Neptun 6, Västergatan 43 47 1978/1995 34,1 790 4 702 5 492 6,7 6,8 Hovrätten, Regeringskansliet 13 Nora 11, Kungsgatan 15 / 1980/1996 174,9 27 035 3 000 5 093 35 128 26,1 28,1 Skattemyndigheten, Kronofogdemyndigheten, Drottninggatan 16 Amica 14 Oscar 1, Stortorget 31 1903/1989 31,2 2 375 630 3 005 4,0 2,7 26 Mannheimer & Swartling, Rest Ekmans 15 Oscar 17, Stortorget 27, 29, Lilla Torg 1910 94,3 8 581 2 098 503 57 1 624 12 863 18,9 17,6 5 Mannheimer & Swartling, Biograf Spegeln, Setterwalls Advokatbyrå 16 Residenset 5, Adelgatan 6 1878/1996 11,2 1 313 374 1 687 2,1 2,0 Trevise Bank, Å & R, Carton 17 Rundelen 34, Rundelsgatan 14 1946 8,5 1 992 307 310 2 609 1,5 1,8 17 Jönsson & Lindwall Ny 18 Sirius 1, Jörgen Kocksgatan 9/ Navigationsgatan 3 1992 42,4 7 861 1 745 9 606 0,0 7,6 10 Enea Realtime, Minolta 19 Von Conow 57, Kalendegatan 6 8 / Själbodgatan 6 8 1984 52,8 6 770 244 655 223 7892 9,4 9,5 Läns- och tingsrätt, Modul 1 Data Malmö Syd 1 Björnen 1, Södra Förstadsgatan 17 / Kärleksgatan 2 1903/1940 24,0 2 424 793 400 345 3 962 2,4 6,2 0 ERA, Benetton 2 Björnen 38, Södra Förstads- 1904/1999 80,0 2 086 3 088 5 174 11,2 11,1 G Armani, Ralph L, H. Boss, Sand, Dkny, gatan 23, 25 27 Mexx, Carli Gry 3 Carl Gustav 5, Södra Tullgatan 4 1961 130,4 5 744 3 862 56 4 625 885 15 172 19,0 19,4 3 Fritidsresor, Sisters, SF Bio 4 Claus Mortensen 34, Stortorget 6 1851/1984 29,4 1 357 508 656 2 521 3,6 2,5 3 Etage, Café Mäster Hans 5 Claus Mortensen 35, Södergatan 20 1898/1995 18,3 507 1 479 1 986 2,5 2,6 Hotell Baltzar, Elfströms Skor 6 Elefanten 23, Södra Förstadsgatan 22, 24 1938/1988 67,2 1 431 2 350 26 2 213 23 6 043 7,3 8,4 5 Cervera, Rizzo 7 Elgen 14, Södra Förstadsgatan 9 11 1937/1998 21,1 828 3 093 127 1 510 314 5 872 10,6 10,7 SF Bio, Guldfågel, Marc O Polo 8 Gråbjörnen 11, Davidshallsgatan 27 1932/1984 31,0 1 408 326 10 1 997 758 4 499 4,6 5,1 4 Prêt à Porter, bostäder 9 Kaninen 26 (T) Södra Förstadsgatan 33 51 1989 (1958) 364,1 7 886 8 455 8 717 132 19 169 44 359 57,4 55,0 Scandic Hotel, H&M, Kapp Ahl 10 Kaninen 27 (T), Södra Förstadsgatan 49 1958/1989 162,5 1 007 6 634 5 895 367 4 990 4 202 23 095 17,3 18,4 2 The Stadium, Konsum, Hemtex 11 Magnus Stenbock 2, Gustav Adolfs Torg 12 1990 54,5 4 628 209 340 5 177 6,6 6,8 3 Ernst & Young 12 Magnus Stenbock 4, Södra Tullgatan 3 1963/1988 93,5 6 787 2 773 30 660 10 250 9,7 10,5 16 MQ, TT, Partner Tech, Ernst & Young 13 Rosen 8, Engelbrektsgatan 2 4 1880/1980 63,1 3 455 465 71 1 317 5 308 8,2 8,4 Malmö Aviation, Södergården, Johan P 14 S:t Jörgen 7, Södergatan 28 Kalendegatan 27 1929/1994 1 706 982 330 320 1 831 5 169 7,4 7,0 8 Sandrew, Kapp-Ahl, Intrum Justitia 15 Tigern 7, Södra Förstadsgatan 7 1894/1931 15,0 267 650 330 1 126 2 373 2,7 2,8 Modehuset Lindri Malmö Övrigt Smedjan 13, Celsiusgatan 33 35, 1937/1971 18,7 3 677 0 8 244 11 921 4,9 6,0 13 Du Pont, Migrationsverket Östra Farmvägen 5 Summa Malmö 2 297,5 162 974 38 108 30 042 3 608 20 882 82 768 338 381 367,2 390,1 3,2 (T) = tomträtt MARKNADSPOSITIONERING MALMÖ NORD MARKNADSPOSITIONERING MALMÖ SYD + Attraktivitet Hög risk 2 13 8 10 6 7 19 17 18 Låg risk 9 V 16 123 4 15 14 5 11 1 Hög risk Läge + Läge + Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas för en hel stad och bedömningen baseras på att hela orten jämförs och inte marknadspositionen på respektive stads delmarknad. + Attraktivitet 2 11 Låg risk 3 6 7 12 9 V 4 15 1 10 14 13 8 5 63
Lund 64 Lokalhyresmarknaden Vasakronan har sedan 1998 fyrdubblat sin närvaro i Lund genom förvärv och offensiv bearbetning av marknaden. Kundstrukturen är idag en blandning av privat tjänstesektor, offentlig verksamhet och butiker. Lund är en stad i stark tillväxt. Lunds Universitet, Öresundsregionens största och ledande, samt forskningsbyn IDEON har stor del i utvecklingen. Intresset för att etablera verksamhet i Lund har ökat sedan Öresundsbron tillkom. Sedan tidigare domineras näringslivet i Lund av, ett för stadens storlek, unikt antal stora internationella företag såsom Ericsson, Astra Zeneca, Gambro och Tetra Pak. Tillväxtorienterade företag inom bland annat bioteknik och IT finns i anslutning till forskningsbyn IDEON. Hyresmarknaden är för närvarande välbalanserad och stabil med hyresnivåer mellan 1 400 och 1 600 kr/m 2 för moderna kontor i bästa läge och vakanser på cirka 3 procent. Kortsiktigt kan det uppstå vakanser inom IDEON med anledning av de senaste årens betydande nyproduktion. Bland annat kommer Sony Ericsson Mobile Communication att koncentrera verksamheten till Brunnshög. Vasakronan har under året färdigställt om- och tillbyggnaden av kv Benzelius 1 till moderna kontor med kyla. Projektet har omfattat 4 500 m 2 varav 2 000 m 2 utgjort nyproduktion. Fastigheten, som till stor del varit outhyrd under 90-talet, är idag uthyrd till bland annat Precise Biometrics, Euro Finans, netmage, DHI och Finn Inn. Vasakronan har även genomfört en genomgripande ombyggnad av kv Sandryggen 1 till moderna kontor med kyla. Projektet har omfattat 4 300 m 2. Under början av 2002 flyttar Skatte- och Kronofogdemyndigheten in i nya och effektiva kontorslokaler. Projekten Benzelius och Sandryggen har resulterat i stora ökningar av driftnettot och därmed höjda marknadsvärden på fastigheterna. I Lund har Vasakronan nyuthyrt 2 600 m 2 och omförhandlat 11 400 m 2 under året. Hyresnivån har ökat med 390 kr/m 2, en ökning med 47 procent.
Fastighetsmarknaden Under 2001 har intresset för fastigheter i Lund varit fortsatt högt men omsättningen låg. Sparbanken Finn sålde under året sina rörelsefastigheter, bland annat Galten 24 vid Mårtenstorget i Lund. Köpeskillingen uppgick till 130 Mkr. Vasakronan har under året arbetat fram programhandlingar för en ny kontorsbyggnad om 2 000 m 2 i kv Spettet. Kommunstyrelsen har tillstyrkt ärendet som nu går vidare som detaljplaneärende. Under hösten 2002 förväntas detaljplanen vara klar. Vasakronan har även anmält intresse att förvärva mark på Brunnshögsområdet. Området utgör Lunds nästa stora arbetsområde. Lunds kommun kommer att ta fram detaljplaner och området ska primärt användas för kunskapsorienterad verksamhet, det vill säga av företag eller institutioner som för sin utveckling är beroende av nära samverkan med Universitetet och Lunds tekniska högskola, LTH. Vasakronan är redan etablerat i området. DE STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägare Kommersiella lokaler, m 2 Vasakronan 64 000 Första Fastighets AB Ideon 1 54 000 Castellum 30 000 Ideon AB 1 22 000 Wihlborgs 13 000 1 Första Fastighets AB IDEON och IDEON AB:s ytor är klassificerade som industri, men används som kontorsfastigheter. Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler 2001-12-31. Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyresfastigheter, typkod 300 399. 65 MARKNADSPOSITIONERING LUND KONTORSHYROR LUND DE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA + Attraktivitet Hög risk Låg risk 7 9 3 8 4 V 6 105 11 1 2 Läge + Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas för en hel stad och bedömningen baseras på att hela orten jämförs och inte marknadspositionen på respektive stads delmarknad. Kr/m 2 2 000 1 500 1 000 500 0 90 91 92 93 94 95 96 97 Topphyra Marknadshyra Bedömt snitt kontraktshyra Källa: NewSec 98 99 00 01 Genomsnittlig kontraktshyra Vasakronan Lokalarea m 2 Sony Ericsson Mobile Communications 27 690 Polismyndigheten 6 395 Skattemyndigheten 4 439 Landsarkivet 3 790 Lunds Tingsrätt 3 087 FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, LUND Taxe- Lokalarea (m 2 ) Hyres- Kontrak- Vakans Byggn.år/ rings- Förråd/ Summa intäkter terad Hyres- Senaste värde lager/ lokal- 2001 hyra värde Fastighet, adress ombyggn.år (Mkr) Kontor Butiker Garage arkiv Bostäder Övrigt area (Mkr) (Mkr) (%) Större hyresgäster 1 Apotekaren 12, Kyrkogatan 1 3 / Lilla Fiskaregatan 2 1912/1981 34,1 2 102 215 6 1 113 530 3 966 5,5 5,6 SEB, Lunds Kommun (Kino) 2 Arkivet 1, Dalbyvägen 4 / Arkivgatan 1 1901/1970 1 864 1926 3 790 3,0 3,0 Landsarkivet 3 Benzelius 1, Dag Hammarskjölds väg 2 1958 20,8 5 757 436 440 6 633 3,5 6,2 6 Precise Biometrics, Euro Finans 4 Galten 25, Mårtenstorget 12 14 / Råbygatan 2 1986 22,8 1 252 491 149 0 1 892 3,0 3,4 Apoteket Hjorten, McDonald s, IHE 5 Häradshövdingen 2, Byggmästaregatan 2 1958/1994 20,1 2 258 829 0 3 087 3,9 3,9 Lunds tingsrätt 6 Päronet 14, Ruben Rausings gata 9 1910/1997 1 783 0 1 783 2,2 2,2 Martinsson, Skandiakonsult, Scancontrol 7 Repslagaren 31, Stora Södergatan 45 47 1980 51,6 5 767 2 170 0 0 7 937 6,8 8,2 1 CSN, Telia, Lunds kommun 8 Sandryggen 1, Järnåkravägen 3 1957 33,7 5 490 470 0 5 960 6,0 5,6 Skatte- och Kronofogdemyndigheten 9 Spettet 3, Byggmästaregatan 1 3 / Fjelievägen 4 6 1965 27,1 3 974 2 395 0 6 369 4,4 5,2 Polismyndigheten 10 Nya Vattentornet 2, Odarslövsv 2/ Sölvegatan 51 1996-99 192,0 22 907 3017 1 766 27 690 34,7 35,1 Sony Ericsson Mobile Communications 11 Spettet 4, Slöjdgatan 2 / Fjelievägen 8 1930/1997 2,9 405 25 430 0,4 0,4 Vasakronan, Mallverkstaden Summa Lund 405,1 53 559 706 4 565 6 858 1 113 2 736 69 537 73,4 78,8 0,7
TJÄNSTER Tjänster och service för att få nöjda kunder Ett väl utvecklat tjänsteutbud blir en allt viktigare framgångsfaktor för Vasakronan. Att hyra lokal innebär så mycket mer än att ha en plats att bedriva sin verksamhet på. Service och trivsel är viktigt för att få en smidig och effektiv arbetsvardag. Därför satsar Vasa kronan på ett starkt och varierat tjänsteutbud. 66 Vasakronan Service Partner erbjuder många olika tjänster, även från externa leverantörer.
Ett brett produkt- och tjänsteutbud skapar mervärden för både kund och hyresvärd. Kunden kan än mer fokusera på sin egen kärnverksamhet istället för att leta efter lämpliga serviceleverantörer. Samtidigt får hyresvärden en unik möjlighet att ytterligare stärka banden med kunderna och göra dem ännu nöjdare. Vasakronan Service Partner I takt med att Vasakronan har fått många olika kundkategorier har efterfrågan på ett bredare tjänsteutbud vuxit. Genom Vasakronan Service Partner bedrivs en betydande tjänsteverksamhet i stora fastigheter som kv Garnisonen, InfraCity, kv Primus och kv Tegen i Stockholm. Under 2002 är avsikten att starta verksamhet i kv Grönlandet Norra på Wallingatan i centrala Stockholm, Kista Entré samt i kv Triangeln i Malmö och kv Lilla Bommen 1, det så kallade Läppstiftet, i Göteborg. Största produktområden är konferens, telefoni, reception, restaurang och hyresgästservice det vill säga vaktmästeri. Till receptionsverksamheten hör också ett koncept med ärendetjänster, RoomService. Konferensanläggningar och restauranger drivs i kv Primus på Lilla Essingen, InfraCity i Upplands Väsby, kv Garnisonen på Östermalm och kv Tegen i Solna. Omsättningen för Vasakronan Service Partner år 2001 uppgick till 42 Mkr. Medel talet anställda var under året 45 personer. Via en nätportal kan kunderna ta del av tjänsteutbudet och kostnadsfritt göra beställningar. 67 Kundernas vardag enklare Tjänsteutbudet har under året utökats med tjänster även från externa leverantörer. Vasakronan har förhandlat fram förmånliga priser och villkor som alla hyresgäster i Stockholm kan utnyttja. Via en internetbaserad portal kan kunderna ta del av samtliga tjänster, både från externa leverantörer och från Vasakronan Service Partner, och kostnadsfritt göra beställningar. Tjänster som erbjuds är bland annat bemanning, kontorsmaterial, bud, fruktkorgar, växtskötsel, kaffemaskiner, catering, bevakning m m. Kunderna har fri tillgång till tjänste sajten och får rabatt på varje enskild tjänst. En stor fördel för kunderna är att de, tack vare sajten, kan lösa i princip alla sina behov av kontorsservice på ett enda ställe. Därmed kan rutiner förenklas och arbetet göras mer effektivt. Under 2002 är målet att även hyresgäster i Göteborg, Malmö, Linköping och Uppsala ska få tillgång till e-handels platsen. Kemtvätt är en av många tjänster som kan bokas.
Varumärke långsiktig satsning på att förstärka Vasakronans varumärke. 68 Varumärket har blivit allt viktigare i företagets totala marknadsföring. Det är därför av stor vikt att Vasakronan agerar och presenteras på ett konsekvent och enhetligt sätt på alla marknader. Inom fastighetsbolagen har tonvikten i marknadsföringen traditionellt haft inriktning på hårda värden, ytor, lägen, hyror etc. Vasakronan har en mer humanistisk inriktning, där konceptet är att sätta människan i centrum. Det är kundernas behov och önskemål som styr utvecklingen av kontor. När Vasakronan till exempel fokuserar på miljö, så är det med grundtonen att arbetsmiljön ska vara bra för människornas skull. Inte för omgivningen i allmänhet. De tjänster som erbjuds är till för att ge människor maximal trivsel och nytta, och därmed möjlighet att skapa bättre resultat. Stora på kontor. Större på människor. Vasakronans profilmål är att övergripande associeras med Stora på kontor. Större på människor. Varumärket ska stå för värden som är centrala i företagets vision, som effektiva lokaler, nöjda kunder, kundanpassade tjänster, hög kompetens, miljömedvetenhet samt ett öppet företag med hög etik och moral. Huvudsyftet med Vasakronans kampanjer är att öka det redan stora intresset för Vasakronan som en långsiktig partner för kommersiella lokaler. Det är också viktigt att visa Vasakronans identitet för kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media, politiker, högskolestuderande och andra intressenter. Vasakronan ska vara ett av de tre mest kända fastighetsföretagen i de städer där företaget finns. En intensifierad satsning på att stärka varumärket inleddes 1998 med att göra en kartläggning av Vasakronans profil. Varumärkesarbetet inleddes genom tre kampanjer under 1998 1999 för att visa på Vasakronans humanistiska profil. Kampanjerna syntes i hela Sverige genom stortavlor och kompletterades med annonser i dagstidningar. Under 2000 2002 har Vasakronan satsat på ännu tydligare profilering via TVreklam. Avslutningen på respektive reklamfilm har varit Välkommen till en bättre värd. TV-reklam har kombinerats med reklam via Internet, SF Bio och på Arlanda Express. Lokal marknadsföring av lokaler följer samma varumärkesplattform och har gett en mycket god effekt. Under de senaste åren har Vasakronan satsat i storleksordningen 14 15 Mkr per år för att stärka varumärket. Utvecklingen av Vasakronans varumärkeskommunikation sker i samarbete med reklambyrån Schumacher, Jersild, Wessman & Enander. Tydlig effekt starkt förbättrad image Effekten av reklamsatsningarna har varit tydliga. Resultat av mätningar har visat att kännedomen om Vasakronan har ökat betydligt. Observationsvärden för reklam har under åren ökat från 18 procent till 84 procent. Lokala imagemätningar visar att Vasakronan är ett av de tre mest kända företagen i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala. % 100 80 60 40 20 0 Reklam i TV4, TV3, Kanal 5 och TV8 har bidragit till att stärka Vasakronans varumärke. Observationsvärdet för TV-reklamen, som regisserades av EFTI och Felix Herngren, var 84 procent. OBSERVATIONSVÄRDE VASAKRONANS REKLAM 1998 1999 januari Källa: More Group och Sverigebarometern. 1999 april 2000 november 2001 februari
Fastighetsutveckling för att utveckla befintliga fastigheter och markområden. Under 2001 har Vasakronan utnyttjat exploateringsmark i affärer med Skanska, NCC och JM. Exploateringsmark finns i Stockholm, men också i Göteborg, Lund och i Växjö. Vasakronan har flera delägda bolag tillsammans med bland andra Skanska och NCC för exploateringsmark. För att uppnå en värdeökning krävs en aktiv projektutveckling. Byggrätterna kommer att kunna exploateras av Vasakronan om det går att utveckla kontor inom bygg rätterna. Gäller det bostäder eller byggnader för andra ändamål, kommer byggrätterna att användas i affärer med syfte att förvärva attraktiva kontorsfastigheter. 69 I Sundbyberg planeras en ny stadsdel med bostäder och kontor Stora Ursvik. Vasakronan utvecklar exploateringsmarken bl a tillsammans med NCC.
FASTIGHETSUTVECKLING 70 Det långsiktiga förädlingsarbetet med Vasakronans utvecklingsfastigheter har fortsatt och under året resulterat i försäljning av byggrätter i huvudsak för kommande bostadsbyggande. Fastighetsutveckling inom Vasakronan kommer att bedrivas inom dotterbolaget Vasakronan Fastighetsutveckling. Projektutvecklingssteg Marknadsförutsättningarna och planprocessen i respektive kommun är styrande för hur marken kan utvecklas och användas. Som fastighetsägare samverkar Vasakronan aktivt med kommuner för att utforma och sedan genomföra planer för nybyggnad. Exploateringsmark med byggrätter har olika värde i olika stadier av projektets utveckling. Det är detalj planen som reglerar de formella byggrätterna. Översiktsplanen är kommun över gripande och redovisar huvuddragen i markoch vattenanvändningen i en kommun. Den är obligatorisk för alla kommuner. Kommunen kan välja att genomföra en fördjupning av översiktsplanen för ett större eller mindre område inom kommunen som står inför en större förändring. Det är i dessa fördjupningar av översiktsplanen som Vasakronan aktivt medverkar i samarbete med aktuell kommun för att utveckla ett markområde, som exempelvis Järvafältet eller Hägernäs. I ett tidigt planskede har råmarken ett ringa värde, men när en översiktsplan respektive en fördjupning av översiktsplanen för ett markområde finns, ökar värdet på marken och byggrätten. Fördjupningen av översiktsplanen kan också nyttjas som program för detaljplan, vilket betyder att innehåll i framtida utbyggnad är relativt väl definierat i form av volymer och markanvändning. När projektet närmar sig detaljplan, eller när detaljplan har fastställts, ökar värdet normalt ytterligare. Vasakronan har som mål i utvecklingsarbetet med exploateringsmarken att driva processerna till detalj plan för att utnyttja så stor del av värdeökningen som möjligt. Värdeutvecklingen på mark- och byggrätter är att likna vid värdeutvecklingen på en option. Under tider med låga hyresnivåer har inte byggrätten något större värde. I tider med högre hyresnivåer ökar värdet på byggrätterna. I Stockholm har hyresnivåerna för kontor och hyres rättslägenheter stigit kraftigt under de senaste åren. Detta gör att byggrätterna för såväl bostäder som kontor i Stockholmsregionen under året haft höga värden och har varit attraktiva att exploatera. Hägernäs Under våren 2001 genomförde Täby kommun och Vasa kronan en samordnad försäljning av kvartersmark i Södra Hägernäs till JM. Kvartersmarken innehåller byggrätter för cirka 600 bostäder och drygt 20 000 m 2 verksamheter. Täby kommun har i samarbete med Vasakronan utarbetat den fördjupade översiktsplanen för Södra Hägernäs. Värdet av respektive parts markinnehav var jämt fördelat varför parterna delade lika på försäljningsvärdet som uppgick till 335 Mkr. Västerjärva I Solna och Sundbyberg bedriver Vasakronan i samarbete med respektive kommuner en fördjupning av översiktsplanen för Västerjärva Ulriksdal. Planeringen baseras på att kunna starta utbyggnaden av en ny stadsdel med 4 500 5 500 bostäder och cirka 150 000 200 000 m 2 lokaler under 2003/2004. Vasakronan är huvudsaklig markägare i Västerjärva och har under 2001 bildat ett markutvecklingsbolag för Västerjärva. Skanska har tillfört egen mark och förvärvat 50 procent av bolaget. Vasakronan och Skanska kommer därmed gemensamt att utveckla markinnehavet i Västerjärva, som utgör cirka 70 procent av hela utbyggnadsområdet. Ursvik I Sundbyberg har en fördjupning av översiktsplanen för Stora Ursvik startats under 2001 i samarbete med kommunen och Specialfastigheter. Planeringen baseras på att kunna starta utbyggnaden av en ny stadsdel med cirka 2 800 bostäder och cirka 200 000 m 2 lokaler under 2003/2004. Vasakronans andel härav är cirka 50 procent. Under 2001 har Vasakronan bildat ett markutvecklingsbolag för Stora Ursvik. Till detta bolag har Vasakronan sålt sitt markinnehav. NCC har därefter förvärvat 50 procent av bolaget och Vasakronan och NCC kommer därmed gemensamt utveckla markinnehavet i Stora Ursvik. PROJEKTUTVECKLINGSSTEG Markvärde Råmark Översiktsplanearbete Översiktsplan Detaljplanearbete Fördjupad översiktsplan Detaljplan Projektering Bygglov Byggande Planskede
Svea Artilleri I kvarteret Svea Artilleri på Östermalm i Stockholm pågår ett detaljplanearbete i syfte att åstadkomma cirka 250 lägenheter samt 6 000 m 2 lokaler. Arbetet med detaljplanen är planerat att avslutas under 2002. Drygt hälften av nybebyggelsen kommer att ske på Vasakronans mark. Vasakronan har under 2001 sålt de blivande bostadsbyggrätterna till JM. Kvarteret Gamen på Södermalm I kvarteret Gamen på Södermalm i Stockholm pågår ett detaljplanearbete för bland annat ett nytt hotell med cirka 450 rum. Det nya hotellet kommer att byggas till 50 procent på Vasakronans mark och till 50 procent på kommunens mark. Förhandlingar pågår med lämpliga hotelloperatörer och avtal förväntas tecknas under 2002. När Skattemyndigheten under 2004 flyttar ur kv Gamen kan en totalrenovering inledas. Inflyttning i nyrustade lokaler kan ske från 2005. i samband med försäljningen av fastigheter i Växjö att behålla denna exploateringsmark. Värdering av exploateringsmark Vasakronan har valt att generellt inte inkludera exploateringsmarken i fastighetsvärderingen. Värdet på sådan mark är till stor del beroende på politiska beslut, konjunktur och tempot i de olika planprocesserna. Därför har endast värdet av sådan mark inkluderats där en realisering av värdet kan ligga inom en överblickbar framtid. 71 Solna För kvarteret Ekelund i Solna pågår en programstudie som syftar till att kunna utöka befintliga byggrätter för verksamheter genom ett kommande detaljplanearbete. Solvalla I kvarteret Bromsten vid Solvalla har Vasakronan i samarbete med Stockholms Gatu- och fastighetskontor genomfört ett paral lellt arkitektuppdrag. Det ska kunna nyttjas som underlag för start av detaljplanearbete för huvudsakligen kontor och övrig verksamhet. Göteborg/Ullevitomten I Göteborg pågår arbete med att ta fram en fördjupad översiktsplan över markområdet mellan Nya och Gamla Ullevi. Byggrätter på cirka 40 000 m 2 kontor skapas samt möjlighet att bygga ut polishuset. Växjö I Växjö har ett projekt, Handelsplats I 11, startats för att utveckla det gamla förrådsområdet vid I 11. Konceptet bygger på tyngre handel i form av byggvaruhus, vitvaror, kontorsmöbler tillsammans med kontor, servicebutik och bensinstation. IKANO Fastigheter har gått in som delägare med 49 procent i projektet. Den totala byggnadsytan beräknas uppgå till 35 000 m 2 när området är fullt utbyggt. Vasakronan valde På Södermalm i Stockholm planeras ett nytt hotell vid Götgatan.
Medarbetarna Både trivsel och engagemang ökar. 72 Vasakronans decentraliserade organisation ger stort utrymme för eget ansvarstagande och personlig utveckling. Medarbetarnas trivsel och motivation mäts årligen i en intern undersökning. För 2001 var det återigen mycket positiva siffror. Både trivseln och det interna engagemanget ökade till 93 respektive 95 procent. Även siffrorna för personalomsättning (2 procent) och sjukfrånvaro (4 procent) pekar på trivsel och engagemang. Enkäten visar att medarbetarna känner sig välinformerade och har god kunskap om hur ledningen vill utveckla företaget. Företagets intranät och personaltidning är uppskattade informationskanaler utöver den personliga kontakten med arbetskamrater och chefer. Undersökningen leder till lokala handlingsplaner och kompletteras med individuella utvecklingssamtal för att skapa ett ännu bättre arbetsklimat med personlig utveckling. För att motverka tendenser till utbrändhet har ett program mot stress i arbetslivet startat inom flera marknadsområden. IIP att lära nytt Under hösten 2001 beslutades att Vasakronan ska certifierats enligt metoden Investors In People (IIP). Syftet med metoden är att se till: att kompetensutveckling tydligt sammanfaller med och stödjer verksamhetens utveckling. att ledare stimulerar medarbetare att utveckla kunskaper och färdigheter. att medarbetarna är delaktiga i verksamhetens och kollegors utveckling. att verksamheten präglas av ständigt lärande genom utvärdering av egna insatser. UTDRAG UR MEDARBETARENKÄT 2001 Mycket Ganska Varken Ganska Mycket nöjd nöjd eller missnöjd missnöjd Frihet att lägga upp arbetet? 55% 37% 6% 1% 1% Jag får ta ansvar 53% 40% 5% 2% 0% Omväxlande arbetsuppgifter 52% 38% 7% 3% 0% Jag kan påverka min arbetsbelastning 12% 49% 25% 9% 5% Anställningstrygghet 35% 46% 18% 1% 0% TRIVSEL Ja, definitivt Ja Inte helt Nej Trivs du på det hela taget med att arbeta på Vasakronan? 54% 39% 6 % 1% För Vasakronan är IIP ett steg att ytterligare förbättra rutinerna för en effektiv kompetensutveckling. Avsikten är att göra kopplingen mellan medarbetarnas kompetensutveckling och till exempel kundvårdsarbetet allt tydligare. Målet är att alla anställda ska ha så kallade lärkort, en skriftlig plan, där chef och medarbetare kommit överens om vilka kompetenser som ska utvecklas under året. IIP utvecklades i England i början av 1990-talet i ett samarbete mellan regeringen och arbetsmarknadens parter. Metoden är väl utbredd i Storbritannien där organisationer och företag med över 10 miljoner medarbetare arbetar efter den. I Sverige introducerades IIP för första gången 1999. Företag som arbetar enligt metoden märker en ökad intern fokusering på vad som är viktigt, vart verksamheten är på väg och vilka krav det medför. Man upplever även ökad motivation och intern kommunikation. Utbildning Gemensamma utbildningar har skett inom främst IT-området, med bland annat fördjupningskurs i Outlook. All personal har även fått utbildning om lönesamtal. Individuellt anpassade utbildningar har genomförts för olika yrkeskategorier, till exempel inom teknikområdet och genom SNS samhällsprogram. Utbildningskostnad per anställd har uppgått till cirka 23 000 kr. Attraktiv arbetsgivare För att attrahera nya medarbetare arbetar Vasakronan aktivt med bland annat högskolekontakter och medverkar vid arbetsmarknadsdagar för att informera om företaget. Möjlighet ges även till examens- och praktikarbeten. I tre omgångar under de senaste åren har traineeprogram genomförts för yngre högskoleutbildade personer. Företagsbarometern är en årlig undersökning som genomförs av Universum. Den visar företags attraktionskraft hos ekonomistudenter och teknologer vid universitet och högskolor. Vasakronan hävdar sig väl trots ett litet antal anställda. BETYDELSE Ja, definitivt Ja Inte helt Nej Känner du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? 56% 39% 5% 0% Svarsfrekvens 83% Målet är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent känner att de defi nitivt har det.
Under 2001 avancerade Vasakronan elva platser på listan, till plats 81 av 120 deltagande företag. På KTHs lantmäteriutbildning är Vasakronan rankad som nummer 1. Arbetar för jämställdhet Vasakronan hade vid årets slut 313 anställda, varav 35 procent var kvinnor och 65 procent män. En medveten strävan finns att uppnå en bättre balans i könsfördelningen. Detta gäller också antalet kvinnor på ledande befattningar. Från första kvartalet 2002 har ytterligare 2 kvinnliga marknadsområdeschefer utsetts och 3 kvinnor har utsetts till ledamöter av koncernledningen. I koncernledningens arbetsutskott finns en kvinna. Årligen upprättas en jämställdhetsplan. För att främja utvecklingen av duktiga yngre medarbetare och stimulera till jämnare könsfördelning i ledande befattningar finns sedan år 2000 ett Framtidsforum. Gruppen träffas cirka fem gånger per år, gruppledare är VD. Medeltalet anställda var 330 (351) personer under verksamhetsåret. Minskningen beror främst på försäljningen av Vasakronans fastigheter i nio städer till fastighetsbolaget Norrporten. Alla medarbetare i de städerna erbjöds anställning i Norrporten. Medelåldern var 42,9 år och medelanställningstiden 4,7 år. Belöningssystem Vasakronan har ett bonussystem kopplat till det kompletterande ekonomiska styrsystemet E V A. Systemet gäller alla medarbetare och gav för 2001 mellan 0,4 och 2,1 månadslöner i utbetald bonus. E V A premierar långsiktigt tänkande och belönar värdeskapande åtgärder. Efter en treårig försöksperiod ska E V A utvärderas under 2002. MEDELTAL ANSTÄLLDA 1994 1 1995 1 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Totalt 598 591 497 592 321 348 351 330 1 Proformauppgifter FÖRDELNING AV ANTALET ANSTÄLLDA I OLIKA POSITIONER Procent 2000 2001 Drifttekniker 36 29 Förvaltare 9 7 Övriga tjänster 47 58 Marknadsområdeschefer 5 3 Ledning 3 3 Totalt 100 100 KÖNSFÖRDELNING Procent 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Män 76 75 68 69 70 65 Kvinnor 24 25 32 31 30 35 Totalt 100 100 100 100 100 100 KÖNSFÖRDELNING OLIKA POSITIONER 2000 2001 Procent män kvinnor män kvinnor Drifttekniker 36 0 29 0 Förvaltare 8 1 6 1 Övriga tjänster 20 27 26 32 Marknadsområdeschefer 4 1 2 1 Ledning 3 0 2 1 Total 71 29 65 35 73 SJUKFRÅNVARO Procent 2000 2001 Totalt 2,5 4,0 ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING Ålder Kvinnor Män 60 4 4 50 59 24 33 40 49 18 24 30 39 35 30 19 29 19 9 40 30 20 10 0 10 20 30 40 %
Miljöredovisning Miljökunskapen genomsyrar hela organisationen. Våren 2001 miljöcertifierades Vasakronan enligt den internationella standarden ISO 14 001. 74 Måluppfyllelse 2001 Certifiering enligt ISO 14 001 Klart Inventera alla fastigheter Klart Kartläggning av PCB-förekomst och handlingsplan för sanering Klart Ansluta fastigheter till fjärrvärme/-kyla, där så är ekonomiskt fördelaktigt Klart Reduktion av freon som köldmedia Smärre mängder av R 22 återstår Etablera källsorteringsanläggningar till Etablering sker enligt plan samtliga fastigheter senast 2005 Tillämpa materialval i produktion och drift Produktval sker utifrån: Systemet MilaB Miljömanual Miljörekommendationer för bygg-, el- och VVS-material Ledande fastighetsföretag vad gäller miljöhänsyn enligt NKI/ Fastighetsbarometern Uppfyllt Minska energiförbrukningen (el, värme) med 5% under en 5-årsperid med basår 1999 Pågår enl. plan Miljöpolicy Att i samverkan med kunden bedriva fastighetsföretagande som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle. Detta innebär förutom att följa lagar och branschöverenskommelser att: Minska beroendet av ämnen från jordskorpan Det gäller såväl fossila bränslen för uppvärmning som till exempel plaster och metaller som används i fastighetsdrift och byggverksamhet. Fasa ut långlivade och naturfrämmande ämnen Hushålla med resurser Arbeta för en god inomhusmiljö Vasakronans fastigheter ska erbjuda en god miljö för hyresgästerna. Därför genomförs miljöinventeringar i alla fastigheter. Inomhusmiljö är alltid en viktig fråga vid om- och nybyggnader. Vidareutveckla miljöarbetet MEDARBETARENKÄT Vasakronan arbetar aktivt för en miljöanpassad fastighetsförvaltning Procent 2001 2000 1999 Helt 42 26 18 Till stor del 46 51 55 Bara delvis 6 13 15 Inte alls 0 1 1 Kan inte uttala mig 6 9 11 KUNDENKÄT Miljöfrågor är viktiga för din verksamhet Procent 2001 2000 1999 Helt 24 31 22 Till stor del 39 38 41 Bara delvis 22 18 19 Knappast 5 4 5 Inte alls 2 1 2 Kan inte uttala mig 8 8 11 Vasakronan visar mest miljöhänsyn totalt enligt Fastighetsbarometern/NKI. NKI FASTIGHETSBAROMETERN Miljöhänsyn Procent 2001 2000 1999 Miljöhänsyn totalt 63 (1) 65 (1) 59 (2) Hur hyresvärden tar miljöhänsyn 64 (1) 65 (2) 61 (1) Skapar förutsättningar för återvinning 58 (3) 61 (3) 53 (2) Val av miljövänligt material 64 (2) 66 (1) 58 (2) Siffran inom parentes anger rangordning vid jämförelse med andra fastighetsbolag.
75 All el till Vasakronans fastigheter är miljömärkt "grön el". Miljöcertifiering Som ett av de första företagen i fastighetsbranschen miljöcertifierades Vasakronan under våren 2001 enligt den internationella standarden ISO 14 001. Certifieringsrevisionen visade på ett mycket gott resultat. Revisorerna konstaterade att miljökunskap finns inom hela organisationen och att kunskapen används på ett effektivt sätt. En miljöcertifiering ska ses som ett redskap för ständiga förbättringar. I samarbete med hyresgästerna måste miljöarbetet ständigt vidareutvecklas. Certifieringen syftar till att skapa hållbara rutiner för att kunna tillhandahålla miljösäkra lokaler till kunderna. In förandet av ledningssystemet har skapat engagemang i hela företaget och kan ge affärsmässiga fördelar gentemot konkurrenterna. Övergripande och infriade mål Basen i miljöarbetet är miljöledningssystemet med miljöhandboken, vilka är resultatet av en omfattande miljöutredning under 1999. Utifrån dessa har ett antal övergripande mål fastställts: Minska miljöpåverkan från energianvändning i fastigheterna. Minska miljöpåverkan från kylning. Miljöstatus ska vara känd i samtliga fastigheter. Källsortera avfall i samverkan med hyresgäster och entreprenörer. Göra medvetna material-, produkt-, och metodval i fastighetsförvaltning, drift och skötsel. Sammansättningen hos alla material och produkter ska vara känd. I samverkan med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan. Minska miljöpåverkan av egna transporter.
MILJÖREDOVISNING 76 Flera av de tidsatta och kvantifierade mål som fanns för 2001 har kunnat uppfyllas, till exempel är alla fastigheter i beståndet miljöinventerade. Se tabell måluppfyllelse 2001. Framtida mål Tidsatta och kvantifierbara mål finns för 2002. Det kortsiktigt viktigaste målen är att reducera energiförbrukningen, av - lägsna PCB samt att vidareutveckla miljöledningssystemet enligt ISO 14 001. På längre sikt eftersträvas: En tydligare koppling mellan övergripande mål och hållbar utveckling. Öka kundnyttan och bibehålla en ledande position på marknaden. Tillsammans med 20 andra företag och 3 kommuner deltar Vasakronan i en fortsättning av det dialogprojekt som under 2001 resulterade i rapporten Tänk nytt, Tänk hållbart med vision, mål och strategier i ett 25-årsperspektiv. Miljödepartementet är huvudman för den fortsatta dialogen som omfattar sex olika åtgärdsområden och som ska redovisas under våren 2002. Miljöorganisation Vasakronans miljöorganisation består av koncernstab Inköp & Kvalitet, regionala miljöchefer samt miljösamordnare på varje marknadsområde. Miljöutbildning Medarbetarnas engagemang är avgörande för ett framgångsrikt miljöarbete. Samtliga anställda genomgår en grundläggande miljöutbildning. Utbildningen, som anpassats för företaget, omfattar grundläggande värderingar, arbetsområden för Vasakronans miljöarbete samt diskussion/ grupparbete om framtida problem och möjligheter. Ett utbildningstillfälle ges årligen för nyanställda medarbetare. Under de senaste åren har minst ett tillfälle funnits per år för utbildning i miljöinventering av fastigheter enligt Miljöstatusmetoden. Inför miljöcertifieringen utbildades ett trettiotal interna miljörevisorer. Minskad energiförbrukning Energi för uppvärmning/kylning och drift svarar för 40 procent av Sveriges totala energiomsättning. En reduktion är därför en av de viktigaste åtgärderna i miljöarbetet för ett Förbrukning av media inom Vasakronan 1996 2001 FJÄRRVÄRME Totalt GWh 350 300 250 200 150 100 50 0 96 97 98 99 00 Normalår kwh/m 2 175 150 125 100 75 50 25 0 01 EL 350 300 250 200 150 100 50 Totalt GWh 96 97 98 99 kwh/m 2 /år 175 00 01 150 125 100 Total och specifi k förbrukning av fjärrvärme, el och vatten. 75 50 25 VATTEN 1 250 1 000 750 500 250 0 96 Totalt 1 000 m 3 97 98 99 liter/m 2 /år 500 400 300 200 100 0 00 01
fastighetsförvaltande företag. Vasakronan bedriver ett systematiskt arbete i syfte att minska energiförbrukningen. Som framgår av diagram på sidan 80 har den specifika fjärrvärmeförbrukningen räknat över hela beståndet ökat med 9 procent. Detta beror på stora förändringar i fastighetsinne havet samt lägre vakanser i InfraCity. För jämförbart bestånd har förbrukningen ökat med 3 procent. Detta förklaras dels med fler uthyrda ytor i InfraCity och dels med ökad förbrukning i Malmö. Vasakronan har som mål att minska den specifika förbrukningen med 5 procent under en femårsperiod med basår 1999. Vasakronans ambition är att påverka leverantörer av främst fjärrvärme och el i riktning mot mer miljövänliga primärenergikällor och en mer miljövänlig produktion. Fjärrvärme för uppvärmning Olja för uppvärmning fasas gradvis ut ur Vasakronans nuvarande fastighetsbestånd och beräknas vara helt avvecklat till år 2005. Kvar är ett fåtal före detta militäranläggningar i Stockholm. El för uppvärmning är marginell och avser främst uppvärmning av tappvarmvatten sommartid och viss el för drift av egna värmepumpar. Priset på levererad fjärrvärme har under 2001 höjts markant. I flera citykärnor finns inga alternativ, men där valmöjligheter finns övervägs andra uppvärmingsmetoder. 98 procent av uppvärmningen sker med fjärrvärme. Fjärrvärmeleverantörer redovisar miljöbelastningen på olika sätt och med olika detaljeringsgrad. Sedan fem år tillbaka begär Vasakronan en redovisning av bränslemix från fjärrvärmeleverantörerna. Under senare år har andelen spillvärme och förnyelsebara bränslen ökat i det svenska fjärrvärmesystemet. Andelen fossila bränslen är fortfarande hög i några städer, till exempel Stockholm och Linköping. Syftet på sikt är att uttrycka media i miljöbelastningstal. I diagram nedan redovisas miljöbelastning avseende media el och värme. Nytt avtal om el Under 2001 gjordes en gemensam anbudsförfrågan för elleveranser till Malmö, Lund, Linköping och Göteborg och från den 1 januari 2002 är Birka Energi leverantör till dessa städer. Avtalet löper fram till och med 2004. Sydkraft Öst (tidigare Norrköping Miljö & Energi) är elleverantör för övriga städer, 77 ANVÄNT BRÄNSLE FÖR VÄRMEPRODUKTION ENLIGT FJÄRRVÄRMEFÖRENINGENS STATISTIK 1999 2001 Olja Spill- Bio- Värme- Procent + Kol värme Gas El bränsle pump Övrigt Stockholm 14 10 1 15 23 35 2 Uppsala 3 38 0 6 17 11 25 Linköping 10 53 0 3 23 0 11 Göteborg 1 54 22 5 2 16 Malmö 1 31 45 3 10 10 Lund 1 0 37 17 7 38 Olja för uppvärmning fasas gradvis ur Vasakronans fastighetsbestånd. SAMMANSTÄLLNING ÖVER KÖLD MEDIEFÖREKOMST I VASAKRONANS FASTIGHETER 2001, KG R22 R134a R404a R407c Propan R417a R410a Stockholm 2 065 1 707 288 290 0 324 1 Uppsala 0 62 28 453 0 0 0 Göteborg 304 266 54 276 0 31 0 Linköping 70 2 11 39 14 54 0 Malmö 13 163 461 1 250 0 306 0 Lund 0 20 56 220 0 17 2 Summa 2 452 2 220 898 2 528 14 732 3 Jmf 2000: 6 243 1 914 357 1 354 14 70 0 Vasakronan kommer att byta köldmedia till miljövänligare alternativ. Långsiktigt ska kylbehovet reduceras i fastigheterna och en lägre värmebelastning eftersträvas genom effektivare armaturer och maskiner. MILJÖINDEX Miljöindex/m 2 140 120 100 80 60 40 20 El och värme miljöbelastningsprofil miljöindex 1 1997 2001 (prognos för 2002 2003) 97 98 99 00 01 02 03 UTTAG AV EJ FÖRNYBAR ENERGIRÅVARA kwh/m 2 140 1 Miljöindex är beräknad med Sycon Stockholm Konsults modell för MIljöindex. Miljöindex Miljöindex omfattar växthuseffekt, marknära ozon, försurning, övergödning, radioaktivt avfall samt farligt avfall. Trenden för Miljöindex från år 1997 till 2001 ligger på en minsk ning av 4 procent per år. Från och med år 2001 är all el som används i Vasakronans fastigheter Bra miljöval el (grön el) vilket medför en kraftig minskning av ej förnyelsebar energi. Referensnivå är år 1997. 120 100 80 60 40 20 97 98 99 00 01 02 03